Взвешивание затрат и выгод от строительство против покупки арендной недвижимости? Ты не один! Когда цены на недвижимость растут, вполне логично, что большинство из нас начинает искать лазейки. Но стоимость — это только одна вещь, которую следует учитывать, когда дело доходит до инвестирование в недвижимость. К счастью, у Эшли и Тони есть несколько советов, как решить, куда идти.
С возвращением на эту неделю Новичок Ответить! Если вы когда-либо считали строительство инвестиционной собственности или покупка новостройки, вы захотите услышать, что говорят наши хозяева. Мы также коснемся вопроса о том, имеет ли значение местонахождение вашего адвоката, когда вы инвестирование за пределами штата, и как иметь право на освобождение от прироста капитала. И последнее, но не менее важное: мы углубляемся в разница между доходом W2 и доходом от аренды когда дело доходит до налогов, и почему so намного лучше другого!
Если вы хотите, чтобы Эшли и Тони ответили на вопрос о недвижимости, вы можете опубликовать сообщение в Группа новичков в сфере недвижимости в Facebook! Или позвоните нам по линии запросов новичков (1-888-5-ROOKIE).
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Эшли:
Это Новичок в сфере недвижимости, серия 264.
Tony:
Но часто, если вы делаете новую постройку в 2023 году по сравнению с отреставрированным домом, построенным в 2005 году, стоимость этой собственности, особенно если вы рассматриваете ее как краткосрочную аренду, как мы делаем, как правило, выше. . Мы можем отремонтировать дом, построенный в 2005 году, в пух и прах, но стиль строительства, эстетика дома, построенного в 2023 году, будет более современным, чем дом, построенный в 2005 году, даже если он был действительно хорошо отремонтирован.
Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь со своим соведущим Тони Робинсоном.
Tony:
И добро пожаловать на подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы приносим вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы дать толчок вашему инвестиционному путешествию. Я хочу начать сегодняшнюю серию с того, что выкрикну кого-то под ником lukster8891. Лукстер оставил нам пятизвездочный отзыв о подкасте Apple, в котором говорится: «Обнадеживающий подкаст. Тони и Эшли, их подкаст очень информативный и вдохновляющий. Спасибо за создание пространства, чтобы дать таким людям, как я, знания и дополнительный толчок, чтобы они чувствовали себя уверенно при инвестировании в недвижимость».
Мне нравится, как ты это сформулировал, Лукстер, «за предоставление и создание пространства, чтобы дать таким людям, как я, возможность чувствовать себя уверенно». Это действительно то, о чем подкаст Real Estate Rookie. Очевидно, что существует тонна информации об инвестициях в недвижимость, но иногда она может казаться ошеломляющей, а иногда может казаться, я не знаю, слишком большой, чтобы попробовать, как пить из пожарного шланга. Цель подкаста Rookie — дать каждому слушателю удобоваримую, полезную информацию и истории, которые действительно помогут им двигаться вперед в их путешествии. Так что, если вы все слушаете и еще не оставили нам честную оценку и отзыв, пожалуйста, сделайте это. Чем больше отзывов мы получаем, тем большему количеству людей мы можем помочь, а помощь людям всегда является нашей целью. Эшли, как дела сегодня?
Эшли:
Хорошо хорошо. Ну, во-первых, если мы не сказали этого достаточно, большое спасибо тем из вас, кто оставил отзывы. Нам нравится читать, что вам нравится в подкасте и какую пользу он вам принес, и особенно когда вы, ребята, оставляете нам свои победы, чего вы достигли. Поэтому, когда вы оставляете отзыв, обязательно поделитесь с нами тем, что вы узнали из подкаста от одного из наших гостей. Кто был вашим любимым гостем? Кого ты любишь, или, может быть, кого бы ты тоже хотел видеть на шоу? У нас было много производственных совещаний по поводу того, кого из автобусных гостей мы можем привести для вас, ребята, которые принесут наибольшую пользу. Хотите верьте, хотите нет, но это не просто скучное подшучивание, мы на самом деле пытаемся все спланировать и действительно стратегически подходим к тому, как мы управляем подкастом. Да, Тони, какая реабилитация, над чем ты работаешь, что-нибудь?
Tony:
Да, у нас есть большие планы на 2023 год. Я знаю, что несколько недель назад у нас был эпизод с постановкой целей, но для меня главное в том, что я все еще хочу закрыть свою первую крупную коммерческую недвижимость в этом году. Мы ищем отели, бутик-мотели по всей стране. Мы многому научились прошлым летом благодаря той сделке, которая была в нашем контракте, но которую мы так и не смогли закрыть. И действительно это была цена покупки. Мы собрали пару миллионов баксов, нам нужно было еще пару миллионов. И это похоже на: «Ну, чувак, сколько сделок я мог бы купить на два с лишним миллиона, которые мы уже собрали?» Там много недвижимости, которую мы могли бы купить. Поэтому я думаю, что мы вернемся назад и, возможно, просто немного снизим нашу закупочную цену и попытаемся найти что-то более разумное в этом ценовом диапазоне.
И затем еще одна большая цель для меня — запуск нашей компании по управлению недвижимостью в краткосрочной аренде помещений, а также нашей краткосрочной арендной клининговой компании. Поэтому мы пытаемся найти подходящих операционных директоров, которые могли бы управлять этими предприятиями для нас, но я думаю, что это два больших пробела на рынке краткосрочной аренды. В краткосрочной аренде помещений для уборки нет общенационального бренда. Определенно есть крупные компании по управлению недвижимостью, но я чувствую, что мы находимся в уникальном положении, когда мы впервые создали собственное портфолио. В первую очередь мы являемся принимающей стороной, а затем управляющей недвижимостью, поэтому у нас другая точка зрения, чем у многих других компаний, которые существуют уже некоторое время.
Эшли:
Собираетесь ли вы начать просто с того, чтобы предлагать его на рынках, на которых вы сейчас работаете? Каковы ваши планы по его росту и масштабированию? Будет ли это в конечном итоге модель франчайзинга, или вы хотите продолжать контролировать рынки, и вы сами будете выбирать, на какие рынки вы пойдете, и продолжите расти?
Tony:
Да, это отличный вопрос. Мы еще не решили. Я думаю, что модель франшизы может сработать, но я также придерживаюсь идеи сохранения контроля над определенными аспектами бренда. Но я думаю, что изначально нам просто нужно доказательство концепции. У нас уже есть инфраструктура, поэтому у нас есть операционная команда, которая занимается всем общением с гостями и работой с обслуживающей бригадой и уборщиками. Так что на самом деле мы чувствуем, что можем вывести эту инфраструктуру на любой рынок, нам просто нужно найти подходящих уборщиков и разнорабочих на этих рынках, чтобы поддержать нас. Я думаю, что наша главная цель — просто найти подходящую недвижимость и правильных владельцев, с которыми можно работать, а затем мы позволим рынкам позаботиться о себе.
Эшли:
Что касается меня, я возвращаю свое управление имуществом, которое мы использовали в течение последних трех лет, компанию по управлению имуществом. И сейчас я просто снова создаю компанию по управлению недвижимостью, где в прошлый раз, когда я только начинал, я был самоуправляющим, то есть я был управляющим недвижимостью, я был агентом по аренде, всем. И вот на этот раз я нанимаю управляющего недвижимостью. Я думаю, она на самом деле собирается подписать свой контракт на этой неделе, что очень волнующе. А потом я просто буду наблюдать за всем и в основном просто сделаю так, как я хочу. Но мы не берем клиентов, это только моя собственность и собственность моих деловых партнеров. Это одно, я не хочу иметь дело с владельцами. Арендаторы могут создавать проблемы и тому подобное, но иногда владельцы хуже, чем… И я знаю это, потому что другие владельцы говорят о том, как они взаимодействуют со своей управляющей компанией.
Я, как владелец своей управляющей компании, не хочу иметь с этим дело. Я всегда думаю об учителях в качестве примера, которым приходится иметь дело с учениками в своем классе, но затем приходится иметь дело с родителями, а иногда и с родителями хуже. Так что часть моего большого видения и цели на 2023 год состоит в том, чтобы выяснить, с какими вещами я не хочу иметь дело, что мне тяжело, и одна из этих вещей — нести ответственность перед другими владельцами. Я очень уверен, что смогу основать эту компанию по управлению недвижимостью, и я уже знаю, что у меня есть эти владельцы, которые придут, с которыми я могу разделить накладные расходы, но я просто не хочу брать на себя ответственность за то, что что-то происходит и продолжая, хорошо, это мой денежный поток, это я говорю: «Чтобы решить эту проблему, я просто потрачу эту сумму денег, чтобы о ней позаботились». Где, если это владелец, это чужая собственность, я не могу просто, скажем, пойти и потратить эти деньги и позаботиться о них, потому что это их денежный поток уменьшается, это их проблема.
Так что мне нравится иметь контроль над принятием решения, которое повлияет на меня и мою собственность, а не то, что оно повлияет на владельца, и мне не нужно действительно беспокоиться об этом, я думаю.
Tony:
Нас определенно беспокоит то, что по мере масштабирования вам приходится иметь дело со многими личностями. Но я также думаю, что именно поэтому мы хотим быть довольно избирательными с владельцами, с которыми мы работаем. Если этот человек… Я не хочу говорить «боль», потому что считаю, что это несправедливое представление. Но если этот человек, возможно, ищет уровень участия в повседневной работе, который не соответствует тому типу участия, которого мы хотим от наших владельцев, возможно, это не подходит. Я думаю, это то, что мы пытаемся расширять довольно медленно, чтобы убедиться, что… Мы хотим, чтобы люди доверяли нам и обращались к нам за нашим опытом, а не люди, которые думают: «Эй, я могу сделать работу лучше, чем вы можете», и пытается научить нас, как быть оператором краткосрочной аренды. Так что там тонкая грань.
Эшли:
Вы только что описали меня как…
Tony:
И это хороший момент-
Эшли:
[неразборчиво 00:08:29].
Tony:
Потому что я думаю, что вы были в таком положении, когда честно могли бы работать лучше, чем...
Эшли:
Да, и я бы.
Tony:
… тот управляющий недвижимостью, который у вас есть.
Эшли:
Ага. И я [неразборчиво 00:08:36] это пережил. Я думаю, что в вашей ситуации вы также проверяете владельцев. Вы не просто будете расти и масштабироваться так быстро, что будете брать кого угодно только для того, чтобы максимизировать свою клиентскую базу и максимизировать свой доход, вы будете избирательны. И это также дает вам эту эксклюзивность, так как вы хотите быть владельцем… и не использовать слово «поезд», а когда вы берете новых инвесторов, новых владельцев, которые устанавливают такие ожидания: «Это то, чего мы ожидаем от вы, и это то, что вы ожидаете от нас. Если кто-то из нас отличается от этого, вот где у нас есть ситуация, как мы можем обойти это». Или, может быть, партнерство не работает, потому что на самом деле это партнерство. Особенно, когда это ваша инвестиционная собственность, вы больше не контролируете повседневную деятельность этой собственности и максимизируете денежный поток и тому подобное, вы доверяете своему партнеру, управляющей компании, контролировать все это и действительно максимизирует производительность вашей собственности. И вот чего я не понимал, когда нанимал компанию по управлению недвижимостью, — мне следовало задавать гораздо больше вопросов.
Одним из примеров является, хорошо, счет за воду. Это идет в их отдел выставления счетов, их кредиторская задолженность. Кто-то просматривает счета. Они идут вперед и платят, а потом об этом заботятся. Отлично, мне не нужно оплачивать счета и тому подобное. Но также никто не приходит и не говорит: «Подождите, в прошлом месяце счет за воду составил 100 долларов. Почему вдруг 250 долларов? Туалет работает? Что-то происходит?» Просто потому, что это идет в общий отдел, который не знает о вашей собственности, и тому подобное. Я чувствую, что схожу с ума.
Tony:
Нет, но это такой хороший момент. Это похоже на то, как вы правильно формируете эти ожидания в самом начале или даже не в самом начале, еще до того, как отношения действительно начнутся? Я только что прочитал замечательную книгу, она называется «Никогда больше не теряйте клиента». Книга действительно фокусируется в большей степени на крупных компаниях, но это похоже на то, когда вы ищете клиентов, как вы можете вести беседы в начале, а затем как вы можете структурировать эти первые 100 дней этих отношений так, чтобы, А, ваш клиент действительно удивительный опыт, и они остаются клиентами в течение длительного времени, но, B, что ожидания, которые вы имеете от них, и которые они имеют от вас, очень ясны с обеих сторон, таким образом, как эффективно работать в рамках этого партнерства . Итак, никогда не теряйте клиента снова, я не могу вспомнить, кто был автором, но это была замечательная книга, которая мне очень понравилась.
Эшли:
Я думаю, что это помогло бы мне лучше работать с управляющей компанией, если бы мы оба ожидали друг друга и установили это заранее. Я уверен, что они отлично справляются со своей работой, за последние пару лет они так сильно выросли и расширились, что, очевидно, у них есть успешная бизнес-модель, но она просто отличалась от того, что я ожидал, и у нас должны были быть те более ясные ожидания впереди.
Итак, наш первый вопрос от Энни Джонсон, и это через страницу Real Estate Rookie в Facebook. Если вы еще этого не сделали, обязательно присоединитесь к группе Facebook. Сейчас в нем более 60,000 XNUMX членов. Это отличный способ задать вопросы, получить информацию или даже поделиться собственным советом и мудростью. Итак, вопрос Энни звучит так: «Кто-нибудь сотрудничал с ООО для инвестирования за пределами штата? Вы пользовались услугами адвоката в вашем штате или штате, в который вы инвестировали? Это имеет значение? Любая информация по этому вопросу полезна. Это будет наше первое партнерство и ООО. Мы решили, что не хотим заключать юридически оформленное партнерское соглашение».
Итак, мне интересно, почему в отношении последнего вопроса, потому что, когда вы создаете LLC, вы должны создать операционное соглашение, которое в любом случае является условиями вашего партнерства. Поэтому я думаю, что если вы это сделаете, несмотря ни на что, если вы создадите свое ООО, чтобы оно было законным ООО и функционировало так, как вы этого хотите, вам нужно заключить операционное соглашение, которое само по себе является соглашением о партнерстве.
Tony:
Очень быстро, я просто хочу крикнуть Энни, которая задает этот вопрос. На самом деле это Энни Хэтч Джонсон, которая была гостьей в 46 серии. Я узнаю там лицо и имя. Кричите Энни. Кажется, в последний раз мы с ней разговаривали, она была где-то здесь, не помню, где-то на Среднем Западе, но на самом деле она переехала на Аляску. Они с мужем занимались краткосрочной арендой на Аляске, так что скажите Энни.
Эшли:
Итак, Тони, ты действительно хочешь ответить на этот вопрос, потому что ты делал это гораздо чаще? Я думаю, что вы на самом деле создаете совместные предприятия, но единственное инвестирование за пределами штата, которое я сделал, было с Джеймсом [неразборчиво 00:13:32], и мы заключили соглашение о совместном предприятии, где у нас были наши собственные отдельные ООО, и они объединились в соглашение о совместной деятельности. Итак, у нас было мое ООО в Нью-Йорке, а затем его ООО в штате Вашингтон, а затем через него было заключено соглашение о совместном предприятии. И у нас было задокументировано все операционное соглашение о том, как партнерство работало для этой сделки.
Tony:
Да, это отличный вопрос. Большинство наших партнерских отношений основаны на соглашениях о совместных предприятиях, а не обязательно на новых ООО, которые мы создали. Но, Энни, я дам вам немного информации, основанной на беседах, которые у меня были с моими адвокатами и разными юристами SEC и тому подобными вещами. Каждое государство отличается. Информация, которую мне предоставили, и опять же, я не юрист, поэтому, пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы убедиться, что эта информация верна, но для нас мы хотели приобрести недвижимость, которая находилась в Калифорнии, используя новое ООО. Ваш вопрос касается вашего штата или штата, в котором вы инвестируете, есть некоторые ограничения. Например, очевидно, что налоговый режим лучше в других штатах, кроме Калифорнии. Но скажем, я хотел создать ООО в Делавэре, но, скажем, я был в Калифорнии, партнеры в Калифорнии, а недвижимость находится в Калифорнии, я не могу создать юридическое лицо в Делавэре, чтобы владеть правовым титулом и собирать арендную плату с этой собственности в Калифорнии.
Таким образом, в зависимости от того, в каком штате вы живете и в каком состоянии находится недвижимость, существуют некоторые законы, которым вы должны следовать, чтобы создать эту сущность. Так что мой первый совет, Энни, будет заключаться в том, чтобы попросить адвоката в вашем штате или в штате, где находится имущество, получить их совет о том, где вы должны структурировать это юридическое лицо и в каком штате оно должно быть сосредоточено. что-то изменилось на этом фронте, Эш?
Эшли:
Нет, нет, правда нет. Хотя я тоже не очень вникал в это, но, наверное, примерно так я и слышал.
Tony:
Я имею в виду, так что да, это первое, это поговорить со своим адвокатом, чтобы определить, в каком состоянии оно находится. Я думаю, что второй вопрос, который как бы восходит к статье Эшли, вы сказали: «Мы решили, что не хотим заключить партнерское соглашение». Я предполагаю, что когда вы говорите это, Энни, вы не хотите идти по пути, по которому мы пошли, заключая соглашение о совместном предприятии, вы на самом деле хотите, чтобы эта организация существовала. Но с точки зрения Эшли, я думаю, вы все еще хотите пройти через все те же мыслительные процессы или упражнения, которые вы бы сделали, если вы заключаете это соглашение о партнерстве, чтобы убедиться, что если по какой-либо причине нет напряженности, но каждое партнерство будет иметь свои проблемы и, возможно, разногласия, и чем больше времени вы потратите заранее, отвечая на эти вопросы, тем лучше.
В прошлом году я прочитал фантастическую книгу под названием «Хартия партнерства», написанную неким Дэвидом Гейджем, и это была одна из лучших книг о партнерствах, которые я читал. Она не предназначена специально для недвижимости, но представляет собой книгу о деловом партнерстве, и она просто битком набита вопросами, которые вы и ваш партнер должны задать друг другу, прежде чем действительно вступите в это партнерство, чтобы убедиться, что есть ясность в отношении того, как вы собираетесь решать определенные проблемы в этом партнерстве. Так что прочитайте эту книгу, поговорите с адвокатом, я думаю, это мои первые два совета.
Эшли:
Итак, перейдем к нашему следующему вопросу, и этот вопрос от Сиа: «Кто-нибудь купил землю и построил дом вместо реабилитационного центра? Действительно трудно найти сделку, потому что люди переплачивают. Каково это получить рефи на только что построенный дом? Я думаю, что, возможно, рынок может немного измениться, когда вы не увидите так много людей, переплачивающих, поэтому, надеюсь, у вас будет больше шансов найти сделки. Но я нахожусь в этой ветке текстовых сообщений о недвижимости, и один из инвесторов прислал сообщение о том, что в четвертом квартале 2022 года он занимается продажей домов и выставляет недвижимость на продажу более 60 дней. Как только наступило 1 января, он увидел огромный рост показов. Я думаю, он сказал, что они утроились, количество выступлений, которые он проводил, утроилось, и у него было четыре контракта только за первые две недели января, что он наблюдает просто огромный всплеск с начала года. Так что, возможно, люди снова начнут переплачивать и перекупать.
Таким образом, построив дом, я построил свою личную резиденцию, но я никогда не шел и не покупал инвестиционную недвижимость или не строил инвестиционную недвижимость, делая это с нуля. Первое, что, я думаю, вы действительно должны сделать, — это изучить, во что будет оцениваться это имущество, когда вы закончите его строительство. Будет ли он оцениваться за то, что вы вложили в него, или даже больше, чтобы вы могли вернуть все свои деньги? Во-вторых, как вы собираетесь финансировать это? Вы собираетесь делать деньги? Вы собираетесь получить кредит на строительство? Так что, если вы платите наличными, одна вещь, которую вам придется сделать, это посмотреть и поговорить с банками, и мы ответили на это в другом ответе новичка, я думаю, что это был тот, который был показан на прошлой неделе относительно период приправы. Потому что, если вы платите наличными за строительство этого дома, а затем идете в банк, чтобы рефинансировать его, они могут сказать: «Знаете что? Вы не владели этим домом в течение года, и мы не собираемся рефинансировать вас в течение года, чтобы сделать это рефинансирование наличными». Так что это некоторые вещи, на которые вы обязательно должны обратить внимание, прежде чем приступить к процессу сборки.
Tony:
Пара моментов с моей стороны. Как и Эшли, я никогда не занимался новым строительством с точки зрения инвестиций. Мы приобрели довольно много нового строительства, но именно у застройщика, который провел работу по идентификации участка, получил все разрешения, они управляли строительной площадкой, и мы, по сути, покупали готовый продукт у этого застройщика. Я просто хочу поговорить о плюсах и минусах такого подхода и о том, почему мы решили пойти по этому пути. Первое преимущество, которое мы увидели, заключалось в том, что мы смогли получить превосходный продукт. Часто, и это зависит от уровня ремонта, но часто, если вы делаете новую постройку в 2023 году по сравнению с отреставрированным домом, построенным в 2005 году, стоимость этого имущества, особенно если вы смотрите на него как на краткосрочную срок аренды, что мы и делаем, как правило, выше.
Мы можем отремонтировать дом, построенный в 2005 году, в пух и прах, но стиль строительства, эстетика дома, построенного в 2023 году, будет более современным, чем дом, построенный в 2005 году, даже если он был действительно хорошо отремонтирован. И это то, что мы часто видели, это то, что наши новые постройки, как правило, работают лучше, чем наши отремонтированные дома, хотя качество такое же хорошее, но просто каркас дома немного устарел. . Это был один большой плюс для нас.
Вторая причина, по которой мы взяли много нового строительства от этого застройщика, заключалась в том, что он уже определил и разрешил несколько участков в этом городе, в которые мы хотели инвестировать. Так что для нас это позволило нам масштабироваться исключительно быстро, потому что он уже проделал тяжелую работу… Получение разрешений занимает чуть ли не больше времени, чем строительство дома в Калифорнии. Таким образом, тот факт, что он уже проделал эту тяжелую работу над несколькими участками, означал, что мы могли построить эту машину, чтобы просто начать приобретать эти свойства, как только он закончит. И для нас мы были в действительно сильной фазе роста, это было нашей большой целью, заключалось в быстром масштабировании, и эти отношения позволили нам сделать именно это. Так что это были два больших плюса: мы получили действительно превосходный продукт, и мы смогли приобрести эти устройства относительно быстро, намного быстрее, чем если бы мы попытались сделать это сами.
Минусы такого подхода в том, что мы определенно платили больше за готовый продукт, чем если бы мы сами выполняли работу по определению земли, получению разрешений и самостоятельному строительству этой собственности. В этом нет сомнений. Он не стал бы продавать нам эти дома, если бы каждый раз продавал их в убыток. Он продавал его нам, потому что получал приличную прибыль. Мы знали, что не переплачиваем, потому что это все еще была рыночная стоимость, но мы знали, что тратим больше, чем если бы сделали это сами. Я думаю, что это две вещи, которые вы должны взвесить. Есть ли у вас набор навыков для строительства с нуля, потому что это определенно отличается от реабилитации. Это похожие наборы навыков, но все же разные. И вторая часть: есть ли у вас время, чтобы действительно управлять чем-то подобным? Таким образом, способность и время — это две вещи, на которые стоит обратить внимание.
Эшли:
Да, та цена, которую вы доплачиваете, на самом деле является комиссией за управление проектом, это как плата генерального подрядчика, как будто они берут на себя административную роль, управление всем проектом — это то, что вы платите. Таким образом, даже если вы не пойдете со строителем и сделаете это сами, вы все равно можете заплатить генеральному подрядчику небольшой буферный процент, потому что они будут теми, кто будет устанавливать подводные лодки и тому подобное, чтобы на самом деле позаботиться. проекта тоже. Но если вы собираетесь выступать в качестве генерального подрядчика, и вы собираетесь управлять всем проектом, и вы собираетесь нанимать индивидуально каждого подрядчика, который должен прийти, то, да, вот где вы собираетесь сэкономить много денег. Но, как сказал Тони, есть ли у вас время и знания для этого? Если вы собираетесь попробовать это, но у вас нет знаний или опыта, и вы просто хотите учиться, это может в конечном итоге стоить вам больше, чем было бы на самом деле его создание.
Tony:
Просто купите его у них.
Эшли:
Да, просто купить его у застройщика. Так что это определенно то, что нужно учитывать.
Tony:
Я просто хочу поделиться некоторыми головными болями, которые возникают при попытках самостоятельно построить конструкцию с нуля. Сейчас мы хорошие друзья с этим застройщиком, потому что на данный момент мы купили у него, кажется, 13 домов. Однажды нас не было на месте, и я просто спрашивал о процессе получения разрешений. Обычно он представляет планы для нескольких участков одновременно, один и тот же точный план этажа, один и тот же точный план этажа, просто разные участки, и он представляет их округу. Каждый план, помните, что это идентичные планы, представлен четырем разным… Боже, кто эти люди, просматривающие планы в округе?
Эшли:
Сотрудник правоохранительных органов?
Tony:
Да, я не могу вспомнить имена людей, которые просматривают планы или что это такое, сейчас это ускользает от меня. Но в любом случае, это четыре разных человека, одна и та же работа, просто четыре разных человека. Каждый человек будет смотреть на один и тот же набор планов и возвращаться с разными примечаниями. Человек А скажет: «Эй, тебе нужно починить эту штуку». Второй человек не увидит того, что видел первый, но назовет что-то другое. То есть это одно и то же, но четыре разных человека по-разному интерпретируют то, что нужно исправить. Таким образом, он получит эти планы обратно, а затем ему придется внести четыре отдельных набора изменений, некоторые из которых вернутся к четырем разным группам людей, так что это определенно очень трудный, а иногда и разочаровывающий процесс прохождения всего нового строительства. самостоятельно.
Эшли:
Или вы можете просто жить в деревне в сельской местности, где вы познакомитесь с одним сотрудником по обеспечению соблюдения кодекса, одним строительным инспектором, и да, все, с чем вам нужно иметь дело, это один человек. А потом доска планирования, я полагаю.
Tony:
Что еще более безумно, Эш, так это то, что мы искали некоторые места в Арканзасе, и в некоторых округах Арканзаса нет процесса утверждения. Это похоже на то, что вы можете просто построить все, что захотите. Так что в зависимости от того, в какой город или округ вы собираетесь, в некоторых местах построить что-то новое, вероятно, проще.
Эшли:
Да, у нас определенно есть такие отдаленные районы. Я еще не инвестировал ни в один, но похоже, что вы можете выставить что угодно. Там нет процесса утверждения или чего-то подобного, никаких разрешений на ввод.
Tony:
Твоя земля, ты делаешь с ней, что хочешь, верно?
Эшли:
Вот история, которая расстроит некоторых людей: зданию, в котором находится мой винный магазин, нужна была новая крыша. Итак, Дэрил ушел и нашел кого-то, кто собирается делать крышу, мы получили предложение, все, и он такой: «Я могу начать завтра». И поэтому я сказал Дэрилу: «Ну, у нас нет разрешения на строительство. Он вошел? Он написал парню, и тот такой: «Нет, я не получил его, но я могу начать завтра». Итак, мы едем… Это 15 минут езды до мэрии и типа: «Нам нужно получить разрешение на строительство, мы хотим это сделать». Она сказала: «Хорошо, заполни эту форму», сто долларов и сделала это. Она такая: «Хорошо, мы приготовим это для вас завтра. Просто приезжайте, пусть подрядчик заберет его, и мы повесим его на окно».
Tony:
Ух ты. Позвольте мне рассказать вам историю на противоположном конце спектра. У нас есть гидромассажные ванны, которые мы начали устанавливать в большинстве объектов краткосрочной аренды в Джошуа-Три. Это был очень похожий процесс, когда вы должны представить планы джакузи, например, где она расположена по отношению к дому. Вы должны получить разрешение на электротехническую проверку, чтобы убедиться, что все сделано правильно. Кроме того, есть определенные функции безопасности, которые вы должны добавить к гидромассажной ванне. Это был очень похожий процесс, когда они каждый раз посылали другого инспектора.
Итак, выходит первый инспектор, он дает нам список вещей, которые нам нужно исправить, и мы исправляем 1, 2, 3 и XNUMX. Второй инспектор выходит, чтобы подтвердить, что первые четыре вещи были сделаны, но затем он называет другие вещи, которые пропустил первый инспектор. Затем выходит третий инспектор, и он что-то полностью выкрикивает… Так что это было похоже на игру в музыкальные стулья, пытающуюся заполнить все эти ящики для этих разных инспекторов, и нам потребовались месяцы, чтобы получить некоторые из этих разрешений на посещение джакузи, так что это определенно расстраивает.
Эшли:
О, черт возьми.
Tony:
В любом случае, мы отошли от темы, но, надеюсь, это было полезно для вас. Короче говоря, я думаю, что нужно подумать о плюсах и минусах и о ваших собственных навыках с точки зрения восстановления дома по сравнению с новым этапом строительства. И затем, что касается вопроса Эшли о рефинансировании, просто убедитесь, что вы разговариваете с банками на переднем крае, чтобы у вас было хорошее представление о том, что такое период приправы и какие другие, возможно, обручи вам, возможно, придется перепрыгнуть, если вы это сделаете. пойти по маршруту нового строительства, чтобы сделать это рефинансирование и завершить его в конце.
Эшли:
Да, последнее, что я добавлю к этому в качестве примера. Не на моем рынке, на другом рынке, но у моего друга они построили дома с патио, как небольшой жилой комплекс, всего в один этаж. Они заплатили наличными за все это, построили его с нуля, сделали весь этот сайт, все. И когда они закончили, они сдали его в аренду, и на самом деле он не стоил даже того, что они вложили в сделку. Я думаю, им пришлось оставить примерно 40% того, что они заплатили за него, потому что банк собирался ссудить им только 70% от оценочной стоимости. На самом деле, это было больше, это было более 40% того, что они оставили в нем. Я не знаю точных цифр, но с этим нужно быть очень осторожным, чтобы убедиться, что он будет оценен так, как вы хотите, потому что вы можете застрять, оставив сотни тысяч долларов в сделке, которую вы не заключили. ожидать, особенно если вы занимали деньги у частного кредитора, крупного кредитора, чтобы финансировать эту сделку, и тогда это не идет и не оценивается для того, что вы хотите.
К счастью, с этим инвестором он оказался в такой ситуации, когда заключил контракт со строителем, по которому он платил застройщику за часть этого пробела. Так что он смог смягчить это, а затем просто использовать денежный поток. И все это сработало, даже после этих двух платежей по кредиту. Поэтому убедитесь, что у вас есть несколько стратегий выхода и разные способы финансирования сделки.
Итак, наш следующий вопрос от Джоуи Стаута: «Как облагается налогом доход от аренды, а не зарплата W-2? Спасибо, Джо С.». Итак, Джо, ваш доход по форме W-2 будет заработанным доходом, и он будет зависеть от того, в какой налоговой категории вы находитесь, то есть от того, сколько денег вы заработали. Давайте продолжим и поднимем налоговые скобки на 2022 год. Итак, если вы… Давайте посмотрим здесь. Если вы зарабатываете от нуля до 10,000 10 долларов, вы платите 12 % налогооблагаемого дохода, а затем 10,000 % от 41,000 22 до 41,000 89,000. 24% — это то, на что ваш доход облагается налогом от 89,000 170,000 до 2 37. Ваша налоговая ставка составит XNUMX% от XNUMX XNUMX до XNUMX XNUMX и так далее. Таким образом, чем больше вы зарабатываете, ваш доход W-XNUMX, тем выше становится ваша налоговая ставка. Если вы подскочите до более чем полумиллиона, вы будете платить XNUMX% подоходного налога.
Вы смотрите на это и думаете: «Поэтому я хочу остаться ниже 539,000 2, потому что тогда я буду платить на 24% больше налогов», и мне действительно нужно выяснить, где этот порог, где это имеет больше смысла. Итак, если вы находитесь прямо на границе единицы, скажем, от 32% до 8%, хорошо, это довольно большой скачок, это 170,050%. И если вы заработаете 24 180,000 долларов, вы получите 32%. Но, скажем, вы идете и зарабатываете 10 32, вас подталкивают к XNUMX-процентной налоговой ставке. Стоит ли брать эти дополнительные XNUMX тысяч, потому что теперь вся эта сумма денег будет облагаться налогом по ставке XNUMX%? Таким образом, каждый должен быть осторожен со своим доходом.
Это лишь некоторые примеры скобок, и они поднимаются вверх. Когда вы находитесь в скобке, скажем, 170,000 24 облагаются налогом по ставке 170,000%, эти 24 10 будут облагаться налогом по ставке 10%. Но затем, если вы заработаете еще на 32 тысяч больше, эти XNUMX тысяч будут в следующей налоговой категории, XNUMX%.
Tony:
Так что только ваш доход, попадающий в эту группу, облагается налогом по этому проценту, верно? Таким образом, если вы заработаете 500,000 500,000 долларов, все эти 37 10,275 не будут облагаться налогом по ставке 10%. Первые 41,000 12 будут на XNUMX%, а затем до XNUMX XNUMX вы будете на XNUMX%. И тогда каждый из этих разных падает в эти разные ведра. Вот почему налоги так сбивают с толку, вот почему каждый обязательно должен получить действительно хороший CPA, который поможет вам ориентироваться во всех этих различных нюансах.
Но ранее ты сделал заявление, Эш, что твоя зарплата по форме W-2 является заработанным доходом, а заработанный доход подвергается наихудшему налогообложению из всех доходов. Вы будете облагаться самым высоким налогом в зависимости от вашего заработанного дохода. Доход от аренды получает один из наиболее льготных налоговых режимов. На самом деле Аманда Хан вернулась в эпизоде 255, и прямо в конце этого эпизода она даже в мире инвестиций в недвижимость классифицировала, какие стратегии получают лучший налоговый режим, а какие стратегии получают худший налоговый режим. Флиппинг был в основе этого режима налоговых преференций, потому что он по-прежнему является активным заработанным доходом. А затем на первое место вышли такие вещи, как краткосрочная и долгосрочная аренда, потому что это больше считается пассивным доходом.
Эшли:
Одна вещь, которую следует отметить, я думаю, что с заработанным доходом, это как, хорошо, вы собираетесь работать столько часов, но если вы находитесь прямо на краю одной из этих скобок, стоит ли работать эти дополнительные часы, а затем сейчас вы собираетесь ввести налог на эти часы в размере 37%? Итак, 37 долларов из тех 100 долларов, за которые вы собираетесь работать дополнительно, ушли. Но вы, ребята, можете подъехать, если действительно хотите посмотреть, в какой налоговой категории вы находитесь. Некоторые из примеров, которые мы используем для подачи первой одиночной декларации, но они изменены для совместной подачи документов, состоящих в браке, подачи раздельной регистрации, главы семьи. Так что идите и взгляните на них, и вы сможете понять, каким будет ваш доход. Это покажет, например, хорошо, если вы заработали 95,376 16,290 долларов, ваш налогооблагаемый доход составит 24 XNUMX долларов. Тогда все, что выше этого, будет XNUMX%. Так что это похоже на скользящую шкалу, я думаю, это лучший способ выразить это. По мере того, как вы поднимаетесь в каждую группу, этот более высокий доход будет облагаться налогом по этим разным ставкам.
Я думаю, что из-за этого у пассивного дохода есть огромное преимущество, а также возможность провести обмен 1031, где вы можете фактически отсрочить доход от сдаваемой в аренду собственности, если вы действительно пойдете и продадите ее.
Tony:
Короче говоря, Джоуи, вы хотите, чтобы большая часть вашего дохода была пассивной от сдачи в аренду, а наименьшая сумма должна быть активным и заработанным доходом, если вы действительно хотите максимизировать свои налоги. Джоуи, существует так много различных стратегий, которые помогут уменьшить ваши налоговые обязательства даже с вашей работы по форме W-2. Опять же, я снова упомяну эпизод 255, потому что Аманда говорит об этом, но есть способы, которыми вы можете использовать пассивные убытки от своего портфеля недвижимости, чтобы компенсировать свой доход W-2. Большинство людей достигают этого, используя краткосрочную аренду. Это значительно сложнее сделать с долгосрочной арендой, но есть способы сказать: «Эй, у меня есть бумажный убыток в размере 100,000 100,000 долларов США по моей аренде, и я собираюсь применить это к моей зарплате в размере 2 XNUMX долларов США на моей работе W-XNUMX. поскольку у вас нет налоговых обязательств». И у меня есть друзья, которые не платят налоги, используя точно такую же стратегию.
Эшли:
Я не из тех друзей.
Tony:
Я еще не совпал с этим. У меня определенно был налоговый счет за последние пару лет, но когда вы получите хороший CPA, надеюсь, вы сможете начать расставлять эти части по местам. В конце 2022 года, который только что закончился, у нас была безумная схватка за покупку недвижимости, чтобы попытаться получить больше преимуществ от агрегации затрат.
Эшли:
Да, вы знаете, что также является довольно хорошим налоговым преимуществом, так как ферма тоже получает хорошие налоговые преимущества. Фермеры не должны платить предполагаемые налоги, они могут подождать, пока не будет подана ваша налоговая декларация, и заплатить предполагаемые налоги 15 апреля, потому что, когда вы делаете эти расчетные налоговые платежи и вынуждены вносить предоплату в основном каждый квартал, вы платите по ходу дела. вместе, это деньги, которые правительство получает беспроцентно. Так что это огромное преимущество. Вы можете сохранить эти деньги до фактического времени уплаты налогов и заплатить их в последнюю минуту. Но да, есть только много списаний, которые вы можете сделать. И даже налоги на недвижимость, вы можете получить освобождение от налогов на недвижимость, чтобы уменьшить их, если она используется для сельскохозяйственных целей и тому подобного.
Tony:
Есть некоторые странности на фермах. У меня есть приятель, его зовут Кай Эндрю, он купил ферму, лавандовую ферму, и он купил ее из-за того, что вы там упомянули, некоторые налоговые льготы. Но кроме того, требования к зонированию, ограничения зонирования на фермах значительно ниже или менее строги, чем то, что вы видите в отношении жилой недвижимости или даже некоторых других коммерческих объектов. Он смог построить несколько объектов для краткосрочной аренды на этой ферме из-за того, что позволяло зонирование на этом рынке. Есть так много маленьких нюансов, чтобы попробовать и по-настоящему проявить творческий подход. Но да, короче говоря, ищите возможности действительно уменьшить свой налогооблагаемый доход, и обычно это происходит, выбирая пассивный путь вместо заработанного.
Эшли:
Еще одна вещь, которую следует добавить, это то, что многие фермеры также освобождены от налогов. Таким образом, покупка грузовика для вашей фермы без налогов означает огромный налог с продаж, который вы экономите на покупке автомобиля. Так много разных мелочей, как это.
Tony:
И так, купить молочную ферму — это тема. Прежде чем мы отойдем от этого вопроса, я упомянул Кея Эндрю, но если вы хотите вернуться, чтобы послушать его эпизод, то это был эпизод 107. Мы говорили о взломе земли, так что 10 различных способов создать потоки доходов с одной собственностью. И Кай мастер этой стратегии, и вся покупка лавандовой фермы была лишь одним из способов, которыми он проложил себе путь к успеху. Итак, эпизод 1 0 7, если вы хотите услышать больше от Кая.
Эшли:
Хорошо. Последний сегодня вопрос от Хейса Холланда: «Если вы продаете свой основной дом после одного года проживания, исключаюсь ли я из правила освобождения от прироста капитала, требующего два года, или есть какой-то способ обойти это?» Итак, во-первых, я думаю, здесь есть небольшое заблуждение, что вы освобождаетесь от правила прироста капитала только в том случае, если это ваше основное место жительства. Если это инвестиционная собственность, вы должны платить прирост капитала, если вы не совершаете обмен 1031. Это единственное исключение. Но если вы просто выходите и продаете, вы оставляете себе деньги, вы не делаете этот обмен 10 31, вы будете платить налог на этот прирост капитала для инвестиционной собственности, независимо от того, как долго вы держите свойство. Но если это ваше основное место жительства, вы должны прожить там два года, но это могут быть два из последних пяти лет. Таким образом, это могут быть любые два года в течение этого пятилетнего периода. Так что дело не только в том, что вы должны жить в собственности два года, а затем продать ее. Вы можете держать его еще три года в качестве инвестиционной собственности, а затем продать его на пятом году, и вы по-прежнему сможете получать не облагаемый налогом доход.
Есть друг-инвестор, который делал это несколько раз, я даже не знаю, сколько раз, но каждые два года он покупает новое основное место жительства и берет эти деньги без налогов. Я думаю, правило таково, что вы можете снять с него только полмиллиона без налогов. Я точно не знаю, что это за правило, но есть максимальная сумма. Вы не можете пойти и продать свой дом еще на 5 миллионов долларов и получить 5 миллионов долларов без налогов. Это может быть даже миллион, если вы супружеская пара, но вам, ребята, придется это поискать. Используйте Google, потому что я не знаю его навскидку.
Таким образом, каждые два года он покупает недвижимость, которая нуждается в ремонте, он и его семья живут в ней и медленно делают ремонт в течение двух лет, а затем продают ее и переезжают в новую собственность. Так что да, это определенно хороший способ получить не облагаемый налогом доход, если ваша семья не возражает против переезда каждые два года. Но если бы вы заработали полмиллиона долларов за два года и все, что вам нужно было бы сделать, это переехать...
Tony:
Переехать.
Эшли:
… ты не так уж плох. Так что это действительно зависит от того, на каком рынке вы находитесь. Там, где я живу, достаточно трудно найти дом за полмиллиона долларов, не говоря уже о том, чтобы продать дом, который через два года подорожает до полумиллиона.
Tony:
Мне то же самое. Район, в котором я живу, совершенно новый район. Все было построено не позднее 2017 года, поэтому попытка войти и действительно найти много таких возможностей, вероятно, также невелика. Но вопрос есть, и мы уже говорили об этом немного, но, возможно, нам следует уточнить его, но с точки зрения инвестиций вы можете отсрочить налоги на прирост капитала, используя так называемую биржу 1031. Свой первый 1031 мы сделали не прошлым летом, а позапрошлым. Мы смогли получить доступ к капиталу одного из наших домов, и мы использовали его, не облагаемый налогом, на покупку двух разных объектов недвижимости.
У меня есть друг, который продал несколько своих домов для одной семьи на Среднем Западе и использовал их, чтобы купить… Я думаю, что сейчас у него семь краткосрочных арендных ставок, которые он купил на эти деньги. Обмен 1031 — это фантастический способ отсрочить уплату налогов, использовать всю прибыль от продажи для покупки другого имущества. Есть некоторые ограничения в отношении того, что вы можете делать, и есть довольно строгие временные рамки, когда вам нужно определить и закрыть эту собственность, но эта одна стратегия, некоторые люди называют ее обменом, пока вы не упадете, это то, что делают многие инвесторы в недвижимость. продолжать расширять свой портфель, не платя никаких налогов на прирост капитала в течение своей жизни.
Эшли:
Итак, пока Тони говорил, я пошел вперед и сделал работу за вас, ребята, для тех из вас, кто был за рулем, и вы не могли сразу погуглить, правило таково, что один домовладелец, одиночные заявители могут получить до 250,000 500,000 налоговой ставки. для продажи своих первичных, а затем пары регистрации вместе до XNUMX. Так что это прибыль, основанная на нем. В смысле, не так уж и плохо за два года, полмиллиона долларов без налогов.
Tony:
Да.
Эшли:
Я имею в виду, что вы могли бы сделать это как работу на полный рабочий день.
Tony:
Абсолютно прав? И так пару раз в год. Это также напоминает мне, что у нас был один гость, черт возьми, я хотел бы вспомнить, что это была за серия, но он покупал новое строительство. Я думаю, он был где-то в Техасе. Он купит первую фазу нового строительства, а через два года будет фаза 18 или что-то в этом роде, и все эти планы этажей значительно подорожали, и он просто продавал эти объекты, как только они доходили до последней фазы, и он был просто перерабатывая этот капитал в следующий. Итак, вы покупаете новостройку, живете там два года, продаете ее, покупаете другую новостройку, живете там два года, продаете ее. Я думаю, что он сделал это раза три за то время, что появился на подкасте.
Эшли:
Я думаю, что он делал это в Остине, может быть, в Остине, штат Техас.
Tony:
Да, это определенно было где-то в Техасе.
Эшли:
Да, я это помню. Ага. Что ж, спасибо вам большое, ребята, за то, что присоединились к нам в ответе новичков на этой неделе. Если у вас, ребята, есть вопрос, на который вы хотите получить ответ в шоу, вы можете позвонить нам по телефону 188-5ROOKIE и оставить нам голосовое сообщение. Или вы можете оставить вопрос в группе Real Estate Rookie на Facebook, где вы, скорее всего, получите несколько ответов и ответов от всех в группе, но также мы можем включить его в шоу, и вы можете услышать наш ответ на него.
Спасибо, ребята, большое, что присоединились к нам. Я Эшли из Wealth from Rentals, а он Тони из Tony J. Robinson, и мы увидимся с вами в среду с гостем.
(Пение)
Смотрите подкаст здесь
В этом выпуске мы расскажем
- Когда местонахождение вашего адвоката может иметь значение и инвестирование издалека
- Защитите себя с помощью партнерских соглашений в совместное инвестирование
- Плюсы и минусы строительства инвестиционной недвижимости вместо реконструкции
- Как новостройки могут повлиять на период выдержки рефи
- Максимизация ваших налогов с пассивным доходом
- Почему переезд каждые два года может быть самым разумным способом избежать налогов
- Использование биржи 1031 для отсрочки уплаты налога на прирост капитала
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Книги, упомянутые в этом выпуске:
Свяжитесь с Эшли и Тони:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши страница спонсора!
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выполнено
- точный
- Достигать
- приобретать
- приобретение
- Действие (Act):
- активный
- на самом деле
- административный
- плюс
- Преимущества
- совет
- влиять на
- После
- Агент
- агрегирование
- ДОГОВОР
- соглашения
- сельскохозяйственное
- впереди
- Все
- в одиночестве
- уже
- всегда
- удивительный
- количество
- и
- Другой
- ответ
- ответы
- кто угодно
- Квартира
- Apple
- Применить
- ценить
- подхода
- утверждение
- апрель
- области
- Арканзас
- около
- аспекты
- адвокат
- Остин
- автор
- избегающий
- назад
- Плохой
- Банка
- Банки
- Использование темпера с изогнутым основанием
- основанный
- в основном
- , так как:
- становление
- до
- начал
- начало
- не являетесь
- верить
- Преимущества
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- между
- предложение
- большой
- Крупнейшая
- Билл
- биллинг
- Банкноты
- Немного
- доска
- книга
- Книги
- граница
- Сверление
- Заимствование
- Дно
- купил
- коробки
- марка
- Новостройка
- приносить
- буфер
- строить
- строитель
- Строительство
- построенный
- автобус
- бизнес
- Бизнес-модель
- купить
- покупка
- Покупает
- Калифорния
- призывают
- под названием
- Объявления
- Может получить
- столица
- заботится
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Вызывать
- осторожный
- определенный
- шанс
- изменения
- изменения
- проверка
- Город
- ясность
- класс
- Уборка
- Очистить
- понятнее
- клиент
- клиентов
- Закрыть
- код
- собирать
- как
- приход
- коммерческая
- Связь
- Компании
- Компания
- полный
- комплекс
- сама концепция
- Беспокойство
- уверенный
- заблуждение
- Минусы
- Рассматривать
- считается
- строительство
- продолжать
- контракт
- Подрядчик
- контроль
- Беседы
- Цена
- Расходы
- может
- страна
- округ
- Пара
- CPA
- Создайте
- Создающий
- творческий
- клиент
- Клиенты
- молочный
- датированный
- Давид
- день
- дня в день
- Дней
- сделка
- Акции
- решенный
- Решение
- решение
- определенно
- Делавэр
- Кафедра
- в зависимости
- зависит
- описано
- DID
- различный
- КОПАТЬ
- усваиваемый
- Дисплей
- не
- дело
- долларов
- Dont
- управлять
- вождение
- Падение
- в течение
- каждый
- Каждый человек
- Ранее
- заработанный
- легче
- Edge
- фактически
- или
- Разрабатывать
- Еще
- поощрение
- окончания поездки
- принуждение
- достаточно
- Enter
- Весь
- организация
- собственный капитал
- особенно
- по существу
- имущество
- По оценкам,
- Эфир (ETH)
- Даже
- со временем
- НИКОГДА
- Каждая
- все члены
- многое
- точно,
- пример
- Примеры
- обмена
- захватывающий
- исключенный
- освобождать
- Выход
- ожидать
- ожидания
- ожидаемый
- опыт
- опыта
- дополнительно
- чрезвычайно
- Face
- что его цель
- Водопад
- семья
- фантастический
- ферма
- фермеров
- Фермы
- БЫСТРО
- быстрее
- Избранное
- Особенности
- Комисии
- несколько
- фигура
- Подача
- заполнять
- Найдите
- обнаружение
- конец
- Для пожарных
- First
- соответствовать
- фиксированный
- фиксированной
- Этаж
- поток
- текущий
- Фокус
- внимание
- фокусируется
- следовать
- форма
- К счастью
- КАДР
- Франшиза
- Бесплатно
- друг
- друзья
- от
- передний
- Внешний интерфейс
- разочаровывающий
- функция
- фонд
- Gain
- Доходы
- игра
- разрыв
- направленных
- Общие
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Отдаете
- Go
- цель
- идет
- будет
- хорошо
- Правительство
- большой
- земля
- группы
- Расти
- взрослый
- Рост
- GUEST
- Гости
- Парень
- взломанa
- взлом
- Половина
- серый
- обрабатывать
- Случай
- происходит
- Жесткий
- тяжелая работа
- имеющий
- головные боли
- здоровый
- слышать
- услышанный
- тяжелый
- помощь
- помог
- полезный
- помощь
- здесь
- Скрытый
- высший
- наивысший
- Наем
- Наем
- Удар
- держать
- Голландия
- Главная
- Дома
- Честно
- С надеждой
- кашель
- хостов
- ГОРЯЧИЙ
- отели
- ЧАСЫ
- Вилла / Бунгало
- домашнее хозяйство
- дома
- Как
- How To
- HTTPS
- огромный
- Сотни
- БОЛЬНОЙ
- идея
- идентичный
- идентифицированный
- определения
- идентифицирующий
- немедленно
- Влияние
- in
- доход
- Увеличение
- в отдельности
- лиц
- информация
- информативный
- Инфраструктура
- первоначально
- понимание
- Вдохновение
- Установка
- вместо
- взаимодействовать
- интерес
- интерпретация
- Грин- карта инвестору
- инвестиций
- инвестирование
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- участие
- вопрос
- вопросы
- IT
- саму трезвость
- январь
- работа
- Джо
- Джонсон
- присоединиться
- присоединение
- присоединяясь к нам
- совместная
- совместное предприятие
- совместные предприятия
- путешествие
- Прыгать
- только один
- Сохранить
- хранение
- Вид
- Знать
- знания
- известный
- Земля
- больше
- Фамилия
- В прошлом году
- последний
- запуск
- Законодательство
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- лизинг
- Оставлять
- уход
- Юр. Информация
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- уровень
- LG
- обязательства
- ответственность
- продолжительность жизни
- Вероятно
- недостатки
- линия
- Список
- Listening
- мало
- жить
- ООО
- варианты
- расположенный
- расположение
- Длинное
- много времени
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- смотрел
- искать
- лазейки
- терять
- от
- потери
- серия
- любят
- машина
- сделанный
- техническое обслуживание
- Большинство
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управлять
- управляемого
- управление
- менеджер
- многих
- много людей
- рынок
- рынка
- Области применения:
- мастер
- соответствует
- Вопрос
- Вопросы
- Макс
- Максимизировать
- заседаниях
- Участники
- упомянутый
- сообщение
- может быть
- миллиона
- миллион долларов
- против
- минут
- минут
- смягчать
- модель
- Модерн
- деньги
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- самых
- мотивация
- двигаться
- перемещение
- с разными
- музыкальный
- имя
- Названный
- в национальном
- Откройте
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- Новые
- Строительство нового здания
- New York
- следующий
- Заметки
- номера
- предлагающий
- сотрудник
- смещение
- часто
- Хорошо
- ONE
- работать
- операционный
- операция
- Операционный отдел
- оператор
- Мнения
- Возможности
- против
- противоположность
- Другое
- собственный
- принадлежащих
- владелец
- Владельцы
- выплачен
- боль
- бумага & картон
- родители
- часть
- партнер
- партнерство
- партнеры
- Партнерство
- партнерства
- пассивный
- пассивного дохода
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- платежи
- Люди
- процент
- производительность
- период
- человек
- личного
- Личности
- перспектива
- фаза
- выбирать
- кусок
- штук
- Часть
- Мест
- план
- планирование
- Планы
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- пожалуйста
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- «портфель»
- должность
- После
- довольно
- цена
- Цены
- первичный
- частная
- Pro
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- доходы
- процесс
- Процессы
- Продукт
- Производство
- Прибыль
- Проект
- управление проектом
- доказательство
- доказательство концепции
- свойства
- собственность
- PROS
- тянущий
- покупки
- купленный
- покупка
- цель
- толкнул
- положил
- Полагая
- Четверть
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- быстро
- поднятый
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- Читать
- Reading
- готовый
- реальные
- недвижимость
- причина
- признавать
- утилизации
- уменьшить
- Рефи
- реабилитация
- отношения
- относительно
- помнить
- удаленные
- аренда
- Ответить
- представлять
- представление
- запросить
- Требования
- исследованиям
- ответ
- ответственность
- ответственный
- Ограничения
- ограничительный
- удерживающий
- возвращают
- доходы
- обзоре
- Отзывы
- Роли
- крыша
- год
- дорога
- Правило
- Run
- Бег
- Сельский
- Сельские районы
- Сохранность
- Сказал
- заработная плата
- sale
- главная
- то же
- Сохранить
- экономия
- говорит
- Шкала
- сканирование
- Дефицитный
- SEC / КОМИССИЯ ПО ЦЕННЫМ БУМАГАМ И БИРЖАМ
- Во-вторых
- видя
- селективный
- продаем
- продажа
- смысл
- отдельный
- набор
- Наборы
- установка
- семь
- Поделиться
- Короткое
- краткосрочный
- должен
- показывать
- ПОКАЗЫ
- существенно
- подписание
- аналогичный
- с
- одинарной
- сайте
- ситуация
- набор навыков
- скольжение
- Медленно
- небольшой
- смышленым
- So
- проданный
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- где-то
- Скоро
- Space
- конкретно
- Спектр
- тратить
- Расходы
- Спонсоры
- Персонал
- Звезда
- Начало
- и политические лидеры
- Область
- заявление
- Области
- оставаться
- По-прежнему
- магазин
- Истории
- История
- Стратегический
- стратегий
- Стратегия
- потоки
- строгий
- сильный
- Структура
- Студенты
- стиль
- предмет
- отправить
- представленный
- успех
- успешный
- такие
- внезапный
- лето
- супер
- топ
- поддержка
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- переговоры
- Нажмите
- налог
- налоговая декларация
- Налоги
- учителя
- команда
- terms
- Техас
- Ассоциация
- Столица
- информация
- сустав
- Государство
- мир
- их
- сами
- Там.
- задача
- вещи
- В третьих
- На этой неделе
- В этом году
- мысль
- тысячи
- три
- порог
- Через
- время
- раз
- Советы
- Название
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- Туалет
- завтра
- тонна
- Тони
- слишком
- топ
- тема
- трогать
- к
- Ратуша
- Train
- Запись
- лечение
- грузовик
- правда
- Доверие
- Дважды
- типично
- под
- понимать
- созданного
- единиц
- us
- использование
- обычно
- VALIDATE
- ценностное
- автомобиль
- предприятие
- VENTURES
- Против
- Видео
- видение
- ждать
- стремятся
- Вашингтон
- Штат Вашингтон
- Вода
- способы
- Богатство
- Wednesday
- неделя
- Недели
- взвешивать
- добро пожаловать
- Что
- Что такое
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- будете
- Победы
- мудрость
- в
- без
- интересно
- Word
- Работа
- работавший
- работает
- Мир
- Наихудший
- стоимость
- бы
- письменный
- год
- лет
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль