Стать инвестором в недвижимость не сложный. Найдите недвижимость, купите недвижимость и сдайте ее в аренду. Хотя эту формулу легко записать, применить ее на практике гораздо сложнее. Вот почему многие начинающие инвесторы никогда не решаются купить свои активы. первая инвестиционная недвижимость. Но, с правильным советом, наставничеством и мышлением, любой может стать инвестором в недвижимость, приносящим пассивный доход, с проложенной дорожкой финансовая свобода и ранний выход на пенсию.
Сегодня Эшли и Тони объединяют свои знания в области недвижимости, чтобы помочь трем инвесторам купить свою первую или следующую арендуемую недвижимость. Сначала мы разговариваем с Brandon, будущее домашний хакер который изо всех сил пытался купить дом в прошлом году и теперь ищет свое первое основное место жительства, которое могло бы помочь субсидировать его ипотеку. Далее говорим с Лоренс, инвестор, который купил две сдаваемые в аренду объекты в течение шести месяцев, но хочет быстрее расширяться с помощью креативного финансирования, И, наконец, Мелани присоединяется к нам, чтобы обсудить ее планы на краткосрочная аренда недвижимости, но она до сих пор не знает, где лучше купить.
Если вы находите рынок жилья 2023 года крепким орешком, но знайте, что хотите инвестировать в недвижимость, это эпизод для вас. Хорошо следуйте вместе с нашими тремя подопечными в течение следующих девяноста дней пока Эшли и Тони дают стратегические советы о том, что им делать дальше, чтобы получить выгодную аренду недвижимости по контракту. Так что следуйте, и вы тоже можете получить следующую недвижимость через девяносто дней (или менее!).
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Эшли:
Это новичок в сфере недвижимости, серия 251.
Tony:
Все рецессии, начиная с 60-х годов, в большинстве своем длились в среднем немногим менее 12 месяцев. Итак, вы можете купить эту недвижимость? Даже если это, может быть, не хоумран за те первые 12 месяцев, пока есть вся эта экономическая неопределенность, что произойдет во второй год, в год пятый и в год 10, когда вы владеете краткосрочной арендой? Если вы как бы отметите те поля, о которых мы говорили, где вы попадаете в местоположение, вы выбираете ценность, вы выбираете удобства, более вероятно, что этот список будет продолжать преуспевать. В краткосрочной перспективе, вероятно, будет некоторая неопределенность, но я думаю, что как инвесторы в недвижимость мы должны смириться с этими ударами и помнить, что мы действительно инвестируем также в долгосрочную оценку и денежный поток.
Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь со своим соведущим Тони Робинсоном.
Tony:
Добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю мы приносим вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы начать свое инвестиционное путешествие. Я хочу начать сегодняшнюю серию с того, что выкрикну кого-то под ником Eshazamm. Shazamm [неразборчиво 00:01:05], чтобы сказать пятизвездочный отзыв на Apple Podcast. В нем говорится: «Все эти истории из реальной жизни так вдохновляют. Мне нравится знать, что все эти люди присоединились к делу, не будучи экспертами, они учатся по ходу дела и показывают, что существует множество подходов к инвестированию в недвижимость. Гости не обязательно являются опытными интервьюерами. Но Эшли и Тони, вы проделываете потрясающую работу, поддерживая актуальность и интересность подкаста. И вы, ребята, тоже просто очаровательные личности». Шазамм, я ценю это. Думаю, это может быть первый раз, когда меня назвали очаровательной во взрослом возрасте, но я здесь ради этого. Я все об этом.
Эшли:
Тони, каждый раз, когда я кого-то встречаю, обычно это первое, что они говорят о тебе.
Tony:
— О, он просто такой очаровательный.
Эшли:
«Какой у него режим ухода за кожей? Он такой очаровательный».
Tony:
Уход за кожей, который я получаю постоянно, но восхитительный - новый, но я в порядке с этим. Я в порядке.
Эшли:
Да, я возьму это в любой день.
Tony:
Меня называли хуже.
Эшли:
Тони, я очень взволнован, потому что сегодня мы начинаем новую серию в эпизодах подкаста Real Estate Rookie. Мы проводим 90-дневную группу наставничества. У нас есть три человека, которых мы выбрали, с которыми мы будем работать в течение 90 дней и помогать им любым возможным способом для достижения их целей по инвестированию в недвижимость.
Tony:
Это супер захватывающе. У нас такая заинтересованная и удивительная аудитория-новичок. Вместе с производственной командой мы подумали, как мы можем принести больше пользы людям из нашей аудитории? Мы подумали, чувак, что может быть круче, чем пригласить в подкаст некоторых новичков, следуя за ними в течение 90 дней, и мы с Эшем уделяем им как можно больше внимания. Затем остальная часть нашей аудитории-новичка слушает и, надеюсь, найдет что-то интересное по пути. Итак, вы, ребята, познакомитесь с тремя замечательными людьми в подкасте.
Во-первых, вы встретитесь с Брэндоном ДиОрио. Он из Миннесоты. Затем мы пригласим Лоуренса Бриггса из Техаса. Мы собираемся закончить с Мелани Уилмешер из Колорадо. Каждый из них находится в немного другом положении, немного в разных отправных точках, немного в других целях. Эш и я сделаем все возможное, чтобы рассказать о том, над чем они работают, и дать им некоторые идеи и советы о том, как продолжать двигаться к этим целям.
Эшли:
Я уже знаю, что мы тоже многому научимся у них, чему я очень рад. Одна из лучших вещей в том, чтобы быть хозяином, — это то, что мы также можем учиться у всех остальных из первых рук. Сегодня мы просто поговорим о постановке целей. Мы собираемся дать домашнее задание и дать всем свои MINS, самый важный следующий шаг, и спланировать, что мы будем делать с ними в течение следующих 90 дней. Так что сегодня только отправная точка, а затем мы собираемся делать последующие эпизоды, чтобы увидеть, на что похоже путешествие, и помочь им заключить эти сделки.
Tony:
На самом деле, то, что мы хотим, чтобы вы, ребята, делали во время прослушивания, так это ставили перед собой задачу следовать за нами. Если ваши цели схожи с теми, над которыми работают Лоуренс, Брэндон и Мелани, посмотрите, сможете ли вы бросить себе вызов и сделать то же самое, о чем мы говорим в этих эпизодах. Тогда, может быть, через 90 дней или около того, вы достигнете своей собственной цели, просто слушая то, что мы здесь имеем. Так что это наша задача для вас, ребята, чтобы следовать за нами и делать это дома.
Брэндон, добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie. Вы первый подопечный. В качестве краткого вступления для нашей новой аудитории, я просто хочу поделиться несколькими вещами о вас, чтобы люди могли узнать вас немного лучше. Во-первых, вы являетесь подрядчиком по ОВКВ и хотите заключить первую сделку. Во-вторых, ваша семья занимается коммерческой недвижимостью, но на самом деле вас интересует жилая недвижимость. В-третьих, тебе нравится играть в пейнтбол, чувак. Есть ли что-нибудь еще помимо этих трех пунктов, которыми вы хотите поделиться со слушателями-новичками?
Brandon:
Нет, это очень хорошо меня описывает. Работать совсем немного, когда сейчас то жарко, то холодно. Вообще-то я в своем грузовике между звонками. Перенес обед на 2:00
Tony:
Чувак, если это не признак начинающего инвестора, то я не знаю, что это такое, чувак. Вы там работаете в обеденный перерыв, прыгая на этом выпуске подкаста. Прежде чем мы начали запись, ты сказал мне, как холодно там, где ты был. Просто дайте нам почувствовать, насколько холодно там. Вы сказали, что это были однозначные числа?
Brandon:
Да, однозначные цифры за ночь. Прямо сейчас солнце все еще довольно сильное. Сейчас 22 градуса, так что мой грузовик не заводится. Это не так уж плохо. Но ночевки довольно плохи, я гулял с собакой, которая вчера разбудила меня в 3 часа ночи, чтобы пойти куда-нибудь.
Эшли:
Брэндон, я должен спросить, какова твоя стратегия, когда тебе нужно сообщить плохие новости кому-то, что им нужна новая система вентиляции и кондиционирования?
Brandon:
У меня действительно нет такой стратегии. Потому что из-за того, насколько дорогими стали печи, это сложно, если только они не действительно небезопасны. Это единственный раз, когда я действительно пытаюсь сделать акцент на получении нового. Но вы добираетесь до 20-летних печей, которые требуют работы на 1,400-1,500 долларов, затем вы пытаетесь обучить их тому, что они того не стоят, как старая машина с плохими шинами, тормозами и странным тиканьем двигателя.
Эшли:
Таким образом, у вас не будет много клиентов, которые бы плакали, как я, потому что им приходится тратить много денег и утешать их.
Brandon:
Обычно это не похоже на общее количество, но это красная метка, когда печи просто выделяют слишком много угарного газа, и вам приходится отключать их газ. Это то, что доходит до людей.
Эшли:
Мы очень рады, что вы будете с нами в течение следующих 90 дней. Не могли бы вы немного рассказать всем о том, что у вас сейчас происходит с инвестициями в недвижимость?
Brandon:
Так что пока ничего активного. Я пытаюсь отследить несколько сделок. Просто на самом деле пропустил один сегодня, потому что это было до потери права выкупа. Кажется, это был последний день периода отмены. Мы просто не могли найти деньги достаточно быстро. Прошло всего около двух недель с момента прохождения через него до момента, когда он подбежал. Просто пытаюсь определить дом либо для долгосрочной перспективы, либо для себя.
Эшли:
На каком рынке вы сейчас ищете?
Brandon:
Примерно в 40-50 минутах к западу от Миннеаполиса, где я сейчас живу, так что просто хочу оставаться поближе.
Эшли:
Когда вы начали искать предложения? Когда вы решили: «Я принимаю меры, я хочу начать делать предложения, я хочу начать искать, я хочу сделать это», как долго вы находились в этом периоде времени?
Brandon:
Около года назад я провел два месяца, довольно активно пытаясь что-то купить, но никогда не был даже близок к тому, как обстояли дела на рынке. По сути, я безрассудно отказался от предложений, поиска и тому подобного и просто больше сосредоточился на чтении книг и изучении того, что я мог. Теперь этот материал, наконец, замедлился, пытаясь, наконец, сделать это возможным.
Эшли:
Теперь, когда рынок изменился, что, по вашему мнению, является вашим самым большим препятствием, самым большим препятствием, с чем вам сейчас нужна помощь?
Brandon:
Думаю, самое главное, в чем мне нужна помощь, это просто знать, что я правильно смотрю на цифры, просто использую разные программы для оценки арендной платы, управления затратами на реабилитацию и тому подобное.
Tony:
Когда мы будем думать о ваших целях, я просто хочу подвести итоги для наших слушателей. Вы думали об этом около года или около того, возможно, немного баловались. Но ваша цель, Брэндон, состоит в том, чтобы в течение следующих 90 дней получить вашу первую недвижимость по контракту где-нибудь в районе того региона, где вы находитесь в Миннесоте.
Brandon:
Да.
Tony:
Потрясающие. Теперь одно короткое замечание, потому что я упоминал об этом, когда мы только начинали, вы сказали, что ваша семья занимается коммерческой недвижимостью, но вы выбираете жилой путь. Дайте нам некоторое представление о том, почему вы склоняетесь именно к этому, а не к рекламе.
Brandon:
Прямо сейчас я склоняюсь к жилью в основном только из-за затрат на запуск. Денежный авансовый платеж с рекламой просто намного, намного больше, немного сложнее получить. Моя семья многое сделала для развития, но теперь они как бы переехали в жилой дом, больше того, что я говорил об этом, и появилось несколько возможностей, с которыми они смогли справиться, а я не смог. Так что теперь они как бы разделены на несколько объектов недвижимости в обоих.
Tony:
Когда мы думаем об этой цели, которую вы ставите перед собой, заключая контракт на первую жилую недвижимость в течение следующих 90 дней, какие проблемы вы ожидаете, может быть, с вашим рынком или какими-либо другими вещами, контролем за арендной платой? Я знаю, что каждый рынок немного отличается. С какими проблемами, по вашему мнению, вы можете столкнуться?
Brandon:
Проблемы прямо сейчас просто заставить цифры работать. Теперь, с более высокими процентными ставками, я просто пытаюсь найти недвижимость, которая приносит немного денег, чтобы я мог быть в безопасности, или просто что-то, что имеет смысл для переезда для себя и сдачи комнат.
Эшли:
Брендан, мы можем немного углубиться в твои финансы? На данный момент, каковы ваши планы по покупке недвижимости? Вам предварительно одобрили кредит? У вас есть сохраненный первоначальный взнос? У вас есть частный кредитор? Какова ваша покупательная способность прямо сейчас, чтобы мы могли получить представление?
Brandon:
На самом деле я только что получил повторное предварительное одобрение, потому что другому сегодня исполнился год. У меня есть накопленный первоначальный взнос, поэтому я могу внести 20% от суммы в 440 долларов. Я думаю, что математика там работает. Так что я отложил это в сторону, ожидая, пока что-то произойдет. В идеале, на деньги, которые я отложил на первоначальный взнос, было бы два объекта подешевле.
Tony:
Похоже, ты в неплохом положении, Брэндон. У вас есть отложенный капитал. У вас есть возможность получить одобрение на кредит. Когда вы думаете о проблемах, вы сказали, что на самом деле это просто заставляет цифры работать. Я просто хочу задать вам вопрос. Как вы думаете, сколько сделок вы проанализировали за последний месяц?
Brandon:
В прошлом месяце, за последние 30 дней [неразборчиво 00:10:14], вы имеете в виду?
Tony:
Ага-ага.
Brandon:
Я бы сказал, что только, наверное, около пяти внимательно смотрели и вид на сотню футов ближе к 20.
Эшли:
Брэндон, у вас есть критерии покупки, такие как поле для покупки, когда вы смотрите на недвижимость, это похоже на: «Хорошо, контрольный список, он соответствует этому, этому, о, не этому. Хорошо, я перехожу к следующему»? Как вы делаете этот обзор свойств, а затем решаете, какое из них вы на самом деле проводите такой глубокий анализ?
Brandon:
Это может быть своего рода тем, где я вешаю себя, потому что у меня нет 100%-ной коробки покупки или чего-то суженного. Самое главное, взломать дом для серфинга, в идеале, я хотел бы что-то с главной спальней, которых в той ценовой категории, которую я ищу, просто не было слишком много, потому что в старых домах их просто не было. Что касается более долгосрочных вещей, я думаю, что моя коробка покупки для интереса была, если она выглядит грубо, это как бы вызвало мой интерес. Просматривая фотографии, мне нравится видеть старые печи, старые кондиционеры, водонагреватели, вещи, о которых я могу очень легко позаботиться, а также использовать их в качестве аргумента для того, чтобы сказать, что их нужно заменить, а затем иметь возможность сделать это и то, и другое за один раз. день. Кроме этого, я действительно не сузил слишком много. На данный момент для меня это больше касается области.
Эшли:
Вы хотите сказать, что когда вы видите недвижимость, она возникает только у вас в голове, когда вы ее просматриваете?
Brandon:
Да.
Эшли:
Это облегчает нам задачу. Это ваше первое домашнее задание. Что я хочу, чтобы вы действительно нашли время, чтобы записать некоторые из тех вещей, которые вы перечислили мне, а затем добавить больше, например, каков ваш бюджет на недвижимость, все эти разные вещи, которые вы хотите от собственности, и просто начните составлять список этого. Затем, когда вы просматриваете и смотрите на эти свойства, возможно, вы будете думать о других вещах, таких как: «Знаешь что? Это свойство было это. Я думаю, что это было бы огромной добавленной стоимостью. Я собираюсь добавить это в свои критерии, в свой ящик для покупок». Поэтому каждый раз, когда вы просматриваете недвижимость, вы проходите через один и тот же контрольный список. Это избавит вас от лишнего, и вы не будете тратить время на анализ сделок, которые в любом случае не соответствуют тому, что вы на самом деле хотите. Таким образом, вы сразу поймете, что ищете те вещи, которые есть в вашем списке, поэтому вы не тратите на это больше времени. Тогда, Тони, как ты думаешь, что будет второй частью этого, анализ сделки?
Tony:
Ага. Думаю, нам нужно увеличить объем сделок, которые вы анализируете. Вы сказали, что заключили около пяти сделок за последний месяц. Я хочу пять, шесть X, что. Итак, если мы сможем довести вас до точки, Брэндон, когда вы анализируете хотя бы одну сделку в день, уходите с работы, ужинаете, что бы это ни было, просто проводите вот так 30-45 минут, анализируя новый договор.
Произойдет две вещи. Во-первых, часть коробки для покупок, о которой говорила Эшли, станет для вас понятнее. Потому что по мере того, как вы будете анализировать больше сделок, вы начнете распознавать тенденции в определенных областях, размерах спален или квадратных футах вокруг: «Хорошо, эти объекты, как правило, лучше, чем эти объекты, поэтому я собираюсь сузить поле для покупки. теперь только это». Так что, во-первых, ваша коробка для покупок становится более жесткой, просто когда вы анализируете больше сделок. Во-вторых, есть хороший шанс, что если вы проанализируете 30 сделок в этом месяце вместо пяти по сравнению с прошлым месяцем, одна из этих 30 может быть действительно стоящей подачи предложения. Я думаю, что первое препятствие, к которому мы должны вас подтолкнуть, — это подача этих предложений. Потому что, как только это начнет происходить, мы приблизимся к тому, чтобы вы фактически закрыли эту первую сделку.
Эшли:
Брэндон, как вы это делаете… Нам так легко это говорить, но вам нужно будет найти время и намеренно провести анализ сделки и создать коробку для покупки. Поэтому, когда мы закончим этот звонок или даже сегодня вечером, будет временной блок: «Хорошо, в этот период времени, каждый божий день я буду делать это». Или знаете что? Может быть, вы просто собираетесь сделать это в пакетном режиме. Воскресными вечерами вы проведете семь различных анализов сделок. Даже если нет семи предложений, которые соответствуют вашему набору покупок, просто возьмите что-нибудь, чтобы попрактиковаться в подсчете чисел. Просто помните также, что даже если это запрашиваемая цена, это не означает, что вы должны заплатить за недвижимость, поэтому просто уменьшите запрашиваемую цену, уменьшите свое предложение, чтобы сделка сработала, и посмотрите, что это за число. на самом деле приходит в себя.
Я хочу, чтобы вы делали эти вещи и работали над этим. Если вам нужна эта отчетность, не стесняйтесь публиковать в нашем канале Slack, что у нас есть анализ вашей сделки. Поэтому, если вы используете анализ сделок BiggerPockets, опубликуйте эти отчеты. Я мог бы на самом деле придираться к вам и придираться к вам, если я не вижу там никакой активности, просто чтобы привлечь вас к ответственности и просто представить их там. Кроме того, возможно, мы сможем предоставить вам больше ценности, чтобы посмотреть на эту вещь, и, возможно, вы могли бы изменить это и просто помочь вам настроить анализ этой сделки.
Tony:
Последний вопрос от тебя, Брэндон, чтобы я лучше понял твою ситуацию. Вы сейчас работаете с риелтором? Вы сами заключаете эти сделки? Как выглядит ваш поток сделок?
Brandon:
В настоящее время мой отец работает риелтором, с которым я работаю. У меня тоже есть лицензия, но она сейчас заморожена. Я использовал его идеи по многим вещам, что, возможно, также замедляло меня, если я гарантировал лишний процент или два, а затем он смотрел на это и добавлял процент или два сверх того, что у меня есть. , так что тогда вещи просто никогда не получалось. Так что определенно нужно как-то сузить его там.
Tony:
Я чувствую, что у нас есть достойный план игры для вас. Эшли упомянула идею блокировки времени. Трудно найти время для этих вещей, когда у вас есть работа на полный рабочий день, особенно та, которая требует времени, с физической точки зрения. Так что я действительно хочу, чтобы ты сосредоточился, Брэндон, на том, почему ты начинаешь это путешествие. Итак, если вы можете, поделитесь с нами, почему для вас так важно достичь этой цели, и как будет выглядеть ваша жизнь, если вы не сможете добиться этого в следующие 90 дней?
Brandon:
Я полагаю, что самое главное - иметь гибкость, если я хочу, чтобы, когда я вырасту, создать семью. Я не хочу доходить до того, что хочу семью и хочу, чтобы у меня было больше времени для этого. Мне нравится то, чем я занимаюсь, но физически я не хочу с трудом вставать с постели через 20 лет из-за того, что у меня отказали колени или что-то в этом роде. Я хочу делать то, что я делаю, пока могу, потому что мне это нравится, но я хочу свободы, когда мне это может понадобиться, если произойдет что-то непредвиденное или я хочу сосредоточиться на семейных делах.
Эшли:
Брэндон, это определенно отличная причина. Мы очень рады и рады помочь вам. Просто убедитесь, что вы выполнили эту домашнюю работу до следующего раза, когда мы коснемся базы. Это так просто. Некоторые люди могут подумать: «О, это так очевидно», но сколько людей на самом деле садятся и делают это? Это сложная часть - сесть и на самом деле сделать это. Так легко сказать кому-то или знать, что вы должны что-то сделать, это значит действовать и действительно делать это. Брэндон, если есть кто-то, кто находится в той же ситуации, что и вы, и, возможно, хочет связаться с вами и взять на себя некоторую ответственность, где может быть какое-то место, где они могли бы связаться с вами или узнать больше информации о вас?
Brandon:
Лучше всего будет инстаграм. Это брэндон.диорио, так что мое полное имя, то есть БРЭНДОН точка ДИОРИО.
Эшли:
Что ж, Брэндон, большое спасибо, что уделил время обеденному перерыву, и, надеюсь, у тебя будет пара минут, чтобы поесть. Обычно Тони пихает лицо перед любой записью, так что не стесняйтесь в следующий раз приносить свой обед [неразборчиво 00:17:59].
Tony:
Вы можете есть, пока делаете это. Все в порядке.
Эшли:
Хорошо, Брэндон, увидимся в следующий раз. Большое спасибо.
Brandon:
Спасибо вам, ребята.
Эшли:
Далее у нас Лоуренс Бриггс из Техаса. Я чувствую, что Тони и я уже знали Лоуренса только из Instagram. Мы видим его повсюду. Лоуренс имеет профессиональный опыт управления недвижимостью и инвестирует в одинокие семьи вблизи крупных военных баз. В настоящее время Лоуренс владеет двумя объектами недвижимости, сдаваемыми в долгосрочную аренду, но он хочет вывести свой бизнес на новый уровень и обеспечить творческое финансирование. Лоуренс, добро пожаловать в качестве нашего подопечного в этом квартале 1.
Лоуренс:
Спасибо. Всем огромное спасибо за то, что вы у меня есть. Это похоже на эпическую возможность.
Эшли:
Что ж, мы очень рады узнать, чем мы можем вам помочь. Так почему бы вам не начать с того, что вы, может быть, расскажете нам немного о своих текущих инвестициях, которые у вас есть.
Лоуренс:
Конечно. У меня есть две долгосрочные аренды. На самом деле я купил две сдаваемые в аренду объекты недвижимости с разницей в шесть месяцев в этом году, в 2022 году. Я вывел обе собственности из продажи, поэтому я смог найти источник сделки, оформить сделку, а теперь сдать их в аренду и управлять самостоятельно. Прямо сейчас, в преддверии 2023 года, моя цель в первом квартале может быть любой. Я очень близок к тому, чтобы стать на 1% свободным от потребительских долгов. Однако, если я смогу приобрести еще одну недвижимость к первому кварталу 100 года, я лучше куплю другую недвижимость и позволю денежным потокам погасить тот небольшой потребительский долг, который у меня есть.
Прямо сейчас я сотрудник W2, как и большинство людей, поэтому у меня очень низкий DTI, но я искал возможные свойства, которые немного выше того, за что я обычно получаю одобрение, особенно если я хочу получить в, возможно, дуплекс. Итак, моя цель — научиться разрабатывать стратегию и использовать креативное финансирование в своих интересах, потому что я не боюсь выходить на улицу, заключать сделку и заключать ее воедино. Мне просто нужно убедиться, что я заключаю правильную сделку, которая будет выгодна мне и продавцу, поэтому, возможно, либо займ типа DSC, либо продавец финансирует следующую сделку.
Tony:
Лоуренс, во-первых, поздравляю с заключением первых двух сделок за такой короткий промежуток времени. Я думаю, что многие из наших слушателей хотят оказаться в такой же ситуации, так что вы уже заложили основу.
Лоуренс:
Спасибо.
Tony:
Когда вы говорите о своих целях, вы действительно добавляете к этому портфелю, но на самом деле фокусируетесь, как вы сказали, либо на каком-то кредите на основе DSCR, либо, возможно, на какой-то теме 2 или сделке типа финансирования продавца. Какой тип недвижимости вы ищете? Вы ищете резиденцию для одной семьи, большой многоквартирный дом, небольшой многоквартирный дом? Как выглядит этот тип недвижимости?
Лоуренс:
Конечно. Моя конечная покупка - дома на одну семью только потому, что я близок к военной базе, и поэтому очень выгодно, чтобы дома на одну семью были доступны в этом районе. Тогда моя вторичная коробка для покупки будет либо дуплексной, либо четырехплексной. Опять же, это будет зависеть от того, смогу ли я заключить беспроигрышную сделку по финансированию продавца или сделку типа DSCR.
Tony:
Лоуренс, когда вы думаете о шагах, которые вам нужно предпринять, чтобы перейти от того места, где вы находитесь сегодня, к заключению этой первой сделки с творческим финансированием, как вам выглядит эта дорожная карта?
Лоуренс:
Определенно, мне нужно научиться анализировать эти свойства, чтобы заставить их работать на финансирование продавца. Так что это своего рода мое самое большое препятствие, и я определенно был бы очень признателен за то, что вы все помогли мне в этой области, чтобы иметь возможность посмотреть на сделки и сказать: «Хорошо, будет ли это работать для DSCR и/или финансирования продавца или, возможно, предмета 2 ?» Так что это моя конечная цель научиться анализировать эти свойства. Поскольку мы все знаем, что с 2022 по 2023 год существуют некоторые препятствия, когда речь идет о процентных ставках при традиционном финансировании.
Эшли:
Я думаю, что один из способов помочь тебе, Лоуренс, это отправить несколько предложений. Итак, глядя на сделку и говоря, какое количество или цена будут работать с финансированием продавца? Как бы это выглядело, если бы вы взяли кредит в банке? Как бы это выглядело, если бы мы могли сделать на нем предмет 2? Лоуренс, ты хочешь просто объяснить всем, что такое субъект 2? Потому что мы мало что слышим об этом, но недавно мы дали интервью с Пейсом Морби в качестве ответа новичка, так что если вы, ребята, хотите вернуться и послушать его еще. Лоуренс, ты хочешь просто быстро описать, что это такое?
Лоуренс:
Я никогда не делал предмет 2 кредита. Большинство людей, что они собираются сделать, так это взять на себя в значительной степени существующий кредит. Это может быть выгодно в этом районе, потому что это военный город. Что происходит, так это то, что наши солдаты покупают недвижимость на кредиты VA, а затем они получают возможность развернуться или покинуть этот район. Так что теперь они застряли с этой недвижимостью, и у них нет опыта инвестирования в недвижимость. Таким образом, может быть очень выгодно иметь возможность прийти и сделать возможную тему 2, где вы в значительной степени берете на себя этот кредит.
Эшли:
Эпизод с Пейсом Морби тоже, для всех, кто хочет узнать больше о предмете 2, называется Эпизод 236.
Tony:
Лоуренс, вы сказали, что одной из ваших проблем был анализ этих сделок с использованием творческого финансирования, но вы проанализировали первые две сделки, которые вы приобрели самостоятельно?
Лоуренс:
Да, да. Я большой ботаник, когда дело доходит до Excel, поэтому у меня есть свой лист Excel, и я просчитываю, что мне нужно, что меня одобрят, а затем я запускаю около пяти различных сценариев с разными процентными ставками и Авансовые платежи. Если это даст мне эту золотую середину, тогда я просто пойду дальше и заключу сделку.
Я не люблю заказы по меню. Мне нравится целостно смотреть на сделку. Некоторые люди говорят: «О, я должен иметь 15% возврата наличными. Если нет, я оставлю это». Я такой: «Нет, я не собираюсь заключать сделку с недвижимостью по меню. Я собираюсь посмотреть на это в целом». Потому что я одинок, у меня нет детей, так что я в долгосрочной перспективе. Я инвестирую в богатство поколений, чтобы изменить траекторию моей семьи. У меня может не хватить этого дохода наличными, но знаете что? Возможно, я смогу получить эту оценку. Моя основная резиденция, которую я купил четыре года назад, почти удвоилась в цене, когда люди говорили не покупать в 2018 году. Поэтому я не люблю просто говорить, что это должно коснуться этого конкретного предмета, иначе я покончу с этим.
Tony:
Я хочу покопаться в этой идее создания благосостояния поколений, о чем мы часто говорим, но, похоже, это веская причина для вас. Но прежде чем я это сделаю, я просто хочу кое-что отметить. Вы говорили о том, как вы проанализировали недвижимость, которую приобрели в первый год. Вы говорили о различных моделях Excel, анализируя их с использованием различных процентных ставок и авансовых платежей, этот процесс также может быть применен к творческому пути финансирования.
Тот факт, что тип долга, который вы используете, принадлежит продавцу, а не банку, не означает, что ваш анализ этой сделки изменится. Потому что даже когда вы финансируете продавца, все равно будет какой-то процент денег, который вы откладываете. Там еще будет процентная ставка. Там еще будет период амортизации. Там еще будет срок для этого долга. Таким образом, хотя эти цифры могут варьироваться от финансирования продавца до банковского кредита, этапы анализа остаются практически одинаковыми. Судя по тому, что вы только что описали, похоже, вы уже довольно хорошо анализируете сделки. Так что я не знаю, действительно ли аналитическая часть представляет для вас такую большую проблему, как вы изначально думали.
Лоуренс:
Да, это определенно… Вот почему хорошо иметь наставников, потому что, если вы просто разговариваете сами с собой, вы не понимаете, что уже что-то делаете. Я просто хочу убедиться, что это беспроигрышный вариант. Всякий раз, когда я объединял свои предыдущие сделки, это было беспроигрышным для меня и продавца. Но просто изучаю, как это будет работать, потому что в некоторых сделках они могут захотеть компенсацию, или как это будет выглядеть, если мне нужно будет рефинансировать это, возможность добавить дополнительный слой к тому, что у меня уже хорошо получается. с анализом.
Эшли:
Лоуренс, сделки, которые вы заключаете, которые вы анализируете, как вы их находите?
Лоуренс:
О, сеть. Я большой сетевик. Я ношу с собой визитки. В городе меня узнают по галстуку-бабочке. Я просто говорю людям: «Привет, я инвестор в недвижимость. Я ищу недвижимость. Протяни мне руку». Я активен в социальных сетях, как вы все знаете. Я нашел эти свойства двумя способами, один из которых заключался в доставке еды. Поэтому я остановился и подумал, что подрядчик был владельцем, и я такой: «Эй, это твой дом?» Он такой: «Нет, но я дам тебе контактную информацию владельца». Я такой: «О, отлично». И я купил эту недвижимость. Затем второе свойство было через группу Facebook. Парень написал и сказал: «Эй, я пытаюсь продать недвижимость». Я такой: «Хорошо, позвольте мне просчитать цифры». Так что я определенно чувствую, что люди любят говорить клише, что ваша сеть — это ваша сеть, но это действительно так. Дело не в том, что ты знаешь, а в том, кого ты знаешь.
Эшли:
Очень быстро, какие у вас есть способы, помимо… Итак, вы просматриваете группы в Facebook, вы останавливаетесь. Какими еще способами вы заключаете сделки, помимо того, что просто рассказываете всем и каждому, что вы делаете с недвижимостью? Проводите ли вы какие-либо почтовые кампании? Я думаю, ты вроде как стучишь в двери, останавливая подрядчиков.
Лоуренс:
Я провел одну почтовую кампанию, и сделал это сам. Я отдал все письма. Я думаю, что я сделал, может быть, 50, потому что я сказал: «Я действительно хочу, чтобы они были написаны от руки и все такое». Я думаю, что, вероятно, после 10-го письма я подумал: «Я покончил с этим». Но я поставил себе цель и разослал около 50 писем. У меня не было никаких сделок, но в итоге я связался с риелтором, который сказал: «Эй, ты когда-нибудь отправлял письмо одному из моих клиентов? Потому что я думаю, что он получил письмо. Он определенно не хочет продавать, но настоящего письма, написанного от руки, он так и не получил». Она такая: «Мы будем иметь вас в виду, если он когда-нибудь решит продать что-то из своего портфолио».
Эшли:
Лоуренс, зачем тебе все это? Почему вы торопитесь стать инвестором в недвижимость? Какова цель этого?
Лоуренс:
Моя цель - сломать бедность поколений в моей семье. Я родился в жилом комплексе Нового Орлеана, Каллиопа Проджектс. Вероятно, это один из худших жилищных проектов в Америке. Меня воспитывала мать-одиночка, которая не была ленивой. Она работала примерно на трех работах, но только с едва средним образованием, может быть, до девятого класса. Ей пришлось стать уборщицей в больницах. Так что она сделала, как мать-одиночка, она пыталась помочь мне и моим сестрам. Я один из семи. У меня шесть сестер. У нее не было финансового образования. Моя трудовая этика исходит от нее, но она не знала, что нельзя разбогатеть, просто работая.
Моя причина состоит в том, чтобы снять это проклятие, потому что я единственный в моей семье, кто понимает финансовую грамотность и практикует ее. Так что это был бы момент полного круга, чтобы иметь возможность оставить наследие, которое мне не по силам, чтобы моим будущим племянницам, племянникам, внучатым племянницам, племянникам и возможным детям не пришлось бы рождаться в бедности. Так вот почему.
Эшли:
Лоуренс, я так горжусь тобой. Просто заявив, что вы взяли на себя инициативу по самообразованию, очень трудно изменить то, как вы знали все за всю свою жизнь, чтобы измениться и захотеть предпринять действия в отношении чего-то другого. Я думаю, что это отличная причина-
Лоуренс:
Спасибо.
Эшли:
… и кажется, что это определенно достаточная мотивация для вас, чтобы продолжать идти и действительно создавать это богатство поколений.
Tony:
Лоуренс, мне нравится слушать эту историю, и я думаю, что это доказательство того, что то, где вы начинаете, очевидно, оказывает большое влияние на то, как далеко вы можете пойти, но это определенно не ограничивает ваши способности. Я думаю, что мой дополнительный вопрос: как вы думаете, что зажгло в вас эту идею? Потому что так много людей, которые выросли в определенной среде, это все, что они знают, это все, с чем они сталкиваются, они даже не могут понять ничего, кроме того, что они видят вокруг себя. Так что же в вашем воспитании позволяло вам видеть дальше этого?
Лоуренс:
Конечно. Как я уже сказал, моя мать работала на двух или трех работах. Что она сделала, так это то, что хотела разоблачить наш разум, и поэтому отправила меня в частные школы. Так что я был одним из немногих детей из проектов, которые ходили в частную школу с детьми, чьи родители были врачами, юристами и прочее. Когда я покидал этот район бедности, я уходил в эти районы или пригороды. Я начал влюбляться в эти дома для одной семьи, и мой маленький мозг как бы ассоциировал это с лучшей жизнью. Мы знаем, что преступность и преступная деятельность происходят везде. Но я подумал, что мне нужно, чтобы моя семья была там, и я никогда не хочу, чтобы кто-то из членов моей семьи не жил в, цитирую/не цитирую, безопасной среде. Поэтому, когда я ходил в частную школу, у меня была возможность попасть в эти районы, и я ассоциировал эти дома с лучшей жизнью, потому что эта среда была совершенно иной, чем криминальные выстрелы и действия, свидетелем которых я был в детстве.
Tony:
Что ж, слава твоей маме за то, что это понимание помогло тебе расширить то, что ты видел, потому что все, что тебе нужно сделать, это увидеть это, и тогда сразу же это становится чем-то достижимым. Итак, пара вещей. Во-первых, мне нравится, что вы сосредоточены на творческих финансах. Эш и я, это не наша специализация. Я думаю, что мы оба немного побаловались в сфере финансирования продавцов. Есть пара эпизодов на других шоу BiggerPockets, которые я хочу, чтобы вы послушали. Это будет частью вашего домашнего задания. На рынке, эпизод 29, Пейс Морби в этом эпизоде, а затем эпизод BiggerPockets 527.
Тогда для тех из вас, кто является профессиональным участником BiggerPockets, Лоуренс, я знаю, что вы, но это больше касается наших новичков, которые слушают. Если вы, ребята, являетесь профессиональным участником, вы фактически получаете доступ к Invelo в качестве профессионального участника, который представляет собой программное обеспечение, которое помогает вам находить внерыночные сделки. Вы можете отправлять почтовые рассылки, вы можете делать [неразборчиво 00:33:13], всевозможные замечательные вещи, которые помогут вам найти внебиржевые сделки. Лоуренс, у вас уже есть доступ к этому, но для наших новичков, возможно, вам тоже будет полезно проверить.
Эшли:
Что ж, Лоуренс, большое спасибо за то, что поделились с нами началом вашего путешествия. Тони немного просмотрел твою домашнюю работу, чтобы послушать те эпизоды Pace Morby. Тогда я бы также предложил вам составить образец предложения. Даже если это просто недвижимость, которую вы видите в MLS, напишите, что бы вы предложили для финансирования продавца. Сколько бы вы поставили на имущество? Какую процентную ставку вы бы сделали? За сколько лет вы бы его амортизировали? Будет ли оплата шаром? Можно ли будет позвонить? Итак, составьте примерное предложение. Затем я хочу, чтобы вы взяли его с собой в следующий раз, когда мы будем на совещании, и мы пройдемся по нему и посмотрим на него. Мы посмотрим на цифры в сделке, и мы посмотрим, как вы настроите финансирование продавца и по какому номеру на самом деле имеет смысл покупать недвижимость.
Лоуренс:
Потрясающие. Звучит здорово. Я готов приступить к работе.
Эшли:
Лоуренс, какой у тебя Инстаграм, если кто-то хочет связаться с тобой?
Лоуренс:
Мой Instagram: Лоуренс, обычное написание ЛОУРЕНС, подчеркивание Бриггс, БРИГГС. Ты не можешь скучать по мне. У меня широкая улыбка и галстук-бабочка.
Эшли:
Лоуренс, большое вам спасибо, и мы не можем дождаться, чтобы провести следующие 90 дней с вами и сделать все возможное, чтобы помочь вам продолжить ваше инвестиционное путешествие.
Лоуренс:
Я тоже. Ого!
Tony:
Мелани, добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie. Ты наш третий и последний подопечный в этом выпуске. Мы очень рады поделиться вашей историей с нашей аудиторией здесь и узнать, что происходит в течение следующих 90 дней. Краткая информация о тебе, Мелани, у тебя уже есть два дома в Колорадо, и это потрясающе. Вы провели последний месяц во Флориде, просматривая несколько вариантов краткосрочной аренды, так рады погрузиться в это. У вас уже есть лицензия на недвижимость, и это здорово. Ваша долгосрочная цель — отойти от этого W2 и провести часть года где-нибудь, где немного теплее, чем в Колорадо. Так рад видеть тебя на подкасте, Мелани. Добро пожаловать в группу подопечных.
Мелани:
Большое спасибо. Я так рад быть здесь. Я не мог представить себя лучше и очень, очень рад быть частью этой когорты. Лоуренс и Брэндон прекрасны. Мы общались офлайн. Просто очень благодарна за предоставленную возможность.
Tony:
Захватывающе. Я знаю, что вы ищете краткосрочную аренду. Как это путешествие было для вас до сих пор? Потому что у вас уже есть два долгосрочных контракта в Колорадо, и это будет ваш первый краткосрочный контракт?
Мелани:
Один на самом деле среднесрочный, часть нашего основного места жительства. Мы как-то наткнулись на это. Это должно было быть долгосрочным, но да, это будет краткосрочное предприятие.
Tony:
С какими проблемами, по вашему мнению, вы сталкиваетесь, когда вступаете в этот мир краткосрочной аренды?
Мелани:
Я думаю, чтобы дать вам некоторую предысторию, я пошел в BPCon и присутствовал на сессии Аманды Хан о налоговых стратегиях и в основном узнал об исследованиях разделения затрат и, в частности, о преимуществах того, чтобы быть сотрудником W2 и иметь STR. Поэтому я ушел из BPCon и просто сказал: «Хорошо, я должен купить STR до конца года». Я коренной житель Колорадо, но я не могу ненавидеть холод больше, чем возможно». Так что я подумал, что Флорида, вероятно, подходящее место. У нас там семья. Я просто собираюсь быть преданным этому процессу.
Я нашел агента на форумах ВР, и он феноменален. Мы много говорили о том, что меня интересовало, и о моем бюджете. Довольно быстро я понял, что чувствую себя немного не в своей тарелке. Мой W2 в технической индустрии. Когда я начал этот процесс и думал об этом, я почувствовал, что в целом стал более терпимым к риску, и я начинаю чувствовать, что у меня его немного меньше. Так что мысли о покупке недвижимости за 400,000 500,000-XNUMX XNUMX долларов с бассейном, которая действительно хорошо бы работала на Airbnb, стали немного более нервными. Так что это было своего рода началом.
Мы немного переместились. Я немного изменил ценовой диапазон. Мы начали рассматривать некоторые другие свойства. Но моя текущая проблема заключается в том, что я просматривал некоторые из них, я видел некоторых лично, средняя дневная ставка, согласно некоторым моим анализам, просто не дает реальной прибыли, а во многих случаях, это довольно негативно. Я думаю, что это имеет смысл для моей цены и просто посмотреть на некоторые объекты недвижимости немного дальше от побережья.
Я бы сказал, что моя самая большая проблема заключается в том, действительно ли мне нужно пересмотреть этот ход для текущего времени, в котором мы находимся? Я смотрю на заполняемость объектов Airbnb по всей Флориде и вижу гораздо более низкую заполняемость, чем я ожидал, и то, что, как я слышал, является пиковым сезоном. Итак, думая о жизнеспособности, учитывая состояние экономики, экономические препятствия и все такое, я просто хочу подойти к этой цели с умом, потому что, в конечном счете, идея состоит в том, чтобы иметь собственность, приносящую денежные потоки. Я могу подождать, чтобы сбежать от зимы еще несколько лет, прежде чем я просто прыгну на вынужденную сделку.
Tony:
Ну, я ценю всю эту подноготную, Мелани. Несколько дополнительных вопросов от вас здесь. Что, по вашему мнению, важнее для вас? Это покупка недвижимости во Флориде или где-нибудь еще?
Мелани:
Отличный вопрос. Он получает денежный поток имущества. Более широкая цель — стать финансово независимым и найти приносящие доход объекты. Поэтому я бы легко пожертвовал поиском недвижимости в каком-то конкретном районе, если бы мог найти недвижимость, которая пополнила бы мой портфель и начала приносить реальную прибыль.
Tony:
Еще один вопрос: вы смотрели на какие-либо другие рынки за пределами Флориды?
Мелани:
Да, я слежу за The Short-Term Shop. Мне очень нравится подкаст Эйвери. Я знаю некоторые области, в которых они работают. Я не проводил там никакого анализа, но я просмотрел, помимо области, в которой я был в Тампе, некоторые другие рынки Флориды, которые они искали. Я знаю, что они в горах Голубого хребта, в некоторых районах Джорджии, а также в Миссисипи. Я открыт для тех. Я думаю, одна вещь, о которой я хотел рассказать вам всем, это инвестиции. Я хочу быть уверен, что не испугаюсь слишком рано и не сдамся слишком рано. Конечно, цель — найти недвижимость в ближайшие 90 дней. Но если кратко, то я открыт для рассмотрения других рынков, если дойдет до того, что мне просто нужно будет пересмотреть свое предыдущее решение.
Эшли:
Очевидно, что Тони будет гораздо более полезен в понимании индустрии краткосрочной аренды, чем я. Одно обычное явление, которое я видел от гостей, которые у нас были в последнее время, это то, что вы хотите посмотреть, где есть большие достопримечательности, которые люди всегда будут посещать. У нас только что был кто-то, кто говорил о национальных парках, о том, что люди никогда не перестают посещать национальные парки. Тони, мне также интересно услышать, что вы думаете об этом, как о том, чтобы застрять на рынках, где есть такая большая достопримечательность, куда люди всегда будут постоянно приходить. Затем, Мелани, не могли бы вы узнать о рынках во Флориде, на которые вы смотрите, есть ли у них какая-то большая привлекательность, которая может быть больше, чем просто теплая погода и пляж?
Tony:
Очевидно, что оба рынка, на которых мы сейчас очень активны, сосредоточены вокруг национальных парков. Мы в Теннесси, недалеко от Смоки-Маунтинс. Мы в Джошуа-Три, рядом с Национальным парком Джошуа. Так что я тоже очень люблю сцены в национальных парках. Что ж, вот мой совет, Мелани, и я позволю тебе также ответить на вопрос Эшли.
Я действительно думаю, что на многих более зрелых рынках аренды для отпуска мы наблюдали значительный рост цен за последние два года, но средние дневные ставки на этих рынках не поспевают за этим ростом цен. Таким образом, каюта в Теннесси может стоить на 75% больше в 2022 году, чем в 2019 году, но ADR не увеличились на 75%, чтобы компенсировать эту разницу. Итак, вы видите, что прибыль на некоторых из этих более крупных и зрелых рынков немного сокращается, поэтому я задал вопрос о выборе рынка. Я думаю, что для новых инвесторов, выходящих на некоторые из этих более вторичных и третичных рынков, где есть спрос, что-то вроде национального парка или какого-то другого вида водителей, но они не так популярны, как Смоки-Маунтинс, где есть 10,000 XNUMX списков в этом общем область, край. Я позволю вам ответить на вопрос Эшли о том, что другие розыгрыши связаны со Флоридой.
Мелани:
Если честно, Эшли, то, что я сделал вместо… Нет, я не искал других горячих точек. Я знаю, что это действительно важный совет, который я слышал во многих подкастах, убедитесь, что вы находитесь рядом с больницами или другими туристическими местами. Поначалу моим самым большим соображением был только океан и личные предпочтения. Так что у меня определенно есть куда копать дальше. Я как бы выбирал области на основе, а также… Мой второй фактор, когда я делал шаг назад, заключался в том, чтобы взглянуть на некоторые аналитические платформы. Так что STR Insights был тем, на что я смотрел совсем немного. Короче говоря, я просто думал, что цены намного ниже в этом конкретном районе. Возможно, здесь будет более высокая маржа, потому что вы вносите меньше. Но потом я еще немного покопался на форуме BiggerPockets. Многие отзывы, которые я получил, заключались в том, что в этой области нет ничьих, и просто этих анализов, в основном просмотра данных из определенных мест, недостаточно. Так что это фактор, который мне действительно нужно принять во внимание сейчас, если я точно продолжу искать краткосрочную аренду.
Эшли:
Я сдаю жилье на короткий срок в очень сельской местности, где достопримечательностью является очень маленькая больница, или люди просто приезжают и останавливаются, потому что в городе есть только одна гостиница, так что буквально ничего другого. Но также я занимаюсь арбитражем на Airbnb, где риск очень мал. Я не собираюсь вкладывать 400,000 50,000 долларов в собственность. Те, которыми я владею, стоят от 100,000 XNUMX до XNUMX XNUMX долларов, так что это не те огромные инвестиции, которые, если по какой-то причине люди больше не приходят туда, это не такая уж большая сделка, чтобы я мог покрыть ее стоимость. какое-то время. Но вы сказали, что получаете отрицательный денежный поток, когда проводите анализ сделки. Сколько предложений вы отправили?
Мелани:
Я не подавал никаких предложений.
Эшли:
Вот то, что я хочу бросить вам вызов в качестве домашнего задания, это сделать несколько предложений по низкой цене. Таким образом, по цене покупки вы получаете отрицательный денежный поток. Итак, какой должна быть цена покупки и какими должны быть условия кредита, чтобы обеспечить приток денежных средств? Тогда просто начните выбрасывать предложение. Даже если вы просто сделаете одно предложение между этим моментом и нашим разговором, просто выбросите его по такой низкой цене.
Еще одна вещь, которую вы можете сделать, это если уже существующая краткосрочная аренда запрашивает данные за 2019 год. Мы анализируем кемпинги, я и мой партнер, и каждый оператор кемпинга, с которым мы разговаривали, сказал: не используйте данные только за 2020 и 2021, а теперь и за 2022 год. Вернитесь в 2019 год и извлеките данные оттуда. , прежде чем поездить взорвался за эти пару лет и посмотреть, как это было тогда. Так что посмотрите, сможете ли вы получить какие-либо из этих данных. Тогда даже вернемся к… Тони из AirDNA, не могли бы вы вернуться и посмотреть данные по рынкам, чтобы узнать, какой была дневная ставка в 2019 году? Очевидно, что это не будет то же самое, но вы можете посмотреть, какова заполняемость.
Tony:
Обычно данные, которые я просматриваю, восходят только к 18 месяцам назад, поэтому я не знаю, восходит ли это программное обеспечение к 2019 году или нет.
Эшли:
Что ж, Мелани, мы хотели бы, чтобы вы представили предложение, даже больше, чем одно, лучше, но просто сделайте его по цене вашего предложения и не бойтесь оскорбить кого-то или сделать это низкое предложение. Кроме того, это очень увлекательно и стоит того, если его примут. Или даже если они возражают против вас, вы можете увидеть, что, возможно, есть другой способ заставить это работать, и мы можем поговорить об этом, если это произойдет. Я думаю, пришло время, когда вы готовы сделать предложение по той цене, которая имеет смысл.
Мелани:
Спасибо, Эшли. Мне нравится эта рекомендация.
Tony:
Мой второй совет для вас, я думаю, домашняя работа здесь будет состоять в том, чтобы выбрать по крайней мере два других рынка. Флорида — очень большой, популярный рынок с большой конкуренцией. Независимо от того, где мы находимся в цикле, люди всегда едут во Флориду, и это просто очень популярное место для путешествий. Итак, я хочу, чтобы вы попытались найти по крайней мере два других рынка, которые, возможно, являются рынками среднего размера, где есть от 100 до 500 листингов на этих рынках, так что там все еще есть приличный приток, но конкуренция определенно мягче с точки зрения того, как многие люди присылали предложения, и цены, вероятно, также будут немного меньше.
Когда вы смотрите на эти рынки, вы действительно должны искать три вещи. Это относится не только к вам, Мелани, но и ко всем нашим слушателям. Во-первых, вы хотите посмотреть на политику. Вы хотите понять, каковы разрешения на краткосрочную аренду для этого города, для этого округа. Как правило, на веб-сайте округа или по телефону вы можете получить эту информацию довольно быстро. Второе — популярность. Вы не хотите идти слишком мало. Если бы было что-то меньше, чем 100 списков, я, вероятно, не стал бы трогать этот рынок. Я хочу увидеть хотя бы несколько активных краткосрочных аренде уже просто для проверки концепции. Я не знаю, хотел бы я быть 10-м в списке в каком-либо городе, потому что это может означать, что кто знает, придут люди или нет. В-третьих, это просто рентабельность. Вы хотите убедиться, что после того, как вы отметите эти первые два поля, вы все еще сможете найти предложения, которые соответствуют вашему доходу.
Когда вы на самом деле смотрите на сами свойства, вы хотите смотреть на местоположение. В каждом городе есть горячая точка, где списки имеют тенденцию быть немного лучше, и благодаря вашему анализу вы начнете видеть, где находятся эти более эффективные объекты. Вы хотите посмотреть на удобства. Каковы основные удобства на этом рынке? Имеются ли в этом объекте такие удобства или я могу их добавить? В-третьих, это ценность, такая же, как прибыльность. Собираетесь ли вы получить желаемую прибыль после учета всех этих вещей? Я знаю, что это полный рот. Вернись назад, послушай еще раз то, что я только что сказал. Но я думаю, что если вы решите эти несколько вопросов, вы будете в гораздо лучшем положении, когда мы поговорим в следующий раз.
Мелани:
Спасибо за это. У меня есть один уточняющий вопрос, если можно.
Tony:
Да.
Мелани:
Мне вот интересно, думая на год вперед, в расчетах или просто как вы советуете людям, вы рассматриваете меньшую заполняемость? Вы пытаетесь учитывать это, просто зная, что в целом все меняется?
Tony:
Я определенно думаю, что вы, вероятно, захотите добавить немного буфера к любым ADR или расчетам занятости, которые вы делаете. Сколько на самом деле трудно сказать, потому что на самом деле ни у кого нет этого хрустального шара. Но я думаю, что добавление, возможно, отрицательных 10% к вашим ADR или 15%, если вы хотите быть суперконсервативным, реалистично. Просто знайте, что каждое изменение стоимости ADR в долларах оказывает довольно большое влияние на ваш доход в конце года. Так что где-то около 10% может быть довольно хорошо.
Просто знайте, что все рецессии, начиная с 60-х годов, большинство из них длились в среднем чуть менее 12 месяцев. Итак, вы можете купить эту недвижимость? Даже если это, может быть, не хоумран за те первые 12 месяцев, пока есть вся эта экономическая неопределенность, что произойдет во второй год, в год пятый и в год 10, когда вы владеете краткосрочной арендой? Если вы как бы отметите те поля, о которых мы говорили, где вы попадаете в местоположение, вы выбираете ценность, вы выбираете удобства, более вероятно, что этот список будет продолжать преуспевать. В краткосрочной перспективе, вероятно, будет некоторая неопределенность, но я думаю, что как инвесторы в недвижимость мы должны смириться с этими ударами и помнить, что мы действительно инвестируем также в долгосрочную оценку и денежный поток.
Мелани:
Да, абсолютно. Это отличное напоминание.
Эшли:
Мелани, прежде чем мы закончим сегодняшнюю встречу, скажите, почему вы инвестируете в недвижимость?
Мелани:
Я очень люблю свой W2. Мне повезло иметь замечательную команду и иметь возможность делать то, что я делаю. В то же время я просто не хочу сидеть за компьютером всю оставшуюся жизнь. Я действительно хочу иметь возможность привнести часть этой свободы в свою жизнь, поэтому финансовая независимость — это главное, почему. Помогает то, что недвижимость — это так весело, сложно, захватывающе и интересно. Так что я просто очень мотивирован, чтобы продолжать учиться и расти. Я также стремился получить лицензию на стороне только потому, что я действительно оцениваю или получаю удовольствие от оценки сделок. Так что я надеюсь, что это по-прежнему будет частью моей карьеры, но с течением времени станет немного более гибким.
Эшли:
Что ж, Мелани, большое спасибо, что присоединились к нам в течение следующих 90 дней. Мы очень взволнованы. Где кто-то может связаться с вами, если они хотят связаться с вами?
Мелани:
Ненавижу звучать сухо, но я бы посоветовал вам зайти на LinkedIn. Я не очень активен в Instagram. Я чувствую, что я всегда на LinkedIn. Так что просто мое имя, Мелани Уилмешер, и там очень отзывчиво. Вероятно, это самое грустное место для людей, о котором вы когда-либо слышали.
Эшли:
Одна из моих лучших подруг, Лика, она королева LinkedIn. Она все время придирается ко мне, потому что меня нет в LinkedIn. Она заключила так много сделок оттуда, частных кредиторов оттуда и инвесторов, с которыми можно работать. Она имела огромный успех с ним.
Мелани:
Хорошо, я возьму.
Эшли:
Большое спасибо, что присоединились к нам, Мелани. Тони, мы только что встретились с тремя нашими подопечными, обсудили их цели и дали им первое домашнее задание. о чем ты думаешь?
Tony:
Я думаю, что некоторые вещи, которые я вижу у всех троих, заключаются в том, что проблемы, которые они считали проблемами, были не такими большими, как они были на самом деле. Когда вы потратите некоторое время на их разгадку, вы поймете, что шаги, которые вам нужно предпринять, немного более ясны, чем те, которые изначально предполагались. Честно говоря, я думаю, что это большая проблема, с которой сталкиваются многие новые инвесторы. Есть эмоциональный аспект, который делает вещи немного страшнее, чем они есть на самом деле, но когда вы подводите итоги всего, что вы уже знаете и понимаете, двигаться вперед становится немного легче, чем вы думаете.
Эшли:
Я думаю, это может касаться меня и тебя тоже, Тони, иногда мы знаем, что нам нужно делать. Просто нужен кто-то еще, чтобы сказать нам сделать это.
Tony:
Вот почему мне нравится иметь тренера в спортзале, потому что это похоже на: «Да, я знаю, что должен сделать это», но когда они говорят вам в лицо: «Сделай это еще раз», это поддерживает вашу мотивацию. Надеюсь, мы сможем оказать такое же влияние и на наших подопечных.
Эшли:
Для всех новичков дома мы хотели бы, чтобы вы, ребята, поставили свои собственные цели на 90 дней. Если вы еще не знаете, в чем ваша причина, постарайтесь определить это и дать вам что-то, что даст вам мотивацию и по-настоящему зарядит вас энергией каждый божий день, чтобы продолжать двигаться вперед, чтобы действительно достичь этой цели. Я Эшли @wealthfromrentals, а он Тони @tonyjrobinson в Instagram. Мы вернемся с другим эпизодом. Увидимся в следующий раз. (поет)
Смотрите подкаст здесь
В этом выпуске мы расскажем
- High Процентные ставки и как более дорогие ипотечные кредиты заставили многих инвесторов задуматься
- Создайте свою «покупную коробку» и как придумать свой точный критерии аренды недвижимости
- Креативное финансирование И как купить большую арендуемую недвижимость даже если у тебя нет на это денег
- Богатство поколений и используя инвестиции в недвижимость, чтобы улучшить положение вашей семьи
- Рынки краткосрочной аренды и как проанализировать аренду на время отпуска издалека
- Что делать, если завышенные данные об аренде недвижимости не соответствуют сегодняшним ставкам
- Обретение финансовой свободы и оставив свой W2 офисная работа позади
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Свяжитесь с Брэндоном, Лоуренсом и Мелани:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши страница спонсора!
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-251
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 месяцев
- 15%
- 20 лет
- 2018
- 2019
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- абсолютно
- доступ
- отчетность
- достигнутый
- через
- Действие
- активный
- деятельность
- на самом деле
- дополнительный
- Добавляет
- АДР
- Для взрослых
- плюс
- совет
- После
- против
- Агент
- впереди
- Airbnb
- Все
- уже
- всегда
- удивительный
- Америка
- количество
- анализ
- анализировать
- анализ
- и
- Другой
- ответ
- Ожидаемый
- предвидение
- кто угодно
- откуда угодно
- Apple
- прикладной
- ценить
- признательность
- подхода
- утвержденный
- арбитраж
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- внешний вид
- связанный
- Достижимый
- аудитория
- автор
- доступен
- в среднем
- назад
- фон
- Плохой
- Банка
- Использование темпера с изогнутым основанием
- основанный
- в основном
- НИМ
- Beach
- , так как:
- становиться
- становится
- становление
- до
- за
- не являетесь
- верить
- полезный
- Преимущества
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- между
- Beyond
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Немного
- Заблокировать
- блокирование
- Блоки
- Синии
- Книги
- граница
- рожденный
- купил
- Коробка
- коробки
- BP
- Мозг
- Brandon
- Ломать
- приносить
- Приведение
- бюджет
- буфер
- строить
- Строительство
- бизнес
- купить
- покупка
- призывают
- под названием
- вызова
- Объявления
- Кампания
- Может получить
- не могу
- глава
- способный
- столица
- автомобиль
- углерод
- Монооксид углерода
- Карты
- заботится
- Карьера
- нести
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- вызванный
- центр
- определенный
- вызов
- проблемы
- сложные
- шанс
- изменение
- изменения
- Канал
- в чате
- более дешевый
- проверка
- ребенок
- Дети
- Выберите
- Выбирая
- выбранный
- Circle
- Город
- Очистить
- понятнее
- клиентов
- Закрыть
- ближе
- закрытие
- Побережье
- когорта
- Колорадо
- объединять
- как
- приход
- коммерческая
- коммерческая недвижимость
- привержен
- Общий
- сравненный
- конкурс
- полностью
- комплекс
- сложный
- компьютер
- сама концепция
- Свяжитесь
- Соединительный
- рассмотрение
- принимая во внимание
- Консоли
- потребитель
- обращайтесь
- продолжать
- продолжается
- контракт
- Подрядчик
- подрядчики
- контроль
- Холодные
- Цена
- Расходы
- может
- счетчик
- округ
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- трещина
- Создайте
- Создающий
- творческий
- Творчески
- кредит
- Преступление
- Криминальное
- Критерии
- Crystal
- Текущий
- В настоящее время
- Клиенты
- ежедневно
- данным
- день
- Дней
- сделка
- Акции
- Долг
- решенный
- Решение
- решение
- снижение
- глубоко
- определенно
- поставка
- Спрос
- требующий
- развертывание
- описывать
- описано
- назначение
- Развитие
- DID
- разница
- различный
- трудный
- КОПАТЬ
- цифры
- Ужин
- обсуждать
- Дисплей
- Врачи
- не
- Собака
- дело
- Доллар
- Dont
- Двери
- DOT
- удвоенны
- вниз
- водитель
- сухим
- DTI
- каждый
- Рано
- легче
- легко
- есть
- Экономические
- экономику
- воспитывать
- Обучение
- или
- подчеркивать
- Сотрудник
- поощрять
- занятый
- Двигатель
- пользоваться
- достаточно
- Окружающая среда
- средах
- EPIC
- Эпизоды
- особенно
- имущество
- Эфир (ETH)
- этический
- оценивать
- Даже
- НИКОГДА
- все члены
- многое
- Excel
- возбужденный
- захватывающий
- существующий
- Расширьте
- ожидать
- дорогим
- опыт
- эксперты
- Объяснять
- подвергаться
- дополнительно
- чрезвычайно
- Лицо
- всего лишь пяти граммов героина
- Осень
- семей
- семья
- членов семьи
- БЫСТРО
- Обратная связь
- несколько
- окончательный
- в заключение
- финансы
- Финансы
- финансовый
- финансовая независимость
- Финансовая грамотность
- в финансовом отношении
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- конец
- First
- Впервые
- Трансформируемость
- гибкого
- Флорида
- поток
- текущий
- Потоки
- Фокус
- внимание
- фокусировка
- следовать
- после
- питание
- доставка еды
- формула
- счастливый
- Форум
- форумы
- вперед
- найденный
- Год основания
- Бесплатно
- Freedom
- друзья
- от
- замороженные
- полный
- fun
- далее
- будущее
- игра
- ГАЗ
- Общие
- порождать
- порождающий
- богатство поколений
- ГРУЗИИ
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Отдаете
- Go
- цель
- Цели
- идет
- будет
- хорошо
- захват
- класс
- признательный
- большой
- измельчениия
- группы
- Группы
- Расти
- Рост
- Гости
- Парень
- Спорт зал
- мотыга
- хакер
- Вешать
- происходить
- происходит
- счастливый
- Жесткий
- имеющий
- главы
- встречный ветер
- услышанный
- слух
- сильно
- помощь
- помощь
- помогает
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- Удар
- ударять
- держать
- Главная
- Дома
- домашнее задание
- надежды
- С надеждой
- Больница
- больницы
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- Гостиница
- Hot Spot
- Вилла / Бунгало
- дома
- жилье
- Рынок жилья
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- огромный
- суетиться
- HVAC
- система вентиляции и кондиционирования
- БОЛЬНОЙ
- идея
- определения
- немедленно
- Влияние
- важную
- in
- расширились
- Увеличивает
- независимость
- независимые
- промышленность
- информация
- первоначально
- Инициатива
- понимание
- размышления
- Вдохновение
- вдохновляющий
- вместо
- обида
- Умышленный
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- заинтересованный
- интересный
- Интервью
- инвестирование
- инвестиций
- Вложения
- инвестор
- Инвесторы
- IT
- работа
- Джобс
- присоединение
- присоединяясь к нам
- путешествие
- Прыгать
- Сохранить
- хранение
- удар
- Дети
- Вид
- стук
- Знать
- знание
- знания
- известный
- KUDOS
- Земля
- большой
- Фамилия
- В прошлом году
- Адвокаты
- слой
- ведущий
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- Оставлять
- уход
- Наследие
- кредитор
- кредиторы
- письмо
- уровень
- LG
- Лицензия
- ЖИЗНЬЮ
- Вероятно
- Список
- Включенный в список
- Listening
- листинг
- Объявления
- грамотность
- мало
- жить
- жизнью
- варианты
- Кредиты
- расположение
- места
- Длинное
- долгосрочный
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- серия
- любят
- Низкий
- обед
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управление
- управления
- многих
- много людей
- Маржа
- рынок
- Области применения:
- массивный
- мастер
- математике
- зрелый
- Медиа
- Встречайте
- член
- Участники
- упомянутый
- среднего размера
- Среднесрочный
- может быть
- военный
- против
- Мышление
- Миннесота
- минут
- Миссисипи
- MLS
- Модели
- мама
- момент
- деньги
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- мать
- мотивированные
- мотивация
- двигаться
- перемещение
- многоквартирной
- с разными
- имя
- национальный
- Национальным парком
- национальные парки
- родной
- Возле
- обязательно
- Необходимость
- отрицательный
- сеть
- Новые
- Жители Нового Орлеана
- Новости
- следующий
- ночь
- нормально
- номер
- номера
- препятствие
- Очевидный
- занятие
- океан
- предлагают
- предлагающий
- Предложения
- оффлайн
- смещение
- Хорошо
- Старый
- ONE
- открытый
- оператор
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- первоначально
- Другие контрактные услуги
- внешнюю
- общий
- всю ночь
- обзор
- собственный
- владелец
- владеет
- Темп
- родители
- Парк
- парки
- часть
- особый
- партнер
- путь
- ОПЛАТИТЬ
- оплата
- платежи
- Вершина горы
- Люди
- процент
- выполнения
- возможно
- период
- человек
- личного
- Личности
- перспектива
- феноменальный
- Физически
- выбирать
- Картинки
- кусок
- Часть
- Мест
- план
- Планы
- Платформы
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- плюс
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- сборах
- бассейн
- Популярное
- популярность
- «портфель»
- должность
- возможное
- После
- размещены
- бедность
- мощностью
- практика
- довольно
- предыдущий
- цена
- Цены
- первичный
- частная
- Pro
- вероятно
- процесс
- Производство
- профессиональный
- Прибыль
- прибыли
- выгодную
- доходы
- Программы
- проектов
- доказательство
- доказательство концепции
- свойства
- собственность
- гордый
- обеспечивать
- покупки
- купленный
- покупка
- цель
- толкнул
- Нажимать
- положил
- Полагая
- Q1
- Четверть
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- быстрее
- быстро
- поднятый
- Ramp
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- достигать
- Reading
- готовый
- реальные
- недвижимость
- реальная жизнь
- реалистичный
- реализовать
- реализованный
- агент по продаже недвижимости
- причина
- резюме
- получила
- недавно
- спад
- признавать
- Рекомендация
- пересматривать
- запись
- Red
- Несмотря на
- область
- реабилитация
- помнить
- Аренда
- аренда
- Ответить
- Отчеты
- представлять
- отзывчивый
- ОТДЫХ
- возвращают
- доходы
- обзоре
- избавиться
- Снижение
- Дорога
- Дорожная карта
- Катить
- Комната
- Комнаты
- год
- дорога
- Run
- Бег
- Сельский
- Сельские районы
- жертвовать
- безопасный
- Сказал
- то же
- Сценарии
- сцена
- Школа
- Вузы
- прокрутки
- сезоны
- Во-вторых
- вторичный
- безопасный
- видя
- кажется
- выбор
- продаем
- смысл
- Серии
- Сессия
- набор
- установка
- семь
- Поделиться
- разделение
- СДВИГАЯ
- Магазин
- Короткое
- краткосрочный
- должен
- показывать
- Шоу
- подпись
- аналогичный
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- Размеры
- по уходу за кожей
- слабина
- немного отличается
- Замедление
- небольшой
- меньше
- умный
- So
- уже
- Соцсети
- социальные сети
- Software
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- в некотором роде
- где-то
- Звук
- Источник
- Об
- Space
- говорить
- Специальные
- конкретный
- конкретно
- тратить
- Расходы
- потраченный
- раскол
- Спонсоры
- Спотовая торговля
- площадь
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- начинается
- ввод в эксплуатацию
- Область
- оставаться
- Stellar
- Шаг
- ступая
- Шаги
- Придерживаться
- прилипание
- По-прежнему
- акции
- Stop
- остановившийся
- остановка
- Истории
- История
- Стратегический
- стратегий
- Стратегия
- сильный
- Борющийся
- исследования
- предмет
- отправить
- представленный
- успех
- такие
- супер
- сладкий
- система
- TAG
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- налог
- команда
- технологии
- техническая промышленность
- terms
- третичный
- Техас
- Ассоциация
- Местоположение
- Инициатива
- Проекты
- Государство
- их
- сами
- Там.
- задача
- вещи
- мышление
- В третьих
- В этом году
- мысль
- три
- Через
- Бросание
- TIE
- туже
- время
- Шины
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- терпимость
- тонна
- Тони
- слишком
- топ
- Всего
- ПОЛНОСТЬЮ
- трогать
- к
- трек
- традиционный
- траектория
- Запись
- путешествовать
- Путешествие
- Тенденции
- грузовик
- правда
- типично
- окончательный
- В конечном счете
- Неопределенность
- под
- понимать
- понимание
- понимает
- непредвиденный
- вверх
- us
- использование
- обычно
- отпуск
- ценностное
- предприятие
- Против
- жизнеспособность
- Видео
- Вид
- жизненный
- объем
- ждать
- Ожидание
- ходьба
- стремятся
- желая
- теплый
- Грелка
- Вода
- способы
- Богатство
- Погода
- Вебсайт
- неделя
- добро пожаловать
- запад
- Что
- Что такое
- который
- в то время как
- КТО
- будете
- Зима
- в
- без
- свидетелем
- замечательный
- интересно
- Работа
- работавший
- работает
- работает
- Мир
- Наихудший
- стоимость
- бы
- записывать
- письменный
- X
- год
- лет
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет