Tehtanje stroškov in koristi gradnjo v primerjavi z nakupom nepremičnin za najem? Niste sami! Ko cene nepremičnin rastejo, je logično, da večina od nas začne iskati vrzeli. Toda stroški so le ena stvar, ki jo je treba upoštevati, ko gre za to naložbe v nepremičnine. Na srečo imata Ashley in Tony nekaj nasvetov, kako se odločiti, katero pot izbrati.
Dobrodošli nazaj v tem tednu Odgovor novinca! Če ste kdaj pomislili gradnjo naložbene nepremičnine oz nakup novogradnje, boste želeli slišati, kaj imajo povedati naši gostitelji. Dotaknemo se tudi, ali je lokacija vašega odvetnika pomembna, ko ste vlaganje izven države, in kako upravičeni do oprostitve kapitalskih dobičkov. Nenazadnje se poglobimo v razlike med dohodkom W2 in dohodkom od najemnin ko gre za davke in zakaj so veliko boljši od drugega!
Če želite, da Ashley in Tony odgovorita na vprašanje o nepremičninah, lahko to objavite v Facebook skupina Nepremičninski novinec! Ali pa nas pokličite na linijo za zahteve za novince (1-888-5-ROOKIE).
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Ashley:
To je Real Estate Rookie, epizoda 264.
Tony:
Toda pogosto, če naredite novogradnjo leta 2023 v primerjavi s prenovljeno hišo, ki je bila zgrajena leta 2005, je vrednost te nepremičnine, zlasti če nanjo gledate kot na kratkoročni najem, kar počnemo mi, običajno višja . Hišo, ki je bila zgrajena leta 2005, lahko saniramo v celoti, vendar bo slog gradnje, estetika hiše, zgrajene leta 2023, modernejša od hiše, ki je bila zgrajena leta 2005, tudi če je bila res lepo obnovljena.
Ashley:
Moje ime je Ashley Kehr in tukaj sem s sovoditeljem Tonyjem Robinsonom.
Tony:
In dobrodošli v podcastu Real Estate Rookie, kjer vam vsak teden, dvakrat na teden, ponujamo navdih, motivacijo in zgodbe, ki jih morate slišati, da boste lahko začeli svojo naložbeno pot. Današnjo epizodo želim začeti tako, da izkričam nekoga z uporabniškim imenom lukster8891. Lukster nam je zapustil recenzijo s petimi zvezdicami o Applovem podcastu, ki pravi: »Spodbuden podcast. Tony in Ashley, njun podcast je izjemno informativen in spodbuden. Hvala, ker ste ustvarili prostor, ki ljudem, kot sem jaz, daje znanje in dodatno spodbudo, da se počutijo samozavestne pri vlaganju v nepremičnine.«
Všeč mi je, kako ste to izrazili, Lukster, "za dajanje in ustvarjanje prostora, da ljudem, kot sem jaz, dam ta prostor, da se počutijo samozavestni." Pravzaprav o tem govori podcast Real Estate Rookie. Očitno je na voljo kup informacij o vlaganju v nepremičnine, a včasih se lahko zdi preveč, včasih se lahko zdi, ne vem, preprosto preveč, da bi poskusil, kot bi pil iz gasilske cevi. Namen podcasta Rookie je vsakemu posameznemu poslušalcu dati prebavljive, uporabne informacije in zgodbe, ki mu resnično pomagajo pri premikanju na njegovem potovanju. Torej, če vsi poslušate in nam še niste pustili poštene ocene in recenzije, to storite. Več ocen kot dobimo, več ljudem lahko pomagamo in pomagati ljudem je vedno naš cilj. Ashley, kako si kaj danes?
Ashley:
Dobro, dobro. No, najprej, če tega nismo povedali dovolj, se vam najlepše zahvaljujemo tistim, ki ste pustili ocene. Radi beremo, kaj vam je všeč o podcastu in kako vam je koristil, še posebej, ko nam zapustite svoje zmage, kaj ste dosegli. Torej, ko napišete recenzijo, se prepričajte, da z nami delite, kar ste izvedeli iz podcasta enega od naših gostov. Kdo je bil vaš najljubši gost? Koga imate radi, ali morda koga želite, da pride tudi v šov? Imeli smo veliko produkcijskih sestankov glede tega, kdo so nekateri avtobusni gostje, ki jih lahko pripeljemo za vas in bodo prinesli največjo vrednost. Verjemite ali ne, to ni dolgočasno zafrkancija, ampak dejansko poskušamo načrtovati stvari in resnično strateško razmišljati o tem, kako upravljamo podcast. Ja, torej Tony, kakšna rehabilitacija, na čem delaš, karkoli?
Tony:
Ja, imamo nekaj velikih načrtov za leto 2023. Vem, da smo imeli pred nekaj tedni epizodo zastavljanja ciljev, a velik poudarek zame je to, da še vedno želim zapreti svojo prvo veliko poslovno nepremičnino letos. Iščemo hotele, butične motele po državi. Lansko poletje smo se veliko naučili s tistim dogovorom, ki smo ga imeli v pogodbi, a ga na koncu nismo uspeli skleniti. In res je bila kupnina. Zbrali smo nekaj milijonov dolarjev, potrebovali smo še nekaj milijonov. In je kot, "No, človek, koliko poslov bi lahko kupil z dvema milijonoma, ki sva jih že zbrala?" Tam zunaj je veliko nepremičnin, ki bi jih lahko kupili. Zato mislim, da se bomo vrnili in verjetno samo nekoliko znižali našo nakupno ceno in poskušali najti nekaj, kar je nekoliko bolj smiselno v tem cenovnem razredu.
In potem je zame še en velik cilj ustanoviti naše podjetje za upravljanje nepremičnin za kratkoročne najeme prostorov in naše čistilno podjetje za kratkoročne najeme. Poskušamo torej najti prave operativne direktorje, ki bi namesto nas vodili te podvige, vendar mislim, da sta to dve veliki vrzeli na trgu kratkoročnih najemov. V čistilnih prostorih za kratkoročni najem ni nobene nacionalno znane blagovne znamke. Vsekakor obstajajo velika podjetja za upravljanje nepremičnin, vendar se mi zdi, da smo v edinstvenem položaju, ko smo najprej zgradili lasten portfelj. Najprej smo gostitelji in nato upravljavci nepremičnin, zato imamo drugačno perspektivo od mnogih drugih podjetij, ki obstajajo že nekaj časa.
Ashley:
Ali ga boste začeli zgolj ponujati na trgih, na katerih delujete zdaj? Kakšen je vaš načrt za njegovo rast in povečanje? Ali bo to sčasoma bolj franšizni model ali pa želite še naprej nadzirati trge in boste sami izbrali, na katere trge se boste podali, in sami nadaljevali z rastjo?
Tony:
Ja, to je odlično vprašanje. Nisva se še zares odločila. Franšizni model je nekaj, za kar mislim, da bi lahko delovalo, vendar se prav tako ukvarjam z idejo, da resnično ohranim nadzor nad določenimi vidiki blagovne znamke. Ampak mislim, da na začetku želimo le dokaz koncepta. Infrastrukturo že imamo, tako da imamo operativno ekipo, ki skrbi za vso komunikacijo z gosti ter sodeluje z vzdrževalno ekipo in čistilnim osebjem. Resnično se nam zdi, da lahko to infrastrukturo prenesemo na kateri koli trg, le najti moramo prave čistilce in mojstre na teh trgih, ki nas podpirajo. Mislim, da je naš največji poudarek samo na iskanju pravih nepremičnin in pravih lastnikov, s katerimi bomo sodelovali, nato pa bomo pustili trgom, da poskrbijo sami zase.
Ashley:
Kar se mene tiče, vzamem nazaj svoje upravljanje nepremičnin, ki smo ga uporabljali zadnja tri leta, podjetje za upravljanje nepremičnin. In zdaj, kar počnem, je samo graditev podjetja za upravljanje nepremičnin, kjer sem zadnjič, ko sem prvič začel, samoupravljal, torej sem bil upravitelj nepremičnine, bil sem agent za najem, vse. In zdaj tokrat najemam upravitelja nepremičnine. Mislim, da bo ta teden dejansko podpisala pogodbo, kar je zelo razburljivo. In potem bom samo nadziral vse in v bistvu naredil tako, kot želim. Ampak ne prevzemamo nobenih strank, gre le za moje nepremičnine in nepremičnine mojih poslovnih partnerjev. To je ena stvar, nočem imeti opravka z lastniki. Najemniki lahko povzročijo težave in stvari, a včasih so lastniki slabši od ... In to vem, ker drugi lastniki govorijo o tem, kako komunicirajo s svojim podjetjem za upravljanje nepremičnin.
Jaz kot lastnik svoje družbe za upravljanje nepremičnin se s tem ne želim ukvarjati. Učitelje vedno pomislim na primer, ki se morajo ukvarjati z učenci v svojem razredu, nato pa se morajo ukvarjati s starši in včasih so starši slabši od njih. Torej je del moje velike vizije in cilja za leto 2023 ugotoviti, s katerimi stvarmi se nočem ukvarjati in se mi zdijo težke, in ena od teh stvari je odgovornost do drugih lastnikov. Zelo sem prepričan, da bi lahko ustanovil to družbo za upravljanje nepremičnin in takoj že vem, da imam te lastnike, ki bi prišli in s katerimi bi lahko delil režijske stroške, vendar preprosto ne želim te odgovornosti, da se nekaj dogaja in dogaja, v redu, to je moj denarni tok, jaz pravim: "Da bi poskrbel za to težavo, bom porabil toliko denarja, da jo rešim." Če gre za lastnika, gre za lastnino nekoga drugega, ne morem samo, recimo, iti in porabiti tega denarja ter poskrbeti zanj, ker se njihov denarni tok zmanjšuje, to je njihova težava.
Zato mi je všeč, da imam nadzor nad odločitvijo, ki bo vplivala name in na mojo lastnino, in ne nad tem, da bo vplivala na lastnika, in menda mi ni treba skrbeti za to.
Tony:
Vsekakor nas skrbi tudi to, da se morate, ko se širite, ukvarjati s številnimi osebnostmi. Mislim pa tudi, da zato želimo biti precej selektivni z lastniki, s katerimi delamo. Če je ta oseba ... Nočem reči bolečina, ker mislim, da je to nepošteno predstavljanje. Če pa ta oseba morda išče raven vpletenosti v vsakodnevno delovanje, ki ni v skladu z vrsto vpletenosti, ki jo želimo od naših lastnikov, morda ne ustreza. Mislim, da to poskušamo precej počasi povečevati, da bi zagotovili, da ... Želimo, da nam ljudje zaupajo in da prihajajo k nam zaradi našega strokovnega znanja, ne pa ljudi, ki se počutijo kot: "Hej, lahko opravim boljše delo kot lahko,« in nas poskuša naučiti, kako biti operater za kratkoročni najem. Torej je tam tanka črta.
Ashley:
Pravkar ste me opisali kot ...
Tony:
In to je dobra točka -
Ashley:
[neslišno 00:08:29].
Tony:
Ker mislim, da si bil v položaju, ko bi pošteno lahko opravljal boljše delo kot...
Ashley:
Ja, in jaz bi.
Tony:
… tistega upravitelja nepremičnine, ki ga imate.
Ashley:
ja In jaz [neslišno 00:08:36] to doživljam. Mislim, da v vaši situaciji preverjate tudi lastnike. Ne boste le tako hitro rasli in se širili, da bi vzeli kogar koli samo zato, da povečate svojo bazo strank in povečate svoj prihodek, zato boste selektivni. In to vam daje tudi tisto ekskluzivnost, saj želite biti lastnik ... in da ne uporabim besede vlak, ampak ko sprejemate nove vlagatelje, novi lastniki postavljajo tista pričakovanja, kot so: "To je tisto, kar pričakujemo od in to pričakujete od nas. Če kateri koli od naju odstopa od tega, se tam znajdemo v situaciji, kako se temu izogniti.« Ali pa morda partnerstvo ne deluje, ker je v resnici partnerstvo. Še posebej, ko gre za vašo naložbeno nepremičnino, nimate več nadzora nad vsakodnevnimi operacijami te nepremičnine in maksimiranjem denarnega toka in podobnih stvari, zaupate svojemu partnerju, družbi za upravljanje nepremičnin, da nadzira vse in resnično povečate učinkovitost vaše lastnine. In to je ena stvar, ki je nisem razumel, ko sem najel družbo za upravljanje premoženja, da bi moral postaviti veliko več vprašanj.
En primer je, v redu, račun za vodo. Gre v njihov oddelek za obračunavanje, njihove obveznosti. Nekdo tam pregleduje račune. Plačajo in potem je za to poskrbljeno. Super, ni mi treba plačevati računov, takih stvari. Toda tudi nikogar ni, ki bi rekel: »Počakaj, prejšnji mesec je bil račun za vodo 100 dolarjev. Zakaj je kar naenkrat 250 $? Ali stranišče teče? Se kaj dogaja?" Samo zato, ker gre v splošni oddelek, ki ne pozna vaše lastnine, in podobne stvari. Počutim se, kot da grem daleč na tangento.
Tony:
Ne, ampak to je tako dobra poanta. To je podobno temu, kako ta pričakovanja pravilno oblikujete na začetku ali celo ne na začetku, preden se razmerje sploh zares začne? Obstaja odlična knjiga, ki sem jo pravkar prebral in se imenuje Nikoli več ne izgubite stranke. Knjiga se res bolj osredotoča na večja podjetja, vendar je tako, ko iščete stranke, kako se lahko pogovorite na začetku in kako lahko strukturirate prvih 100 dni tega odnosa, tako da A, vaša stranka res neverjetna izkušnja in ostanejo stranke dolgo časa, vendar, B, da so pričakovanja, ki jih imate vi do njih in ki jih imajo oni do vas, zelo jasna na obeh straneh, tako da oba o tem, kako učinkovito delovati v tem partnerstvu . Torej nikoli več ne izgubite stranke, ne morem se spomniti, kdo je bil avtor, vendar je bila odlična knjiga, v kateri sem res užival.
Ashley:
Mislim, da bi mi to pomagalo pri boljšem sodelovanju z družbo za upravljanje premoženja, če bi oba imela pričakovanja drug do drugega in si to vnaprej določila. Prepričan sem, da opravljajo odlično delo, v zadnjih nekaj letih so tako zrasli in se razširili, da imajo očitno vzpostavljen uspešen poslovni model, vendar je bil drugačen od tistega, kar sem pričakoval, in morali bi jih imeti jasnejša pričakovanja vnaprej.
V redu, naše prvo vprašanje je torej od Annie Johnson, in to prek Facebook strani Real Estate Rookie. Če se še niste, se pridružite skupini na Facebooku. Mislim, da je trenutno v njem več kot 60,000 članov. To je odličen način za postavljanje vprašanj, pridobivanje informacij ali celo za delitev lastnih nasvetov in modrosti. V redu, Anniejino vprašanje je: »Ali je kdo sodeloval pri LLC za naložbe izven države? Ali ste uporabili odvetnika v vaši državi ali državi, v katero ste vlagali? Ali je pomembno? Vsak vpogled v to temo je koristen. To bo naše prvo partnerstvo in LLC. Odločili smo se, da ne želimo skleniti pravno dokumentirane pogodbe o partnerstvu.«
V redu, sprašujem se, zakaj v zvezi s tem zadnjim vprašanjem, ker ko ustvarite LLC, morate ustvariti operativno pogodbo, kar so tako ali tako pogoji vašega partnerstva. Zato menim, da če to storite, ne glede na vse, če ustvarite svoj LLC, da bo legalno LLC, da bo deloval tako, kot želite, morate skleniti operativno pogodbo, ki je v bistvu sama po sebi partnerska pogodba.
Tony:
Zelo hitro, rad bi samo zavpil Annie, ki postavlja to vprašanje. To je pravzaprav Annie Hatch Johnson, ki je bila gostja v 46. epizodi. Tam prepoznam obraz in ime. Zakriči Annie. Mislim, da sva nazadnje govorila z njo, da je bila nekje tukaj, ne morem se spomniti, nekje na srednjem zahodu, a se je dejansko preselila na Aljasko. Z možem sta na Aljaski delala nekaj stvari za kratkoročni najem, zato zakriči Annie.
Ashley:
Torej, Tony, ali želiš dejansko odgovoriti na to, ker si to počel veliko več? Mislim, da dejansko izvajate skupna vlaganja, toda edina naložba izven države, ki sem jo naredil, je bila z Jamesom [neslišno 00:13:32] in sklenila sva pogodbo o skupnem vlaganju, kjer sva imela lastna ločena LLC podjetja in združila sta se v sporazum o skupnem vlaganju. Imeli smo torej moj New York LLC in nato njegov Washington State LLC, nato pa sklenili pogodbo o skupnem vlaganju prek tega. Imeli smo dokumentiran celoten operativni dogovor o tem, kako je partnerstvo delovalo za ta en posel.
Tony:
Ja, to je odlično vprašanje. Večina naših partnerstev poteka prek sporazumov o skupnih vlaganjih, ne nujno tudi novih LLC družb, ki jih ustanovimo. Ampak Annie, dal ti bom malo vpogleda na podlagi pogovorov, ki sem jih imel s svojimi odvetniki in različnimi odvetniki SEC in podobnimi stvarmi. Vsaka država je drugačna. Podatki, ki sem jih dobil, in še enkrat, nisem odvetnik, zato se posvetujte z odvetnikom, da se prepričate, ali so te informacije točne, vendar smo za nas želeli kupiti nepremičnino, ki je bila v Kaliforniji, z uporabo novega LLC. Vaše vprašanje, ali je v vaši državi ali državi, kjer vlagate, nekaj omejitev. Na primer, očitno je boljša davčna obravnava v državah, ki niso Kalifornija. Toda recimo, da sem želel ustanoviti LLC v Delawareu, vendar sem bil, recimo, v Kaliforniji, partnerji v Kaliforniji in nepremičnina v Kaliforniji, ne morem ustvariti subjekta Delaware, ki bi imel lastninsko pravico in pobiral najemnine na tej nepremičnini v Kaliforniji.
Glede na to, v kateri zvezni državi živite in v kakšnem stanju je nepremičnina, morate upoštevati nekaj zakonov, kjer ustvarite to entiteto. Moj prvi nasvet, Annie, bi bil, da vprašaš odvetnika v svoji državi ali državi, kjer se nepremičnina nahaja, da dobiš njihov nasvet o tem, kje bi morala strukturirati to organizacijo in v katero državo naj bi bila osredotočena. Ali si videla je kaj drugače na tem področju, Ash?
Ashley:
Ne, ne, res nisem. Tudi jaz tega nisem preveč preučeval, ampak tako sem slišal, mislim.
Tony:
Mislim, ja, to je prva stvar, da se pogovorite s svojim odvetnikom, da ugotovite, v kakšnem stanju je. Mislim, da drugo vprašanje, to se nekako vrača k Ashleyjinemu delu, je, da ste rekli: »Odločili smo se, da ne želimo skleniti pogodbo o partnerstvu." Predvidevam, da ko to rečeš, Annie, da nočeš iti po poti, po kateri smo šli mi in samo imeti dogovor o skupnem vlaganju, dejansko želiš, da je ta subjekt vzpostavljen. Toda kar zadeva Ashley, mislim, da še vedno želite iti skozi vse iste miselne procese ali vaje, kot bi jih, če bi sklepali ta partnerski sporazum, da bi se prepričali, da če iz kakršnega koli razloga ni napetosti, ampak gre vsako partnerstvo imeti svoje težave in morda nesoglasja, in več časa boste porabili za odgovarjanje na ta vprašanja, tem bolje.
Lani sem prebral fantastično knjigo z naslovom The Partnership Charter, ki jo je napisal David Gage in bila je ena najboljših knjig o partnerstvih, kar sem jih prebral. Ni posebej usmerjena v nepremičnine, je pa knjiga o poslovnem partnerstvu in je polna vprašanj, ki bi si jih morala zastaviti vi in vaš partner, preden zares sklenete to partnerstvo, da bi zagotovili, da je jasno, kako v tem partnerstvu boste rešili določene težave. Torej preberite to knjigo, pogovorite se z odvetnikom, mislim, da sta to moja prva dva nasveta.
Ashley:
V redu, torej na naše naslednje vprašanje, in to je od Sie, "Ali je kdo kupil zemljišče in zgradil hišo namesto rehabilitacije?" Res je težko najti dogovor, ker ljudje preplačujejo. Kako je dobiti refi na novo zgrajeni hiši?" Mislim, da se morda trg nekoliko spreminja, tako da ne boste videli toliko ljudi, ki preplačujejo, zato upam, da boste imeli boljše možnosti pri iskanju poslov. Vendar sem v tej temi besedilnih sporočil o nepremičninah in eden od vlagateljev je v četrtem četrtletju leta 2022 poslal sporočilo, da je hišni spremljevalec in da je nepremičnino prodajal več kot 60 dni. Takoj ko je nastopil 1. januar, je opazil velik porast predvajanj. Mislim, da je rekel, da so se potrojili, da se je število nastopov, ki jih je dobival, potrojilo, in imel je štiri pod pogodbo samo v prvih dveh tednih januarja, da je od prvega v letu opazil tako velik porast. Torej bodo ljudje morda spet začeli preplačevati in prekupovati.
S to gradnjo hiše sem torej zgradil svojo osebno rezidenco, vendar nikoli nisem šel in kupil naložbene nepremičnine ali zgradil naložbene nepremičnine tako, da bi to počel od začetka. Prva stvar, ki bi jo po mojem mnenju res morali storiti, je vaša raziskava o tem, za kaj se bo ta nepremičnina ocenila, ko boste končali z njeno gradnjo. Ali bo ocenjen glede na to, kar ste vanj vložili, ali celo več, da boste lahko potegnili ves svoj denar nazaj? Druga stvar je, kako boste to financirali? Boste delali z gotovino? Ali boste dobili posojilo za gradnjo? Torej, če plačujete z gotovino, boste morali pogledati in se pogovoriti z bankami, in na to smo odgovorili v drugem odgovoru novinca, mislim, da je bil prejšnji teden predvajan glede obdobje začimbe. Kajti če plačaš gotovino za gradnjo te hiše in potem greš na banko, da jo refinanciraš, ti lahko rečejo: »Veš kaj? Te hiše niste imeli v lasti že eno leto in ne bomo vam refinancirali za eno leto, da bi naredili to refinanciranje izplačila.« To je torej nekaj stvari, ki bi jih vsekakor morali preučiti, preden greste dejansko skozi postopek izdelave.
Tony:
Nekaj točk z moje strani. Tako kot Ashley tudi sam nikoli nisem gradil novih gradenj na investicijski strani. Kupili smo kar nekaj novogradenj, vendar je bilo od gradbinca, ki je delal pri identifikaciji parcele, dobil je vsa dovoljenja, vodil teren za gradnjo in v bistvu smo od tega gradbenika kupovali končni izdelek. Želim samo govoriti o prednostih in slabostih tega pristopa in zakaj smo se odločili za to pot. Prvi strokovnjak, ki smo ga videli, je bil, da smo lahko dobili vrhunski izdelek. Pogosto je odvisno od stopnje obnove, vendar pogosto, če naredite novogradnjo leta 2023 v primerjavi s obnovljeno hišo, ki je bila zgrajena leta 2005, vrednost te nepremičnine, še posebej, če nanjo gledate kot na kratko terminski najem, kar počnemo, je običajno višji.
Hišo, ki je bila zgrajena leta 2005, lahko saniramo v celoti, vendar bo slog gradnje, estetika hiše, zgrajene leta 2023, modernejša od hiše, ki je bila zgrajena leta 2005, tudi če je bila res lepo obnovljena. In to je tisto, kar smo videli veliko, da so naše novogradnje ponavadi boljše od naših obnovljenih domov, čeprav je kakovost prav tako dobra, vendar je le ta okvir doma nekoliko bolj zastarel zaradi teh starejših stvari . To je bil za nas velik profesionalec.
Drugi razlog, zakaj smo se odločili za veliko novih gradenj tega gradbenika, je bil ta, da je že identificiral in dovolil več parcel v tem mestu, v katere smo želeli vlagati. Torej nam je to omogočilo izjemno hitro povečanje, ker je je že opravil težko delo ... Dovoljenja trajajo skoraj dlje kot gradnja hiše v Kaliforniji. Torej dejstvo, da je že opravil to trdo delo na več parcelah, je pomenilo, da smo lahko zgradili ta stroj, da bi začel pridobivati te lastnosti takoj, ko je on končal. In za nas smo bili v res močni fazi rasti, to je bil naš velik cilj, hitro povečanje, in to razmerje nam je omogočilo, da naredimo prav to. To sta bila torej dva velika prednosti: dobili smo resnično vrhunski izdelek in te enote smo lahko nabavili relativno hitro, veliko hitreje, kot če bi to poskušali narediti sami.
Slabost tega pristopa je, da smo zagotovo plačali več za končni izdelek, kot če bi sami opravili delo identificiranja zemljišča, pridobivanja dovoljenj in gradnje te nepremičnine sami. O tem ni dvoma. Ne bi nam prodal teh domov, če bi jih vsakič znova prodajal z izgubo. Prodajal nam ga je, ker je imel dober dobiček. Vedeli smo, da nismo preplačali, ker je bila to še vedno tržna vrednost, vemo pa, da smo porabili več, kot bi sami. Mislim, da sta to dve stvari, ki ju morate pretehtati. Ali imate nabor veščin za gradnjo od tal, ker je vsekakor drugače kot izvajati rehabilitacijo. To so podobni sklopi veščin, vendar še vedno različni. In potem drugi del je, ali imate čas, da res upravljate kaj takega? Torej sta sposobnost in čas dve stvari, na kateri je treba gledati.
Ashley:
Ja, ta cena, ki jo dodatno plačujete, je v resnici provizija za vodenje projekta, kot da bi provizija za generalnega izvajalca prevzela administrativno vlogo, vi pa bi plačali upravljanje celotnega projekta. Torej, tudi če ne bi šli z gradbenikom in ste to storili sami, lahko generalnemu izvajalcu še vedno plačujete majhen odstotek blažilnika, ker bo on tisti, ki bo dobil podpornike in podobne stvari, ki bodo dejansko poskrbeli projekta tudi. Če pa boste delovali kot generalni izvajalec in boste vodili celoten projekt in boste najeli vsakega izvajalca posebej, potem, ja, tukaj boste prihranili veliko denarja. Toda kot je rekel Tony, ali imate čas in znanje tudi za to? Če ga nameravate preizkusiti in nimate znanja ali izkušenj in se želite le učiti, vas bo morda na koncu stalo več, kot bi ga dejansko zgradili.
Tony:
Samo kupi pri njih.
Ashley:
Ja, samo da ga kupim od gradbenika. Torej je to vsekakor nekaj, kar je treba upoštevati.
Tony:
Rad bi samo delil nekaj glavobolov, ki nastanejo ob poskusu, da bi sami naredili osnovno konstrukcijo. Zdaj sva dobra prijatelja s tem gradbincem, ker sva do zdaj od njega kupila mislim, da 13 hiš. Nekega dne nas ni bilo na lokaciji in sem samo spraševal o postopku pridobivanja dovoljenj. Običajno bo predložil načrte za več parcel hkrati, enak natančen tloris, isti natančen tloris, samo različne parcele, in jih bo predložil okrožju. Vsak načrt, zapomnite si, da gre za enake načrte, predložite štirim različnim ... Bog, kdo so ljudje, ki pregledujejo načrte v okrožju?
Ashley:
Uradnik za izvrševanje kodeksa?
Tony:
Ja, ne morem se spomniti imen ljudi, ki gledajo načrte ali karkoli že je, trenutno mi uide. Kakorkoli že, gre za štiri različne ljudi, vse isto delo, samo štiri različne posameznike. Vsaka oseba si bo ogledala točno isti nabor načrtov in se vrnila z različnimi opombami. Oseba A bo rekla: "Hej, to stvar moraš popraviti." Druga oseba ne bo videla tistega, kar je videla prva, vendar bo zaklicala nekaj drugega. Gre torej za popolnoma isto stvar, vendar si štirje različni ljudje različno razlagajo, kaj je treba popraviti. Torej bo dobil te načrte nazaj in nato bo moral narediti štiri ločene sklope sprememb, nekatere od njih vrniti štirim različnim skupinam ljudi, tako da je vsekakor zelo naporen in včasih frustrirajoč proces iti skozi celotno novogradnjo. na svojem.
Ashley:
Lahko pa preprosto živite na podeželju, kjer spoznate enega uradnika za izvrševanje kodeksa, enega gradbenega inšpektorja in ja, to je to, to je vse, s čimer se morate ukvarjati, je ena oseba. In potem tabla za načrtovanje, predvidevam.
Tony:
Kar je še bolj noro, Ash, je, da smo preučevali nekatera mesta v Arkansasu in v nekaterih okrožjih v Arkansasu ni postopka odobritve. Kot da lahko preprosto zgradiš, kar hočeš. Torej, glede na to, v katero mesto ali okrožje se odpravljate, je ponekod verjetno lažje zgraditi nekaj novega.
Ashley:
Ja, zagotovo imamo taka oddaljena območja. Nisem še investiral v nobeno, a zdi se, da lahko daš karkoli. Ni postopka odobritve ali česa podobnega, nobenih dovoljenj za vnos.
Tony:
Tvoja zemlja, z njo delaš, kar hočeš, kajne?
Ashley:
Tukaj je zgodba, ki bo nekatere ljudi frustrirala, da je stavba, v kateri je moja trgovina z alkoholnimi pijačami, potrebovala novo streho. Tako je Daryl šel ven in našel nekoga, ki bo naredil streho, dobili smo ponudbo, vse, in rekel je: "Lahko začnem jutri." In tako sem rekel Darylu: "No, nimamo gradbenega dovoljenja. Je vstopil?" Tipu je poslal sporočilo in tip je rekel: "Ne, nisem ga dobil, lahko pa začnem jutri." Tako se odpeljemo ... Do mestne hiše je 15 minut vožnje in kot: "Moramo dobiti gradbeno dovoljenje, to želimo narediti." Rekla je: "V redu, izpolni ta obrazec," in to je bilo sto dolarjev in uspelo. Rekla je: »V redu, jutri ga bomo pripravili zate. Samo pridite in naj ga prevzame izvajalec in postavili ga bomo v okno.”
Tony:
Vau. Naj vam povem zgodbo na nasprotni strani spektra. Imamo masažne kadi, ki smo jih začeli nameščati pri večini naših kratkoročnih najemov v Joshua Tree. To je bil zelo podoben postopek, ko morate predložiti načrte za masažno kad, na primer, kje se nahaja glede na hišo. Opraviti morate inšpekcijski pregled električnega dovoljenja, da se prepričate, ali je vse opravljeno na pravi način. Poleg tega morate masažni kadi dodati nekatere varnostne funkcije. Šlo je za zelo podoben postopek, kjer so vsakič poslali drugega inšpektorja.
Torej prvi inšpektor gre ven, nam da seznam stvari, ki jih moramo popraviti, in mi popravimo 1, 2, 3 in štiri. Drugi inšpektor pride ven, da potrdi, da so bile prve štiri stvari opravljene, nato pa pokliče druge stvari, ki jih je prvi inšpektor spregledal. Nato pride ven tretji inšpektor in nekaj popolnoma zakliče ... Bilo je tako kot ta igra glasbenih stolov, ki so poskušali napolniti vse te škatle za te različne inšpektorje, in trajalo je več mesecev, da smo dobili nekaj teh dovoljenj za masažne kadi, tako da vsekakor je frustrirajoče.
Ashley:
O moj bog.
Tony:
Kakorkoli že, zašli smo s teme, a upajmo, da je bilo to koristno za vas. Mislim, da na kratko razmislite o prednostih in slabostih ter o svojih lastnih spretnostih v smislu obnove doma v primerjavi z novogradnjo. In potem k Ashleyjinemu mnenju o refinanciranju, poskrbite, da se pogovarjate z bankami na začetku, tako da boste imeli dobro predstavo o tem, kakšno je obdobje začimbe in kakšne druge morebitne težave boste morda morali preskočiti, če to storite. pojdite na pot nove gradnje, da opravite to refinanciranje in ga dokončate na zadnji strani.
Ashley:
Ja, še zadnja stvar, ki jo bom dodal temu kot primer. Ne na mojem trgu, na drugem trgu, ampak ta prijatelj, ki ga imam, je zgradil dvoriščne hiše, kot majhna stanovanjska naselja, samo ena zgodba. Plačali so v gotovini za celotno stvar, jo zgradili do temeljev, opravili vse delo na tem mestu, vse. In ko so končali, so ga dali v najem in dejansko ni bilo ocenjeno niti za to, kar so dali v posel. Mislim, da so morali pustiti morda 40 % tega, kar so plačali za to, ker jim je banka nameravala posoditi samo 70 % ocenjene vrednosti. Pravzaprav je bilo več kot to, v njej so pustili več kot 40 %. Ne vem natančnih številk, vendar je treba biti zelo previden, zagotoviti, da bo ocenjeno za tisto, kar želite, ker bi se vam lahko zataknilo, da bi pustili več sto tisoč dolarjev v posel, ki ga niste pričakujte, da boste to storili, še posebej, če ste si izposodili denar od zasebnega posojilodajalca denarja, težkega posojilodajalca denarja, da bi financirali ta posel, potem pa ne pride do ocene za tisto, kar želite.
S tem investitorjem je bil na srečo v tej situaciji, ko je z gradbincem sklenil pogodbo, v kateri je gradbincu plačeval nekaj te vrzeli. Tako je to lahko ublažil in nato samo uporabil denarni tok. In vse se je obneslo, ko je nepremičnina še vedno tekoča, tudi po teh dveh plačilih posojila. Zato se prepričajte, da imate več izhodnih strategij in različne načine za financiranje posla.
V redu, naše naslednje vprašanje je Joey Stout: »Kako je dohodek od najemnin obdavčen v primerjavi s plačo W-2? Hvala, Joe S.” No, Joe, tvoj dohodek W-2 bo zasluženi dohodek in bo temeljil na tem, v kateri davčni razred spadaš, torej na to, koliko denarja si zaslužil. Pojdimo naprej in povečajmo davčne razrede za leto 2022. V redu, torej če ste ... Poglejmo tukaj. Če zaslužite od nič do 10,000 $, plačate 10 % obdavčljivega dohodka in nato 12 % za 10,000 do 41,000. 22 % bo vaš dohodek obdavčen od 41,000 do 89,000. Vaša davčna stopnja bo 24 % od 89,000 do 170,000 in tako naprej. Torej več kot ustvarite od zasluženega dohodka, vašega dohodka W-2, višja je vaša davčna stopnja. Če torej skočite na več kot pol milijona, boste plačali 37 % davka na dohodek.
Pogledate na to in si rečete: »Torej želim ostati pod 539,000, ker bom potem plačal 2 % več davkov,« in resnično morate ugotoviti, kje je ta prag, kjer je bolj smiselno. Torej, če ste ravno na meji ena, torej recimo 24 % do 32 %, v redu, to je kar velik skok, to je 8 %. In če zaslužite 170,050 $, ste pri 24 %. Ampak recimo, da greš in zaslužiš 180,000, te dvignejo na 32-odstotni davčni razred. Ali se sploh splača vzeti tistih dodatnih 10 tisočakov, ker bo zdaj ta celoten kos denarja obdavčen z 32-odstotnim davkom? Torej bi morali biti vsi previdni pri svojih dohodkih.
To je samo nekaj primerov oklepajev, ki se dvigajo. Ko ste v oklepaju, torej recimo 170,000, ki je obdavčenih po 24 %, bo teh 170,000 obdavčenih po 24 %. Če pa potem zaslužiš še 10 tisočakov več, bo teh 10 tisočakov v naslednjem davčnem razredu, tistih 32 %.
Tony:
Torej je samo vaš dohodek tisti, ki spada v ta razred in je obdavčen s tem odstotkom, kajne? Torej, če zaslužite 500,000 $, vseh teh 500,000 ne bo obdavčenih s 37 % davkom. Prvih 10,275 bo na 10 % in nato do 41,000 boste na 12 %. In potem vsak od teh različnih pade v ta različna vedra. Zato so davki tako zmedeni, zato bi moral vsak zagotovo dobiti res dober CPA, ki vam bo pomagal krmariti med vsemi temi različnimi niansami.
Toda prej si izjavil, Ash, da je tvoja plača W-2 zasluženi dohodek, zasluženi dohodek pa je najslabše davčno obravnavan od vseh dohodkov. Glede na zasluženi dohodek boste obdavčeni najvišje. Dohodek od najemnin je deležen ene izmed ugodnejših davčnih obravnav. Pravzaprav smo imeli Amando Han nazaj v epizodi 255 in prav na koncu te epizode je celo v svetu naložb v nepremičnine kategorizirala, katere strategije imajo najboljšo davčno obravnavo, katere strategije imajo najslabšo davčno obravnavo. Flipping je bil na dnu te davčne prednostne obravnave, ker je to še vedno aktivni zasluženi dohodek. In potem so bile na vrhu stvari, kot so kratkoročni in dolgoročni najemi, ker se to bolj šteje za pasivni dohodek.
Ashley:
Ena stvar, ki jo je treba opozoriti, mislim, da pri zasluženem dohodku je, da v redu, delali boste toliko ur, toda če ste ravno na robu enega od teh razredov, ali se vam splača delati te dodatne ure in potem zdaj boste imeli te ure davek 37%? In tako 37 $ od tistih 100 $, za katere boste dodatno delali, ni več. Vi pa se lahko povzpnete, če dejansko želite pogledati, v kateri davčni razred spadate. Nekaj primerov, ki jih uporabljamo za prvega samskega prijavitelja, vendar so se spremenili za skupno prijavo poročenih oseb, ločeno prijavo, glavo gospodinjstva. Torej pojdite in si jih oglejte in dejansko lahko ugotovite, kakšen bo vaš dohodek. Pokazalo se bo, v redu, če ste zaslužili 95,376 $, bo vaš obdavčljivi dohodek od tega 16,290 $. Potem bi bilo karkoli nad tem tistih 24 %. Torej je po mojem mnenju drsna lestvica najboljši način za izražanje. Ko se pomaknete v vsak razred, bo ta višji dohodek obdavčen po teh različnih stopnjah.
Mislim, da je zaradi tega velika prednost pasivnega dohodka in potem tudi možnost menjave 1031, pri kateri lahko dejansko odložite dohodek od najete nepremičnine, če jo prodate.
Tony:
Skratka, Joey, želite, da je večina vašega dohodka pasivna od najemnin, najmanjši znesek pa aktivni in zasluženi dohodek, če želite resnično povečati svoje davke. Obstaja toliko različnih strategij, Joey, ki ti pomagajo zmanjšati davčno obveznost tudi iz službe W-2. Ponovno bom omenil epizodo 255, ker Amanda govori o tem, vendar obstajajo načini, kako lahko uporabite pasivne izgube iz svojega portfelja nepremičnin, da izravnate svoj dohodek W-2. Večina ljudi to doseže s kratkoročnim najemom. Pri dolgoročnih najemih je to precej težje narediti, vendar obstajajo načini, kako reči: »Hej, imam 100,000 USD izgube papirja pri svojih najemih in to bom uporabil za svojo plačo 100,000 USD v svoji službi W-2 ker nimate davčnih obveznosti." In imam prijatelje, ki ne plačujejo davkov z uporabo iste strategije.
Ashley:
Jaz nisem eden od teh prijateljev.
Tony:
Tudi s tem se še nisem ujemal. Zadnjih nekaj let sem vsekakor imel davčni račun, a ko boš dobil dober CPA, upam, da boš lahko začel postavljati te dele na svoje mesto. Konec leta 2022, leta, ki se je pravkar končalo, smo se noro prerivali, da bi kupili nepremičnino, da bi poskušali doseči tudi več koristi z združevanjem stroškov.
Ashley:
Ja, veste, kaj je prav tako dobra davčna ugodnost, je tudi kmetija, pridobi dobre davčne ugodnosti za to. Kmetom ni treba plačati ocenjenih davkov, lahko počakajo, da zapade vaša davčna napoved, in plačajo ocenjene davke 15. aprila, ker ko plačujete te ocenjene davke in morate plačati vnaprej vsako četrtletje, plačujete sproti. skupaj, to je denar, ki ga vlada dobiva brez obresti. To je torej velika prednost. Ta denar lahko obdržite do dejanskega davčnega roka in ga plačate v zadnjem trenutku. Ampak ja, lahko narediš veliko odpisov. Tudi pri davkih na nepremičnine lahko dobite oprostitev davkov na nepremičnine, da jih znižate, če se uporabljajo za kmetijske namene in podobne stvari.
Tony:
Nekaj čudnih stvari je na kmetijah. Imam prijatelja, ime mu je Kai Andrew, kupil je kmetijo, kmetijo sivke, in kupil jo je zaradi tega, kar ste omenili, nekaterih davčnih ugodnosti. Vendar pa so tudi zahteve glede coniranja, omejitve coniranja na kmetijah bistveno nižje ali manj restriktivne od tistega, kar vidite na stanovanjskih ali celo nekaterih drugih komercialnih nepremičninah. Na tej kmetiji je lahko zgradil več kratkoročnih najemov zaradi tega, kar je na tem trgu dovoljevalo coniranje. Obstaja toliko majhnih nians, da poskusite in postanete resnično ustvarjalni z njim. Ampak ja, mislim, da na kratko, poiščite priložnosti, da resnično zmanjšate svoj obdavčljivi dohodek, in običajno se to zgodi tako, da greste na pasivno pot in ne na zasluženo pot.
Ashley:
Dodati je treba še eno stvar, da je tudi veliko kmetov oproščenih davka. Če torej kupite tovornjak za svojo kmetijo, ki je oproščen davka, je to velik prometni davek, ki ga prihranite pri nakupu vozila. Toliko različnih majhnih stvari.
Tony:
In tako, nakup mlečne kmetije je več o tem. Preden se oddaljimo od tega vprašanja, sem omenil Kaya Andrewa, a če se želite vrniti in poslušati njegovo epizodo, je bila to epizoda 107. Govorili smo o vdoru v zemljišče, torej 10 različnih načinov za ustvarjanje tokov dohodka z eno nepremičnino. In Kai je mojster te strategije in celoten nakup farme sivke je bil le eden od načinov, kako si je zemljišče prebil pot do uspeha. Torej epizoda 1 0 7, če želite slišati več od Kaia.
Ashley:
V redu. Zadnje današnje vprašanje je poslal Hayes Holland: "Če prodate svoj primarni dom po enem letu bivanja, ali sem izključen iz pravila o oprostitvi kapitalskih dobičkov, ki zahteva dve leti, ali obstaja kakršna koli rešitev?" V redu, najprej mislim, da je tukaj nekoliko napačno prepričanje, da ste izvzeti iz pravila o kapitalskih dobičkih samo, če je to vaše primarno prebivališče. Če gre za naložbeno nepremičnino, morate zanjo plačati kapitalske dobičke, razen če opravite zamenjavo 1031. To je edina izjema. Ampak, če greste ven in samo prodajate, obdržite denar, ne opravite te 10 31 menjave, boste obdavčeni na ta kapitalski dobiček za naložbeno nepremičnino, ne glede na to, kako dolgo imate premoženje. Če pa je to vaše primarno prebivališče, morate tam živeti dve leti, lahko pa tudi dve od zadnjih petih let. Torej lahko traja kateri koli dve leti v tem petletnem obdobju. Torej ne gre samo za to, da morate v nepremičnini živeti dve leti in jo nato prodati. Lahko ga obdržite še tri leta kot naložbeno nepremičnino in ga nato prodate v petem letu in to boste še vedno lahko imeli kot neobdavčen dohodek.
Obstaja prijatelj vlagatelj, ki je to storil večkrat, niti ne vem kolikokrat, vendar vsaki dve leti kupi novo primarno prebivališče in vzame ta denar brez davka. Mislim, da velja pravilo, da lahko brez davka vzamete do pol milijona. Ne vem natančno, kakšno je to pravilo, vendar obstaja največji znesek. Ne morete prodati svoje hiše za 5 milijonov dolarjev več in dobiti 5 milijonov dolarjev brez davka. Morda je celo milijon, če ste poročeni par, vendar boste morali to poiskati. Uporabi Google, ker se ne spoznam na pamet.
Zato vsaki dve leti kupi nepremičnino, ki jo je treba obnoviti, on in njegova družina živijo v njej in v dveh letih počasi opravijo prenovo, nato pa jo prodajo in se preselijo v novo nepremičnino. Torej ja, to je vsekakor dober način za ustvarjanje dohodka, ki je neobdavčen, če vaša družina nima nič proti in se vsaki dve leti seli. Če pa bi v dveh letih zaslužil pol milijona dolarjev in bi se moral le preseliti,
Tony:
Premakni se.
Ashley:
… nisi tako slab. Torej je res odvisno od tega, na katerem trgu ste. Kjer živim, je dovolj težko najti hišo za pol milijona dolarjev, kaj šele prodati takšno, ki se bo v dveh letih podražila na pol milijona.
Tony:
Enako zame. V soseski, v kateri živim, je povsem nova soseska. Vse je bilo zgrajeno najpozneje leta 2017, zato je verjetno tudi malo poskusov vstopiti in resnično najti veliko teh priložnosti. Toda vprašanje je in o tem smo že nekaj govorili, vendar bi ga morda morali podrobneje pojasniti, toda na strani naložbe lahko odložite svoje davke na kapitalske dobičke z uporabo tako imenovane izmenjave 1031. Prvih 1031 nismo naredili lansko poletje, ampak poletje prej. Lahko smo pridobili lastniški kapital iz enega od naših domov, to smo vzeli in izkupiček neobdavčeno uporabili za nakup dveh različnih nepremičnin.
Imam prijatelja, ki je prodal več svojih enodružinskih rezidenc na srednjem zahodu in jih uporabil za nakup ... Mislim, da je trenutno pri sedmih kratkoročnih najemih, ko je kupil s tem. Menjava 1031 je fantastičen način za odlog plačila davkov, uporabite vse svoje dobičke od prodaje za nakup druge nepremičnine. Obstaja nekaj omejitev glede tega, kaj lahko storite, in nekaj precej strogih časovnih rokov, kdaj morate identificirati in zapreti to nepremičnino, vendar to strategijo, nekateri ji pravijo zamenjaj do padca, je tisto, kar počne veliko vlagateljev v nepremičnine. da še naprej povečujejo svoj portfelj brez plačila davkov na kapitalski dobiček v času njihovega življenja.
Ashley:
Medtem ko je Tony govoril, sem šel naprej in opravil delo namesto vas, fantje, za tiste, ki ste vozili in niste mogli takoj Googla, pravilo je, da lahko en sam lastnik stanovanja, sam vložnik, dobi do 250,000 davčno stopnjo za prodajo njihove osnovne in nato pari, ki skupaj vložijo do 500,000. To je torej dobiček na podlagi tega. Mislim, ni tako slabo v dveh letih, pol milijona dolarjev brez davka.
Tony:
Ja.
Ashley:
Mislim, da bi to lahko delal kot polni delovni čas.
Tony:
Povsem, kajne? In to naredite nekajkrat na leto. Prav tako me spomni, imeli smo enega gosta, bog, rad bi se spomnil, katera epizoda je bila to, a je kupoval novogradnjo. Mislim, da je bil nekje v Teksasu. Kupil je prvo fazo novogradnje in dve leti kasneje bi bilo kot faza 18 ali karkoli drugega, in vsi ti tlorisi so se močno podražili in te nepremičnine je ravno prodajal, ko so prišle do zadnje faze in je bil samo recikliranje tega kapitala v naslednjega. Torej kupite novogradnjo, živite tam dve leti, jo prodate, kupite drugo novogradnjo, živite tam dve leti in jo prodate. Mislim, da je to storil približno trikrat v času, ko je prišel v podcast.
Ashley:
Mislim, da je to počel v Austinu, morda Austinu v Teksasu.
Tony:
Ja, zagotovo je bilo nekje v Teksasu.
Ashley:
Ja, tega se spomnim. ja No, fantje, najlepša hvala, da ste se nam pridružili pri odgovoru novinca tega tedna. Če imate vprašanje, na katerega želite odgovor v oddaji, nas lahko pokličete na 188-5ROOKIE in nam pustite glasovno sporočilo. Lahko pa pustite vprašanje v Facebook skupini Real Estate Rookie, kjer boste najverjetneje prejeli več odzivov in odgovorov od vseh v skupini, lahko pa ga tudi predvajamo v oddaji in lahko slišite naš odgovor nanj.
Fantje, najlepša hvala, da ste se nam pridružili. Jaz sem Ashley pri Wealth from Rentals, on pa Tony pri Tony J. Robinsonu, in videli se bomo v sredo z gostom.
(petje)
Oglejte si podcast tukaj
V tej epizodi pokrivamo
- Kdaj je lahko pomembna lokacija vašega odvetnika in vlaganje od daleč
- Zaščitite se s pogodbami o partnerstvu v skupno vlaganje
- Prednosti in slabosti gradnje naložbene nepremičnine namesto obnove
- Kako lahko lastnosti novogradnje vplivajo na obdobje refi začimbe
- Povečanje davkov s pasivnim dohodkom
- Zakaj je selitev vsaki dve leti morda najpametnejši način, da se izognete davkom
- Uporaba borze 1031 za odlog plačila davka na kapitalski dobiček
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Knjige, omenjene v tej oddaji:
Poveži se z Ashley in Tonyjem:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? Oglejte si naše stran sponzorja!
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- sposobnost
- Sposobna
- O meni
- o IT
- doseženo
- natančna
- Doseči
- pridobiti
- pridobitev
- Zakon
- aktivna
- dejansko
- upravno
- Prednost
- Prednosti
- nasveti
- vplivajo
- po
- Agent
- združevanje
- Sporazum
- Sporazumi
- Kmetijski
- naprej
- vsi
- sam
- že
- vedno
- Neverjetno
- znesek
- in
- Še ena
- odgovor
- odgovori
- kdo
- Stanovanje
- Apple
- Uporabi
- Zahvaljujemo
- pristop
- odobritev
- april
- območja
- Arkansas
- okoli
- vidiki
- odvetnik
- Austin
- Avtor
- izogibanje
- nazaj
- Slab
- Banka
- Banke
- baza
- temeljijo
- V bistvu
- ker
- postajajo
- pred
- začel
- Začetek
- počutje
- Verjemite
- Prednosti
- BEST
- Boljše
- med
- Ponudba
- Big
- največji
- Bill
- zaračunavanje
- Računov
- Bit
- svet
- Knjiga
- knjige
- meja
- Dolgočasen
- Zadolževanje
- Bottom
- Kupil
- škatle
- blagovne znamke
- Brand New
- prinašajo
- varovalni
- izgradnjo
- builder
- Building
- zgrajena
- avtobus
- poslovni
- poslovni model
- nakup
- Nakup
- Kupi
- california
- klic
- se imenuje
- poziva
- Lahko dobiš
- Kapital
- ki
- Denar
- denarni tok
- Vzrok
- previden
- nekatere
- priložnost
- Spremembe
- spreminjanje
- preveriti
- mesto
- jasnost
- razred
- čiščenje
- jasno
- bolj jasno
- stranke
- stranke
- Zapri
- Koda
- zbiranje
- kako
- prihajajo
- komercialna
- Komunikacija
- Podjetja
- podjetje
- dokončanje
- kompleksna
- Koncept
- Skrb
- Prepričani
- zmedeno
- Proti
- Razmislite
- šteje
- Gradbeništvo
- naprej
- Naročilo
- Izvajalec
- nadzor
- pogovorov
- strošek
- stroški
- bi
- država
- občine
- par
- CPA
- ustvarjajo
- Ustvarjanje
- Creative
- stranka
- Stranke, ki so
- mleka in mlečnih izdelkov
- z datumom
- David
- dan
- iz dneva v dan
- Dnevi
- ponudba
- Ponudba
- odločil
- Odločanje
- Odločitev
- vsekakor
- Delaware
- Oddelek
- Odvisno
- odvisno
- opisano
- DID
- drugačen
- DIG
- prebavljiv
- zaslon
- Ne
- tem
- dolarjev
- dont
- pogon
- vožnjo
- Drop
- med
- vsak
- Vsaka oseba
- prej
- zaslužili
- lažje
- Edge
- učinkovito
- bodisi
- Izdelati
- Drugače
- spodbujanje
- konča
- izvršba
- dovolj
- Vnesite
- Celotna
- entiteta
- pravičnost
- zlasti
- v bistvu
- nepremičnine
- ocenjeni
- Eter (ETH)
- Tudi
- sčasoma
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsi
- vse
- točno
- Primer
- Primeri
- Izmenjava
- zanimivo
- izključena
- oproščen
- Izhod
- pričakovati
- pričakovanja
- Pričakuje
- izkušnje
- strokovno znanje
- dodatna
- izredno
- Obraz
- Falls
- družina
- fantastičen
- kmetija
- kmetje
- Kmetije
- FAST
- hitreje
- Priljubljeni
- Lastnosti
- pristojbina
- Nekaj
- Slika
- Vložitev
- izpolnite
- Najdi
- iskanje
- konec
- narava
- prva
- fit
- fiksna
- Všita
- Nadstropje
- Pretok
- Teče
- Osredotočite
- osredotočena
- Osredotoča
- sledi
- obrazec
- Na srečo
- FRAME
- Franšizni
- brezplačno
- prijatelj
- prijatelji
- iz
- spredaj
- Prednji del
- frustrirajoče
- funkcija
- Sklad
- Gain
- zaslužek
- igra
- vrzel
- usmerjena
- splošno
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- daje
- Giving
- Go
- Cilj
- goes
- dogaja
- dobro
- vlada
- veliko
- Igrišče
- skupina
- Grow
- goji
- Rast
- Gost
- gostov
- Guy
- kramp
- taksist
- Pol
- Dvorana
- ročaj
- Zgodi se
- se zgodi
- Trdi
- Trdo delo
- ob
- Glava
- glavoboli
- zdravo
- slišati
- Slišal
- težka
- pomoč
- pomagal
- pomoč
- pomoč
- tukaj
- skrita
- več
- najvišja
- najem
- Najem
- hit
- držite
- Holland
- Domov
- Homes
- Iskreno
- upajmo, da
- gostitelj
- Gostitelji
- HOT
- Hoteli
- URE
- Hiša
- gospodinjstvo
- hiše
- Kako
- Kako
- HTTPS
- velika
- Stotine
- Bom
- Ideja
- enako
- identificirati
- identificirati
- identifikacijo
- takoj
- vpliv
- in
- prihodki
- Povečajte
- Posamezno
- posamezniki
- Podatki
- informativni
- Infrastruktura
- na začetku
- vpogled
- Navdih
- Namestitev
- Namesto
- interakcijo
- obresti
- razlago
- Invest
- investirali
- vlaganjem
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- sodelovanje
- vprašanje
- Vprašanja
- IT
- sam
- januar
- Job
- Joey
- Johnson
- pridružite
- pridružil
- se nam pridružiš
- skupno
- skupno podjetje
- skupna podjetja
- Potovanje
- skoči
- samo en
- Imejte
- vzdrževanje
- Otrok
- Vedite
- znanje
- znano
- Država
- večja
- Zadnja
- Lansko leto
- Zadnji
- začetek
- Zakoni
- UČITE
- naučili
- učenje
- leasing
- pustite
- odhodu
- Pravne informacije
- LEND
- Stopnja
- LG
- obveznosti
- odgovornosti
- življenska doba
- Verjeten
- omejitve
- vrstica
- Seznam
- Poslušanje
- malo
- v živo
- LLC
- posojila
- nahaja
- kraj aktivnosti
- Long
- dolgo časa
- dolgoročna
- več
- Poglej
- Pogledal
- si
- vrzeli
- izgubiti
- off
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- stroj
- je
- vzdrževanje
- Večina
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravljanje
- upravlja
- upravljanje
- upravitelj
- več
- veliko ljudi
- Tržna
- tržnica
- Prisotnost
- mojster
- ujema
- Matter
- Zadeve
- max
- Povečajte
- sestanki
- člani
- omenjeno
- Sporočilo
- morda
- milijonov
- milijonov dolarjev
- moti
- min
- min
- Omiliti
- Model
- sodobna
- Denar
- mesec
- mesecev
- več
- Najbolj
- Motivacija
- premikanje
- premikanje
- več
- Glasbeno
- Ime
- Imenovan
- na nacionalni ravni
- Krmarjenje
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- Novo
- Nova gradnja
- NY
- Naslednja
- Opombe
- številke
- ponujanje
- Častnik
- odmik
- velikokrat
- Ok
- ONE
- deluje
- deluje
- Delovanje
- operacije
- operater
- Komentarji
- Priložnosti
- nasprotuje
- Nasprotno
- Ostalo
- lastne
- v lasti
- Lastnik
- Lastniki
- plačana
- bolečina
- Papir
- Starši
- del
- partner
- partnerja
- partnerji
- Partnerstvo
- partnerstev
- pasivno
- pasivni dohodek
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Plačila
- ljudje
- odstotek
- performance
- Obdobje
- oseba
- Osebni
- Osebnosti
- perspektiva
- faza
- kramp
- kos
- kosov
- Kraj
- Mesta
- Načrt
- načrtovanje
- načrti
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- prosim
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- Portfelj
- Stališče
- Prispevek
- precej
- Cena
- Cene
- primarni
- zasebna
- za
- verjetno
- problem
- Težave
- izkupiček
- Postopek
- Procesi
- Izdelek
- proizvodnja
- Dobiček
- Projekt
- projektni management
- dokazilo
- dokaz koncepta
- Lastnosti
- nepremičnine
- PROS
- vlečenje
- nakup
- kupili
- nakup
- Namen
- potisnilo
- dal
- Dajanje
- kakovost
- četrtletje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- hitro
- postavljeno
- območje
- Oceniti
- Cene
- ocena
- Preberi
- reading
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- Razlog
- priznajo
- recikliranje
- zmanjša
- Refi
- rehabilitacija
- Razmerje
- relativno
- ne pozabite
- daljinsko
- najemnine
- odgovori
- predstavljajo
- zastopanje
- zahteva
- Zahteve
- Raziskave
- Odgovor
- Odgovornost
- odgovorna
- Omejitve
- Omejevalna
- ohranitev
- vrnitev
- prihodki
- pregleda
- Mnenja
- vloga
- strehe
- krog
- Pot
- Pravilo
- Run
- tek
- Podeželja
- Podeželje
- Varnost
- Je dejal
- plače
- prodaja
- prodaja
- Enako
- Shrani
- shranjevanje
- pravi
- Lestvica
- skeniranje
- Gladina
- SEC
- drugi
- videnje
- selektivno
- prodaja
- Prodaja
- Občutek
- ločena
- nastavite
- Kompleti
- nastavitev
- sedem
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- PREDSTAVE
- bistveno
- podpis
- Podoben
- saj
- sam
- spletna stran
- Razmere
- znanja in spretnosti
- drsna
- Počasi
- majhna
- najpametnejši
- So
- prodaja
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekje
- Kmalu
- Vesolje
- posebej
- Spectrum
- preživeti
- Poraba
- Sponzorji
- Osebje
- zvezda
- Začetek
- začel
- Država
- Izjava
- Države
- bivanje
- Še vedno
- trgovina
- zgodbe
- Zgodba
- Strateško
- strategije
- Strategija
- tokovi
- strogo
- močna
- Struktura
- Študenti
- slog
- predmet
- predloži
- predložen
- uspeh
- uspešno
- taka
- nenadoma
- poletje
- Super
- superior
- podpora
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- pogovori
- Dotaknite
- davek
- Davčna napoved
- davki
- Učitelji
- skupina
- Pogoji
- texas
- O
- Glavno mesto
- informacije
- sklep
- Država
- svet
- njihove
- sami
- Tukaj.
- stvar
- stvari
- tretja
- ta teden
- letos
- mislil
- tisoče
- 3
- Prag
- skozi
- čas
- krat
- nasveti
- Naslov
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Toaletni
- jutri
- Ton
- Tony
- tudi
- vrh
- temo
- na dotik
- proti
- Mestna hiša
- Vlak
- Prepis
- Zdravljenje
- tovornjak
- Res
- Zaupajte
- Dvakrat
- tipično
- pod
- razumeli
- edinstven
- enote
- us
- uporaba
- navadno
- POTRDI
- vrednost
- vozilo
- podjetje
- Ventures
- Proti
- Video
- Vizija
- Počakaj
- hotel
- washington
- stanje v Washingtonu
- Voda
- načini
- Wealth
- Sreda
- teden
- Weeks
- tehta
- dobrodošli
- Kaj
- Kaj je
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- bo
- Zmage
- modrost
- v
- brez
- spraševati
- beseda
- delo
- delal
- deluje
- svet
- Klobase
- vredno
- bi
- pisni
- leto
- let
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič