Новый предлагаемый налоговый план направлен на ликвидацию 1031 биржи

Президент Байден предложил Бюджет на 2024 финансовый год стремится способствовать расширению доступа и повышению доступности здравоохранения и образования при одновременном снижении налогов для семей с низким доходом и сокращении дефицита, но предлагаемое финансирование поступает за счет повышения налогов для богатых и отмены важных налоговых льгот для инвесторов в недвижимость, что скорее всего будет отклонен открыто многими в Конгрессе. 

В зависимости от вашей политики у вас могут быть разные решения по налогам. Многие могут предположить, что изменить налоговый кодекс, сделав его менее выгодным для богатых, сложнее, чем вы думаете. В этом случае предложение Байдена может непреднамеренно навредить семьям среднего класса, как показывают исследования.

В этой статье рассматривается, как это предложение в налоговом кодексе может повлиять, в частности, на инвесторов в недвижимость.

Повышение налогов для богатых

Предлагаемый бюджет увеличит налоги на богатых американцев несколькими способами. Например, это будет:

• Увеличьте ставку налога на прирост капитала с 20% до 39.6% для людей, зарабатывающих не менее 1 миллиона долларов в любой год.
• Увеличить налоговую ставку Obamacare с 3.8% до 5% для людей с доходом не менее 400,000 XNUMX долларов США.
• Взимать минимальную ставку налога 25% для самых богатых 0.01% или домохозяйств стоимостью 100 миллионов долларов и более.
• Увеличьте ставку налога на личный доход с 37% до 39.6% для людей, которые зарабатывают не менее 400,000 XNUMX долларов США, отменив предыдущее снижение налогов. 
• Установите ограничения на максимальный взнос на счета Roth IRA для людей, которые зарабатывают не менее 400,000 XNUMX долларов США.
• Отменяет повышение базы для наследования в случае смерти, влияющее на нереализованный прирост капитала, превышающий 5 миллионов долларов (10 миллионов долларов для совместных заявителей). 

Важно отметить, что хотя эффективная налоговая ставка для 1% самых богатых снизилась с 1970-х годов, она по-прежнему превышает в восемь раз выше чем средняя эффективная налоговая ставка для нижней половины работающих, по данным Tax Foundation. Но поскольку федеральное правительство потратило $ 1.38 трлн больше, чем он собрал в доходах в 2022 году, неудивительно, что политики рассматривают возможность повышения налоговых ставок для богатых, особенно с учетом того, что неравенство в уровне благосостояния было меньше в те годы, когда люди с высокими доходами платили больше. В исследовании опровергает утверждение о том, что снижение налогов улучшает экономику, а правительство собирает меньше дохода когда налоговые ставки ниже, поэтому повышение ставок по крайней мере для некоторых налогоплательщиков может иметь важное значение.

Однако есть некоторые непреднамеренные последствия повышения налога на прирост капитала выше порогового значения. Например, домовладельцы, которые зарабатывают гораздо меньше 1 миллиона долларов или даже 400,000 XNUMX долларов в год, могут застрять с налоговым счетом за продам дом на жарком рынке, где дом стоимостью 1 миллион долларов — это не особняк, а дом на одну семью по средней цене. Например, средняя цена дома в Сан-Франциско составляет около $ 1.3 миллионов, даже после снижения в прошлом году. Даже с учетом исключения прироста капитала для основного жилья домовладелец, купивший недвижимость 20 лет назад на рынке, который стал горячим, потенциально может получить более высокую ставку в год продажи. Это может затруднить получение аналогичного дома по сегодняшним высоким ставкам по ипотечным кредитам для грузчиков. 

Неясно, сколько людей попадет в эту категорию. Но стоит задаться вопросом, могут ли быть необходимы определенные исключения и является ли повышение налога на прирост капитала лучшим способом достижения целей федерального правительства. Например, критики говорят о повышении ставки налога на прирост капитала. не поощряет экономию. По оценкам Бюджетного управления Конгресса, налог на потребление, что стимулировало бы сбережения по сравнению с расходами, оказало бы наибольшее влияние на сокращение дефицита, но это также непропорционально большое влияние лица с низким доходом. Нет простого решения. 

Устранение биржи 1031

Еще одним аспектом предлагаемого бюджета является устранение 1031 подобный обмен для инвесторов в недвижимость, которые существуют с 1921 года. Раздел 1031 Налогового кодекса позволяет физическим лицам откладывать уплату налога на прирост капитала в отношении инвестиционной собственности, используя выручку от продажи для покупки аналогичного имущества равной или большей стоимости. А информационный бюллетень из Белого дома сравнивает налоговую льготу с «бессрочной беспроцентной ссудой от правительства» и классифицирует ее как «расточительные расходы на особые интересы». 

Кажется, существует заблуждение, что инвесторы в недвижимость уже богаты и ненасытно жадны, и что они избегают уплаты справедливой ставки налога, эксплуатируя своих арендаторов для получения большего дохода. Возможно, формулировка политических инициатив увековечивает стереотип, но в подавляющем большинстве случаев это заведомо ложное мнение. «Лазейка» 1031 приносит пользу не только богатым — она приносит пользу инвесторам в недвижимость из всех слоев общества. 

Домовладельцы мамы и папы владеют 41% всей сдаваемой в аренду недвижимости и почти 73% всех двух- и четырехквартирных домов. Это не люди, зарабатывающие 1 миллион долларов в год — предполагаемый средний годовой доход домовладельцев составляет $97,000. В то время как недвижимость часто рекламируется как предпочтительный инвестиционный инструмент для сверхбогатых, это также инструмент для обычных людей, чтобы увеличить свои пенсионные сбережения и накопить достаточно, чтобы отправить своих детей в колледж. Небольшие сделки по недорогой недвижимости составляют большинство подобных обменов. 

Кроме того, исследованиям показывает, что нет ничего расточительного в налоговой льготе на аналогичный обмен — она играет важную роль в поощрении экономической активности и оживлении сообществ и добавлении 97.4 млрд долларов США  по отношению к ВВП США в 2021 году. Однородные обмены делают инвестиции более эффективными, создавая сотни тысяч новые рабочие места. Они также позволяют инвесторам превращать пустующие коммерческие помещения в многоквартирные дома, что важно поощрять в условиях сегодняшней нехватки жилья. Национальная ассоциация риелторов предлагает несколько анекдотические примеры о том, как 1031 биржа позволила инвесторам омолодить сообщества. 

Критики говорят, что отмена биржи 1031 сократит федеральные доходы, усугубит нехватку жилья и приведет к снижению качества жилья для арендаторов, поскольку у владельцев недвижимости будет меньше стимулов для обновления своих квартир новыми кухнями и ванными комнатами. Компаниям также может быть отказано в переезде в здания, которые лучше отвечают потребностям бизнеса и сотрудников. Хотя возможно, что введение ограничений на биржи 1031 может принести пользу, их полная отмена, вероятно, окажет неблагоприятное негативное влияние на экономику, как показывают исследования. 

Выводы

Есть веский аргумент в пользу увеличения налогов на богатых для финансирования социальных программ. Возможно, это не единственный способ улучшить экономическую мобильность, вытащить людей из бедности и сократить разрыв в уровне благосостояния, но это потенциальное решение — даже в некоторых случаях. известные миллиардеры выступили в поддержку идеи.

Но в процессе реформирования налоговой системы директивные органы должны следить за тем, чтобы предлагаемые решения не наносили непреднамеренного вреда семьям и сообществам с низким доходом и средним классом или инвесторам в недвижимость, которые вносят положительный вклад в экономику.

Не знаете, как максимизировать отчисления для вашего бизнеса в сфере недвижимости? В Книга о налоговых стратегиях для опытного инвестора в недвижимость, CPA Аманда Хан и Мэтью МакФарланд делятся практической информацией, необходимой вам не только для уплаты налогов в этом году, но и для подготовки текущей стратегии, которая значительно облегчит ваш следующий налоговый сезон.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.