Что делать, если кто-то хочет купить ваш дом в частном порядке?

На рынке недвижимости с ограниченным предложением мы слышали от многих домовладельцев об увеличении количества нежелательных предложений на свою недвижимость. Когда к вам обращаются с частным предложением купить дом, вы можете столкнуться с несколькими сложными сценариями.

Определить, действительно ли предложение отражает стоимость вашего дома, сложно без сравнения с рынком. Вы также можете подумать о том, чтобы избежать комиссионных сборов за недвижимость, продавая ее в частном порядке, но это может привести к занижению стоимости вашей недвижимости.

Кроме того, проведение сделки без профессиональной помощи агента по недвижимости может подвергнуть вас юридическим и финансовым уязвимостям. Вы также можете упустить потенциально более выгодные предложения, поскольку ваша недвижимость не будет представлена ​​на более широком рынке.

В этой статье мы поделимся подробностями о том, что делать, если кто-то хочет купить ваш дом в частном порядке, о плюсах и минусах частной продажи и о том, как вы можете получить максимальную отдачу от своего дома.

Кто такие частные покупатели?

Частными покупателями могут быть покупатели жилья или инвесторы, заинтересованные в приобретении недвижимости без использования агента по недвижимости. Как правило, частными покупателями являются инвесторы или владельцы домов, стремящиеся заключить сделку по недвижимости, которая, по их мнению, может принести прибыль.

Однако, учитывая продолжающийся ограниченный жилищный фонд, покупатели жилья все чаще действуют как частные покупатели, пытающиеся найти свой следующий дом. Перечисленные варианты их не устраивают, поэтому они обращаются к потенциальным продавцам за пределами рынка.

Частные покупатели могут обращаться к владельцам недвижимости, но они также могут ориентироваться на внерыночные или карманные списки известен агентам по недвижимости, но не продается. В конечном счете, это стороны, стремящиеся заключить сделку с недвижимостью без участия риэлтора в качестве посредника в сделке.

Домовладельцы часто сталкиваются с частными покупателями, когда получают нежелательные предложения или телефонные звонки по поводу своей недвижимости. Частный покупатель делает предположение о стоимости недвижимости, а затем пытается заключить сделку без использования агента.

Сначала они представят письмо о намерениях (LOI), прежде чем заключить контракт с заинтересованным продавцом. После подписания контракта процесс продажи вашего дома частному покупателю аналогичен традиционный процесс продажи дома.

Разница между продажей частному покупателю и продажей на открытом рынке заключается в том, что у вас нет представительства или помощи агента по недвижимости. Этот тип транзакции известен как Продажа от собственника (FSBO). Отсутствие представительства может означать экономию на комиссионных, но потенциально это может привести к тому, что цена продажи будет ниже рыночной стоимости или плохие условия продажи.

Вам нужен агент по недвижимости, чтобы продать свой дом в частном порядке?

Продажа дома, вероятно, является одной из самых значительных финансовых операций, которые вы совершите в своей жизни. Итак, когда вы получаете незапрошенное предложение от частного покупателя, может возникнуть соблазн пропустить агента по недвижимости и оставить эту комиссию в своем кармане. Но прежде чем подписать пунктирную линию, давайте обсудим, будет либез агента' это в ваших интересах.

При оценке предложения частного покупателя в первую очередь следует обратить внимание на предлагаемую цену покупки. Соответствует ли она текущей рыночной стоимости сопоставимых домов в вашем районе?

Опытный агент по недвижимости обладает знаниями, позволяющими определить истинную рыночную стоимость вашего дома посредством сравнительного анализа рынка. Они могут посоветовать вам, кажется ли предложение справедливым или есть ли возможность договориться о более высокой цене продажи.

Помимо цены, также внимательно изучите условия предложения и непредвиденные обстоятельства. Например, запрашивает ли покупатель помощь в оплате заключительных расходов или гарантию на дом? Включает ли предложение непредвиденные расходы на проведение инспекций или финансирование, которые могут задержать закрытие?

Агент может помочь вам понять, на что вы соглашаетесь и какие меры защиты предусмотрены для вас как продавца. Используя свои навыки ведения переговоров, они могут добиться для вас более выгодных условий.

Работа с профессионалом в сфере недвижимости, даже при частной продаже, может дать вам большую уверенность в том, что ваши интересы защищены. Если вы уже подписали договор о листинге с агентом по недвижимости, но получили частное предложение, вы можете быть ограничены в том, как вы можете продать этому покупателю.

Можно ли продать частному покупателю, не заплатив комиссия агента зависит от типа листингового соглашения.

Соглашение об открытом листинге против. Эксклюзивное листинговое соглашение

Выставляя свой дом на продажу, вы подпишете открытое или эксклюзивное соглашение о продаже со своим агентом по недвижимости.

Соглашение об открытом листинге позволяет вам нанять несколько агентов одновременно выставить на продажу и продать свой дом. Это означает, что ни один агент не имеет права продавать ваш дом. По сути, вы «открываете» свой дом для любых заинтересованных агентов.

По этому неисключительному соглашению вы не обязаны платить комиссию, если найдете покупателя самостоятельно, например, посредством частной продажи. Открытые листинги распространены в сценариях внебиржевого или карманного листинга.

В эксклюзивном соглашении о листинге вы заключаете договор с одним агентом по недвижимости на определенный период, обычно на несколько месяцев. Этот агент имеет исключительное право продавать ваш дом и представлять вас на переговорах с потенциальными покупателями.

Эксклюзивное соглашение запрещает нанимать других агентов и означает, что вы должны платить комиссию листинговому агенту, даже если вы найдете покупателя самостоятельно. Если вы продаете частному покупателю в течение периода эксклюзивного листинга или периода защиты (обычно 90 дней после истечения срока действия контракта), вы все равно обязаны платить агентскую комиссию.

Прежде чем переходить к частному покупателю, убедитесь, что вы понимаете тип имеющегося у вас листингового соглашения и наличие оговорки о защите. Если вы уже подписали листинговое соглашение и вам нужно заплатить комиссию, воспользуйтесь опытом своего агента, чтобы получить лучшую цену.

Стоит ли нанимать агента по недвижимости, если вы продаете недвижимость частному покупателю?

Привлечение агента по недвижимости для ведения переговоров о продаже частному покупателю часто является лучшим выбором для продавца, чтобы гарантировать, что он получит максимальную прибыль. Да, агенты имеют доступ к многочисленным службам листинга (MLS) и другим маркетинговым инструментам, которые могут иметь решающее значение для привлечения потенциальных покупателей.

Но даже при частной продаже агент может дать ценный совет. Например, агент может выступать в качестве нейтральной стороны и обеспечивать навыки ведения переговоров и объективность. Они выполнят сравнительный анализ рынка (CMA) чтобы вы были уверены в стоимости своего дома и могли договориться о справедливой цене.

Кроме того, опыт агента может быть особенно полезен, если продажа включает в себя сложные вопросы, такие как залоговое удержание, урегулирование развода или другие юридические сложности. Агент помогает сохранять эмоциональную дистанцию ​​от продажи, что может быть полезно для принятия объективных решений и ведения переговоров.

Если вы уже нашли частного покупателя, поговорите со своим агентом о значительно сниженной комиссии за продажу. Когда агент только помогает завершить переговоры и ему не нужно вкладывать средства в маркетинг, он часто готов работать за более низкую комиссию.

Управление процессом закрытия, если вы решите продать в частном порядке

Когда вы решаете продать свой дом самостоятельно частному покупателю, процесс закрытия сделки является важным шагом, и часто продавцы делают неверный шаг. Юридическая передача права собственности — это сложный процесс без представительства недвижимости, но, проведя исследование и подготовку, вы сможете плавно завершить сделку на своих условиях.

Во-первых, поймите конкретные требования вашего штата в отношении закрытия документов, адвокатов, передачи прав собственности, раскрытия информации и многого другого. Они сильно различаются по всей стране: некоторые штаты требуют использования юриста по недвижимости, в то время как другие разрешают самостоятельное закрытие с участием только титульной компании.

Как только вы ознакомитесь с правилами, тщательно выберите своего закрывающего агента, которым, скорее всего, будет титульная компания или адвокат по недвижимости. Найдите доступного поставщика, имеющего опыт частных продаж на вашем местном рынке. Их услуги могут упростить процесс и адекватно обрабатывать документацию, такую ​​​​как поиск прав собственности, передачу документов и запись.

Без представительства продавцы должны провести независимое исследование, чтобы понять, что должно произойти, прежде чем ключи перейдут из рук в руки. Поговорите со своим закрывающим агентом, чтобы убедиться, что все юридические требования соблюдены. Внимательно просмотрите заключительное заявление и документы, чтобы избежать сюрпризов.

Такие задачи, как обеспечение страховки и обмен средств, защищают вас как продавца в финансовом отношении. Несмотря на сложность, информированный риэлтор может плавно провести закрытие сделки.

Требования штата к продаже владельцем (FSBO)

Тщательно изучите и поймите конкретные правовые и процедурные правила вашего штата для операций FSBO. Эти требования различаются по всей стране и регулируют процесс продажи, включая раскрытие информации, адвокатов, оформление документов, передачу прав собственности и т. д.

Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с местным адвокатом по недвижимости, специализирующимся на продажах FSBO в вашем конкретном штате, чтобы убедиться, что вы соответствуете всем требованиям штата и избегаете дорогостоящих ошибок. Большинство продавцов FSBO участвуют лишь в нескольких сделках в год, поэтому профессиональная консультация может уберечь их от дорогостоящих ошибок.

Юрист по недвижимости, хорошо разбирающийся в местных законах, может объяснить, что необходимо для легального и беспрепятственного облегчения продажи. Не думайте, что вы можете использовать общие формы и процедуры – найдите время, чтобы ознакомиться с точными правилами FSBO вашего штата.

Это руководство опубликовано Republic Title — отличное место, чтобы начать понимать, что требуется для продажи недвижимости без агента в вашем штате.

Выбор титульной компании или адвоката

При частной продаже вы должны работать с титульной компанией и/или адвокатом по недвижимости, имеющим опыт закрытия FSBO. В их роль входит содействие юридической передаче прав собственности, документирование транзакции и обеспечение соблюдения законов штата.

Если координатор продаж имеет опыт продаж FSBO, он поймет, когда следует предложить дополнительную поддержку и рекомендации сторонам сделки.

Название компании

Титульная компания — это поставщик услуг, который облегчает продажу недвижимости в штатах, где не требуется адвокат по недвижимости. Важные услуги, которые выполняет титульная компания, включают:

• Поиск по заголовку – Изучите любые проблемы с недвижимостью, которые могут помешать чистой передаче права собственности, например, залоговое удержание или обременения.
• Страхование против дефектов правового титула – Страхование вас от любых неизвестных дефектов титула.
• Услуги условного депонирования – Управление обменом средствами между обеими сторонами.
• Подготовка Акта — Составление акта об официальной передаче права собственности.
• Запись дела — Регистрация акта в органе местного самоуправления.

Выберите титульную компанию, имеющую опыт закрытия FSBO в вашем конкретном регионе.

Адвокат по недвижимости

Если вы живете в штат, которому требуется адвокат при закрытии сделок с недвижимостью, то нанимать юриста по недвижимости не вариант. Но даже если вы не живете ни в одном из этих штатов, знающий адвокат по недвижимости будет неоценим для продавцов FSBO, предоставляя такие услуги, как:

• Рассмотрение договора купли-продажи – Обеспечение благоприятных условий и соответствия законодательству.
• Консультирование по вопросам раскрытия информации – Помощь в правильном заполнении необходимых документов и обеспечение того, чтобы продавец не подвергал себя риску будущих судебных баталий.
• Участие в закрытии – Контроль подписания и решение любых потенциальных проблем, возникающих в последнюю минуту.
• Координационные документы — Сбор необходимой документации и помощь в разрешении любых вопросов, связанных с правами собственности.
• Представление ваших интересов - Работа в качестве вашего адвоката и переговорщика.

При выборе Адвокат, выберите того, у кого есть конкретный опыт закрытия FSBO и хорошее понимание правил недвижимости в вашем штате. При простой сделке вы обычно можете найти адвоката с хорошей репутацией, который предлагает доступные фиксированные гонорары.

Опыт адвоката в сфере недвижимости обеспечивает защиту и спокойствие в процессе закрытия сделки. Если они просматривают документы и представляют ваши интересы, это неоценимо без помощи агента.

Ключевые этапы процесса закрытия

Ассоциация процесс закрытия Это не просто один день, но часто требуются недели, если не месяцы, чтобы обозначить финишную черту на пути покупки или продажи дома. Несмотря на то, что это захватывающе, это также может показаться ошеломляющим. Давайте шаг за шагом рассмотрим, что обычно происходит при закрытии:

• Шаг 1: Покупатель и продавец завершают и подписывают контракт.
• Шаг 2: Назначается титульная компания или адвокат по недвижимости
• Шаг 3: Продавец вносит задаток на целевой депозитный счет.
• Шаг 4: Титульная компания выполняет поиск по названию, чтобы выявить возможные проблемы с правами собственности, такие как залоговое удержание или обременения.
• Шаг 5: Покупатель заказывает осмотр недвижимости (это необязательно)
• Шаг 6: Покупатель предоставляет кредиторам необходимую документацию для обеспечения финансирования (при необходимости)
• Шаг 7: В день закрытия стороны сделки подписывают акт, политику прав собственности, раскрытие информации и т. д., затем переводятся средства, уплачиваются сборы за закрытие, и акт регистрируется, чтобы сделать передачу прав собственности официальной.
• Шаг 8: После завершения продажи продавцу выплачиваются заключительные средства.

Все стороны должны хранить копии документов для целей налогообложения и учета. При условии подготовки и юридического контроля процесс закрытия может протекать гладко, несмотря на его сложности.

Минусы продажи частного дома

Выбор пути FSBO может показаться привлекательным для экономии на комиссионных по недвижимости, но есть недостатки, которые продавцам следует учитывать.

1. Более низкая цена продажи
   Дома FSBO часто продаются дешевле, чем сопоставимые дома, выставленные на продажу агентами. Согласно отчету NAR за 2021 год, Дома FSBO продаются в среднем за 260,000 XNUMX долларов. по сравнению с 318,000 XNUMX долларов США за агентские продажи. Это означает, что вы, скорее всего, оставите деньги на столе при продаже частному покупателю.
2. Нет ценовой стратегии
   Если вы не работаете с агентом, у вас нет доступа к точным рыночным данным для оптимальной оценки вашей недвижимости. Данные о публичных продажах ограничены, что приводит к предположениям о ценах. Кроме того, если у вас нет опыта работы с недвижимостью, может быть сложно определить стоимость вашей недвижимости.
3. Правовой риск
   Продажа вашего дома — это юридическая сделка, и обход традиционного маршрута, где агенты решают нюансы, означает, что вы берете на себя ответственность за обеспечение всех правовых оснований. Продавцы должны точно раскрывать любые вопросы, связанные с недвижимостью, обеспечивать точность и юридическую силу контракта, ясность права собственности и соблюдать жилищное законодательство.

Распространенные проблемы закрытия FSBO

Продажа дома через FSBO может создать уникальные проблемы в процессе закрытия сделки. К частым проблемам, возникающим при закрытии, относятся:

• Задержка финансирования, если необходимая документация не предоставлена ​​покупателем и продавцом вовремя.
• Споры по поводу ремонта или состояния имущества, о которых не сообщалось.
• Проблемы с закрывающими документами, такими как акт, раскрытие информации или страхование титула.
• Задержки из-за переговоров по инспекциям или проблем с оценкой.

Советы по плавному закрытию частной продажи

Продам свой дом Поскольку у FSBO есть свои проблемы, но вы можете провести успешную продажу, если подготовитесь и проявите инициативу.

Вот несколько советов чтобы ваша транзакция прошла более гладко:

• Тщательно проверяйте покупателей, подтверждая наличие средств, финансовых возможностей и предварительное одобрение уважаемой ипотечной компании.
• Раскройте все, чтобы избежать юридических проблем в будущем.
• Обратитесь за юридической помощью по вопросам раскрытия информации.
• Поддерживайте открытое и терпеливое общение с покупателем.
• Изучите процесс и правила, чтобы избежать сюрпризов.
• Создайте разумные запасы времени и гибкость в отношении даты закрытия.
• Работайте активно, чтобы провести проверки и заранее оговорить любой ремонт.
• Наймите адвоката по недвижимости для проверки документов и представления ваших интересов.

Альтернативные варианты, если частная сделка сорвется

Если ваш личный сделка покупателя неожиданно сорвалась, не теряйте надежды. Если у вас есть мотивация продавать, у вас все еще есть много вариантов. Начните с запроса отзывов покупателей, чтобы понять, почему они отказались. Это позволит вам улучшить свою стратегию продаж в будущем.

Далее у вас есть возможность либо зарегистрировать свою недвижимость как FSBO, либо нанять агента по листингу. Если вы хотите максимизировать свою продажную цену, то найм опытного агента должен быть вашим основным приоритетом. У них есть инструменты, чтобы привлечь внимание к вашей недвижимости и договориться о лучшей сделке.

При наличии подготовки и поддержки продавцы FSBO могут перегруппироваться, если сделка сорвется. Если это произойдет, подумайте о том, чтобы получить поддержку агента по недвижимости. Свяжитесь с лучшими агентами, используя ФастЭксперт чтобы продать вашу недвижимость сразу.

Успешные продажи частного жилья с FastExpert

Продажа вашего дома частному лицу приносит выгоду, но также требует усилий и управления рисками. Вы должны быть готовы провести тщательное исследование, комплексную проверку и проконсультироваться со специалистами по недвижимости.

Даже при частном предложении разумно привлечь агента по недвижимости, чтобы обеспечить защиту ваших интересов и справедливую цену. Начните поиск с ФастЭксперт. Поговорите с местными агентами о вашей ситуации и посмотрите, сможете ли вы найти эксперта, который поможет вам завершить сделку.

Не бойся попросить скидку на комиссию. Большинство агентов рады договориться о более низкой комиссии, когда покупатель уже найден.

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
• ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
• ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
• Источник: https://www.fastexpert.com/blog/someone-wants-to-buy-your-house-privately/