Večdružinska in poslovne nepremičnine je bil v zadnjem letu predmet šale. Kot hipotekarne stopnje začela dvigovati, vlagatelje v poslovne nepremičnine močno prizadela, saj dobički so postali bedni in izklicne cene smešne. Mediji že mesece napovedujejo, a zlom poslovnih nepremičnin, ki navaja val hipotek, ki prihajajo v plačilo prodajalci, ki ne bodo mogli plačati visoka cena refinanciranja. In čeprav te osnove niso napačne, zlom hipoteke morda ne bo realnost.
Tako smo namesto špekulacij prinesli Richard Hill, vodja nepremičninske strategije in raziskav pri Cohen & Steers, za razlikovanje dejstev od fikcije. Richard to ve posojila prihajajo v plačilo, in kupci z nizko stopnjo nastavljive hipoteke morda v težavah. Vendar to ni celotna zgodba, ampak nekateri njeni deli poslovne nepremičnine bi lahko pripravili na množično rast o katerih stanovanjski investitorji nimajo pojma. The priložnosti bi se lahko kmalu pojavile za tiste, ki vedo, kje iskati.
V tej epizodi bo Richard govoril o resnično tveganje hipotek na poslovne nepremičnine, kateri sektorji so v največjih težavah, kateri se pretirano razpihujejo in koliko lahko vlagatelji pričakujejo padec cen. Poleg tega Richard poda svoje mnenje o treh najboljših časih za vlaganje na hitro spreminjajočem se trgu, kakršnemu smo priča danes.
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Dave:
Vsi, dobrodošli na On Market. Jaz sem vaš gostitelj, Dave Meyer, ki se mu je danes pridružil James Dainard. In to bi lahko bil prav poseben dan, James. Pravkar smo videli, da je Fed zvišal obrestne mere za 25 bazičnih točk, vendar sporočajo, da je to morda konec cikla zaostrovanja. Kaj misliš?
James:
No, nisem vesel, da sedimo pri 5 %, sem pa vesel, ker je povečanje pod nadzorom. Zdi se mi, da trg vedno naredi tako čustven, medtem ko se moramo samo vrniti k stabilnosti. Torej je kot, "Priti tja, kamor želijo biti, nekako odrasti od tam." Toda rekel bom, da nam niso povedali resnice. Pred 12 meseci je govoril, da bo visoka kaj? 4? 3.75 do 4? Je bilo to to?
Dave:
Oh, ja. Toda vsak mesec so ga malo po malo dvignili. Rečejo si: »Gre gor. Gor gre. Narašča.” Ampak mislim, da je to prvič, da v več kot enem letu niso povedali, da bo prišlo do prihodnjih dvigov obrestnih mer.
James:
Vendar ena stvar. Ne zaupam več temu, kar Fed pravi ali ne pravi. Torej bomo videli, kaj se bo zgodilo.
Dave:
Ja, to je dobro. Ampak mislim, mislim, da veliko ljudi že nekaj časa poziva k premoru. Rekli so, da se bodo ustavili. Očitno bodo premislili, če bo inflacija ostala visoka. Ampak zame je to tisto, kar bi naredil, je nekakšen odmor. In če bi glasoval o Fed-u, kar zagotovo nimam, bi rekel: "Vzemite si odmor in poglejte, kaj se bo zgodilo," ker obstajajo znaki, da se trg dela nekoliko razpada. Očitno je prišlo do bančne krize, zato mi ne škodi, če počakam nekaj mesecev in vidim, kaj se bo zgodilo, ter ponovno ocenim, kot pa da hodim na vsak sestanek. In srečajo se vsakih šest do osem tednov.
James:
Ja, šele pride do stabilnosti. To bo tako pomembno, ker smo vsi na iglah vsakič, ko bo prišel ven. In ni tako, da ne bi imeli negativnih učinkov. Mislim, videli smo propad nekaterih bank. Videli smo, da so stanovanja nekoliko padla. In na trgu dela, upajmo, da se to še bolj zalomi, ker je to še vedno ... Vem, da je za nas kot poslovneže še vedno težko.
Dave:
Ja, zagotovo. No, to snemamo, očitno, zgodaj. Ta epizoda bo na sporedu 15. maja. Tole snemamo 3. maja. Zato bomo v naslednjih epizodah obravnavali več ... Morda smo že ... obravnavali več posledic te odločitve. Ampak bil sem samo navdušen in sem želel govoriti s tabo o tem. Toda danes imamo neverjetno epizodo. Mislim, vsi so moji najljubši, toda ta je bil tisti, od katerega sem se toliko naučil, nekaj, o čemer absolutno premalo vem. Toda morda po današnjem dnevu vem malo več. Danes imamo Richa Hilla, ki je višji podpredsednik in vodja nepremičninskih raziskav in strategije za Cohen & Steers. In njegovo strokovno znanje je vse o poslovnih nepremičninah in dolgovih. In pravkar nam je zaupal nekaj znanja, James. Kaj si mislite o tem intervjuju?
James:
Oh, zagotovo je strokovnjak. To je gotovo. To je bila ena mojih najljubših epizod, ki smo jih delali. Toliko jasnosti je v tem, s količino navdušenja, ki stoji za tem, kaj se bo zgodilo na trgu komercialnih nepremičnin in v bančništvu. In nekaj jasnosti, ki mi jo je dal, me je nekako presenetilo. Na primer, "Oh, ja, ti veliki statistični podatki, ki jih izdajajo, so povsem normalni."
Dave:
Vsekakor, ja.
James:
Bilo je osvežujoče slišati vse, o čem je govoril, in on je en pameten tip.
Dave:
Zagotovo. In razlog, da smo pripeljali Richa, je, ker je bilo toliko medijskega poročanja o trgu komercialnih nepremičnin in morebitnih neplačilih in bančnih krizah, in o tem je veliko v medijih, in dobivam ogromno vprašanj o tem, vendar ni res moje strokovno področje. Zato smo nagovorili Richa, da nam razloži, kaj se v resnici dogaja. In opozorilo, ni vedno točno to, kar pravijo mediji. Toda Rich ponuja nekaj neverjetnih podatkov in informacij o tem, kaj se dejansko dogaja na hipotekarnem trgu komercialnih nepremičnin, na dolžniških trgih, in ponuja nekaj idej za priložnosti, ki jih vidi tudi na področju komercialnih nepremičnin. Tako si bomo vzeli kratek odmor, nato pa bomo dobrodošli na Richu, da bomo govorili o hipotekarnem trgu komercialnih nepremičnin.
Rich Hill, dobrodošel na trgu. Hvala, ker ste tukaj.
Bogato:
Ja, hvala, ker ste me imeli.
Dave:
Lahko začnemo tako, da se predstavite? Povejte nam samo nekaj o tem, kako ste prišli do nepremičnin in vseh raziskovalnih tem, o katerih bomo danes govorili.
Bogato:
ja Dobri bog, mislim, da me tega še nihče ni vprašal. Kje naj začnem? Poglejte, moje ime je Richard Hill. Sem vodja raziskav in strategije komercialnih nepremičnin pri Cohen & Steers. Podjetje Cohen & Steers je bilo ustanovljeno leta 1986 kot prvi upravitelj, ki je upravljal nepremičnine na borzi. Zdaj upravljamo s približno 80 milijardami dolarjev. Približno polovica od tega je v borznih nepremičninah, druga polovica pa v drugih nepremičninah, tudi zasebnih.
Kako sem torej prišel do poslovnih nepremičnin? No, poglejte, odraščal sem v nepremičninski družini in moj oče je bil direktor nakupovalnega središča. Ponavadi se šalim, da to pomeni, da je kot hišnik korak višje. Po diplomi se nisem želel vrniti v komercialne nepremičnine, vendar sem se na koncu vrnil vanj, delal na oddelku za obrestne izvedene finančne instrumente, varoval obrestno izpostavljenost razvijalcev komercialnih nepremičnin in gradbenikov stanovanj. Hitro naprej, pridružil sem se ekipi za trge dolžniškega kapitala. To sem delal, dokler moje storitve niso bile več potrebne leta 2008. Rekli so mi, da imam nekaj mesecev časa za iskanje službe. Šel sem delat zase, nekaj svetoval na Bližnjem vzhodu. Ugotovil sem, da je res težko. In nekdo je okoli leta 2010 iskal raziskovalnega analitika. Nisi mogel najti nekoga, ki je bil bolj netradicionalen od mene, ker še nikoli nisem bil, vendar sem postal raziskovalni analitik, osredotočen na dolžniške trge, nato [neslišno 00 :06:15] Delniški trgi REIT. In tukaj sem danes.
Upajmo torej, da je to res hitra različica Cliff Notes, ki vam daje nekakšen pregled, morda s kom se danes pogovarjate.
Dave:
super. No, naredil si veliko, da si se kvalificiral za vprašanja, ki sva jih z Jamesom pripravila zate, ker se vsa nanašajo na komercialne nepremičnine in veliko jih je o dolgovih. Začnimo torej na najvišji ravni. Očitno je veliko medijske pozornosti na trgu dolga poslovnih nepremičnin in dogajanju. Toda ali nam lahko poveste svoje branje o splošnem trgu komercialnih dolgov?
Bogato:
Ja, no, morda lahko začnem tukaj in lahko za vas ocenim trg komercialnih nepremičnin, ker menim, da obstaja veliko napačnih predstav o tem, kaj je in kaj ni. Menimo, da je trg v Združenih državah vreden skoraj 21 trilijonov dolarjev. Ljudje takoj pomislijo na pisarno ali trgovino, večstanovanjsko in industrijsko. Razumem, ker tam živijo. Tam delajo. Tam nakupujejo in tam dobijo blago iz Amazona. To so stvari, ki jih ljudje res razumejo. Toda verjeli ali ne, to ni celoten trg poslovnih nepremičnin. Obstajajo stvari, kot so podatkovni centri in mobilni stolpi ter enodružinski najem in stanovanja za starejše. Gre torej za precej raznolik ekosistem različnih vrst nepremičnin, ki so vse pod istim dežnikom.
Ampak rad bi to opisal, nekako tako, kot ko grem v razred svojega vrtca in vsi tečejo v različne smeri ob različnih urah. Medtem ko so komercialne nepremičnine trenutno na slabem glasu, zagotovo obstajajo podsektorji komercialnih nepremičnin, ki jim gre precej dobro. Stanovanja za starejše so trenutno v razcvetu. Uradu ne gre tako dobro. Moja edina poanta je, da se je na trg pisarn enostavno osredotočiti in prepričan sem, da se bomo k temu še vrnili, vendar to ni celota trga komercialnih nepremičnin.
Dave:
Torej, glede na to, kar ste pravkar povedali, Rich, o tem, kako raznolik je, je nerazumno, da vas prosimo, da nam podate splošno oceno tveganja na trgu? Ali če bi se lahko osredotočili, je naše občinstvo večinoma osredotočeno na večstanovanjske prostore, obstajajo pa tudi ljudje, ki jih zanimajo maloprodajni in pisarniški prostori. Prepričan sem, da obstaja še nekaj drugih, a to so verjetno trije največji.
Bogato:
Ja, morda lahko to razložim takole. Če bi imela ta pogovor pred šestimi ali sedmimi meseci, bi vam povedal podobno zgodbo, kot vam jo pripovedujem danes, vendar bi rekel: "Hej, poglej, precej me skrbi komerciala nepremičnina." Zato bi se glede skrbi verjetno dal na 7 ali 8 od 10. In zakaj bi me skrbelo? No, pred sedmimi meseci bi vam rekel, da bodo ocene poslovnih nepremičnin padle za 10 do 20 %. Vsekakor 10 % verjetno trenutno ni več na mizi in menimo, da se bodo vrednotenja znižala bolj kot 20 do 25. Toda dejansko bi se trenutno menil, da imam bolj kot 5 ali 6 na lestvici tveganja. Zakaj je temu tako?
No, to je zato, ker je celoten trg študentsko telo prepustil medvedji pripovedi in nenadoma pragmatičen, objektiven pogled na tveganja in morda nekatere dobre dele komercialnih nepremičnin nenadoma izgleda ultra optimistično in morda celo, upam si recimo kužki in mavrice. Zato mislim, da je le nekaj napačnih predstav in morda je resnica malce v sredini. Ne verjamem, da bo konec sveta. Mislim, da naslednji čevelj ni tisto, za kar vsi pravijo, da je naslednji čevelj. Tako da sem vesel, da kopljem tam, vendar vam povem, da sem bil pred sedmimi do osmimi meseci precej previden. Od takrat so se stvari poslabšale, vendar se mi zdi, da smo zdaj v boljšem položaju, glede na to, kako medvedja se je razprava obrnila.
James:
Ja, in vesel sem, da si to omenil, ker je to vse, kar slišiš zadnjih 60… ne, zadnjih 90 do 120 dni gre komercialni nepremičninski trg globoko na koncu in bo kar eksplodiral in se stopi. Zadnjih 15 do 20 let vlagamo v Pacific Northwest. Kot da vsakič, ko pričakuješ, da se bo zgodila slaba stvar, in vsi govorijo o tem, se to skoraj nikoli ne zgodi. In potem pride nekaj naključno iz levega polja in te zadene od nikoder. In tako se mi zdi, da so pripovedi res, zelo agresivne, ker nekateri od teh pripovedi, ki sem jih prebral, so nekatera vrednotenja padla za 40 do 50 %, kar ljudje predvidevajo. Zakaj gledate na 20 do 25 %, kar je še vedno zelo agresiven popravek, ampak zakaj ste nekako na sredini v primerjavi z nekaterimi drugimi vrednotenji, o katerih ljudje govorijo?
Bogato:
ja No, najprej in predvsem se pogovorimo o vrednotenju od 40 do 50, ki je razkrito. Mislim, da se dogaja res slaba telefonska igra. Torej, če nekdo dobi en naslov in ga nekdo drug izbere, ne da bi preveril dejstva, potem pa je bil, tako kot tri tedne kasneje, ekstrapoliran, da pomeni nekaj drugega. Kar slišite, je, da bi se lahko vrednosti nepremičnin obalnih pisarn znižale za 40 do 50 %. Je to razumno? Nevem. mogoče. Obalni REIT-i so trenutno padli za 50 % od svojih vrhov. Torej ni tako noro. Toda poglejmo to malo v teorijo iger. Ko nenadoma rečete, da se bodo vse pisarne v Združenih državah zmanjšale za 40 do 50, je to ogromna številka in mislim, da ljudje dejansko ne razumejo, kaj to pomeni.
Če se število pisarn v Združenih državah Amerike v povprečju zmanjša za 40- do 50-odstotno, to pomeni, da se mora nekaj, kot je San Francisco, verjetno zmanjšati za 80-odstotno, ker uganete kaj? Nashville, Tennessee, ne bo padel za 50 %. Padel bo za 10 %, 15 %, 20 %. Torej zakon povprečij, da bi dosegli 40, 50 % pisarn po vsej državi, je to res, res drakonski scenarij za glavne obalne trge. Ne glede na to, da po vsej državi vrednotenja ne bodo padla za 40 do 50. Med GFC smo padli za 30 %. To niti približno ni tako slabo kot GFC. Med krizo S&L smo padli za 32 %. To ni tako slabo kot S&L kriza. Kako torej pridemo na 20 do 25? Poglejte, nimam kristalne krogle, vendar poskušamo triangulirati čez veliko različnih virov. Trdno verjamemo, da so REIT-ji vodilni kazalnik za trg poslovnih nepremičnin. REIT-i so leta 25 padli za 2022 %. Leta 35 so padli za skoraj 2022 % pri svojih najnižjih vrednostih. Torej se zdi, da je 25 % v redu številka glede na ceno REIT-ov.
Toda tisto, čemur posvetimo tudi veliko časa, je analiza donosa gotovine. Torej, to je v bistvu upoštevano mojo ekonomsko zgornjo mejo ... To je torej vaša nominalna zgornja meja po prilagoditvi za kapitalske stroške ... koliko finančnega vzvoda lahko dobim pri tem in moj strošek dolga. Ugani kaj? Ekonomske zgornje meje so še vedno relativno nizke glede na stroške financiranja, ki so se znatno povečali. Torej je moj denarni donos precej pod zgodovinskim povprečjem. Če ga moram vrniti na zgodovinsko povprečje, se morajo vrednosti nepremičnin v povprečju znižati za 20 do 25 %. Nočem biti tu preveč nemiren, ampak to je samo matematika. To je samo matematika povratnega vzvoda.
In tako, ko razmišljamo o tem, kaj nam sporočajo denarni donosi, kaj nam sporoča trg REIT in, mimogrede, kaj nam že začenjajo povedati indeksi zasebnih trgov, in z veseljem to razkrivam za vas se 20 do 25 ne zdi nerazumno. Zdaj, čez eno leto, če se vrneš in rečeš: "Hej, Rich, bilo je 27" ali "Bilo je 17," enostavno nisem tako pameten. Mislim, da imamo usmerjeno prav. Pustili bomo trgom, da ugotovijo, ali je 17, 27 ali 22.
Dave:
In ali je to v vseh razredih sredstev znotraj komercialnih nepremičnin ali menite, da bodo med sredstvi obstajale razlike?
Bogato:
Oh, velika razlika med vrstami sredstev. To je generičnih 18 podsektorjev, ki spadajo med poslovne nepremičnine. Menimo, da se bodo v povprečju zmanjšali za 20 do 25. Omenili ste, da so večdružinske hiše pomemben razred sredstev. To bo splošno držalo bolje kot, recimo, pisarna. Osnove večdružinskega stanovanja so trdne. Industrija je na močni podlagi. To, s čimer se ukvarja večdružinska družina, ima zelo malo opraviti s temeljno stranjo enačbe. Vse je povezano s ponovnim določanjem cen financiranja, zgornje meje pa so bile pred dvema letoma pod 4 %. To je precej nižje od stroškov financiranja. Torej imate negativni finančni vzvod. Pravkar spreminjate cene na novo normalno obrestno mero. In še enkrat, z veseljem bi to razčlenil, vendar me ne bi presenetilo, če bi se večstanovanjska stanovanja zmanjšala za 10 do 15 odstotnih točk, medtem ko bi se pisarne lahko znižale bistveno več kot to, vendar je v povprečju 20 do 25. Nekaj jih bo tipi nepremičnin, ki se dobro obnesejo. Obstajajo nekatere vrste nepremičnin, ki se ne obnesejo tako dobro.
James:
Ja, in mislim, da je težava pripovedi v tem, da vse strpajo v eno veliko jezerce in trdijo, da se komercialno nepremičninsko bančništvo lahko stopi, potem pa se zdi, da razred večstanovanjskih sredstev ostaja dokaj močan poleg zgornje meje kompresije, nato pa se v mešanico doda pisarna. In tu je nekako tisto negativno ... Videl sem, da je približno 4.5 bilijona dolarjev v ZDA nazaj in večdružinska reklama. To je tako, kot ko pregledujejo vse te statistike v medijih, vedno vse skupaj zamotijo. Ali ste razkrili razliko med dolgom za večstanovanjsko stanovanje in dolgom v pisarni in kaj prihaja v plačilo -
Bogato:
Ja.
James:
… in kako bo to izgledalo v naslednjih 12 do 24 mesecih?
Bogato:
Ja, ja. Torej, imamo. Za to smo porabili veliko časa. In v bistvu, [neslišno 00:16:22] dva tedna sem udarjal z glavo ob zid in poskušal razbrati dejstva iz fikcije. Naj vam povem nekaj številk. No, preden grem tja, mislimo, da je komercialni hipotekarni trg v Združenih državah približno 4.5 bilijona dolarjev. Tam je še pol trilijona dolarjev posojil za gradnjo. Tako pridete do približno 5 bilijonov dolarjev skupnih komercialnih hipotek. Včasih boste tam slišali številko 5.5 bilijonov. To vključuje nepremičnine, ki jih uporabljajo lastniki. Kaj je torej lastniška nepremičnina? To je tako, kot če bi imel Amazon v lasti svoj industrijski obrat in nanj dal hipoteko. To ima veliko, veliko drugačen profil tveganja kot tradicionalne poslovne nepremičnine. Tega ne vključujemo.
Včasih boste dejansko slišali veliko manjšo številko od te, in to je osredotočeno na banke. In želim se za trenutek vrniti tja, vendar se za trenutek osredotočimo na 4.5 bilijona. Slišali ste za ta ogromni zid zrelosti, ki prihaja. Mediji radi govorijo o tem ogromnem zidu zapadlosti, da 40 % vseh neporavnanih komercialnih hipotekarnih posojil zapade v plačilo v naslednjih treh letih. To je nekako res. Naj vam torej navedem dejstva. 16 % komercialnih hipotekarnih posojil zapade v plačilo leta 2023. 14 % jih zapade v plačilo leta 2024, 12 % pa jih zapade v plačilo leta 2025. Mislim, da ste to povzeli, to je približno 41 ali 42 %.
Ko slišim nekoga reči: »O, moj bog, nebo pada. 40 % vseh posojil za poslovne nepremičnine zapade v plačilo v naslednjih treh letih,« se zasmejim. In razlog, zakaj se smejim, ni v tem, ker sem lahkomiseln, ampak imajo komercialne hipoteke sedemletni zid. To pomeni, da po definiciji 15 % vseh posojil zapade v plačilo vsako posamezno leto, za vedno in vedno. To delam že 22 let. Tam je 40% vseh posojil, ki zapadejo v plačilo naslednja tri leta, kolikor so preučevali trg. Tako pač je. Torej ni stena zrelosti. To se pač zgodi. Tako rad to govorim, ker je, kot da, ko razmišljaš o tem na ta način, je kot, "O, moj bog," Captain Obvious stvari.
Druga stvar, ki bi vam jo povedal, je, da vsi govorijo o pisarni. Od 16 % zapadlih posojil je torej 25 % pisarniških. To se sliši kot velika številka, fantje, a povem vam, 4 % komercialnih hipotek so pisarniška posojila, ki zapadejo v plačilo leta 2023. To ni nič. To ni zelo veliko. In mimogrede, pisarna predstavlja manj kot 20 % komercialne hipotekarne izpostavljenosti. Večdružinska stanovanja dejansko predstavljajo skoraj več kot 40 % komercialne hipotekarne izpostavljenosti. Toda večdružinske hiše imajo koristi od GSE. GSE, Fannie Mae, Freddie Mac, tam so, da podpirajo stanovanjski trg. In ne želim se vrniti in reči, da z večdružinskimi družinami ne bo izzivov. Z veseljem razpakiram, kaj to dejansko pomeni. James, postavljaš ta odlična vprašanja. Vsa ta dejstva se razmetavajo in so pol resnice, v telefonski igrici pa je na koncu ta najmanjši skupni imenovalec, kdo je lahko najbolj medvedji. Vendar v resnici ne pove celotne zgodbe o tem, kaj se dogaja.
Dave:
Mislim, obstaja zaskrbljenost, toda zato se je vaša stopnja zaskrbljenosti v zadnjih šestih do devetih mesecih znižala. Je zato?
Bogato:
Ja, poglej. Naredili smo malo več dela. Naši pogledi so nekoliko bolj niansirani. In hkrati vsi pišejo zgodbo o tem, kako slabe so poslovne nepremičnine. Morda ste slišali, da je pisarna problem in da je veliko dolgov na komercialnih nepremičninah. Verjetno je bilo v 15 minutah, ko smo govorili, napisanih pet zgodb o tem, kako slabe so poslovne nepremičnine. To je kot "jaz, jaz, jaz, jaz." Vsakdo mora napisati zgodbo. Ironično, več zgodb kot slišim in slabša postaja pripoved, mislim, da smo bližje koncu kot začetku. Kot vlagatelj si dejansko želim videti te najvišje ravni. To mi pove, da je pravzaprav čas za nakup.
Naj vam povem samo kratko anekdoto, toda delniški trgi in trgi s fiksnim donosom zelo dobro razumejo ta koncept »Kupuj nizko, prodajaj visoko«. Nepremičninski trg to izjemno slabo opravlja. Vsi želijo kupiti vse, ko se počutijo res zelo dobro, pozni cikel, in vsi želijo prodati vse, ko se počutijo res slabo, zgodnji cikel. Nima smisla. Pravzaprav se začenjamo približevati časovnemu obdobju, ko mislim, da je to ena najbolj privlačnih vstopnih točk, kar sem jih videl v svoji karieri. Nismo še tam, ne pozabite. Toda poglejte, vrednotenje nepremičnin je trenutno padlo za 10 do 15 odstotnih točk. Ogledate si lahko indeks NCREIF ODCE, ki je zelo priljubljen indeks temeljnih odprtih skladov. Vsi drugi zasebni indeksi so padli od 10 do 15. Trenutno smo vsi tam. To se dogaja pred nami.
In mislim, da morajo ljudje preprosto razumeti, da se proces žalovanja, če hočete, odvija veliko hitreje. Pred tremi meseci smo bili zavrnjeni. Zagotovo ne zanikamo več. Verjetno smo v fazi jeze, vendar se hitro premikamo k sprejemanju. In mislim, da bo to ustvarilo precej veliko vstopno točko. Zakaj sem torej manj medvedji? Mislim, da v osnovi nisem manj naklonjen, toda glede na to, kam je šla pripoved, se nenadoma počutim kot tip tam zunaj, ki je velik bik.
Dave:
Sprašujem se, ali sta medvedji trend in nedavna osredotočenost na to posledica bančne krize z zelo različnimi vrstami bank. Ali menite, da ljudje samo gledajo na bančno industrijo in zdaj napovedujejo te kataklizmične dogodke?
Bogato:
Oh, zagotovo.
Dave:
Tudi če nista v sorodu.
Bogato:
No, mislim, da sta v sorodu. torej-
Dave:
Oh, ja. Mislim, samo poslovne nepremičnine in Silicon Valley Bank [neslišno 00:22:23].
Bogato:
Torej, poglejmo, kaj se dejansko dogaja v bančnem sektorju. Torej ima 25 največjih bank v Združenih državah zelo minimalno izpostavljenost komercialnim nepremičninam. Imajo manj kot 4-odstotno izpostavljenost poslovnim nepremičninam kot odstotek vseh sredstev. In njihova pisarniška izpostavljenost je na desetine bazičnih točk. Res je zelo majhen. Toda teh 25 najboljših bank je pred 12 meseci začelo umikati posojila poslovnim nepremičninam, morda celo malo več kot to. In ko so se začele umikati, so banke regionalne skupnosti želele prevzeti tržni delež.
Torej, ko govorim, je razlog, da vodim pri 25 najboljših bankah, ker FDIC in Fed vse, kar je zunaj 25 najboljših bank, razvrščata med majhne banke. Pred enim mesecem nisem poznal te statistike, toda ali veste, da je v Združenih državah več kot 4,700 bank? To je veliko. 4,700 bank. Torej je res, da so te manjše banke bolj izpostavljene poslovnim nepremičninam. V povprečju je okoli 20 % vseh sredstev. Nekatere majhne banke imajo več kot 50-odstotno izpostavljenost poslovnim nepremičninam. Nekateri imajo celo 70- do 80-odstotno izpostavljenost poslovnim nepremičninam. Ampak mislim, da trg predvideva, da je v Združenih državah približno 200 bank, in ta izpostavljenost poslovnim nepremičninam je zelo koncentrirana. Samo ni. Razširjen je v dobesedno več kot 4,700 bankah po Združenih državah. Zaradi te raznolikosti se dejansko nekoliko bolje počutimo, če predpostavimo, da to ne postane velik problem.
Zato mislim, da se ljudje bojijo stvari, ki jih ne vidijo in si jih ne znajo razložiti. In tako ne veste, kako izgleda izpostavljenost komercialnih nepremičnin, kako izgledajo posojila, kakšne so vrste nepremičnin v vseh teh bankah. Nemogoče je vedeti. Niti nisem prepričan, da lahko vlada, FDIC in Fed resnično učinkovito spremljajo vse te banke. Mislim, da je strašljivo, ker ne vemo, kaj je tam zunaj. Rad pa izpostavim to dejstvo, ker se mi zdi pomembno. Morda ste že slišali za trg CMBS, trg komercialnih hipotekarnih vrednostnih papirjev. Veliko ljudi se ne spomni, da je FDIC dejansko ustvaril ta trg po krizi S&L. Zato so ustvarili to sredstvo za listinjenje, da bi iz bilanc majhnih bank dobili majhna posojila, in bilo je izjemno uspešno. Tehnologijo so dejansko ponovno uporabili po GFC. Izdali so nekaj poslov FDIC.
Naše mnenje je, da če je ta majhen bančni problem večji, kot mislimo, da je ... In želim se vrniti k temu, zakaj mislimo, da ni tako velik, kot si ga ljudje predstavljajo ... Mislim, da bi lahko to tehnologijo znova uporabili za pomoč listinjenja in pridobivanja majhnih posojil iz bilanc stanja majhnih bank. Nihče ne govori o tem, ampak mislim, da je to res dobra točka. Želim pa posvetiti morda nekaj časa pogovoru o tem, zakaj menimo, da tveganje za bančne bilance stanja ni tako veliko, kot morda nakazujejo nekatere medijske pripovedi. Torej postavljam samo naslednje vprašanje? Ali pa ti [neslišno 00:25:24]-
James:
[neslišno 00:25:24].
Dave:
James, ali bi postavil vprašanje? Ker-
James:
Ja.
Dave:
Rich, lahko greš vanj. Ali pa James, zakaj ne [neslišno 00:25:30]?
James:
Ja, Rich, imam eno dodatno vprašanje glede nečesa, kar si rekel. Samo na hitro bi rad vprašal. Rich, omenil si, da ima 15 največjih bank le 4 % teh nepremičninskih posojil, teh komercialnih posojil, tam zunaj. In kar smo videli v zadnjih 48 do 36 mesecih, je veliko dejavnosti vlagateljev, ker je bilo toliko dostopa do kapitala. Te majhne banke so bile zelo agresivne. Vem, da smo od mnogih dobili zelo ugodne pogoje glede tega, kar smo kupovali. Kaj menite, da se bo zgodilo s trgom, če bodo te manjše banke tiste, ki bi lahko imele potencialne težave? Kaj mislite, da se bo zgodilo z dostopom do kapitala? Ker ko se kapital lahko zaklene, lahko vidimo nekaj težav na trgu.
Bogato:
Ja.
James:
Kaj napovedujete? Kako bo to izgledalo s temi majhnimi bankami glede zahtev za pridobitev posojil in napredovanja kot vlagatelja, da bi še naprej kupoval? Ker če bodo prejeli majhen udarec, bodo dramatično zaostrili vse svoje smernice.
Bogato:
Ja, torej postavljate pravo vprašanje in res pomembno vprašanje. Najprej želim povedati, da so se posojilni pogoji zaostrovali pred temi bančnimi naslovi. Veliko časa smo porabili za pregledovanje ankete o mnenju višjih posojilojemalcev in lahko vidite, da so bili posojilni standardi na splošno precej strogi, povpraševanje po posojilih pa je začelo padati s pečine. Zakaj je to pomembno? No, če pogledate korelacije med anketo o mnenju višjih posojilojemalcev in cenami nepremičnin, so bile zelo povezane. In ko vidite anketo o mnenju višjih posojilojemalcev glede zaostrenih posojilnih standardov, dejansko izgleda, da bi moralo biti vrednotenje trenutno nižje za 20 %.
Popolnoma pričakujemo, da se bodo posojilni standardi še bolj zaostrili. Torej, če je bil vaš povprečni LTB 50 do 55 % in vem, da so nekatere majhne banke dajale več finančnega vzvoda od tega, se bodo od tam naprej zaostrovale. Ampak mislim, da je malo drugače, kot si misli trg. Ne gre za to, da bi posojilni standardi nenadoma dosegli 30 ali 40 % LTB. Banke bodo le veliko bolj izbirčne pri tem, komu bodo posojale. In mislim, da bo na koncu binarni izid. Še vedno lahko dobite posojila za visokokakovostno poslovno nepremičnino. To mora biti kakovostna lastnina in moraš biti dober sponzor. Če gre za kakršno koli lastnino nizke kakovosti, vso srečo s tem. Zato mislim, da mora postati binarno. Moraš dobiti financiranje ali pa ga ne moreš dobiti. In tu razmišljamo o zaostrovanju posojilnih pogojev. Toda pozor, poglejte, banke se bodo umaknile.
Morda je ena od nenamernih posledic in nenamernih bikovskih stvari, ki bodo prišle iz tega, nebančno posojanje. Morda ste videli nekaj naslovov. Ne dobivajo pozornosti, vendar vidite vsa ta podjetja, pametna podjetja, ki se zdaj začenjajo ukvarjati s posojanjem komercialnih nepremičnin, nebankami, skladi zasebnega kapitala. Na koncu bi lahko videli pet- do desetletni bikovski trg za posojanje poslovnih nepremičnin pri nebančnih posojilodajalcih, če bi se banke dejansko umaknile. To smo že videli v drugih razredih sredstev. To je morda eden najprivlačnejših časov za posojilo kot posojilodajalec komercialnih nepremičnin, saj so stroški financiranja visoki, posojilni pogoji pa strogi. In mimogrede, lahko ste zelo izbirčni, komu posodite. Zato mislim, da boste začeli opažati, da se spreminja, vendar mislim, da ne bo nenadoma padlo dno. GSC še vedno posojajo. Življenjske zavarovalnice še vedno posojajo. Banke so se umaknile. Nebančni posojilodajalci so tam. Samo ni puščava, kot vsi mislijo. Postalo je veliko bolj selektivno, kot morda trg dojema.
James:
Ja, mislim, da je trenutno težava v tem, ko gledate posle, denar je tam, vendar zahtevajo malo več denarja. Servis dolga je veliko višji. In potem nepremičnine, zlasti v poslovnih prostorih, niso tako zasedene. Tukaj mislim, da bi lahko prišlo do stiskanja. Vaše zgornje meje in vaši denarni donosi se dramatično zmanjšajo.
Bogato:
No, zato je treba vrednotenja spremeniti. Pri tem preprosto ni če, in ali ampak. Če je denarna donosnost šla z, recimo, 8 na 2 ali morda na nekaterih točkah celo negativna, to ne deluje. Vi kot vlagatelji to veste bolje kot jaz. Samo pišem o stvareh in pustim drugim ljudem v Cohen & Steersu, da vlagajo v to. Ampak imaš popolnoma prav. Vrednotenje nepremičnin je treba ponastaviti, ker vračila trenutno ne delujejo.
Dave:
Richard, rad bi se vrnil k tvojemu vprašanju, ki si si ga zastavil prej. Imam eno dodatno vprašanje glede tega. Omenili ste, da so REIT-i padli na način, ki je nekako v skladu s tem, kar govorimo, da je treba stvari spremeniti, da se prilagodijo tem spreminjajočim se razmeram. Ali razmišljate o tem, zakaj zasebni nepremičninski trg tako zaostaja za javnim?
Bogato:
Ja, nekaj različnih razlogov. Javni trgi dobijo oznako vsako posamezno minuto vsakega dne, ko je borza odprta. In verjeli ali ne, trg je dokaj učinkovit. Zelo hitro spreminja cene poslovnih nepremičnin zaradi vseh razlogov, o katerih smo pravkar govorili, James. Trg razume, da so donosi z vzvodom, donosi gotovine na gotovini nekako zanič. In tako pravijo: "No, moram spremeniti ceno implicitne zgornje meje za REIT." Takoj vam bom povedal samo statistiko. Implicitne zgornje meje REIT so trenutno okoli 5.7. Lahko grem ven in kupim zelo kakovostne REIT-ove za stanovanja po stopnjah 5.4 in 5.5. To so izjemno kakovostni REIT-i, brez navajanja imen. Indeks NCREIF ODCE ima njihove zgornje meje stanovanj še vedno pri 3.8. To je velika razlika. Ogromna, ogromna, ogromna razlika.
Zakaj torej zasebni trg zaostaja? Razloga sta dva. Trg transakcij trenutno ne obstaja, ker je med kupci in prodajalci takšna razlika med ponudbami in povpraševanjem. Kupci ne želijo kupovati na ravni, na kateri prodajalci želijo prodajati, ker še vedno preživljamo proces žalovanja. Kadar torej ni preglednosti glede tega, kje se trguje z nepremičninami, se morate zanašati na cenitve in cenitve so res težke. Trenutno ni lahko biti cenilec. Počasi vračajo svoje vrednotenje nepremičnin, ker se zavedajo, da so stroški financiranja višji kot tam, kjer so zgornje meje, vendar je to počasen vlak.
To se odvija podobno kot smo bili priča vsakemu drugemu upadu, trg nepremičnin, navedeni trg upada. To vodi. Mimogrede, ko zasebni trgi začnejo upadati, je to običajno zadnji vodilni indikator. To je čas za nakup REIT-ov. To je samo [neslišno 00:32:13] razmerje. Javni trgi dobijo oznako vsako minuto, vsako uro vsakega dne, zasebni trgi pa potrebujejo čas, da se popravijo. Če pogledate vrednotenja med obema, je korelacija med obema v ciklu okoli 90 %. So super, super visoki.
Dave:
Super. Hvala vam. V redu. Vrnimo se k vašemu vprašanju. Mislim, da je šlo za hipotekarno izpostavljenost, kajne?
Bogato:
No, poglejte, ena od stvari, ki me je v preteklem mesecu res presenetila, in ne mislim, da je to cinično ali lahkomiselno, toda tisto, kar me je resnično presenetilo, je pomanjkanje morda hvaležnosti za to, kaj pomeni LTV in znesek blazine, ki jo LTV zagotovi banki. Par komentarjev tukaj. Odprti skladi, ki imajo v lasti glavne komercialne nepremičnine, imajo 22, 23 % LTV glede na trenutna vrednotenja. REIT-i imajo LTV približno 34 %. Vaše tipično posojilo CMBS ima LTV okoli 50 do 55 %. Uporabimo torej samo CMBS kot primer. Kaj pomeni, da ima posojilo 50 do 55 % LTV? To pomeni, da mora vrednost nepremičnine pasti za 45 do 50 %, preden to posojilo povzroči izgubo. Povem vam, da mislim, da se bodo vrednotenja v povprečju znižala za 20 do 25. Doseči se LTV okoli 50 % je resnično velik upad in mislim, da trg ne ceni povsem, kaj to pomeni.
To ne pomeni, da tukaj ni problema, ker, veš kaj? Če ste posojilojemalec, ki je leta 2020 kupil nepremičnino po najvišjih ocenah, boste verjetno morali v to nepremičnino vložiti lastniški kapital za refinanciranje. Če se vrednotenje nepremičnin zniža za 20 % od najvišje vrednosti, morate vložiti 20 % več kapitala. Ampak naj stopim korak nazaj, ker še vedno mislim, da trg ne ceni, kaj to pomeni. Ocene nepremičnin so se od začetka leta 40 povečale za 2012 %. To pomeni, da je vaš LTV, ki je bil prvotno 50 %, zdaj 33 %, kar pomeni, da morajo vrednosti nepremičnin pasti za 70 %, da bi to posojilo prineslo izgubo. Dave, razlog, zakaj menim, da je to zelo pomembno, in to bom povezal nazaj z večdružinskimi stanovanji, dejansko menimo, da je večdružinsko stanovanje v celoti podrejeno, ker v letih 2020, 2021 in 2022 niso bile financirane vse nepremičnine. Obstaja veliko nepremičnin, ki so bile financirani v letih 2012, '13, '14 in '15, in imajo LTV, efektivne LTV, manj kot 50 %. Tako da lahko zdaj dejansko verjetno opravijo izplačilo, če verjamete ali ne.
Včeraj sem ponovno sklepal posojilo za večstanovanjsko nepremičnino. Dal ti bom samo živi primer. To je bila študentska hiša v Greenvillu v Južni Karolini. Osnove nepremičnine so odlične. [neslišno 00:35:17] so višje. NOI je višji. Toda stroški servisiranja dolga so se v zadnjih treh letih podvojili. In tako nenadoma, da dobite svoj DSCR z 1 na 2, morate plačati to posojilo za 50 %. To je pravi primer: "Hej, poglej, na tej nepremičnini je preprosto preveč finančnega vzvoda." Nepremičnina je dobro delovala, ko so bili stroški financiranja 5 %, vendar ne delujejo tako dobro, ko je LIBOR, kjer je danes, in je razpon 4.50, tako da ste bližje stroškom financiranja 8, 9, 10 %. To je pravi primer, ko so lastnosti samo preobremenjene.
Tako bi vam trdil, da ko trg razmišlja o celoti tega hipotekarnega problema, kot je rekel James, razmišlja o tem in ekstrapolira. Problem je pisarna. Problem je v manjši meri hotel, nekaj pa je tudi maloprodaja. To so tudi nepremičnine, ki so bile financirane, zlasti s kratkoročnim dolgom s spremenljivo obrestno mero, v zadnjih treh letih. Vendar to ni celota trga poslovnih nepremičnin. Mislim, da je trg komercialnih nepremičnin v celoti pod vplivom finančnega vzvoda, vendar obstajajo nekatere nepremičnine, ki za refinanciranje verjetno potrebujejo okoli 500 milijard dolarjev novega kapitala. To je veliko. To je velika številka.
James:
Sprememba za debelega. 500 milijonov.
Bogato:
milijarde. 500 milijard.
Dave:
Vidim, da pišeš, James. Ali pišete ček? Ali si to ti-
James:
Ves ta čas sem si delal zapiske. To je izjemno fascinantno. Torej od teh 500 milijonov likvidnosti, ki jih vidite, ki jih bo treba prenesti v ta razred sredstev, v katerem časovnem okviru mislite, da bo to prišlo? In potem, kaj vidite, ko napovedujete navzdol, kajne? Stvari, ki lahko bistveno vplivajo na trg, je pomanjkanje likvidnosti. Prav? Če morajo ljudje kar naenkrat plačati velik račun in ga ne morejo plačati, pride do neplačil.
Bogato:
Ja.
James:
Kje vidiš, A, ljudi, ki prihajajo s tem kapitalom? Ali menite, da bodo zdaj na trg prišli sekundarni posojilodajalci, ki bodo nekako premostili vrzel? Ali pa mislite, da bo to ena od tistih stvari, ko bodo banke šle s polno paro naprej in poskušale zapreti zapis?
Bogato:
D, vse našteto. Torej vem, da je to raziskovalni odgovor, zato naj vam razložim, kaj pravzaprav mislim s tem. Torej, vaše prvo vprašanje, kako se bo to izšlo? Odigralo se bo v naslednjih petih do sedmih do desetih letih. Zamisel, da bodo vsa ta posojila naslednje leto v težavah, je pravzaprav napačna. Veliko posojil ima precej dobre DSCR, še posebej, če ste imeli posojilo s fiksno obrestno mero. In kot sem vam omenil na samem začetku, le 10 % posojil zapade v plačilo leta 15. Ta izpostavljenost je precej enakomerno porazdeljena v naslednjih petih, šestih, sedmih letih. To ni super, vendar je pravzaprav v redu glede na to, kako medvedji so postali mediji.
Kakšne so torej rešitve? Mislim, da jih je veliko. Nekateri posojilojemalci bodo našli način za refinanciranje, zlasti manjši posojilojemalci. Druga stvar, ki bi vam jo povedal, je, da je približno 350 milijard dolarjev suhega prahu na stranskem tiru, ki se nahaja v zaprtih skladih. Večina tega je oportunistična in dodana vrednost. Ne trdim, da bo vse to šlo za pomoč posojilojemalcem, vendar je veliko denarja na stranskem tiru.
Tretja točka je, da bodo nekatere banke spreminjale in podaljševale posojila, ker nočejo ključev nazaj. Temu bi rad namenil nekaj časa, ker obstaja res pomembna točka, ki ji nihče ne posveča časa. To so davčne posledice neplačila vašega posojila. Ko ne plačate posojila in je osnova vaše nepremičnine nižja od stanja posojila, davčna uprava meni, da gre za prodajo nazaj posojilodajalcu. In ugani kaj? Davčna uprava pravzaprav hoče njihov denar. Predpostavimo torej, da ste imeli nepremičnino pred 20 leti in je vaša osnova blizu ničle, ker ste prevzeli vso svojo amortizacijo in za to imeli posojilo v višini 50 milijonov dolarjev. Gre dejansko za 50 milijonov dolarjev prodaje. Obstaja zelo resničen scenarij, kjer so davčne posledice enake, če ne večje, kot denarno refinanciranje, ki ga bo zahtevala banka. Vendar nimate ničesar za pokazati. In to je resnično vprašanje za manjše banke. Mali posojilojemalci tega denarja nimajo. To ima resnične davčne posledice.
Zato mislim, da to na koncu pomeni, da bo na voljo veliko več strukturiranih rešitev, veliko več sprememb posojil, kot si misli trg. In iz nekega razloga trg o tem ne govori. Ampak tukaj bom šel ven. Kakšne so možnosti, da davčna uprava dovoli bogatim lastnikom poslovnih nepremičnin, da najdejo vrzel tako, da vrnejo posojila bankam, ki so že v težavah, davčna uprava pa ne želi njihovega denarja? Rekel bi, da je to zelo, zelo majhna verjetnost. Torej, Dave, vidim te. Lahko te vidim. Mislim, da te občinstvo ne vidi. Vidim te nekje med nasmejanim, šokiranim in presenečenim, vendar mislim, da je zelo resnično. In obstajajo nekateri ljudje, ki so veliko pametnejši od mene ... in, odkrito povedano, veliko premožnejši od mene ... ki me opozorijo na to in pravijo: "Ni tako enostavno preprosto zamuditi svojega posojila."
Dave:
tega sploh nisem vedel. James, si? Nikoli nisem niti pomislil na to. To je bil moj nasmešek. Bila sem kar šokirana. Res je zanimivo.
Bogato:
Mislim, da se imenuje 1099-C. Banka vam bo dejansko poslala obrazec 1099-C, ko ne boste plačali posojila.
Dave:
ah Brcniti nekoga, ko je na tleh.
James:
Je to podoben klic? Spomnim se leta 2008 do 2010, ko se je dogajalo na tone kratkih prodaj, potem pa so ljudje dobivali teh 1099 za dobiček na nepremičnini. In bilo je brutalno. Ljudje so rekli: "Pravkar sem dobil račun za davek, pravkar so mi zaplenili in na kratko prodali svojo hišo." To je bila resnična stvar, ki smo jo videli vsak dan. Ljudje so dobivali te stvari.
Bogato:
Ja. Zelo resnično je. In mimogrede, davčna uprava se zdi malce boljša za lastnike stanovanj, zato so v GFC zaprli nekaj teh vprašanj. Lastnikom poslovnih nepremičnin se ne počutijo slabo.
James:
Tudi vlagatelji si ne zaslužijo oddiha?
Bogato:
Glede tega se bom zagovarjal pri petem. IRS meni, da ne.
Dave:
V redu. Torej, Rich, to je bilo fascinantno. Čez nekaj časa moramo res od tod, vendar bi se rad vrnil k nečemu, kar ste prej povedali, da je to privlačna priložnost. Veliko ste povedali o različnih razredih sredstev, toda katere priložnosti vas najbolj navdušujejo v prihodnjem letu ali dveh?
Bogato:
No, veliko jih je. Menimo, da je večdružinsko stanovanje tukaj zanimivo, ker so temelji na trdnih temeljih. Slučajno so nam stanovanja na seznamu bolj všeč kot zasebna stanovanja, čeprav se zasebna stanovanja trenutno zelo hitro ponastavljajo v smislu zgornje meje. Mislim, da so nakupovalni centri na prostem trenutno zelo dobro pozicionirani in trgujejo po višjih mejah. Šel bi celo tako daleč, da bi rekel, in vem, da je to tabu, vendar je v pisarniškem sektorju nekaj res privlačnih priložnosti, zlasti na zasebnih trgih. Trg slika pisarne s preširokim čopičem in misli, da je vse pisarna v New Yorku ali San Franciscu. Temu ni tako. Obiščete lahko nekatere trge Sun Belt in najdete pisarniško trgovanje po privlačnih zgornjih stopnjah z res močnimi osnovami.
Poglejte, nočem reči, da so priložnosti neomejene, vendar jih je veliko. Šel bi tako daleč, da bi rekel, da smo pred letom 2022 sedeli tukaj in se praskali po glavah in govorili: »Stvari se zdijo res drage. Kaj naj storimo?" Zdaj prvič pogledamo stvari in rečemo: "To se zdi v redu." Pravzaprav se vračamo na spodobne ravni. Poglejte, zlobno, radi imamo stvari, kot so stanovanja za starejše, stanovanja, enodružinske najemnine, tudi stvari, kot so podatkovni centri in industrija. Izbiramo svoja mesta v pisarniškem sektorju. Pri shranjevanju smo verjetno veliko bolj previdni kot včasih, ker temelji slabijo. Mislim pa, da bo to res velika priložnost za zbiranje sredstev v celotnem spektru na ravneh, ki jih nismo videli že kar nekaj časa.
In vse bi pozval, naj razmislijo o tem, da bodite pohlepni, ko so vsi drugi prestrašeni. Vem, da je to kliše, vendar ne bi smeli kupovati stvari na vrhu trga, medtem ko jih vsi drugi kupujejo. Pravzaprav bi morali zdaj razmišljati o pomoči prstov na nogah. Kako torej razmišljamo o tem? No, če imate tri žetone za igranje, igrajte enega od njih zdaj, ker se stvari začenjajo spreminjati. Igrajte drugo na globini obupa in igrajte tretjo, ko je jasno, da ste zgrešili čoln in so poceni priložnosti izginile. Tako nekako trenutno razmišljamo o povprečenju stroškov v dolarjih.
James:
To mi je všeč.
Dave:
Všeč mi je ta nasvet. Ja, to je odličen način za izražanje.
James:
Ja, tri žetone. Moja težava je v tem, da tri žetone rad vržem noter samo takrat, ko je v obupu in obupu.
Bogato:
No, zato si ti na tisti strani mikrofona, jaz pa na tej strani mikrofona. Prepuščam vam, ali je to kompliment ali nakazen kompliment. To je kompliment.
Dave:
V redu, Rich. No, najlepša hvala. To je odpiralo oči, iskreno. Danes sem se toliko naučil. Resnično cenim, da si se nam pridružil. Če želijo ljudje bolj spremljati vaše delo, kje lahko to storijo?
Bogato:
Ja, lahko preprosto obiščete cohenandsteers.com. Precej enostavno za črkovanje. COHEN in Steers, STEERS dot-com. Imamo stran z vpogledi. Tam občasno objavljamo. In kdor želi klepetati, sem prepričan, da lahko kje najde mojo telefonsko številko ali e-pošto.
Dave:
V redu. Moram vprašati, Rich, torej izgleda, kot da trenutno sediš v poslovni stavbi, je to res?
Bogato:
Ja, sem.
Dave:
Si v New Yorku ali kje si?
Bogato:
Ja, v New Yorku sem. V pisarni sem spet od avgusta 2020.
Dave:
Torej ste zdaj sami v prazni poslovni stavbi? Ste edini?
Bogato:
Ne, stari. Torej, to je fascinantno vprašanje. Naj vam povem samo zgodbo. Imam ženo in štiri otroke. Z ženo se poskušava občasno ukrasti v New York City. Celo v času epidemije COVID-19, ko je bil Midtown Manhattan mesto duhov, v Google vnesete »Downtown, West Village, Tribeca« in bilo je kot Mardi Gras. Torej vsa ta ideja, da bo New York City umrl, ni resnična. Midtown je precej živahen. Mislim, da je povpraševanje po visokokakovostnih pisarnah veliko. Težava je v razredu B in C. Trenutno ni v dobrem stanju. Ampak mislim, ne vem. Vsako jutro se odpeljem z božansko zgodnjim vlakom in včasih je le stojišče. Kot da nisem edini kreten, ki vrti pedala v New Yorku. Zavedam se, da to niso vse Združene države in da je veliko ljudi drugačnih. Ampak na žalost, da, sedim v pisarni na Park Avenue z veliko drugimi ljudmi okoli sebe.
Dave:
Ja, pravzaprav sem nedaleč od New Yorka, tako da sem tam odraščal. Mislim, da so se vedno slišali pozivi, da bodo New York in vsi ti trgi umrli, in zdi se, da se to nikoli ne bo zgodilo. Čeprav je verjetno popravek, kot ste pravkar rekli, mislim, da še vedno obstajajo segmenti mesta, ki verjetno uspevajo.
Bogato:
Ja, res bi lahko bili nori, kaj se je zgodilo po kugi in katera mesta so preživela in katera ne. In pravzaprav želite res zanimivo zgodbo o tem, kako mesto umre, poglejte si Sieno v Italiji po kugi, in pustil vam bom to, precej fascinantno zgodbo o tem, kako eno od velikih mest na svetu ne more preživeti po kugi. radikalna sprememba.
Dave:
Ja, moji podatki ne sežejo nazaj v kugo, bom pa preveril.
Bogato:
Ne veste, kakšne so bile takrat zgornje meje?
Dave:
Ne, ne. Iz neznanega razloga CoStar nima vseh podatkov za srednjoveško Italijo. V redu. Resnično cenimo, da ste tukaj, in upamo, da vas bomo spet sprejeli, ko se bo vse skupaj malo poigralo.
Bogato:
Ja, lahko mi poveš vse, kar sem naredil narobe. Ampak hvala, da ste me sprejeli, fantje.
James:
Da, lepo te je spoznati, Rich.
Bogato:
Ja, prav tako.
Dave:
Torej, James, bova naredila epizodo o zgodovini Siene po kugi? Kaj misliš?
James:
To sem zapisal. Prepričan sem, da bom takoj, ko bomo izstopili, poslušal nekakšen podcast o tem.
Dave:
Zakaj enostavno ne prideš v Evropo? Dobiva se tam spodaj. Šli bomo na Bigger Pockets, On the Market razkritje dogajanja v Sieni. Jedli bomo italijansko hrano. Super bo.
James:
Stoodstotno sem za. Mislim, da bi morali narediti postanek v New Yorku.
Dave:
Ooo, ja.
James:
Večerjamo z Richardom Hillom. Naj nam vse razloži.
Dave:
Pripeljimo ga.
James:
Ja, tudi njega bomo pripeljali.
Dave:
Ja, pripeljali ga bomo v Sieno. Vsi gremo.
James:
To je načrt. ja
Dave:
Ampak res, kaj si mislite o tej epizodi v celoti? Mislim, to je bilo fenomenalno.
James:
Počutim se, kot da sem pravkar izvedel več o komercialnem bančništvu, da sem se kratkoročno veliko naučil iz tega, o čemer je govoril, in kako temeljito je znal razložiti stališča, podatke in točke, in res se vedno vrnem na isto stvar. Ti plimski valovi negativnih naslovov so včasih samo ... Niso resnični. To je samo vaba za klike in resnično se morate poglobiti v analitiko in podatke ter jih razlagati, da lahko kot vlagatelj sprejmete prave odločitve. Mislim, da je bila to daleč ena mojih najljubših epizod, ki sem jih poslušal.
Dave:
Povsem. Videl sem te, kako besno čečkaš zapiske, ampak...
James:
Ja.
Dave:
Všeč mi je, kar je govoril o 15 % hipotek, ki zapadejo vsako leto, ker je tako zanimivo, in kako je statistiko označil za polresnico, ker je vsekakor res. Pravi: "Da, res je, da 40 % posojil zapade v plačilo v naslednjih treh letih, vendar to ni nič drugače kot katero koli drugo leto." Obstaja dodaten kontekst, ki ga je treba razložiti, da boste popolnoma razumeli, kaj se dogaja. In mislim, da je Rich res dobro razčlenil, kaj je dejansko pomembno na tem trgu. Upajmo, da so se vsi naučili toliko, kot sva se jaz in James tukaj.
James:
To bi zagotovo bilo za poslušanje dvakrat.
Dave:
Vsekakor. Mogoče bom spet. Mislim, mislil sem, da je fascinantno in se veselim nekaterih od teh priložnosti, o katerih je govoril. Človek, v pisarni sem zelo sramežljiv. Nikoli nisem vlagal v pisarno, a vseeno bi bil nekoliko sramežljiv. Res me je zanimalo, o čem govori z močnimi osnovami za večstanovanjsko, industrijsko. Kaj je še povedal? Nakupovalni centri na prostem.
James:
Podatkovni centri so veliki.
Dave:
Podatkovni centri. ja torej-
James:
Ja.
Dave:
Prav tako mi je všeč, kar je rekel o treh žetonih, tej stvari. To mi je zelo všeč. Vem, da zveni, kot da čakate, da jih vse spravite v globok obup, vendar mi je bilo všeč, kar je rekel o povprečenju stroškov v dolarjih.
James:
Ne, mislim, da je to pameten načrt. Igrajte na vseh trgih. Prav? Včasih rad vržem vse na črno.
Dave:
V redu. Bomo videli, kako se bodo obnesli vaši žetoni. V redu, James, hvala, stari, da si tukaj. Cenimo to. To je bilo zabavno. Prepričan sem, da se kmalu spet vidimo. Hvala vsem za posluh. Res vas cenimo in se vidimo v naslednji epizodi On The Market.
On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Caitlin Bennett, producentka Caitlin Bennett, montaža Joel Esparza in Onyx Media, raziskava Puja Gendal. In velika hvala celotni ekipi Bigger Pockets. Vsebine v oddaji Na tržnici so zgolj mnenjske. Vsi poslušalci bi morali neodvisno preveriti podatkovne točke, mnenja in naložbene strategije.
Oglejte si podcast tukaj
V tej epizodi pokrivamo
- "Zlom" poslovnih nepremičnin in kako daleč bodo dejansko padle cene
- Komercialni dolg v plačilo in kateri sektorji imajo največje tveganje
- Bančne neuspehe in kaj povzroča, da velike banke opuščajo svoja komercialna posojila
- Prihodnost financiranja za komercialo investicij in ali bo financiranje postalo izziv
- Hipotekarna izpostavljenost in zakaj zahtevne zahteve LTV (posojilo-vrednost). narediti za boljše naložbe
- O astronomske davčne posledice neplačila hipoteke (NE DELAJ tega)
- Kdaj kupiti in katere panoge so pripravljene na rast v naslednjih nekaj letih
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Poveži se z Richardom:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoAiStream. Podatkovna inteligenca Web3. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- Kovanje prihodnosti z Adryenn Ashley. Dostopite tukaj.
- Kupujte in prodajajte delnice podjetij pred IPO s PREIPO®. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-104
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $GOR
- 1
- 10
- 12
- 12 mesecev
- 13
- 15%
- 20
- 20 let
- 200
- 2012
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 22
- 23
- 24
- 27
- 30
- 35%
- 3.
- 40
- 50
- 500
- 7
- 70
- 8
- 9
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- nad
- absolutno
- sprejem
- dostop
- Račun
- čez
- dejavnost
- dejansko
- Dodatne
- nasveti
- vplivajo
- po
- Posledice
- spet
- proti
- Vek
- agresivni
- Avgust
- naprej
- Opozorite
- vsi
- omogoča
- že
- Prav tako
- Čeprav
- vedno
- am
- Amazon
- znesek
- zneski
- an
- Analiza
- Analitik
- analitika
- in
- jeza
- Še ena
- odgovor
- kaj
- več
- kdo
- karkoli
- Stanovanje
- apartmaji
- Apple
- Ocenjevalec
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- pristop
- SE
- OBMOČJE
- trdijo
- okoli
- AS
- ocenjevanje
- sredstvo
- razred premoženja
- Sredstva
- At
- pozornosti
- privlačen
- Občinstvo
- Avgust
- Avtor
- Avenue
- povprečno
- povprečenje
- stran
- nazaj
- Slab
- Ravnovesje
- bilance stanja
- žoga
- Banka
- Bančništvo
- bančna kriza
- bančna industrija
- bančni sektor
- Banke
- V bistvu
- Osnova
- BE
- Medvjedast
- postal
- ker
- postanejo
- postane
- postajajo
- bilo
- pred
- začel
- Začetek
- zadaj
- počutje
- Verjemite
- spodaj
- Prednosti
- poleg tega
- BEST
- Boljše
- boljši položaj
- med
- Big
- večji
- največji
- Bill
- Billion
- Bit
- črna
- čoln
- telo
- meja
- Posojilojemalec
- posojilojemalci
- Bottom
- Kupil
- Break
- Breaking
- odmori
- MOST
- prinašajo
- Predložitev
- široka
- Broken
- prinesel
- Building
- bull
- Bull Market
- Bikovski
- poslovni
- vendar
- nakup
- kupci
- Nakup
- by
- klic
- se imenuje
- kliče
- poziva
- CAN
- Lahko dobiš
- ne more
- cap
- Kapital
- Trgi kapitala
- Kariera
- primeru
- povzroča
- previden
- centri
- Zagotovo
- izzivi
- spremenite
- spreminjanje
- poceni
- preveriti
- čipi
- Mesta
- mesto
- jasnost
- razred
- razredi
- jasno
- clickbait
- Zapri
- zaprto
- bližje
- COM
- kako
- prihaja
- prihajajo
- komentarji
- komercialna
- Komercialno bančništvo
- poslovne nepremičnine
- Skupno
- skupnost
- skupnostne banke
- Podjetja
- v primerjavi z letom
- Zgoščeno
- Koncept
- Skrb
- zaskrbljen
- Pogoji
- Posledice
- Razmislite
- meni
- Gradbeništvo
- svetovanje
- vsebina
- ozadje
- nadzor
- Pogovor
- Core
- popravi
- strošek
- stroški
- bi
- par
- pokrov
- pokritost
- Covidien
- tresk
- nor
- ustvarjajo
- ustvaril
- kriza
- Crystal
- Trenutna
- cikel
- Oče
- datum
- Centri podatki
- podatkovne točke
- Dave
- dan
- Dnevi
- deliti
- Ponudba
- Razprava
- Dolg
- Odločitev
- odločitve
- Zavrni
- Pade
- globoko
- privzeto
- privzeto
- vsekakor
- Povpraševanje
- zahtevno
- Globine
- Izvedeni finančni instrumenti
- opisati
- zaslužijo
- miza
- Razvojni
- DID
- Polnilna postaja
- Razlika
- drugačen
- razlikovati
- DIG
- Večerja
- Smeri
- zaslon
- razne
- raznolikost
- do
- ne
- Ne
- psi
- tem
- Dollar
- dolarjev
- opravljeno
- dont
- podvojilo
- navzdol
- PADAJ
- dramatično
- Drop
- padla
- Kapljice
- posuši
- 2
- smetišče
- med
- prej
- Zgodnje
- East
- lahka
- jesti
- Gospodarska
- ekosistem
- urejanje
- Učinkovito
- učinkovito
- učinkovite
- ostalo
- E-naslov
- konec
- konča
- dovolj
- Celotna
- celota
- Vpis
- epizoda
- epizode
- enako
- pravičnost
- Tržni kapital
- zlasti
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Evropa
- Tudi
- dogodki
- Tudi vsak
- vsak dan
- vsi
- vsakdo je
- vse
- točno
- Primer
- razburjen
- pričakovati
- pričakovati
- drago
- strokovnjak
- strokovno znanje
- Pojasnite
- razložiti
- Izpostavljenost
- razširiti
- izredno
- Sklad
- Dejstvo
- dejstva
- FAIL
- pošteno
- Padec
- Falling
- padavin
- Falls
- družina
- daleč
- zanimivo
- hitreje
- Priljubljeni
- fdic
- Fed
- občutek
- Nekaj
- Fiction
- Polje
- Slika
- ugotovil
- končna
- financirani
- financiranja
- Najdi
- konec
- prva
- prvič
- plavajoči
- Teče
- Osredotočite
- osredotočena
- sledi
- sledili
- hrana
- za
- predvsem
- za vedno
- obrazec
- Naprej
- Ustanovljeno
- štiri
- FRAME
- Francisco
- iz
- spredaj
- polno
- v celoti
- zabava
- temeljna
- v osnovi
- Osnove
- Financiranje
- Skladi
- Prihodnost
- Gain
- igra
- vrzel
- dobili
- pridobivanje
- GFC
- Ghost
- Daj
- dana
- daje
- Giving
- Go
- Dobro
- dogaja
- dobro
- dobro delo
- blago
- vlada
- zgrabi
- veliko
- več
- Greedy
- Grow
- Rast
- Smernice
- Guy
- imel
- Pol
- se zgodi
- se je zgodilo
- Zgodi se
- se zgodi
- srečna
- Trdi
- Imajo
- ob
- he
- Glava
- Postavka
- naslov
- Naslovi
- glave
- slišati
- Slišal
- sluha
- zavarovanje
- pomoč
- tukaj
- skrita
- visoka
- visoka kvaliteta
- več
- najvišja
- zelo
- Pohodi
- pohodništvo
- ga
- njegov
- zgodovinski
- zgodovina
- hit
- Hits
- hitting
- držite
- Domov
- Iskreno
- upajmo, da
- gostitelj
- Hotel
- uro
- Hiša
- Ohišje
- stanovanjskem trgu
- Kako
- HTTPS
- velika
- sto
- Hurt
- hype
- i
- Bom
- Ideja
- Ideje
- if
- takoj
- Vplivi
- posledice
- implicirano
- Pomembno
- nemogoče
- in
- V drugi
- vključujejo
- vključuje
- Vključno
- Povečajte
- Neverjetno
- neodvisno
- Indeks
- Kazalec
- indeksi
- industrijske
- industrij
- Industrija
- inflacija
- Podatki
- vpogledi
- Namesto
- zavarovanje
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- Intervju
- v
- uvesti
- Invest
- investirali
- vlaganjem
- naložbe
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- Ironično
- IRS
- vprašanje
- Izdala
- Vprašanja
- IT
- Italijanski
- Italija
- ITS
- Job
- pridružil
- pridružil
- se nam pridružiš
- jpg
- samo
- Imejte
- tipke
- otroci
- Otrok
- Vedite
- znanje
- dela
- trg dela
- Pomanjkanje
- zaostajajo
- Največji
- Zadnja
- Pozen
- pozneje
- smeh
- zakon
- vodi
- vodi
- Interesenti
- naučili
- učenje
- pustite
- levo
- LEND
- posojilodajalec
- posojilodajalci
- posojanje
- manj
- manj kot 20%
- manj
- Stopnja
- ravni
- Vzvod
- LG
- življenje
- kot
- Verjeten
- neomejen
- vrstica
- likvidnostno
- Navedeno
- Poslušanje
- malo
- v živo
- posojila
- Posojila
- zaklenjeno
- Long
- več
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- off
- Sklop
- ljubezen
- ljubi
- nizka
- najnižja
- LTV
- sreča
- mac
- velika
- Znamka
- IZDELA
- moški
- upravljanje
- upravitelj
- Način
- znamka
- označeno
- Tržna
- Prisotnost
- ogromen
- math
- Zadeve
- Maj ..
- pomeni
- pomeni
- mediji
- Medijska pokritost
- Srečati
- srečanja
- Meltdown
- omenjeno
- Meyer
- Bližnji
- srednji vzhod
- morda
- mike
- milijonov
- moti
- min
- min
- napačne predstave
- spremembe
- spremenite
- Denar
- monitor
- mesec
- mesecev
- več
- jutro
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- večinoma
- premikanje
- premikanje
- veliko
- my
- Ime
- Imena
- poimenovanje
- NARRATIVNO
- narative
- Nashville
- Narod
- Nationwide
- skoraj
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- negativna
- nikoli
- Novo
- NY
- New York City
- Naslednja
- št
- normalno
- Opombe
- nič
- zdaj
- Številka
- številke
- Cilj
- Očitna
- se pojavljajo
- Kvota
- of
- off
- Office
- Častnik
- Ok
- on
- enkrat
- ONE
- tiste
- samo
- Onyx
- odprite
- operaterji
- Mnenje
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- or
- originalno
- Ostalo
- naši
- ven
- Rezultat
- zunaj
- Neporavnani
- več
- Splošni
- pregled
- lastne
- v lasti
- Lastniki
- Pacific
- Stran
- Slika
- parkirati
- zlasti
- partner
- deli
- preteklosti
- pavza
- Plačajte
- Peak
- ljudje
- odstotkov
- odstotek
- Obdobje
- fenomenalen
- telefon
- kramp
- Izbiramo
- zatiči
- Kuga
- Načrt
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- igral
- predvajalnik
- igranje
- Veliko
- plus
- žepi
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- RIBNIK
- slaba
- Stališče
- pozicije
- Prispevek
- potencial
- pragmatično
- napovedovanje
- Predsednik
- precej
- Cena
- Cene
- cenitev
- Predhodna
- zasebna
- Zasebni kapital
- zasebni trgi
- verjetnost
- verjetno
- problem
- Postopek
- Proizvedeno
- profil
- Lastnosti
- nepremičnine
- Delež
- zaščiteni
- če
- zagotavlja
- javnega
- Javni trg
- objavijo
- puja
- vlečenje
- nakup
- dal
- Dajanje
- izpolnjujejo pogoje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- hitro
- radikalno
- postavljeno
- rap
- Oceniti
- stopnje povišanj
- Cene
- Preberi
- pravo
- realna sredstva
- nepremičnine
- posojanje nepremičnin
- nepremičninski trg
- Reality
- res
- Razlog
- razumno
- Razlogi
- Rekapitulacija
- nedavno
- priznajo
- prepoznavanje
- ponovno preuči
- Snemanje
- regionalni
- povezane
- Razmerje
- relativno
- zanašajo
- ne pozabite
- najemnine
- predstavljajo
- zahteva
- Zahteve
- Raziskave
- stanovanjskih
- Trgovina na drobno
- vrnitev
- vrne
- Rich
- Richard
- Pravica
- Rise
- Vstali
- Tveganje
- Ocena tveganja
- tveganja
- krog
- tek
- Je dejal
- prodaja
- prodaja
- Enako
- San
- San Francisco
- pravijo,
- rek
- pravi
- Lestvica
- strah
- Scenarij
- drugi
- sekundarno
- sektor
- Sektorji
- listinjenje
- varnost
- glej
- videnje
- Zdi se,
- videl
- vidi
- segmentih
- selektivno
- prodaja
- Prodajalci
- pošljite
- višji
- Občutek
- Storitev
- Storitve
- sedem
- Oblikujte
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- šokirana
- Trgovina
- Nakupovalna
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- strani
- pomemben
- bistveno
- Znaki
- Silicij
- Silicon Valley
- breg silicijeve doline
- Podoben
- podobno
- saj
- sam
- Sedenje
- SIX
- Velikosti
- Počasi
- majhna
- manj
- pametna
- pametnejši
- So
- doslej
- prodaja
- rešitve
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekje
- Kmalu
- zvok
- Viri
- South
- Juzna Carolina
- Vesolje
- posebna
- Spectrum
- ČAROV
- preživeti
- Poraba
- porabljen
- sponzor
- Sponzorji
- namaz
- Stabilnost
- Stage
- standardna
- standardi
- Začetek
- začel
- Začetek
- Države
- statistika
- bivanje
- Parna
- Korak
- Še vedno
- zaloge
- shranjevanje
- trgovina
- zgodbe
- Zgodba
- naravnost
- strategije
- Strategija
- močna
- močne osnove
- strukturirano
- študent
- študiral
- kasneje
- v bistvu
- uspešno
- taka
- nenadoma
- Predlaga
- ne
- Super
- podpora
- naj
- presenečen
- Anketa
- preživetje
- Preživel
- miza
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- davek
- skupina
- Tehnologija
- povej
- pove
- deset
- Pogoji
- kot
- hvala
- hvala
- da
- O
- Fed
- zakon
- svet
- njihove
- Njih
- POTEM
- Teorija
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- Misli
- tretja
- ta
- tisti,
- čeprav?
- mislil
- 3
- uspešno
- skozi
- Metanje
- KRAVATA
- zategovanje
- čas
- čas za nakup
- krat
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Ton
- Tone
- tudi
- vzel
- vrh
- Teme
- Skupaj za plačilo
- Totalnost
- na dotik
- Trgovanje
- tradicionalna
- Vlak
- transakcija
- Prepis
- Preglednost
- Bilijona
- Težava
- Res
- Zaupajte
- Resnica
- poskusite
- Obrnjen
- Dvakrat
- dva
- tip
- Vrste
- tipičen
- Konec koncev
- Ultra
- dežnik
- pod
- razumeli
- razumevanje
- razume
- Velika
- Združene države Amerike
- dokler
- navzgor
- us
- uporaba
- Rabljeni
- navadno
- Valley
- Vrednotenje
- Vrednote
- dodana vrednost
- vozilo
- preverjanje
- različica
- zelo
- Podpredsednica
- Video
- Poglej
- ogledov
- Vas
- Glasuj
- Počakaj
- Čakam
- Wall
- želeli
- hotel
- želi
- je
- Wave
- valovi
- način..
- we
- Weeks
- dobrodošli
- Dobro
- šla
- so bili
- West
- Kaj
- Kaj je
- kdaj
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- celoti
- zakaj
- pogosto
- širše
- žena
- bo
- z
- v
- brez
- delo
- delal
- dobro je delovalo
- deluje
- svet
- slabše
- bi
- pisati
- pisanje
- pisni
- Napačen
- leto
- let
- ja
- še
- york
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič