Давайте посмотрим правде в глаза-плата за управление недвижимостью не дешевы. Хотя вам, возможно, придется нанять управляющего недвижимостью, если вы инвестирование за пределами штата или не в состоянии самоуправление ваша собственность, эти расходы могут быстро съедать вашу прибыль, если вы не будете осторожны. Как вы можете гарантировать, что получаете высококачественные услуги по справедливой цене и контролировать свои накладные расходы?
Добро пожаловать обратно в другой Новичок Ответить! Если вы изо всех сил пытаетесь нажать на курок найм управляющей компании, мы понимаем, почему вы можете колебаться. К счастью, Эшли и Тони готовы пролить свет на эту тему и поделиться своим опытом работы с управляющими компаниями. Они также говорят о страхование имущества на этапе реабилитации, а также покупка имущество, на которое было обращено взыскание. Наконец, они обсуждают шаровые платежи— что это такое, как использовать их в своих интересах и когда это может быть рискованно получить ссуду у которого они есть!
Если вы хотите, чтобы Эшли и Тони ответили на вопрос о недвижимости, вы можете задать вопрос здесь, разместить в Группа новичков в сфере недвижимости в Facebookили позвоните нам по линии запросов новичков (1-888-5-ROOKIE).
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Эшли:
Это Новичок в сфере недвижимости, серия 296.
Tony:
Компания по управлению имуществом владела их ремонтной компанией. Вы не хотите тратить время, пытаясь позвонить четырем разным сантехникам, чтобы узнать, как заменить сургучную печать. Но когда мы искали другие цены, расценки управляющих недвижимостью обычно были выше, потому что вы тоже должны были подумать, что если они берут с вас всего 100 долларов за единицу, это незначительная сумма денег.
Эшли:
Это потому, что вы так привыкли к краткосрочной аренде. [неразборчиво 00:00:28] 30%.
Tony:
Да.
Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь со своим соведущим Тони Робинсоном.
Tony:
И добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы будем приносить вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы дать толчок вашему инвестиционному путешествию. И сегодня мы вернулись с еще одним выпуском Rookie Reply, в котором мы собираемся ответить на четыре вопроса от людей, которые являются частью нашей аудитории Rookie. И слушайте, ребята, если вы хотите получить ответ на один из своих вопросов, зайдите на сайт bigpockets.com/reply, и мы и наша команда увидим эти вопросы там, и мы выберем хорошие из них, чтобы поделиться ими на шоу здесь. .
Эшли:
И я перехожу к касательной о сборах за управление недвижимостью и о том, что вам нужно знать о том, сколько вы на самом деле можете заплатить за управление недвижимостью. Просто потому, что комиссия составляет 8%, 10%, это обычно не означает, что это то, что вы собираетесь платить за управление недвижимостью, поэтому очень важно, когда вы проводите анализ сделки, что вы на самом деле сообщаете больше, чем что бы то ни было. процент потому, что всегда будут эти другие сборы, которые запечены.
Tony:
Ага. Мы также продолжаем говорить о том, что такое платеж в виде шара и как вы можете стратегически использовать его в своей стратегии инвестирования в недвижимость. Мы говорим о том, как обеспечить собственность, когда она находится на этапе восстановления, а затем мы немного говорим о покупке до обращения взыскания, что, честно говоря, некоторые люди делают весь свой портфель недвижимости строго на этой стратегии покупки до обращения взыскания. Много действительно хорошей информации в сегодняшнем эпизоде.
Но прежде чем мы перейдем к вопросам, я просто хочу поблагодарить человека, который оставил нам пятизвездочный отзыв на Apple Podcast. И послушайте, ребята, это буквально две минуты вашей жизни, если вы еще не нашли это время, пожалуйста, оставьте нам отзыв на Apple Podcast или Spotify. Чем больше отзывов мы получим, тем больше людей мы сможем охватить. И чем больше людей мы сможем охватить, тем больше жизней мы сможем изменить, и это то, что мы любим делать здесь, в подкасте Rookie.
Но сегодняшний обзор исходит от пользователя под ником We Are Notes. Не знаю, что это значит. Нет, но этот человек говорит... В заголовке отзыва написано, что вы пропитываете мою губку. Это должно быть одно из самых смешных названий, которые я видел. Но этот человек говорит: «Я новичок в инвестировании в недвижимость. Еще не заключил свою первую сделку, но, надеюсь, в этом году, и многому научился, — заглавными буквами, — из вашего подкаста. Информация лаконична и актуальна, ее легко слушать и понимать. Спасибо. Продолжайте в том же духе." Эш, каково это знать, что мы пропитываем губки?
Эшли:
Я собираюсь начать использовать это все время теперь. Что ж, большое спасибо, ребята. Мы очень ценим отзывы. И это делает наши дни. И Тони счастлив, потому что тогда я не раздражаюсь на подкаст, и мы можем устроить отличное шоу, читая ваши замечательные обзоры. Большое спасибо, ребята.
Tony:
Итак, наш первый вопрос сегодня исходит от Блейка Эхобаргера. И вопрос Блейка звучит так: «Как вы обеспечиваете свою недавно приобретенную недвижимость, находясь на этапе восстановления процесса BRRRR? Я собираюсь купить свой первый BRRRR, и мой агент совхоза говорит, что они не могут застраховать собственность, которая не заселена. Это будет обеспечено только тогда, когда ремонт будет завершен и арендатор будет на месте. Это нормально или это просто совхоз? Существуют ли страховые компании, специализирующиеся на временном страховании имущества? Спасибо за любые идеи». Эш, я знаю, что мы определенно страхуем арендуемую недвижимость даже на этапе реабилитации, но каково это для тебя? Я знаю, что в Нью-Йорке у вас есть BRRRR.
Эшли:
Да, мы застраховали их на этапе реабилитации, что… Подрядчик может поскользнуться и упасть, так что вам нужна страховка ответственности. Это место может загореться во время ремонта; так много сценариев, чтобы произойти. И вы действительно хотите, чтобы это имущество было застраховано, особенно если вы используете кредитора с твердыми деньгами. Вы должны вернуть деньги, если вы делаете какое-либо финансирование, они потребуют, чтобы у вас была страховка на имущество.
Что касается вашего агента State Farm, я настоятельно рекомендую обратиться к страховому брокеру, который на самом деле работает с целой кучей разных компаний. Если вы пойдете к агенту совхоза, они могут указать вам страховку только для совхоза, но если вы пойдете к… Может быть, это их агентство по фамилии, они обычно брокеры, если они не связаны с торговой маркой страховки. , и они смогут взять и процитировать вам.
Страховая компания, которую я обычно использую здесь, в Нью-Йорке, это Dryden Mutual для реабилитации. Они пройдут и поставят на него страховку. И затем, как только ремонт будет завершен, мой страховой брокер выйдет и фактически переоценит страховку Драйдену и другим компаниям, когда она будет готова к сдаче в аренду и арендатор будет на месте. Мы сделаем вторую часть страховки. И обычно это становится дешевле, когда ремонт действительно проводится в собственности. Тони, а ты? Считаете ли вы, что иметь страховку во время процесса реабилитации обычно дороже?
Tony:
Да, реабилитационный страховой полис определенно дороже, потому что страховая компания несет больше рисков. Но, как и ты, Эшли, мы ходим с местным брокером, и она обычно покупает его для нас. И, честно говоря, мы обычно возвращаем наши полисы в течение дня. Мы пошлем ей: «Эй, у нас только что появился этот пункт в нашем контракте. Не могли бы вы сообщить нам, какова будет стоимость?» И еще до конца дня у нее есть несколько вариантов для нас, и она говорит: «Эй, я думаю, что этот вариант лучше всего подходит для вас, ребята».
И затем, как только мы продаем, для нас обычно это наши флипы, как только мы продаем флипы, мы заранее оплачиваем полис на этот год. И затем, скажем, мы используем только четыре или пять месяцев, мы получим возмещение за этот остаток, когда продадим эту собственность. Да, Блейк, я бы сказал, что многие страховые компании будут давать взаймы... Или не давать взаймы, но мы обеспечим недвижимость, которая находится на этапе восстановления, я думаю, это просто вопрос расширения, я не знаю , я предполагаю, что выбор шире, чем только одна контора совхоза.
Эшли:
Ага. И вам нужен агент, как сказал Тони, который расскажет вам о цене довольно быстро, и вы сможете просто отправить ему по электронной почте информацию о собственности. Но вам также нужен агент, который хорошо разбирается в том, чем вы занимаетесь, поэтому спросите его: «Скольких других инвесторов вы страхуете?» Убедитесь, что они задают вам вопросы об имуществе. Вам не нужен агент, которому вы просто отправляете адрес, а он такой: «Хорошо, вот цитата». Ну, они спросили вас, что является источником тепла? Есть ли дровяная печь? Потому что это также может увеличить ваш страховой полис. Но если страховая компания не знает, что в доме есть дровяная печь, а затем дровяная печь вызывает пожар, они могут сказать: «Нет, вы никогда не уведомляли нас о наличии дровяной печи. Мы не страхуем имущество», и теперь вам не повезло.
Найдите агента, проверьте его на предмет того, кто будет задавать вам подобные вопросы о том, чем отличается недвижимость? Потому что я тоже столкнулся со сценарием, когда я пошел и сделал предложение о собственности, я получил свою страховую цену, все отлично, а затем после того, как вы закроете собственность, страховая компания отправит инспектор для проведения внешнего осмотра объекта. А иногда привозили вещи и говорили: «Вообще-то мы не будем страховать это имущество, потому что оно слишком близко к соседнему дому. И наша страховая компания не строит дома, похожие на рядные дома», в каком-то смысле. Вы в бешенстве; они отменяют вашу страховку. Вы должны пойти и найти другой страховой полис, и тогда, возможно, он будет намного выше, чем то, что вы на самом деле вложили в свои цифры. Будьте очень осторожны с этим. Убедитесь, что вы предоставляете своему брокеру, агенту, страховой компании всю возможную информацию, чтобы не было подобных сюрпризов.
Tony:
И, Эш, ты поднял очень хорошую мысль. И это, вероятно, тема целого эпизода, нам, вероятно, следует привлечь страхового брокера к эпизоду и просто сломаться, эй, а какие ошибки, которые вы видите, совершают начинающие инвесторы? Потому что пару месяцев назад я был на конференции, и на сцене был парень, который говорил об ответственности в связи с краткосрочной арендой. И он сказал, что большинство людей в индустрии краткосрочной аренды застрахованы недостаточно. И он сказал: «Они не тратят время на то, чтобы прочитать свой страховой полис и осознать все риски, которым они на самом деле подвержены, просто из-за всех вещей, которые естественным образом могут произойти при краткосрочной аренде».
Я думаю, что один из советов для всех наших новичков, которые слушают, — найдите время, чтобы прочитать свой страховой полис и действительно понять, что включено, а что нет, чтобы вы могли понять, где вы можете попытаться снизить свой риск. Например, этот парень, который был на сцене, говорит, что ему не нравится иметь какие-либо большие ковры в краткосрочной аренде, потому что он видел так много полисов, которые вызываются, когда гость спотыкается о ковер, его носок задевает край ковра. ковер, и они спотыкаются и падают, и это обычно не покрывается вашим страховым полисом. Было так много странных историй, подобных этой, где он говорил: «Это вещи, которые произошли в собственности, но они не покрываются большинством традиционных страховых полисов». Просто что-то для людей, чтобы подумать и понять, это похоже на то, что на самом деле включено в их полисы.
Эшли:
Это напомнило мне не только о страховке, но и о том, что когда я ходил по магазинам мебели, мы говорили продавцу, что это краткосрочная аренда и тому подобное. И когда мы обналичиваем, он такой: «Мы не можем предоставить вам гарантийное покрытие, потому что это краткосрочная аренда». И мы такие: «Что?» И он такой: «Да, мы не даем на это гарантию, если это не для вашего личного использования в вашем доме». С тех пор мы научились держать рот на замке. Но это просто некоторые из тех вещей, о которых вы на самом деле не думаете, что они случаются.
Давайте перейдем к нашему следующему вопросу от Ари Хадера. «Что такое кредит на воздушном шаре? Я плачу только проценты каждый месяц и выплачиваю всю основную сумму через оговоренный период времени, например, через пять лет? Что в нем хорошего?» Тони, ты когда-нибудь одалживал воздушный шар?
Tony:
Да, у нас определенно есть. Ари, это правда, оплата шаром. Кредит - типичный кредит, как и все остальное, но у вас есть то, что называется платежом на воздушном шаре. И я могу привести несколько разных примеров. Когда я купил свою самую первую инвестицию в недвижимость, у меня было 18 месяцев… Или, я думаю, на самом деле это был 12-месячный кредит в банке для финансирования покупки и строительства, а затем у меня был платеж в виде шара на 13-м месяце. месяц, который был принципом, плюс любые проценты, начисленные за этот период.
Возвратный платеж работает в течение срока действия кредита… И вы можете настроить его несколькими способами, но способ, которым этот конкретный кредит был настроен, заключался в том, что я производил платежи только по процентам на остаток в течение этих 12- месячный период. В обычном кредите, например, при оплате автомобиля или ипотеке, ваш платеж идет как на выплату основного долга, так и на выплату процентов. Когда вы платите за автомобиль или ипотеку, процент от этого идет на ваши проценты, которые возвращаются банку, но затем растет еще один процент на погашение вашего основного остатка. Со временем, если вы посмотрите на первый месяц по сравнению с 12-м месяцем, через год вы выплатите часть своего основного баланса. И многие из этих кредитов, которые имеют платежи по кредиту или которые имеют только процентные структуры, в течение этих 12 месяцев вы платите проценты, поэтому ваша основная сумма никогда не уменьшается. Месяц первый, месяц 12, ваш основной баланс точно такой же.
И затем, в конце этих 12 месяцев, вы должны погасить основной баланс. И у вас есть два способа сделать это. Либо вы можете выйти из своего кармана, так что у вас по какой-то причине есть наличные деньги, необходимые для полного погашения этого кредита, либо то, что делает большинство людей, это рефинансирование и получение долгосрочного фиксированного долга, чтобы погасить этот короткий долг. -срочная записка. Вот что мы сделали.
Преимущество, которое мы увидели, Ари, заключалось в том, что это было значительно дешевле. Это был недорогой кредит в течение тех 12 месяцев, потому что вы платили только проценты, в то время как большинство платежей — это ипотека и проценты, поэтому вы платите меньше в течение этого времени, и это дает вам достаточно времени, чтобы настроить рефинансирование, например, ваш долг. -срочный долг и получить это рефинансирование на месте. Вот как это сработало для нас. Эш, как дела у тебя и твоего бизнеса?
Эшли:
Да, это здорово для затрат на содержание. Во время этого периода реабилитации или вы ремонтируете собственность, прежде чем вы действительно идете и рефинансируете, просто платите только проценты, оплата ниже, потому что вы просто платите проценты, а не проценты и принцип. Вы не платите ни по одному принципу в то время, так что вы на самом деле не вкладываете в него больше капитала, выплачивая по принципу.
Одним из примеров того, как я впервые расплачивался воздушным шаром, была покупка шести единиц. Это был мой первый опыт финансирования продавца. Мы установили его на один год, и мы сделали платежи только по процентам в размере 7%, а затем выплату шара в течение года. В течение этого года мои платежи были очень низкими, пока я обновлял недвижимость, а затем я пошел и рефинансировал ее в другом банке, а в конце года выплатил продавцу основную сумму долга.
Я думаю, что это действительно отличная тактика для ведения переговоров о сделке, проявлять творческий подход, когда вы предлагаете этому продавцу финансирование, например, вы хотите финансирование продавца, но этот человек не хочет удерживать его в течение длительного времени. Что вы можете сделать, так это то, что даже если вы не просто страхуете, а только выплачиваете основную сумму и проценты, вы все равно можете амортизировать ее в течение 30 лет, так что вы все еще получаете очень низкий платеж, а затем просто иметь Воздушный платеж может быть установлен на второй или третий год.
Однажды я заключил эту сделку для этого парня, где это был единовременный платеж в пятом году и единовременный платеж в седьмом году, а затем общая сумма, причитающаяся в 10-м году, я думаю, что это было. Я думаю, это было 800,000 200,000 долларов, 50,000 50,000 долларов авансом. А затем, в пятый год, еще XNUMX XNUMX долларов, в седьмой год еще XNUMX XNUMX долларов. И, очевидно, сумма, которую вы платите по процентам, после того, как они будут выплачены, изменится, когда вы будете делать эти большие платежи, чтобы погасить часть основного долга.
Это еще что-то, с чем вы можете проявить творческий подход, может быть, это кто-то, кто хочет уйти на пенсию, они не хотят брать единовременную сумму сейчас, но им нужно больше, чем выплата основного долга и процентов. Может быть, вы можете настроить так, что сделка все еще работает, и через два года вы сможете дать немного большую единовременную сумму, а затем еще одну большую единовременную сумму. Так много разных способов проявить творческий подход к платежам по кредиту.
Tony:
И, Эш, ты должен указать на такой хороший момент, что на самом деле нет правильного или неправильного способа настроить их. Я бы сказал, что в большинстве ситуаций с воздушными платежами, которые вы видите, особенно в жилых помещениях, обычно используется какая-то настройка типа только для процентов, но вы действительно можете делать это так, как хотите. И вы видите в коммерческом пространстве, когда вы смотрите на многоквартирные дома или что бы это ни было, многие из них пойдут и получат промежуточный долг, но это будет на три года. И у них будут только проценты за три года, а потом у них будет вот такая большая выплата в виде шара. Условия могут варьироваться. Например, как Эшли сказала, что у нее было многократные выплаты шарами на протяжении всего срока действия ее кредита, так что на самом деле нет правильного или неправильного способа сделать это.
Но поскольку мы говорили об этом и о том, как могут вступить в игру платежи воздушными шарами, вы также должны убедиться, что вы не попали в, я думаю, сложную ситуацию. Частью того, что вызвало финансовый кризис 2008 года, было то, что у всех этих людей были ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, у которых были эти большие платежи. И большинство людей просто занимались рефинансированием, потому что стоимость недвижимости продолжала расти. Но когда вы увидели, что эти ценности собственности начали падать, у людей не было капитала для рефинансирования, а затем их платежи взлетели до небес, и они больше не могли платить по кредитам. Вы просто хотите убедиться, что вы все еще консервативны, я думаю, когда вы получаете эти воздушные выплаты, потому что вы можете попасть в ситуацию, когда вы можете в конечном итоге держать сумку и не иметь возможности себе это позволить.
И я буквально только что прочитал кое-что, кажется, это было вчера утром, об офисных помещениях и о том, как офисные помещения сильно пострадают в течение следующих нескольких лет, потому что у вас есть все эти офисные помещения, которые были в этих краткосрочных заметках, где у них было, может быть, 24, 36, 5 лет, и теперь эти счета подходят к концу. И поскольку оценка офисных площадей в значительной степени основана на заполняемости, а заполняемость снижается по всем направлениям для офиса, вы видите, что оценки снижаются. Теперь люди в этих офисных зданиях, у которых есть эти векселя, окажутся в очень сложной ситуации, когда они не обязательно смогут рефинансировать, потому что стоимость собственности сегодня значительно ниже, чем была раньше. Вы по-прежнему просто хотите быть консервативным, даже когда вы двигаетесь в эти ситуации типа краткосрочных долгов на воздушном шаре.
Эшли:
Это отличный момент, потому что многие… Мы много говорим здесь о жилищных кредитах, но коммерческие кредиты, многие из них имеют выплату в виде шара. Вы можете амортизировать срок погашения кредита в течение 15-20 лет, но кредит фиксируется только на пять лет, и на самом деле это может быть разовый платеж. Еще одному инвестору, которому я помогаю, я помогаю ему рефинансировать две собственности прямо сейчас, когда это было фиксированным сроком на пять лет, и он должен рефинансировать этот кредит через пять лет; он даже не переходит в переменную ставку. Он делает это прямо сейчас. Но если бы вы пошли и сказали: «Я собираюсь купить столько, сколько смогу прямо сейчас», и вы вложили бы все эти свойства, которые вы покупаете, в эти пятилетние кредиты, в пять лет, все эти кредиты должны быть выплачены в одно и то же время, и вам придется идти и рефинансировать их все. А что, если ставки взлетели до небес? И теперь за каждое имущество, которое у вас есть, эти выплаты будут огромными.
Я видел много банков в прошлом году, предлагающих на коммерческой основе пять лет, семь лет, а иногда даже 10 лет. Я думаю, как инвестор, вы должны стратегически подходить к срокам погашения этих кредитов, потому что есть все эти разные вещи, которые могут вступить в игру, и вы не хотите застрять со всеми этими кредитами, которые вы должны платить. у вас не так много вариантов рефинансирования, будь то из-за того, что ваш долг к доходу слишком высок, потеряли ли вы работу W2 и вам трудно пойти и рефинансировать, были ли процентные ставки настолько высокими или требования к кредитам стали намного строже, или вы просматриваете вакансии в одном из ваших объектов, где никто не хочет давать взаймы, или что-то в этом роде. Будьте осторожны с коммерческой стороной.
Тем не менее, это заставило меня задуматься об одном преимуществе единовременного платежа, когда я работал с этим инвестором над этой сделкой, когда у парня не было достаточно денег для первоначального взноса для покупки недвижимости, поэтому как он все устроил. пошел в банк, он сделал свой кредит, но затем он сделал второй кредит на имущество, которое финансировал продавец. В итоге получилось около 80,000 50,000 долларов, а затем, я думаю, он принес свои собственные 50,000 80,000 долларов в качестве первоначального взноса. И он делал проценты только за платежи, я думаю, это было лет семь, может быть. А потом по истечении семи лет должен был быть платеж продавцу в виде шара. Преимущество этого заключалось в том, что сделка заключалась для продавца, поэтому, двигаясь вперед, он все еще получал большую часть сдачи от ипотеки, которую получал человек, а также те XNUMX XNUMX долларов, которые они приносили сами. А затем он был продавцом, финансировавшим эти XNUMX XNUMX долларов и получавшим ежемесячные платежи в течение семи лет, а затем в конце семи лет был произведен единоразовый платеж.
Банк, у которого был первый кредит, позволил этому случиться, чтобы он получил второй залог на недвижимость, потому что цифры имели смысл, а ежемесячный платеж был настолько низким, что денежный поток от собственности мог легко покрыть платеж по ипотеке. банк и платеж продавцу финансирования. Это то, что вы обычно не видите на жилой стороне, где банк отпустит вас и получит второе залоговое удержание, или продавец профинансирует первоначальный взнос или одолжит деньги для первоначального взноса, даже если это подарок от члена семьи или кого-то еще. переходит на дело. Это, безусловно, один из инструментов, если вы переходите на коммерческую сторону кредитования, — это использование финансирования продавца, выполнение единовременного платежа, чтобы вы могли стабилизировать эту собственность, иметь достаточно времени, и вы сможете вернуть деньги. Продавец финансирует каждый раз, когда наступает срок оплаты цветка.
Tony:
Часть того, что делает инвестиции в недвижимость такими крутыми, заключается в том, что они допускают бесконечное творчество с точки зрения того, как заключить сделку. И чем больше мы общаемся с другими инвесторами, тем больше структур, рычагов и творчества мы видим. И до тех пор, пока вы и тот другой человек на другом конце этой сделки счастливы, и вы, очевидно, не нарушаете никаких законов, тогда это работает.
Еще одна вещь, Эш, которая пришла на ум, когда вы упомянули о том, что не все ваши долги должны быть погашены в одно и то же точное время, и вы находитесь на этих краткосрочных облигациях, то же самое верно, если вы долгосрочный. Срочная аренда арендодателя. Если вы можете попытаться распределить свои вакансии так, чтобы они не открывались одновременно, вы также облегчите себе жизнь.
Когда я работал в этой лизинговой компании здесь в течение короткого времени после колледжа, и я видел… Они давали нам ведомости на каждую свободную квартиру и говорили: «Если арендатор подпишет шестимесячный договор аренды, вот каковы ставки за месяц. Если они подписали семимесячный договор аренды, вот что это такое. Вот восьмимесячная аренда, и вот что это такое». И вы могли бы подумать, что аренда на 10 месяцев будет дешевле, чем аренда на шесть месяцев, потому что арендодатель держит вас в квартире на четыре месяца дольше, но вы увидите, что иногда аренда на шесть месяцев на этой квартире будет слишком выгодной. 400 или 500 долларов больше, чем 10-месячная аренда. И когда я спросил, почему, я сказал: «Почему мы берем больше за долгосрочную аренду, чем за краткосрочную?» И их аргументация была такой: «У нас слишком много объектов, срок сдачи которых истекает в этот шестой месяц, поэтому мы хотим попытаться уменьшить количество людей, выбравших этот вариант, и отодвинуть их на три или четыре месяца, чтобы мы могли распределить наши вакансии. ». Я просто подумал, что это действительно интересно, и это просто пришло мне в голову, когда вы упомянули о том, что ваши платежи воздушными шарами также ошеломляют.
Эшли:
Да, это интересно, потому что здесь, в Буффало, все пытаются расторгнуть договор аренды весной, потому что зимой никто не переезжает. Это происходит, когда мы предложим вам вместо 12-месячной аренды 15-месячную аренду и дадим вам небольшую скидку, если вы подпишете так, чтобы ваша аренда заканчивалась весной или в начале лета, потому что это то время, когда большинство людей склонны переезжать весной. И никто не хочет, чтобы их аренда заканчивалась зимой, потому что, если кто-то съезжает, зимой будет намного сложнее заполнить помещение.
Tony:
Верно. Просто что-то пришло в голову. Интересные мысли. Итак, этот вопрос исходит от Билла Холла. И Билл говорит: «У меня есть дом, который я могу предложить. Это до выкупа. Домовладелец задолжал 19,000 XNUMX долларов. Мой вопрос: при расчете этой ставки я должен учитывать это число с остальными моими расходами?» Я никогда не покупал права выкупа, но позволь мне объяснить, а потом, Эш, я передам это тебе.
Когда покупатель дома покупает дом и получает ипотечный кредит в банке, он заключает договор с этим банком, чтобы сказать: «Я буду платить вам X долларов в месяц в течение следующих 15, 20, 25, 30 лет." И когда покупатель жилья не выполняет свои обязательства или прекращает вносить платежи, банк затем начинает процесс обращения взыскания, и, в конечном итоге, банк может в конечном итоге выгнать этого человека из дома, вернуть собственность во владение, а затем он продаст эту собственность по рынок, как правило, в убыток.
Но есть несколько шагов, прежде чем домовладельца действительно выгонят. И предварительное обращение взыскания — это шаг прямо перед тем, как банк начнет весь юридический процесс, чтобы выгнать вас из дома, где иногда люди пытаются продать, чтобы избежать потери права выкупа. И это победа для банка, потому что, если они могут избежать ситуации с короткой продажей, когда они продают свою собственность с убытком, то банк, очевидно, сможет сохранить себя и в этой ситуации. Это именно то, что процесс до выкупа. Но, Эш, я знаю, ты сказал, что купил по крайней мере одну собственность, которая находилась в процессе обращения взыскания, так что, думаю, расскажи нам эту историю. И потом, вам нужно было вносить платежи этого человека, текущие, прежде чем вы смогли купить недвижимость?
Эшли:
Да, так что мы на самом деле закончили тем, что заключили сделку по этой собственности. Если вы, ребята, вернетесь и послушаете эпизод Пейса Мореба, в котором он был, мы немного об этом говорили. И затем он явно углубляется в тему того, что это такое. Но это в основном, когда вы собираетесь взять на себя платежи по кредиту человека. Ссуда останется на их имя, собственность будет оформлена на ваше имя, и теперь вы владеете домом, и вы будете платить их ипотеку от их имени. Но вы все еще можете купить предварительную потерю права выкупа, не участвуя в сделках, по которым они берут на себя свою ипотеку.
В этом сценарии домовладелец задолжал 19,000 19,000 долларов. И вопрос: «При расчете этой ставки я добавляю это число к остальным своим расходам?» Если вы собираетесь приобрести эту недвижимость наличными, несмотря ни на что, вам придется заплатить эти 100,000 100,000 долларов, но вам также придется выплатить остаток суммы, причитающейся по кредиту. Просто если вы покупаете у кого-то, кто полностью увяз в своей ипотеке, не имеет просроченных платежей, и он должен 19,000 50,000 долларов за свой дом, когда вы покупаете его дом у него, эти 79,000 XNUMX долларов должны быть выплачены. В этом сценарии они просто отстают на XNUMX XNUMX долларов. Может быть, они должны еще XNUMX XNUMX долларов. Вам придется заплатить эти полные XNUMX XNUMX долларов. Не имеет значения, просрочены ли они или должны быть погашены в будущем, весь залог, вся ипотека должна быть выплачена во что бы то ни стало.
Первый вопрос: как вы покупаете эту недвижимость? Вы покупаете за наличные? Вы используете твердые деньги кредитора? Получаете ли вы банковское финансирование? Что бы это ни было, вы должны убедиться, что вы учитываете, что вам придется сделать предложение, которое покроет эти 19,000 XNUMX долларов, а затем остаток по кредиту.
Вы можете сделать то, что называется короткой продажей, когда вы фактически договариваетесь с банком о том, какой может быть цена покупки, чтобы банку не приходилось полностью отбирать заложенное имущество; они могут возместить часть своих затрат. На самом деле мы попытались сделать это сначала с банком, в котором мы в конечном итоге получили предмет для сделки и выплатили задолженность по нему. Мы пытались сделать это с банком, но они не очень-то желали договариваться. А потом это закончилось тем, что мы просто взяли на себя платежи по ипотеке, и это было для нас намного выгоднее. И мы закончили тем, что заплатили наличными деньги, которые были должны, и получили человека, текущего по ипотеке. И затем каждый месяц мы продолжали выплачивать ипотеку от их имени. У этого человека также была задолженность по налогам, поэтому нам пришлось заплатить задолженность по налогам. Если вы идете и получаете финансирование по предварительному обращению взыскания, и у них есть 19,000 20 долларов, которые просрочены, если вы вносите 20%, а затем получаете кредит, часть этих XNUMX%, часть кредита будет быть к этой цене покупки.
Когда вы делаете свое предложение, эти 19,000 19,000 долларов будут включены. Вы не делаете свое предложение, а затем они принимают его, и вы идете на закрытие, и вы платите покупную цену плюс 19,000 XNUMX долларов, которые они должны, вы хотите, чтобы XNUMX XNUMX долларов были включены в то, за что вы предлагаете купить недвижимость. Это может быть частью кредита, если вы собираетесь приобрести недвижимость в кредит.
Но да, вы определенно собираетесь вычислить это. В большинстве случаев, если вы не совершаете короткую продажу, а ведете переговоры с банком, если вы можете обратиться к записям округа или PropStream или любому другому платному программному обеспечению, которое дает вам записи о собственности, вы можете получить представление о каков остаток по ипотеке, есть ли просроченные платежи, что за… Обычно вы не можете получить очень точную сумму, это скорее оценка. Основываясь на сроке кредитов, которые они получили, какова была их процентная ставка, это то, что мы считаем причитающимся по кредиту в настоящее время. Но вы можете оценить и увидеть, хорошо, я заинтересован в этой собственности; Я знаю, что дело идет до выкупа. Но потом вы смотрите и видите, хорошо, это имущество стоит всего 200,000 250,000 долларов, но тем не менее они должны за него 10,000 XNUMX долларов, и они задолжали еще XNUMX XNUMX долларов или что-то в этом роде. Это может означать, хорошо, мне придется сделать короткую продажу, потому что не стоит платить намного больше за собственность, потому что у них есть эти залоговые права, которые нужно погасить. Но если цифры работают, и вы по-прежнему получаете много, тогда да, вперед, проверьте цифры и убедитесь, что вы рассчитываете любые другие затраты.
И если речь идет о предварительном взыскании, убедитесь, что вы смотрите, есть ли другие залоговые права или судебные решения в отношении собственности, такие как задолженность по налогам. Они не могут позволить себе выплаты по ипотеке. Они тоже платят налоги? Очень важно посмотреть.
Tony:
Отличное расстройство, Эшли. И опять же, есть так много нюансов в инвестировании в недвижимость. Я чувствую, что это тема сегодняшнего шоу, и знаю, хорошо, я должен попытаться просто сделать эту тему? Должен ли я отпустить его в случае потери права выкупа, а затем попытаться забрать его на бэкэнде?
Второй сделкой, которую я когда-либо совершал, была короткая продажа. И только одно предостережение для тех, кто слушает: будьте готовы к тому, что короткая продажа займет много времени. Моя сделка, та вторая сделка, которую я купил, я думаю, что это были месяцы, и месяцы, и месяцы между тем, когда я представил предложение, и когда они действительно вернулись и сказали «да», и еще больше месяцев после этого, когда мы фактически закрылись, потому что было первоначальный покупатель, который был в очереди, тот покупатель отказался. Затем ко мне подошел банк и сказал: «Эй, вы были нашим вторым предложением в очереди. Хочешь взять?» А затем процесс переговоров занял вечность, потому что только потому, что продавец соглашается на сумму во время короткой продажи, банк все равно должен вернуться и утвердить эту сумму, а это может длиться вечно. Вы можете получить действительно фантастическую сделку, когда покупаете по короткой распродаже, но просто будьте готовы, что это может быть много песен и танцев, прежде чем вы действительно доберетесь до финиша на этом.
Эшли:
Итак, наш следующий вопрос от Кайла Кузера. «Для тех из вас, кто арендует недвижимость за городом, сколько вы обычно платите за управление недвижимостью?» Тони, у тебя была недвижимость в Луизиане. Какую плату за управление имуществом вы заплатили за них? Потому что они были вне штата для вас.
Tony:
Это было, честно говоря, довольно дорого. Я думаю, что у них было 10% арендной платы, но с потолком в 100 долларов. За все устройства, которые у меня были, я платил всего 100 долларов за штуку. И способ, которым я нашел свою компанию по краткосрочной аренде, состоял в том, что я буквально просто зашел в Google и набрал компании по управлению недвижимостью, Шривпорт, Луизиана; выскочила куча. Я обзвонил группу, и у меня был список вопросов, которые я хотел задать каждому человеку. Я почти уверен, что эти вопросы пришли только с форумов BiggerPockets. Я только что просмотрела формы, чтобы найти, какие вопросы задать управляющему недвижимостью. А некоторые просто так и не ответили мне, так что это явно знак. Была пара, которая перезвонила мне, с которой я разговаривал по телефону.
А потом, когда я подошел к дому, когда я вылетел в Луизиану, чтобы на самом деле закрыть тот, который мне понравился больше всего, я просто попросил у него чашку кофе. И он послал кого-то из своей команды встретиться со мной, и они дали мне много информации о местной экономике, о местном городе, о том, что хорошо работает, когда вы ремонтируете недвижимость, чтобы получить лучшую арендную плату. И я был очень открытым и честным с ними, что я новый инвестор, но я искал кого-то, с кем можно расти. И они также были новичками и росли в то время, так что они были довольны этим. Но да, это был действительно крутой процесс, но я просто использовал BiggerPockets, а затем встречался с людьми лично, что помогло мне найти нужное.
Эшли:
Ага. Я всегда сам управляю своей недвижимостью. А потом я нанял компанию по управлению недвижимостью три года назад, и это был мой первый опыт работы с компанией по управлению недвижимостью. И их гонорар, потому что это были я и еще один инвестор, и мы вдвоем доставили им свою собственность, мы получили оптовую скидку. Я считаю, что это было 5.5% за первый год. Мы только что заключили с ними годовой контракт.
Tony:
Это очень хорошо. 5.5%?
Эшли:
Ага. И тогда это было 25 долларов за здание в месяц. И это касалось аварийно-спасательных служб. Если в выходные возникала проблема с сантехникой, они не брали сверхурочных или чего-то в этом роде, просто каждый месяц, каждое здание. Комплекс из 40 квартир состоит из пяти зданий, поэтому с нас ежемесячно брали по 25 долларов за единицу, а затем за дуплекс приходилось дополнительно 25 долларов.
Потом была арендная плата в размере месячной арендной платы. А затем плата за техническое обслуживание, я не могу вспомнить, какой она была, когда мы только начинали, но я думаю, что она составляла 40 или, может быть, 45 долларов в час за любое техническое обслуживание. А потом была еще пара… Плата за регистрацию может на самом деле тоже составить много, поэтому убедитесь, что вы спрашиваете, какова каждая отдельная плата со дня, когда вы начинаете, до дня, когда вы уходите, когда вы покидаете собственность. управляющая компания.
Недавно я решил уйти из управляющей компании и делать все своими силами. Я нанял своих собственных людей по обслуживанию, я нанял своего собственного управляющего недвижимостью. Но я разговаривал с другой управляющей компанией. И поэтому я только что загрузил их электронную почту, и я буду использовать их в качестве примера, также просмотрю некоторые из их ставок, но с той первой компанией по управлению недвижимостью, которую я использовал после первого года, второго года, они увеличили его до 6.5%, я полагаю, плата за управление. А потом я думаю, что обслуживание увеличилось до 50 долларов в час, может быть, на обслуживание. И тогда я не думаю, что были какие-то другие изменения в каких-либо других сборах.
Но это другое управление недвижимостью, просто для сравнения в районе Буффало, они предложили мне, что их плата за управление недвижимостью составляет 10%, что то же самое, если у вас нет… Если у вас не так много недвижимости , если вы не получаете оптовую ставку, предыдущая управляющая компания взимала 10% с других людей. Плата за погрузку составляет 895 долларов США за единицу. Это включает в себя рекламу, показы, показы арендаторов и создание документов об аренде. Затем услуги по техническому обслуживанию оплачиваются по цене 52.50 доллара США в час при минимальной продолжительности в один час и оплачиваются с шагом в 15 минут после первого часа. Это была только основа их гонорара.
Я думаю, что это определенно варьируется от рынка к рынку. И я на 100% считаю, что самый дешевый путь не всегда лучший. Как и в случае с подрядчиками, самое дешевое не всегда самое лучшее. Я часто задаюсь вопросом: ладно, за свою недвижимость я платил этот процент со скидкой, в то время как другие инвесторы платили гораздо более высокий процент, от 10% до 12%, очевидно, их объекты стоили больше для компании, потому что им платили так гораздо больше для этого, поэтому мне интересно, отражает ли это какое-то обслуживание. А может и не совсем, а просто некоторые из тех вещей, о которых стоит подумать.
А затем также службы технического обслуживания, какое техническое обслуживание они на самом деле выполняют своими силами? Одна вещь, которую я обычно видел часто, была тем, что технический специалист выходил, взимал плату за час или что-то еще, чтобы оценить ситуацию, а затем ее отправляли настоящему сантехнику или что-то в этом роде. Я получаю деньги только за то, что кто-то на это смотрит, а затем за то, чтобы реальный человек пришел и починил это. Для того, что я делаю сейчас, делая все внутри, у нас есть установленные показатели. Если поступает запрос на техническое обслуживание, и это проблема с сантехникой, которая не связана с работающим унитазом или протечкой крана, а представляет собой что-то иное, чем очень простая сантехническая задача, заказ на работу отправляется по электронной почте непосредственно нашему поставщику сантехники, и они планируют, они устанавливают его. вверх, а затем они идут. Я думаю, что очень важно понимать, как их системы и процессы работают во всех аспектах, даже не только в обслуживании, чтобы вам не выставляли счета за все эти мелочи, потому что у них есть весь этот процесс.
Еще одна вещь, которая возникла, была перед тем, как мы ушли из управляющей компании, мы начали нанимать наших собственных людей, чтобы делать обороты внутри дома, потому что они становятся очень дорогостоящими с управляющей компанией, когда они делают это. И после того, как мы сделали внутренний оборот, они отправили техника по обслуживанию, чтобы осмотреть собственность. И нам выставили счет за то, чтобы он приехал и осмотрел его и убедился, что он готов к сдаче в аренду, но мы уже наняли наших собственных подрядчиков, чтобы подготовить его к сдаче в аренду. И это была просто еще одна плата, которую они взимали с нас, чтобы заработать деньги. Но так что просто знайте каждую небольшую плату, которая может выйти из этого. И извините, я знаю, что продолжаю продолжать и продолжать.
Tony:
Нет, нет, продолжай.
Эшли:
Другое дело – повторные проверки. Я думаю, может быть, года через два в управляющей компании, они разослали уведомление всем владельцам, что теперь мы требуем, чтобы все проверили свою собственность, я думаю, это было раз в полгода. И мы вышлем техника. Осмотр обойдется в 70 долларов. Мы напишем о профилактическом обслуживании, что в целом звучит как отличная идея. Для 40-квартирных жилых комплексов это действительно не было хорошей идеей. Они прошли, и эти квартиры довольно хорошо сделаны, все в таком духе, и они прошли, а затем отдали нам… Мы брали 70 долларов за единицу, что в конечном итоге было много, когда у вас есть целая куча квартир. А еще они говорили: «Хорошо, эти детекторы дыма нужно разместить, этот GFI нужно разместить», — все это вопросы безопасности. Но проблема была в том, что они взимали с нас плату в размере… Мы могли пойти в Лоу и купить это. Когда вы заменяете 20 детекторов дыма, вы идете в комнату торгов Lowe's, Home Depot, и предлагаете те 20 детекторов дыма, чтобы они были намного дешевле.
Понимая материальные затраты, когда вам взимают плату за материалы от вашей управляющей компании, получают ли они скидки на это? Такие разные вещи. На самом деле, я мог бы продолжать и продолжать рассказывать о том, что я узнал за эти годы о выставлении счетов, сборах и расходах, которые складываются и связаны с компаниями по управлению недвижимостью. И если они делают свою работу хорошо, это того стоит на 100%.
Tony:
Да, Эш, ты поднял столько хороших моментов. Но, честно говоря, это одна из причин, по которой долгосрочная аренда иногда может быть трудной, чтобы быть прибыльной, из-за комиссий, которые взимают ваши менеджеры по недвижимости. Я на самом деле вытащил одно из моих соглашений PM. Я был прав, управление недвижимостью стоило 100 долларов в месяц. Арендная плата была дешевле, чем вы сказали. У нас было всего 350 долларов. И если я правильно помню, эта квартира сдавалась в аренду за 1,200 или 1,300 долларов в месяц, то есть чуть больше 1/3 месячной арендной платы.
Но одна из других вещей, которые произошли, заключалась в том, что управляющая компания также владела их ремонтной компанией. И они всегда давали нам возможность: «Эй, вот цитата от нас. Если вы хотите получить внешние кавычки, добро пожаловать. Но вы заняты работой, вы не хотите тратить время, пытаясь позвонить четырем разным сантехникам, чтобы узнать, как заменить сургучную печать, поэтому просто скажите: «Эй, ты сам позаботишься об этом». мы обнаружили, что, когда мы пытались искать другие цены, расценки управляющего недвижимостью обычно были выше, но именно удобство позволило им увеличить это значение. Потому что вы тоже должны подумать, если они берут с вас всего 100 долларов за единицу, это не значительная сумма денег.
Эшли:
Это потому, что вы так привыкли к краткосрочным [неразборчиво 00:42:21] 30%.
Tony:
Ага, 30%. Но только подумайте, если вы пытаетесь построить бизнес, и каждое имущество, которое вы приносите, стоит всего 100 долларов за единицу, вам нужно много, чтобы это был успешный бизнес, который действительно будет платить по счетам, поэтому они должны найти способы заставить это работать на них в финансовом отношении. И еще одна вещь, которая пришла мне на ум, я также посмотрела здесь, мой управляющий недвижимостью заставил нас иметь то, что они называли счетом владельца, который был в основном удержанием или резервным счетом на 500 долларов. И эти 500 долларов должны были покрыть любые расходы, просто чтобы убедиться, что на счету всегда есть деньги для покрытия любых возникающих расходов. Если им нужно было заменить детектор дыма или какой-либо другой ремонт, они не хотели тратить эти деньги вперед. И их решение для этого заключалось в том, чтобы на счету этого владельца всегда было не менее 500 долларов.
И у нас было два варианта вложить эти деньги туда. Мы могли либо просто выписать чек на 500 долларов и положить туда сразу, либо они будут вычитать по 50 долларов в месяц, пока не доберутся до этих 500 долларов. Подумайте, если вы пойдете по этому пути, теперь вы не только платите 100 долларов в месяц за плату за управление недвижимостью, но теперь вы также получаете дополнительные 50 долларов в месяц в течение 10 месяцев, так что теперь вы действительно платите 150 долларов в месяц. месяц для управления вашей недвижимостью. И скажите, что вы только зарабатывали, или скажите, что у вас в любом случае есть только пара сотен долларов прибыли в месяц, и эти 50 долларов имеют большое значение в течение года. Обязательно прочитайте ваши соглашения по управлению проектами и получите действительно четкое представление о том, каковы различные затраты.
Эшли:
И в конце концов вы получите эти 500 долларов обратно. Когда вы уходите из управляющей компании, они возвращают вам эти резервные средства. Вы должны думать об этом как о сберегательном счете, который не приносит вам никакого дохода.
Tony:
Да.
Эшли:
Но интересно, что они позволяют вам платить за определенный период времени, потому что, когда мы это сделали, все должно было быть оплачено… Это была часть вступительного взноса, который должен был быть оплачен авансом. И это здорово, Тони, подумать об этом. Итак, вы покупаете эту недвижимость, вы вложили свои деньги в первоначальный взнос, может быть, чтобы оплатить реабилитацию, и, возможно, вы ограничены в деньгах. Вы уверены, что у вас есть резервы для них?
Что ж, спасибо вам большое, ребята, за то, что сегодня прислали отличные вопросы. Как всегда, вы можете перейти на сайт bigpockets.com/reply и оставить нам вопрос. Или вы можете заглянуть в мои и Тони DM в Wealth from Rentals или Tony J. Robinson. Увидимся в среду с гостем.
Смотрите подкаст здесь
В этом выпуске мы расскажем
- Как найти ЛУЧШЕЕ компания по управлению имуществом для вашей аренды
- Комиссия за управление недвижимостью и как снизить расходы
- Почему вы ДОЛЖНЫ застраховать свое имущество на этапе реабилитации
- Как это работает? шаровые платежи в вашу пользу (и избежать большего риска!)
- Что нужно знать перед покупка имущество, на которое было обращено взыскание
- И, So Гораздо больше!
Используйте АрендаСмекалка, единственный общенациональный сервис по поиску арендаторов, который быстро заполнит вашу арендуемую недвижимость за одну фиксированную плату.
Ссылки с шоу
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта:
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- ЭВМ Финанс. Единый интерфейс для децентрализованных финансов. Доступ здесь.
- Квантум Медиа Групп. ИК/PR усиление. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Анализ данных Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 месяцев
- 15%
- 20
- 20 лет
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- в состоянии
- О нас
- Принять
- Учетная запись
- Бухгалтерский учет
- точный
- приобретенный
- через
- фактического соединения
- на самом деле
- Добавить
- дополнительный
- адрес
- регулируемый
- продвинутый
- плюс
- Реклама
- совет
- Аффилированные
- После
- снова
- агентство
- Агент
- тому назад
- соглашения
- впереди
- Все
- позволяет
- уже
- причислены
- всегда
- количество
- an
- анализ
- и
- Другой
- ответ
- любой
- больше не
- все
- Квартира
- апартаменты
- Apple
- ценить
- утвердить
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- около
- AS
- аспекты
- оценить
- связанный
- At
- аудитория
- автор
- избежать
- назад
- со спинкой
- Backend
- сумка
- Баланс
- Банка
- Банки
- основанный
- в основном
- Основы
- BE
- , так как:
- становится
- становление
- было
- до
- от имени
- за
- не являетесь
- верить
- польза
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- между
- предложение
- большой
- Билл
- биллинг
- Банкноты
- Немного
- Цвести
- Синии
- доска
- граница
- брать в долг
- изоферменты печени
- купил
- марка
- Ломать
- Breakdown
- Разрыв
- МОСТ
- приносить
- Приведение
- брокер
- принес
- Буйвол
- строить
- Строительство
- Группа
- сжигание
- бизнес
- занятый
- но
- купить
- ПОКУПАТЕЛЬ..
- покупка
- by
- вычислять
- расчет
- призывают
- под названием
- пришел
- CAN
- Может получить
- глава
- столица
- автомобиль
- заботится
- тщательный
- Наличный расчёт
- денежный поток
- инкассирование
- пойманный
- вызванный
- Причины
- осторожность
- осторожный
- изменение
- изменения
- заряд
- заряженный
- зарядка
- дешево
- более дешевый
- дешевый
- проверка
- Выберите
- Город
- Закрыть
- закрыто
- Co-Host
- Кофе
- Колледж
- COM
- как
- выходит
- приход
- коммерческая
- Компании
- Компания
- сравнить
- комплекс
- Конференция
- консервативный
- Рассматривать
- строительство
- продолжающийся
- продолжающийся
- контракт
- Подрядчик
- подрядчики
- контроль
- удобство
- Беседы
- Холодные
- Цена
- дорогостоящий
- Расходы
- может
- округ
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- охват
- покрытый
- чехлы
- творческий
- креативность
- кризис
- чашка
- Текущий
- В настоящее время
- Порез
- танец
- день
- Дней
- сделка
- Акции
- Долг
- решенный
- по умолчанию
- определенно
- DID
- разница
- различный
- трудный
- непосредственно
- скидка
- скидки
- обсуждать
- Дисплей
- do
- документ
- приносит
- не
- дело
- долларов
- сделанный
- Dont
- вниз
- два
- в течение
- каждый
- Рано
- легче
- легко
- легко
- есть
- экономику
- Edge
- или
- еще
- крайняя необходимость
- конец
- Бесконечный
- окончания поездки
- достаточно
- достаточно денег
- обеспечивать
- обеспечение
- входящий
- Весь
- цельность
- эпизод
- собственный капитал
- особенно
- имущество
- оценка
- Эфир (ETH)
- Даже
- со временем
- НИКОГДА
- Каждая
- все члены
- многое
- пример
- Примеры
- расходы
- дорогим
- опыт
- Впечатления
- Объяснять
- подвергаться
- степень
- дополнительно
- Face
- что его цель
- ярмарка
- Осень
- ложный
- семья
- фантастический
- далеко
- ферма
- кран
- Комисии
- чувствовать
- Сборы
- несколько
- заполнять
- заполнение
- в заключение
- финансы
- финансовый
- финансовый кризис
- в финансовом отношении
- финансирование
- Найдите
- окончание
- Для пожарных
- Во-первых,
- Впервые
- 5
- фиксированный
- фиксированной
- плоский
- кувырок
- Flips
- поток
- Что касается
- навсегда
- формы
- К счастью
- форумы
- вперед
- найденный
- 4
- от
- передний
- полный
- фонд
- средства
- будущее
- Общие
- порождающий
- поколение
- получить
- получающий
- GFI
- подарок
- Дайте
- дает
- Отдаете
- Go
- идет
- будет
- ушел
- хорошо
- хорошая работа
- большой
- Расти
- Рост
- Растет
- GUEST
- Парень
- было
- серый
- происходить
- произошло
- Случай
- происходит
- счастливый
- Жесткий
- Есть
- имеющий
- he
- слышать
- помощь
- помог
- помощь
- ее
- здесь
- Колеблющийся
- Скрытый
- High
- высококачественный
- высший
- очень
- его
- Наем
- Наем
- его
- Удар
- ударять
- держать
- проведение
- имеет
- Главная
- Home Depot
- Честно
- С надеждой
- час
- Вилла / Бунгало
- дома
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- огромный
- сто
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- идеи
- if
- важную
- in
- включены
- включает в себя
- доход
- Увеличение
- расширились
- промышленность
- недорогой
- информация
- начальный
- внутри
- размышления
- Вдохновение
- вместо
- страхование
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- заинтересованный
- интересный
- в
- инвестирование
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- вопрос
- вопросы
- IT
- ЕГО
- работа
- путешествие
- всего
- только один
- Сохранить
- хранение
- хранится
- удар
- Вид
- Знать
- знание
- помещик
- большой
- Фамилия
- новее
- Законодательство
- узнали
- изучение
- лизинг
- наименее
- Оставлять
- оставил
- Юр. Информация
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- кредитор
- кредитование
- Меньше
- Используя
- LG
- ответственность
- ЖИЗНЬЮ
- легкий
- такое как
- линия
- подкладка
- Список
- Listening
- мало
- Живет
- погрузка
- варианты
- Кредиты
- локальным
- в местном масштабе
- Длинное
- много времени
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- смотрел
- искать
- от
- потерянный
- серия
- Луизиана
- любят
- Низкий
- ниже
- удачи
- сделанный
- техническое обслуживание
- Большинство
- сделать
- заработать деньги
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- управлять
- управление
- менеджер
- Менеджеры
- многих
- рынок
- материала
- материалы
- Вопрос
- макс-ширина
- Май..
- значить
- означает
- Встречайте
- заседания
- член
- упомянутый
- Меню
- Метрика
- может быть
- против
- минимальный
- минут
- минут
- ошибки
- смягчать
- деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- утро
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- мотивация
- рот
- двигаться
- движется
- перемещение
- много
- с разными
- должен
- взаимное
- my
- имя
- Общенациональный
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- сетка
- никогда
- Новые
- New York
- вновь
- следующий
- нет
- "обычные"
- Заметки
- Уведомление..
- сейчас
- номер
- номера
- занятие
- of
- от
- предлагают
- предложенный
- предлагающий
- Офис
- .
- Хорошо
- on
- Вводный
- консолидировать
- ONE
- те,
- только
- открытый
- Мнения
- Опция
- Опции
- or
- заказ
- Другое
- наши
- внешний
- внешнюю
- за
- задолженность
- собственный
- принадлежащих
- Владельцы
- Темп
- выплачен
- часть
- партнер
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- Люди
- процент
- выполнены
- период
- человек
- личного
- фаза
- Телефон
- выбирать
- кусок
- Часть
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- пожалуйста
- Соединители
- плюс
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- сборах
- политика
- «портфель»
- только простое хранение
- После
- заранее
- подготовленный
- довольно
- предыдущий
- цена
- Цены
- Основной
- принцип
- вероятно
- Проблема
- процесс
- Процессы
- выгодную
- доходы
- свойства
- собственность
- защищенный
- обеспечивать
- покупки
- купленный
- Покупка
- покупка
- Push
- положил
- Полагая
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- быстро
- цену
- кавычки
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- достигать
- Читать
- Reading
- готовый
- реальные
- недвижимость
- на самом деле
- причина
- причины
- недавно
- признавать
- рекомендовать
- запись
- учет
- уменьшить
- отражать
- возврат
- реабилитация
- относительный
- соответствующие
- помнить
- Аренда
- аренда
- погашать
- замещать
- Ответить
- Reporting
- представлять
- запросить
- требовать
- Требования
- Резерв
- резерв
- жилой
- ОТДЫХ
- обратный
- обзоре
- Отзывы
- RGB
- правую
- Снижение
- рисках,
- рискованный
- Комната
- год
- дорога
- РЯД
- Ковры
- Run
- Бег
- Сохранность
- Сказал
- sale
- коммивояжер
- то же
- экономия
- сберегательный счет
- видел
- сообщили
- поговорка
- говорит
- Шкала
- сценарий
- Сценарии
- график
- Поиск
- Во-вторых
- обеспеченный
- посмотреть
- видя
- видел
- продаем
- продажа
- Отправить
- отправка
- смысл
- послать
- обслуживание
- Услуги
- набор
- установка
- семь
- Поделиться
- она
- проливать
- Шоппинг
- магазинов
- Короткое
- краткосрочный
- должен
- показывать
- ПОКАЗЫ
- сторона
- подпись
- подписанный
- значительный
- существенно
- Признаки
- аналогичный
- просто
- одинарной
- ситуация
- обстоятельства
- ШЕСТЬ
- шестой
- Слайд-шоу
- Дым
- So
- Software
- твердый
- Решение
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- песня
- Скоро
- Источник
- Space
- пространства
- специализироваться
- конкретный
- тратить
- Спонсоров
- Спонсоры
- Spotify
- весна
- стабилизировать
- Этап
- Звезда
- Начало
- и политические лидеры
- начинается
- Область
- Совхоз
- оставаться
- Шаг
- Шаги
- По-прежнему
- Останавливает
- Истории
- История
- Стратегический
- Стратегически
- Стратегия
- строже
- Борющийся
- предмет
- представленный
- успешный
- такие
- лето
- супер
- сюрпризы
- системы
- взять
- приняты
- с
- Говорить
- говорить
- Сложность задачи
- Налоги
- команда
- технологии
- арендатор
- срок
- terms
- чем
- спасибо
- благодаря
- который
- Ассоциация
- Основы
- Будущее
- информация
- их
- Их
- тема
- сами
- тогда
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- этой
- В этом году
- те
- хоть?
- мысль
- три
- Через
- по всему
- время
- сроки
- раз
- Название
- позиций
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- Туалет
- тонна
- Тони
- слишком
- приняли
- инструментом
- тема
- Всего
- жесткий
- к
- традиционный
- Запись
- перевод
- пыталась
- вызвать
- путешествие
- правда
- стараться
- оборот
- Дважды
- два
- напишите
- типичный
- типично
- не в состоянии
- под
- понимать
- понимание
- Ед. изм
- единиц
- до
- Updates
- us
- использование
- используемый
- через
- обычно
- Оценка
- Приблизительные цены
- ценностное
- Наши ценности
- продавец
- Против
- очень
- VET
- Видео
- хотеть
- стремятся
- хочет
- законопроект
- ВОСК
- Путь..
- способы
- we
- Богатство
- WebP
- Wednesday
- неделя
- уик-энд
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- пошел
- были
- Что
- Что такое
- любой
- когда
- когда бы ни
- в то время как
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- все
- зачем
- Шире
- будете
- готовый
- выиграть
- Зима
- в
- без
- замечательный
- дерево
- Работа
- работавший
- работает
- работает
- стоимость
- бы
- даст
- Завернутый
- записывать
- письменный
- Неправильно
- X
- год
- лет
- Да
- вчера
- еще
- йорк
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет