Večstanovanjske nepremičnine so v nevarnosti propada – evo zakaj

V tem članku

Skrbi me znaten upad (ali strmoglavljenje) vrednotenj poslovnih nepremičnin, zlasti večstanovanjskih, v letih 2023 in 2024. Menim, da so rdeče zastavice tako jasne in vse kažejo v isto smer, da bi zanemaril svoje dolžnost do te skupnosti, da svojega stališča ne izrazim čim bolj jasno in da to stališče zagovarjam zelo podrobno. 

V tem članku se bom sprehodil skozi svojo diplomsko nalogo in opisal štiri glavne grožnje vrednotenju večdružinskih stanovanj, ki sledi spodnjemu povzetku: 

• 1. del: zgornje meje so nižje od obrestnih mer 
• 2. del: Ne stavim na smiselno rast najemnin leta 2023
• 3. del: Stavim na dvig obrestnih mer leta 2023
• 4. del: Visoke obrestne mere pritiskajo na vrednotenja in prevzem dolga
• 5. del: Novice, anekdote in dodatno branje
• 6. del: Zamisli za zaščito bogastva in zaslužek v tem okolju

Upoštevajte, da so nepremičnine lokalne. Moja analiza v tem članku odraža povprečje v Združenih državah, čeprav se poglobim vanj nekaj velikih regij. 

Nazadnje želim opozoriti, da se imam za amaterja pri razumevanju komercialnih nepremičninskih trgov in se morda približujem statusu "pomočnika". Nikakor nisem strokovnjak zanje. Vabim k razpravi in ​​pozdravljam analizo vseh bralcev, ki so pripravljeni predstaviti "bikovski primer" mojim točkam tukaj. Prosimo, da to navedete v komentarjih ali mi pošljete e-pošto na .

1. del: zgornje meje so nižje od obrestnih mer

V povprečju so obrestne mere trenutno višje od zgornjih stopenj v večstanovanjskem prostoru v Združenih državah. Vizualno je to mogoče predstaviti kot dve črti v spodnjem grafikonu, ki se križata:

Vlagatelji, ki vstopajo v komercialna večstanovanjska podjetja, to počnejo, ker želijo ustvariti donos. Vrnitev je ne izraženo kot a stopnja kapitalizacije (cap rate), ki je bolj metrika, ki se uporablja za vrednotenje lastnosti v medsebojni povezavi, temveč kot notranja stopnja donosa (IRR). Človek lahko ustvari močno IRR v okoljih z visokimi in nizkimi obrestnimi merami, tako kot lahko ustvarijo močno IRR v okoljih z visokimi in nizkimi obrestnimi merami.

IRR je odvisna od dveh glavnih dejavnikov: zneska denarnega toka, ki ga ustvari nepremičnina (in časovnega razporeda teh denarnih tokov) in izstopa/prodaje nepremičnine (in časovnega razporeda). Hitro zvišajte najemnine in prodajte po vrhunski ceni, in IRR se bo dvignila. Počnite to počasi in prodajajte po višji stopnji zgornje meje kot v času nakupa, in IRR strmo pade.

Stopnje zgornje meje so bile v zgodovinskem kontekstu zadnjih 10 let relativno nizke. To ni bila težava za ljudi pri ustvarjanju velike IRR, ker so bile obrestne mere tako nizke. Pravzaprav nizke zgornje meje v mnogih pogledih vlagateljem olajšajo ustvarjanje donosov, saj vsak prirastni dolar NOI, dodan nepremičnini, poveča vrednotenje za večji večkratnik. Povečajte NOI za 1 USD v okolju 10-odstotne zgornje meje in vrednost nepremičnine se poveča za 10 USD. Povečajte NOI za 1 USD v okolju 5-odstotne zgornje meje in vrednost nepremičnine se poveča za 20 USD.

Vendar postane spodbujanje IRR veliko, veliko težje v situaciji "negativnega finančnega vzvoda", kjer so zgornje meje višje od obrestnih mer. Zaradi razlogov, o katerih bomo razpravljali v tem članku, višje obrestne mere otežujejo, da se kupci kvalificirajo za privlačno financiranje, zvišujejo verjetne stopnje izstopne zgornje meje in izvajajo pritisk navzdol na IRR. Velik del podlage za projekcijo IRR bo izhajal iz hitrega povišanja najemnin.

Z drugimi besedami, trg je danes bolj kot kadar koli v zadnjem desetletju odvisen od ostajanja nizkih zgornjih obrestnih mer, nadaljnjega hitrega naraščanja najemnin in/ali vrnitve na zgodovinsko nizke obrestne mere, ki smo jih bili priča v zadnjih petih letih. »Negativni finančni vzvod« je način, s katerim trg sporoča, da je »vse vložen« pri apreciaciji ali padajočih obrestnih merah.

 In kot bom povedal, menim, da ima kateri koli izid majhno verjetnost.

Medtem ko je na koncu vse povezano z IRR za zadevno sredstvo, se mi zdi zanimivo, da lahko tudi brez preverjanja številk za določen posel ali trg poslov že naredimo poenostavljeno opažanje o komercialnih nepremičninah samo s pregledom zgodovinsko širjenje zgornjih stopenj v primerjavi z obrestnimi merami (ki vključuje vse nepremičnine, ne samo večstanovanjskih v izolaciji – vendar upoštevajte, da so zgornje mejne stopnje za večdružinske stanovanje v povprečju običajno nižje od drugih vrst poslovnih nepremičnin).

Razen če imamo močnejšo tezo za rast najemnin in/ali znižanje obrestnih mer, kot je bilo v zadnjem desetletju ali več, je razlika med obrestnimi merami in zgornjimi stopnjami približno 150 bazičnih točk norma. To pomeni, da se zgornje meje dvignejo s 5 % na 6.5 ​​%. Čeprav se to morda ne zdi nič posebnega, je to enakovredno približno 23-odstotnemu zmanjšanju vrednosti sredstev, če bi se to hitro normaliziralo. 

To je videti kot ta napoved, ki jo je zagotovil CBRE: 

2. del: Ne stavim na rast najemnin leta 2023

Da bi razumeli, kako bi to leto lahko vplivalo na najemnine, moramo pomisliti tako na ponudbo kot na povpraševanje. Imam slabe novice glede ponudbe in mešano povpraševanje.

Začnimo razpravo z ogledom ponudbe.

Ponudba

Zaostanki pri novogradnjah večstanovanjskih stanovanj so na najvišji ravni od sedemdesetih let prejšnjega stoletja. Zaostanki za skupno stanovanj v gradnji so na najvišjih ravneh, za katere imamo podatke:

Strokovnjaki, kot je Ivy Zelman, menijo, da bodo razvijalci ta inventar monetizirali takoj, ko bo dokončan — v bistvu, pride pekel ali visoka voda. Stroški zadrževanja in premostitveni dolg (podobno posojilom za trden denar za komercialni razvoj), ki jih gradbeniki uporabljajo za financiranje projektov, so zelo dragi in so zato močna spodbuda za dokončanje gradnje in refinanciranje ali prodajo čim prej.

Kot je omenil Brian Burke iz družbe Praxis Capital na našem Na trgu Podcast, razvoj zahteva čas in bo različno vplival na različne regije. Nekateri trgi morda ne bodo videli veliko nove ponudbe. Nekateri trgi bodo videli ogromno ponudbe na spletu, vendar bodo imeli toliko novega povpraševanja, da ne bo težav z absorpcijo. Na nekaterih trgih bo ponudba prišla na splet in bo težko zapolniti enote, kar bo povzročilo pritisk na znižanje najemnin, ko se bo povečalo število prostih delovnih mest. 

Na jugu in zahodu obstaja največje tveganje, da bo na spletu prišlo do množične nove ponudbe:

Čeprav ste morda že slišali za dovoljenja oz stanovanje se začne Upadanje, ne pozabite, da razvoj zahteva čas. Projekti za izdajo dovoljenj in razvoj, ki so se začeli konec leta 2021 in v začetku leta 2022, bodo na voljo leta 2023 in 2024. Projekti lahko trajajo leta ali celo desetletja, da se pridobijo dovoljenja, začnejo in končno dokončajo. Pomanjkanje začetih novih stanovanj le malo pomaga pri zaviranju navala novih inventarjev, ki so že v teku in bodo kmalu prišli na trg. Učinki tega novega gradbenega razmaha se šele začenjajo. 

In ni potrebna velika domišljija, da bi ekstrapolirali, da bo ta prenatrpanost novih stanovanj povzročila pritisk na znižanje cen nepremičnin vseh vrst, pa tudi pritisk na znižanje najemnin, saj se več stanovanjskega sklada poteguje za isti bazen najemnikov. 

Nato se pogovorimo o povpraševanju. 

Povpraševanje

Po mojem mnenju je največje vprašanje glede povpraševanja okrog oblikovanja gospodinjstev. 1.6 milijona novih enot, ki prihajajo na splet, ni nič posebnega, če pričakujemo, da bo nastalo 1.6 milijona novih gospodinjstev, kajne? To omogoča, da se te enote najamejo ali zasedejo (prevzamejo) brez kakršnega koli cenovnega šoka. In vsi že leta govorijo o velikem pomanjkanju stanovanj, kajne?

In res je – Amerika običajno dodaja gospodinjstva hitreje kot mi dodajamo zaloge. In obstaja stanovanjsko pomanjkanje. Zato so cene nepremičnin in najemnine v zadnjih nekaj letih skokovito narasle. Obstajata samo dve težavi s tem položajem kot obrambo pred naraščajočimi najemninami v prihodnosti:

Prvič, podatki o oblikovanju gospodinjstev so bili med pandemijo, z več kot milijonom smrtnih primerov, povezanih s covidom-19, in ogromnim prerazporeditvijo gospodinjstev močno sprevrženi. Zaradi tega je vsakemu ekonomistu zelo težko napovedati oblikovanje gospodinjstev. 

Drugič, pomanjkanje stanovanj je cena je že vračunana na trenutne najemnine in cene stanovanj. Pomanjkanje je skupaj z nizkimi obrestnimi merami povzročilo skoraj 40-odstotno apreciacijo cen stanovanj in 26-odstotno zvišanje najemnin med pandemijo. 

Poglobitev v oblikovanje gospodinjstev. Med pandemijo to vidimo milijoni očitno oblikovanih »gospodinjstev«:

Kaj se tukaj dogaja? 

Odgovor mi ni jasen in od meni všečnega ekonomista nisem našel posebej prepričljive ocene stanja. Hvaležen bi bil, če bi me komentator lahko usmeril na študijo ali analizo, ki je smiselna in nam omogoča dobro ekstrapolacijo prihodnosti. 

Ker ni kakovostne analize, do katere lahko dostopam, domnevam, da so se ljudje preprosto selili. Mislim, da je to izkrivilo podatke na načine, ki jih še ne razumemo povsem. Ljudje so se preselili nazaj k mami in očetu. Morda so ljudje, ki živijo in delajo v krajih, kot so New York City, San Francisco in Los Angeles, še naprej plačevali najemnine, a so se tudi preselili iz mesta v drugi dom, in morda se je to štelo kot drugo gospodinjstvo. Morda so se ločitve in razhodi povečali in ko se par razide, to poveča nastanek »gospodinjstva« (po dve osebi potrebujeta prostor za življenje, vsaka glava gospodinjstva namesto ene družinske enote).

Toda očitno je, da milijonov dejansko nismo videli novih oblik gospodinjstev. Stavim, da imamo trenutno umetno visoko oceno števila trenutnih gospodinjstev v tej državi, in to me plaši, ko poskušam načrtovati rast najemnin naslednje leto. 

Poleg tega upoštevajte, da tudi brez norosti v tej metriki lahko podatki o oblikovanju gospodinjstev naraščajo in upadajo z gospodarstvom. V dobrih časih lahko ljudje kupijo več hiš in se izselijo iz skupnih stanovanj s sostanovalci ali pa se izselijo iz kleti svojih staršev. V recesiji se ljudje lahko preselijo domov k mami in očetu ali spet pripeljejo sostanovalce. Oblikovanje »gospodinjstva« lahko hitro upade. 

Potencialna izravnava – najemnine bi se lahko leta 2023 znova zvišale

V kateri koli pomembni ekonomski meritvi je vedno več spremenljivk in najemnina ni izjema. Medtem ko se bojim pritiska navzdol zaradi velikega povečanja najemnin v zadnjih dveh letih, rasti ponudbe in vprašanj glede oblikovanja gospodinjstev, želim priznati, da obstaja velik vzvratni veter (pritisk navzgor) na cene najemnin: obrestne mere . 

S podvojitvijo hipotekarnih obrestnih mer v 12-mesečnem obdobju se je dosegljivost nakupa stanovanj, ki je za milijone Američanov alternativa najemu, močno povečala. Ena študija podjetja ATTOM je pokazala, da je bilo še pred enim letom na 60 % ameriških trgov bolj dostopno imeti v lasti kot najeti, kar je statistika, ki se je obrnila s 40- do 50-odstotnim povečanjem mesečnih plačil zaradi višjih obrestnih mer. Ta sprememba cenovne dostopnosti bo povečala pritisk na najemnine.

Prav zaradi tega pritiska menim, da bodo najemnine leta 2023 metanje kovanca. Trenutno ne zaupam nobenim gospodarskim napovedim o rasti najemnin. In brez pritiska na zvišanje najemnin zaradi visokih obrestnih mer bi bil pripravljen smiselno staviti, da se bodo najemnine v povprečju znižale po vsej državi. 

3. del: Tudi jaz ne stavim na znižanje obrestnih mer leta 2023

Ne pozabite, da so zgornje meje nižje od obrestnih mer. To pomeni, da morajo vlagatelji zaslužiti denar, morajo najemnine rasti (hitro) ali obrestne mere pasti. Kot sem že omenil, menim, da obstaja veliko razlogov za skeptičnost glede kakršnih koli projekcij rasti najemnin na nacionalni ravni v letu 2023 in vsi razlogi za domnevo, da so najemnine metanje kovanca s precejšnjo potencialno negativno stranjo. 

Zdaj je čas, da se posvetimo obrestnim meram. Vrnitev komercialnih obrestnih mer na zgodovinsko najnižje vrednosti v zadnjih nekaj letih bi rešila številne poslovne nepremičninske in večstanovanjske sindikate ter njihove vlagatelje. 

Je to verjetno? Mislim, da ne. Evo zakaj.

Pojasnjen "razpon" (v primerjavi z 10-letno državno blagajno).

Ko banke, institucije ali posamezniki posojajo denar, želijo prejeti nadomestilo za tveganje, ki ga prevzemajo. Koliko zaračunajo obresti, je pogosto mogoče razumeti kot "razmik" proti alternativi z nizkim tveganjem. 

V posojilnem prostoru je splošno sprejeto, da je 10-letna zakladna menica ZDA odlično merilo za merjenje »spreada«. Druga merila uspešnosti vključujejo londonsko medbančno obrestno mero (LIBOR) in obrestno mero zavarovanega financiranja čez noč (SOFR). 

Pravzaprav ima veliko zasebnega komercialnega dolga obrestne mere, ki so vezane na SOFR in razmik, ne na državno blagajno. Toda 10-letna državna obveznica ZDA je standard, s katerim večina ljudi primerja razmike, in ima največji vpliv na financiranje večdružinskih družin.

Številne institucije menijo, da je posojanje denarja ameriški vladi najmanj tvegana naložba na svetu. Posojanje komu drugemu prinaša več tveganja. Zato je treba vsem ostalim obračunati višje obresti. 

Toda koliko več? Tu se pojavi zamisel o "širjenju". 

Koliko »spread« zaračuna posojilodajalec, je odvisno od posojilodajalca, gospodarstva in povpraševanja po posojilih. Na nekaterih trgih, kot so 30-letne hipoteke za kupce stanovanj, je ta razpon zelo dobro uveljavljen. Na primer:

To je očitno zelo močna korelacija, do te mere, da lahko vzamemo za samoumevno, da če se 10-letna zakladnica dvigne, se hipotekarne obrestne mere dvignejo in obratno. Vendar to ni popolna korelacija in včasih se širjenje dejansko spremeni. 

Danes je eden od tistih časov. Razpon med 10-letno zakladniško in 30-letno hipotekarno obrestno mero je relativno visok, kot lahko vidite spodaj:

Številni strokovnjaki pričakujejo, da se bodo 30-letne hipotekarne obrestne mere leta 2023 znižale zaradi tega visokega razmika. Verjamejo, da če bi se razlika med 10-letnimi zakladniškimi in 30-letnimi hipotekarnimi obrestnimi merami normalizirala na zgodovinsko povprečje približno 180 bazičnih točk, bi se hipoteke lahko vrnile bližje razponu 5.5 % namesto 6.3 %, kjer smo. v času tega pisanja.

To je teoretično smiselno, razen dveh težav. 

Prvič, donos 10-letne državne obveznice je trenutno nizek, ker vlagatelji mislijo, da smo ali bomo kmalu v recesiji. To se običajno izrazi z besedami, da je krivulja donosa obrnjena. Napredovanje proti obrnjeni krivulji donosnosti je v tem zelo dobro predstavljeno izjemna vizualizacija podjetja Visual Capitalist. 

Ljudje zaradi strahu pred recesijo bežijo k varnejšim naložbam, kot so 10-letne zakladnice. Zelo verjetno je, da se bo, ko bo gospodarstvo začelo okrevati, krivulja donosnosti normalizirala, 10-letna zakladniška obrestna mera pa se bo zvišala. 

Drugič, Fed jasno sporoča, da namerava zvišati obrestne mere skozi vse leto v letu 2023. Stava, da se bodo obrestne mere znižale, je stava proti uradnemu stališču Feda. Edini način, kako vidim, da se obrestne mere znižajo in ostanejo nižje, je, če pride do recesije, ki je tako globoka in huda, da je Fed prisiljen hitro obrniti smer. 

Z drugimi besedami, obrestne mere se bodo zvišale za vlagatelje v nepremičnine (in vse ostale, ki si izposojajo denar z dolgom, ki sledi 10-letni državni blagajni), razen če bo prišlo do strašne recesije, ko bodo milijoni ljudi izgubili delo. 

Torej, vrzimo kovanec: 

Če gre za glavo (velika recesija), se izgubijo delovna mesta, znižajo se najemnine in vrednosti komercialnih večstanovanjskih nepremičnin. 

Če so repi (boljši gospodarski obeti), obrestne mere hitro narastejo, vrednosti komercialnih večstanovanjskih nepremičnin pa upadejo.

To ni zelo zabavna igra.

Čeprav je možno, da hipotekarne obrestne mere poskočijo in začasno padejo tako nizko kot sredi 5-ih let, stavim, da bomo leto končali z obrestnimi merami, ki so celo višje od današnjih, razen če pride do globoke recesije. 

Ali se komercialna posojila ne razlikujejo od stanovanjskih? Zakaj ne govorimo posebej o njih? 

Medtem ko so pri komercialnih posojilih najrazličnejše nianse, bo trenutno večina ljudi verjetno uporabljala posojila Freddie Mac za nakup majhnih do srednje velikih stanovanjskih kompleksov, razreda sredstev, o katerem razpravljam v tem članku. 

Če se lahko kvalificirajo za posojilo Freddie Mac, jih bodo vlagatelji verjetno uporabili. Posojila Freddie Mac so preprost gumb za večdružinske vlagatelje, ker imajo nizke obrestne mere, 30-letno amortizacijo in pet, sedem ali 10-letno obdobje. Trenutno so lahko obrestne mere za posojilo Freddie južno od 5%! To je večdružinski ekvivalent običajnih posojil, ki jih milijoni vlagateljev v nepremičnine in lastnikov stanovanj uporabljajo za nakup enodružinskih hiš, zavarovanih pri Fannie Mae. 

Tečaji Freddieja Maca so vezani na 10-letno zakladnico. Torej ta stanovanjska posojila ne vidijo enakega naraščajočega razmika glede na 10-letno opombo, kot ga vidimo v stanovanjskem (konvencionalnem hipotekarnem) prostoru. To jim ostane še več tveganje, po mojem mnenju, naraste, če se krivulja donosnosti normalizira v primerjavi s 30-letnimi hipotekami Fannie Mae. Pojasnjuje tudi, zakaj so cene v večstanovanjskih stanovanjih trenutno toliko nižje kot v enodružinskih.

Medtem ko obstaja zasebni trg za dolgove komercialnih nepremičnin, ki je bil morda bolj pogosto uporabljen pred nekaj leti, se zdi, da je v veliki meri usahnil. To je podjetje, ki ga sponzorira vlada (GSE), kot sta Fannie Mae ali Freddie Mac, ali pa je trenutno propadlo za večino sindikatov. 

Toda resnična razlika med komercialnim dolgom in tipičnim enodružinskim dolgom je Razmerje kritja servisiranja dolga (DSCR). Zakaj je to tako pomembno, bomo razumeli v naslednjem razdelku.

4. del: Visoke obrestne mere pritiskajo na vrednotenja in prevzem dolga

Komercialni dolg, vključno s stanovanjskimi posojili Freddie Mac, kot smo že omenili, ni povsem enak kot običajna posojila v enodružinskih stanovanjskih prostorih. Tipično posojilo Freddie Mac ima lahko na primer 30-letni amortizacijski načrt, vendar z balonskim plačilom – stanje zapade v plačilo po petih, sedmih ali desetih letih. To ni težava za vlagatelje na tipičnih trgih. Premoženje lahko preprosto prodajo po nekaj letih, da odplačajo posojilo ali ga refinancirajo z novim posojilom in začnejo postopek znova. 

Vendar, kot je bilo že omenjeno, obstaja še en test za prevzem teh posojil: razmerje kritja dolga. DSCR je večdružinska različica testa dolga in dohodka, ki ga morajo prestati številni lastniki stanovanj, ko izpolnjujejo pogoje za hipoteko na stanovanje.

Če je denarni tok poslovnega ali stanovanjskega kompleksa natančno enak glavnici in obresti (odplačilu dolga) posojila, bi bil DSCR 1.0. Nižje in denarni tok, ki ga ustvari podjetje, ne zadošča za kritje posojila. Višji in obstaja presežek denarnega toka.

Posojila Freddie Mac običajno zahtevajo DSCR od 1.2 do 1.25.

Komercialni dolg, o katerem se zasebno dogovorita posojilodajalec in posojilojemalec, z dolgom, ki ni podprt z GSE, ima lahko strožje zaveze, kot so višja razmerja DSCR ali zaveze dolga, ki od posojilojemalcev zahtevajo, da vzdržujejo razmerje DSCR skozi celotno življenjsko dobo posojila.

Medtem ko lahko posojila Freddie obsegajo do 80 % LTV, so v praksi številna zavarovanja omejena na 65 % do 75 %.

Na običajnih trgih ti predmeti niso problem. Toda preučimo, kaj se zgodi, ko obrestne mere hitro narastejo, kot so se to zgodilo v preteklem letu. 

Predstavljajte si, da je investitor konec leta 1,000,000 kupil nepremičnino s posojilom Freddie Mac v vrednosti 2021 $. Posojilo ima 3-odstotno obrestno mero. Glavnica in obresti na 30-letno amortizacijo znašajo 4,216 USD na mesec ali 50,592 USD na leto. Hitro naprej do danes. To isto posojilo bi prineslo posojilo s 5.5-odstotnimi obrestmi. Ta višja obrestna mera bi povečala servisiranje dolga za 1 milijon dolarjev posojila na 68,136 dolarjev, kar je 35-odstotno povečanje.

Zdaj je naš vlagatelj uporabil posojilo Freddie (in približno dve tretjini trga uporabljata dolg s fiksno obrestno mero) in verjetno ne bo naletel na pravi pritisk še 5–10 let, odvisno od roka posojila. Vendar je pomembno priznati, da če bi ta vlagatelj danes ponovno zaprosil za isto posojilo, verjetno ne bi bil upravičen. Verjetno bi morali prinesti bistveno več denarja, da bi sklenili posel (zmanjšanje LTV), sicer bi morali plačati manj za nepremičnino.

Še bolj problematično je, da obstaja sektor trga, ki uporablja dolg s spremenljivo obrestno mero in druge vrste kreativnega financiranja, kot je premostitveni dolg (podobno posojilom s trdim denarjem) za financiranje večstanovanjskih in drugih poslovnih nepremičnin. Po poročanju Wall Street Journal, približno ena tretjina trga uporablja dolg s spremenljivo obrestno mero, določen (neznan) odstotek te kohorte pa uporablja premostitveni dolg in druge neagencijske dolgove.

Ti posojilojemalci se bodo soočali z vse večjim pritiskom, da bodo svoja plačila izvajali z višjimi obrestnimi merami. Če se vrnemo k našemu prejšnjemu primeru, si predstavljajte, da je nepremičnina ustvarila 62,500 USD (5-odstotna zgornja stopnja ob nakupu) v NOI s 50,592 USD servisiranja dolga s 3-odstotnimi obrestmi. Danes so ta plačila spet 68,136 $. Ta izmišljeni posojilojemalec bo zdaj razliko moral pokriti s sredstvi, ki niso ustvarjena z nepremičnino.

Mnoga od teh posojil s spremenljivo obrestno mero imajo vzpostavljene zgornje meje obrestnih mer (ki jih pogosto zahtevajo njihovi posojilodajalci), ki začasno preprečujejo, da bi se obrestne mere za njihov dolg dvignile previsoko. Vendar pa stroški obnove teh zgornjih mej stopenj skokovito narastejo, kar za 10-krat, glede na naraščajoče stopnje. To že začenja pritiskati na kreditojemalce, ki morajo pogosto vsak mesec nameniti sredstva za to zavarovanje. 

Kot sem že omenil, je Ben Miller, izvršni direktor podjetja Zbiranje sredstev, je ta pojav poimenoval "veliko razdolževanje" - izraz, za katerega menim, da zelo jedrnato povzema ta problem. 

Poslušajte njegov nastop na Na trgu in poslušajte nekaj primerov, ki že prihajajo v svet poslovnih nepremičnin (začenši s maloprodajo in pisarnami). 

Brian Burke pravi, da je ta težava lahko pereča pri razvojnih posojilih, kjer lahko zahteve po ponovnem kritju posojilojemalce prisilijo v plačilo zneska posojila, če najem ne doseže ciljev.

Ali je možna panika?

Ko operaterji ne morejo izpolniti svojih posojilnih zavez, lahko ne izpolnijo obveznosti in vrnejo sredstvo banki (zaplemba). V teh situacijah bo upnik unovčil premoženje in ga čim hitreje prodal. Nekateri ljudje lahko likvidirajo nepremičnino, ki se prodaja za veliko nižjo tržno vrednost, kot "priložnost za nakup" - in to lahko tudi je.

Vendar tudi nastavi kompenzacijo za sredstva, kot je on. Poleg zavez DSCR se večstanovanjske nepremičnine ocenjujejo tako kot hiše. Če cenitve ne pridejo, morajo kupci prinesti več denarja za zaključek. 

Če se bo pritisk v letu 2023 povečal, bi se lahko dohodki za večstanovanjske komplekse zmanjševali zaradi zaplemb v težavah, zaradi česar bi bilo zadolževanje vedno težje v zanki negativnih povratnih informacij.

5. del: Novice, anekdote in dodatno branje

To, o čemer tukaj razpravljam, ni novica za poznavalce industrije. Vrednotenja REIT so leta 25 padla za 2022 %. Najemnine padajo v številnih večjih mestih, kot sta Minneapolis in Chicago, kjer cene najemnin so nižje za 9 % oziroma 4 %, iz leta v leto. 

Tudi najemodajalci začenjajo ponujati več »koncesije« najemnikom, v obliki brezplačne mesečne najemnine ali brezplačnega parkiranja, da bi privabili nove najemnike. Te koncesije za vlagatelje v stanovanja vplivajo na bistvo na enak način kot najemnine za prazna stanovanja ali nižje cene, vendar lahko prikrijejo stopnjo padca najemnin na nekaterih trgih.

Institucionalne stranke velikih skladov zasebnega kapitala umikajo sredstva do te mere, da se ta sredstva spopadajo z omejitve dvigov za njihove vlagatelje, začenši z najbolj znanim netrgujočim REIT na svetu: Blackstone. 

Brian Burke podrobno razpravlja o tej temi v Na trgu'Vsedružinska bomba bo kmalu eksplodirala' epizoda z Davom Meyerjem. Prepričan je, da smo na vrhuncu »ponovnega določanja cen« v sektorju in da obstaja ogromen razpon ponudbe/povpraševanja med kupci in prodajalci. Nekaj ​​poslov, ki so za zdaj sklenjeni, je sklenjenih s 1031 udeleženci borze in tistimi, ki so zbrali velika sredstva in morajo ta sredstva hitro uporabiti. Ti ljudje so motivirani za hitro premikanje in ker se mnogi prodajalci za zdaj držijo za drago, cene ostajajo povišane. 

To ne bo trajalo dolgo. Prodajalci, ki so bili visoko obremenjeni z dolgom po spremenljivi obrestni meri, bodo prisiljeni zaradi težav s skladnostjo z DSCR. Prišlo bo do stalnega naraščajočega pritiska na vlagatelje, da refinancirajo svoj balonski dolg, pritisk, ki se bo z vsakim mesecem povečeval, saj bo vedno več trga prisiljenih ukrepati bodisi s prodajo, refinanciranjem ali prinašanjem znatnih kosov denarja za zmanjšanje dolga. stanja in se izognili zasegu. 

6. del: Zamisli za zaščito bogastva in zaslužek v tem okolju

Zgornje meje so nižje od obrestnih mer. Rast najemnin in znižanje obrestnih mer sta vsaka metanje kovanca. Pritisk na dolžniški strani se povečuje za precejšen kos trga, sklepanje novih poslov pa je veliko težje glede na lanske cene.

To je težko okolje, vendar še vedno obstajajo številne strategije, ki so lahko smiselne za spretne vlagatelje, ki še vedno želijo sodelovati v večstanovanjskih in drugih nepremičninskih sektorjih. Tukaj je nekaj stvari, o katerih razmišljam:

Posodi

Obrestne mere so višje od zgornjih mer. To pomeni večji denarni tok, vsaj v prvem(-ih) letu(-ih), za posojilodajalca na vloženi dolar kot za delniškega vlagatelja, z nižjim tveganjem. Naj nekdo drug prevzame prvih 20-30% tveganja. Osebno razmišljam o vlaganju v dolžniške sklade, ki posojajo denar, saj mi je všeč kratko-dolgoročno naravo teh posojil in menijo, da je trg enodružinskih stanovanj bolj izoliran od tveganj kot trg večdružinskih stanovanj.  

Kupujte z ničelnim finančnim vzvodom

Če je vaš cilj resnično imeti večdružinsko hišo na dolgi rok in vas kratkoročno tveganje ne moti, razmislite o tem, da sploh ne bi uporabljali finančnega vzvoda, če imate sredstva. To zmanjša tveganje in, ker so obrestne mere višje od zgornjih obrestnih mer, bo povečalo denarni tok. Če želite v delo vložiti več kapitala, lahko vedno refinancirate v nekaj letih. 

Počakaj in glej

To je tempiranje trga in ni moj slog. Toda če verjamete tej analizi, bi lahko opazili, da se bodo cene leta 2023 precej premaknile. Sedenje na gotovini 6 do 12 mesecev bi lahko nekaterim pametnim kupcem omogočilo, da pridobijo sredstva po odlični kupčiji, še posebej, če panika zelo močno dvigne zgornjo mejo. , zelo visoko. 

Preglejte pogoje vseh naložb, v katerih ste

Nekateri sindikatorji imajo pravico do kapitalskih klicev. Če je zaveza DSCR pri poslu prekršena, ima sindikator morda zelo neprivlačne možnosti prodaje z veliko izgubo, zasega ali dajanja velikega kupa denarja na mizo, da prepreči zaseg. 

Pogoji vaše sindikalne naložbe lahko sindikatorju dovolijo, da od vlagateljev zahteva, da vložijo dodaten kapital ali tvegajo zmanjšanje vrednosti svojih delnic. Čeprav je moč verjetno v rokah sponzorja, je vsaj pod vašim nadzorom, da razumete, ali je to možnost v vašem poslu ali ne, in ustrezno pripravite svoj denarni položaj. Naj vas ne zaslepi.

Vnesite zdrav skepticizem v vse nove naložbe

Očitno sem sistemsko skeptičen do trga, toda če bi mi predstavili določen posel, ki me je lahko dovolj zaintrigiral, da bi ga ponovno pogledal, bi se rad prepričal, da je bil posel smiseln tudi ob znatnem dvigu zgornje meje. 

Bil bi skeptičen glede trditev o »dodani vrednosti« (vsak posel, ki ga oglašuje vsak sponzor, je »dodatna vrednost«) ali da je nepremičnina »odličen posel« (kateri sponzor vam bo rekel, da posel ni odličen?). Moje zanimanje bi vzbudilo tudi, če bi sponzor namenil znaten znesek lastnega kapitala – nekaj pomembnega v kontekstu njihove neto vrednosti. ). Želel bi biti prepričan, da je njihov lastni težko prigarani kapital ogrožen poleg mojega, ne samo, da imajo priložnost zaslužiti s provizijami za pridobitev, provizijami za upravljanje in prenesenimi obrestmi. 

Zavzemite kratko stališče o … nečem?

Zanima me, ali obstajajo kakršni koli javni skladi REIT, ki so še posebej izpostavljeni tukaj opisanim tveganjem. Pomembna količina raziskav bi lahko razkrila portfelje, ki so še posebej skoncentrirani na trgih z nizkimi obrestnimi merami, ogromnim tveganjem ponudbe in z visokim odstotkom dolga s spremenljivo obrestno mero ali tistim, ki bodo imeli strmoglave stroške zgornje meje. Če se kdo odloči, da bo šel tukaj kopati, bi me zelo zanimalo, če bi spregovoril o vaših ugotovitvah.   

zaključek

To je bil dolg članek. Če ste prišli tako daleč, hvala za branje!

Kot sem omenil v uvodu, se štejem med amaterja do popotnika v razumevanju sveta komercialnih nepremičnin in velikih večstanovanjskih stanovanj. 

Vendar pa me to, kar lahko razumem, boji za vrednotenja. Zdi se mi, da je tukaj veliko tveganj in načrtujem, da bom leta 2023 zelo konzervativen. Vendar pa bom morda kupil še eno družinsko stanovanje ali celo majhna večstanovanjsko nepremičnino, kot je dupleks, tripleks ali kvadpleks, kar rad počnem vsakih 12–18 mesecev. 

Upam, da bo ta članek vlagateljem vsaj pomagal pri sprejemanju bolj ozaveščenih odločitev, če raziskujejo naložbene priložnosti za večstanovanjske hiše, in opraviti le malo več skrbnega pregleda. 

In spet, še vedno iščem nekoga s primerom bika za večstanovanjsko hišo. Če to berete, komentirajte spodaj ali mi pošljite e-pošto na . Rad bi slišal vaše mnenje.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.