Многоквартирная недвижимость находится под угрозой краха — вот почему

В этой статье

Меня беспокоит значительное снижение (или крах) оценки коммерческой недвижимости, в частности, многоквартирных домов, в 2023 и 2024 годах. Обязанность этого сообщества не излагать мою позицию как можно более ясно и отстаивать эту позицию в мельчайших подробностях. 

В этой статье я рассмотрю свою диссертацию, указав четыре основные угрозы для оценки многоквартирных домов, следуя приведенному ниже краткому изложению: 

• Часть 1. Ставки капитализации ниже процентных ставок 
• Часть 2: Я не делаю ставку на значительный рост арендной платы в 2023 году
• Часть 3: Ставлю на рост процентных ставок в 2023 году
• Часть 4: Высокие процентные ставки оказывают давление на оценки и андеррайтинг долга
• Часть 5: новости, анекдоты и дополнительная литература
• Часть 6: Идеи по защите богатства и зарабатыванию денег в этой среде

Обратите внимание, что недвижимость является местной. Мой анализ в этой статье отражает средний показатель по Соединенным Штатам, хотя я углубляюсь в пара крупных регионов. 

Наконец, я хочу заранее заявить, что считаю себя новичком в понимании рынков коммерческой недвижимости, возможно, приближающимся к статусу «подмастерья». Я ни в коем случае не специалист в них. Я приглашаю к обсуждению и буду рад анализу от любых читателей, готовых представить здесь «бычий аргумент» в отношении моих тезисов. Пожалуйста, не стесняйтесь предоставить это в комментариях или напишите мне по адресу .

Часть 1. Ставки капитализации ниже процентных ставок

В среднем процентные ставки выше, чем предельные ставки прямо сейчас в многоквартирных домах в Соединенных Штатах. Визуально это можно представить как пересечение двух линий на графике ниже:

Инвесторы, входящие в коммерческие многоквартирные дома, делают это, потому что хотят получить прибыль. Возврат не выражается как ставка капитализации (cap rate), который является скорее показателем, используемым для оценки свойств по отношению друг к другу, а скорее как Внутренняя норма доходности (ВНР). Можно генерировать сильную внутреннюю норму доходности в условиях высоких и низких ставок капитализации, точно так же, как они могут генерировать сильную внутреннюю норму доходности в условиях высоких и низких процентных ставок.

IRR зависит от двух основных факторов: суммы денежных потоков, которые производит недвижимость (и сроков этих денежных потоков) и выхода/продажи имущества (и сроков). Быстро повышайте арендную плату и продавайте по более высокой цене, и IRR взлетит. Делайте это медленно и продавайте по более высокой ставке капитализации, чем на момент приобретения, и IRR резко упадет.

Ставки капитализации были относительно низкими в историческом контексте в течение последних 10 лет. Это не было проблемой для людей в создании высокого IRR, потому что процентные ставки были очень низкими. Фактически, низкие ставки капитализации во многих отношениях облегчают инвесторам получение прибыли, потому что каждый дополнительный доллар NOI, добавленный к собственности, увеличивает оценку в большем кратном размере. Увеличьте NOI на 1 доллар США при ставке капитализации 10%, и стоимость недвижимости увеличится на 10 долларов США. Увеличьте NOI на 1 доллар США при ставке капитализации 5%, и стоимость недвижимости увеличится на 20 долларов США.

Однако управление IRR становится намного сложнее в ситуации «отрицательного левериджа», когда ставки капитализации выше процентных ставок. По причинам, которые мы будем обсуждать в этой статье, более высокие процентные ставки затрудняют для покупателей получение привлекательного финансирования, увеличивая вероятные предельные ставки выхода и оказывая понижательное давление на внутреннюю норму доходности. И большая часть основы для прогноза внутренней нормы доходности будет исходить от быстрого увеличения арендной платы.

Другими словами, сегодня рынок больше, чем когда-либо за последнее десятилетие, зависит от ставок капитализации, которые остаются низкими, арендные ставки продолжают быстро расти и/или возвращаются к исторически низким процентным ставкам, которые мы наблюдали в последние пять лет. «Отрицательное кредитное плечо» — это способ, с помощью которого рынок сообщает, что он идет «ва-банк» на повышении или снижении процентных ставок.

 И, как я объясню, я думаю, что любой исход имеет низкую вероятность.

Хотя в конце концов речь идет о IRR для рассматриваемого актива, мне кажется интересным, что даже без необходимости запускать цифры по конкретной сделке или рынку сделок, мы уже можем сделать упрощенное наблюдение о коммерческой недвижимости, просто изучив исторический разброс ставок капитализации по сравнению с процентными ставками (который включает всю недвижимость, а не только многоквартирные дома в отдельности, но обратите внимание, что ставки капитализации многоквартирных домов обычно в среднем ниже, чем другие типы коммерческой недвижимости).

Если у кого-то нет более сильного тезиса о росте ренты и/или снижении процентной ставки, чем это имело место в течение последнего десятилетия или около того, спрэд между процентными ставками и капитальными ставками около 150 базисных пунктов является нормой. Это предполагает повышение ставок капитализации с 5% до 6.5%. Хотя это может показаться не таким уж большим делом, но если ситуация быстро нормализуется, это эквивалентно снижению стоимости активов примерно на 23%. 

Вот как выглядит этот прогноз, предоставленный CBRE: 

Часть 2: Я не делаю ставку на рост арендной платы в 2023 году

Чтобы понять, как арендная плата может быть затронута в этом году, мы должны подумать как о спросе, так и о предложении. У меня плохие новости о предложении и неоднозначном спросе.

Давайте начнем обсуждение с рассмотрения предложения.

Планирование

Незавершенные работы по новому строительству многоквартирных домов находятся на самом высоком уровне с 1970-х годов. Задержки для всего строящихся домов находятся на самых высоких уровнях, для которых у нас есть данные:

Такие эксперты, как Айви Зельман, считают, что разработчики монетизируют этот инвентарь, как только он будет завершен. по сути, будь ад или высокая вода. Затраты на содержание и бридж-долг (аналогичные твердым кредитам на коммерческое развитие), которые строители используют для финансирования проектов, очень дороги и, таким образом, являются мощным стимулом для завершения строительства и рефинансирования или продажи как можно скорее.

Как упомянул Брайан Берк из Praxis Capital в нашем На рынке Подкаст, разработка требует времени и по-разному повлияет на разные регионы. На некоторых рынках может не быть большого количества новых предложений. На некоторых рынках появится тонна предложения, но будет так много нового спроса, что не будет борьбы с поглощением. А некоторые рынки столкнутся с тем, что предложение появится онлайн и будет бороться за заполнение квартир, оказывая понижательное давление на арендную плату по мере увеличения вакантных площадей. 

Юг и Запад подвержены наибольшему риску появления новых массовых поставок:

Обратите внимание, что хотя вы, возможно, слышали о разрешениях или жилье начинается отказ, помните, что разработка требует времени. Выдача разрешений и разработка проектов, которые были начаты в конце 2021 и начале 2022 года, будут запущены в 2023 и 2024 годах. На получение разрешений, запуск и окончательное завершение проектов могут уйти годы или даже десятилетия. Недостаток строящегося жилья мало что делает для того, чтобы сдержать натиск уже начатого строительства нового жилья, которое вот-вот появится на рынке. Последствия этого нового строительного бума только начинают проявляться. 

И не требуется большого воображения, чтобы экстраполировать, что этот избыток нового жилья окажет понижательное давление на цены на недвижимость всех типов, а также понижательное давление на арендную плату, поскольку все больше жилищного фонда конкурирует за тот же пул. арендаторов. 

Далее поговорим о спросе. 

Спрос

Самый большой вопрос спроса, на мой взгляд, связан с формированием домохозяйства. 1.6 млн новых квартир, подключаемых к сети, — это не проблема, если мы ожидаем образования 1.6 млн новых домохозяйств, верно? Это позволяет сдавать в аренду или занимать (поглощать) эти единицы без какого-либо ценового шока. И все уже много лет говорят о массовой нехватке жилья, верно?

И это правда — Америка обычно увеличивает количество домохозяйств быстрее, чем мы добавляем запасы. И есть дефицит жилья. Вот почему цены на недвижимость и арендная плата резко выросли за последние несколько лет. Есть только две проблемы с этой позицией защиты от роста арендной платы в будущем:

Во-первых, во время пандемии данные о формировании домохозяйств были сбиты с толку: более миллиона смертей, связанных с Covid-19, и огромные перестановки домохозяйств. Из-за этого любому экономисту действительно трудно предсказать формирование домохозяйства. 

Во-вторых, нехватка жилья уже оценены в к текущей арендной плате и ценам на жилье. Дефицит в сочетании с низкими процентными ставками привел к росту цен на жилье почти на 40% и увеличению арендной платы на 26% во время пандемии. 

Погружаемся глубже в семейное образование. Во время пандемии мы видим, что миллионы из «домашних хозяйств», по-видимому, образовались:

Что тут происходит? 

Ответ мне не ясен, и я не нашел особо убедительной оценки ситуации от экономиста, который мне нравится. Я был бы признателен, если бы комментатор мог указать мне на исследование или анализ, который имеет смысл и позволяет нам хорошо экстраполировать будущее. 

В отсутствие качественного анализа, к которому я могу получить доступ, я предполагаю, что люди просто перемещались. Я думаю, что это исказило данные способами, которые мы еще не полностью понимаем. Люди вернулись к маме и папе. Возможно, люди, которые живут и работают в таких местах, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес, продолжали платить за аренду, но также переехали из города во второй дом, и, возможно, это считалось вторым домохозяйством. Возможно, число разводов и расставаний увеличилось, и когда пара распадается, это увеличивает формирование «домохозяйства» (два человека, каждый из которых нуждается в жилье, каждый глава семьи вместо одной семьи).

Но очевидно, что мы на самом деле не видели миллионы формируются новые домохозяйства. Могу поспорить, что у нас есть искусственно завышенная оценка количества нынешних домохозяйств в этой стране прямо сейчас, и это пугает меня, когда я пытаюсь спрогнозировать рост арендной платы в следующем году. 

Кроме того, обратите внимание, что даже без сумасшествия в этом показателе данные о формировании домохозяйств могут увеличиваться и уменьшаться вместе с экономикой. В хорошие времена люди могут купить несколько домов и переехать из общих квартир с соседями по комнате или переехать из подвала своих родителей. Во время рецессии люди могут вернуться домой с мамой и папой или снова привести соседей по комнате. «Бытовая» формация может быстро прийти в упадок. 

Потенциальный компенсатор — арендная плата может снова вырасти в 2023 году.

В любом важном экономическом показателе всегда есть несколько переменных, и арендная плата не является исключением. Хотя я опасаюсь резкого увеличения арендной платы за последние два года, роста предложения и вопросов, связанных с формированием домохозяйств, я все же хочу признать, что существует серьезный попутный ветер (повышение давления) для цен на аренду: процентные ставки. . 

С удвоением ставок по ипотечным кредитам за 12-месячный период доступность покупки домов, альтернативы аренде для миллионов американцев, резко возросла. Одно исследование, проведенное ATTOM, пришло к выводу, что всего год назад владение недвижимостью было более доступным, чем аренда на 60% рынков США, и эта статистика изменилась с увеличением ежемесячных платежей на 40-50% из-за более высоких процентных ставок. Этот переключатель доступности окажет повышательное давление на арендную плату.

Именно из-за этого давления я думаю, что арендная плата в 2023 году подбросит монету. Я не доверяю никаким экономическим прогнозам относительно роста арендной платы прямо сейчас. И без повышательного давления на арендную плату из-за высоких процентных ставок я был бы готов сделать серьезную ставку на то, что арендная плата снизится в среднем по стране. 

Часть 3: Я также не делаю ставку на снижение процентных ставок в 2023 году

Помните, что ставки капитализации ниже, чем процентные ставки. Это означает, что для того, чтобы инвесторы могли зарабатывать деньги, арендная плата должна расти (быстро) или процентные ставки должны падать. Как я уже упоминал, я думаю, что есть много причин скептически относиться к любым прогнозам роста арендной платы на национальном уровне в 2023 году, и есть все основания думать, что арендная плата — это подбрасывание монеты со значительным потенциалом снижения. 

Теперь пришло время обратить наше внимание на процентные ставки. Возвращение коммерческих ставок к историческим минимумам последних нескольких лет спасло бы многих синдикаторов коммерческой недвижимости и многоквартирных домов, а также их инвесторов. 

Это вероятно? Я так не думаю. Вот почему.

«Спред» (по сравнению с 10-летними казначейскими облигациями) объяснил

Когда банки, учреждения или частные лица одалживают деньги, они хотят получить компенсацию за риск, на который они идут. Сколько они взимают процентов, часто можно рассматривать как «спред» по отношению к альтернативе с низким уровнем риска. 

В сфере кредитования широко распространено мнение, что 10-летние казначейские векселя США являются отличным эталоном для измерения «спрэда». Другие ориентиры включают Лондонскую межбанковскую ставку предложения (LIBOR) и Обеспеченную ставку финансирования овернайт (SOFR). 

На самом деле, многие частные коммерческие долги имеют ставки, привязанные к SOFR плюс спред, а не к казначейству. Но 10-летние казначейские облигации США являются стандартом, с которым большинство людей сравнивают спреды и оказывают наибольшее влияние на финансирование многоквартирных домов.

Многие учреждения считают, что кредитование денег правительству США является инвестицией с наименьшим риском в мире. Кредитование кого-либо еще сопряжено с большим риском. Следовательно, всем остальным следует взимать более высокие проценты. 

Но насколько больше? Вот тут-то и возникает идея «спреда». 

То, сколько «спреда» взимает кредитор, зависит от кредитора, экономики и спроса на кредиты. На некоторых рынках, таких как 30-летняя ипотека для покупателей жилья, этот спред очень хорошо известен. Например:

Это явно очень сильная корреляция, до такой степени, что мы можем считать само собой разумеющимся, что если 10-летние казначейские обязательства растут, ставки по ипотечным кредитам растут, и наоборот. Однако это не идеальная корреляция, и иногда спред действительно меняется. 

Сегодня один из таких моментов. Разница между ставками по 10-летним казначейским и 30-летним ипотечным кредитам относительно высока. как вы можете видеть ниже:

Многие эксперты ожидают, что ставки по 30-летним ипотечным кредитам снизятся в 2023 году из-за такого высокого спреда. Они считают, что если спрэд между ставками по 10-летним казначейским и 30-летним ипотечным кредитам нормализуется до исторического среднего значения примерно в 180 базисных пунктов, то ипотечные кредиты могут вернуться ближе к диапазону 5.5% вместо 6.3%, где мы находимся. на момент написания этой статьи.

Теоретически это имеет смысл, за исключением двух проблем. 

Во-первых, доходность 10-летних казначейских облигаций в настоящее время занижена, потому что инвесторы думают, что мы находимся в рецессии или вот-вот будем в ней. Обычно это выражается в том, что кривая доходности перевернута. Движение к перевернутой кривой доходности очень хорошо представлено на этом рисунке. выдающаяся визуализация от Visual Capitalist. 

Люди бегут к более безопасным инвестициям, таким как 10-летние казначейские облигации, из страха перед рецессией. Весьма вероятно, что по мере восстановления экономики кривая доходности нормализуется, а ставка по 10-летним казначейским облигациям повысится. 

Во-вторых, ФРС ясно дает понять, что намерена повышать ставки в течение всего года в 2023 году. Ставка на то, что ставки снизятся, противоречит официальной позиции ФРС. Я вижу, что ставки снижаются и остаются на низком уровне только в том случае, если рецессия будет настолько глубокой и серьезной, что ФРС будет вынуждена быстро изменить курс. 

Другими словами, ставки для инвесторов в недвижимость (и всех, кто занимает деньги, используя долги, привязанные к 10-летнему Казначейству) будут расти, если только не произойдет ужасная рецессия, когда миллионы людей потеряют работу. 

Итак, бросим монетку: 

Если это головы (крупная рецессия), рабочие места теряются, арендная плата снижается, а стоимость коммерческой многоквартирной недвижимости снижается. 

Если выпадает решка (более радужные экономические перспективы), процентные ставки быстро растут, а стоимость коммерческой многоквартирной недвижимости снижается.

Это не очень веселая игра.

Хотя вполне возможно, что вы увидите, как ставки по ипотечным кредитам подскочат и временно упадут до середины 5-ти, я держу пари, что мы закончим год со ставками даже выше, чем сегодня, опять же, если не будет глубокой рецессии. 

Разве коммерческие кредиты не отличаются от жилищных кредитов? Почему мы не говорим о них конкретно? 

Несмотря на то, что в коммерческом кредитовании есть всевозможные нюансы, прямо сейчас большинство людей, вероятно, будут использовать кредиты Freddie Mac для покупки жилых комплексов малого и среднего размера, класс активов, который я обсуждаю в этой статье. 

Если они смогут претендовать на кредит Freddie Mac, инвесторы, скорее всего, воспользуются ими. Кредиты Freddie Mac — это удобная кнопка для инвесторов в многоквартирные дома, потому что они имеют низкие процентные ставки, 30-летнюю амортизацию и пяти-, семи- или десятилетний срок. Прямо сейчас процентные ставки по кредиту Фредди могут быть к югу от 5%! Это многоквартирный эквивалент обычных кредитов, которые миллионы инвесторов в недвижимость и домовладельцев используют для покупки домов на одну семью, застрахованных Fannie Mae. 

Ставки Freddie Mac привязаны к 10-летнему казначейству. Таким образом, эти квартирные кредиты не имеют такого же растущего спреда по отношению к 10-летней ноте, который мы наблюдаем в жилищной (традиционной ипотеке) сфере. Это оставляет их с еще более риск, на мой взгляд, возрастет, если кривая доходности нормализуется по сравнению с 30-летними ипотечными кредитами Fannie Mae. Это также объясняет, почему в настоящее время ставки в многоквартирных домах намного ниже, чем в односемейных домах.

Хотя существует частный рынок долговых обязательств в сфере коммерческой недвижимости, который, возможно, чаще использовался несколько лет назад, похоже, он в значительной степени иссяк. Это либо спонсируемое государством предприятие (GSE), такое как Fannie Mae или Freddie Mac, либо банкрот для большинства синдикаторов прямо сейчас. 

Но реальная разница между коммерческим долгом и обычным долгом на одну семью заключается в том, Коэффициент покрытия обслуживания долга (ДСКР). Мы рассмотрим, почему это так важно, в следующем разделе.

Часть 4: Высокие процентные ставки оказывают давление на оценки и андеррайтинг долга

Коммерческая задолженность, в том числе ссуда на квартиру Freddie Mac, как обсуждалось ранее, не совсем то же самое, что обычное кредитование в жилом помещении на одну семью. Типичный кредит Freddie Mac, например, может иметь 30-летний график погашения, но с единовременным платежом — остаток наступает через пять, семь или 10 лет. Это не проблема для инвесторов на типичных рынках. Они могут просто продать актив через несколько лет, чтобы погасить кредит, или рефинансировать новый кредит и начать процесс заново. 

Но, как упоминалось ранее, для этих кредитов существует еще один тест на андеррайтинг: коэффициент покрытия обслуживания долга. DSCR — это многоквартирная версия теста на соотношение долга к доходу, который должны пройти многие домовладельцы, чтобы получить право на получение ипотечного кредита.

Если денежный поток от бизнеса или жилого комплекса точно равен основной сумме и процентам (обслуживанию долга) по кредиту, то DSCR будет равен 1.0. Ниже, и денежный поток, произведенный бизнесом, недостаточен для покрытия кредита. Выше, и есть избыточный денежный поток.

Кредиты Freddie Mac обычно требуют DSCR от 1.2 до 1.25.

Коммерческий долг, согласованный между кредитором и заемщиком в частном порядке, с долгом, не обеспеченным GSE, может иметь более строгие условия, такие как более высокие коэффициенты DSCR или долговые обязательства, которые требуют от заемщиков поддерживать коэффициент DSCR на протяжении всего срока кредита.

В то время как Freddie Loans может достигать 80% LTV, на практике многие получают страховое покрытие, ограниченное андеррайтингом до 65–75%.

На обычных рынках эти предметы не являются проблемой. Но давайте посмотрим, что происходит, когда процентные ставки растут так быстро, как в прошлом году. 

Представьте, что инвестор купил недвижимость с кредитом Freddie Mac в размере 1,000,000 2021 3 долларов США в конце 30 года. Процентная ставка по кредиту составляет 4,216%. Основная сумма и проценты по 50,592-летней амортизации составляют 5.5 1 долларов в месяц или 68,136 35 доллара в год. Перенесемся в сегодняшний день. Этот же кредит придет с кредитом на XNUMX% годовых. Эта более высокая процентная ставка увеличит обслуживание долга по кредиту на XNUMX миллион долларов до XNUMX XNUMX долларов, т.е. на XNUMX%.

Теперь наш инвестор воспользовался кредитом Фредди (а по оценкам, две трети рынка используют долг с фиксированной процентной ставкой) и, вероятно, не столкнется с реальным давлением в течение 5-10 лет, в зависимости от срока кредита. Но важно признать, что если бы этот инвестор повторно подал заявку на тот же самый кредит сегодня, он, вероятно, не соответствовал бы требованиям. Им, вероятно, придется принести значительно больше денег, чтобы закрыть сделку (снижение LTV), иначе им придется платить меньше за недвижимость.

Еще более проблематичным является то, что существует сектор рынка, который использует заем с плавающей процентной ставкой и другие виды творческого финансирования, такие как бридж-долг (похожий на твердые денежные кредиты) для финансирования многоквартирных домов и другой коммерческой недвижимости. По данным Wall Street Journal, около одной трети рынка использует заем с плавающей процентной ставкой, а некоторый (неизвестный) процент этой когорты использует промежуточный долг и другой долг, не связанный с агентством.

Эти заемщики столкнутся с растущим давлением, чтобы они платили по более высоким процентным ставкам. Возвращаясь к нашему предыдущему примеру, представьте, что собственность принесла 62,500 5 долларов США (ставка капитализации 50,592% при приобретении) в NOI с обслуживанием долга в размере 3 68,136 долларов США под XNUMX% годовых. Сегодня эти выплаты снова составляют XNUMX XNUMX долларов. Этот вымышленный заемщик теперь должен будет покрыть разницу за счет средств, отличных от средств, полученных от собственности.

Многие из этих кредитов с переменной процентной ставкой имеют предельные ставки (часто требуемые их кредиторами), которые временно предотвращают слишком высокий рост процентных ставок по их долгу. Тем не менее, стоимость продления этих предельных ставок стремительно возрастает в 10 раз в свете роста ставок. Это уже начинает давить на заемщиков, которым зачастую приходится ежемесячно откладывать средства на эту страховку. 

Как я уже упоминал, Бен Миллер, генеральный директор Фандрайз, назвал это явление «Великим делевериджингом» — оборот фразы, который, как мне кажется, очень кратко подводит итог этой проблеме. 

Выслушивать его появление на На рынке и услышать некоторые из примеров, которые уже попали в мир коммерческой недвижимости (начиная с торговых и офисных помещений). 

Брайан Берк говорит, что эта проблема может стать острой с кредитами на развитие, когда требования по повторной марже могут вынудить заемщиков погасить остаток кредита, если лизинг не достигает целей.

Возможна ли паника?

Когда операторы не могут выполнить свои ковенанты по кредиту, они могут объявить дефолт и вернуть актив банку (обращение взыскания). В этих ситуациях кредитор ликвидирует имущество, продавая его как можно быстрее. Некоторые люди могут рекламировать ликвидированное имущество, которое продается по цене намного ниже рыночной, как «возможность покупки» — и вполне может быть.

Но он также устанавливает компенсацию за такие активы. В дополнение к ковенантам DSCR, многоквартирные дома оцениваются так же, как и дома. Если оценки не приходят, покупатели должны принести больше денег для закрытия. 

Если в 2023 году давление возрастет, компенсация за многоквартирные дома может снижаться из-за проблемных продаж заложенного имущества, что сделает заимствование все более и более трудным в цикле отрицательной обратной связи.

Часть 5: новости, анекдоты и дополнительная литература

То, что я здесь обсуждаю, не является новостью для инсайдеров отрасли. В 25 году стоимость REIT упала на 2022%.. Арендная плата падает во многих крупных городах, таких как Миннеаполис и Чикаго, где стоимость аренды снизилась на 9% и 4% соответственно, год за годом. 

Арендодатели также начинают предлагать больше «уступки» арендаторам, в виде бесплатной месячной арендной платы или бесплатной парковки для привлечения новых арендаторов. Эти уступки бьют по прибыли для инвесторов в квартиры так же, как вакансия или более низкая арендная плата по листингу, но могут маскировать степень снижения арендной платы на определенных рынках.

Институциональные клиенты крупных фондов прямых инвестиций выводят средства до такой степени, что эти средства сталкиваются с лимиты на вывод средств для своих инвесторов, начиная с самого известного неторгуемого REIT в мире: Blackstone. 

Брайан Берк подробно обсуждает эту тему в На рынке«Многоквартирная бомба вот-вот взорвется» эпизод с Дэйвом Мейером. Он считает, что мы находимся на пороге «переоценки» в этом секторе и что между покупателями и продавцами существует огромный спред между спросом и предложением. На данный момент совершается несколько сделок с участием 1031 участника биржи и тех, кто привлек большие средства и должен быстро разместить эти активы. Эти люди мотивированы двигаться быстро, и, поскольку многие продавцы пока держатся изо всех сил, цены остаются повышенными. 

Это не продлится намного дольше. Продавцы с высокой долей заемных средств с плавающей процентной ставкой будут вынуждены из-за проблем с соблюдением DSCR. И будет постоянно усиливаться давление на инвесторов, чтобы они рефинансировали свой раздутый долг, давление, которое будет увеличиваться с каждым месяцем, поскольку все больше и больше участников рынка вынуждены действовать путем продажи, рефинансирования или внесения значительных сумм наличных денег для уменьшения долга. остатки и избежать потери права выкупа. 

Часть 6: Идеи по защите богатства и зарабатыванию денег в этой среде

Ставки капитализации ниже процентных ставок. Рост арендной платы и снижение процентной ставки — это подбрасывание монеты. Давление на долговые обязательства растет из-за значительной части рынка, и заключать новые сделки намного сложнее по прошлогодним ценам.

Это непростая среда, но все еще есть ряд стратегий, которые могут иметь смысл для опытных инвесторов, которые все еще хотят участвовать в многоквартирных домах и других секторах недвижимости. Вот некоторые из вещей, которые я рассматриваю:

Ссужать

Процентные ставки выше, чем предельные ставки. Это означает больший денежный поток, по крайней мере, в первый год (годы) для кредитора на вложенный доллар, чем для инвестора в акционерный капитал, с меньшим риском. Пусть кто-то другой возьмет на себя первые 20-30% риска. Я лично подумываю об инвестировании в долговые фонды, которые кредитуют твердые деньги, так как мне нравятся короткие–срочный характер этих кредитов и считают, что рынок односемейных домов более изолирован от риска, чем рынок многоквартирных домов.  

Купить с нулевым кредитным плечом

Если ваша цель действительно состоит в том, чтобы владеть многоквартирным домом в долгосрочной перспективе, а краткосрочный риск вас не беспокоит, подумайте о том, чтобы просто вообще не использовать кредитное плечо, если у вас есть средства. Это снижает риск и, опять же, поскольку процентные ставки выше ставок капитализации, увеличивает денежный поток. Вы всегда можете рефинансировать через несколько лет, если хотите вложить больше капитала в работу. 

Подождите и смотрите

Это время рынка и не мой стиль. Но, если верить этому анализу, мы можем увидеть значительный сдвиг цен в 2023 году. Наличие наличных в течение 6-12 месяцев может дать некоторым сообразительным покупателям возможность приобрести активы по выгодной цене, особенно если паника сильно поднимет ставку капитализации. , очень высоко. 

Ознакомьтесь с условиями любых инвестиций, в которых вы участвуете.

Некоторые синдикаторы имеют право требовать капитала. Если соглашение DSCR нарушается в сделке, синдикатор может иметь очень непривлекательные варианты продажи с огромными убытками, лишения права выкупа или выставления на стол огромной кучи денег, чтобы предотвратить лишение права выкупа. 

Условия вашего синдицированного инвестирования могут позволять синдикатору требовать от инвесторов вложения дополнительного капитала или рисковать разводнением их акций. Хотя власть, скорее всего, находится в руках спонсора, вы, по крайней мере, можете понять, существует ли такая возможность в вашей сделке или нет, и соответствующим образом подготовить свою денежную позицию. Не будьте слепы.

Привнесите здоровый скептицизм в любые новые инвестиции

Я, очевидно, скептически отношусь к рынку в системном отношении, но если бы мне представили конкретную сделку, которая смогла заинтриговать меня достаточно, чтобы я посмотрел еще раз, я хотел бы быть уверен, что сделка имела смысл даже при значительном росте предельные ставки. 

Я бы скептически отнесся к заявлениям о «добавочной стоимости» (каждая сделка, рекламируемая каждым спонсором, является «добавочной стоимостью») или о том, что недвижимость является «отличной сделкой» (какой спонсор скажет вам, что сделка не выгодна? великий?). Мой интерес также пробудится, если спонсор вложит значительную сумму собственного капитала — что-то значимое в контексте их собственного капитала. ). Я хотел бы быть уверенным в том, что их собственный с трудом заработанный капитал, наряду с моим, подвергается риску, а не только в том, что у них есть возможность получить прибыль от комиссий за приобретение, комиссий за управление и удерживаемых процентов. 

Займите короткую позицию по… чему-то?

Интересно, есть ли какие-либо публичные REIT, которые особенно подвержены описанным здесь рискам. Существенный объем исследований может выявить портфели, которые особенно сконцентрированы на рынках с низкими ставками капитализации, огромным риском предложения и с высоким процентом долга с плавающей процентной ставкой, или которые будут сталкиваться со стремительным ростом затрат на предельные ставки. Если кто-то решит копать здесь, мне было бы очень интересно обсудить ваши находки.   

Заключение

Это была длинная статья. Если вы дошли до этого места, спасибо за прочтение!

Как я упоминал во введении, я считаю себя от любителя до подмастерья в понимании мира коммерческой недвижимости и больших многоквартирных домов. 

Однако то, что я могу понять, заставляет меня бояться оценок. Я чувствую, что здесь есть много рисков, и я планирую быть очень консервативным в 2023 году. небольшой многоквартирный дом, такой как дуплекс, триплекс или четырехэтажный дом, как я люблю делать каждые 12-18 месяцев. 

Я надеюсь, что, по крайней мере, эта статья поможет инвесторам принимать более обоснованные решения, если они изучают возможности для инвестиций в многоквартирные дома и проявляют немного больше должной осмотрительности. 

И опять же, я все еще ищу кого-то с бычьим случаем для многоквартирного дома. Если вы читаете это, пожалуйста, прокомментируйте ниже или напишите мне по адресу . Я хотел бы услышать ваше мнение.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.