Zamočili smo se. naše naložbe v nepremičnine napake v letu 2023 skupaj do več sto tisoč dolarjev, in čeprav Na trgu je šov, kjer se srečajo strokovnjaki nepremičninskih investitorjev, današnji dan je dokaz, da se vsi motimo. Od pozabljene davčne račune do krajinski debakli ta strošek šest številk v obrestih, ki vašemu upravitelju premoženja dovolite, da vaš kratkoročni najem uniči v zemljo, in pozabiti na hišo, ki jo imate— te napake so grobe.
Če se vam zdi, da vam je hudo naložbene napake leta 2023, ne skrbite, saj v tej epizodi naš strokovni gostje bodo spregovorili o nekaterih najbolj bolečih izgubah nepremičnin preteklega leta kot zabava, v kateri lahko uživate! Ste kdaj pozabili, da ste lastnik hiše, na katero so se obračunale obresti? Ste mislili, da je posel, pri katerem ste izgubili denar, končan? Nisem vzel dovoljenja, zdaj pa si zastal pri plačilu šestmestne stroške hrambe čez nekaj grmovja? Verjetno niste naredili teh napak, naši gostje pa so jih!
Ostani, da slišiš točno tega, česar leta 2024 NE SMETE početi (in več) in kako lahko grozno situacijo spremenite v donosen posel … ali vsaj lekcijo, ki je ne ponavljate.
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Dave:
Živjo vsi. Dobrodošli v On the Market. Jaz sem vaš gostitelj, Dave Meyer, ki so se mi danes pridružili James, Kathy in Henry. In danes bomo govorili o največjih napakah, ki jih je vsak izmed nas naredil v letu 2023, vsaj doslej. Predvidevam, da imamo še nekaj mesecev časa, da naredimo še več in delamo napake, ampak vsaj ne vem za vas, fantje, jaz imam veliko napak, s katerimi lahko napolnim to oddajo.
Danes bi lahko imeli zelo dolgo epizodo, a začnimo. Preden se lotimo vsake vaše posamezne napake, bi rad vedel, o katerih napakah zdaj poslušate. Henry, vem, da delaš z veliko študenti. Trenirate veliko ljudi. Ali obstajajo kakšne pogoste napake ali niti, o katerih slišite o trenutnem naložbenem trgu?
Henry:
Ja, mislim, da je ena najpogostejših napak, ki jo ljudje trenutno delajo, ta, da ne upoštevajo dovolj stroškov zadrževanja, ker so stroški denarja tako visoki, zato ljudje načrtujejo proračun. Pri preobratu načrtujejo svoje stroške zadrževanja, potem pa se lahko zgodi, da bodo morali najeti posojila po višjih obrestnih merah od pričakovanih, nato pa nepremičnine zadržati dlje, kot je bilo pričakovano.
Zdaj je veliko dražje, dlje časa potrebujete, da dokončate projekt. In mislim, da ljudje niso dovolj konzervativni, ko upoštevajo stroške hrambe.
Dave:
No, mislim, da bo to verjetno tema. To je pravzaprav podobna stvar, ki sem jo hotel reči. Ampak Kathy, ali opaziš kakšne pogoste napake, za katere misliš, da bi se moralo naše občinstvo poskušati izogniti?
Kathy:
Mislim, velike napake, ki sem jih v preteklih letih znova in znova videl, so ljudje, ki kupujejo in zadržujejo nepremičnine, ki na spletu izgledajo res dobro in poceni. Zastopniku zaupajo. Ne dobijo cenitev in inšpekcijskih pregledov ter pridobijo tretje osebe, da preverijo, ali so nepremičnine na dobrem območju in da bo res delovalo tako, kot želijo in kot piše na papirju.
Torej v bistvu ne zaupajte pro formi, kar je na papirju. Vedno moraš ugotoviti resničnost tega. Torej ne vnašati predpostavke, da bodo najemnine še naprej rasle. Samo tega ne vemo. Ne vemo, da bodo cene še naprej rasle. Nepremičnina mora biti zdaj smiselna in mora biti sposobna narediti pro forma, če je šlo dobro, jo preizkusiti v izjemnih situacijah ali če bi se najemnina znižala, bi lahko še vedno poskrbeli za to?
Dave:
Ste slišali ta nasvet, ki ga ljudje govorijo? Ni nujno, da bo denar pritekel v prvem letu, ker se bodo najemnine zvišale. In ja, pred dvema letoma je bilo to zelo smiselno. Ampak mislim, da je še ena pogosta napaka mišljenje, da bodo najemnine nujno še rasle. Lahko bi, ne vem. Če pa računate na to, da bo vaš posel uspel, je to nekoliko tvegano.
Kathy:
Ja, mislim, da tako rečem, zato se bom tukaj branil.
Dave:
V redu.
Kathy:
In to je, da so vaši stroški največji v prvem letu. Imate nabavne stroške, vaše zaključne stroške. Torej, če svoje prvo leto gledate le pro forma, ne bo videti zelo dobro. Zato bodite previdni pri tem.
Dave:
Mislim samo na vašo hitrost teka. Če vaša stopnja teka ne izgleda dobro in boste padli brez upoštevanja tistih enkratnih stroškov, ki nastanejo v vašem prvem letu, potem morda poiščite drugje.
Kathy:
Ja, samo ne vemo. Vemo, da smo imeli močno rast najemnin in morda se bo le za nekaj časa stabilizirala. Nekaj te rasti najemnine je bilo približno 20 % v enem letu, ko so se najemnine zvišale, tako da bi morali to pošteno šteti kot rast najemnin v naslednjih petih letih.
Dave:
Popolnoma ja, ja. Kaj pa ti, James? Ali opažate kakšne pogoste napake?
James:
Samo zloraba dolga in res pravilna vzpostavitev posla. Ni pomembno, ali gre za trd denar, financiranje mestnega doma. Kakršna koli vrsta dolga je bistveno dražja, kar upočasnjuje stvari. Vidimo, da imajo ljudje malenkostne težave. Tako kot je dejal Henry, ti posli trajajo veliko dlje in niso prilagodili svojih predračunov, da bi upoštevali te dodatne čase zadrževanja. Mislim, vašo tipično hišo pred dvema letoma bi prodali v treh dneh. Zdaj lahko traja 30 in ta dolg se poveča.
Stane več denarja. V povezavi s tem ljudje še vedno vstopijo in kupujejo samo zato, ker želijo skleniti posel, potem pa ne določajo svojih izstopnih strategij. Vidim, da imajo nekateri ljudje težave, ker so sklenili posojilo za razvoj. Načrtujejo refinanciranje obrestne mere in roka premoženja, nato pa v resnici niso razumeli strani komercialnega dolga.
In prinesti morajo veliko več denarja, ker so se posojila v vrednosti tako močno spremenile s kritjem deleža dolga, nato pa jim zmanjkuje likvidnosti. In tako se mi zdi, da je ljudem zaklenjena likvidnost in se zataknejo pri zelo visokih plačilih, kar je lahko zelo katastrofalno.
Dave:
V redu. No, to je nekaj dobrih pogostih napak, ki jih vidimo prav zdaj, ki bi se jim vsi poslušalci očitno morali poskušati izogniti. In po tem kratkem odmoru se bomo posvetili morda neobičajnim napakam, ki smo jih vsi štirje storili letos. Torej se takoj vrnemo. James, poslušajmo o tvojih napakah. Zdi se mi, da vsako leto narediš veliko velikih zamahov. Z veseljem tvegate. Ali to pride z nekaj napakami?
James:
No, prva stvar, ena mojih prvih napak, za katero mislim, da sem jo naredil letos, je, da nisem kupil dovolj na začetku leta. Trg je bil za sekundo v tem načinu prekomerne korekcije, kjer smo opazili skok cen od začetka leta, verjetno še za dodatnih 5 % ob odboju, ne v rasti, ampak v oživljanju.
Bilo je nekaj preprostih kupčij, ko jih gledaš in si rečeš: »Ne glede na vse, to je dober nakup,« vendar smo uspeli, ker se nam je dogajalo toliko stvari. Rekli so si, hej, to je pametneje. Ampak res je bolj pametno zaslužiti kup denarja. Torej je, kot da kupite posel ne glede na vse in ugotovite.
Dave:
Preden pa nadaljuješ, James, ko nisi kupil več poslov, je to zato, ker se ti je zdelo, da imaš preveč tveganja že tam zunaj, preveč denarja na trgu in si bil glede tega negotov, ali pa nisi imajo zmogljivosti za to?
James:
Obstaja veliko razlogov, zakaj nismo. Del tega je, da vsakič, ko se trg spremeni, čutimo, da moramo na tej točki obnoviti svoje podjetje in svoje sisteme, na primer, kako izvajamo načrte prenove, kakšne izvajalce privabljamo, kako napredujemo za izdajo dovoljenj, kakšne kadre želimo in kako izvajamo načrt, mora biti danes drugače kot pred dvema letoma, ker gre za popolnoma drug trg. Čeprav je trg še vedno zdrav, je zalog malo, je še vedno drugače, kajne?
Stroški denarja močno narastejo, zato je za nas bolj smiselno, da privabimo več izvajalcev višjega kalibra in jim plačamo veliko več, ker se bo dolg zamenjal. In tako počne to, da smo obnovili vse naše gradbene ekipe, našo razvojno skupino. Pravzaprav smo vse pripeljali v hišo, da lahko nadaljujemo s hitrostjo. Torej je veliko premikanja šahovskih figur, da se boste odločili za naslednji trg. To je bila ena izmed pavz, ki smo jih naredili. Druga pavza, ki smo jo naredili, je, da imamo veliko stvari.
Trenutno gradimo 80 mestnih hiš. Imamo 20 milijonov dolarjev preobratov, ki so ... To so samo večji projekti. In tako smo se želeli prebiti skozi inventar. Toda, ko boste pregledali svoj inventar, ne boste zaslužili toliko, kot ste ga kupili pred 12 meseci. Vaša uspešnost ne bo tako, kot ste mislili, ker se je trg spremenil. In to je le del nepremičnin in naložb. Toda najboljši način, da to nadomestite, je včasih, če ste brezbrižni kupec, vseeno kupiti in ugotoviti, kako ...
Namesto da bi ga predali ali prodali, je tako, kot da še vedno ugotovite, kako pobrati ta prihodek, tudi če gre za preprost načrt. Torej bi lahko naredili nekaj zelo preprostih stvari in še vedno zaslužili precej dober denar, vendar smo vzeli ta premor. Premor je bil dober, ker nam je omogočil ponastavitev, vendar smo verjetno pustili vsaj četrt milijona dolarjev na mizi.
Dave:
ja V redu, dobro. Hvala za razlago. To ima smisel. Ampak očitno v retrospektivi malo boli. Poslušajmo o tej napaki.
James:
Ena največjih napak, s katero se trenutno ukvarjam … Smešno je, ker ljudje pravijo: »S tem se ukvarjaš? Delaš toliko projektov.” Samo zgodi se. Prestavljamo zelo drago hišo. Imamo posojilo v višini 1.8 milijona dolarjev. Vredna je štiri milijone in pol. Imamo odličen nakup. Šli smo skozi obsežno, ogromno prenovo, pri kateri smo v to nepremičnino vložili približno milijon dolarjev ali trenutno približno 800 dolarjev. Ponovno zgradil celotno stvar. Potrebovali smo približno 18 mesecev, da smo pridobili dovoljenja in zgradili.
Pravzaprav smo potrebovali približno 20 mesecev, da smo dobili najemnike, pridobili dovoljenja in ga obnovili. Prihajamo do finala. In ena stvar, o kateri smo se pogovarjali z mestom, je bila, da so rekli: »Oh, hej, ko boš šel po dovoljenje za urejanje okolice, se samo umakni in dvigni. Vse bo v redu.” To je običajno dovoljenje za prodajo brez recepta. V teh 18 mesecih bi lahko to dovoljenje kadar koli preklicali. Toda ko greste, kupujete posle, napredujete, delate na projektu, osredotočeni ste na hišo in njeno stabilizacijo.
Končali smo s hišo in gremo povleči naše dovoljenje za čiščenje in gradnjo. Izkazalo se je, ko smo že vedeli, da je na zemljišču nekaj mokrišč, in moramo za ta krajinski načrt pregledati uradni kontrolni seznam CIPA.
Dave:
Oh ne.
James:
S tem poslom se ukvarjamo sedem mesecev in plačujemo 18,000 $ na mesec, medtem ko čakamo na odobritev in hiša je popolnoma narejena. In ne samo to, nočemo je prodati, ker je del ogromne vrednosti te nepremičnine na dveh hektarjih in pol v središču mesta Bellevue, kar je zelo težko najti. Torej je zelo ekskluziven, vendar ne moremo storiti ničesar, dokler ne dobimo tega dovoljenja. Bilo je toliko stvari, ki so se sprožile na podlagi tega.
Čeprav smo se pogovarjali z mestom in so rekli: »Vse bo v redu. Vse bo v redu. Naj vas to ne skrbi,« potem so si premislili in to lahko včasih storijo. Zato je najbolje, da takoj zaklenete svoja dovoljenja in načrt igre, in čakali smo predolgo. In trenutno, če dosežem mejo 10 mesecev, ki jo bom verjetno dosegel, me to stane 180,000 $. Ko smo kupili posel, smo imeli 8-odstotno posojilo. Obrestne mere so se zvišale in zdaj imamo 11.5-odstotno posojilo.
Torej samo pojemo ta strošek. In vse, kar je vse skupaj, je vedno ... Tudi če mislite, da ni nič posebnega, preprosto zaženite načrt, ga preverite in nato nadaljujte. Ker smo dobesedno končali z elektriko, vodovodom, zgradbo, vsem, samo dovoljenja za urejanje krajine ne moremo dobiti.
Kathy:
Neverjetno.
Henry:
To boli. To boli.
James:
Boli. Kakšna izguba denarja.
Dave:
Ali običajno potegnete vsa dovoljenja čisto na vrhu? Ali kako se temu izogniti v prihodnosti?
James:
Kaj bi morali storiti, saj smo vedeli, da je velika parcela, velikokrat ne pomislite, da bi potegnili dovoljenje za krčenje in gradnjo, ampak ker smo čistili dva hektarja in pol … In nismo sortirali cela stvar. To je bilo zato, ker bi morali podrobneje preučiti kodo in jaz bi to naredil nekoliko drugače. Torej potrebujete dovoljenje za čiščenje in razvrščanje v določenem mestu, ko očistite več kot 5,000 kvadratnih čevljev. In to ni tako kot pri traktorju. To je samo čiščenje grmovja.
In ker smo mislili, da samo odstranjujemo nalepke, vendar se ne dotikamo zemlje, bo vse v redu, kar v kodi piše, da je v redu, razen če naredite več kot 5,000 kvadratnih čevljev. No, imamo 80,000 kvadratnih metrov veliko parcelo. In iskreno, zaradi 18 mesecev so grmi nalepk še naprej rasli. Če bi ga vzdrževali skozi celoten projekt, tudi to verjetno ne bi bilo nič posebnega.
Toda zakaj bi zapravljali denar za vzdrževanje, ko pa boste vse iztrgali, vseeno vrgli 100 tisočakov v urejanje okolice? In tako je samo ena od tistih stvari, kjer bi lahko, bi, morali. Zelo enostavno bi bilo to vključiti v naš načrt. Enostavno nismo, zdaj pa moramo plačati cesarju.
Dave:
To boli. Žal mi je, da to slišim, človek.
Kathy:
Ja, to je samo še en dan v Kaliforniji, kajne? Tukaj pač tako deluje. Zato me je premetavanje v Kaliforniji groza.
Dave:
Pričakujete le 10-mesečno čakanje.
Kathy:
Ja.
James:
Ampak veš kaj? To je moja krivda. To je moja krivda. In kot vlagatelj si moraš lastiti lastne napake in včasih je tako. Zanič je, a dobra stvar je, da nam bo projekt uspel. Prodali ga bomo. Zaslužili bomo nekaj denarja ali dobili svoj denar nazaj, nato pa bomo to storili znova.
Dave:
No, to je dober odnos in na srečo lahko izgubiš 180 tisočakov. V dogovoru, mislim. V tem je toliko lastniškega kapitala. Ne ti osebno. Toda če bi še vedno lahko izgubili 180 tisočakov potencialnega dobička in še vedno celo dosegli rentabilnost, to kaže, da ste pri tem poslu odlično kupili.
James:
Odličen nakup, vendar mislim, pomislite, kaj lahko storite. Lahko greš kupiti drugo hišo s 180 tisočaki.
Henry:
V Arkansasu lahko kupite par.
Dave:
o ja Pusti to, stari.
James:
Lahko bi dali posojilo z visoko obrestno mero. Lahko bi kupoval posel. Kakšna izguba časa in denarja. Spet se včasih načrt pokvari.
Dave:
V redu. No, hvala, ker si to delil z nami. Henry, kaj je tvoja največja napaka leta 2023?
Henry:
Oh, človek, moja največja napaka leta 2023, zato sem pravkar sklenil posel, kjer ... To je bil moj prvi flip, kjer sem izgubil denar.
Dave:
Koliko flitov ste naredili, preden ste pri enem izgubili denar?
Henry:
Nekaj sto.
Dave:
Vredu. To je odličen odstotek zmage.
Henry:
V začetku leta sem bil precej blizu izgube denarja, a ko sem izračunal, sem zaslužil okoli 8 dolarjev. To sem še vedno štel kot pozitivno.
Dave:
Samo ne štejte stopnje donosa tega. Zaslužil si denar.
James:
Dokler si v zelenem, je vse v redu.
Henry:
Zeleno je zeleno, moj človek. Zelena je zelena.
Kathy:
Samo izgubljen čas.
Dave:
Kakšna je bila vaša urna postavka za ta posel?
Henry:
Ampak ta, torej to je hiša, ki sem jo kupil. Bilo je v bolj podeželskem delu mesta, vendar je bilo na treh hektarjih. Bil je dober posel, človek. Zanj sem plačal 180, ARV pa je bil 350 do 375. Potreboval sem približno 70,000 do 80,000 $ prenove. In tako sem ga kupil z mislijo in razumevanjem, da imam več izhodov. Veliko stvari je vplivalo na to, zakaj je prišlo do napake. Bil je dober posel. Kupil sem dobro ponudbo. Ni šlo za to, da sem kupil slabo ponudbo, ampak za to, da sem prehitro zrasel.
In tako sem v času po nakupu tega na koncu moral najeti vodjo projekta, ker smo takrat kupovali toliko poslov in delali na toliko projektih. Ni tako, kot da bi imel vzpostavljen ta uveljavljen proces projektnega vodje. Prišel sem trenirat tega fanta in fantastičen je. Dela odlično. Toda čas za to preprosto ni bil najboljši, ker so bili stroški hrambe dragi. Mislim, imeli smo ga v lasti štiri mesece, preden smo sploh pogledali, kaj bomo storili s to stvarjo?
Se bomo lotili te prenove ali ne? Ker smo imeli toliko drugih projektov, ki jih je bilo treba dokončati. Torej, ko smo ugotovili, kaj bomo naredili s tem projektom, sem se odločil, da ga prilepim na MLS in mu poskušam slediti. In poskusil sem to in nisem mogel dobiti ugriza. Napaka pri nepremičnini je bila torej v tem, da se je postavitev večini vlagateljev zdela težka.
Torej, da bi ta delovala, bi morali v bistvu ustvariti hodnik sredi obstoječe spalnice, ker se morate v bistvu sprehoditi skozi eno spalnico, da pridete do druge, in kopalnico, da pridete do druge. Torej je bila postavitev prav smešna. In če boš to obrnil, moraš to popraviti. In meni, to mi ni problem. Samo popravil bom. Sem dovolj optimističen, da vem, da lahko gremo in to lahko popravimo, vendar veliko vlagateljev enostavno ni imelo te vizije.
Niso se želeli ukvarjati s tem problemom. In ko sem ga dal na trg, mi je bilo težko najti nekoga z vidika naložb, ki bi želel rešiti ta problem. Na koncu smo ga prodali na trgu zaposlenemu lastniku, ki bo živel v njem in ga sčasoma popravil, vendar smo ga prodali s precejšnjim popustom. Vsi ostali so zaslužili. Moj agent je služil denar. Moj posojilodajalec je zaslužil denar. Vsi vpleteni so zaslužili. Bil sem edini, ki ni zaslužil denarja, vendar je bila to bolj zavestna izbira.
Želel sem samo ustaviti krvavitev zaradi visokih obresti, prodati nepremičnino, opraviti, da lahko nadaljujem s stvarmi, za katere vem, da delujejo in bodo ustvarile dohodek, ki ga želim, plus oportunitetne stroške tega, kar lahko storiti zdaj, ko mi tega ni več v glavi. Lahko bi sam izvedel prenovo in porabil 70, nato pa nepremičnino prodal za višji znesek, vendar bi mi vzelo še štiri ali pet mesecev, morda šest z vsem drugim, kar se dogaja.
Samo izračunam to mesečno plačilo in sem rekel, veš kaj? Kar pojdiva naprej, pokliči. Mislim, da sem na koncu izgubil približno 11 tisočakov, tako da to ni bil konec sveta. Pokliči in pojdi naprej. Torej so vsi drugi zaslužili denar. Torej je bilo dobro za vse, samo meni ne, ampak primer prehitre rasti in razmer na trgu. In če bi moral to storiti še enkrat, bi verjetno še vedno kupil nepremičnino in se samo prepričal, da pridem do nje prej, in verjetno sem jo sam upravljal, ker je bila odlična priložnost. Preveč sem zaposlen.
Dave:
Mislim, tako nekako se zgodi. Predvidevam, da ker je to prvi, na katerem ste izgubili denar, to morda ne velja, toda ko opravite toliko poslov, kot jih opravita oba z Jamesom, ali si daste dodatek, če veste, da bom sprejel veliko nihanj letos, in če zamudim na dveh, je v redu. Misliš tako, ali res boli? Mislim, da te bom vprašal, James, saj si verjetno izgubil denar pri več kot le enem poslu.
James:
Vsekakor več kot en posel. Sem investitor iz leta 2008. Vedno imam tako malenkost ... pravim jim bojne brazgotine. Da si tak, kot si, se nekako spomniš, da gredo lahko stvari zelo hitro narobe. Ljudem vedno rečem, da če kupite 10 poslov in ste v tem res dobri, boste najverjetneje izgubili denar pri dveh od njih. Trije, če hočete postati precej povprečni ali morda neumni. Dva bosta šla malo bolje od povprečja in zadeli boste par dva.
Dva se bosta zapletla in to je, če si dober v tem. In to je le zakon statistike. Mislim, to so samo statistična povprečja. To se bo zgodilo. Ste v okolju z visokim tveganjem. Šlo bo odlično, šlo bo slabo in to želite zmešati.
Dave:
No, Henry, cenim tvojo prvo izgubo. Imaš kar dober odnos do tega.
James:
Tvoje povprečje udarcev je kar dobro, Henry.
Dave:
Ja, ja, bil bi v dvorani slavnih.
Henry:
Mislim, pričakuje se, da boš nekaj izgubil, kajne? Ne pričakujem, da bom nikoli izgubil denar. Res sem srečen, da se to ni zgodilo že prej. Imam srečo, da ga nihče drug ni izgubil, čeprav sem izgubil denar. Moji vlagatelji so bili plačani. Vsi so bili plačani in zaradi tega se počutim dobro. V redu je, če izgubim nekaj denarja. Nočem, da bi zaradi posla, ki ga sklepam, še kdo izgubil denar.
In tako nam tega ni bilo treba narediti. Vse skupaj je zame kot zmaga, ker sem zdaj šel naprej in služim denar z drugimi posli. Vendar ni bilo zabavno prinesti ček za sklenitev posla, ki ga prodajam. To ni bil dober občutek.
Dave:
Ja, verjetno je to čuden občutek.
James:
Henryju moram dati nekaj rekvizitov glede tega, ker sem bil dejansko, kot se je izkazalo, posojilodajalec tega posla.
Kathy:
In zaslužil si denar.
James:
zaslužil sem denar. Zato obožujem zasebno posojanje denarja. Manj je dela. Toda hkrati kot posojilojemalec ali operater o tem sploh nisem slišal. Henry si je sposodil denar. Moral je stopiti do plošče, narediti, kar je moral, iti naprej. To je dober operater. Torej kapo dol pred tabo, Henry, ker za to sploh še nisem slišal.
Henry:
Hvala vam. Potrebujem, da mi daš več denarja, zato nisem hotel ...
Dave:
Pretvarjaj se, da nisi slišal ničesar od tega, James.
Henry:
Ampak resno gledano, to je fenomenalno … To ves čas govorim svojim študentom. Mislim, če si boste izposodili denar, fantje, morate svoje vlagatelje ozdraviti, ne glede na vse. Ne glede na vse. Včasih boste morali zagrizti nekaj nabojev, če se znajdete v neprijetni situaciji. Toda če hočeš rasti v tem poslu, človek, moraš svoje vlagatelje ozdraviti, pika, odkrito. To je najpomembnejši del. Ješ zadnji, stari. Kot operater bo vedno tako.
Dave:
Vsekakor. No, Kathy, kaj je tvoja največja napaka v letu 2023 kot nekdo, ki zbere veliko denarja od vlagateljev?
Kathy:
No, leto 2023 je bilo dobro. Tako kot James bi rekel, da je moja največja napaka ta, da nisem zbral več denarja za naš družinski sklad za najem, saj se bliža koncu, in kupil več, ker je bilo fenomenalno. Enostavno nismo imeli konkurence. Tako pogosto smo edini ljudje za mizo. Edini, ki ga kličejo trgovci na debelo, in naši posli so bili izjemni.
Dave:
To je super.
Kathy:
To je pozitivna stran. Toda vprašanja, s katerimi se ukvarjam leta 2023, izhajajo iz odločitev, ki sem jih sprejela pred desetletjem, ko nisem vedela stvari, ki jih poznam danes, in razloga, zakaj rad poučujem in delim, da tega ne delajo drugi ljudje napake. Takrat sem, kot je rekel Henry, prehitro rasel, imel preveč priložnosti, preveč denarja je bilo vrženega vame.
In navdušen bi bil nad kul stvarmi. In eden od projektov, ki se mi je porodil, so stvari, kot je vinska vas, nekaj, za kar posojilodajalec ne ve, kaj to je. V bistvu je šlo samo za komercialne nepremičnine, kjer bi kleti najemale od vas in imele degustacijske sobe in tako naprej, ker potrebujejo le majhen prostor.
Dave:
Mislim, vinska vas zveni precej kul.
Kathy:
Zelo je kul in je v Kaliforniji. In je v delu Kalifornije, kjer tega ni. Bilo je zunaj Nape, na poti v Shasto. Vse skupaj je izgledalo super. Predračun je bil videti odličen, vendar smo ugotovili, da ga posojilodajalci niso dovolj dobro razumeli, zato smo imeli težave pri pridobivanju financiranja. Torej velika lekcija … V redu, to je ena, a tega sem se naučil že pred leti. Toda letos sem se naučil, da so v nekaterih od teh sindikatov način, kot bi ga strukturiral, in vem, kako ga strukturirajo drugi ljudje, različne plasti posojilodajalcev.
In pogovarjali smo se o posojilih. Nekateri bodo bančno posojilo, nekateri bodo morda zasebni kapital, nekateri bodo morda tam, kjer imate sindikat. Imate LLC in pripeljete eno vrsto vlagatelja, ki je na strani lastniškega kapitala, nato pa lahko pripeljete drugega vlagatelja, ki dobi nižjo stopnjo, ker vstopi kot posojilodajalec. In to ponavadi pomeni, da prejmete plačilo kot posojilodajalec. Zato bi jih strukturiral, ker veliko ljudi vlaga v svoje IRA-je ... Tukaj bom malce tehničen, vendar je pomembno, da ljudje to razumejo.
Če vložite v svojo IRA, vzamete svoj denar IRA in vložite v nečije sindikate, nečiji posel s stanovanji ali vinsko vasjo, in ste lastniški kapital, kar pomeni, da ste njegov delni lastnik, dobite tisto, kar ostane, potem ko vsi drugi dobijo plačan. No, v vaši IRA se to šteje za vlaganje v podjetje. To je bil operativni posel. Če gradite domove in jih prodajate, je to operativno podjetje v primerjavi s stanovanjem, ki je bolj pasivno. Dobite UBIT, nepovezani davek na poslovni dohodek, znotraj vaše IRA, in to je lahko približno 50%.
To je torej velik šok, vendar se to ne zgodi, če si pasiven. Vlagatelje bi torej privabil v posel, ki je bil ... Lahko bi vstopili kot posojilodajalci, potem pa bodo tudi delniški vlagatelji. No, če gre posel po zlu, in imam enega izpred 10 let, ki se je, za kar veliko ljudi pravi: "V zadnjem desetletju nihče ne more izgubiti denarja z nepremičninami," ampak veste kaj? Lahko, ko vlagate v stvari, ki so drugačne, v čudne in sijoče predmete itd. V tem LLC-u smo torej imeli posojilodajalce in delniške vlagatelje.
Zdaj se učim, da če pride do izgub in ne moreš plačati vsem in ne moreš plačati celotnega zneska posojila, vlagatelji v lastniški kapital plačajo davek na odpust posojila. Poleg tega, da izgubijo denar, plačajo davek na odpust posojila, del posojila, ki ga niso plačali. Tukaj imam torej dve skupini vlagateljev. Samo zapleteno je. Še enkrat, preden začnete z združevanjem, se vedno prepričajte, da ste govorili s svojim CPA in da resnično razume položaj, v katerem ste, in kakšne bi bile davčne posledice.
Vendar me skrbi, da veliko ljudi v teh večdružinskih poslih, kjer je bilo 10 % lastniškega kapitala in potem je bilo 10 %, ki je bilo premostitveno posojilo in nato bančno posojilo, no, ti delniški vlagatelji, če so izgube, prav tako plačajo odpust dolga za del posojila, ki ga niso plačali. Zato mislim, da bo veliko vlagateljev šokiranih, ker niso le izgubili svoj denar, ampak zdaj plačujejo davek. Upajmo, da se bodo izgube nadomestile.
Ampak, če je posojilo veliko in jaz nisem sklenil nobenega od teh večdružinskih poslov, pravim samo za tiste, ki so, če bi dvignili finančni vzvod do 90 %, česar pri večdružinskih poslih ne bi nikoli naredil. Moj mentor je rekel, ne dvigni več kot 60 %. Bil je konservativen, a zato nisem sklepal nobenih poslov. Če gremo na 90 %, recimo ... Videli ste nekaj teh poslov, ki so se pokvarili, pri čemer se izgubi 20 %. Zdaj ti delniški vlagatelji plačujejo. Plačujejo davke poleg izgube denarja.
Dave:
To je samo brcanje nekoga, ko je na tleh. To je samo nevljudno.
Kathy:
Ne razumem, ampak IRS izgleda tako. No, vzel si ta denar, da skleneš ta posel. Torej, če vam tega denarja ni treba vrniti, je to dohodek. Tako oni to vidijo. Upam, da ni bilo preveč zapleteno.
Dave:
No.
Henry:
To si dobro razložil.
Dave:
To se sliši grozno, vendar sem še vedno osredotočen ... Gremo lahko v vinsko vas? Ali to obstaja?
Kathy:
Torej nikoli nismo mogli dobiti financiranja za to, tako da ne. Zdaj ga samo poskušamo prodati, to je zemljišče z vsemi pravicami. In če si kdo želi vinsko vas, je pripravljena za gradnjo. Enostavno nismo mogli dobiti financiranja. To je kul projekt.
Dave:
Želim obiskati vinsko vas. Nisem prepričan, da ga želim zgraditi.
Kathy:
Nekaj jih je res dobrih. Pravzaprav smo se zgledovali po nekaterih v Washingtonu. Nevem. James, ali veš za kakšne vinske vasi, ker so bile v zvezni državi Washington uspešne?
James:
So verjetno v Yakimi ali Chelanu?
Kathy:
Ali ni vinorodno območje Washingtona? Mislim, da je tam.
James:
Ja, Yakima je tam spodaj dobil precej lepe kleti, vendar se ne ukvarjam z vinom. Sploh ne pijem.
Henry:
Potrebujete rockstar vas.
James:
Preurediš ga v vas rockzvezdnikov.
Kathy:
Vas rockzvezdnikov. Tisti v Washingtonu ga ubijajo, ker le najemaš majhen prostor. Ker vina tam ne delajo, ampak ga samo degustirajo. Vino delajo drugje. Toda vseh teh čudovitih vinarjev, ki so skrite v hribih, nihče ne bo šel obiskati.
Vinske kleti bi lahko prišle in imele majhne degustacijske prostore na območjih, kjer so ljudje, in plačali bodo veliko, ker je potem neposredno do potrošnika v primerjavi s tem, da imajo ... Plačajo približno 50 %, da gredo prek veletrgovca. Za najem prostora so bili pripravljeni plačati veliko več. Tako so bile številke videti fantastične. Samo zgraditi ga morate, da bo delovalo.
James:
Sliši se kot kul koncept.
Kathy:
Dovoljeno je. Kdor ima denar, naj ga zgradi.
Dave:
No, za mojo največjo napako, predvidevam, da je moja največja naložbena napaka za to leto, ker je bilo veliko drugih, je verjetno nekaj, s čimer se vsi tukaj poistovetijo, vendar ni bilo nekoga odpustiti takoj, ko bi bilo treba, in samo čakati dolgo, čeprav sem vedel, da moram, vendar sem bil glede tega len. In to me bo stalo ogromno denarja. Imam kratkoročni najem. Večina poslov, ki jih zdaj kupujem, je pasivnih. Tako še vedno opravljam nekaj poslov v Koloradu in imam ta kratkoročni najem, za katerega sem najel upravitelja nepremičnine s polnimi storitvami, ko sem se preselil v Evropo.
In že od začetka so bili slabi. In vsakih nekaj mesecev, verjetno dobiš to, se jih lotiš, začnejo delovati dobro za nekaj mesecev, potem pa spet popusti. In spet se dvigne in spet ugasne. In tako dolgo sem čakal. In končno je prišlo do točke, ko smo dobili res slabe ocene. Bilo je nekaj težav z nepremičnino, ki je resnično potrebovala fizično obnovo, in tako smo ugotovili. Prišla sem do zaključka, da moram končno sleči obliž, a bilo je to ravno na začetku poletja v Koloradu, ki je najbolj obremenjena sezona.
In tako sem izgubil vse svoje rezervacije za junij, julij in avgust, kar je bilo verjetno 10 ali 15 tisočakov. In potem sem izgubil tudi vse svoje ocene, kar je, če pomislite na ves denar, ki ga izgubite zaradi izgube 50 ali 60 dobrih ocen, vse izgubljene rezervacije za zadnje leto. Torej, če bi to naredil na pameten način, Colorado, kjer je kratkoročni najem, je kot sezona blata, lahko bi to naredil od marca do maja in bi bilo povsem v redu. Sem pa bila pri tem lena in si zdaj malo ližem rane.
Tako da boli. In mislim, da je to verjetno povezano z vsemi, kajti ne glede na to, ali gre za upravljavca nepremičnine ali izvajalca, včasih samo odložite tisto neizogibno, neprijetno situacijo, skozi katero veste, da se morate prebiti.
Kathy:
Zaposlite počasi, odpustite hitro.
Henry:
Lažje je reči kot narediti, človek.
Kathy:
Ja, je.
Dave:
Vem. Ker živim tako daleč stran, tega res nisem želel ugotoviti, če sem iskren. Želel sem samo, da dobro opravijo svoje delo, a niso. Ampak je v redu. Kot si rekel, dobiš veliko dobrih let. Včasih malo zamudiš. Toda dokler se sčasoma gibljete navzgor, je dobro.
James:
To mi je zanimivo. Torej, ko najamete podjetje za upravljanje nepremičnin za kratkoročni najem in je to vaša lastnina, ali so tehnično lastniki ocen?
Dave:
To so naredili, ja. Pri novem sem ugotovil način, kako tega ne storiti, vendar nisem vedel, kako so ga strukturirali prvič. Torej je bilo res zanič.
James:
Je kot neke vrste zlate lisice, ker tega nočeš zapustiti.
Henry:
To je grozno.
Dave:
Ja, točno. Točno tako.
Kathy:
Ja, to je zanimivo, ker ko sem najel upravitelja nepremičnine za svoj prvi kratkoročni najem zunaj države, sem mislil, da bodo oni poskrbeli za vse in rekli so: »Ne, ne, ne. Še vedno mora biti pod vašim imenom in vašim Airbnbjem.« In na koncu sem jih odpustil, preden smo sploh začeli, ker so bili grozni.
Dave:
Res?
Kathy:
Ja, ja. Kadar na začetku zveze ne odgovarjajo na vaša sporočila, je to problematično. In potem sem bil tako vesel, da sem dobil … Oh, zato bi moral imeti to na svojem računu iz tega razloga, vendar tega takrat nisem vedel. Bila je le sreča.
Dave:
Ja, to je pomembna lekcija. In zdaj ponujam popuste ljudem, ki jih poznam, ali jih podarjam, samo da lahko dobim nekaj ocen. Torej, če kdo želi iti smučat v Kolorado, naj se oglasi na Instagramu. Imam zelo lepo hišo. Lahko greste na obisk to zimo ali pa gremo vsi. Ali hočete iti?
James:
Z veseljem grem pogledat vašo blazino.
Kathy:
Ja, imejmo ponovno srečanje.
Dave:
Tam ni nikogar.
Kathy:
Samo vrgli ga bomo v smeti.
Dave:
Iskreno povedano, je kot hiša za 16 oseb v mestu za zabave, tako da se zagotovo nekoliko obrabi.
Kathy:
Popolna.
Dave:
Vsaj ne bi bilo prvič, da sem ga vrgel v smeti. To je gotovo.
James:
No, za zahvalni dan bom v Vailu, zato mislim, da bi morali vsi iti k vam na večerjo za zahvalni dan in si privoščiti OTM zahvalni dan. Henry, ti skuhaj purana in pojdiva.
Dave:
Jaz bom na medenih tednih. Na zahvalni dan bom na medenih tednih.
Kathy:
No, takrat se vam bomo kar pridružili.
Dave:
Fantje lahko greste. Ja, hočeš priti na Tajsko?
Henry:
Oh, rad bi šel na Tajsko.
Kathy:
Kam greš?
Dave:
Gremo v Kambodžo in na Tajsko.
Henry:
Tako ljubosumen.
Dave:
Sem zelo navdušen.
Kathy:
Ja.
Dave:
Zelo lepo bo. Ampak vi lahko imate hišo. Tam lahko skuhate svojega purana.
Kathy:
Henry kuha.
Dave:
V redu, no, najlepša hvala vsem, da ste delili svoje napake. Mislim, da je to pomemben del vlaganja v nepremičnine, saj menim, da dobro opravimo delo, ko v tej oddaji delimo svoje napake. Verjetno bomo naredili še nekaj od tega, ker je bila današnja napaka pri vlaganju, vendar bomo morali nekoč razčistiti tudi nekatere naše napovedi za leto 2023. Vsekakor mislim, da bo nekaj priznanj napak na vseh naših straneh. Vem, da imam nekaj, ki me preganjajo, zato nas spremljajte.
Kathy:
Ni še konec leta.
Dave:
Da, to je res. Bomo videli, kaj se bo zgodilo, a tudi za to bomo imeli obračun pred koncem leta. Če želiš izvedeti več o naših čudovitih gostiteljih tukaj, James, če želi kdo govoriti s tabo o izgubi 180 tisočakov, kje naj to stori?
James:
Najboljši način, da ugotovite, kako izgubiti denar, je, da obiščete moj Instagram na [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Zate imam veliko zgodb.
Dave:
V redu, Kathy, kaj pa ti?
Kathy:
Na RealWealth.com je naše podjetje, nato pa Kathy Fettke na Instagramu.
Dave:
V redu. Henry?
Henry:
Ja, lahko me ujamete na mojem spletnem mestu seeyouattheclosingtable.com ali Instagramu. Sem @thehenrywashington.
Dave:
V redu. In če me želite najti, lahko to storite na Instagramu @TheDataDeli. Najlepša hvala vsem za poslušanje. Se vidiva naslednjič. On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Caitlin Bennett. Oddajo producira Caitlin Bennett, montažo pa izvaja Exodus Media. Avtor besedil je Calico Content, zato se želimo zahvaliti vsem v BiggerPockets, da so omogočili to predstavo.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- Zakaj bi NIKOLI ne čakajte, da potegnete dovolilnice naenkrat in kako bi vas to lahko stalo šestmestno številko
- Množično "davek na odpust posojil" lahko bi bil prisiljena plačati če gre vaš posel na jug
- Pozabimo na preobrat in slabost povečati svoj portfelj prehitro
- Ali ne ali ne ste zamudili najboljšo priložnost za nakup preteklega leta
- Zaposli počasi, odpusti hitro, in znaki, da je čas za razbremenitev upravnik nepremičnine svojih dolžnosti
- Zakaj bi želeli postati naslednji zasebni posojilodajalec denarja Henryja Washingtona
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
- PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $ Million 1.8
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 mesecev
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- zloraba
- Račun
- pridobitev
- hektarjev
- dejansko
- Poleg tega
- Prilagojen
- nasveti
- po
- spet
- Agent
- Avgust
- naprej
- Airbnb
- vsi
- že
- Prav tako
- Čeprav
- vedno
- znesek
- an
- in
- Še ena
- kaj
- kdo
- karkoli
- Stanovanje
- Apple
- Uporabi
- Zahvaljujemo
- odobritev
- SE
- OBMOČJE
- območja
- Arkansas
- okoli
- AS
- vprašati
- predpostavka
- At
- odnos
- Občinstvo
- Avgust
- Avtor
- povprečno
- izogniti
- stran
- nazaj
- Slab
- Banka
- temeljijo
- V bistvu
- Bitka
- BE
- ker
- postanejo
- postajajo
- bilo
- pred
- Začetek
- počutje
- lep pogled
- BEST
- Boljše
- Poleg
- Big
- večji
- največji
- Bit
- Krvavitev
- Blend
- rezervacije
- meja
- sposodim
- izposojeni
- Posojilojemalec
- tako
- Kupil
- Break
- MOST
- prinašajo
- Predložitev
- prinesel
- proračuna
- izgradnjo
- Building
- zgrajena
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- zaseden
- vendar
- nakup
- Nakup
- by
- california
- klic
- Kambodža
- prišel
- CAN
- Lahko dobiš
- kapaciteta
- previdni
- primeru
- wrestling
- spremenilo
- Spremembe
- poceni
- preveriti
- preverjeno
- Šah
- izbira
- mesto
- jasno
- Obračun
- Zapri
- zaprto
- zapiranje
- Trener
- Koda
- zbiranje
- Colorado
- COM
- kako
- prihaja
- udobna
- prihajajo
- komercialna
- Skupno
- podjetje
- Tekmovanje
- popolnoma
- zapleten
- Koncept
- zaskrbljen
- Sklenitev
- Pogoji
- veznik
- zavestno
- Posledice
- konzervativni
- šteje
- Gradbeništvo
- Potrošnik
- vsebina
- naprej
- Izvajalec
- izvajalci
- kuhanje
- Cool
- pisanje
- pravilno
- strošek
- drago
- stroški
- bi
- Števec
- štetje
- par
- pokrov
- pokritost
- CPA
- ustvarjajo
- ustvaril
- Trenutna
- Dave
- dan
- Dnevi
- ponudba
- deliti
- Ponudba
- Dolg
- desetletje
- dostojno
- odločil
- odločitve
- vsekakor
- zamuda
- Razvoj
- razvojna ekipa
- DID
- drugačen
- težko
- Večerja
- neposredna
- katastrofalno
- Popust
- popusti
- odkril
- zaslon
- do
- ne
- Ne
- tem
- opravljeno
- dont
- navzdol
- slaba stran
- Downtown
- drink
- med
- vsak
- prej
- lažje
- lahka
- jesti
- urejanje
- bodisi
- ostalo
- drugje
- E-naslov
- konec
- končala
- dovolj
- Zabava
- okolje
- epizoda
- pravičnost
- napake
- v bistvu
- ustanovljena
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Evropa
- Tudi
- VEDNO
- Tudi vsak
- Vsi
- vsi
- vse
- točno
- odlično
- razburjen
- Ekskluzivno
- obstajajo
- obstoječih
- Izhod
- izhodi
- Exodus
- pričakovati
- pričakovanja
- Pričakuje
- drago
- strokovnjak
- razložiti
- pojasnjujejo
- razširiti
- dodatna
- faktorji
- faktoring
- GLAD
- družina
- fantastičen
- daleč
- FAST
- občutek
- Feet
- Napaka
- Nekaj
- Slika
- ugotovil
- Številke
- izpolnite
- končna
- končno
- financiranja
- Najdi
- konec
- konča
- narava
- streljanje
- prva
- prvič
- pet
- fiksna
- Flip
- Vrvice
- osredotočena
- Foot
- za
- Odpuščanje
- formalno
- Naprej
- srečo
- Naprej
- je pokazala,
- štiri
- iz
- polno
- zabava
- Sklad
- smešno
- Prihodnost
- igra
- ustvarjajo
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- Giving
- Go
- goes
- dogaja
- Zlata
- več
- dobro
- dobro delo
- Dober denar
- prisodil
- razred
- grand
- veliko
- Zelen
- zrasla
- Igrišče
- Skupine
- Grow
- Pridelovanje
- Rast
- gostov
- Guy
- imel
- Pol
- Dvorana
- ročaj
- se zgodi
- se je zgodilo
- se zgodi
- Trdi
- preganja
- Imajo
- ob
- he
- Glava
- zdravo
- slišati
- Slišal
- sluha
- Henry
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- najvišja
- Hills
- najem
- hit
- držite
- gospodarstvo
- Domov
- Homes
- pošten
- Iskreno
- medenih tednih
- upam,
- upajmo, da
- gostitelj
- Gostitelji
- Hiša
- Kako
- Kako
- HTTPS
- velika
- sto
- Stotine
- Hurt
- boli
- i
- Bom
- identificira
- if
- takoj
- izvajanja
- Pomembno
- in
- prihodki
- davek na prihodek
- individualna
- neizogibno
- Navodila
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Zanimivo
- v
- inventar
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključeni
- IRA
- IRS
- vprašanje
- Vprašanja
- IT
- iTunes
- james
- Job
- pridružite
- pridružil
- jpg
- julij
- skoči
- junij
- samo
- samo en
- Imejte
- hranijo
- ubijanje
- Otrok
- Vedite
- Vedeti
- Država
- Zadnja
- Lansko leto
- zakon
- plasti
- postavitev
- UČITE
- naučili
- učenje
- leasing
- vsaj
- pustite
- odhodu
- levo
- posojilodajalec
- posojilodajalci
- posojanje
- manj
- lekcija
- Naj
- najem
- Vzvod
- finančni vzvod
- LG
- lizanje
- kot
- Verjeten
- likvidnostno
- Poslušanje
- malo
- v živo
- živi
- LLC
- posojila
- Posojila
- zaklenjeno
- Long
- več
- Poglej
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- izgubiti
- izgube
- off
- izgube
- izgubil
- Sklop
- veliko
- ljubezen
- nizka
- nižje
- sreča
- na srečo
- je
- vzdrževanje
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravlja
- upravljanje
- upravitelj
- več
- marec
- znamka
- Tržna
- tržnih pogojih
- ogromen
- math
- Matter
- Maj ..
- mogoče
- me
- pomeni
- kar pomeni,
- mediji
- mentor
- sporočil
- Meyer
- Bližnji
- morda
- milijonov
- moti
- pogrešam
- zamudili
- napaka
- napake
- MLS
- način
- modeliranje
- Denar
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- Najbolj
- motion
- premikanje
- premaknjeno
- premikanje
- veliko
- več
- več
- my
- jaz
- Ime
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- nikoli
- Novo
- Naslednja
- lepo
- št
- Noben
- Običajno
- zdaj
- številke
- številne
- predmeti
- pojavijo
- of
- off
- ponujanje
- odmik
- pogosto
- oh
- Ok
- on
- enkrat
- ONE
- tiste
- na spletu
- samo
- odprite
- deluje
- operativno
- operater
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- Optimistično
- or
- Da
- Ostalo
- naši
- Naše podjetje
- ven
- zunaj
- več
- lastne
- v lasti
- Lastnik
- pad
- plačana
- boleče
- Papir
- del
- partner
- deli
- zabava
- mimo
- pasivno
- preteklosti
- pavza
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- ljudje
- odstotek
- opravlja
- performance
- mogoče
- Obdobje
- dovoljenja
- oseba
- Osebno
- fenomenalen
- fizično
- kosov
- Kraj
- Načrt
- načrtovanje
- načrti
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- predvajalnik
- Veliko
- Vodovodne
- plus
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- Stališče
- pozitiven
- mogoče
- potencial
- Napovedi
- precej
- Cene
- cenitev
- zasebna
- Zasebni kapital
- za
- verjetno
- problem
- Postopek
- Proizvedeno
- Dobiček
- donosno
- Projekt
- projekti
- dokazilo
- pravilno
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- dal
- Dajanje
- četrtletje
- Hitri
- hitro
- povečuje
- dvig
- Oceniti
- Cene
- ocena
- razmerje
- dosežejo
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- Reality
- uresničitev
- res
- Razlog
- Razlogi
- odboj
- obnovo
- Razmerje
- relativna
- ne pozabite
- odstranjevanje
- Najem
- ponovite
- predstavljajo
- vrnitev
- prihodki
- Mnenja
- Pravica
- Rise
- Tveganje
- tveganja
- Tvegano
- Rockstar
- Sobe
- krog
- Run
- tek
- Podeželja
- Je dejal
- Enako
- pravijo,
- rek
- pravi
- Sezona
- drugi
- sekund
- glej
- videnje
- zdelo
- videl
- prodaja
- Prodaja
- Občutek
- Storitev
- nastavitev
- sedem
- huda
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- delitev
- premaknil
- šokirana
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- strani
- pomemben
- Znaki
- Podoben
- Enostavno
- saj
- sam
- Sedenje
- Razmere
- SIX
- počasi
- Počasi
- Počasi
- majhna
- pametna
- pametnejši
- So
- doslej
- tla
- prodaja
- SOLVE
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- Včasih
- Kmalu
- Vesolje
- specifična
- hitrost
- preživeti
- porabljen
- govorijo
- Sponzorji
- kvadrat
- stabilizirati
- Osebje
- stališče
- Začetek
- začel
- Država
- Statistično
- bivanje
- Korak
- Držijo
- lepljiv
- Še vedno
- stop
- zgodbe
- strategije
- stres
- Struktura
- strukturirano
- Študenti
- precejšen
- v bistvu
- uspešno
- poletje
- naj
- Preverite
- Gugalnice
- sindikacija
- sistemi
- miza
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- davek
- davki
- skupina
- Skupine
- tehnični
- tehnično
- povej
- težava
- Izraz
- grozno
- Test
- Tajska
- kot
- hvala
- Thanksgiving
- da
- O
- Prihodnost
- zakon
- Projekti
- svet
- njihove
- Njih
- tema
- POTEM
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- tretja
- ta
- letos
- tisti,
- čeprav?
- mislil
- tisoče
- 3
- skozi
- vsej
- čas
- krat
- čas
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- tudi
- vzel
- vrh
- dotika
- mesto
- trgovini
- Vlak
- Prepis
- trending
- Poskušal
- sprožilo
- Težava
- Res
- resnično
- Zaupajte
- poskusite
- poskuša
- Turčija
- OBRAT
- zavoji
- dva
- tip
- tipičen
- tipično
- Negotov
- Občasni
- pod
- razumeli
- razumevanje
- dokler
- navzgor
- us
- vrednost
- Vrednote
- preverjanje
- Proti
- zelo
- Video
- Vas
- Vizija
- obisk
- Obseg
- Počakaj
- Čakam
- sprehod
- želeli
- hotel
- želi
- je
- washington
- stanje v Washingtonu
- Odpadki
- način..
- we
- Spletna stran
- dobrodošli
- Dobro
- šla
- so bili
- Kaj
- Kaj je
- kdaj
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- celoti
- zakaj
- bo
- pripravljeni
- zmago
- VINO
- Winter
- z
- v
- Čudovit
- delo
- deluje
- deluje
- svet
- skrbi
- vredno
- bi
- rane
- pisni
- Napačen
- leto
- let
- še
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet