Поскольку ожидается, что процентные ставки снизятся в 2024 году, недвижимость — сектор, любимый своими стабильными выплатами доходов — может увидеть потенциал роста в новом году. The real estate sector in the S & P 500 ended 2023 with a gain of more than 8%, sharply underperforming the broad market index’s 24% advance. Рост процентных ставок стал тормозом для этого сегмента рынка, поскольку они не только повышают стоимость заимствований для инвестиционных фондов недвижимости, но и делают активы менее привлекательными для инвесторов, ищущих доход, по сравнению, например, с казначейскими облигациями. Don’t forget that last year, investors could earn yields upward of 5% just by plunking money into a certificate of deposit or stashing it in a money market fund or Treasury bills. Теперь, когда Федеральная резервная система наметила три снижения ставок в 2024 году, REIT могут увидеть рост интереса инвесторов, что приведет к росту цен на их акции в дополнение к доходам. “I think REIT prices will go up if we have stable rates — you will have people rotate back into the sector,” said Morningstar analyst Kevin Brown. “When rates are low, a lot of income-oriented investors see that REIT dividend as very attractive, and they are willing to take the risks associated with equity investment to have this dividend payment.” Indeed, real estate was the top sector in the fourth quarter of 2023, up 17.6%, ending with a one-month pop of nearly 8% in December alone. Эти изменения совпали с периодом существенного охлаждения доходности 10-летних казначейских облигаций, которая превысила 5% на своем максимуме в октябре и завершила год чуть выше 3.8%. Острый взгляд Посткоронавирусная тенденция работать из дома и медленное возвращение на рабочее место стала тормозом для офисных REIT. The Kastle Systems’ ” Back to Work ” barometer, which measures office occupancy in 10 major U.S. городах, составляла 51.1% в декабре. 18, по сравнению с 51.6% на предыдущей неделе. По словам Джеффриса, в 2024 году офисные REIT по-прежнему будут испытывать трудности, но ожидается, что условия улучшатся. “While we expect [occupancy] declines across roughly half our coverage in ’24, we expect the pace of declines to slow, which should provide a tailwind for sentiment,” analyst Peter Abramowitz wrote in a Monday report. Джеффрис нейтрально относится к сектору офисных REIT, но повысил рейтинг Boston Properties, чтобы покупать их без удержания. BXP 1Y mountain Boston Properties’ performance over last 12 months “We see BXP as an attractive play for relative multiple expansion vs. peers, given its status as an industry bellwether, with one of the highest-quality portfolios in the space and stability in its earnings outlook,” the firm said. Boston Properties benefits from its “modern portfolio” in the coastal office REIT industry, with the buildings having a weighted average age of 15.7 years, compared to 22.7 years for all public REITs, Jefferies said. В свою очередь, это приведет к дальнейшей стабильности перспектив занятости. Jefferies’ target price of $80 reflects 14% upside from Friday’s close. Доходность акций составляет 5.4%. По данным LSEG, ранее известной как Refinitiv, тринадцать из 21 аналитика, освещающего Boston Properties, сохраняют эту оценку, а согласованные целевые цены предусматривают потенциал снижения примерно на 5%. Spotting long-term trends Even as a lower rate environment is beneficial for REITs, Morningstar’s Brown sees one corner of the sector likely to get a long-term boost from emerging demographic trends: the senior housing and health space. По данным Национального инвестиционного центра по жилью и уходу за пожилыми людьми, уровень занятости жилья для пожилых людей составил 84.4% в третьем квартале 2023 года. That’s up more than 6 percentage points from the pandemic low of 77.8%, but it’s still off from the pre-pandemic occupancy rate of 87.1%. В то же время бэби-бумеры быстро стареют: самым старшим членам этой когорты в 80 году исполнится 2026 лет. “That turns into demand for these facilities,” said Brown. He predicts that over the next three to four years, demand will outpace supply, “and that will translate to occupancy being back at pre-pandemic levels — and maybe exceeding that and getting into the 90% range.” To play that trend, Brown highlighted Welltower and Ventas . “I think they will see high growth for many years to come.” Welltower, which invests in senior housing operators, pays a dividend yield of 2.7%, while Ventas yields 3.6%. JPMorgan’s Anthony Paolone upgraded his rating on Welltower to overweight from neutral in December, pointing to Welltower’s disclosure of a “significant step-up in the pace of acquisition activity, with $3B closed through October and another $3B in process.” He also raised his 2024 year-end target price to $99 from $92, suggesting upside of nearly 10% from Friday’s close. По данным LSEG, двенадцать из 18 аналитиков, освещающих Welltower, оценивают акции компании как покупку или сильную покупку, а согласованные целевые цены предполагают потенциал роста более чем на 3% по сравнению с текущими уровнями. Ventas получила оценку «покупать» или «сильную покупку» от 60% аналитиков, освещающих акции, при этом средняя целевая цена предполагает потенциал роста на 2%. A dividend aristocrat in the spotlight For 2024, Morningstar’s Brown likes Realty Income , a triple net lease REIT. В договоре тройной чистой аренды арендаторы несут ответственность за техническое обслуживание, арендную плату, налоги на недвижимость и страховые взносы. “They simply collect the rent check from their tenant, otherwise everything else about the property is on the tenant,” said Brown, noting that Realty Income’s tenants include pharmacies and gas stations. Realty Income выплачивает дивидендную доходность в размере 5.3%. It is also a member of the S & P 500 Dividend Aristocrats, meaning it’s a stock that has increased its dividends in each of the past 25 consecutive years. “They are a steady rent collecting company, and that is good if we are going into a sort of potential slowdown or recession,” Brown said. Почти половина аналитиков, освещающих Realty Income, оценивают акции как покупку или сильную покупку, прогнозируя потенциал роста более чем на 5% в расчете на LSEG.