Постпандемический бум: рынки «резко» остынут

Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на рынок. Я ваш ведущий, Дэйв Мейер, сегодня к нам присоединился Джеймс Дейнард. Джеймс, как дела, чувак?

Джеймс:
Нет, просто тусуюсь на солнышке, а после этого мне нужно лететь в Сиэтл, так что я хочу остаться там, где я есть, но сегодня это не предусмотрено.

Dave:
Что ты собираешься делать там?

Джеймс:
Мы должны пройти некоторые свойства. Мы делаем наше обновление рынка. У нас есть класс инвесторов, а затем у нас есть праздничная вечеринка Хитон/Дайнард, которая всегда веселое времяпрепровождение. Мы любим гулять по праздникам.

Dave:
Что ж, для тех, кто слушает это, мы записываем это за пару недель до праздников, так что вы знаете, что мы записываем это в конце декабря, но каков ваш план праздничной вечеринки?

Джеймс:
Ну, как правило, из-за того, что у COVID были проблемы, мы устраивали большие домашние вечеринки на одном из наших флипов или наших новых сборках.

Dave:
Это потрясающе.

Джеймс:
Они довольно дикие, и мы хорошо проводим время. Но в этом году мы сдали в аренду… Это круто. Это как куча игр, так что у них есть боулинг, топ-гольф и все такое прочее. Мы делаем немного более формальным. В следующем году я вернусь на домашние вечеринки, ди-джеев и все такое прочее.

Dave:
Чувак, я скучаю по тебе три дня. Я собираюсь быть в Сиэтле в пятницу.

Джеймс:
О чувак. Да, потому что я уезжаю в среду вечером.

Dave:
Это отстой. Хорошо. Что ж, это очень плохо. Но сегодня у нас есть для вас потрясающее шоу. Я не знаю, я думаю, что Генри был ведущим в первый раз, когда у нас был Тейлор Марр, но у нас есть Тейлор Марр, заместитель главного экономиста Redfin и, вероятно, один из людей, за исследованиями которых я слежу больше всего. Он эксперт по рынку жилья, по всему. Но сегодня мы действительно много говорим о миграции и о том, что произошло во время пандемии, и сохраняются ли эти тенденции сейчас или появляются новые тенденции, на которые инвесторы и начинающие инвесторы должны обратить внимание. Джеймс, было ли что-то особенное, что вам действительно понравилось и к чему, по вашему мнению, должны прислушиваться слушатели?

Джеймс:
Ну, я думаю, что это просто отслеживание этих тенденций, которых нет… Как я думаю, многие из нас, как инвесторов, мы смотрим на наши местные рынки и жилье, что происходит прямо сейчас и что мы делаем. Самое главное для инвесторов — это сменить план и изменить его. И я знаю, что узнал, что в 2008 году все равно, что смотреть на все эти внешние вещи. Миграция — это то, на что я никогда раньше не обращал внимания, кроме как на местный рынок. Но как инвестор я хочу продолжать инвестировать, и вы можете отслеживать эти тенденции на месте… Речь не всегда идет о самых популярных областях. Это как, куда люди двигаются? Миграция является огромным фактором в этом, и я думаю, что просто важно, чтобы люди открыли глаза и посмотрели на общую картину, а затем она подскажет вам, как инвестировать в следующие два-четыре года, потому что вы хотите инвестировать туда, куда идут люди. .

Dave:
Да, абсолютно. Это отличный совет, и я думаю, вы все можете многому научиться, не только о том, что происходит за последние пару лет, но и просто об общем мировоззрении и некоторой новой информации, которую вам следует учитывать, когда вы думаете о своей собственной стратегии инвестирования. Хорошо, так что мы собираемся сделать небольшой перерыв, а затем пригласим Тейлора. Тейлор Марр, заместитель главного экономиста Redfin, с возвращением на рынок.

Тейлор:
Спасибо, что пригласили меня. Так здорово быть здесь.

Dave:
Ну, я думаю, мы сказали это, когда разговаривали перед шоу, но ваш первый выпуск был одним из самых популярных. Мы очень благодарны за ваше возвращение на шоу. Вы были у нас первыми, и я думаю, что это был май или июнь, и рынок жилья выглядел совсем иначе, чем сейчас. Можете ли вы просто рассказать нам о том, что произошло во второй половине 2022 года?

Тейлор:
Ага. Итак, я имею в виду, что первая половина была очень интересной, потому что к тому времени процентные ставки уже существенно выросли, и мы видели, как многие опережающие индикаторы ныряли вниз, рынок реагировал, это был своего рода первый акт, когда ставки по ипотечным кредитам приспосабливались к некоторым изменениям. действий ФРС. Сейчас мы находимся на втором этапе, который на самом деле заключается в том, что инфляция была более тревожной во второй половине года. Это вызвало еще большую агрессию со стороны ФРС по повышению ставок. Они шли быстрее, чем предполагалось. В результате процентные ставки росли намного быстрее даже с лета и действительно просто были более волатильными. Они взлетели в течение месяцев, я думаю, это были август и июль, и в то же время снизились примерно на процентный пункт. Они сделали это уже дважды. Волатильность ипотечных ставок достигла 35-летнего максимума, и этот аспект, в частности, действительно объясняет, что произошло на рынке за последние шесть месяцев, потому что, поскольку процентные ставки резко колебались даже после того, как они выросли и охладили рынок, мы также наблюдали, как другие индикаторы играют в ловушку. вверх.
Например, согласно индексу Кейса-Шиллера, стоимость жилья падала одним из самых быстрых темпов с 2009 года. Это реакция на рост процентных ставок. Но также мы видим, как краткосрочные опережающие индикаторы спроса действительно прыгают туда-сюда вместе с этим ростом и падением процентных ставок. Пара примеров: продавцам все чаще приходится снижать цену, поскольку они не получают желаемого предложения, а ставки выше. Они снижают цену, чтобы удовлетворить покупателей там, где они есть и что они могут себе позволить. Но затем, когда процентные ставки падают, им не нужно так сильно снижать цены. И этот пинг-понг произошел для продавцов. Многие из них исключали свои дома из листинга или возвращались на рынок и повторно выставляли свои дома, когда процентные ставки падают. Затем, как и в случае с покупателями, они ринутся в тур по домам, возможно, даже перейдут, когда сделают предложения после того, как цены упадут, и они получат немного больше попутного ветра от более низких ставок. На самом деле это была просто одна из волатильности. Если бы мне нужно было подобрать одно слово, чтобы подытожить последние шесть месяцев.

Dave:
И Тейлор, некоторые из ваших работ, которые мне нравятся больше всего, касаются различных региональных различий на рынке жилья, но оценка, которую вы только что дали нам, верна для всех или вы видите это чаще? Наблюдаете ли вы большую волатильность на одних рынках по сравнению с другими?

Тейлор:
Мы определенно наблюдаем большую волатильность. В более широком масштабе, если вы вспомните последние 10 лет, вы также увидите большую волатильность в местах, где легко строить жилье. Такие места, как Финикс, Техас, Нэшвилл, эти места более нестабильны, потому что там легче увеличить предложение, легче привлечь инвесторов, а также сделать рынок немного более нестабильным. Но это было верно даже в более узком временном масштабе от последних шести месяцев до года, когда именно эти города, пережившие пандемический бум, особенно в горных районах, таких как Бойсе, Солт-Лейк-Сити, Феникс, во всех этих местах, Вегас также загудели, но и резко остыли. Поскольку процентные ставки прыгали туда-сюда, на самом деле они не видели такого сильного восстановления спроса, а это означает, что они продолжали резко снижаться в ответ на все еще более высокие ставки.
Я думаю, что отчасти это связано с тем, что инвесторы отступают, а продавцы отступают, а небольшое изменение процентных ставок в ближайшем будущем, я думаю, уже отпугнуло многих крупных игроков, которые чувствуют, что их слишком много. риска там на данный момент. Эти рынки столкнулись с более значительным спадом, но другие рынки на северо-востоке и Среднем Западе продемонстрировали большую устойчивость, когда процентные ставки немного упали с их максимумов, и это свидетельствует о некоторой национальной волатильности, которую мы наблюдаем.

Джеймс:
Тейлор, я работаю вне рынка Сиэтла, так что это техника. Мы видели много признательности за последние 24 месяца, или не так много за последние шесть, но, я думаю, за последние 28-30 месяцев. И мы определенно видели довольно резкий откат от пиковых цен. Многие цены на 25, 30% ниже, не по сравнению со средними, а по сравнению с пиковыми весенними ценами. Затем то, что мы недавно видели, это то, что это как бы выровнялось с медленным потоком, идущим по рынку. И часть того, на что мы смотрим в отношении инвесторов, заключается в том, что мы увидели большое падение расчетов с продавцом, потому что люди стали настолько нетерпеливыми в дни на рынках, что снижали цену через две-три недели.
И теперь то, что мы видим, это то, что цены на самом деле немного выровнялись, и количество дней на рынке стабильно составляет от 30 до 45 дней на нашем рынке, и теперь вещи продаются очень близко к списку или я бы сказал в пределах 2 Соотношение -3% на тот момент. Мы видели горячие рынки, такие как Феникс, Бойсе, даже Сан-Диего, эти горячие бурлящие рынки, а затем мы видели технологические рынки, которые пузырились из-за роста рабочих мест, вы думаете, что они тоже начнут выравниваться? или вы прогнозируете, что они все еще могут снизиться, даже с учетом тех больших падений, которые мы наблюдали за последние шесть месяцев?

Тейлор:
Это отличный вопрос. Я знаю, что многие люди в Сиэтле задаются этим вопросом. Я разговаривал там со многими журналистами. У меня много друзей в Сиэтле, потому что я недавно жил там и в течение последних 10 лет был большей частью моей родной базы. Я хорошо знаком с Сиэтлом. И что я знаю о Сиэтле, так это то, что там есть эти этажи, когда финансовые рынки начинают восстанавливаться. В этом районе много технологического богатства, и, поскольку акции таких компаний, как Amazon, Microsoft и Facebook, немного восстанавливаются, это действительно может немного поддержать спрос. Трудно увидеть это в данных, потому что есть еще и психологический компонент, точно так же, как когда происходит рост увольнений, увольняют не всех, увольнения действительно небольшие, но есть психологический волновой эффект, который может быть у многих людей. повышенный страх и тревога по поводу действий на рынке недвижимости является важным решением.
С учетом сказанного, такие рынки, как Сиэтл и Сан-Франциско, которые очень дороги и не характеризовались такими бумами и спадами, как Бойсе или Феникс, Бойсе и Феникс, являются относительно небольшими рынками, поэтому они не требуют большой активности. сделать большую перемену. В то время как в Сиэтле и Сан-Франциско труднее получить такую ​​разницу. Теперь, по словам Кейса-Шиллера, стоимость жилья в Сиэтле упала с пика в мае по сентябрь примерно на 9%. Основываясь на более свежих данных, я считаю, что это продолжается по крайней мере на несколько процентных пунктов. Мы увидели большую корректировку из-за более высоких процентных ставок, но также в Сиэтле это было действительно тройным явлением из трех вещей. Были более высокие процентные ставки, это уже дорогой рынок, поэтому он более чувствителен к этому. Условия финансового рынка с большим количеством, как я уже упоминал, акций технологических компаний, поскольку NASDAQ упал более чем на 30% с начала года, что имеет гораздо большее значение на таких рынках, как Сиэтл или Сан-Франциско, где наблюдается высокая концентрация технологических компаний. рабочие.
Третье — это миграция. В 2021 году Сиэтл впервые за более чем десятилетие сообщил о чистом оттоке людей, покидающих этот район. На самом деле была просто отвязка от удаленной работы, которая позволила многим уйти. Он продолжал получать приток людей из района залива, потому что они столкнулись с тем же решением, но многие люди отправились в Восточный Вашингтон и даже в такое место, как Феникс. Теперь есть этот элемент более высоких процентных ставок, заставляющих людей как бы замирать на месте и не двигаться так сильно, но, поскольку процентные ставки упали, мы определенно слышали от агентов на местах совсем недавно, на прошлой неделе, что покупатели прыгают. назад. Они очень хотят выбраться оттуда и, возможно, отступили слишком быстро, когда дела пошли наперекосяк, но они все еще там.
Это второстепенные покупатели, у которых есть хороший доход, те, у кого есть достаточный первоначальный взнос, где они могли бы купить дом, если бы только нашли хорошую сделку. Проблема в том, что продавцам требуется некоторое время, чтобы найти покупателей там, где они есть. Обычно они медленнее снижают цену, медленнее реагируют на рыночные условия. И как только они полностью это сделают, появится достаточно покупателей, чтобы действительно начать стабилизировать рынок. Я согласен с тем, что события в Сиэтле реагируют острее, чем мы, может быть, даже думаем, но здесь есть элемент стабильности, который как бы на тарелке. И одна из ключевых особенностей этой функции в Сиэтле заключается в том, что некоторые дома упали даже более чем на 20%. Я посмотрел на некоторые дома, которые на самом деле недавно закрылись в апреле и мае, когда цены достигли пика, и, глядя на их оценку Redfin или их Zestimate, действительно, некоторые из них потеряли более 20% своей стоимости дома, что стирает почти весь их капитал.
Это страшно. Теперь, к счастью, большинство этих покупателей, вероятно, не будут переезжать в течение 10 лет, поэтому это не повлияет на них слишком сильно, если только они не потеряют работу или не испытают какого-либо другого экономического потрясения. Я не думаю, что на рынок обрушится волна предложения. Кроме того, есть еще такой элемент, что да, может быть, продавцам не нужно так сильно снижать цену, но у покупателей все еще есть большая переговорная сила, которую они наращивают, и они могут требовать от продавцов все больших уступок, а это означает, что может быть, они получают дополнительные 3% от продавца за такие вещи, как ремонт дома или снижение ставки по ипотеке. И это своего рода упущенная функция во многих данных прямо сейчас, потому что никто не фиксирует: «Вот какая была прейскурантная цена».
Допустим, вы выставили свой дом в Сиэтле за миллион долларов, возможно, вам пришлось снизить цену до 900,000 850, затем, возможно, вы продали его по цене ниже запрашиваемой в 50, но тогда, возможно, вам пришлось вернуть еще XNUMX в качестве уступок продавцу. Если мы посмотрим на какой-либо из показателей, мы можем не уловить всего эффекта того, как на самом деле рынок жилья приспособился к этому конкретному продавцу. Частью этой недостающей функции являются концессии продавцов, которые также растут.

Джеймс:
Ага. Мы продаем много различных видов продукции на нашем рынке. И я думаю, что наш рынок, наверное, очень похож на Остин и Сан-Франциско. Думаю, мы это наблюдаем. Я отслеживал их, чтобы увидеть, какие там тенденции. Я такой, хорошо, мы все в одной лодке на данный момент. Я думаю, что это отличный момент, вы должны быть осторожны с данными, потому что я знаю, что на каждом … Мы действительно продаем много новых строительных домов в городе. В каждой сделке, которую мы заключаем, ставки покупают строители или продавцы, и на самом деле мы настаиваем на том, чтобы снизить ставки. И это стоит, я имею в виду, от 25 до 35,000 5 долларов в кредитах, что, если подумать, составляет от двух до XNUMX% от фактической цены продажи.
Это как когда продавцы квартир идут продавать свои квартиры и хотят упаковать исполнителя и отдают все льготы вперед, но на бумаге это выглядит действительно хорошо, потому что они отдали бесплатный месяц, и я чувствую, он сбрасывает данные. Когда мы смотрим на транзакции, мы говорим: «Хорошо, а сколько на самом деле приходится затрат на закрытие, и является ли это реальной стоимостью собственности?» Потому что эти скупки стоят дорого, и это действительно то, что стало нормой, по крайней мере, в новом строительстве, не так много в ремонте и переворачивании или обновленном продукте или [неразборчиво 00:15:27], но в новом строительстве это довольно общий.

Dave:
Просто для того, чтобы все слушали, просто чтобы убедиться, что все понимают, что в основном Тейлор и Джеймс говорят о том, что, хотя на таком рынке, как Сиэтл, где данные отражают падение цен, Тейлор, я думаю, вы сказали около 9%, согласно Кейсу. Шиллера, и это происходит на многих рынках по всей стране. Но похоже, что вы говорите, Тейлор и Джеймс, что реальная цифра может быть на самом деле более значительной, потому что продавцы дают уступки, которые имеют денежную стоимость до 20 или 30,000 9 долларов, как только что сказал Джеймс, но это не отражено в продаже. цена. С точки зрения фактического левериджа покупателя, на таком рынке, как Сиэтл, он может быть даже больше, чем 11%, может быть 12%, может быть XNUMX%, и на любом рынке, на котором вы работаете, он может быть на самом деле два или три. больше точек, чем то, что на самом деле отражено в данных.

Тейлор:
Абсолютно. И возвращаясь к выкупу ипотечных ставок, так что в этом году это становится все более распространенным явлением, глядя на данные от Freddie Mac, они сообщают об ипотечных ставках, а также о том, какие баллы выплачиваются по кредиту, чтобы выкупить. оценка. И он вырос почти до 20-летнего максимума для различных кредитов, таких как 15-летний фиксированный, для 30-летнего фиксированного также вырос примерно до десятилетнего максимума. Об этом перестали сообщать. Сейчас трудно понять, что происходит в реальном времени, но это не важно, потому что многие застройщики также используют эту тактику, чтобы попытаться сделать так, чтобы покупателей не отпугивал высокий ежемесячный платеж, когда они подключают сегодняшние проценты. тарифы. Покупая по сниженной ставке, они могут сделать ежемесячный платеж намного более выгодным. На самом деле, это настолько выгодно, что покупка баллов даже лучше для покупателя, чем просто получение этих денег по более низкой цене продажи.
На самом деле это очень хорошо для общего увеличения спроса покупателей, пула покупателей, которые могут позволить себе ежемесячный платеж за этот дом. Проблема, однако, заключается в том, что покупка болевых точек по кредиту заключается в том, чтобы фактически сделать ставку на то, что вы собираетесь зафиксировать эту ставку и что ставки не будут падать. И то, что мы видели, опять же, волатильность ставок по ипотечным кредитам, колебания ставок по ипотечным кредитам от одного месяца к другому находятся на 35-летнем максимуме. А это означает, что вероятность того, что ставки упадут на процентный пункт, сейчас выше, чем когда-либо. Я не думаю, что ставки когда-либо вернутся к менее чем 3%, двум с половиной процентам, которые произошли во время пандемии. Это было уникальное обстоятельство, поскольку ФРС вкачивала миллиарды долларов в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, создавая ненормальный рынок ипотечных кредитов.
Но теперь ставки могут быть выше, и вы были бы действительно счастливы, что заплатили баллы по кредиту, и вы не сталкиваетесь с более высокими затратами по займам. Это сработало бы очень хорошо, если бы ставки никогда не опускались ниже того, что вы сейчас видите. Но если ставки действительно падают, скажем, до 5%, что возможно, если мы вступаем в рецессию, а ставки обычно падают во время рецессии, то вы фактически пожертвовали десятками тысяч долларов, чтобы сделать ставку на то, что эта ставка не упадет эффективно. Вы можете не видеть это таким образом. Есть затраты на рефинансирование, есть и другие факторы. Но это своего рода скрытая функция, которая также влияет на рынок, и люди не всегда могут иметь полный контроль или вести переговоры.

Dave:
Это такой хороший момент, и я не слышал, чтобы это формулировалось таким образом раньше, но в основном причина, по которой вы соглашаетесь и хотите, чтобы продавец уступал кому-то, покупающему по вашей цене, заключается в том, что ваш ежемесячный платеж слишком высок, и вы говорите: «Хорошо , вы снизите мой платеж до приемлемого уровня, а взамен я готов заплатить цену, которую вы просите». Но если в будущем ставки упадут, то выгода, о которой вы договаривались, является спорной, и вы по-прежнему платите более высокую цену, которую хотел продавец, а выгода, которую он вам дал, как бы сводится на нет.

Тейлор:
По крайней мере частично. И, с другой стороны, это действительно регулируемая ставка по ипотечным кредитам, которые, как мы также видели, растут вместе с выплатой баллов по кредиту. По сути, по обеим сторонам уравнения наблюдается рост числа людей, которые сделали ставку на то, что либо ставки останутся высокими и не упадут в будущем, либо снизятся и не вырастут слишком сильно в будущем. По данным Ассоциации ипотечных банков, ипотечный лагерь с регулируемой ставкой, который в последнее время составляет примерно одного из 10 покупателей, выбирает ипотечные ссуды с регулируемой ставкой. И этот рост использования ARM, по сути, снова заключается в том, чтобы сделать ставку на то, что ставки не подскочат намного выше или значительно выше, чем у вас сейчас, что делает ваши затраты по займам, скажем, через пять лет после истечения фиксированного периода обмена, что вы будет в состоянии позволить себе этот платеж. Если ставки действительно падают или даже остаются стабильными и корректируют ставки, ипотека является своего рода другим набором этого уравнения, которое было бы выгодно для кого-то.

Джеймс:
Тейлор, я думаю, мы говорим о типах рынков, и вещи перемещаются, вы указали на кое-что очень интересное в Сиэтле, или я знаю много этих технологических районов или Сан-Франциско, население также сократилось, люди уезжали. в течение 2023 года, и многое из этого было связано с миграцией и работой из дома, где люди могли быть гибкими. Если у вас есть возможность уехать из Сиэтла и работать в солнечном месте, многие люди охотно этим пользуются, они воспользуются этой возможностью. Видите ли вы, что с миграцией, мы видели такую ​​быструю, как в Фениксе, Флориде, Техасе, многие люди переехали в эти штаты, и мы видели сильный рост инфляции в этих областях, рост цен в этих областях. . Вы прогнозируете, когда мы входим, когда ставки растут, и мы смотрим, что мы можем войти в рецессию, видите ли вы, что миграция может начать резко падать?
Потому что, когда люди начинают беспокоиться о своем благополучии и своей работе, они перестают передвигаться, они хотят тратить меньше денег и хотят быть более стабильными. Но также вы видите, возможно, обратную миграцию, возвращающуюся со многими этими компаниями, я знаю, что в Вашингтоне или даже в Нью-Йорке я читал несколько раз, что эти компании хотят, чтобы люди вернулись в офис, и они хотят, чтобы тела вернулись в офис. стулья. Видите ли вы, что на некоторых из этих рынков, в Остине, Сан-Франциско, Сиэтле, Нью-Йорке, миграция обратится вспять в течение следующих 12–24 лет, несмотря на то, что жить там действительно дорого? Или вы видите, что модель миграции по-прежнему остается неизменной, когда люди гонятся за доступностью и чувствуют себя более комфортно в условиях, в которых они хотят жить?

Тейлор:
Вы правы, говоря об этой дихотомии: с одной стороны, есть люди, которые гонятся за доступностью, и именно это доминировало во время пандемии в 2020–2021 годах. Люди были отвязаны от своих рабочих мест и могли перемещаться удаленно. Это также было связано с уникальным обстоятельством, когда ставки упали, и сделало возможность доступности еще лучше, когда вы можете переехать и зафиксировать эту более низкую ставку. Этот поток людей, покидающих Калифорнию, который, я думаю, штат впервые потерял население во время пандемии, я считаю, что это столетие, если у меня есть это право на перепись. И многие из этих людей уехали в соседние штаты, Неваду, Аризону и даже Орегон. И это вызвало безумие покупки жилья в этих районах. Это была настоящая погоня за доступностью. Большинство опрошенных сказали, что они переезжают по причинам, связанным с жильем.
Обычно люди переезжают в первую очередь по причинам, связанным с работой, чтобы получить более высокооплачиваемую работу или возможности трудоустройства. Но мы увидели, что пандемия взяла верх над причинами, связанными с жильем, и на самом деле это была доступность. Люди хотели большего пространства, работать из дома, большего двора, загородного дома и тому подобного. И это стремление к доступности повлияло на все эти рынки, подняв цены. Обратной стороной этого является то, что цены в таких местах, как Остин, выросли настолько, что сегодня они действительно делают его менее привлекательным, чем два года назад, для тех, кто ищет доступность. По сути, некоторые из людей, которые уже воспользовались этой возможностью доступности, как бы смягчили текущую возможность доступности. Тем более, как вы упомянули, инфляционные издержки в Фениксе более чем в два раза выше, чем в Лос-Анджелесе, а также в Атланте или Тампе, чем в Нью-Йорке.
И частично это связано с миграционными тенденциями, имевшими место во время пандемии. Но по мере того, как эти места становятся дороже не только из-за жилья, но и из-за других расходов на проживание в ресторанах, оплаты труда работников, повышенный спрос также повлиял на то, чтобы сделать эти места такими же привлекательными, как раньше. В то же время я не думаю, что мы увидим большое возвращение в эти города, которые потеряли людей. Мы не видим слишком большого замедления. Вместо этого мы видим, что мы видим такие места, как Солт-Лейк-Сити, в которых был бум, они прошли период своего бума и замедляются, чтобы в основном не совсем терять людей, но, по сути, не приобретать столько людей, сколько они сделали. год назад. Та же история и в таких местах, как Остин. Во многих из этих городов, переживающих пандемический бум, в том числе и в Бойсе, миграция в них замедлилась.
Но дело не в том, что люди возвращаются в такие места, как Сиэтл и Сан-Франциско, они просто теряют немного меньше людей. Возвращаясь к миграционным данным примерно на 60 лет назад, мы знаем, что во время рецессий и периодов более высоких процентных ставок люди… У них есть экономическая тревога, и они просто замирают на месте. Они не так часто предпринимают такие масштабные шаги в первые годы экономического спада или кризиса. Таким образом, наш прогноз на следующий год заключается в том, что это также будет иметь место в случае, когда мы вступаем в жесткую экономику, когда ФРС устанавливает более высокие процентные ставки и, скорее всего, удерживает их на уровне выше 5%. И когда это произойдет, это будет поддерживать высокие ставки по ипотечным кредитам и смягчать рынок труда. Все это создает условия, при которых переезжать и перемещаться по сети менее выгодно, чем сейчас или, может быть, в прошлом году.
Мы ожидаем небольшого замедления миграции, но она останется на уровне выше допандемических норм из-за этой безудержной удаленной работы. И все же люди все еще хотят переехать из-за некоторой доступности, особенно если у вас есть такая гибкость. Но есть еще один компонент. Это не значит, что все плохие новости для Сан-Франциско, Нью-Йорка, Чикаго всего мира. Если вы посмотрите на поколение Z и некоторые опросы, города номер один, в которые они хотят поехать, — это все те же города Сан-Франциско, Нью-Йорк и выходцы из Великого финансового кризиса. ближайшие годы, но начался второй подъем, они привели к выздоровлению. Они лидировали в росте рабочих мест. Многие люди переехали в Сан-Франциско. Я имею в виду, что теперь мы знаем, что во время пандемии мы потеряли 180,000 2014 человек. Но в XNUMX году он был на подъеме.
Был большой рост занятости. Это было раннее выздоровление, и многие молодые миллениалы начинали свою карьеру, переезжая в такие города, как Сан-Франциско, Нью-Йорк или Сиэтл. Просто они так подорожали, не строя жилья, что теперь теряют людей. Я действительно думаю, что после этого экономического спада, когда дела снова начнут налаживаться, мы можем увидеть, как некоторые молодые люди из поколения Z все еще будут двигаться ради своей карьеры. Их меньше беспокоят расходы на жилье, чем, возможно, миллениалы старшего возраста, которые создают семьи и уезжают из этих городов. Но это не значит, что это полностью компенсирует потери, понесенные во время пандемии.

Dave:
Тейлор, так рада, что ты это упомянул. Я видел некоторые, я думаю, похожие опросы о поколении Z и о том, как они переезжают в города с относительно высокими ценами, что для меня имеет большой смысл. Если вы молоды, это привлекательные города, здесь есть чем заняться, там высокооплачиваемая работа. Это имеет большой смысл. Но что касается людей, которые мигрировали во время пандемии, вы упомянули миллениалов, это демографическая группа, которая двигалась больше всего, как люди, которые только что завели свои семьи, или это было повсеместно, как все переезжали?

Тейлор:
Да, перепись недавно опубликовала в сентябре или октябре некоторые данные о демографии всех на уровне округа, вплоть до возраста, расы и других аспектов о них. Я потратил некоторое время на изучение этих данных, чтобы увидеть, как разные округа изменились во время пандемии, и округа, 20 самых густонаселенных городских районов, эти городские округа на самом деле стали причиной исхода миграции. Округ Нью-Йорк, округ Сан-Франциско, округ Кинг, штат Вашингтон — это городские округа в этих крупных городах, из которых уехали все эти люди. Которые оставили? Что ж, мы знаем о них кое-что. Мы знаем, что демографический состав миллениалов, в основном в возрасте от 25 до 44 лет, именно эта возрастная группа привела к исходу из этих крупных городских округов и, в частности, из неиспаноязычных белых домохозяйств, которые создают семьи. Это те, кто либо уехал в пригород, чтобы стать домовладельцем, либо искать больше места, либо переехать в более доступное место. В таких местах, как Тампа или Атланта, также было много въездной миграции.
Это прежде всего то, что мы знаем о том, кто переехал. Есть также элемент, который стал немного более уникальным во время пандемии, а именно политика. Во время пандемии это был большой политический ответ о том, как мы справляемся с вещами, связанными с закрытием предприятий, принудительным ношением масок, всеми видами различных правил, которые имели место на государственном уровне. И если мы посмотрим на тех, кто покинул Калифорнию, то непропорционально большую долю населения покинули республиканцы, зарегистрированные республиканцы, уехавшие из Калифорнии в близлежащие штаты или уехавшие из таких мест, как Сиэтл и Западный Вашингтон, в Айдахо. Была и эта политическая сортировка, которая действительно усилилась.
Это происходит примерно с 80-х годов, поэтому место, где мы живем, сейчас больше, чем когда-либо, описывает нашу политику, но особенно во время пандемии на вас все больше влияла ваша местная политика или политика на уровне штата. И это также сыграло роль в миграции с тем, кто мог переехать. Забегая вперед, я не думаю, что это сыграет большую роль. Это влияние меньше, даже несмотря на такие дела, как Роу против Уэйда или другие политические аспекты на уровне штата. По-прежнему преобладают налоги и преобладает доступность, при этом предпочтение отдается штатам, в которые переезжают люди.

Джеймс:
Я всегда думаю об этой миграции, потому что разговаривал со многими людьми из Вашингтона. Я знаю многих людей, которые уехали из этого штата. На самом деле я сейчас делю свое время между Вашингтоном и солнечным местом. Это не имело ничего общего с политикой, все было связано с солнцем. Но мне интересно, и это будут достоверные данные, это не то, что вы можете подкрепить данными, но я думаю, вы могли бы, но я называю это угрызениями совести из-за переезда, потому что я знаю некоторых людей, которые резко изменили штаты. И они просто сделали это, потому что подумали: «Я могу это сделать, потому что все так делают», а теперь они заперты, потому что их дома обесценились, и они вроде как поняли, что выбрали не тот город, и они как бы застряли там, где они такие: «О, чувак». Дело не в том, что они бы снова не переехали или не продали свой дом снова, но они просто сделали это в такой спешке, да и рынок был во всех этих кварталах такой жаркий, что пришлось делать…
К сожалению, многие покупатели жилья за последние 24 месяца не задумывались о своей покупке, и им нужно было просто войти в дом. И мне интересно, что это будет делать, потому что они вошли в… Я думаю, некоторые из них могли бы стать арендными платами, если бы это был более доступный рынок. Но я знаю многих людей именно в Айдахо, куда они переехали, им нравилось это полгода, 12 месяцев, а потом они говорят: «Знаешь что? Я хочу вернуться к океану». Но теперь они застряли, потому что этот рынок так быстро сдулся. Вы, ребята, видите что-нибудь из этого? Мне было интересно, произойдет ли это на самом деле из-за какой-то волны лишения права выкупа, потому что люди просто скажут: «Нет, я больше не хочу этого, я просто ухожу. Мне все равно, что это такое. У меня нет капитала, мне все равно, какая у меня оплата. Я хочу вернуться в город».

Тейлор:
Это отличный вопрос, потому что вы правы. Об этом не так уж много точных данных, чтобы знать, хорошо, этот продавец недавно переехал, и это его мотивация для продажи? Что мы знаем точно, так это то, что мы проводим множество опросов в Redfin и задаем нашим агентам, нашим клиентам и широкой публике разные вопросы. И во время миграционного всплеска пандемии мы спрашивали людей, стали ли вы счастливее после переезда? А как насчет доступности? И несмотря на скачок цен на 20-30% в таких местах, как Бойсе, большинство людей фактически сэкономили деньги на своем ежемесячном платеже и вышли вперед с точки зрения их ежемесячной ипотеки по сравнению с их доходом.
Отчасти это потому, что в такие места, как Бойсе, переезжают люди с более высоким доходом, которые могут себе это позволить. И мы можем посмотреть на данные HMDA, Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке, чтобы увидеть, как обстоят дела с изменениями в доходах людей, которые переехали? Был компонент доступности, который мог быть движущей силой этого счастья, когда люди чувствовали, что теперь, после переезда, они получают больше располагаемого дохода. Но в целом люди остались довольны их переездами. Вы обязательно услышите сожаления. Фактически, в начале пандемии New York Times опубликовала историю о человеке, который уехал из Нью-Йорка и купил ферму, обнаружил пчелиное гнездо и не знал, что делать, поэтому просто продал дом.
В любом случае, вы услышите подобные истории, но они не являются нормой. И в целом я думаю, что люди были более счастливы. На самом деле люди хотят мигрировать больше, чем сейчас. Мобильность снизилась за последние пять десятилетий, на самом деле уже шесть десятилетий. И в результате люди просто не двигаются так много. И это не очень хорошо для американской экономики. Для этого есть много причин, например, распространение профессиональных лицензий затрудняет перемещение за пределы штата. Но при этом пандемия снизила планку для движения. Вам не нужно было обрывать социальные связи, потому что они уже были разорваны социальным дистанцированием, отказом от посещения церквей, школ и всех видов других социальных учреждений. Вы уже приютились на месте, вы не ездили на работу. В целом стоимость переезда с точки зрения социальных издержек была намного ниже.
Это привело к тому, что люди, которые действительно должны были бы переехать, но не решаются из-за того, что у них есть своя ситуация. Пандемия как бы разорвала эти связи и позволила людям легче переехать. И многие люди вышли вперед из-за этого. В сети, я думаю, это хорошие новости, есть определенно сожаления. Я лично тоже переехал. Я покинул Сиэтл в апреле 2021 года и переехал в Северную Вирджинию. Я люблю солнце сейчас. Это замечательно. Сегодня очень солнечный день, и я счастлив просыпаться под солнечными лучами в зимнее время. Но я могу отнестись к тем покупателям, для которых рынок был беспокойным, и вам приходилось идти на некоторые компромиссы.
Мы не получили дом своей мечты, но мы получили дом лучше, чем в городском Сиэтле. Но это не означает, что я собираюсь переехать в следующем году или в следующие два года и всегда могу перейти на аренду, если я хочу переехать куда-нибудь и даже арендовать. У людей есть возможности смягчить некоторые из этих проблем. Я не думаю, что люди настолько скованны этим решением, и аренда действительно отличный вариант. Я действительно думаю, что именно поэтому мы наблюдаем, как немного больше людей уходят с рынка аренды и остаются арендаторами домов в собственности. Из-за этого мы, вероятно, немного пострадаем в прибыли в следующем году.

Dave:
Потрясающие. Что ж, это было увлекательно, Тейлор, и похоже, что все эти миграционные тенденции очень интересны и актуальны как для домовладельцев, так и для инвесторов в недвижимость. Похоже, что ситуация немного успокаивается, и мы собираемся вступить в новую фазу миграции в США, и нам придется увидеть, что произойдет, когда экономика замедлится. Но перед тем, как мы уйдем отсюда, я хотел переключиться, потому что, когда мы болтали перед шоу, вы намекнули на информацию о краткосрочной аренде и данные, которые у вас могут быть. И я знаю, что мы с Джеймсом очень хотим услышать, что вы хотите сказать. Можете ли вы рассказать нам, какие обновления у вас есть об этом рынке?

Тейлор:
Да, так что во время пандемии мы наблюдали бум людей, скупающих вторые дома. Это более чем удвоило активность в целом, отчасти из-за более низких ставок, а также из-за того, что люди могли больше наслаждаться ими и переезжать в места, где у них может быть эта краткосрочная аренда. Но затем были некоторые правила, которые были выполнены FHFA, которые сделали стоимость этого выше. И сразу после того, как эти ограничения были введены в действие, это произошло два раза, когда мы увидели резкое снижение активности второго дома. Сейчас покупка второго жилья падает даже быстрее, чем общий рынок жилья. И инвесторы также отступают быстрее, чем рынок в целом. И то, и другое вместе действительно создает некоторый недостаток спроса, который действительно поддерживает многие из этих рынков инвесторов. Рынки, на которых было куплено много вторичного жилья и краткосрочной аренды, также остывают.
И даже мы видим это во Флориде, если вы разделите Флориду на города Персидского залива, такие как Кейп-Корал и Тампа, где много покупают вторичное жилье по сравнению с такими местами, как Майами, где это не так распространено, вы увидите, что рынки остывают быстрее в места с более высокой концентрацией покупателей второго жилья. Это создает проблему, так как сейчас рынок остывает, и многие люди отказываются от продажи своего дома. Новые списки, появляющиеся на рынке недвижимости для продажи, упали примерно на 22% в годовом исчислении. Это люди, которые в основном предпочитают не продавать. Теперь некоторые из них просто покупатели жилья, покупатели, которые собираются сидеть на месте. Это не имеет большого значения. Но есть также и эти вторые домовладельцы, которые, возможно, обычно избавляются от своей собственности. Но по мере того, как рынок остывает, цены на жилье немного снижаются.
Они решили, что сейчас не самое благоприятное время для продажи, и, возможно, они предпочтут перевести свой дом на рынок краткосрочной или долгосрочной аренды. Мы наблюдаем, как предложение немного перемещается из домов, занимаемых владельцами, в списки краткосрочной аренды, а также списки долгосрочной аренды. Это увеличение предложения действительно начинает снижать общую арендную плату. Но на рынке краткосрочной аренды то, что мы видим сразу же, — это рост вакантных площадей, а уровень заполняемости в целом снижается. На данный момент AirDNA опубликовала несколько отличных данных, показывающих, что на рынке появилось больше предложений по краткосрочной аренде, и это люди, которым, возможно, трудно полностью заполнить его, и будет труднее получить наличные деньги для некоторых из этих краткосрочных квартир. арендная недвижимость. Есть много опасений, много риска по поводу того, как эти ипотечные кредиты, возможно, были даже структурированы во время пандемии, что, возможно, будут какие-то проблемные продажи этой недвижимости.
Я действительно думаю, что некоторые страхи в Твиттере и в других местах могут быть немного преувеличенными. Когда мы смотрим в целом на то, как изменились показатели заполняемости, и даже прогнозируем на следующий год, AirDNA опубликовала прогноз, выручка уменьшится, потому что будет меньше забронированных ночей, а с увеличением предложения даже немного снизятся дневные ставки. Но в целом падение доходов не является драматичным. И если люди планировали это для долгосрочных инвестиций, скажем, 10 лет, я думаю, они будут в порядке. Большинство людей. Было много людей, которые покупали в 2020-2021 годах, когда цены были высокими, и они, возможно, увидели, что часть капитала ушла, и, возможно, они не получают столько денег, сколько хотели бы, но в целом это влияет только на горстку. рынков. Даже если бы все эти списки были выставлены на продажу, я не ожидаю серьезных побочных эффектов на рынке выставленной на продажу недвижимости, что приведет к такому [неразборчиво 00:40:27] ценам. Это своего рода то, что я наблюдаю за развитием прямо сейчас.

Dave:
Я так рада, что ты поднял этот вопрос, Тейлор. Я говорил в этом шоу, что люди, которые слушают, вероятно, знают, что я думаю, что эти места для отдыха с высокими ценами, горнолыжные курорты, горные города, пляжные сообщества, вероятно, подвергаются наибольшему риску. В значительной степени мое мнение основано на некоторых ваших исследованиях, особенно в отношении спроса на вторичное жилье и того, как вы показали, что он вырос примерно на 90% по сравнению с допандемическим уровнем, теперь он значительно ниже допандемического уровня, а затем я видел ту же самую AirDNA. данные, на которые вы ссылаетесь, и согласились, что это не похоже на какую-то сумасшедшую вещь, которая произойдет. Они прогнозируют снижение на 5%, что-то вроде снижения доходов на 5%. Но я думаю, что урок, или, по крайней мере, то, что я вынес из этого, касается людей, которые прямо сейчас пытаются попасть в индустрию краткосрочной аренды, я думаю, что это может быть действительно сложно.
Мы наблюдаем это огромное увеличение предложения и количества объявлений в этом районе, и люди, у которых есть много отзывов и которые настроили свои операции и напевают, вероятно, преуспеют во время этого спада. Но если вы новый листинг в то время, когда я думаю, что доход для всей отрасли может упасть в целом, поскольку люди немного сокращают расходы, в то время, когда в сети появляется больше или больше предложений, я просто предостерегите людей от чрезмерного энтузиазма и чрезмерного оптимизма при выходе на рынок краткосрочной аренды, особенно на тех рынках, о которых вы говорите. Я не знаю, может ли в крупном метро быть совершенно другая динамика, но в этих районах сдачи в аренду на время отпуска, в районах второго дома, как вы сказали, Тейлор, я думаю, что это область, которая более рискованна, чем рынок жилья в целом, я должен сказать.

Джеймс:
Да, мы видели значительное увеличение запасов, и это… Я имею в виду, когда вы возитесь с этим ипотечным калькулятором, это дорого, когда вы смотрите на эти вторичные рынки жилья. И я думаю, что именно здесь вы видите этот приток жилья. А также я думаю, что люди меньше передвигаются, но я знаю Палм-Спрингс, Лейк-Хавасу, даже наш вашингтонский рынок, Санкадия, это потрясающее место, но я имею в виду, что в этих районах резко увеличились запасы и количество транзакций. продолжается, я думаю, что они также существенно снизились. Кажется, что они всегда уходят первыми. Когда вы хотите сэкономить деньги, вы хотите избавиться от этих дополнительных расходов, и я думаю, что рынок краткосрочной аренды замедляется, люди просто обеспокоены, или многие люди, которые купили краткосрочную аренду, они могут не арендовали так, как думали, что собираются арендовать, и они просто хотят выбраться из-под них.
Вы знаете, сколько краткосрочной аренды было куплено с низким первоначальным взносом? Потому что мне было интересно, будет ли это проблемой, потому что многие люди структурировали свои сделки, поскольку у них не было собственности, они хотели получить новые инвестиции, а затем они купили ее с 3-5% первоначальным владельцем. Вы знаете, какие данные стоят за этим? Сколько транзакций было совершено с небольшой долей ликвидности? Потому что я имею в виду, что в ближайшие 12 месяцев они будут очень подводными.

Тейлор:
Я не знаю точно доли. Насколько я понимаю, он должен быть относительно небольшим. Сейчас какое-то учащение использования разных кредитов, пытаюсь вспомнить, как они назывались. Но в основном кредит структурирован исключительно с расчетом на достаточный доход от среднего количества бронирований за ночь и средней арендной ставки. Поскольку оба эти уравнения меняются и будут меняться, некоторые из допущений, которые вошли в структуру этих ипотечных кредитов, определенно проблематичны и могут привести к тому, что люди не только окажутся под водой по своему кредиту, если капитал упадет, но и не смогут погасить свои ежемесячные платежи. ипотека только на основе доходов от рынка краткосрочной аренды. Некоторые из этих людей предпочитают искать долгосрочную аренду, и некоторые рынки подходят для этого, например, в городах среднего размера. Но целевые курорты, горнолыжные курорты, побережье озера тоже не так благоприятны для поиска долгосрочных арендаторов.
Это проблематично в некоторых из этих областей, конечно. Но я точно не знаю, насколько это популярно. Большая часть покупок обычно происходит за наличные, и во время пандемии мы видели, как группа людей предпочитала брать ипотеку из-за того, что ставки были настолько выгодными, пока не были введены ограничения со стороны Фей и Фредди, например, в отношении более высоких комиссий за выдачу кредита. Это действительно было чрезвычайно благоприятно. Вы получаете 3% по второму ипотечному кредиту, пока у вас есть 20 или 25% вниз. Конечно, были люди, которые ставили меньше. Но те, я думаю, немного больше … Ну, немного менее распространены, в целом более уникальны для рынка краткосрочной аренды. Но, конечно, мы видели, что это произошло.

Джеймс:
И я заметил, что хотя за последние 12-18 месяцев было много кредитов DSCR. Это было похоже на эти бизнес-кредиты, которые структурировались таким образом. Я имею в виду, они вложили немного больше денег в эти кредиты. Я думаю, что они поднимутся до 80% кредита к стоимости, может быть, 85%. Но одна вещь, которая немного пугает, это то, что эти кредиты имеют довольно неприятную предоплату по ним, где они составляют пять лет 54321, и поэтому они не только находятся под водой с собственным капиталом, им придется придумать разницу для … Я имею в виду , скажем, вы купили дом за миллион долларов, и у вас есть предоплата в четыре или пять пунктов, а затем рынок упал на 20% от пика. Я имею в виду, что это очень существенный подводный актив в дополнение к кредиту.
В зависимости от того, получат ли они двух-, трех- или четырехлетний срок, через два года их доход может быть настолько низким, что людям придется приходить с большим количеством наличных денег, чтобы выкупить этот кредит. И именно здесь меня немного беспокоит рынок тех кредитов, которые были структурированы таким образом. Потому что, если доход, как вы сказали, упадет, банку понадобится больше денег, а у многих из этих людей денег не было. Вот почему они выбрали продукт DSCR, и в тот момент это было немного пугающе.

Dave:
Это рискованно, чувак. Я имею в виду, что многое из того, о чем мы говорим, по крайней мере лично, почему я не думаю, что колеса оторвутся на рынке жилья, я думаю, что мы увидим спад, заключается в том, что практика кредитования намного лучше. Но, как и DSCR, это не жилищная ипотека. Это бизнес-кредит, как ты сказал, Джеймс. И то, что Джеймс говорит о досрочном погашении, это означает, что даже если люди продают его под водой, есть штраф, который банк начисляет за досрочное прекращение кредита, который людям также придется придумать. Это может еще больше погрузить их под воду. Это довольно рискованно. Что ж, Тейлор, большое спасибо. Это была огромная, огромная помощь. Всегда рад видеть вас на шоу. Если люди хотят прочитать ваше исследование или связаться с вами, где они должны это сделать?

Тейлор:
Два места. Сначала я в Твиттере, @TaylorAMarr. Кроме того, я пишу и вношу исследования в блог Redfin. Это redfin.com/news. И именно здесь вы можете увидеть большую часть наших данных, исследований, мы выпускаем еженедельный отчет, охватывающий рынок, а также множество других исследований.

Dave:
Большое спасибо Тейлору Марру, заместителю главного экономиста Redfin. Мы очень ценим ваше возвращение на шоу.

Тейлор:
Спасибо, что есть у меня.

Dave:
Хорошо, Джеймс, так что ты думаешь?

Джеймс:
О, чувак, Тейлор великолепен, чувак. Должен сказать, что он может произвести на меня чуть большее впечатление, чем на вас, из-за падения данных.

Dave:
Он определенно впечатляет. Я имею в виду, я равняюсь на него, он все знает. Большую часть того, о чем я говорю, я просто копирую то, о чем говорит Тейлор.

Джеймс:
Да, он определенно знает свое дело. И было действительно интересно узнать о моделях миграции. Еще одна вещь с инфляцией и миграцией, это было то, что я читал вчера. Это взорвало мой разум. Я подумал: «О, вау. Да, инфляция вдвое или втрое, когда люди туда переезжают».

Dave:
Полностью. Я думаю, что две вещи, которые Тейлор делает лучше, чем кто-либо другой, это разговоры о миграции. Он действительно понимает, куда переезжают люди, почему, очевидно, это влияет на рынок жилья. Но в целом это довольно интересно, если вам просто интересно, что побуждает людей переезжать, и вам обязательно следует ознакомиться с его исследованием, но я подумал, что это правда. В сериале мы говорим о том, что «национального» рынка жилья не существует, и вам нужно посмотреть на свой региональный рынок, чтобы понять цены. Но, как вы только что сказали, то же самое верно и для инфляции, верно? Вы посмотрите на Финикс, уровень инфляции в два раза выше, чем в Лос-Анджелесе. Вы должны учитывать это, когда рассматриваете то, что происходит на рынке жилья там, потому что не только цены и дома растут в Финиксе быстрее, чем в большинстве мест, но и покупательная способность снижается быстрее, чем в большинстве мест в Фениксе. Там он получает один-два удара по доступности, что, вероятно, окажет сильное понижательное давление на цены.

Джеймс:
Да, это своего рода дым и зеркала. Я подумал: «О да, все хотят поехать сюда, потому что это более доступно». Но теперь вы платите вдвое больше за все остальное. Но я имею в виду, что в конце дня это всегда кратковременная боль. Они пошли на другой рынок. У них отличная ставка, более низкая оплата и инфляция в какой-то момент сдастся, особенно если рынок жилья остынет. Потому что я видел, что большая часть этой статистики была… Я имею в виду, что большая часть рынка жилья действительно вызвала рост. Но да, эти модели миграции, я знаю, что всегда был местным инвестором в Вашингтоне, но когда я наблюдаю за ними и узнаю больше об этом, это определенно открывает мне глаза на инвестирование в некоторые другие рынки.

Dave:
Хорошо, мы должны проследить за этим и просто посмотреть, куда ты идешь. Но да, я подумал, что обнадеживающим моментом, по крайней мере, с точки зрения инвестора в исследовании Тейлора, является то, что модели миграции успокаиваются. Было так сложно предсказать, что будет происходить в последние пару лет. Вы видите эти отчеты, но большинство данных о населении поступают раз в год. Вы даже не знаете, что происходит. Вы просто случайно слышали, что все переезжают в Остин, Феникс или Бойсе, и трудно понять, так ли это на самом деле? Это будет продолжаться? И, по крайней мере, для меня, если вы инвестируете в несколько рынков или пытаетесь выбрать рынок для инвестирования, лучшее, что может случиться, это то, что во-первых, работа на дому, а во-вторых, модели миграции становятся более предсказуемыми.

Джеймс:
Да, я думаю, ты прав. Я думал, что некоторые из этих городов просто росли. И отчасти это тоже то, где вы жили, верно? Когда я был в Калифорнии, многие люди из Калифорнии ехали в Айдахо или Вашингтон, но тогда многие другие штаты, с Верхнего Восточного побережья, ехали во Флориду. Вид зависел от того, что вы слышали. Но да, эти модели миграции, я знал, что они повлияли на рынок, но я действительно не осознавал, что они так сильно повлияли на инфляцию, просто на все по всем направлениям.
И действительно казалось, что люди уходят намного быстрее. Но, в конце концов, я думаю, это показывает, что они действительно не двигаются. Возможно, это было больше шумихи, чем что-либо еще. Но не знаю, посмотрим, что будет. Я лично думаю, что это немного замедлится, потому что, как только мы войдем в… Я просто помню, как в 2008 году, когда мы вошли в рецессию, все просто замерли. Все замерло. И я думаю, что мы увидим это замедление в краткосрочной перспективе, а затем, может быть, через 12, 24 месяца люди смогут понять, что это похоже на жизнь после COVID. Это похоже на то, что вы проходите через это странное, затем вы успокаиваетесь, а затем вы действительно понимаете, что вы хотите делать.

Dave:
Полностью, да. Одна из интересных вещей, которые я читал о миграции, заключается в том, что многие миграции на самом деле находятся в состоянии, это как большинство, я забыл, я не буду называть число, потому что я не помню, что это такое, но я думаю более 50% миграции находится в штате. Просто используя Сиэтл в качестве другого примера, люди, которые переезжают в Сиэтл, даже из Сиэтла, хотя некоторые из них уехали в Бойсе или Остин или куда-то еще, большинство из них уехали в Белвью или Такому или куда-то еще и еще куда-то. И, основываясь на том, что вы говорили о людях типа: «Да, мне это не очень нравится», мне интересно, действительно ли что-то из этого начнет меняться. Например, вы переехали в сельский район Вашингтона во время пандемии, потому что могли, и теперь вы думаете: «О, может быть, я вернусь в город, где есть лучшая работа» и, по крайней мере, для меня, лучшие рестораны. Я не знаю. Посмотрим, начнет ли это меняться.

Джеймс:
Да, цены на эту сельскую недвижимость зашкаливали, и чем дальше… Недвижимость всегда была, чем ближе к метро, ​​тем она дороже, а COVID нарушил все эти правила. И я чувствую, что эти правила возвращаются в игру прямо сейчас. Люди хотели земли и хотели тишины от COVID. Теперь я думаю, что им скучно, и они такие: «Я должен вернуться в суету города. Я хочу хорошие рестораны. Мне не нужны сетевые рестораны». Они хотят жить так, как привыкли.

Dave:
Полностью. Ага. Будет интересно посмотреть. Надеюсь, Тейлор согласится возвращаться каждые пару месяцев, потому что он мастер этого, и мы можем продолжать ковыряться в его мозгах.

Джеймс:
Я надеюсь, что это так. Я надеюсь, что вы меня с ним.

Dave:
Ладно, брось свое имя в шапку. Ты будешь здесь.

Джеймс:
Я собираюсь достать Кайлин.

Dave:
Хорошо, спасибо большое, Джеймс. Ценю, что ты здесь. И спасибо всем за внимание. Увидимся в следующий раз на On The Market. On The Market создан мной, Дэйвом Мейером и Кайлин Беннетт. Продюсер Кайлин Беннетт, редактирование Джоэл Эспарза и Onyx Media, исследование Пуджа Джиндал, и большое спасибо всей команде BiggerPockets. Контент шоу «На рынке» — это только мнения. Все слушатели должны самостоятельно проверять данные, мнения и инвестиционные стратегии.