Ассоциация Золотой век инвестиций в недвижимость с денежными потоками может закончиться как мы это знаем. За последние полтора десятилетия арендодатели привыкли покупать стандартные дома, которые приносили убийственный денежный поток. Объедините это с экспоненциальный рост цен на жилье, и любой, кто приобрел недвижимость за последние десять лет, выглядит как инвестиционный оракул. Но теперь ситуация начинает меняться, и начинающие инвесторы в недвижимость изо всех сил пытается найти любой дом практически на любом рынке, который может принести денежный поток. Так что же произошло и почему внезапно исчезла приносящая наличные деньги недвижимость страны?
Добро пожаловать обратно в другой Увидев Грина, где ваш ведущий «Не просто гонитесь за денежным потоком», Дэвид Грин, вернулся, чтобы поделиться некоторыми знаниями в области недвижимости для ЛЮБОГО уровня инвестора. В этом эпизоде мы попадаем в почему так сложно найти сделки с недвижимостью, которые приносят денежный поток в 2023 году, когда инвестировать в оценка по сравнению с денежным потоком рынок, и стоит ли продать нерентабельную недвижимость. Затем мы переключаем передачи и касаемся как проверить частного кредитора вы познакомились в Интернете, и был ли проект восстановления арендованного жилья за пределами штата слишком рискованно для нового инвестора в недвижимость.
Хотите задать Дэвиду вопрос? Если так, оставьте свой вопрос здесь чтобы Дэвид мог ответить на него в следующем выпуске «Видеть Грина». Запрыгивай на Форумы BiggerPockets и спросите других инвесторов об их доле, или подписывайтесь на Дэвида в Instagram чтобы увидеть, когда он выйдет в прямом эфире, так что вы можете перейти на вопросы и ответы в прямом эфире и получить ответ на свой вопрос на месте!
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
David:
Это шоу 741 подкаста BiggerPockets.
Причиной вашего плохого самочувствия может быть эго. Вы смотрите на других инвесторов, которые делают деньги. Вы смотрите на свой баланс каждый месяц и говорите: «Ну, я теряю деньги. Я делаю это неправильно». Возможно, нет. Может быть, именно так недвижимость всегда работала с течением времени. Это сработали люди, готовые проиграть в краткосрочной перспективе, чтобы заработать деньги в долгосрочной перспективе. Теперь, я надеюсь, так не останется, но я готовлюсь к реальности, когда золотой век, когда вы просто качаетесь за яблоками, вы просто засовываете туда свой рот и выходите, и вы надеетесь, что ваше яблоко больше, чем другие яблоки, но у тебя всегда есть яблоко, это может закончиться.
Что происходит у всех? Сегодня здесь Дэвид Грин с эпизодом «Вижу Грина», если вы не заметили его в названии. Если вы не слышали ни одного из них раньше, вас ждет угощение. На этих шоу мы принимаем вопросы непосредственно от нашей аудитории. Правильно, ты. Я разбираюсь с трудностями, с которыми вы столкнулись, вопросами, которые у вас есть о недвижимости, ясностью, которая может вам понадобиться. Или когда у вас есть несколько вариантов, какой из них будет лучшим? Мне нравится делать эти шоу, и я люблю вас, ребята, еще больше за то, что вы сделали это возможным, потому что вы задаете отличные вопросы, которые приводят к отличным шоу.
Сегодняшнее шоу фантастическое. Мы выясняем, что человек может делать неправильно, если прямо сейчас его имущество не приносит денежных средств. Это отличная тема, которую мы затрагиваем о том, как вы можете подойти к инвестированию в недвижимость, а также о небольшой настройке, которая сделает этот денежный поток недвижимостью, и о том, как они могут его реализовать. Должен ли я взять реабилитационный центр за пределами штата при моей первой сделке? Что нужно знать, если вы собираетесь инвестировать за пределами штата. Я делаю многое из этого сам, а также занимаюсь ремонтом, которым я тоже много занимаюсь. И что вы делаете, когда не можете найти денежный поток на своем рынке. Не поздно ли инвестировать в недвижимость? Должны ли мы перестать слушать BiggerPockets и вместо этого снова начать покупать NFT, криптовалюты, инвестировать в тюльпаны, покупать Beanie Babies, может быть, Pogs, если вы, ребята, помните это. Это будущее? Должны ли мы купить их кучу и подождать, пока они вернутся, или недвижимость по-прежнему остается хорошим вариантом? Обо всем этом и многом другом в сегодняшнем выпуске Seeing Greene.
Кроме того, я просто хочу напомнить вам, ребята, я снова забыл включить свет. Я действительно хорош в этом, поэтому, как только этот маленький сегмент закончится, вы увидите, как свет станет синим. Не запутайтесь. Он все еще видит Грина. Он просто будет зеленовато-голубым. Какие цвета будут, если смешать зеленый и синий? Может, это как бирюза? Видеть бирюзовый в течение первых 15 минут, а затем он снова становится зеленым. Это просто я забывчивый, ребята. Нелегко быть Грином.
Итак, сегодняшний Quick Dip, представленный вам Бэтменом, состоит в том, что у нас будет новое шоу на YouTube-канале BiggerPockets, где я буду частым участником. Я собираюсь показать людям, как заработать больше денег на их нынешней работе. Это то, чем я увлечен, я очень, очень увлечен. Не бросайте то, в чем вы не очень хороши, и просто попытайтесь найти что-то новое, в чем, по вашему мнению, у вас получится лучше, не прилагая усилий к первому. Вы должны стремиться к совершенству во всем, что вы делаете. Так что, если вы хотите участвовать в том или ином шоу, зайдите на сайт bigpockets.com/david. Напишите свой вопрос и установите флажок «Вакансии», если вы хотите быть на канале YouTube. Ладно, ребята, хватит с меня. Давайте приступим к нашему первому вопросу.
Ник:
Эй, Дэвид. Меня зовут Ник Гуцман. Мне 19 лет, я учусь на втором курсе Университета Колорадо-Меса в Гранд-Джанкшен. Я собираюсь приобрести недвижимость для одной семьи недалеко от моей школы, чтобы в идеале сдавать ее в аренду ученикам. Я последовательно использую инструменты Zillow и BP, но, похоже, я не могу найти сделку с текущими тарифами и расходами в моем городе. Я изо всех сил пытаюсь сделать следующий действенный шаг. Мой основной вопрос: какие инструменты или стратегии вы могли бы порекомендовать для заключения сделки и какие креативные способы я мог бы финансировать? Кредитор, через которого я, вероятно, пройду, сказал мне, что я могу ожидать от него ставки 7.5%. С этим числом я изо всех сил пытаюсь найти что-нибудь, что подходит для моей ситуации. Большое спасибо за все, что вы и BP делаете. Хорошего дня.
David:
Хорошо, Ник, большое спасибо за видео. Это распространенная проблема у многих людей, так что не расстраивайтесь. Это просто состояние рынка, в котором мы сейчас находимся.
Хорошей новостью является то, что причина, по которой так трудно найти сделки, заключается в том, что недвижимость по-прежнему конкурентоспособна и ценна, и люди хотят владеть этими активами. Пара вещей, которые мы можем получить, 7.5%, вероятно, это… Это стандартная ставка, это то, где находится большинство людей. Если вы работаете с кредитором, и это то, что он говорит, то, вероятно, вы получите именно это. Если вы пытаетесь найти творческий способ финансирования своей сделки, это просто означает, что вам нужно найти деньги где-то еще.
Не так много людей, у которых валяются сотни тысяч долларов, которым будет удобно одолжить их вам менее чем за 7.5%, а это значит, что вы, вероятно, получите их только от владельца, а это значит, что вы, вероятно, вам нужно какое-то финансирование владельца, что означает, что вам придется либо переплатить за недвижимость, чтобы она стоила того, чтобы они предоставили вам лучшую цену, которую вы хотите, либо вам придется найти продавца, который находится в бедственном положении , что потребует много работы, и, честно говоря, вам будет очень трудно это сделать, пока вы ходите в школу. Ни один из них не кажется супер привлекательным для ситуации, в которой вы находитесь.
Совет, который я собираюсь дать вам, заключается в том, что вместо того, чтобы искать сделку, я хочу, чтобы вы искали возможность заключить сделку. Если вам трудно заставить цифры работать с недвижимостью, в которой вы собираетесь сдавать комнаты другим студентам, возможно, вы анализируете неправильную сделку. Итак, вот что я хочу, чтобы вы сделали. Мы собираемся работать в обратном направлении от этого. Предположим, что при процентной ставке, которую вам дают в ценовом диапазоне, на который вы смотрите, предположим, что вы предлагаете ипотечный кредит в размере 4,000 долларов в месяц, что означает, что вам нужно зарабатывать более 4,000 долларов в месяц. аренда. Если вы можете получить, скажем, 800 долларов за комнату и дом с пятью спальнями, то теперь это будет 4,500 долларов. Этого может быть достаточно, чтобы превысить ипотечный кредит в размере 4,000 долларов. Мы предполагаем, что налоги и страховка включены в эту цифру в 4,000 долларов. Это означает, что ваша цель — найти недвижимость с пятью или более комнатами.
Сможете ли вы найти недвижимость с пятью спальнями, гостиной и семейной комнатой, и вы можете превратить гостиную в еще две комнаты? Сможете ли вы найти недвижимость с четырьмя ванными комнатами и достаточной площадью, чтобы можно было что-то добавить? Я бы установил свои параметры поиска, чтобы показывать мне только то, что имеет большую площадь в квадратных футах. В дополнение к этому, я бы посмотрел на недвижимость, которая имеет большую площадь в квадратных футах, чем рекламируется. Поэтому одна из вещей, которые я делаю, когда смотрю на дома, — вместо того, чтобы нажимать на стрелку вправо и просматривать все фотографии, загруженные агентом, я иду назад. Я нажимаю на стрелку влево и сначала смотрю на заднюю часть дома.
Причина, по которой я это делаю, заключается в том, что если есть неразрешенные квадратные метры, уродливые, которые риелтор не хочет показывать на фотографиях, я хочу это видеть. Я хочу увидеть обрамление в подвале. Я хочу увидеть частично готовый ADU. Я хочу увидеть дополнительный гараж на территории, в котором есть электричество и водопровод. Многие люди устраивают ванные комнаты в своих гаражах, потому что, когда они там работают над своей машиной, работают над своими проектами, они хотят иметь возможность остановиться и пойти в ванную, не заходя в главный дом. Что ж, когда у него будет такая сантехника, вы можете закончить эту ванную, сделать ее лучше и добавить мини-кухню в эти дома за гораздо меньшие деньги, чем когда вам нужно провести водопровод и канализацию в этом активе. Поэтому вам нужно искать такие свойства, которых не хватает другим людям.
Теперь, когда все это сказано, этого может быть недостаточно, потому что похоже, что вы ищете в городе, в котором не так много инвентаря. Это проблема. Если вы находитесь в студенческом городке и сейчас не так много предложений, которые появляются на рынке, это будет сложно. Частично это связано с тем, что продавцы не выставляют свои дома на продажу, а ждут, когда цены снова вырастут. Продавцы увидели: «Ну, цены упали, раньше люди продавали дороже. Я не хочу продавать свой дом дешевле». Проходит много времени, прежде чем они доходят до того, что просто добровольно признают, что недвижимость стоит именно этого, и это расстраивает покупателей. Таким образом, вы могли бы поискать в другом городе и попытаться добиться того же самого. Другой студенческий городок, в котором больше инвентаря, — это один из способов, которым вы можете воспользоваться. Или вы можете использовать некоторые из творческих методов, таких как вождение за доллары, пропуск отслеживания. Вы можете посмотреть на районы и найти недвижимость, которая указана как более квадратная в футах. Многое из этого является общедоступными данными.
Итак, если бы вы могли придумать систему поиска домов площадью не менее 3,000 квадратных футов, вы бы знали, что в них, вероятно, больше спален и ванных комнат, вы могли бы постучать в их двери, вы могли бы позвонить этим людям, вы могли бы послать им письма. Вы можете попытаться найти владельца, который готов продать, но опять же, это не очень хорошая отдача от вашего времени. Шансы найти дом, который вы хотите, а затем у них также есть продавец, который готов продать, и они также собираются сделать это по цене, которую вы хотите, очень малы. Я знаю, что многие люди платят деньги, чтобы пройти эти курсы, и сейчас они очень популярны, потому что трудно найти предложения, поэтому мы пытаемся использовать творческие методы.
Никто не говорит вам, что это в основном похоже на работу на полную ставку. Часто после того, как вы потратили столько времени, чтобы это произошло, вы бы заработали больше денег, если бы просто устроились на работу и работали. Так что это не всегда лучший метод. Что я хочу сказать, так это не отчаиваться. Вы пытаетесь сделать это в очень трудное время на рынке. Мы в тупике. Продавцы не хотят снижать цены, потому что они еще не в отчаянии. Покупатели не хотят или не могут платить более высокие цены, чем хотят продавцы, и не хватает запасов, чтобы сбалансировать это, так что просто продолжайте бороться. Никогда не знаешь, когда появится следующее объявление.
В чем вы хотите убедиться, так это в том, что вы видите это первым. Так что настройте свой фильтр, чтобы показывать вам только дома площадью не менее 2,500, в идеале 3,000 квадратных футов, с большим количеством ванных комнат, а затем посмотрите на все дома, которые выходят, и посмотрите, больше ли квадратных метров в этом доме, чем указано в списке или который можно переоборудовать, чтобы вы могли превратить дом с пятью спальнями в шесть спален, плюс у него есть гараж, который можно превратить в две-три спальни с мини-кухней и ванной комнатой. Если бы вы могли сделать что-то подобное, вы могли бы найти способ заставить свойство работать на то, что вы хотите сделать.
Все в порядке. Наш следующий вопрос исходит от Джоша Льюиса из Сан-Диего. Джош говорит: «Мне нравится весь ваш вклад в развитие bp. Вы надежный приверженец миссии. Что ж, спасибо тебе за это, Джош. «Некоторый контекст: у меня есть недвижимость в Сан-Диего. У меня есть доступ к большому количеству капитала, примерно от 350,000 450,000 до 300,000 250,000 в зависимости от оценки, и я хочу использовать HELOC в сочетании с методом BRRRR, чтобы приобрести свою первую арендуемую недвижимость и начать свое путешествие. Вопрос: оглядываясь назад на свою карьеру, если бы вы столкнулись с теми же обстоятельствами, сочли бы вы более выгодным выбрать одну более крупную дорогую собственность, например, фиксер за XNUMX XNUMX долларов, превышающий BRRRR на прибыльном рынке Калифорнии? Или вы бы выбрали несколько объектов, скажем, на футбольном рынке SEC, например, объекты за XNUMX XNUMX долларов? В моем случае я придаю большее значение денежному потоку, но я понимаю, что здесь есть больше факторов, связанных с потенциальным управлением на расстоянии, которое я уже купил как в вашей книге BRRRR, так и в вашей книге «Инвестирование в недвижимость на большие расстояния». Спасибо за ваше время и вашу склонность к обучению».
Что ж, Джош, спасибо за твое мастерство английского языка. В своих вопросах здесь вы сказали и склонность, и стойкость, и обстоятельства. Очень впечатляет, мой друг. Хорошо, давай вернемся к первому, что ты сказал. Оглядываясь на свою карьеру, скажите: «Если бы вы столкнулись с теми же обстоятельствами, вы бы сочли более выгодным, — еще одно громкое слово, — приобрести одну большую дорогую недвижимость или несколько меньших по размеру?» Я не рассматриваю количество свойств как подход к этому вопросу. Теперь скажу в общем, чем меньше, тем лучше, потому что чем больше у вас свойств, тем сложнее ими управлять. Чем дороже они становятся и тем больше вещей вы упускаете.
Так что в целом я склонен покупать недвижимость за миллион долларов вместо двух объектов по 500,000 500,000 долларов, но это не всегда так просто. Я бы больше посмотрел на общую сумму капитала, который я вложил, хорошо? Поэтому, если я собираюсь купить недвижимость на миллион долларов, будь то более двух домов за 1 300,000 долларов, или дом за XNUMX миллион долларов, или три дома за XNUMX XNUMX долларов, количество домов не будет тем, с чего я начну. На что я бы обратил внимание, так это на стоимость недвижимости, которую я покупаю. Каков здесь план игры? Что за пьеса? Я думаю, что люди добиваются большего успеха в долгосрочной перспективе, инвестируя в области, которые растут как в цене, так и в денежном потоке, хорошо? Это часто представляется как денежный поток или оценка, и это неправда. Когда вы занимаетесь этим так долго, как я, вы начинаете распознавать закономерности. И то, что вы видите, это районы, которые ценятся и ценятся, а также растут в арендной плате. Оба почти всегда идут рука об руку. Таким образом, денежный поток со временем растет точно так же, как со временем растет стоимость актива.
Когда вы покупаете на этих более дешевых рынках дома за 150,000 XNUMX долларов, дело не в том, что они не дорожают, а в том, что арендная плата также не растет. И все здесь, кто купил недвижимость под ключ, владеет недвижимостью на Среднем Западе, я получаю от них аллилуйя, аминь, и теперь они все говорят: «Хотел бы кто-нибудь сказать мне об этом», потому что предположение о недвижимости что арендная плата будет расти с каждым годом, но ваша ипотека останется прежней. Вот что делает покупку и удержание такой мощной.
Но это происходит не на каждом рынке. В некоторых районах, таких как Детройт, Индиана, Средний Запад в целом, арендная плата может повышаться, но очень незначительно. Иногда это может быть 10, 15, 20 баксов в год. Это проблема, которая у меня есть с моей более дешевой недвижимостью. По сравнению с более дорогими вещами, которые я покупал в более растущих районах, иногда вы получаете большие скачки арендной платы. Арендная плата за мою недвижимость в Калифорнии подскочила на 200-300 долларов в год. Таким образом, он может вырасти с 1,500 до 1,800, а затем с 2,100 до 2,500 за четырехлетний период. И когда вы купили его, и это имело смысл, когда вы впервые получили его за 1,500, он действительно хорош за 2,500. Это стратегия, которую я хочу принять.
Это не сработает, если вам нужно заняться этим и вам нужен денежный поток прямо сейчас, поэтому я все время говорю людям, что недвижимость — это плохая вещь для инвестиций, если вам нужны деньги сейчас. Это то, когда вы постоянно откладываете удовлетворение. Это значит положить 20 баксов в карман пальто, а потом найти их и сказать: «О, круто, я забыл, что положил это сюда». Это похоже на перегруженный сберегательный счет, который со временем будет расти. Недвижимость работает намного лучше, когда вы даете ей более длительный срок для роста, например, сажаете дерево. Вы не можете ожидать плодов в первый же год, когда посадили дерево. Если это та ситуация, в которой вы находитесь, вам нужно сделать что-то еще. Вам нужно посадить куст или вырастить сад цветов, которые можно собирать и продавать, и это будет больше работы. Это не то же самое, что посадить дерево, которое все время откладывает получение пассивного дохода. Пассивный доход требует времени для развития.
Итак, первое, что я хотел бы сказать вам, когда вы смотрите на то, что вы должны сделать здесь, это инвестировать в область, которая, вероятно, будет расти, хорошо? Когда я говорю о способах заработать деньги на недвижимости, я пришел к выводу, что существует 10 способов заработать деньги на недвижимости, и пять из них связаны с собственным капиталом, хорошо? Первый из них, который я только что описал, — это то, что я называю капиталом оценки рыночной стоимости. Это выбор рынка, который, скорее всего, подорожает, чем другие рынки. Это не спекуляция, это не догадки. Это использование образования и фактов для принятия обоснованного решения.
Следующее — это то, что я называю естественной справедливостью. Это просто инфляция в сочетании с выплатой вашего кредита. Это произойдет независимо от того, что вы покупаете, но выбор времени на рынке может помочь. Когда вы покупаете на рынках, где вы, скорее всего, увидите инфляционное давление, у вас больше шансов заработать деньги на недвижимости. Поэтому, когда я вижу рост инфляции, я вкладываю больше времени и денег в недвижимость, чем в свой бизнес. Если я увижу, что инфляция замедляется, я буду менее склонен сходить с ума, покупая недвижимость, и буду более склонен вкладывать деньги в бизнес или другие начинания. Когда я говорю вкладывать деньги, я имею в виду вкладывать в них время и энергию.
Еще один способ увеличить капитал в сфере недвижимости — это купить то, что я называю покупкой капитала, и это просто выгодная сделка. Это покупка ниже рыночной стоимости. Итак, если вы ищете актив на миллион долларов и можете получить его за 825,000 175,000 долларов, вы только что купили акции на XNUMX XNUMX долларов. Так что фактическая сделка сама по себе играет роль в этом. И затем, четвертый способ создания равенства, о котором я говорю, — это принуждение к равенству. Это будет что-то вроде добавления стоимости. Вы идете туда и делаете косметический ремонт или увеличиваете площадь в квадратных футах. Вы собираетесь сделать что-то, чтобы имущество стоило больше.
Теперь я не ищу сделки, в которых есть один из этих элементов, хотя я могу купить сделку, в которой есть один из этих элементов, если их много, если я могу добавить тонну ценности, если это очень круто. рынок. Может быть, я покупаю на действительно горячем рынке, я покупаю недвижимость под ключ, потому что я верю, что рыночная оценка капитала компенсирует отсутствие добавленной стоимости, потому что добавить нечего, верно? А может наоборот. Я выйду на рынок, который, я не думаю, сильно вырастет, и я даже не заработаю на нем много, но я вижу, что могу добавить так много ценности к собственности, которая того стоит. А вообще я ищу всего четыре понемногу. Я не могу вспомнить, что пятый из моей головы. Возможно, мне придется подумать об этом.
Но именно так я хочу, чтобы вы думали. «Как я могу повысить ценность этих свойств, которые повысят мой капитал, если мне не нужен денежный поток прямо сейчас?» Это не означает, что денежный поток не имеет значения. Это говорит о том, что сосредоточьтесь на своем капитале, а затем преобразуйте его в денежный поток. Гораздо проще создать полмиллиона долларов собственного капитала, а затем инвестировать их в денежный поток, чем попытаться накопить 500,000 40 долларов и инвестировать их в денежный поток. Вам может понадобиться 500,000 лет, чтобы накопить 2009 2013 долларов. Это много денег. Вы можете построить это за три-пять лет, если будете использовать методы, которые я только что описал, когда дело доходит до создания собственного капитала, а затем улучшать его самостоятельно. Так что первое, что я бы сделал, это пошел бы на такие рынки, как Калифорния. И я купил его в прекрасное время. Это была просто глупая удача. У меня было много естественного капитала, потому что я начал покупать в XNUMX–XNUMX годах, а затем мы провели количественное смягчение, и рынок взлетел.
А потом я купил его на большом рынке. Калифорния выросла больше, чем другие рынки. Я тоже хорошо купил. Я купил их по рыночной цене, и поэтому я вошел с некоторым капиталом. Чего я не делал в Калифорнии, так это того, что не добивался справедливости. Я не покупал недвижимость, а потом ремонтировал ее, потому что плохо разбирался в недвижимости. Я не разбирался в строительстве, я не знал, как смотреть на недвижимость и видеть ее видение, как то, что я могу сделать прямо сейчас. Вот одну вещь, которую я бы изменил: если бы я рассматривал это там, где вы сейчас находитесь своими глазами, я бы смотрел на эти четыре вещи и видел, как каждая из них применима. Это то, что мы называем очками Грина. Когда вы смотрите на недвижимость моими глазами, вы ищете эти четыре вещи.
Мне не нравятся несколько домов на одном рынке, потому что это создает иллюзию безопасности, например: «Ну, я распределил их по трем домам». Просто часто вы покупаете три проблемы вместо одной хорошей сделки, верно? Вы не слышали ни об одном инвесторе, по крайней мере, за всю мою карьеру, который заработал много денег, покупая дешевую недвижимость и получая от нее много. Это не работает. Это как сходить на барахолку, да, можно купить много не Найка, а Байка. Вы можете купить много кроссовок Bikey, потому что они дешевы, но они очень быстро разваливаются, и у вас появляются мозоли, и вы жалеете, что никогда не покупали их, и тогда вы никогда не захотите их носить, и тогда вы пытаетесь избавиться от них. их, как только вы можете, и следующий лох приходит, и они покупают это.
Когда дело доходит до покупки недвижимости, вы слышите о трех правилах: место, место, место. Есть причина, по которой все соленые белоголовые говорят одно и то же. Они купили правильное место. Вы видите, что Уоррен Баффет дает тот же совет, когда речь идет об акциях. Он не хочет заключить сделку века. Он хочет купить лучшие компании, что было бы эквивалентно местоположению в сфере недвижимости, и он хочет купить больше, когда рынок падает, что было бы эквивалентом естественного повышения курса или инфляции и снижения выплат по кредитам в нашем мире. Он использует те же принципы, о которых я сейчас говорю, но применяет их на фондовом рынке.
Ну, на рынке недвижимости это так. Вы говорите о денежном потоке, конечно, вы этого хотите, конечно, вы должны этого хотеть. Мы все должны этого хотеть. Что я хочу вам посоветовать, так это то, что вам это не нужно до выхода на пенсию. Вам не нужен денежный поток, пока вы просто не сможете больше работать или не захотите больше работать. Так что, если вы можете отложить это, если вы можете позволить собственности создать собственный капитал для вас, и, скажем, вы покупаете недвижимость за миллион долларов за 825,000 1.2, она вырастет до 825,000 или, может быть, до двух объектов стоимостью миллион, за которые вы заплатите в общей сложности 1.2 1031. и они поднимаются до 2, а затем рынок останавливается, и вы продаете их в 1.67 году в новый верхний проект, вы покупаете недвижимость на 2.4 миллиона долларов и получаете их обоих за XNUMX, а затем они поднимаются до XNUMX, вы' на самом деле создавать эквити при каждом вращении этого снежного кома, который катится вниз по склону.
А затем, когда у вас есть этот капитал, инвестируйте его в денежный поток, а затем просмотрите свой сценарий и решите: «Хочу ли я продолжать инвестировать? Я хочу охладиться? Хочу ли я бросить свою работу? Каков мой следующий шаг?» У нас есть гораздо больше вариантов, если вы выберете путь, который я вам сейчас даю, которого большинство людей не видят. Я смотрю на это немного по-другому, поэтому вы, ребята, здесь, чтобы посмотреть эпизод «Видеть Грина».
И я только что напомнил себе, что снимаюсь в эпизоде «Вижу Грина», так что теперь у меня за спиной горит зеленый свет. Клянусь, такие люди, как я, делают самые глупые вещи из самых глупых, например, я могу дать блестящий ответ на какой-то вопрос, а люди такие: «С ума сойти», но я не могу вспомнить, чтобы включить светло-зеленый перед записью. Это очень распространено для меня. Я должен положить ключи и бумажник в телефон в одно и то же место, потому что, если я этого не сделаю, я выйду из дома без одного из них. Я ужасен для этого. Так что, если вы когда-нибудь совершите ошибку, если вы когда-нибудь сделаете что-то рассеянное, если вы когда-нибудь будете ругать себя за то, что, по вашему мнению, вы не должны, оставьте мне комментарий. Скажи мне, что ты делаешь, о чем никто не знает или заставляет тебя чувствовать себя настолько глупо, что ты можешь поделиться с нами? И давайте посмотрим, совершают ли другие люди те же ошибки.
Я знаю, что получу комментарий от кого-то, который скажет: «Как я должен знать, что это серия «Вижу Грина», если за головой Дэвида горит синий свет?» Мы получаем их очень часто, когда я забываю сделать это, хотя в заголовке будет написано «Вижу Грина», и я начну показуху, сказав «Вижу Грина». Всегда есть кто-то, кто говорит: «Я в замешательстве. Это Seeing Greene или Seeing Blue?» Что мне делать с этим светом?
Итак, наш следующий вопрос — видео от Джастина Пака из Нью-Йорка.
Джастин:
Привет, Дэвид! Большое спасибо за этот подкаст. Мне очень нравится тот факт, что вы все нашли время, чтобы ответить на наши вопросы и помочь нам, новичкам. Итак, вы все всегда говорите о том, что взлом дома — отличная стратегия для начала. Что ж, я сделал первый шаг и получил домашний лайфхак. Я мог очень дешево жить, сдавая свой дом по комнатам. Это одна семья в Далласе, которую я купил в 2019 году. Сейчас я сдал все комнаты и переехал из дома. Проблема в том, что недвижимость не приносит прибыли, теряя чуть более 200 долларов в месяц на расходах после того, как все учтено, но я до сих пор не перешел на то, чтобы не платить за коммунальные услуги, интернет и тому подобное. Итак, теперь у меня есть почти 100,000 XNUMX долларов в собственности после того, как разразилась пандемия, и я ищу способы либо сделать собственность более прибыльной, либо решить, стоит ли мне ее продать. Дайте мне знать, что вы думаете. Спасибо.
David:
Джастин. Хороший материал, чувак. Это отличный вопрос, и вы даете мне возможность просто разглагольствовать о недвижимости так, как мне редко удается. Так что я ценю, что вы поблагодарили меня за создание шоу, но я хочу поблагодарить вас и всех остальных слушателей за то, что вы задаете отличные вопросы, потому что без этого у нас не было бы этого шоу. И поверьте мне, многие люди находятся в том же положении, что и вы, и борются с такой же ситуацией, так что им будет приятно это услышать.
Хорошо, давайте немного разберем это. Когда я впервые начал инвестировать, у меня была такая мысль. Это было похоже на 2007 год, и я пытался понять, что я могу купить, и я разговаривал с агентами и говорил: «Да, я хочу недвижимость, которая будет приносить больше денег, чем стоит владеть ею». И они смеялись надо мной, типа: «Недвижимость так не работает. Вы не покупаете недвижимость, которая каждый месяц приносит больше денег, чем она стоит, по крайней мере, когда вы покупаете ее впервые». Это было в разгар рыночного взрыва, и, конечно, в то время ничего не собиралось приносить деньги. И я не нажал на курок. Я рад, потому что ожидая, я получил лучшую возможность.
Но в тот момент я кое-что понял. В некотором смысле они были правы. Недвижимость приносит только денежные потоки, если вы заключаете невероятную сделку или покупаете в невероятное время, или нет достаточной конкуренции за активы, у которых есть невероятная возможность, или вы ждете. Хорошо? Теперь я знаю, что это будет звучать как богохульство в отношении недвижимости для инвесторов, так что просто выслушайте меня. Если вы посмотрите на другие страны, Австралию, Европу, Южную Америку, то увидите, что их недвижимость не приносит денежных средств, когда вы ее покупаете.
Это безумие. Это своего рода американский феномен. Никто, покупая в Торонто, не получает денежный поток. Очень немногие люди, инвестирующие в большинство районов Канады, получают денежный поток. На самом деле, единственными областями, в которых всегда исторически фиксируются денежные потоки, являются области, где управление является бременем. На самом деле вам нужно превратить это в работу, чтобы управлять собственностью и управлять арендаторами. Это не пассивный доход. Мы к этому привыкли, потому что вышли из такого огромного краха в нашей экономике и недвижимости, что никто не хотел владеть этими активами и никто не хотел покупать. Таким образом, у нас стало намного больше арендаторов. И затем мы также соединили это с экономическим бумом после краха, когда все зарабатывали больше денег, а заработная плата росла. Стоимость этих активов росла. Инфляция зашкаливала. У нас было идеальное сочетание того, что вы могли покупать недвижимость по невероятно низким ценам, а затем экономика взлетела после этого. Вы получили лучшее из обоих миров. В результате денежный поток стал нормой.
И поэтому, как инвесторы, мы просто просматривали Zillow, рассматривая каждый дом и говоря: «У кого лучший денежный поток?» И это было потрясающе. Я прыгнул обеими ногами, верно? Я работал копом по сто часов в неделю, экономя столько денег, сколько мог, потому что я чувствовал себя как Супер Марио, когда он касается цветка, и он непобедим, и все, к чему я прикасаюсь, умирает, вот что я делал. Я такой: «Чувак, я мчусь в бешеном темпе и покупаю столько недвижимости, сколько смогу». Ставки были низкими, стоимость недвижимости была низкой, все текло наличными. Я мог покупать на лучших рынках, у меня был денежный поток, и я получал признание. Я сказал: «Все было здорово», и все резко остановилось, как только мы начали повышать ставки, и теперь мы все разочарованы. «Я не могу сделать это денежным потоком. Я делаю что-то не так. Я путаюсь. Я плохой в этом. Может быть, мне стоит заняться чем-нибудь другим». Нет, это на самом деле нормально.
Ничто в Австралии не принесет денежного потока. Ничто в Канаде не принесет денежного потока. Ничто в Европе не течет наличными. На самом деле, если вы поедете в другие части мира, вы не получите кредиты FHA. Вы не вкладываете 3.5% в актив. На самом деле никто не дает кредиты на 30 лет под фиксированную ставку 3% или 4%. Никто и нигде не дает кредиты под 30-летнюю фиксированную ставку. Вы бы этого не сделали. Вы бы не одолжили свои собственные деньги под 4% на 30 лет. Это происходит только потому, что наше правительство спонсирует эти кредиты. У нас есть целая система, созданная для удержания процентных ставок на низком уровне, и я не буду вдаваться в подробности прямо сейчас, но именно поэтому я основал The One Brokerage, потому что был очарован тем, как работает кредитование, и я хотел узнать больше. об этом и иметь возможность помогать людям покупать недвижимость у кредиторов, которым они могли бы доверять. Но я понял: «Боже мой, это безумие».
Если вы поедете в Египет, они попросят вас внести 50% предоплаты, а через два-три года будет выплата в виде шара, хорошо? Это почти как кредит на строительство. Многие люди в других странах платят за свои дома наличными, поэтому дома передаются из поколения в поколение. Вы не можете купить это. Хорошо? Так что это небольшой фон того, как трудно инвестировать в недвижимость в других местах.
Вот что я узнал в 2007 году. Даже если я платил смехотворно высокие цены за эту недвижимость и терял деньги каждый месяц, если вы посмотрите на то, что арендная плата со временем растет, ваша ипотека остается неизменной с течением времени, а основная сумма выплачивается по долг с течением времени, я изобразил его на графике и увидел, что примерно через семь лет наступает точка безубыточности, когда я каждый год теряю деньги, а через семь лет я начинаю зарабатывать деньги. А потом я сказал: «Хорошо, а сколько денег я потеряю за семь лет? И теперь, когда я зарабатываю деньги, как долго мне придется ждать, прежде чем мне вернут деньги, которые я потерял?» И примерно в девять лет я заметил: «Хорошо, теперь я безубыточен от денежного потока». Это до погашения кредита. Это до того, как вы получите какую-либо оценку. Это только из-за повышения арендной платы.
И я понял: «Ну, если я буду владеть этим активом 30, 40, 50 лет, и мне придется ждать девять лет, прежде чем я окуплюсь, это не конец света, особенно если арендатор выплачивает ипотеку за меня. Поэтому, когда я посмотрел на это с точки зрения 30-летней перспективы и просмотрел цифры, я увидел: «Нет ничего, что даже близко подходило бы к этому. Мне просто нужно прожить девять лет, теряя деньги, и тогда я стану золотым». А теперь, пожалуйста, перестань кричать. Не кричи на свой телефон. Не кричи на свой компьютер. Я знаю, о чем вы думаете, например: «Никогда так не делай». Я не говорю вам, ребята, идти и делать это. Я говорю, что это имеет смысл, если вы придерживаетесь долгосрочного подхода. Когда мы применяем краткосрочный подход, когда говорим: «Я хочу бросить работу прямо сейчас, мне нужно найти дуплекс, чтобы я мог это сделать. Мне нужны деньги прямо сейчас. Я хочу купить Теслу прямо сейчас. Мне нужно немедленное удовлетворение», недвижимость становится очень неприятной.
У меня почти нет сделок, которые сразу же принесли мне кучу денег, но у меня нет сделок, которые не приносят мне денег после того, как я ими владею какое-то время. И я узнал, что отсроченное удовлетворение — это действительно секрет создания богатства, а также инвестирования в недвижимость. Сделки, которые я купил, у меня сейчас одна в голове, ясно? Это хижина площадью 8,000 квадратных футов, которую я купил в Смоки-Маунтинс. Он принадлежал руководителю Coca-Cola или Pepsi, я их путаю, но он отвечал за разработку дополнительных блюд в ресторанах быстрого питания. Поэтому он заставил их продавать больше газированных напитков, потому что газированные напитки поставлялись с каждым приемом пищи, когда они ели еду с дополнительной ценностью.
Он построил это удивительно огромное потрясающее место, понятно? Я купил его, и он приносит мне деньги. У него все хорошо, потому что в нем могут разместиться от 30 до 40 человек. Это очень уникально. Я склонен покупать недвижимость, которая не просто выбивается из шаблона, и вот почему. Но если вы посмотрите, сколько я могу брать за ночь в этом отеле, некоторые из моих других кают могут стоить 200-300 долларов за ночь. Это как дешевые вещи, ясно? Так что, если я получу 10-процентную прибавку за год, что было бы очень хорошо, я буду зарабатывать от 20 до 30 баксов за ночь. Но в этих дорогих местах, где я могу брать 1,500 долларов за ночь, 10-процентная надбавка составляет 150 долларов за ночь.
Теперь умножьте 20 долларов за ночь на сколько угодно, 200 дней в году или 150 раз по 200 дней в году, и в следующем году я гипотетически получу 10-процентное увеличение на 1,500, которое теперь стало на 150, так что Я получаю увеличение на 10% по сравнению с 1,650. Хорошо, теперь моя арендная плата растет на 165 долларов за ночь. Он начинает экспоненциально расти, потому что я купил более дорогую недвижимость на рынках, которые не сразу принесли прибыль… Это не сразу принесло мне тонну денежного потока, но он будет расти, чтобы приносить гораздо больший денежный поток.
Этот принцип я и хотел подчеркнуть. А теперь я хочу вернуться к вашему конкретному сценарию, дружище. Вы теряете деньги прямо сейчас, но вы заработали сто тысяч долларов собственного капитала, так что вы не потеряли деньги, хорошо? Вы должны пройти через много месяцев, теряя по 200 долларов в месяц, прежде чем вы действительно окупитесь даже при 100,000 200 долларов собственного капитала, который у вас есть. Так что вопрос не в том, «Нужно ли мне продать эту вещь немедленно и не потерять 200 в месяц?» если только ваши финансы не в состоянии выдержать этот удар. Если вы живете от зарплаты до зарплаты, XNUMX долларов в месяц — это разрушительно.
Если вы не можете найти один день сверхурочной работы или подработку… Я имею в виду, я знаю официантов, которые зарабатывают 200 баксов за ночь, работают посменно в ресторане, хорошо? И если бы вы сказали мне: «Дэвид, ты должен работать раз в неделю». Нет, раз в месяц в ресторане, чтобы не потерять деньги на этой сделке с недвижимостью. Вы будете терять 200 баксов в месяц на сделке, но будете зарабатывать 200 баксов в месяц в ресторане. Готовы ли вы работать раз в месяц в течение следующих 30 лет, чтобы недвижимость полностью окупилась и оценила ее по достоинству? На самом деле, это даже не должно быть в течение 30 лет, потому что в какой-то момент арендная плата наверстает упущенное. Это не проблема, да, сделайте это. Хорошо?
Причиной вашего плохого самочувствия может быть эго. Вы смотрите на других инвесторов, которые делают деньги. Вы смотрите на свой баланс каждый месяц и говорите: «Ну, я теряю деньги. Я делаю это неправильно». Возможно, нет. Может быть, именно так недвижимость всегда работала с течением времени. Это сработали люди, готовые проиграть в краткосрочной перспективе, чтобы заработать деньги в долгосрочной перспективе.
Теперь, я надеюсь, так не останется, но я готовлюсь к реальности, когда золотой век, когда вы просто качаетесь за яблоками, вы просто засовываете туда свой рот и выходите, и вы надеетесь, что ваше яблоко больше, чем другие яблоки, но у тебя всегда есть яблоко, это может закончиться. Я не знаю. Я не знаю, но я знаю, что мы держали процентные ставки очень низкими в течение очень долгого времени. И если вы вообще хотели дом, вам приходилось переплачивать. Вы не могли получить инспекции. Вы попали в войну торгов, вам было очень неудобно, вы не знали, чем закончите, и это было рискованно. И я знаю, что это тоже не было здорово, даже если вы сразу получили денежный поток.
Теперь, когда мы позволили процентным ставкам подняться до более традиционно нормального уровня, мы все сходим с ума, говоря: «Недвижимость работает не так». Возможно, мы должны признать, что это новая норма. И место, место, место становится важным. Почему? Потому что там арендная плата растет. Когда вы покупаете в лучшем месте или покупаете лучшую недвижимость, арендная плата везде растет, и вы быстрее выберетесь из этой дыры. Вы быстрее выберетесь из ямы потери денег.
Я никому здесь не говорю, иди покупай недвижимость, которая приносит убытки, хорошо? Если вы можете избежать этого, избегайте этого. Я говорю, Джастин, что ты, возможно, не в худшем положении. Это может быть ваше эго или вы сравниваете себя с сделками других людей, что заставляет вас чувствовать себя плохо из-за этого. Хорошо? Это Даллас, штат Техас. Это один из самых горячих рынков в стране. Если бы мне пришлось выбирать рынок, на котором я буду вкладывать свои деньги в течение следующих 15-20 лет, Даллас, штат Техас, был бы в моей тройке лидеров. Это потрясающий рынок. Вы будете продолжать сокрушать его как в росте арендной платы, так и в увеличении стоимости акций в Далласе. Это отличное место, чтобы припарковать свои деньги. Он будет расти быстрее, чем если бы вы нашли место, в котором наличные деньги приносили положительно 200 баксов, но с этого момента просто не росли. Я не думаю, что это плохая инвестиция.
Итак, это три кровати, три с половиной ванны, хорошо? Что, если бы у вас было только пять кроватей, три с половиной ванны? Не могли бы вы продать эту недвижимость, переместить эти деньги в другую недвижимость в Далласе, штат Техас, с пятью спальнями? Это может сразу решить вашу проблему с денежным потоком, и вы получите больше признательности, хорошо? Вы все сделали правильно. Вы только что купили дом немного слишком маленький. Если бы у вас было еще две спальни, может быть, даже еще одна спальня, у вас не было бы отрицательного денежного потока. Так что это простая проблема для вас, чтобы решить. Продайте его, переведите свой капитал в другую сделку, в которой будет больше спален. Бум, ваш денежный поток положительный. Держите его на этом рынке в течение длительного времени, верно? Вы хотите посадить дерево в Далласе, просто вырвите его с корнем, посадите другое дерево тоже в Далласе.
Но даже если вы не можете, по какой-то причине, если вы этого не делаете, это не значит, что вы заключили плохую сделку. Вы заработаете много денег на этой сделке. Отбросьте ожидания, что недвижимость должна быть волшебной таблеткой, которая решит все ваши проблемы за один день. Ты отлично справляешься, чувак. И ты многому научился на этой сделке, хорошо? Вы должны удвоить инвестиции в недвижимость. Вы тот человек, который должен инвестировать больше, покупать больше недвижимости, делать лучше для всех. Просто сделайте небольшую настройку. Когда вы бегаете по комнате, вам нужно больше комнат. Это так просто, верно? Если вы собираетесь продавать автомобили, продавайте более дорогие автомобили.
Иногда есть крошечная мелочь, которую мы можем настроить, которая имеет огромное значение в доходах, которые мы получаем. Что касается вас, в ту минуту, когда я вижу, что вы купили три спальни, три с половиной ванные комнаты, я просто думаю, что хотел бы, чтобы команда Дэвида Грина представляла его, потому что мы бы не позволили вам купить дом с тремя спальнями. Мы бы искали дом с пятью спальнями, в котором также можно было бы выстроить еще одну спальню из логова и сделать из нее шесть спален, и тогда вы бы заработали кучу денег.
Но я скажу вам, денежный поток от этой собственности меркнет по сравнению с деньгами, которые вы зарабатываете, выплачивая свой кредит и позволяя стоимости расти с течением времени. Большое спасибо за ваш вопрос. Это было очень, очень хорошо. Держись, Даллас. Арендная плата будет продолжать расти, в то время как остальные страны не поспевают за этим, потому что это отличное место для инвестиций, куда переезжает много людей. Пришлите мне еще один вопрос, если вы хотите глубже понять, что вы можете сделать, чтобы продать эту собственность, о чем вам нужно поговорить с агентом, где вы должны разместить ее и куда вы могли бы вложить деньги в новую собственность.
Хорошо, всем спасибо, что прислали эти вопросы. Я люблю это. На самом деле, я говорил о некоторых из них намного дольше, чем обычно, потому что я так загорелся этими вопросами. И я знаю, что многие из вас любят недвижимость так же, как и я, и вы чертовски разочарованы. Очень сложно найти место, куда можно положить деньги на долгое время. Вы преуспели, просто преодолев страх инвестирования, и мы сказали: «Просто сделай это. Просто сделай это. Просто сделай это», и все сделали хорошо. Это не столько просто преодоление страха. Теперь вы должны преодолеть страх, и вы должны быть готовы принять пару кусков, и вы должны очень усердно искать сделку. Сейчас труднее инвестировать, чем когда-либо, что я видел. В то же время потенциал, вероятно, больше, чем когда-либо. Хорошо?
Недавно я купил много недвижимости, и я знаю, что, когда ставки снова снизятся, эти сделки, которые были похожи на ах, сразу же будут выглядеть потрясающе. И с течением времени с инфляцией я хочу, чтобы портфель на сумму 50 миллионов долларов рос, а не портфель на 15 миллионов долларов увеличивался со временем. Все в порядке. В этом сегменте шоу мы собираемся поделиться некоторыми комментариями на YouTube, и я хочу поделиться вашими комментариями. Так что, если вы будете так любезны, перейдите в раздел комментариев на странице BiggerPockets YouTube и скажите мне, что вы думаете о шоу. Это смешно? Вам это нравится? Тебя раздражает, что я все время забываю включить светло-зеленый, или юмор на самом деле портит шоу? Дайте мне знать.
Наш первый комментарий исходит от Сьюзен Оуэн. «Дэвид Грин, спасибо за этот эпизод, который стал моим любимым за два года прослушивания». Это происходит из эпизода 723, который мы сделали. «Я очень ценю совет, который вы дали ветерану в этом эпизоде». Что ж, спасибо, Сьюзен, и спасибо всем ветеранам, которые служили нашей стране и вашим соотечественникам-американцам тем, что вы сделали. Уважение к вам.
Следующая идет от Лекси Йорк. «Мне нравится, как реально он это делает!» С восклицательным знаком. Это вполне реально. «Слишком много влиятельных лиц в социальных сетях проповедуют фальшивые новости и вводят людей в заблуждение». Спасибо, Лекси. Это не то, что ты когда-либо получишь от меня. Когда рынок взорвался и инфляция прекратилась, я говорил людям: «Вы должны покупать. Тебе нужно куда-то положить деньги». И теперь, когда это замедлилось, я говорю людям: «Не торопитесь и выберите сделку, но подождите. Дайте себе длинную взлетно-посадочную полосу этой недвижимости, которую вы покупаете. Не ожидайте, что он сработает немедленно». Эй, если бы нам потребовалось девять месяцев, чтобы вырастить ребенка в утробе матери, и мы могли бы столько же ждать радости рождения ребенка, вы могли бы подождать пару лет, прежде чем ваша недвижимость начнет приносить действительно большие деньги.
Все в порядке. И от OmarKansas1: «Да! Так рад, что вы слушали подкаст Нейта Баргатзе. Ты мне и раньше нравился, но ты только что поднялся на много уровней в моей книге, увидев его в Вегасе в субботу. Спасибо за это, Омар Канзас. Я люблю Нейта Баргатце. Он веселый комик. Посмотрите его шоу на Netflix. Именно здесь у нас появилась идея читать комментарии, потому что я слушал его подкаст, и слушатели говорили самые забавные вещи, а он пытался прочитать это в шоу. Это было очень весело. Вот почему мы делаем это здесь. Так что спасибо за это.
Кроме того, если вы увидите Нейта на шоу, скажите ему, чтобы он пришел к нам. Мы хотим включить Нейта в подкаст BiggerPockets и узнать его историю. Если он инвестирует в недвижимость, во что он инвестирует, или если он просто шутит, зарабатывая на жизнь, и понятия не имеет, что делать с деньгами, расскажите ему о BiggerPockets и посмотрите, придет ли он на наше шоу. Мы бы хотели его иметь.
Хорошо, если вы не знали, прежде чем мы двинемся дальше, есть новое шоу на YouTube, в котором я буду участвовать, хорошо? Это на YouTube-канале BiggerPockets. Мы будем говорить о людях, которые хотят сделать карьеру в сфере недвижимости, а не просто стать инвестором на полную ставку. У вас есть вопрос о том, как расти на вашей нынешней работе? Вы хотите работать в сфере недвижимости или хотите максимизировать свой заработок? Мы создаем совершенно новое шоу на YouTube, посвященное использованию вашего W2, чтобы начать инвестировать и приумножать свое богатство. Зайдите на сайт bigpockets.com/david и выберите вопрос о работе в форме, хорошо? Так что, если вы хотите принять участие в этом шоу, заходите на сайт bigpockets.com/david. Вы отправляете свой вопрос, мы пытаемся вам помочь. Если вы хотите принять участие в этом шоу, вы заходите на то же место, bigpockets.com/david, и просто щелкаете поле с надписью «Вопрос о работе», и мы можем получить ответ на ваш вопрос в другом подкасте.
Так что это для людей, которые любят недвижимость, но они не готовы просто вскочить обеими ногами, бросить свою работу и попытаться стать оптовым продавцом. Хорошо? Иногда хорошо зарабатывать больше денег на W2. Иногда начать бизнес — это хорошо. И я полагаю, если подумать, стать оптовиком — это форма начала бизнеса. Это не способ стать постоянным инвестором в недвижимость и жить за счет дохода от аренды. Это то, что я сделал. Так что, если вы любите недвижимость, любите работать, любите зарабатывать деньги и любите совершенство, зайдите на BiggerPockets.com/david и оставьте там свой вопрос.
Все в порядке. Наш следующий видеоклип снят Брайаном Люси из Колорадо.
Брайан:
Мой вопрос в том, что у меня есть пара сделок, которые находятся в нашем контракте прямо сейчас, и я хотел бы профинансировать одну из них конкретно, но я пытался найти частных кредиторов, которых я могу использовать, которые будут финансировать недвижимость. Я пытаюсь выяснить, как я буду проверять людей, которых нахожу на Facebook. Я состою в довольно большом количестве групп на Facebook, и я хочу убедиться, что эти люди законны и не выманят у меня мои деньги, потому что однажды у меня уже была такая ситуация, и это было много денег. . Поэтому мне интересно, как вы собираетесь проверять частных кредиторов, чтобы выяснить, являются ли они законными кредиторами. У меня был один парень, который сказал мне отправить ему деньги перед закрытием, чтобы сделать некоторые административные вещи. Я ценю любую помощь, которую вы могли бы помочь мне с этим. Большое спасибо, Дэвид. Люблю шоу. Спасибо.
David:
Хорошо, Брайан, спасибо за этот вопрос. Во-первых, очень жаль слышать, что вас кто-то отсканировал. Происходит много мошенничества. Есть люди с фальшивыми аккаунтами в Instagram, которые говорят, что они — это не я. Я на самом деле нервничаю из-за этого, потому что думаю, что люди будут присылать ссылки, которые выглядят так, как будто они исходят от меня, чтобы заставить людей подписаться на то, что я делаю, и это буду не я. Так что вы должны быть очень, очень осторожными, проверяя места, прежде чем отправлять деньги.
Один из способов, который я рекомендовал людям обратить на это внимание, — это попросить у меня голосовую заметку, если вы думаете, что это я вас о чем-то прошу, например: «Эй, можешь прислать мне видео? Можешь отправить мне голосовую заметку?» Ты же знаешь, как звучит мой голос, его было бы сложнее воспроизвести. Теперь, что касается того, как это произошло с частным кредитором, это должно быть сделано через титульную компанию. Хорошо, деньги должны идти в титульную компанию, и они не должны выпускать их до тех пор, пока они не будут депонированы. Вот как я хотел бы избежать этого, если вы просто отправляете деньги туда и обратно между людьми, которых вы не знаете, там нет иммунной системы. У тебя нет защиты. Поэтому я стараюсь этого избегать.
Но, честно говоря, у меня никогда не было проблем с тем, чтобы кто-то меня обворовывал, потому что я занимал деньги только у людей, которых я знал или которые знали меня. Я ни о чем их не прошу. Здесь нет «отправьте мне эти деньги за административный сбор, прежде чем я отдам вам кучу своих денег». Этого просто не должно быть, хорошо? Если у этого частного кредитора будут расходы на закрытие, они должны быть сделаны через титульную компанию, и они должны финансировать свою часть денег, которые они ссужают вам, на счет условного депонирования, а затем вы можете покрыть свой административный сбор или что-то еще они взимают с вас деньги на этот счет условного депонирования, и титульная компания может передать им ваши средства только после того, как они получат свои средства для вас.
Вы хотите иметь нейтральную третью сторону, которая защитит вас, если вы не знаете этого человека. Мне очень жаль, что так произошло, но спасибо, что поделились этим с нашей аудиторией, чтобы больше людей не были обмануты, потому что я вижу в будущем, как легко создавать профили в социальных сетях. Так легко притворяться кем-то другим. Это мошенничество с использованием электронных средств будет становиться все более и более распространенным.
Все в порядке. Наш последний вопрос исходит от Хизер Ча из района залива. Хизер говорит: «Наконец-то я нахожусь на том этапе, когда я намерена инвестировать, но мне нужно смотреть за пределы штата. В настоящее время я смотрю на Даллас, Индианаполис, Атланту и Джексонвилл. Я специально ищу долгосрочную аренду, и у меня около 800 кредитных баллов с накопленными деньгами и без долгов. Как начинающий инвестор в недвижимость, порекомендуете ли вы найти что-то, что не нуждается в ремонте? Я снимаю всю свою жизнь, поэтому у меня действительно нет опыта работы с подрядчиками, так как я действительно ищу где-нибудь за пределами штата. У меня есть дополнительный уровень стресса из-за того, что я не нахожусь близко к рынку, который я изучаю. Спасибо за ваше время».
Ладно, во-первых, Хизер, если ты в районе залива, свяжись со мной. Никогда не знаешь, когда тебе понадобится помощь с недвижимостью в Калифорнии, и я помогу тебе, когда это произойдет. Но если дело доходит до долгосрочного инвестирования, ознакомьтесь с книгой, которую я написал на эту тему. И да, откровенно говоря, если у вас нет опыта инвестирования в недвижимость, строительства или работы с подрядчиками, не беритесь за проект за пределами штата. Это один из самых быстрых способов, которыми люди могут совершать большие ошибки и терять большие деньги. На самом деле, люди, которые заключают сделки за пределами штата, когда ремонтируют в первый раз, если они не теряют деньги, им просто повезло. Это происходит все время. Все в порядке?
Поэтому я не хочу, чтобы вы покупали проект, который нуждается в ремонте, кроме мелких вещей, с которыми может справиться мастер на все руки, а у вашего агента есть рекомендации, и они могут наблюдать за проектом вместо вас, если вас там нет. Вместо этого я бы сосредоточился на попытке купить жилье для отпуска и доверить управление им компании, у которой действительно есть опыт в этом. Я могу связать вас с управляющей компанией, которой я пользуюсь, если вы находитесь в районе Джексонвилля. Они занимаются краткосрочной арендой. Я пытаюсь вспомнить название города, в котором многие люди чувствуют себя очень хорошо. Это не приходит мне на ум прямо сейчас, но если вы обратитесь ко мне, особенно с учетом того, что вы уроженец района залива, я сделаю все возможное, чтобы связать вас с людьми. Я буду рад поддержать вас и найти способы, которыми вы можете поддержать меня.
Ладно, все. Это наше шоу. Хочу узнать в комментариях, долго ли я общалась? Тебе нравится, когда я говорю дольше? Вы согласны с шоу, которые длятся немного дольше? Вы хотите, чтобы это было супер, супер плотно, потому что у вас график? Дайте мне знать, когда появится временная шкала, хотите ли вы более длинные или короткие шоу, а также что вы думаете о некоторых разглагольствованиях, которые я произносил. Это принесло вам пользу? Вы узнали о принципах недвижимости? Или вы просто хотите добраться до мелочей? Мы читаем эти комментарии и корректируем наш подход в зависимости от того, что вы говорите. Еще раз спасибо за ваше время прослушивания. Я знаю, что внимание стоит дорого, и вы, ребята, могли бы учиться у кого угодно, поэтому я очень ценю, что вы здесь учитесь у меня и у нас в BiggerPockets.
Если вы хотите подписаться на меня и узнать больше о том, что я делаю, вы можете зайти на davidgreene24.com или подписаться на меня в социальных сетях @DavidGreene24 в Twitter, Instagram, YouTube, где бы вы ни были, вы можете найди меня везде. Я собираюсь устроить ретрит в Скоттсдейле в доме, который мы с Робом купили. Так что, если вы занимаетесь постановкой целей, загляните на davidgreene24.com/retreats. А еще, ребята, если вы пропускаете рекламу BiggerPockets, перестаньте это делать. Послушайте их, потому что я размещаю рекламу в подкасте BiggerPockets, и я хочу, чтобы вы узнали о некоторых продуктах, которые вы можете получить от меня, где я могу вам помочь. Так что, если вы похожи на меня и иногда пропускаете рекламу, не делайте этого, потому что там есть пасхальные яйца. Вы можете услышать мой знойный, глубокий, ровный голос, рассказывающий вам о некоторых моих делах, о том, как мы можем встретиться лично и как я могу помочь вам в достижении ваших целей. Еще раз спасибо. Если у вас есть минутка, послушайте еще одно видео BiggerPockets. А если нет, увидимся на следующем.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- «Золотой век» денежного потока и почему это может наконец закончиться в 2023 году
- Как измениться, если вы не можете найти «сделку» на современном рынке жилья
- Денежный поток против оценки рынков, и что делает долгосрочную ставку более выгодной
- Что делать, когда ваш сдавать недвижимость невыгодно и как узнать, стоит ли продавать
- Проверка: частные кредиторы и почему вы НИКОГДА не должны отправлять деньги одному
- Ремонт за пределами штата и реабилитационные центры, и почему инвесторы-новички должны держаться от них подальше
- Запоздалое признание и почему это верный путь к богатству
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Книга, упомянутая в сериале:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :является
- $ 1 миллионов
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 20 лет
- 2019
- 2023
- 50 лет
- 67
- 7
- 8
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- Принять
- доступ
- выполнять
- Учетная запись
- Учетные записи
- достигнутый
- приобретать
- на самом деле
- добавленный
- дополнение
- Регулировка
- администрация
- административный
- объявления
- выгодный
- совет
- После
- Агент
- агенты
- Все
- уже
- Несмотря на то, что
- всегда
- любитель
- удивительный
- Америка
- американские
- Американцы
- количество
- анализ
- и
- Другой
- ответ
- кто угодно
- откуда угодно
- кроме
- привлекательный
- Apple
- Применить
- Применение
- оценка
- ценить
- ценящий
- признательность
- подхода
- примерно
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- AS
- активы
- Активы
- предположение
- At
- Атланта
- внимание
- аудитория
- Австралия
- автор
- Baby
- назад
- фон
- Плохой
- Баланс
- Баланс
- Использование темпера с изогнутым основанием
- основанный
- в основном
- НИМ
- Бэтмен
- залив
- BE
- , так как:
- становиться
- становится
- становление
- до
- за
- не являетесь
- верить
- польза
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- между
- большой
- больший
- Немного
- взрывать
- Синии
- книга
- бум
- граница
- заимствованы
- купил
- Коробка
- BP
- марка
- Новостройка
- Ломать
- Разрыв
- Брайан
- блестящий
- приносить
- Сломанный
- брокерский
- принес
- буфет
- строить
- Строительство
- построенный
- Группа
- бремя
- бизнес
- бизнес
- купить
- покупателей
- покупка
- by
- Калифорния
- призывают
- CAN
- Может получить
- канадские
- не могу
- столица
- автомобиль
- Карьера
- тщательный
- легковые автомобили
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Привлекайте
- Век
- сложные
- изменение
- Канал
- заряд
- зарядка
- дешево
- более дешевый
- проверка
- Выберите
- Выбирая
- Город
- ясность
- Очистить
- нажмите на
- Закрыть
- закрытие
- Coca-Cola
- Колледж
- Колорадо
- COM
- объединять
- сочетании
- как
- удобный
- приход
- комментарий
- Комментарии
- привержен
- Общий
- Компании
- Компания
- сравнив
- сравнение
- конкурс
- конкурентоспособный
- полностью
- компьютер
- в заключении исследования, финансируемого Центрами по контролю и профилактике заболеваний (CDC) и написанного бывшим начальником полиции Вермонта
- спутанный
- Свяжитесь
- последовательный
- постоянно
- строительство
- контекст
- продолжать
- контракт
- подрядчики
- взносы
- участник
- конвертировать
- переделанный
- печенье
- Холодные
- Цена
- Расходы
- может
- страны
- страна
- Пара
- курс
- курсы
- чехол для варгана
- Crash
- создали
- Создающий
- творческий
- кредит
- криптографирования
- Текущий
- В настоящее время
- Dallas
- данным
- Давид
- день
- Дней
- мертвый
- сделка
- Акции
- Долг
- десятилетие
- решать
- решение
- глубоко
- более глубокий
- задерживать
- Задерживается
- Это
- в зависимости
- развернуть
- описано
- разрушительный
- развивать
- развивающийся
- DID
- Диего
- разница
- различный
- трудный
- Опустите
- непосредственно
- обескураженный
- Дисплей
- расстояние
- проблемных
- не
- дело
- Доллар
- долларов
- Dont
- Двери
- удвоившись
- вниз
- вождение
- Падение
- каждый
- Заработок
- легче
- ослабление
- Экономические
- экономику
- воспитывать
- Обучение
- усилие
- яйца
- Египет
- или
- элементы
- усилия
- окончания поездки
- энергетика
- Английский
- пользоваться
- достаточно
- собственный капитал
- Эквивалент
- условное депонирование
- особенно
- имущество
- Эфир (ETH)
- Европе
- Даже
- НИКОГДА
- Каждая
- все члены
- многое
- Превосходство
- выполнять
- исполнительный
- ожидать
- ожидание
- расходы
- дорогим
- опыт
- экспоненциально
- дополнительно
- Глаза
- что его цель
- факторы
- не настоящие
- поддельные новости
- Осень
- семья
- фантастический
- БЫСТРО
- быстрее
- быстрый
- Избранное
- страх
- СПЕЦЦЕНА
- Комисии
- Футов
- человек
- несколько
- бороться
- фигура
- заполненный
- фильтр
- в заключение
- финансы
- Финансы
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- окончание
- First
- Впервые
- фиксированный
- фиксированной
- поток
- цветок
- текущий
- Потоки
- Фокус
- фокусировка
- следовать
- питание
- Фут
- футбол
- Что касается
- Форс-мажор
- форма
- форумы
- вперед
- найденный
- Четвертый
- КАДР
- мошенничество
- частое
- друг
- от
- разочарования
- разочаровывающий
- фонд
- финансирование
- средства
- веселая
- будущее
- игра
- гараж
- Garden
- Общие
- поколение
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Отдаете
- Go
- цель
- Цели
- Бог
- идет
- будет
- Golden
- хорошо
- Правительство
- график
- большой
- Зелёная
- Группы
- Расти
- Рост
- Растет
- Рост
- Парень
- мотыга
- взлом
- Половина
- рука
- обрабатывать
- Вешать
- происходить
- произошло
- Случай
- происходит
- счастливый
- Жесткий
- Есть
- имеющий
- здоровый
- слышать
- услышанный
- слух
- высота
- помощь
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- Выделите
- веселый
- исторически
- ударять
- держать
- Отверстие
- Главная
- Дома
- надежды
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- горячие
- ЧАСЫ
- Вилла / Бунгало
- дома
- жилье
- Как
- How To
- Однако
- HTTP
- HTTPS
- огромный
- Юмор
- Сотни
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- немедленная
- немедленно
- Иммунная система
- важную
- впечатляющий
- улучшать
- улучшение
- in
- В других
- наклонены
- включены
- доход
- Увеличение
- повышение
- невероятный
- невероятно
- Индиана
- инфляция
- инфляционный
- Инфляционное давление
- авторитетов
- вместо
- инструкции
- страхование
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- Интернет
- инвентаризация
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- Инвестирует
- вопрос
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- работа
- Джобс
- путешествие
- JPG
- Прыгать
- скачки
- Джастин
- Сохранить
- ключи
- Дитя
- Вид
- Знать
- знание
- знания
- Отсутствие
- язык
- большой
- больше
- Фамилия
- Поздно
- слой
- вести
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- Оставлять
- уход
- Законный
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- кредитор
- кредиторы
- кредитование
- позволяя
- уровень
- уровни
- Льюис
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- легкий
- такое как
- Вероятно
- связи
- Список
- Включенный в список
- Listening
- листинг
- Объявления
- мало
- жить
- жизнью
- варианты
- Кредиты
- расположение
- Длинное
- много времени
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- серия
- любят
- Низкий
- Низкие цены
- удачи
- прибыльный
- сделанный
- магия
- Главная
- сделать
- заработать деньги
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управлять
- управляемого
- управление
- многих
- Марио
- рынок
- рыночная стоимость
- Области применения:
- мастерство
- Вопрос
- Максимизировать
- питание
- означает
- Медиа
- Встречайте
- упомянутый
- метод
- методы
- может быть
- миллиона
- Миллион долларов
- миллион долларов
- миллионная стоимость
- против
- минут
- минут
- отсутствующий
- Наша миссия
- ошибки
- смешанный
- момент
- деньги
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- самых
- мотивированные
- рот
- двигаться
- перемещение
- с разными
- имя
- Наций
- родной
- натуральный
- Возле
- обязательно
- Необходимость
- потребности
- отрицательный
- Netflix
- Нейтральные
- Новые
- New York
- Новости
- следующий
- NFTs
- ночь
- NIKE
- "обычные"
- нормально
- номер
- номера
- шансы
- of
- часто
- Хорошо
- Старый
- on
- ONE
- онлайн
- Мнения
- Возможность
- против
- противоположность
- Опция
- Опции
- оракул
- заказ
- Другое
- собственный
- принадлежащих
- владелец
- владеет
- Темп
- Упаковывать
- страница
- выплачен
- в паре
- пандемия
- параметры
- Парк
- часть
- партнер
- части
- вечеринка
- Прошло
- страстный
- пассивный
- пассивного дохода
- мимо
- путь
- шаблон
- паттеранами
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- карандаши
- Люди
- народный
- ИДЕАЛЬНОЕ
- выполнять
- период
- человек
- перспектива
- Телефон
- выбирать
- Картинки
- Стержень
- Часть
- Мест
- план
- Насаждение
- Платформа
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- пожалуйста
- Соединители
- плюс
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- поп
- Популярное
- «портфель»
- должность
- положительный
- возможное
- потенциал
- мощный
- подготовка
- довольно
- превалирующий
- цена
- Цены
- первичный
- принцип
- Принципы
- Предварительный
- частная
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- Продукция
- Профили
- выгодную
- Проект
- проектов
- свойства
- собственность
- для защиты
- защищенный
- защиту
- что такое варган?
- покупки
- купленный
- чисто
- преследовать
- положил
- Оферты
- Полагая
- Вопросы и ответы
- количественный
- Количественное смягчение
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- повышение
- уклон
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- достигать
- Читать
- готовый
- реальные
- недвижимость
- рынок недвижимости
- Реальность
- реализовать
- реализованный
- агент по продаже недвижимости
- причина
- недавно
- признавать
- рекомендовать
- Управление по борьбе с наркотиками (DEA)
- запись
- рефералов
- реабилитация
- освободить
- помнить
- Аренда
- аренда
- представлять
- представленный
- уважение
- ответ
- ответственный
- ОТДЫХ
- ресторан
- ресторан
- результат
- уход на пенсию
- Отступать
- возвращают
- Возвращает
- избавиться
- разорвал
- рискованный
- Дорога
- Роли
- Комната
- Комнаты
- год
- условиями,
- Run
- Бег
- взлетно-посадочная полоса
- Сохранность
- Сказал
- то же
- Сан -
- Сан Диего
- Сохранить
- экономия
- говорит
- Мошенничество
- сценарий
- график
- Школа
- Гол
- кричащий
- Поиск
- SEC / КОМИССИЯ ПО ЦЕННЫМ БУМАГАМ И БИРЖАМ
- секунды
- Secret
- Раздел
- видя
- сегмент
- продаем
- Продавцы
- продажа
- отправка
- смысл
- набор
- установка
- семь
- несколько
- Поделиться
- разделение
- сдвиг
- Короткое
- краткосрочный
- должен
- показывать
- Шоу
- подпись
- просто
- с
- одинарной
- ситуация
- ШЕСТЬ
- спать
- Замедление
- небольшой
- меньше
- So
- париться
- Соцсети
- социальные сети
- влиятельные люди в социальных сетях
- проданный
- твердый
- РЕШАТЬ
- Решает
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- где-то
- Скоро
- Звук
- Южная
- Южная Америка
- конкретный
- конкретно
- спекуляция
- Спонсоры
- распространение
- спринт
- площадь
- Этап
- стандарт
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- Запуск бизнеса
- начинается
- Область
- оставаться
- Шаг
- По-прежнему
- акции
- фондовый рынок
- Акции
- Stop
- История
- стратегий
- Стратегия
- стресс
- Схватки
- Борющийся
- Студенты
- отправить
- такие
- супер
- поддержка
- предполагаемый
- Сьюзен
- Коммутатор
- система
- взять
- принимает
- Говорить
- говорить
- Налоги
- команда
- говорит
- 10
- Tesla
- Техас
- который
- Ассоциация
- Будущее
- Государство
- мир
- их
- Их
- Там.
- Эти
- задача
- вещи
- мышление
- В третьих
- мысль
- тысячи
- три
- Через
- Волна
- время
- Сроки
- раз
- синхронизация
- Название
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- тонна
- слишком
- инструменты
- топ
- тема
- Торонто
- Всего
- трогать
- тронутый
- трассировка
- Традиционно
- Запись
- лечить
- вызвать
- правда
- Доверие
- ОЧЕРЕДЬ
- типично
- под
- понимать
- созданного
- Университет
- загружено
- us
- использование
- коммунальные услуги
- использовать
- отпуск
- ценный
- ценностное
- Наши ценности
- ВЕГАС
- Против
- VET
- ветеран
- Ветеранов
- Видео
- видение
- Режимы
- vs
- заработная плата
- ждать
- Ожидание
- ходьба
- Кошелек
- стремятся
- войны
- кроличий садок
- Уоррен Баффет,
- Путь..
- способы
- Богатство
- неделя
- ЧТО Ж
- Что
- Что такое
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- будете
- готовый
- охотно
- Провод
- Проволочное Мошенничество
- без
- интересно
- Word
- Работа
- работавший
- работает
- работает
- Мир
- мире
- Наихудший
- стоимость
- бы
- записывать
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль
- Zillow