Ответ новичка: финансирование продавца, сквоттеры и стоит ли становиться агентом?

Эшли:
Это 268 серия "Новичок в сфере недвижимости".

Tony:
Я думаю, что многие новички могут сделать неправильное предположение, что им нужна лицензия, чтобы быть инвесторами в недвижимость, когда у большинства инвесторов в недвижимость, которых я знаю, нет лицензии, и вместо этого мы нанимаем кого-то, кто является экспертом в этой области. это конкретное дело, и мы используем их опыт, потому что мой агент в Joshua Tree, он и его команда, я очень люблю их, потому что их процесс покупки и продажи недвижимости сводится к науке. Например, если я забуду запланировать свою инспекцию, его координатор транзакций скажет: «Эй, я собираюсь запланировать вашу инспекцию для вас».

Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь с моим соведущим Тони Робинсоном.

Tony:
И добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы приносим вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы дать толчок вашему инвестиционному путешествию. Как всегда, я хочу начать сегодняшнюю серию с того, что выкрикну кого-то под ником KSP75. KSP оставил нам пятизвездочный отзыв на Apple Podcast. В нем говорится: «У меня есть многоквартирный дом, и моя семья живет в части дома, поэтому у меня есть некоторый контакт с арендаторами, арендой и так далее. Real Estate Rookie — это фантастика для прослушивания, поскольку она дает информацию, рекомендации и уверенность для перехода на следующий уровень инвестирования в недвижимость. Я планирую проглотить каждую серию, делать заметки, читать, исследовать и быть на 100% готовым с абсолютной уверенностью наброситься на мою следующую сделку, когда условия будут подходящими». Так что KSP, мы ценим, вам и мне нравится, что у вас скоро будет информация, руководство и уверенность, чтобы заключить следующую сделку.

Эшли:
Итак, Тони, что у тебя нового?

Tony:
Сегодня на мне рубашка другого цвета, поэтому я ношу темно-бордовую. Наверное. Он почти черный, но не совсем.

Эшли:
Мне пришлось увеличить яркость моего телефона, потому что я все еще думал, что он черный, пока продюсер что-то не сказал, и я увеличил яркость, я такой: «О да, это другой оттенок».

Tony:
Я думаю, что могу попробовать другой цвет в 2023 году, так что посмотрим. Но нет, если серьезно, мы на самом деле, я думаю, я собираюсь вылететь в Западную Вирджинию на этих выходных. Мы только что подписали LOI по сделке, которую мы рассматривали. Это действительно крутой участок земли, на который мы смотрим. Это около шести акров, и он находится рядом с новым национальным парком в Западной Вирджинии, и на самом участке есть главный дом, гостевой дом, пять площадок для автофургонов, а также разрешение на добавление нескольких мест для глэмпинга. . Итак, идея состоит в том, что мы собираемся купить эту недвижимость, добавить места для глэмпов, отремонтировать основной дом, а затем, возможно, купить несколько кемперов Airstream, чтобы сделать его небольшим местом назначения. Так что мы рады этому.

Эшли:
Это потрясающе. Это действительно захватывающе.

Tony:
Да.

Эшли:
Вы уже бывали в Западной Вирджинии?

Tony:
Никогда в жизни. Это будет в первый раз.

Эшли:
Когда я был моложе, я ездил туда на чемпионат мира IBO по стрельбе из лука. Я, мой папа и мой брат звонили [неразборчиво 00:02:51].

Tony:
Вы были на чемпионатах мира по стрельбе из лука?

Эшли:
Например, в лиге IBO, но да.

Tony:
Почему я только сейчас об этом слышу? Вы когда-нибудь говорили мне, что были на чемпионате мира по стрельбе из лука?

Эшли:
Я не знаю. Я имею в виду, я чувствую, что это не так уж важно. Я не знаю. Но да, когда я был моложе, я стрелял из лука по 3D-мишеням.

Tony:
Я имею в виду, сколько людей могут сказать, что они хоть за что-то участвовали в чемпионатах мира?

Эшли:
Но в любом случае, это было на горе Сноушу каждый год в Западной Вирджинии, и мне просто нравилось туда ходить. Это похоже на небольшую лыжную деревню на вершине горы, и это было очень круто. Весь турнир по стрельбе из лука должен был ходить вверх и вниз по холмам, чтобы стрелять в 3D и все такое, так что это было действительно круто.

Tony:
Да, я никогда не был, поэтому я думаю, что мы собираемся взлететь в эти выходные, и это будет своего рода быстрая поездка, но мы очень взволнованы. Это будет наш первый опыт работы с глэмпингом. Не было даже в плане игры, но собственность как бы представилась. На самом деле, этот человек связался со мной в Instagram, и я не лучший в проверке своих личных сообщений, но время от времени я просматриваю их и пытаюсь очистить их, и кто-то прислал мне предложение. , было похоже на: «Эй, да, я хочу предложить это». Так что если у вас, ребята, есть другие хорошие предложения, которые соответствуют этим критериям, пожалуйста, продолжайте присылать их мне, потому что без этого парня этого бы не произошло.

Эшли:
Я тоже уезжаю на эти выходные, но, к сожалению, это не по сделке. Это выходные для девушек-риелторов в Лас-Вегасе. Так что некоторые женщины-инвесторы в недвижимость стали моими самыми близкими друзьями. Итак, у нас выходные для девочек в Лас-Вегасе. Мы много путешествуем вместе, но обычно это вся наша компания друзей, но на этот раз это будет просто пара девушек, и да, мы собираемся покорить Лас-Вегас-Стрип.

Tony:
Пока тебе с ними не веселее, чем со мной и Сарой прошлым летом, я думаю, все в порядке.

Эшли:
Ну, знаешь что? Думаю, ты в безопасности, потому что в это время года бассейны закрыты, так что вечеринки у бассейна не будет.

Tony:
Никаких вечеринок у бассейна.

Эшли:
Но я также, я был в Лас-Вегасе, я не знаю, наверное, 12 раз, но я никогда не был в ночном клубе Лас-Вегаса. Это, вероятно, будет мой первый раз в эти выходные.

Tony:
Ну, до тех пор, пока это занимает второе место среди ваших самых веселых поездок в Вегас, и я думаю, что мы согласны. Были хороши.

Эшли:
Итак, сегодня в Rookie Reply у нас на самом деле есть несколько отличных вопросов, которые наш продюсер выбрал из группы Real Estate Rookie в Facebook. Итак, мы собираемся поговорить об очистке оборота. Итак, после того, как арендатор съезжает, как вы должны взимать плату за это, что общего, различные способы, которыми вы взимаете плату за уборку. Кроме того, немного финансирования продавца, если продавец действительно предлагает это вам, как это работает вместе с получением банковского финансирования в том же месте, а затем мы говорим о проведении обследования недвижимости. У нас с Тони очень разный опыт в этом, поэтому, если вы, ребята, хотите оценить, что распространено в вашем регионе, мы будем рады, если вы, ребята, заглянете в комментарии на YouTube и прокомментируете ниже, как вы обычно это делаете. или не получите опрос при покупке недвижимости и почему.
Итак, первый вопрос сегодня от Джейсона Дорси. «При покупке недвижимости, какова цель опроса? Риелтор спрашивает, куплю ли я его. Итак, обследование, обследование земли. Итак, где проходят границы, вы узнаете, где, насколько велик участок, сколько акров и где эти линии на самом деле проходят. Итак, что представляет собой ваша собственность, которую вы на самом деле покупаете, и какая соседняя собственность. Тони, часто ли люди проводят опросы, чтобы купить недвижимость там, где вы живете?

Tony:
По крайней мере, не недвижимость, которую я покупаю. Я не думаю, что риелтор или кто-то еще, или даже мои кредиторы когда-либо просили меня провести опрос, но наши участки довольно маленькие. Я думаю, что линии лота обычно довольно четко определены. Так что, возможно, именно поэтому это не так сильно беспокоит рынки, на которых я работаю.

Эшли:
Да, я не думаю, что когда-либо закрывал недвижимость без опроса, что интересно.

Tony:
Разве это не так безумно?

Эшли:
Ага. Здесь очень часто проводят обследование, и, как правило, продавец платит за проведение обследования, когда выходит геодезист, отмечает недвижимость, может быть, разбивает углы участка для вас, а затем в основном рисует. карта обследования. Обычно они указывают, где находится дом на участке, а границы участка - на улице. Иногда, хотя человек, возможно, уже провел опрос, может быть, ранее, когда он купил дом, или я купил маленькую хижину с А-образной рамой в прошлом году, и был старый опрос, например, из 90-х, и я принял этот опрос и просто получил продавец подписывает заявление об отсутствии изменений, в котором говорится, что они говорили об отсутствии изменений в линии посылки. Обычно рекомендуется только вернуться и принять опрос, которому, может быть, всего пару лет, просто для того, чтобы чувствовать себя в безопасности, что не было никаких изменений в посылке и в ваших строках опроса.
У меня действительно было свойство, что когда обследование было сделано, возник спор с соседями, что на самом деле это было сделано неправильно, и мы не закрылись, и наше закрытие было отложено до тех пор, пока не был сделан этот фактический спор и линии не были фактически определили, куда на самом деле пошла посылка. Здесь вы также можете узнать, есть ли сервитуты на имущество. Там, где я живу, очень распространен сервитут для газовой компании, где у них есть газовая линия. На самом деле, в моем основном месте жительства у нас есть газовая скважина, и есть дорога, ведущая к газовой скважине на участке, где National Fuel является газовой компанией, к которой они могут приехать и иметь доступ в любое время. А потом они платят, мы получаем бесплатный газ в наш дом, и это здорово. Ага, неограниченное потребление, о котором в наши дни даже не слышно. Так что есть разные вещи, которые вы также можете узнать, проведя опрос на территории.
Поэтому, если это рекомендуется вашим агентом по недвижимости, спросите, собирается ли это предоставить продавец. Если нет, вы всегда можете оплатить стоимость обследования, и в зависимости от размера участка, я имею в виду, что обычно я вижу пару акров, а не тонну зданий или что-либо на нем, это может варьироваться от 400 до максимум 1,000 долларов.

Tony:
Интересный. Да, я буквально никогда не слышал об этом. Я просматриваю закрывающие документы, пока вы говорите о некоторых наших старых свойствах, чтобы увидеть, может быть, они были там, и я просто даже не заметил этого, но я не вижу ничего об опросе ни в одном из них. документы, которые у меня есть. Самое близкое, что у меня есть, на нем даже показаны линии участков, взято из титульного отчета, а на самой последней странице просто виден вид с высоты птичьего полета на все разные участки на этой улице, и он просто показывает, какой участок принадлежит нам. . Но нет, это так интересно. Я буквально никогда не делал этого раньше.

Эшли:
Да, я на самом деле тоже в шоке от этого. У нас был эпизод, в котором мы говорили о колодцах и о том, что у вас, ребята, обычно нет колодцев, где вы впервые покупаете, но да, для опроса, чтобы это сделать. Да, я бы порекомендовал пройти опрос или посмотреть, есть ли у них уже такой. Это просто упрощает задачу, если вы получаете банковское финансирование. Недавно у меня также были банки, которые просили копию опроса, чего я раньше не делал, но я только что сделал коммерческий кредит, где они попросили копию опроса.

Tony:
Да, и теперь это заставляет меня задуматься, может быть, я открываю себя для проблем в будущем, не проводя этот опрос, когда мы покупаем недвижимость, особенно если это всего лишь несколько сотен баксов. Это просто для того, чтобы убедиться, что нет проблем с границами собственности или что, если забор соседей будет примерно на 10 футов дальше, чем он должен быть. Вы можете увидеть некоторые из этих вещей, например, мой риелтор, они используют LandGlide, приложение или что-то в этом роде. Так что, если мы будем в собственности, им понравится: «Эй, вот где очередь» и тому подобное, но, вероятно, теперь, когда я слышу об этом, нам следует отнестись к этому немного серьезнее.

Эшли:
Да, мы тоже используем LandGlide и onX Hunt. Пару недель назад мы провели небольшой эксперимент, где я купил эти 30 акров, мы обошли границу участка. Это было сразу после окончания охотничьего сезона, и было удивительно, насколько близко некоторые из насаждений были к соседям, которые были… может быть на нашей территории», их подставка под дерево. Но мы заметили, что onX Hunt и LandGlide немного отклонялись от того места, где фактические ставки были и в углах собственности. Это было не супер точно.

Tony:
Пятно на.

Эшли:
Да.

Tony:
Прохладный. Что ж, следует перейти ко второму вопросу?

Эшли:
Да, пойдем к следующему. «Можете ли вы поделиться плюсами и минусами получения лицензии на недвижимость, просто чтобы помочь себе в сделках с недвижимостью?» Этот вопрос задан Терезой Молтер из группы Real Estate Rookie в Facebook. Если вы, ребята, еще не состоите в группе Real Estate на Facebook, убедитесь, что вы присоединились. Стоит зарегистрироваться на Facebook только для того, чтобы попасть в эту группу, и вы сможете общаться со многими инвесторами-единомышленниками, а также задавать вопросы, которые мы можем сыграть в шоу. Итак, Тони, ни у кого из нас нет лицензии на недвижимость, но Сара получает лицензию, верно?

Tony:
Сара работает над тем, чтобы получить ее. Несмотря на то, что она прошла через весь этот процесс, она сейчас почти на финишной прямой, и мы все еще обсуждаем, нужно ли ей вообще проходить последний этап прохождения теста. Есть несколько вещей, на которые мы смотрим, верно? Во-первых, в Калифорнии довольно длительный процесс получения лицензии. Вы должны пройти три курса, вам нужно получить несколько дополнительных сертификатов, и, наконец, вы должны сдать этот экзамен, который также является довольно длинным экзаменом, и, очевидно, со всем этим связаны некоторые расходы. Но это не значит, что через 30-45 дней вы можете получить лицензию. Это как минимум шестимесячное испытание, может быть, даже дольше, в зависимости от того, как быстро вы пройдете всю курсовую работу.
Поэтому я думаю, что первый вопрос, который каждый должен задать себе, но Тереза ​​конкретно для вас, это сколько времени, денег и энергии вам потребуется, чтобы получить лицензию. А затем, второй момент, какова ваша цель при этом. Вы сказали, что, может быть, это просто для того, чтобы помочь себе в собственных сделках с недвижимостью. Вы ищете только то, что у вас есть доступ к MLS? Возможно, вы хотите сэкономить на комиссионных, которые вы бы платили агенту покупателя, когда вы что-то покупаете, или агенту продавца, если вы что-то продаете? Какова ваша мотивация для этого? И тогда каков объем, который, по вашему мнению, вы действительно будете использовать? Если вы покупаете одну сделку в год, действительно ли имеет смысл проходить процедуру получения и поддержания этой лицензии ежегодно или как бы часто это ни происходило в вашем штате?
Я думаю, что многие новички, возможно, делают неправильное предположение, что им нужна лицензия, чтобы быть инвесторами в недвижимость, когда у большинства инвесторов в недвижимость, которых я знаю, нет лицензии, и вместо этого мы нанимаем кого-то, кто является экспертом в этой области. конкретную вещь, и мы используем их опыт, потому что мой агент в Joshua Tree, он и его команда, я очень люблю их, потому что их процесс покупки и продажи недвижимости сводится к науке. Если я забуду запланировать свою инспекцию, его координатор по сделкам скажет: «Эй, я собираюсь запланировать вашу инспекцию для вас» или «Эй, Тони, просто напомню, что срок вашей комплексной проверки истекает через семь дней. Если вы хотите, чтобы ваш запрос был опубликован, давайте убедимся, что мы сделаем это сегодня». Так что я думаю, Тереза, что если твоя цель просто сэкономить деньги, может быть, не делай этого, но если ты действительно хочешь быть агентом, тогда я, вероятно, пойду на это.

Эшли:
Я начинал свою лицензию на недвижимость трижды. Кажется, я заплатил около 99 долларов за онлайн-курс. Это было, я не знаю, пять лет назад или около того. Вы должны повторно купить курс через год или что-то еще. Но дело дошло до того, зачем мне это нужно, и на самом деле единственная причина, по которой я собирался получить это, заключалась в том, чтобы я мог сам ходить на показы, чтобы мне не нужно было планировать показы с кем-то другим, с агент, и я мог бы просто пойти в свойства. Затем я дошел до того, что большая часть моей недвижимости была вне рыночных сделок. Это была единственная польза для меня. Конечно, экономя деньги на комиссии, но я думаю, что стоит заплатить деньги за то, чтобы кто-то другой сделал документы, составил контракт, поговорил с другим агентом, разобрался с возникающими вещами.
В частности, я думаю, что наличие агента является огромным преимуществом, когда у вас есть арендаторы в собственности, и вы пытаетесь продать. Планирование показов с арендаторами в свойствах может быть кошмаром, если просто координировать с ними, чтобы они предоставили доступ. Я посетил так много показов недвижимости, где я должен был попасть в квартиру, и мы приходим туда, и это похоже на: «Нет, извините. Арендатор сказал, что нет, или они должны были быть здесь, но их нет. У нас нет ключей», и тому подобное. На самом деле за последний год я продал два объекта недвижимости, в которых были арендаторы, и буквально я просто пошел с агентом по недвижимости, который работал с моей компанией по управлению недвижимостью, и сказал: «Вот за что я хочу его продать. Вот моя недвижимость», а всю информацию о арендаторах он получал от управляющей компании, все показы согласовывал с ними напрямую. Это право само по себе стоило того, чтобы сделать это.
Я согласен с Тони в этом. Если вы действительно хотите вести бизнес в качестве агента по недвижимости и покупать и продавать дома для других людей, то да, это может стоить того, потому что помните, что есть эти расходы на непрерывное образование. Чтобы сохранить вашу лицензию, это будет стоить вам денег, это будет стоить вам времени, чтобы посещать эти курсы повышения квалификации.

Tony:
Да, я полностью согласен, Эш. Я думаю, что это сводится к конечной мотивации. Как вы и сказали, я лучше заплачу кому-нибудь за всю административную работу, чем сделаю это сам. Но опять же, я понимаю. В нашем путешествии по недвижимости мы как бы находимся в разных областях, поэтому, возможно, для нас будет более разумным сделать это. Но моя личная мысль, Тереза, заключается в том, что если вы не планируете сделать это реальным источником дохода для себя, я мог бы уделить больше времени сначала развитию своего бизнеса в сфере недвижимости, а затем рассмотрению агентских услуг или агентской работы. позже.

Эшли:
Хорошо. На наш следующий вопрос от Рика Уоттса. «Кто-нибудь когда-нибудь покупал дом с жильцами? Что-нибудь, что мне нужно учитывать, пытаясь их вытащить? Они были там с разрешения предыдущего владельца, но никакого договора аренды нет, и они, похоже, не хотят уходить. Я, вероятно, поговорю с адвокатом о моих юридических обязательствах. Я также немного подумаю об этических обязательствах. Просто не знал, сталкивался ли кто-нибудь с этим раньше».

Tony:
Эш, могу я сначала задать тебе вопрос, хорошо? Я никогда не покупаю недвижимость с арендаторами. Даже наши флипы, которые мы покупаем, часто заранее сдаются в долгосрочную аренду, но с моей стороны всегда требуется, чтобы покупатель удостоверился, что арендаторы освободились. На самом деле у нас есть переворот, который мы заключили по контракту уже почти два месяца, потому что продавец работает над тем, чтобы выселить этих арендаторов. Так что мой исходный план таков: я просто не собираюсь покупать его, если там есть арендатор, потому что я не хочу головной боли, связанной с попытками выселения. С вашей точки зрения, если у вас есть недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки, и вы уже знаете, что арендаторы не хотят уходить, будете ли вы продолжать ее покупать?

Эшли:
Да, и я думаю, что что-то с этим вопросом, что Рик, возможно, не знал о должной осмотрительности, я думаю, может быть, поскольку это имущество было по контракту, потому что я думаю, что есть некоторые способы, которыми он мог бы справиться с этим, прежде чем заключать контракт. Поверьте мне, есть так много вещей, которые я хотел бы знать о первых двух свойствах, которые я сделал.
Я купил довольно много недвижимости, в которой есть арендаторы, но что я делаю, так это заключаю соглашение об эстоппеле, в котором я сравниваю то, что говорит арендодатель, с тем, что говорит арендатор. Арендатор или арендодатель скажет: «Вот условия аренды, вот договор аренды». Или, в случае с Риком, договора аренды нет, они просто будут давать мне 400 долларов наличными в месяц, и они месяц за месяцем, и это их имя, это их номер телефона, это все, что у меня есть. Затем я свяжусь с арендатором, конечно же, с разрешения владельца, и попрошу его заполнить соглашение об ограничении права возражения, которое в основном дает мне больше информации о них, но подтверждает то, что сказал домовладелец. Они говорят, что их арендная плата также составляет 400 долларов в месяц? Говорят ли они, что на самом деле они заключили пятилетнее соглашение об аренде, в котором арендодатель говорит: «Нет, вы можете избавиться от них, как только закроете собственность»?
Итак, есть шаги, которые вы можете предпринять. Вы также можете использовать это в качестве переговоров. Я недавно продал недвижимость, и человек, покупавший ее, хотел, чтобы арендаторы были удалены из собственности перед покупкой. Что мы сделали, так это уведомили их об освобождении. Они были месяц за месяцем, мы уведомили должным образом, они сказали: «Нет, мы не уходим». Таким образом, мы начали процесс выселения, и мы фактически все еще закрыли собственность, но мы удерживали деньги на условном депонировании, чтобы оплатить судебные издержки, если им придется продолжить выселение. Мы установили сумму в долларах, я думаю, это было около 1,200 долларов или около того, чтобы покрыть расходы на адвоката, если им придется продолжать выселение, если арендатор не уедет. Итак, когда арендатор уехал сам, не прибегая к выселению, мне вернули эти 1,200 долларов. И тогда, если бы им пришлось пройти через полное выселение, покупатель получил бы эти 1,200 долларов, чтобы покрыть расходы.
Есть способ, которым вы можете решить эту проблему, прежде чем закрывать недвижимость, указав в вашем контракте, что недвижимость должна быть вакантной. Именно в этой ситуации с Риком вам придется начать процесс выселения, чтобы вывести этих людей из подразделений. Вещи, о которых следует беспокоиться, это то, что нет договора аренды на недвижимость, и вы должны быть осторожны, чтобы обратиться в суд, и вдруг появится договор аренды. Таким образом, получение какой-либо документации, возможно, от предыдущего владельца, в которой говорится, что они жили там на эту сумму X, не было договора аренды или они жили месяц за месяцем, что-то в этом роде определенно может помочь в вашем случае.
Но что касается вашего самоанализа этических обязательств, вы имеете полное право на это имущество и просто выполняете юридический процесс прохождения выселения. И затем, Тони, ты можешь знать больше об этом, что касается прав скваттеров. Я имею в виду, они вообще платят здесь арендную плату или просто живут в этой собственности? Потому что это само по себе может быть совершенно другой проблемой, когда вам придется снова пройти через процесс выселения, но, извините меня, в Калифорнии, я считаю, очень мягкие права скваттеров. Это верно?

Tony:
У меня нет долгосрочной аренды в Калифорнии. У меня никогда не было. Но я это знаю, и не цитируйте меня по этому поводу, потому что я могу быть немного неправ, но я почти уверен, что даже если кто-то просто найдет открытый дом и останется там достаточно долго без чьего-либо разрешения, он технически может иметь права арендатора. Это определенно будет меняться от штата к штату, Рик. Так что поговорите с адвокатом в вашем штате, чтобы получить нужную информацию, но я всегда предпочитал не покупать недвижимость, в которой есть арендаторы, если я не планирую удерживать этих арендаторов.

Эшли:
Да, и я сделал переворот дома с Джеймсом Дейнардом в Сиэтле, штат Вашингтон, и там также есть довольно выгодные права скваттеров. Я всегда шутил с ним, ну, если эта сделка пойдет наперекосяк, я просто перееду в эту собственность и смогу по крайней мере жить там год или два бесплатно, чтобы получить назад свою прибыль.

Tony:
Прежде чем тебя выселят.

Эшли:
Итак, давайте перейдем к нашему следующему вопросу. Этот вопрос от Роба Янга, а также от группы Real Estate Rookie в Facebook. «Каковы риски, связанные с финансированием продавцом первоначального взноса? Я покупатель. Продавец не владеет домом бесплатно и ясно. Я могу получить ипотеку, но у меня нет денег на первый взнос. Продавец готов продлить сроки. Он должен будет погасить свою ипотеку, когда он продает. Любой совет?" Хорошо, давайте наметим это, может быть, сначала. Итак, Роб собирается взять ипотечный кредит на покупку этой недвижимости. Хорошо, давайте просто используем, для простоты, предположим, что он покупает его за 100,000 80 долларов. Он берет ипотечный кредит на 80,000%, то есть 20,000 20,000 долларов, а ему нужно XNUMX XNUMX долларов. Продавец говорит: «Я одолжу вам XNUMX XNUMX долларов в качестве первоначального взноса. Вы должны заплатить мне сумму X в течение пяти лет», или что-то в этом роде.
Так что дело в том, что банк захочет увидеть, откуда взялись эти деньги, особенно если вы делаете это по месту жительства, где вы должны показать, что вы заработали этот доход, или вы сохранили эти деньги, или эти деньги пришли. от вас, или это был подарок от члена семьи. Тот факт, что вы получили деньги от продавца, может не служить доказательством наличия денежных средств на недвижимость. Это первое обсуждение, которое я бы имел, иду к специалисту по кредитам, кредитору, которого вы используете, и спрашиваю о ситуации.
Если вы занимаетесь коммерческим финансированием, я знаю, что это происходит довольно часто, когда продавец финансирует продавца для первоначального взноса. Вы сообщаете об этом в банк, банк просчитывает цифры и говорит: «Хорошо, эта арендуемая недвижимость может позволить себе оплачивать свои ежемесячные расходы, включая эти два платежа по ипотеке, один в банк за 80,000 20,000 долларов, а другой продавцу за XNUMX XNUMX долларов. . Одобренный. Вперед, продолжать. Давайте двигаться вперед». Но это моя забота об этом. Это будет жилищное финансирование или это будет коммерческое финансирование? Так что это своего рода первый шаг, на который я бы обратил внимание в такой ситуации.

Tony:
И я думаю, Роб, просто чтобы дать вам некоторое представление о том, как деньги текут между покупателем, банком, продавцом, банком, потому что там есть несколько шагов, верно? Итак, возвращаясь к вашему примеру, Эшли, скажем, что Роб покупает этот дом за 100,000 80,000 долларов, он получает ипотечный кредит на 20 35,000 долларов, и у него есть первоначальный взнос в размере 100, и допустим, что этот продавец, возможно, должен 35,000 65,000 долларов за дом. Используя круглые числа, если они продают его за XNUMX, они собираются погасить свою ипотеку в размере XNUMX XNUMX долларов, после чего у них останется XNUMX XNUMX долларов, верно?
Но Роб, деньги просто не перетекают от тебя напрямую к продавцу. Обычно между ними есть третья сторона. В Калифорнии мы пользуемся услугами титульных и условно-депозитных компаний, и это работает так: когда банк отправляет чек на 80,000 35,000 долларов, они отправляют его на право собственности и условное депонирование. Затем Эскроу пойдет к продавцу и скажет: «Эй, мистер продавец, это деньги за имущество, которое вы продаете Робу. Мы видим, что вы по-прежнему должны Банку Америки 35,000 65,000 долларов за это имущество. Поэтому, прежде чем мы выдадим вам какие-либо средства, мы сначала погасим ваш долг в размере XNUMX XNUMX долларов, причитающийся Bank of America, и вы получите остаток, который составляет XNUMX XNUMX». Итак, Роб, вам не обязательно беспокоиться о том, что продавец выплатит этот первоначальный заклад, потому что, пока вы проходите через право собственности и условное депонирование, они будут следить за тем, чтобы любой долг или любые виды залогов, что-либо против этого имущество выплачивается до того, как эти деньги фактически поступают продавцу.

Эшли:
Да, так что это отличный момент: вы хотите убедиться, что деньги, которые вы платите, так что 80,000 XNUMX долларов в нашем примере покроют то, что должны по ипотеке, или что у продавца действительно есть деньги. Но, как сказал Тони, право собственности гарантирует, что это произойдёт при закрытии сделки, и вы не станете вдруг владеть этой собственностью, но на ней всё ещё осталось право удержания от предыдущего владельца.

Tony:
Эш, судя по тому, что ты сказал, я согласен. Я думаю, что это обычное дело, что иногда вы увидите, что продавец возвращает некоторую часть первоначального платежа, и, честно говоря, я думаю, что есть несколько небольших банков, если Роб работает, возможно, с местным кредитным союзом или чем-то, что может быть удобным. у продавца также есть второй залог в отношении имущества. Роб, это типично, когда банки чувствуют себя странно, когда они не хотят, чтобы кто-то был на второй позиции. Они хотят, чтобы у вас была какая-то кожа в игре, а не другой кредитор. Но если вы работаете, возможно, с небольшим кредитным союзом или местным банком, возможно, им будет удобно дать вам 80 тысяч за первый, а затем продавец даст вам 20 тысяч за второй. Так что я думаю, это зависит от того, с каким банком вы работаете.

Эшли:
Особенно, если вы покупаете недвижимость ниже рыночной стоимости. Если вы можете показать счета банка и сказать: «Послушайте, я покупаю этот дом за 100,000 150,000, но любой другой дом, похожий на этот, продается по меньшей мере за 50,000 XNUMX. Я уже покупаю его на XNUMX XNUMX долларов ниже рынка», или что бы это ни было, это определенно поможет и в вашем случае.
Итак, наш следующий вопрос от Эрика Донно. «Плата за уборку и въезд, как вы работаете с оплатой? При долгосрочной аренде я взимаю плату за въезд, чтобы покрыть профессиональную уборку до въезда. Я подумал, что лучше сделать это, чем вынимать плату за уборку из депозита при заселении. Как вы относитесь к уборке? Просто съедаете стоимость, вынимаете из залога при заселении, вообще не убираете?» Ладно, это скорее долгосрочный вопрос, но, Тони, может быть, после того, как мы разберемся с ситуацией с долгосрочной арендой, ты сможешь покрыть это и с краткосрочной арендой.
При долгосрочной аренде вы можете взимать плату за уборку. Обычно я такое не часто вижу. На самом деле, я честно не знаю, видел ли я когда-нибудь, чтобы кто-нибудь делал это. Я имею в виду, вы можете взимать плату, если только ваш штат не позволяет вам это делать. Я делаю контрольный список уборки. Когда кто-то въезжает в квартиру, они проходят со мной, и мы делаем что-то вроде осмотра имущества, когда они могут сказать: «Знаете что? Вот эта вмятина на обшивке. Я не хочу, чтобы меня обвиняли в этом. В этом углу ковра пятно», чем бы это ни было. Они могут пройти и поставить отметку, или они пройдут и просто скажут: «Да, все в отличном состоянии, в отличном состоянии, в отличном состоянии». Может быть, есть небольшой износ на одном из шкафов, они могут это отметить. Задокументируйте все фотографиями, вы как арендодатель подписываетесь или управляющий недвижимостью, а затем арендатор также подписывает, ставит дату, и это дата, когда они получают свои ключи, они входят в квартиру. Хорошо? Все в порядке и хорошо.
Затем, когда пришло время выезжать, им дается контрольный список уборки. Я на самом деле предоставляю это заранее, когда они въезжают. Так что, эй, просто чтобы вы знали, когда вы выезжаете, это все, что нужно убрать. На самом деле я получил этот список от моей сестры. Когда она закончила колледж, ей пришлось уехать на пару лет, чтобы работать учителем, и квартиру, в которой она жила, я пошел, чтобы выселить ее, когда она закончила, и они дали ей этот контрольный список уборки, и в нем все было перечислено как к если бы это не было сделано, что вам будет предъявлено обвинение. Так что, если ты не вычистил холодильник, это стоило 10 долларов или сколько там было. Я имею в виду, что на самом деле это был довольно придирчивый список, и там, где он протирает жалюзи, все в таком духе.
Я помню, как моя сестра просто сходила с ума из-за того, что она не будет достаточно чистой. Я имею в виду, что она буквально даже не прикасалась к этому месту весь год, когда жила в нем или что там было. Это было безупречно. Я помню, как менеджер пришел, чтобы проверить ее при выезде, и он просто огляделся и сказал: «Хорошо, выглядит отлично». Она такая: «И это все?» И он такой: «Да, да, ты очень хорошо позаботился об этом месте. Спасибо." А два дня назад она потратила на то, чтобы вычистить каждый уголок, даже если в нем не было ни грязи, ни пыли. Таким образом, внедрите какой-то контрольный список, о котором ваши арендаторы знают заранее, это ожидание, когда вы съезжаете, чтобы не было сюрпризов, и они уже подписали этот инспекционный лист, в котором говорится, что вы оба согласны с тем, что он в хорошем состоянии. Когда они въезжали, в квартире не было ничего плохого.
И потом я всегда освежаю, когда они уведомляют о том, что съезжают, даю им этот инспекционный лист. Вот где вы можете записать это стоимость за единицу товара. Если ковры нужно почистить из-за пятен, их нужно почистить профессионально или что-то в этом роде, это стоит 100 долларов, что бы это ни было. Или, вы можете сделать фиксированную плату за уборку. Если вы не уберете квартиру, не очистите этот контрольный список вещей, мы возьмем с вас 250 долларов, потому что это то, во что нам обходится то, что кто-то приходит и делает это. А потом, когда жильцы съезжают, у них остаются свои вещи. Вы входите и проводите пошаговое руководство с арендатором, заявляющим: «Хорошо, здесь не убирали, этого там не было».
В штате Нью-Йорк в июне 2019 года они фактически изменили закон, согласно которому вы фактически должны предложить арендатору провести проверку при выезде до того, как он действительно выедет. Когда они дают уведомление, я думаю, что это за две недели до фактической даты их выезда, вы должны предложить им возможность провести там проверку, это вроде предварительной проверки, чтобы у них была возможность что-то исправить. Скажем, есть дыра в стене или что-то в этом роде. Это дает им возможность залатать и покрасить его, и если вы, ребята, подпишитесь на меня в Instagram, вы увидите, что не всегда лучше, чтобы ваши жильцы делали ремонт самостоятельно. Я так и сделал, и я обычно вижу, что плата не взимается, и ее можно вычесть из их залогового депозита до тех пор, пока они не съедут.

Tony:
Да, это отличный срыв, Эшли. Самый большой опыт, который у меня был с этим, был с компанией по управлению недвижимостью, в которой я работал после колледжа, и их процесс был почти таким же, как вы только что сказали, где какой-то период времени до того, как на самом деле гости или гость, до того, как арендатор действительно должен был выезжая, они выполняли первоначальный обход, а затем, в день, когда арендатор возвращал ключи, они выполняли окончательные обходы, чтобы убедиться, что все исправлено. Что бы не было исправлено, им выставлялся счет, очевидно, вычитавшийся из их залога, и если он был превышен, им выставлялся счет, но им выставлялся счет за каждую непогашенную позицию. Это был их процесс. Но да, я не думаю, что когда-либо встречал кого-то, кто берет со своих арендаторов плату за въезд, например, плату за уборку, когда они въезжают в собственность, но я думаю, Эрик, если это работает для вас, и люди все еще ищут сказать у вас дома, и, может быть, это сработает, но, как сказал Эш, есть много других вариантов.

Эшли:
Хорошо, вот и все, что касается сегодняшнего ответа новичка. Надеюсь, вы, ребята, извлекли из этого массу пользы. Если есть вопросы, на которые вы хотите получить ответы, пришлите Тони или мне в директ в Instagram. Вы можете оставить вопрос в группе Real Estate Rookie на Facebook, где вы, вероятно, получите массу ответов, прежде чем мы на самом деле сможем транслировать эпизод с нашим ответом. Большое спасибо, ребята, за то, что присоединились к нам. Я Эшли из richfromrentals, а он Тони из tonyjrobinson, и мы вернемся в среду с гостем.