Поскольку ожидается, что процентные ставки снизятся в 2024 году, недвижимость — сектор, любимый своими стабильными выплатами доходов — может увидеть потенциал роста в новом году. Сектор недвижимости в индексе S&P 500 завершил 2023 год с ростом более 8%, что резко отстает от роста индекса широкого рынка на 24%. Рост процентных ставок стал тормозом для этого сегмента рынка, поскольку они не только повышают стоимость заимствований для инвестиционных фондов недвижимости, но и делают активы менее привлекательными для инвесторов, ищущих доход, по сравнению, например, с казначейскими облигациями. Не забывайте, что в прошлом году инвесторы могли получать доходность более 5%, просто вложив деньги в депозитный сертификат или спрятав их в фонде денежного рынка или казначейских векселях. Теперь, когда Федеральная резервная система наметила три снижения ставок в 2024 году, REIT могут увидеть рост интереса инвесторов, что приведет к росту цен на их акции в дополнение к доходам. «Я думаю, что цены REIT вырастут, если у нас будут стабильные ставки — люди вернутся в этот сектор», — сказал аналитик Morningstar Кевин Браун. «Когда ставки низкие, многие инвесторы, ориентированные на доход, считают дивиденды REIT очень привлекательными и готовы взять на себя риски, связанные с инвестициями в акционерный капитал, чтобы получить эту выплату дивидендов». Действительно, недвижимость была ведущим сектором в четвертом квартале 2023 года, увеличившись на 17.6%, завершив месячный рост почти на 8% только в декабре. Эти изменения совпали с периодом существенного охлаждения доходности 10-летних казначейских облигаций, которая превысила 5% на своем максимуме в октябре и завершила год чуть выше 3.8%. Острый взгляд Посткоронавирусная тенденция работать из дома и медленное возвращение на рабочее место стала тормозом для офисных REIT. Барометр «Снова к работе» компании Kastle Systems, который измеряет заполняемость офисов в 10 крупных городах США. городах, составляла 51.1% в декабре. 18, по сравнению с 51.6% на предыдущей неделе. По словам Джеффриса, в 2024 году офисные REIT по-прежнему будут испытывать трудности, но ожидается, что условия улучшатся. «Хотя мы ожидаем, что [заполняемость] снизится примерно в половине нашего освещения в 24 году, мы ожидаем, что темпы снижения замедлятся, что должно обеспечить попутный ветер для настроений», - написал аналитик Питер Абрамовиц в отчете в понедельник. Джеффрис нейтрально относится к сектору офисных REIT, но повысил рейтинг Boston Properties, чтобы покупать их без удержания. Показатели BXP 1Y Mountain Boston Properties за последние 12 месяцев «Мы считаем BXP привлекательным вариантом для относительного многократного расширения по сравнению с аналогов, учитывая ее статус лидера отрасли, один из самых качественных портфелей в отрасли и стабильность прогнозов прибыли», — заявили в компании. Boston Properties извлекает выгоду из своего «современного портфеля» в индустрии прибрежных офисных REIT, где средневзвешенный возраст зданий составляет 15.7 лет по сравнению с 22.7 годами для всех государственных REIT, сказал Джеффрис. В свою очередь, это приведет к дальнейшей стабильности перспектив занятости. Целевая цена Jefferies в $80 отражает потенциал роста на 14% по сравнению с закрытием пятницы. Доходность акций составляет 5.4%. По данным LSEG, ранее известной как Refinitiv, тринадцать из 21 аналитика, освещающего Boston Properties, сохраняют эту оценку, а согласованные целевые цены предусматривают потенциал снижения примерно на 5%. Выявление долгосрочных тенденций Несмотря на то, что более низкие ставки выгодны для REIT, Браун из Morningstar считает, что один сектор сектора, вероятно, получит долгосрочный импульс от возникающих демографических тенденций: жилье для пожилых людей и сфера здравоохранения. По данным Национального инвестиционного центра по жилью и уходу за пожилыми людьми, уровень занятости жилья для пожилых людей составил 84.4% в третьем квартале 2023 года. Это более чем на 6 процентных пунктов выше минимума пандемии (77.8%), но все еще ниже уровня заполняемости до пандемии (87.1%). В то же время бэби-бумеры быстро стареют: самым старшим членам этой когорты в 80 году исполнится 2026 лет. «Это превращается в спрос на эти объекты», — сказал Браун. Он прогнозирует, что в течение следующих трех-четырех лет спрос превысит предложение, «и это приведет к тому, что заполняемость вернется на допандемический уровень — а, возможно, превысит его и достигнет диапазона 90%». Чтобы воспроизвести эту тенденцию, Браун выделил Welltower и Ventas. «Я думаю, что они будут видеть высокий рост в течение многих лет». Welltower, которая инвестирует в операторов жилья для пожилых людей, выплачивает дивидендную доходность в размере 2.7%, а Ventas — 3.6%. Энтони Паолоне из JPMorgan повысил рейтинг Welltower с нейтрального до «выше» в декабре, указав на сообщение Welltower о «значительном увеличении темпов деятельности по приобретению: 3 миллиарда долларов закрыты до октября и еще 3 миллиарда находятся в процессе». Он также повысил целевую цену на конец 2024 года с $99 до $92, что предполагает потенциал роста почти на 10% по сравнению с закрытием пятницы. По данным LSEG, двенадцать из 18 аналитиков, освещающих Welltower, оценивают акции компании как покупку или сильную покупку, а согласованные целевые цены предполагают потенциал роста более чем на 3% по сравнению с текущими уровнями. Ventas получила оценку «покупать» или «сильную покупку» от 60% аналитиков, освещающих акции, при этом средняя целевая цена предполагает потенциал роста на 2%. Дивидендный аристократ в центре внимания В 2024 году Брауну из Morningstar нравится Realty Income, REIT с тройной чистой арендой. В договоре тройной чистой аренды арендаторы несут ответственность за техническое обслуживание, арендную плату, налоги на недвижимость и страховые взносы. «Они просто получают чек за аренду от своего арендатора, в противном случае все остальное, связанное с недвижимостью, лежит на арендаторе», — сказал Браун, отметив, что среди арендаторов Realty Income есть аптеки и заправочные станции. Realty Income выплачивает дивидендную доходность в размере 5.3%. Компания также входит в список S&P 500 Dividend Aristocrats, что означает, что это акция, дивиденды которой увеличивались каждый из последних 25 лет подряд. «Они стабильно собирают арендную плату, и это хорошо, если мы вступаем в своего рода потенциальный спад или рецессию», — сказал Браун. Почти половина аналитиков, освещающих Realty Income, оценивают акции как покупку или сильную покупку, прогнозируя потенциал роста более чем на 5% в расчете на LSEG.