Bi morali prodati hišo brez nepremičninskega posrednika?

V tem članku

Prodaja hiše brez nepremičninskega posrednika morda ni tako zapletena, kot si mislite. Čeprav je vloženega več dela, bi bila lahko prodaja brez pomoči nepremičninskega agenta pametna finančna poteza. Lahko bi prihranili denar pri proviziji posrednika, imeli večji nadzor nad postopkom prodaje in v nekaterih primerih hitreje prodali svoj dom. 

Preden pa na svojem dvorišču napišete »Prodaja lastnik«, je pametno razmisliti o zapletenosti prodaje vaše hiše brez nepremičninskega posrednika. Poleg tega, da se ukvarjate s tono papirologije, je prodaja hiše po lastniku zamudna. In na koncu denar, ki ga prihranite pri provizijah agentov, običajno ni vreden dodatnega truda. 

Ta članek razpravlja o prednostih in slabostih prodaje nepremičnine brez nepremičninskega posrednika. Spoznali boste postopek prodaje, da se boste lažje odločili, ali je pot »prodaj hišo lastnik« za vas. Če se odločite, da je to finančno smiselno, se odločite, vendar boste morda ugotovili, da je bolj smiselno preprosto najeti agenta.

Kako prodati svojo hišo brez nepremičninskega posrednika

Prodaja vaše hiše brez pomoči nepremičninskega agenta običajno vključuje eno od treh možnosti. To so naslednji:

• Prodajte svojo hišo za gotovino: Kupec za gotovino je običajno a veletrgovec z nepremičninami ki oglašujejo, da »kupijo vsak dom« ali ponujajo nakup vaše hiše »hitro za gotovino«. Svoj dom lahko prodate v sedmih do 14 dneh, ker se kupec ne zanaša na odobritev hipoteke.
• Prodajte svoj dom »Za prodajo lastnika« (FSBO): Pospešite lahko celotno nepremičninsko transakcijo. Postopek FSBO vključuje uvrstitev vašega doma na seznam, obravnavanje poizvedb in pogajanja o prodaji s potencialnimi kupci.
• Prodaja kupcu z uporabo nepremičninskega odvetnika: Recimo, da že imate bodočega kupca, ki želi kupiti vaš dom. V tem primeru lahko najamete odvetnika za nepremičnine, ki vam bo pomagal zaključiti prodajo.

Vsaka od teh možnosti ima svoje prednosti in slabosti. Zato je odločitev za prodajo brez posrednika odvisna od tega, kaj želite od nepremičninskega posla. 

Prednosti prodaje hiše brez nepremičninskega posrednika

Prihranite denar pri transakciji

O prodaji brez nepremičninskega posrednika lahko razmišljate predvsem zaradi finančnih prihrankov. Provizije nepremičninskih posrednikov so lahko tudi do 6 %. Kaj to pomeni v realnem smislu?

Recimo, da se vaš dom proda za 360,000 USD in morate plačati 6-odstotno provizijo. To je neverjetnih 21,600 $ za stroške nepremičninskega posrednika – denar, s katerim bi si lahko privoščili nakup boljše nepremičnine, kot ste pričakovali.

Dobro si je zapomniti, da boste morda morali kriti provizijo kupčevega posrednika v višini 3 %. Vendar pa pri prodaji hiše še vedno prihranite.  

Več nadzora nad postopkom prodaje

Eden od razlogov, zakaj se lastniki stanovanj odločijo za »Prodaja lastnik«, je ta, da lahko nadzorujejo celoten postopek. Tukaj je nekaj prednosti nadzora prodajnega procesa:

• Pogajajte se sami: Včasih ste le boljši pogajalec od svojega agenta ali pa preprosto ne želite odgovornosti preložiti na nekoga drugega. Samostojna prodaja ohranja žogo na vašem igrišču.
• Določite urnik ogledov: Odločite se lahko, kdaj si lahko bodoči kupci ogledajo nepremičnino ali se dogovorite za dan odprtih vrat. 
• Sprejmite ponudbo brez pritiska: Ni nenavadno, da nepremičninski posredniki pritiskajo na prodajalce stanovanj, naj hitreje prodajo za ponudbo pod seznamom. Tako hitreje dobijo provizijo od prodaje. Vendar prodaja lastnine pomeni, da prodajate pod svojimi pogoji. 

Svojo hišo lahko prodate hitreje brez nepremičninskega posrednika

Včasih lahko prodaja hiše »lastnik« povzroči hitrejšo prodajo. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov na primer poroča, da nad dve tretjini domov FSBO prodano v manj kot 14 dneh. Vendar je dobro upoštevati opozorilo – večina teh prodaj je bila prodana nekomu, ki ga prodajalec pozna.

Prav tako je dobro omeniti, da prodaja kupcu za gotovino običajno pomeni, da se lahko izognete zamudam pri inšpekcijskih pregledih ali zastavitvi svojega doma za prodajalce. Kupci za gotovino kupujejo stanovanja v stanju, kot so. Vendar pa običajno ponujajo nižje od poštene tržne vrednosti nepremičnine. 

Slabosti prodaje hiše brez nepremičninskega posrednika

Prodaja stanovanja vključuje veliko dela

Eden od največjih dejavnikov vašega doma brez strokovne pomoči je čas, ki ga porabite. Recimo, da že imate službo za polni delovni čas in ste novi na trgu nepremičninskih stanovanj. V tem primeru lahko celoten proces postane izjemno naporen.

Tukaj je nekaj osnovnih korakov pri prodaji stanovanja brez nepremičninskega posrednika ali agenta:

• Izvedite primerjalno tržno analizo, da določite pošteno in konkurenčno prodajno ceno
• Tržite svoj dom, vključno z oblikovanjem in tiskanjem letakov ter objavo oglasov na nepremičninskih spletnih mestih
• Bodite dežurni 24/7 za komunikacijo s potencialnimi kupci
• Gostite dneve odprtih vrat ali oglede hiš
• Preverite morebitne kupce in se prepričajte, da resno mislijo kupiti vašo hišo
• Pogajajte se o končni prodajni ceni, vključno z morebitnimi nepredvidenimi stroški
• Sodelujte s kupčevim agentom
• Pripravite pravne dokumente za prenos lastništva nepremičnine

Prodaja brez posrednika lahko pomeni nižjo prodajno ceno

Svojo hišo lahko prodate brez nepremičninskega strokovnjaka, vendar to pogosto pomeni sprejetje slabšega posla. Na primer enega študija je pokazalo, da se stanovanja FSBO prodajajo za povprečno 6 % pod povprečno srednjo prodajno ceno.

Tukaj je nekaj razlogov, zakaj se lahko stanovanja pri prodaji FSBO kupcu za gotovino prodajo ceneje:

• Izkušen zastopnik bi lahko imel veščine, da bi vas prehitel s pogajanji
• Manjka vam mreža odvetnikov za nepremičnine, cenilcev, hišnih inšpektorjev in drugih strokovnjakov
• Pomanjkanje marketinških veščin lahko pomeni, da bo vaša nepremičnina na trgu več mesecev
• Kupci za gotovino redko ponudijo pošteno ceno, ki predstavlja njegovo pravo tržno vrednost. 

Težave s potencialnimi kupci

Lastniki stanovanj, ki prodajajo hišo FSBO, lahko težko pritegnejo pravega kupca.

Na primer, zaradi pomanjkanja izkušenj z nepremičninami so lahko kupci previdni, ker se bojijo težav, da posel ne bo uspešen. Če pa ne preverite, ali so kupci predhodno odobreni in zakoniti, lahko to pomeni, da izgubljate čas s prevaranti in tujci, ki jih nakup vaše hiše ne zanima. 

Postopek prodaje hiše brez nepremičninskega posrednika

Recimo, da se odločite, da je smiselno prodati svoj dom brez nepremičninskega posrednika. V tem primeru obstajajo ključni koraki, s katerimi lahko zagotovite največji dobiček pri prodaji vaše hiše. Tu so najboljši načini za prodajo vašega doma brez nepremičninskega posrednika.  

Ugotovite, koliko je vreden vaš dom

Prvi korak je izvedba a primerjalna tržna analiza določiti konkurenčno maloprodajno ceno. Prodajna cena mora biti potencialnim kupcem videti privlačna. Prenizko in izgubili boste denar pri poslu; vendar previsoka in vaša nepremičnina bo na trgu še mesece. 

Razmeroma preprosto je izračunati pošteno ceno za vaš dom. Najprej primerjajte podobne nepremičnine, prodane na tem območju v zadnjih treh do šestih mesecih. Upoštevajte nakupno ceno, hitrost prodaje, kvadraturo in lokacijo. Druga možnost je, da informacije dobite pri okrožnem zapisnikarju.

Pripravite svoj dom za prodajo

Priprava doma je naslednji korak, če ga želite prodati brez nepremičninskega strokovnjaka. Ne pozabite – kupci iščejo življenjski slog in jih ne zanimajo vaši počitniški posnetki v hladilniku. Zato bi jim morala uprizoritev hiše pomagati, da si predstavljajo, da tam živijo. 

Tukaj je nekaj namigov o pripravi nepremičnine »Za prodajo s strani lastnika«:

• Temeljito očistite hišo in pojdite v vse kotičke. Ko greste, upoštevajte vsa potrebna manjša popravila.
• Odstranite predmete iz omar in omar, tako da bodo polni le eno tretjino.
• Razčistite sobe tako, da odstranite dodatno pohištvo, da povečate občutek prostora.
• Depersonalizirajte svojo hišo. Na primer, zamenjajte družinske fotografije z umetniškimi, generičnimi. 
• Bodite pozorni na privlačnost robnika. Popestrite dvorišče in poskrbite, da bodo trata, grmičevje in drevesa lepo postriženi in privlačni. Tudi barvanje vhodnih vrat naredi odličen prvi vtis.

Dobro je vedeti, da je priprava doma za prodajo odvisna od prioritet kupca. Na primer, najbolje je, da dom pri prodaji lastniku, ki biva v stanovanju. Vendar pa kupca za gotovino morda ne bo zanimalo stanje nepremičnine. Če pa prodajate vlagatelju, morate zagotoviti, da je v dobrem stanju in imeti popolne finančne podatke. 

Izvedite potrebna popravila

Reproduciranje pohištva in opreme je bistvenega pomena, da bo vaš dom privlačnejši za bodoče kupce. Zato popravite puščajoče pipe, zakrpajte morebitne luknje v stenah, zamenjajte počene ploščice in popravite škripajoče parkete in vrata. 

Razmislite o izboljšavah doma

Poceni izboljšave doma lahko vaši nepremičnini dodajo izjemno vrednost. Vendar pa je ključnega pomena, da se izognete preveliki porabi za izboljšave doma. Katere preproste prenove vam torej lahko pomagajo hitreje prodati hišo? Tukaj je nekaj idej:

• Svež madež barve: Plašč barve lahko pomaga pomladiti prostore. Izberite svetle, nevtralne barve, da boste pritegnili čim širšo publiko.
• Nadgradite osvetlitev: Dobro je, da zamenjate vse žarnice in jih zamenjate z svetlejšimi LED. Poleg tega je lahko koristno dodati dodatno osvetlitev temnejšim prostorom, če je potrebno. 
• Zamenjajte tesnilo: Preverite okrog kopalne kadi in prhe, da ocenite stanje tesnila. Nič ne poškoduje kopalnice bolj kot plesniva tesnila okoli umivalnikov, kadi in prh.
• Razmislite o prenovi kuhinje: Kuhinja je eden izmed najbolj uporabljanih prostorov v hiši. Svež nanos barve na kuhinjskih omaricah, podstavkih in obrobah lahko prostoru vdahne novo življenje in ga spremeni v sodoben življenjski prostor.  

Uprizorite svojo lastnino

Preden sprejmete potencialne kupce, morate v svojem domu »postaviti sceno«. Dobro urejen dom se bo hitreje prodal in vam pomagal doseči višjo ceno. Vaš cilj je pritegniti življenjske želje kupcev. Zato morajo kupci videti, da tam živijo, ko se ustavijo pri dovozu in vstopijo skozi vhodna vrata. 

Prvi vtis je ključnega pomena. Ali ste vedeli, da se 95 % ljudi o nakupu odloča podzavestno? raziskave kaže, da se ljudje nagibamo k odločanju na podlagi čustev, ne trdih, hladnih dejstev.

Tukaj je nekaj nasvetov za hišno uprizoritev:

• Pokažite potencial vsake sobe. Na primer, v kopalnico položite sveže brisače in pogrnite jedilno mizo.
• Povsem odprite zavese, da povečate naravno svetlobo v vsaki sobi.
• Določite vsako sobo, da povečate potencialno uporabo nepremičnine. 
• Razporedite pohištvo tako, da bo videti vabljivo, in dodajte nekaj svetlo obarvanih blazin, da dodate kanček barve.
• Skuhajte svežo kavo in specite nekaj peciva, preden pride kupec. Hiša bo prijetno dišala, za odličen vtis pa lahko ponudite tudi kakšno osvežilno pijačo.

Tržite svojo nepremičnino

Trženje je edini način, da privabimo največje število kupcev. Če svoj dom prodate brez nepremičninskega agenta, ste v slabšem položaju pri trženju. Na primer, samo licencirani agenti lahko navedejo nepremičnine na MLS. Vendar obstaja več preprostih načinov, kako najti kupce za vašo hišo. Tukaj je nekaj:

• Na svojem dvorišču postavite znak »Prodaja«.
• Tiskanje prodajnih letakov.
• Oglasite svoj dom na nepremičninskih spletnih mestih, kot so Trulia, Zillow, Redfin in FSBO.com.
• Nastavite hitro spletno mesto za svoj vnos na WordPress, Wix ali Squarespace.

Prejemanje ponudb

Če ste svoj dom pravilno tržili in uredili, bi morali hitro začeti prejemati ponudbe. Vendar je ključnega pomena vedeti, da je poleg nakupne cene treba upoštevati še več. In najvišja ponudba morda ni najboljša.

Na primer, razmislite o nepredvidenih dogodkih, rokih zapiranja, stroških zapiranja in morebitnih darilih, ki jih želi kupec. Ti dejavniki vplivajo na hitrost zaključka posla.

Ko sprejmete ponudbo, morate urediti papirologijo. To vključuje prodajno pogodbo, zaključno izjavo in ureditev depozita za predplačilo. Zaradi pravne zapletenosti je morda pametno, da se za urejanje papirologije obrnete na nepremičninskega odvetnika. 

Alternative prodaji brez nepremičninskega posrednika

Prodaja hiše brez nepremičninskega agenta je lahko zastrašujoča naloga. Precej časa in sredstev morate posvetiti trženju nepremičnine, predstavitvi za potencialne kupce in urejanju papirologije za sklenitev posla. Na žalost ni nobenega zagotovila, da boste dobili najvišjo možno ceno ali hitro našli pravega kupca.

Kakšne so alternative, če se odločite za drugo pot? Tukaj je nekaj idej:

• Prodajte svojo hišo "kupcu za gotovino."
• Prodajte svoj dom z možnostjo najema. Na ta način najamete svojo nepremičnino, kar daje najemniku možnost nakupa po koncu najema. 
• V nekaterih primerih – zlasti na trgu kupcev – je lahko najem nepremičninskega posrednika najhitrejši način za prodajo vaše hiše za najvišjo ceno. 
• Uporabite storitev kotacije MLS s pavšalno ceno, da povečate svoje možnosti, da najdete konkurenčnega kupca.

Ali prihranite denar pri prodaji stanovanja brez nepremičninskega posrednika?

Pri prodaji hiše brez posrednika lahko prihranite denar pri provizijah agentov. Ti prihranki so med 3 % in 6 % (odvisno od tega, ali morate agentu kupca plačati provizijo). Vendar pa morate biti pripravljeni dokončati vso dokumentacijo, tržiti svojo nepremičnino in se pogajati s kupci. Skratka, večinoma se bolj splača najeti izkušenega agenta.

Če iščete izkušene, vlagateljem prijazne agente, potem ne iščite dlje od nas Iskalec agentov program!

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.