Hipoteka 101: Kako izračunati glavnico in obresti

V tem članku

Izračun glavnice in obresti vašega posojila vam pomaga ugotoviti dejansko ceno nepremičnine. Če imate posojilo v vrednosti 400,000 USD po 30-letni fiksni obrestni meri 5%, znesek, ki ga porabite po 30 letih, ni 400,000 USD. Pravzaprav je 773,158 dolarjev. 400,000 $ bo šlo za vašo glavnico, preostalih 373,158 $ pa za vaše obresti.

Ko kupite dom z a fiksna obrestna mera, bo vaše mesečno plačilo hipoteke enako ves čas trajanja vašega posojila. Kljub temu, da vsak mesec napišete ček za enak znesek, bo znesek, ki ste ga vložili v glavnico in obresti, vedno drugačen. 

V tem prispevku bomo opredelili, kakšna so vaša plačila glavnice in obresti za hipoteko, in vam pokazali, da morate izračunati, koliko vas bo stala hiša, da boste sprejeli bolj premišljeno odločitev pri nakupu nepremičnine. Razpravljali bomo tudi o razliki med APR in vašo obrestno mero, kateri dejavniki vplivajo na vašo obrestno mero in kako slediti, kam gredo vaša hipotekarna plačila s fiksno obrestno mero. 

Glavnico in obresti posojila izračunate tako:

Kaj je glavnica hipoteke?

Ko najamete stanovanjsko posojilo, je vaša glavnica znesek, ki si ga izposodite od posojilodajalca. Če je skupna nakupna cena vašega doma 300,000 $ in plačate 20-odstotni polog v višini 60,000 $, je preostalih 240,000 $ vaša glavnica. 

Nakupna cena – polog = stanje glavnice

Uporabite naše hipotekarni kalkulator da ugotovite, koliko doma si lahko privoščite. Vaša glavnica je enaka znesku vašega posojila, zaradi česar je ena najpomembnejših številk, ki jih morate poznati. Vaša glavnica hipoteke se začne nabirati obresti takoj po tem, ko najamete posojilo. Oboje skupaj predstavlja večino tega, kar boste plačali mesečno. 

Kaj je plačilo obresti?

Posojilne ustanove vam ne posodijo na stotine tisoče dolarjev in v zameno ne dobijo ničesar. Vaš posojilodajalec vam zaračuna obresti na posojilo, običajno na podlagi letne obrestne mere (APR). 

Večina tistih, ki kupujejo stanovanje prvič, je presenečena, ko izve, da bodo tudi z nizko obrestno mero vsak mesec porabili veliko denarja za hipotekarne obresti. Na primer, če najamete 30-letno posojilo za 400,000 USD po 5-odstotni obrestni meri, znaša vaše mesečno plačilo 2,147.29 USD. Prvi mesec gre 1,666.67 USD tega plačila za obresti, samo 480.62 USD pa za plačilo glavnice.

Kako se izračuna vaše plačilo obresti?

Izračun plačila obresti zahteva malo več matematike. Formula je:

Mesečno plačilo obresti = znesek glavnice posojila x (letna obrestna mera / 12)

Znesek glavnice posojila = 400,000 $
Obrestna mera = 5 % ali 0.05

V tem primeru vas zanima:

Obresti = 400,000 USD x (05/12)
Obresti = 1,666.67 USD

S fiksno obrestno mero boste plačali manj obresti z vsakim plačilom hipoteke, ker se stanje vaše glavnice zmanjša. Po prvem plačilu hipoteke se vaša glavnica poveča s 400,000 $ na 399,519.38 $. Za drugi mesec je vaša enačba obresti:

Obresti = 399,519 USD x (05/12)
Obresti = 1,664.66 USD

Medtem ko na koncu v glavnico vložite samo 2.01 USD več, boste sčasoma počasi odplačevali vedno več posojila, kar nas pripelje do amortizacije. 

Kaj je amortizacija?

Amortizacija pomeni odplačevanje stanovanjskega posojila z rednimi plačili glavnice in hipotekarnih obresti skozi čas. Za izračun amortizacije je treba uporabiti formulo:

A = Mesečno plačilo hipoteke
P = glavnica stanja
I = Periodična obrestna mera
N = skupno število plačil

Namesto tega priporočamo uporabo kalkulatorja amortizacije.

Zakaj je amortizacija pomembna

Amortizacija pomaga lastnikom stanovanj in vlagateljem v nepremičnine prepoznati svoje stroške skozi čas. 

Za davčne namene vam amortizacijske tabele pokažejo, koliko boste plačali obresti vsako leto. Hipotekarne obresti so davčno priznane, kar pomeni, da jih zahtevate, če razčlenite svoje stroške in presežete standardni prag odbitka.

Amortizacija prav tako prikazuje, koliko boste dolgovali na glavnici vsako leto ali mesec. Nižje kot je vaše stanje, več kapitala imate v svojem domu. Če poenostavimo, predpostavimo, da se vrednost vašega doma nikoli ne poveča. Preden opravite svoje prvo plačilo, imate 100,000 $ lastniškega kapitala (ali polog). 

 Z uporabo zgornjega primera si oglejte, koliko znaša vaša glavnica v različnih časovnih intervalih:

Mesec/leto	Začetno plačilo	Ravnovesje	Kapital
0 mesecev / 0 let	$100,000	$400,000	$100,000
12 mesecev / 1 leto	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 mesecev / 5 let	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 mesecev / 10 let	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 mesecev / 15 let	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 mesecev / 20 let	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 mesecev / 25 let	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 mesecev / 30 let	$100,000	$0	$500,000

V tem scenariju ustvarite več kapitala, dlje časa imate posojilo. To je zato, ker gre več hipotekarnih plačil k vašemu mesečnemu stanju glavnice. 

APR v primerjavi z obrestno mero: Kakšna je razlika?

Obe stopnji sta izraženi v odstotkih, vendar obstaja ključna razlika med njima. 

Vaša obrestna mera se nanaša na letni strošek vašega posojila, vendar ne odraža nobenih provizij ali stroškov, ki bi jih morda morali plačati za posojilo. 

Vaša APR je bolj celosten izraz tega, kar si izposojate, in je pogosto višja od vaše obrestne mere. Odraža vašo obrestno mero, stroške hipotekarnega posrednika, karkoli hipotekarne točke, in druge stroške, ki vam nastanejo, da dobite posojilo. 

Kateri dejavniki vplivajo na vašo obrestno mero?

Nižja kot je vaša obrestna mera, manjša bodo vaša mesečna hipotekarna plačila – in vsaka odstotna točka šteje! Za vaše 400,000-letno posojilo v vrednosti 30 $ s 5 % mesečno plačilo znaša 2,147 $. Če pa je vaša obrestna mera 4 %, vaše mesečno plačilo pade na 1,910 USD. To je 237 dolarjev razlike!

Tukaj je nekaj dejavnikov, ki določajo vašo obrestno mero:

• Ocena kredita: Višja kot je vaša ocena FICO, nižja je vaša obrestna mera. Običajno boste upravičeni do najboljših cen, če je vaša kreditna ocena 700 ali več.
• Rok posojila: Če je vaše posojilo na krajši rok, bo vaša obrestna mera verjetno nižja. Če ste upravičeni do 30-letnega posojila pri 5 %, vam lahko isti posojilodajalec ponudi 15-letno posojilo pri 4 %. 
• lokacija: Če ste na območju, kjer več lastnikov neplača, je vaša obrestna mera morda višja. 
• Polog: Če je vaš predplačilo nižji od 20 %, morate plačati večino posojil zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), kar je dodatnih 0.58 % – 1.86 % dodanih obresti.
• Trenutne obrestne mere: Stanje stanovanjskega trga in Federal Reserve vplivata na obrestne mere stanovanjskih posojil. 

Kaj je še vključeno v vaše mesečno plačilo hipoteke?

Vaša glavnica in obresti sestavljajo osnovo vašega mesečnega plačila hipoteke, ki se med trajanjem vašega posojila ne poveča. Vendar pa je treba upoštevati še druge pristojbine:

• Davki na nepremičnine: Te davke vam zaračuna lokalna vlada na podlagi ocenjene vrednosti vaše nepremičnine. Ocenjena vrednost je tisto, kar cenilec nepremičnine pravi, da je vreden vaš dom, in ni enaka tržni vrednosti. Davki na nepremičnine se razlikujejo od države do države.
• Zavarovanje lastnikov stanovanj: Zavarovanje lastnika stanovanja običajno krije notranjo in zunanjo škodo na vašem domu, izgubo ali poškodbo osebnega premoženja in kritje odgovornosti, če se v vašem domu ali na vaši posesti zgodi nesreča. 
• PMI: Kot smo že omenili, morate plačati PMI, če je vaš predplačilo nižji od 20 %. To zavarovanje ščiti vašega hipotekarnega posojilodajalca, če ne plačate hipoteke. Izgine, ko vaše razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) pade na 78 % ali nižje. 
• Prispevki združenja lastnikov stanovanj (HOA).: Če se preselite v stanovanje ali sosesko z združenjem lastnikov stanovanj, morate plačati pristojbine HOA. Te se razlikujejo glede na vaš HOA. 

Spremljanje vaše glavnice in obresti

Če povzamemo, vaša glavnica je znesek, ki si ga izposodite od posojilodajalca, ko najamete stanovanjsko posojilo, vaše obresti pa so tisto, kar vam posojilodajalec zaračuna za izposojo tega denarja. Zdaj ko veste, kako delujejo in kako uporabljati kalkulator amortizacije, da vidite, koliko plačujete in kdaj, se lahko pri nakupu stanovanja odločite na podlagi informacij. 

Pogosta vprašanja

Bi morali plačati glavnico ali obresti?

Odvisno od pogojev vašega posojila lahko vsak mesec plačate več. Dodaten denar gre k vaši glavnici in vam pomaga hitreje odplačati posojilo. 

Kako drugače lahko hitreje odplačate posojilo?

Nekatera podjetja vam bodo dovolila odplačevanje hipoteke vsaka dva tedna. Namesto 12 mesečnih plačil boste zaslužili 26 dvotedenskih plačil, ki so enaka polovici vašega mesečnega zneska. S to strategijo boste vsako leto plačevali dodaten mesec in si lahko za nekaj let prihranili posojilo. 

Kolikšen odstotek plačila je glavnica?

Ta odstotek se razlikuje glede na dolžino posojila, znesek in obrestno mero. 

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.