Креативное финансирование может стать мощным инструментом, который поможет вам получить СВОЮ первую недвижимость в сумке. В этом эпизоде Эшли и Тони объясняют самые большие различия между твердые деньги, частные деньгии традиционное кредитование, а также какие опции сделают ваше предложение привлекательным для продавца!
Добро пожаловать обратно в другой Новичок Ответить! Если тебе надо капитал для новой сделки, вы могли бы рассмотреть партнерство с родителем. Конечно, как и любой инвестиционное партнерство, очень важно, чтобы вы структурируйте это правильно и включите все важные условия в ваше соглашение. Наши ведущие покажут вам, как это сделать! Они также охватывают рефинансирование наличными подробно, включая то, как это работает и сколько денег ты можешь вытащить из недвижимости. Наконец, они говорят о использование пустого пространства и на Вашем инвестиции в недвижимость чтобы увеличить денежный поток! Вам нужно получать разрешения? Вас поймают, если вы этого не сделаете? Оставайся до конца, чтобы узнать!
Если вы хотите, чтобы Эшли и Тони ответили на вопрос о недвижимости, вы можете задать вопрос здесь, разместить в Группа новичков в сфере недвижимости в Facebookили позвоните нам по линии запросов новичков (1-888-5-ROOKIE).
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Эшли:
Это Новичок в сфере недвижимости Эпизод 324.
Tony:
Обычно, когда мы обращаемся к нашим частным ростовщикам, мы говорим что-то вроде: «Нет непредвиденных финансовых обстоятельств» или что-то вроде: «Закрытие на 21 день». Поэтому мы не обязательно говорим: «Эй, это предложение с оплатой только наличными». Но это то, что мы им говорим: «Эй, мы собираемся быстро закрыться, и у нас нет непредвиденных финансовых обстоятельств». Обычно это делает наши предложения более конкурентоспособными.
Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь со своим соведущим Тони Дж. Робинсоном.
Tony:
И добро пожаловать на подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы рассказываем вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы начать свой инвестиционный путь. Сегодня мы возвращаемся с еще одним ответом новичка, и сегодня у нас происходит несколько действительно хороших разговоров. Мы собираемся немного поговорить о вариантах финансирования, твердых деньгах и частных деньгах, а также о том, в чем разница и какой из них подходит для каждой ситуации.
Мы поговорим о проверках недвижимости и сроках их проведения. Должны ли вы делать это до того, как заключите сделку по недвижимости, во время процесса закрытия, еще до того, как вы отправите предложение? Мы дадим вам на это ответ. Мы также собираемся немного поговорить о пожарных туалетах и о том, почему вам следует или не следует покупать недвижимость с такой ситуацией с сантехникой.
Эшли:
Затем мы поговорим о партнерстве с вашими родителями, о различных способах структурирования этого партнерства, а также о том, что произойдет, если вы попадете в собственность, в которой есть ненужное пространство, например две гостиные, которые могут быть дополнительной спальней. И мы с Тони разбираем процесс, с которым мы оба столкнулись, и наши рекомендации относительно того, как можно заработать больше денег на второй гостиной, превратив ее в спальню.
Tony:
Все в порядке. Теперь, прежде чем мы перейдем к сегодняшним вопросам, я хочу поблагодарить человека по имени Доктор Гольдштейн, который оставил нам пятизвездочный обзор на Apple Podcasts. Доктор Гольдштейн говорит: «Информативно и мотивационно. Шоу великолепное. Они в доступной форме охватывают широкий спектр тем инвестирования в недвижимость. Эпизод 273 вдохновил меня попробовать что-то новое. Два месяца спустя я заключил сделку и очень рад ее реализации. Спасибо Эшли и Тони».
Ребята, именно поэтому мы создаем подкаст «Новичок», чтобы вдохновить таких людей, как доктор Гольдштейн, услышать эти истории, услышать эти тактики, услышать эти стратегии и принять меры. И единственный способ найти больше людей, которых можно вдохновить, — это если мы получим больше обзоров на подкаст, это поможет донести его до большего числа людей. Итак, если вы являетесь частью аудитории новичков, пожалуйста, оставьте нам честный обзор рейтинга на любой платформе, которую вы слушаете, чтобы мы могли повлиять на большее количество людей, как доктор Гольдштейн.
Эшли:
Хорошо. На этой неделе в социальных сетях хвалят пару, сдающую недвижимость в аренду, Патрика МакГрата и его жену. Они - команда мужа и жены на пути к FIRE, то есть финансовой независимости, раннему выходу на пенсию. У них есть 35 объектов аренды, которые они приобрели за последние три года, и активы на сумму более пяти миллионов. Но они отлично справляются с тем, чтобы поделиться своим путешествием на своей странице в Instagram.
Итак, подпишитесь на них и загляните на их страницу, чтобы получить мотивацию, вдохновение, а также, возможно, задать несколько вопросов. Итак, это @RentalPropertyCouple. А если вы хотите, чтобы вас представили в Instagram или других социальных сетях TikTok, обязательно отмечайте нас с Тони в своих историях на фотографиях. Используйте хэштег Real Estate Rookie, и именно так мы нашли эти замечательные аккаунты в Instagram, которыми можем поделиться с вами, ребята. Очистите свою ленту от забавных мемов и начните добавлять других инвесторов в недвижимость, с которыми можно связаться и пообщаться.
Наш первый вопрос сегодня от Майка Джозефа. "Всем привет. До сих пор я финансировал свои собственные сделки, но планирую использовать другие методы краткосрочного финансирования, например, твердые деньги, чтобы быстрее искать информацию. Это очень простой вопрос, но считается ли это с точки зрения продавца более выгодным, чем наличные, при финансировании сделки твердыми деньгами?»
«Когда вы делаете предложение, отказываетесь ли вы от непредвиденных финансовых расходов, чтобы сделать его более привлекательным для продавца?» Итак, Тони, давай выскажем твое мнение по поводу использования твёрдых денег.
Tony:
Да, я имею в виду, вы определенно увидите некоторых людей, которые скажут, что у них есть «наличные», когда они покупают за твердые деньги. Я думаю, это также зависит от того, как вы используете эти твердые деньги. Если это традиционные твердые деньги, вам, возможно, придется преодолеть еще несколько препятствий, особенно в зависимости от вашего уровня опыта. Но предположим, что у вас есть настоящий частный ростовщик, которому вы просто выписываете ему процентный чек каждый квартал, каждый месяц или что-то еще.
И у вас действительно есть наличные в вашем банке, хотя технически это кредит, но так немного проще, немного меньше трений. Итак, я думаю, Майк, от того, как вы настроите эти частные деньги или эту транзакцию с твердыми деньгами, зависит, чувствуете ли вы себя очень комфортно или уверенно, называя их наличными. Например, мы покупаем много наших флипов и говорим, что платим наличными, даже если используем долг, но это потому, что у нас есть частные ростовщики, с которыми у нас есть отношения, и мы вроде как уже получили финансирование выстроилось.
Итак, преимущества использования твердых денег по сравнению с частными деньгами заключаются в том, что, как правило, ваши кредиторы сделают это немного проще, чем традиционные, особенно в виде кредита FHA или чего-то в этом роде, верно? Если вы можете получить кредит, который имеет более высокую вероятность закрытия, я думаю, что это более важно для продавца, чем даже то, какой у вас долг как таковой.
Эшли:
Да, поэтому в штате Нью-Йорк, когда вы заключаете договор на недвижимость, вам приходится нанимать адвокатов, а затем требуется гораздо больше работы по оформлению прав собственности, и гораздо сложнее получить реальное залоговое удержание кредиторов на реальную собственность. когда ты закрываешься. Итак, я уже говорил, что раньше это были наличные, а затем продавцы задали вопрос, почему адвокатам приходится делать все эти вещи, которые выглядят так, будто вы получаете финансирование сейчас.
Итак, я научился не считать это наличными. Это просто дает продавцам понять, что да, адвокатам предстоит больше работы, что может занять немного больше времени до закрытия. Итак, я определенно за то, чтобы сказать, что вы получаете финансирование. Но я знаю массу других инвесторов, которые говорят, что это наличные, потому что они могут так быстро получить деньги от своего твердого ростовщика, и пройти через штат Нью-Йорк, чтобы сделать это, не так уж и долго.
Tony:
Да, обычно, когда мы обращаемся к нашим частным ростовщикам, мы говорим что-то вроде: «Нет непредвиденных финансовых обстоятельств» или что-то вроде: «Закрытие на 21 день». Итак, мы не обязательно говорим типа: «Эй, это предложение только наличными», но мы говорим им следующее: «Эй, мы собираемся быстро закрыться, и у нас нет непредвиденных финансовых обстоятельств. » И это, как правило, делает наши предложения немного более конкурентоспособными.
Эшли:
Да, я всегда так делал, что касается частных денег, это предложение наличными, и потом, да, никаких непредвиденных финансовых расходов. А вот по поводу твёрдых денег я начал говорить, что там финансирование.
Tony:
Ага. И давай, Эш, разберем и это для наших новичков, которые, возможно, не знакомы с различиями. Итак, существует традиционное кредитование, при котором вы идете в Bank of America, в местный кредитный союз или и т. д., чтобы пойти и получить долг для покупки недвижимости. Но есть и более творческая сторона, когда вы используете твердые или частные деньги.
Частные деньги, вероятно, являются более простым вариантом. Итак, допустим, мы с Эшем друзья, я имею в виду, что мы друзья. Но предположим, что у Эшли сейчас есть 500,000 500,000 долларов в банке, и я нахожу сделку, по которой цена покупки и реабилитации составляет 500,000 750 долларов. Итак, я могу пойти к Эшли и сказать: «Эшли, послушай, я нашел эту сделку. Общая стоимость проекта составляет XNUMX XNUMX долларов США. Думаю, к тому времени, как мы закончим, недвижимость будет стоить XNUMX долларов».
Итак, у нас есть некоторый капитал, возможно, 800 долларов. И я говорю: «Эшли, можешь одолжить мне эти 500,000 10 долларов. Я буду платить вам фиксированные проценты каждый месяц, каждый квартал, может быть, в конце проекта, в размере 50,000%». Итак, это означает, что Эшли будет получать 500,000 10 долларов в год из своих XNUMX XNUMX долларов, если мы будем платить ей XNUMX%. Итак, Эшли говорит: «Да, Тони, конечно».
Итак, Эшли либо переводит мне деньги за сделку (это один из способов сделать это), либо она может перевести их в право собственности и условное депонирование. Но по сути Эшли финансирует для меня эту сделку. Это сделка между людьми, и она основана на наших отношениях друг с другом. Это частная денежная операция. Крупный ростовщик, как правило, это человек, который ведет какой-то бизнес.
Так что, возможно, это не тот человек, с которым у вас очень близкие личные отношения. У этого человека есть веб-сайт, и он ежемесячно финансирует множество сделок. И у них будут очень строгие правила андеррайтинга. Они захотят увидеть вашу собственность. Они захотят увидеть вашу сделку. Они захотят убедиться, что у вас хороший объем работы.
Они захотят узнать, есть ли у вас хороший подрядчик. Они хотят убедиться, что действительно защищают актив и свои деньги, потому что не знают вас лично. И, как правило, с твердым кредитором вы увидите более высокие комиссии. Итак, вам, возможно, придется заплатить немного больше аванса и сборов. Они называют эти точки. Ваша процентная ставка может быть немного выше, чем у частного ростовщика, опять же, потому что для них это бизнес.
Итак, если вы платите 6% или 7% за традиционные инвестиции, возможно, вы платите 12% или около того за твердые деньги, верно? Я никогда не пользовался твердыми деньгами. Итак, я знаю, что тарифы выше, но обычно они берут немного больше. Но твердые деньги – это бизнес, тогда как частные деньги – это предмет взаимоотношений.
Эшли:
По моему мнению, частные деньги, если у вас есть доступ к частным деньгам, обычно намного проще и лучше, чем твердые деньги.
Tony:
И именно поэтому я никогда не использовал хард, потому что у нас есть доступ к частным деньгам. Итак, зачем мне прыгать через обручи жесткого ростовщика, если я могу просто пойти по пути частных денег? Я знаю некоторых людей, которые сочетают в себе и то, и другое. И одних кредиторов это устраивает, других нет. Но предположим, что у вас есть твердый ростовщик, которого это устраивает.
Допустим, у вас есть сделка, и вам нужно внести 100,000 400 долларов, а ваш кредитор с твердым капиталом покроет остальные 100,000 долларов. Некоторые твердые ростовщики позволят вам нанять частного ростовщика для покрытия этих 400 XNUMX долларов. Итак, когда вы снесете это имущество, вы не потеряете ни копейки денег. У вас есть твердый ростовщик, который вкладывает XNUMX долларов.
У вас есть частный ростовщик, который вкладывает 100 долларов. В совокупности это покрывает ваши общие затраты на проект, и вы просто возвращаете проценты обоим этим людям. Это тоже один из вариантов. Опять же, я никогда не шел по этому пути, потому что предпочитаю хранить все это за счет частных денег, но это больше рычагов, верно?
И это единственная причина, по которой я думал об этом, потому что, скажем, я выхожу и в какой-то момент у нас могут быть частные ссуды на сумму 2, 3 миллиона долларов разным людям, и это похоже на то, что все это связано, может быть, с тремя или четырьмя объектами недвижимости. . Теперь представьте, если бы я взял эти 2 миллиона долларов и использовал их в качестве первоначального взноса по куче кредитов в твердой денежной форме.
Я мог бы заключить 10 сделок одновременно, если бы распределил их таким образом, но здесь больше рисков и больше затрат. Итак, мы просто сохраняем простоту. Все частные деньги.
Эшли:
Да, у меня есть друг, который взял свой первый кредит твердыми деньгами. Итак, на самом деле это была одна из первых его сдаваемых в аренду объектов недвижимости. Когда у него появился твердый ростовщик, они заплатили 80%, а затем ему пришлось внести остальные 20%, но ему было разрешено получить частное финансирование на 10% от этой суммы. Итак, 10% он должен был доказать, что деньги поступили с его банковского счета, а остальные 10% он мог занять у кого-то другого.
А остальные 80% были покрыты твердым ростовщиком. Хорошо. Итак, наш следующий вопрос от Джесси Андхры. И вопрос в том, можно ли провести проверку объекта недвижимости перед подачей предложения? И да, это так. Итак, особенно если недвижимость не продается и вы разговариваете с продавцом напрямую, вы можете попросить провести проверку.
Проблема, которую я вижу в этом, заключается в том, что если вы, ребята, даже не находитесь в одном и том же диапазоне, и вы идете вперед и тратите 500 долларов на проверку, тогда вы даете им их предложение, и они говорят: «Нет, мы действительно хотим Еще 100,000 XNUMX баксов за недвижимость. Итак, это одна из причин, по которой я предпочитаю сначала заключить договор на недвижимость, прежде чем идти и оплачивать расходы на оплату жилищного инспектора. Если недвижимость внесена в MLS, то… проверки могут занять много времени.
В последний раз, когда я проводил осмотр недвижимости, им потребовалось три с половиной часа, чтобы осмотреть недвижимость. Кажется, это был дом на одну семью площадью 1,600 квадратных футов. Три с половиной часа. Итак, обычно, когда вы планируете показ, время агента блокирует ваше 15-минутное или 30-минутное окно, когда вы собираетесь быть там, чтобы осмотреть дом. Таким образом, необходимо четко дать понять, что вы хотели бы осмотреть недвижимость в течение того времени, пока она подвергалась проверке, чтобы у вас не было показов другим людям.
И на сегодняшнем горячем рынке могут проводиться подряд показы, когда недвижимость выставляется на продажу. Итак, это пара проблем, о которых я могу подумать, но я бы просто был очень открыт и честен со всеми: с продавцами, вашим агентом, их агентом, кем бы он ни был вовлечен, что именно это вы хотите сделать, это провести проверку, прежде чем на самом деле внесите предложение, а затем убедитесь, что вы готовы заплатить эти деньги, прежде чем делать предложение.
Tony:
Были некоторые части сделки с недвижимостью или, я думаю, некоторые участники сделки с недвижимостью получали деньги, несмотря ни на что. Кредитор получает оплату только в случае закрытия сделки. Агент по недвижимости получает оплату только в случае закрытия сделки. Но вашего оценщика и вашего инспектора их не волнует, закроется ли сделка. Они получают оплату авансом при оказании своих услуг.
Итак, по мнению Эшли, это может стать очень дорогим, если вы проводите проверки каждого объекта недвижимости, по которому думаете подать предложение. Причина, по которой тебе не обязательно этого делать, Джесси, заключается в том, что при подаче предложения тебе обычно дается определенное количество дней на комплексную проверку. Хорошо? Итак, вам следует пройтись по объекту или попросить своего агента осмотреть его или, по крайней мере, получить фотографии или видеообзор, чтобы вы могли получить хорошее представление об общем состоянии объекта.
И на основе этого вы можете сделать некоторые предположения: «Эй, какие вещи, по моему мнению, на основе этого первоначального прохождения, возможно, потребуется отремонтировать, исправить или заменить?» Период комплексной проверки — это ваша возможность. Теперь, когда у вас есть контракт, теперь, когда вы и этот продавец договорились, по крайней мере, о начальной отправной точке покупной цены, теперь вы можете пройти и совершить это сверхглубокое погружение, чтобы проникнуть за стены и делать все, что захотите. нужно сделать, чтобы убедиться, что под капотом все в порядке.
Но причина, по которой вам не нужно проводить проверку недвижимости раньше, заключается в том, что у вас есть период комплексной проверки во время вашего условного депонирования, чтобы выйти из сделки, если возникнут какие-то большие расходы, или попросить дополнительный кредит у продавца, если появятся дополнительные вещи. этот отчет об инспекции. Обычно в большинстве своих предложений я указываю 14 дней на комплексную проверку. Эшли, что ты обычно кладешь?
Эшли:
Итак, что касается проверки, мы действительно значительно сократили этот срок и уложились в… семь дней — это практически максимум, который мы можем сделать прямо сейчас. Но мы скажем им, что сделаем это, как только сможем вытащить оттуда жилищного инспектора. Мой агент сообщит об этом продавцу, и это действительно сработало в нашу пользу по нескольким нашим предложениям.
Итак, последние два объекта недвижимости, которые я предложил в MLS, где я хотел провести проверку, мы смогли завершить эту проверку в течение первых 48 часов с момента подачи им нашего предложения и их принятия. Итак, очень важно то, что мы можем сразу же приступить к делу. И во многих случаях, прежде чем я подам предложение, проводится большая часть комплексной проверки, которую я могу выполнить уже на компьютере, потому что это помогает составить основу моего предложения.
Вторая часть — это просто осмотр имущества и определение того, какой ремонт будет проводиться, что-нибудь произойдет, какова будет стоимость ремонта. Итак, нам нужно вызвать инспектора, что обычно может занять два дня. Обычно именно тогда мы можем их получить: через два дня с момента, когда мы действительно попросили, затем, когда наше предложение будет принято, и затем в течение двух дней.
Кроме того, нам обычно требуется от 12 до 24 часов после получения результатов, чтобы принять решение по предложению. И в течение этого периода времени мы собираем затраты на ремонт, выясняем другую информацию об имуществе, обнаруженном в ходе проверки, и нам необходимо провести дополнительные исследования. У нас был один, это был дом у озера, и в нем был туалет с мусоросжигателем. Итак, вот тут-то оно и сгорает, детка.
Tony:
Это реально?
Эшли:
Да. Таким образом, на этом участке и на прилегающих участках не было септика и канализации. Итак, нам нужно было выяснить, сколько будет стоить установка там септической системы. Но этот мусоросжигательный туалет — это всего лишь туалет, а из него выходит вентиляционное отверстие. И вы кладете лист бумаги в унитаз, и там очень строгие инструкции, как это сделать.
Итак, во время нашей проверки наш агент, мы фактически были там с агентом продавца. Она такая: «Хорошо, продавец показал мне, как это сделать. Ребята, я собираюсь показать вам, как пользоваться этим туалетом». И мы прошли весь процесс. Итак, вы берете лист бумаги и кладете его в унитаз, хорошо? И он закрыт, так что вы можете видеть только чашу.
А потом вы идете в ванную, и вам нужно сначала нажать кнопку, чтобы смыть воду. Итак, дно унитаза открывается, и ваша бумага падает вместе с вашими вещами. А затем он снова закрывается, когда вы отпускаете кнопку, а затем вы зажигаете огонь, и он разгорается, и вы слышите, как он там горит. И потом, кажется, продавец время от времени говорил, что каждую неделю, прежде чем они покинут дом у озера, они вытряхивают пепел.
Но когда вы были на улице и спускали воду в туалете, вы могли чувствовать запах гари в воздухе из вентиляционного отверстия с одной стороны дома, если вы находились на этой стороне дома. Итак, нам пришлось провести большое исследование этих туалетов и сказать: «Хорошо, во-первых, если мы хотим использовать его в качестве наших собственных жильцов, сами наслаждаться домом у озера, мы можем справиться с этим за ту цену, которую мы платим». понимаешь. Но сделать это в качестве краткосрочной аренды, чтобы попытаться объяснить гостям, как управлять этой штукой, и…
Tony:
Они бы сожгли дом. Дом сгорит в первый же год.
Эшли:
Так что да, это было большое дело. И в итоге мы потеряли недвижимость, потому что провели проверку, а потом еще не получили одобрения адвоката, потому что это было на выходных, и кто-то еще подал невидимое предложение и фактически предложил на 70,000 XNUMX долларов больше, чем мы. Итак, они взяли это, но в качестве вежливости возместили нам стоимость проверки.
Tony:
Это круто.
Эшли:
Итак, это было хорошо, но было бы намного лучше по той цене, по которой мы собирались получить эту недвижимость.
Tony:
Интересно, знал ли тот человек, который купил его и так опередил вас, о ситуации с горящим туалетом, потому что я никогда раньше о таком не слышал.
Эшли:
Да, и объект закрылся. Мы проплывали на нашей лодке и видим новых владельцев на причале, и так...
Tony:
Да, это дико. Кажется, это самая сумасшедшая вещь, которую я слышал во время проверки недвижимости.
Эшли:
Итак, мы постарались их сделать, ответить на ваш вопрос, в максимально сжатые сроки, чтобы, если мы о чем-то не договоримся, мы говорили продавцам, таким образом вы не проиграли. время. И в обоих этих предложениях мы были первыми, кто увидел недвижимость, поэтому сразу же заключили с ней контракт. Итак, в тех обстоятельствах произошло то, что на самом деле это был карманный список.
Они еще даже не перечислили это. И потом, второй, они никогда не оставляли его в ожидании. Они просто сказали, что откладывают показы. Итак, нам нужно сначала это увидеть. Мы сразу внесли наше предложение, и показы прекратились. И именно поэтому мы согласились ускорить проверку и все такое, чтобы им не пришлось откладывать ее, а затем мы не соглашаемся на проверку, а затем она снова попадает в список, что может оставить вмятину на собственности. .
Итак, это тоже техника переговоров: когда вы отправляете свое предложение, если вы знаете, что вы один из первых, и говорите: «Вам не обязательно откладывать его до тех пор, пока наше предложение не будет отправлено, мы собираемся сделать это». это так быстро, что вам просто придется отложить показы на пару дней или что-то в этом роде. Но убедитесь, что вы получили этот контракт и одобрение адвоката для подписания, потому что это определенно был для нас большой урок, который мы усвоили».
Tony:
Сумасшедший. Вы получили видео? Ты должен прислать мне видео этого огнедышащего туалета, если оно у тебя есть?
Эшли:
Ага. Я уверен, что он есть на всех фотографиях, которые мы сделали. Ага. Хорошо. Следующий вопрос от Уилла Килби. «Я ищу дом, который можно продать, и мои родители предложили мне стать финансовыми партнерами. И я хотел бы провести сделку, а затем разделить прибыль. Как бы я структурировал сделку такого типа? Просто найдите кредит и пусть они профинансируют ремонт».
«Они могли бы купить его за наличные, но мне кажется, что это будет более проблематично, поскольку я не хочу рисковать такой большой частью денег моих родителей. Любые советы будут очень признательны». Ну, Уилл.
Tony:
Сначала он сказал волшебное слово. Каждый раз, когда кто-то произносит это слово в подкасте, мы должны выбросить копию книги. Но, Уилл, тебе стоит почитать «Партнерство в сфере недвижимости», написанное Эшли Кер и Тони Дж. Робинсоном. Итак, для тех, кто нас еще не слышал, мы безостановочно говорили о том, что мы с Эшем вместе написали книгу под названием «Партнерство в сфере недвижимости». Он стартовал 10 августа.
Итак, пока вы слушаете этот выпуск, его можно купить где угодно, но зайдите на сайт bigpockets.com/partnerships. Мы много говорим о партнерских структурах. Но, Эш, я думаю, какой твой первоначальный совет Уиллу, исходя из вопроса о том, как структурировать этот конкретный тип партнерства?
Эшли:
Да, поэтому я думаю, что первое, что вам нужно решить, это пойти и получить кредит, а затем просто профинансировать ремонт от них, или это будет просто покупка за наличные, и они собираются профинансировать ремонт. ремонт. Это первое, что вам нужно решить. И да, существует большой риск того, что они вложат деньги в недвижимость, но существует также большой риск получить кредит, из-за которого они могут потерять деньги на ремонт.
Итак, я думаю, что если вы знаете, что у вас есть доступ к кредиту, который вы можете получить, будь то твердый ростовщик или, может быть, другой частный ростовщик, но в любом случае вы должны чувствовать себя комфортно и уверенно, вступая в сделку, которую вы не собираетесь совершать. потерять деньги, и ваши родители не проиграют. Самое важное, о чем я здесь думаю, — это убедиться, что какую бы структуру вы ни создавали, она записана и все ясно.
Если вашим родителям ясно, что это риск, это инвестиция, и им не гарантированы денежные средства, и что вы собираетесь разделить прибыль от этого. Итак, я вижу два способа структурировать это. Итак, это может быть просто долговое товарищество, где они собираются одолжить вам деньги, а вы платите им ежемесячный процент, и им гарантирован возврат этих денег, где, если вы не продадите их по той цене, которую вы думали, в конечном итоге вы все равно будете должны им эти деньги.
Во-вторых, вы будете долевыми партнерами, где ваши родители и вы, скажем, разделите это 50 на 50, и они вложат деньги. Когда дом продается, возможно, они просто получат свои деньги. обратно, а потом вы, ребята, разделите все, что осталось, между вами двумя. Что касается процента прибыли, я бы посмотрел, сколько времени и энергии вам понадобится на управление сделкой.
Собираетесь ли вы заключить сделку, вы собираетесь ее найти? Собираетесь ли вы управлять подрядчиками? Собираетесь ли вы выполнять какую-либо работу самостоятельно? Итак, я думаю, что это играет большую роль в том, какой процент вам действительно следует взять. Если вы в конечном итоге получите кредит и долг будет на ваше имя, это также в большей степени повлияет на вес того, что вы приносите на стол, и это определенно должно увеличить ваш процент.
Если вы собираетесь получить кредит на имя своих родителей, это определенно увеличит то, что они принесут. Итак, это те вещи, на которые я бы посмотрел. Кроме того, вам нужно знать, чего хотят от этого ваши родители, прежде чем вы сможете решить, каким путем пойти: хотят ли они получить прибыль или просто хотят получить определенную сумму, возможно, ежемесячный платеж или Когда проект будет завершен, они просто хотят получить процент от того, что вы одолжите их деньги.
Tony:
Я думаю, что лично я предпочел бы просто сделать это партнерством, основанным на долгах. Это дает фиксированный, почти гарантированный доход денежному партнеру, а затем позволяет вам, как человеку, который действительно управляет сделкой, получить всю прибыль. И как ни странно, Уилл, на одном из моих показов моя мама на самом деле является частным ростовщиком. Я думаю, у нас были два частных ростовщика, и у нас была небольшая короткая позиция.
Итак, я обратился к маме, у нее на тот момент было немного денег, и она пришла как частный ростовщик. И мы ей заплатили, мы заставили ее заполнить все те же документы, которые заполняли другие наши частные ростовщики. Она их записала, у нее был вексель, у нее был договор доверительного управления, и все было записано в округе. И мы заплатили ей, кажется, тогда нам дали 10% годовых.
Итак, мы относились к ней так же, как и ко всем остальным нашим частным ростовщикам. Итак, все, что сказала Эшли, верно. Но лично мне всегда нравилась идея долгового товарищества на случай переворота, а затем долевого товарищества, особенно для долгосрочных ситуаций в целом.
Эшли:
И потом, я бы также посмотрел, каково будет участие ваших родителей. Это будут просто финансовые партнеры или ваша мама придет и скажет: «Нет, нет, не эта плитка. Верни это. Эта плитка тоже будет выглядеть лучше». Так-
Tony:
Это также одна из причин, возможно, сделать это как долговое партнерство, чтобы ваши родители не могли… потому что каждый родитель хочет воспитывать своего ребенка тем или иным способом, в той или иной форме. Итак, я думаю, Уилл, ты должен спросить себя, хочешь ли ты, чтобы твои родители пытались сказать тебе, да, выбор плитки, напольное покрытие и все такое?
Эшли:
И, может быть, это было бы преимуществом, если бы они были долевым партнером, или, может быть, ваш отец очень удобен, когда он придет и тоже сможет помочь с некоторыми из этих вопросов. Итак, здесь много переменных, на которые стоит обратить внимание. Но, как сказал Тони, если сделать это… структура долга определенно станет намного чище.
А затем, поступая другим способом, составить список ролей и обязанностей, которые каждый выполняет, и указать сумму в долларах, а затем, сколько денег они приносят, положить процент на то, кто получает кредит и добавьте к этому процент. Хорошо. Следующий вопрос от Р. Дж. Элберса. Допустим, в доме две гостиные, и я хотел превратить одну из них в дополнительную спальню, просто добавив стену.
Как обычно происходит процесс достижения этой цели? Нужно ли мне получать разрешения или я могу просто нанять подрядчика, чтобы возвести стену? И еще, если кто-нибудь это делал, сколько это обычно стоит? Итак, Тони, ты когда-нибудь делал это для краткосрочной аренды?
Tony:
Ага. Я имею в виду, что мы никогда не делали этого, но мы делали это как часть более масштабного ремонта объекта. И вообще, единственный раз, когда мы добавили спальни, это забавная история, это то, что предыдущий владелец... это был дом с тремя спальнями, и предыдущий владелец снес все стены между всеми тремя спальнями. Они были установлены в конфигурации L.
Итак, был коридор, здесь две двери и одна здесь. Итак, это была большая буква L, и она просто снесла все стены, и у нее осталась только одна большая и массивная главная спальня. Итак, мы просто вернулись и вернули стены на прежнее место. Итак, это единственный раз, когда мы это сделали. В некоторых наших объектах мы добавили дополнительные ванные комнаты.
И в самый первый раз, когда мы добавили ванную комнату, мы не получили разрешение, и город в конечном итоге оказался в городе, просто так случилось, что мы проезжали мимо этого объекта из всех наших объектов и увидели, как идут работы. Мы должны прекратить работу. Пришлось фактически получать разрешения на эту собственность.
Итак, я думаю, ЭрДжей, самая безопасная и простая ставка заключается в том, что, как только вы поймете, что хотите добавить дополнительные квадратные метры, спальни, ванные комнаты, что бы это ни было, пойдите в свой город, пойдите в свой округ и скажите: «Эй, , вот что я собираюсь сделать». Они скажут: «Эй, нам нужен этот документ, этот документ, этот документ». Отдайте им эти вещи.
И если вы хотите избежать риска закрытия города и попадания в его список непослушных, просто получите эти разрешения заранее. Это немного облегчит вам процесс.
Эшли:
Да, и это определенно может зависеть от вашего города, в котором вы...
Tony:
Это правда.
Эшли:
… какие фактические разрешения вам нужны. Итак, в ситуации Тони, добавляя ванную комнату и разрешение на водопровод, вы добавляете к дому новую сантехнику. Но в этой ситуации, что касается объектов недвижимости, которые я сделал, сотрудники правоохранительных органов не потребовали разрешения на добавление стены, которая просто превращает спальню, потому что ее нет, особенно если нет электричества.
Tony:
Никакого электричества. Ага.
Эшли:
…сделано или нет сантехники-
Tony:
Сантехника.
Эшли:
… и вы просто буквально воздвигаете стену. Возможно, вам придется подумать о добавлении туалета, чтобы сделать его законной спальней в доме. Итак, я бы просто позвонил вашему сотруднику по обеспечению соблюдения кодекса и спросил, но, как правило, в этой ситуации я не вижу необходимости получать разрешение, потому что это всего лишь возведение стены. И если вы не устанавливаете в него новое электричество, например, розетку или что-то в этом роде, вам не нужно будет получать разрешение.
Tony:
Ага. И, как вы сказали, я думаю, это также зависит от того, в каком городе или округе вы находитесь. Прошлым летом мы были в части северо-западного Арканзаса и смотрели там некоторые объекты недвижимости. И у агента, который нас возил, мы спросили кое-что о процессе получения разрешений. Он сказал: «О, в этом округе нет процедуры получения разрешений». И мы такие: «Что вы имеете в виду?»
Он сказал: «Да, если у тебя есть земля, ты можешь построить все, что захочешь». И мы такие: «Что?» Итак, это почти заставило меня нервничать, даже покупая там, потому что вы понятия не имеете, что собираетесь делать…
Эшли:
Ты не знаешь, что получишь, да. Новые разработки, возможности безграничны. Как только вы перейдете в сельскую местность, где я тоже живу, в городах даже вокруг меня будут говорить типа: «Требуется разрешение на строительство», потому что во многих других городах нет… вам не обязательно иметь разрешения на строительство или что-то в этом роде. что. Итак, город тоже сказал: «Я здесь»: «Добро пожаловать в этот город». И потом там будет написано разрешение на строительство.
Tony:
Разрешение на строительство. Ага.
Эшли:
Ага. И затем, последняя часть этого вопроса: сколько это обычно стоит? Итак, когда вы выполняете этот проект, это каркас, поэтому вам придется платить за пиломатериалы в зависимости от того, насколько они хороши, вам нужно вставить стойки и обрамить их. И тогда вам придется, я полагаю, это не внешняя стена. Таким образом, вам не понадобится никакая изоляция. И тогда вам понадобится гипсокартон с обеих сторон стены.
Самые большие расходы — это найм подрядчика, который вернется и закончит гипсокартон. Таким образом, даже несмотря на то, что они могут его обрамить, они могут повесить гипсокартон, обклеить лентой, замазать и закончить гипсокартон, но это на самом деле будет самой большой тратой времени или затрат времени подрядчика, потому что им придется дать грязи высохнуть. а потом им придется вернуться и отшлифовать его.
А потом им, возможно, придется вернуться и снова замутить его, а затем отшлифовать. Но, к счастью, поскольку это, вероятно, должно быть… вы, вероятно, могли бы сделать две доски, может быть, немного больше в стене, в зависимости от того, насколько она велика. Я просто смотрю на стену позади себя, и это похоже на два куска гипсокартона. Но это потребует самых больших затрат времени, поскольку подрядчику придется возвращаться несколько раз.
Это не похоже на то, что они могли бы закончить за день. И затем, картина, я имею в виду, что вы, вероятно, могли бы нарисовать картину самостоятельно, или просто, когда она высохнет, подрядчик просто покрасит ее за день, если только ему не понадобятся новые слои. Но поскольку гипсокартон новый, вам, скорее всего, не понадобится два слоя.
Tony:
Да, на самом деле я никогда не делал это как отдельный проект. Это всегда включало полную реабилитацию кишечника. Итак, мы тратим 100,000 XNUMX долларов на ремонт суперстарого дома. Итак, я даже не мог прикинуть, сколько будет стоить просто сделать одну стену для одной спальни.
Эшли:
Да, у нас действительно было… Сегодня я собирался превратить это в ролик в Instagram. Вчера вечером арендатор подал заявку на техническое обслуживание со словами: «Мне очень жаль, я упал, споткнулся о пылесос и проделал дыру в стене. Не могли бы вы прийти и исправить это?» А потом повесьте фотографию и увидите буквально большую дыру в стене и гипсокартоне. Итак, специалист по техническому обслуживанию сообщил ей, что зайдет осмотреть его в понедельник или в любой другой день, чтобы оценить стоимость его ремонта.
И она была потрясена: «Что значит, я должна за это платить? Это был несчастный случай». И он сказал: «Да, к сожалению, поскольку вы нанесли ущерб имуществу, который вам придется заплатить, чтобы его починить. Вы можете воспользоваться услугами другого одобренного нами подрядчика, который выполнит ремонт за вас, или я могу прийти и сделать это».
Итак, мы получили длинное электронное письмо от жильца управляющему недвижимостью, в котором говорилось следующее: «Она понятия не имеет, как это исправить. Она не может это исправить сама. Ей придется заплатить». И мы просто смеемся. Итак, некоторые люди иногда путаются, что проживание в квартире означает, что они находятся в учреждении с полным уходом. И даже несмотря на это, я готов поспорить, что если бы вы находились в учреждении полного ухода, вы проделали дыру в стене, это тоже отобразилось бы в вашем ежемесячном счете.
Tony:
Полностью.
Эшли:
Но да, это было то, что произошло сегодня. Но когда мы подумали о том, сколько мы за это возьмем, потому что нанесение этой заплатки отнимает очень много времени, потому что вам приходится возвращаться к ней несколько раз, чтобы фактически закончить замазку гипсокартона, а затем покрасьте его и на самом деле тоже покрасьте. Это кто-то, кто прожил там, кажется, 10 лет.
Итак, насколько я знаю, краска поменялась за 10 лет. Но нам придется взять образец и пойти сверить его в Шервин-Уильямс и все в таком духе. Но, вероятно, его ремонт будет стоить столько же, не считая самой работы. У нас были подрядчики, которые не будут выполнять такую небольшую работу, потому что им придется возвращаться четыре или пять раз, но это все равно такая мелочь. Ага.
Tony:
Забавная история: в детстве я проделал две дырки в гипсокартоне. Я был в… когда учился в средней школе, это была та же квартира, в которой жили мы с мамой, и первая дыра была в моей спальне. Я и мои друзья боролись в моей комнате, и один из нас швырнул друг друга в стену, а одно из наших колен пробило гипсокартон.
И то же самое произошло внизу. Мы боролись внизу, наткнулись на гипсокартон и сломали его и там. Так или иначе, я сочувствовал вашему арендатору.
Эшли:
Вы помните, что произошло? Вашей маме пришлось заплатить управляющей компании, чтобы это починить, или она попросила кого-то это починить?
Tony:
Я не помню. Я не помню. Да, в детстве всякие вещи случаются массово.
Эшли:
Да, нет.
Tony:
Ага. Итак, я должен спросить ее. Мне пришлось спросить: «Эй, тебе пришлось за это заплатить?»
Эшли:
Ага-ага. Потому что одна из причин, по которой я тоже хочу снять этот ролик, состоит в том, чтобы увидеть, ошибаюсь ли я? Это действительно то, что следует включить? Но я так не думаю.
Tony:
Нет. Да, гипсокартон — одна из тех вещей, которые должны оставаться в том же состоянии после выезда арендатора.
Эшли:
В точку.
Tony:
Гипсокартон не распадается волшебным образом сам по себе. Ага.
Эшли:
А еще я думаю: ладно, если бы у вас был собственный дом, что бы вы сделали? Вы бы позвонили кому-нибудь и заплатили бы за это. Я понимаю, вы живете в квартире, потому что за вас позаботятся о большем количестве вещей, но-
Tony:
Теперь вам нужно обновить договор аренды. Повреждения гипсокартона не включены в ремонт, который там был, они понимают-
Эшли:
У нас там есть контрольный список при выезде, поскольку именно за это с вас будет взиматься плата за заделку дыры, когда вы все же съедете. Это хорошая идея. Может быть, я просто откажусь от этих цен, если бы они выезжали и в нем была дыра, и мы бы взимали именно такую цену. Да, это хорошая идея.
Tony:
Вот и все. Задача решена.
Эшли:
Хорошо, еще один ответ новичка. На прошлой неделе мне пришлось задавать вопросы, а сегодня Тони отвечает на все мои вопросы. Что ж, у нас есть время еще для одного вопроса. Итак, давайте возьмем вопрос Остина. «Как дела, все? На данный момент я новичок в инвестировании в недвижимость». Добро пожаловать, Остин. Мы рады видеть вас в этом сообществе.
«Думаю, теперь я многое знаю о недвижимости, по крайней мере, о том, как работают некоторые процессы и цифры. Люблю цифры. Я инженер. Однако мне интересно, как работает рефинансирование с выводом денег. Когда вы берете рефинансирование с выплатой наличных, вы платите ипотеку на сумму, которую вы взяли, или на всю ARV дома? Я ценю эту крутую группу». Отличный вопрос, Остин.
Tony:
Есть несколько разных способов, верно? Итак, скажем, Остин, и я постараюсь использовать здесь круглые числа, чтобы людям было немного легче понять. Допустим, Остин покупает дом, и общая стоимость покупки и ремонта этого дома составляет 60,000 60,000 долларов. Итак, XNUMX XNUMX долларов — это каждый доллар, который Остин вложил в эту недвижимость. И допустим, он заплатил наличными.
Он заплатил 60,000 100,000 долларов наличными за покупку и восстановление этой собственности. Затем Остин выходит и проводит оценку имущества. Итак, он попросил кого-то высказать свое мнение о рыночной стоимости этой собственности. И они говорят: «Остин, твой дом стоит 60,000 100,000 долларов». Итак, он вложил 40,000 XNUMX долларов, дом стоит XNUMX XNUMX долларов. Хорошо. Итак, в настоящее время у него есть капитал в размере XNUMX XNUMX долларов.
Эшли:
И я просто хочу отметить, он упомянул АРВ, это послеремонтная стоимость. Вот что он оценил в его ситуации. Таким образом, ARV может быть вашей целью относительно того, по какой цене вы хотите оценить недвижимость, или это может быть то, за что вы хотите, чтобы недвижимость была продана, если вы продаете дом.
Tony:
Итак, ARV важна, когда вы получаете кредит, потому что большинство кредиторов не предоставят вам ссуду на полную оценочную стоимость или ARV на недвижимость. Итак, в ситуации Остина дом стоит, он оценен, он оценивается в 100,000 20 долларов. Большинство кредиторов дадут вам только в зависимости от того, какой долг вы даете, но если, скажем, вы получаете инвестиционный продукт, возможно, вы получите XNUMX%, верно?
Таким образом, они хотят сохранить как минимум 20% акций в собственности. Это означает, что из 100,000 80 долларов вам 80% этой суммы дадут в качестве кредита. Это означает, что вы сможете получить 100,000% от 80,000 100,000 долларов — это 80 80,000 долларов. Итак, позвольте мне снова сбросить таблицу в этом примере. Дом стоит 60,000 XNUMX долларов. Банк готов одолжить вам XNUMX% от этой суммы, или XNUMX XNUMX долларов. И Остин вложил в эту недвижимость XNUMX XNUMX долларов наличными. Хорошо?
Итак, его спред составляет 20,000 60 долларов. 80 к 80,000 — это тот капитал, которым он может воспользоваться. Итак, Остин может пойти в банк. Он идет в какой-нибудь местный городской кредитный союз или в банк на Мейн-стрит, и ему говорят: «Остин, вот кредит на 60,000 20,000 долларов». Это рефинансирование с выплатой наличных, потому что он получает полный чек, он собирается вернуть свои XNUMX XNUMX долларов, вложенные в сделку, и уйти с дополнительными XNUMX XNUMX долларов.
Итак, я думаю, это процесс рефинансирования с выводом денег. Это означает, что вы возвращаете все деньги, которые вы изначально вложили в эту собственность, и сохраняете оставшиеся деньги до той суммы, которую банк готов вам предоставить в долг.
Эшли:
Итак, сценарий, который привел Тони, — отличный пример, и он сработает, если вы получите кредит на эти первоначальные 60,000 60,000 долларов. Итак, возможно, вы одолжили эти деньги у друга или у крупного ростовщика. У вас все равно будет сценарий рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы платите 20,000 XNUMX долларов кредитору с твердыми деньгами обратно, а затем забираете эти XNUMX XNUMX долларов наличными.
Итак, каждый раз, когда есть деньги, которые не нужно никому возвращать, это называется рефинансированием с выводом средств. Итак, в этом сценарии, когда вы, возможно, одолжили деньги у своей мамы, чтобы сделать это, и не было никакого залога, на самом деле нет никаких записей, она просто дала вам деньги, вся эта сумма в долларах действительно будет считаться рефинансированием с выплатой наличных, потому что нет никаких записей о фактическом рефинансировании ипотеки.
Если бы вы пошли и получили твердые деньги за недвижимость, получили эти 60,000 60,000 долларов, взяли только 40,000 40 долларов и оставили эти XNUMX XNUMX долларов, эти XNUMX% капитала обратно в собственность, и вы не прикоснулись к этому, тогда это было бы просто рефинансирование, потому что вы просто выплачиваете другую ипотеку, которую вы имели на недвижимость, твёрдые деньги.
Tony:
И потом, я просто хочу прояснить последние пару частей его вопроса. Итак, он говорит: «Когда вы берете рефинансирование с выплатой наличных, вы платите ипотеку на сумму, которую вы взяли, или на всю ARV?» И это всего лишь сумма ипотеки, которую вы взяли. Итак, снова возвращаясь к примеру, вы взяли кредит на сумму 80,000 80,000 долларов США, поэтому ваши выплаты по ипотеке будут основываться на 100,000 XNUMX долларов США, а не на ARV в размере XNUMX XNUMX долларов США.
Эшли:
И это был наш последний вопрос сегодня. Огромное вам спасибо, ребята, за то, что вы всегда задаете замечательные вопросы. Нам нравится отвечать на них. Ребята, вы всегда придумываете разные вещи, и нам это нравится. Итак, вы можете задать дополнительные вопросы на сайте bigpockets.com/reply. И, как всегда, оставьте нам отзыв или оценку на вашей любимой платформе подкастов. Мы также будем рады, если вы подпишитесь на наш канал на YouTube.
И еще одна последняя вставка: наша книга о партнерстве в сфере недвижимости, которая только что вышла в августе, очень взволнована, она находится на bigpockets.com. Вы можете использовать код Эшли или Тони, чтобы получить скидку. Ребята, большое спасибо за то, что выслушали. Мы вернемся в среду с гостем. Тогда увидимся.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- . креативное финансирование сделать предложение более привлекательным для продавца
- Самые большие плюсы и минусы традиционное кредитование, твердые деньгии частные деньги (и когда какой использовать)
- Сотрудничество с родителями и ключевые условия для включения в ваше соглашение
- Когда заказать проверку до подача предложения на имущество
- Добавляем новую комнату у вас дома (и когда вам НУЖНО получить разрешения)
- Как работает рефинансирование безналичным расчетом и сколько денег ты сможешь вывести
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- в состоянии
- О нас
- об этом
- принятый
- принимающий
- доступ
- доступной
- авария
- выполнено
- Учетная запись
- Учетные записи
- приобретенный
- приобретение
- Действие
- фактического соединения
- на самом деле
- Добавить
- добавленный
- добавить
- дополнительный
- плюс
- совет
- После
- снова
- Агент
- ДОГОВОР
- впереди
- AIR
- Все
- позволять
- разрешено
- позволяет
- почти
- уже
- причислены
- всегда
- am
- Америка
- количество
- an
- и
- Другой
- ответ
- любой
- кто угодно
- все
- откуда угодно
- Квартира
- привлекательный
- Apple
- оценка
- Оценщик
- ценить
- утверждение
- утвержденный
- МЫ
- Арканзас
- около
- AS
- спросить
- спрашивающий
- активы
- Активы
- предположения
- At
- адвокат
- привлекательный
- аудитория
- Август
- Остин
- автор
- избежать
- прочь
- Baby
- назад
- сумка
- Банка
- счет в банке
- Банк Америки
- основанный
- основной
- в основном
- основа
- BE
- , так как:
- становление
- было
- до
- за
- не являетесь
- Преимущества
- Ставка
- Лучшая
- между
- большой
- Крупнейшая
- Билл
- Немного
- Блоки
- лодка
- книга
- граница
- брать в долг
- заимствованы
- Заимствование
- изоферменты печени
- Обе стороны
- Дно
- купил
- марка
- Новостройка
- Ломать
- дыхание
- приносить
- Приведение
- Сломался
- строить
- Строительство
- Группа
- гореть
- сожгли
- сжигание
- ожоги
- бизнес
- но
- кнопка
- купить
- покупка
- Покупает
- by
- призывают
- под названием
- вызова
- пришел
- CAN
- Может получить
- заботится
- Наличный расчёт
- пойманный
- вызванный
- определенный
- менялась
- Канал
- заряд
- заряженный
- проверка
- обстоятельства
- Город
- очиститель
- Очистить
- Закрыть
- закрыто
- Закрывает
- закрытие
- Co-Host
- код
- Сбор
- COM
- объединять
- комбинаты
- как
- выходит
- удобный
- приход
- общаться
- сообщество
- Компания
- конкурентоспособный
- полный
- компьютер
- Обеспокоенность
- состояние
- уверенный
- Конфигурация
- спутанный
- Свяжитесь
- Минусы
- Рассматривать
- считается
- потребление
- контракт
- Подрядчик
- подрядчики
- Беседы
- Холодные
- Цена
- Расходы
- может
- округ
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- покрытый
- Создайте
- творческий
- кредит
- Кредитный союз
- критической
- любопытный
- В настоящее время
- резки
- Бена
- повреждение
- день
- Дней
- сделка
- Акции
- Долг
- решать
- глубоко
- глубокое погружение
- определенно
- задерживать
- в зависимости
- зависит
- подробность
- Развитие
- DID
- Различия
- различный
- усердие
- непосредственно
- скидка
- Дисплей
- погружение
- do
- Dock
- документ
- приносит
- не
- дело
- Доллар
- сделанный
- Dont
- Двери
- Двери
- вниз
- dr
- вождение
- сухим
- два
- в течение
- Е & Т
- каждый
- Рано
- легче
- Простейший
- или
- Электрический
- еще
- конец
- закончился
- Бесконечный
- энергетика
- принуждение
- инженер
- пользоваться
- достаточно
- Весь
- эпизод
- собственный капитал
- условное депонирование
- особенно
- имущество
- оценка
- Эфир (ETH)
- Даже
- со временем
- НИКОГДА
- Каждая
- все
- все члены
- многое
- пример
- возбужденный
- дорогим
- опыт
- Объяснять
- дополнительно
- что его цель
- Объект
- Водопад
- знакомый
- семья
- далеко
- быстрее
- в пользу
- благоприятный
- Избранное
- СПЕЦЦЕНА
- чувствовать
- Сборы
- несколько
- заполнять
- заполненный
- в заключение
- финансовый
- финансовая независимость
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- окончание
- Для пожарных
- Во-первых,
- Впервые
- 5
- фиксированный
- фиксированной
- кувырок
- Flips
- Фокус
- следовать
- Фут
- Что касается
- форма
- найденный
- 4
- КАДР
- трение
- друг
- друзья
- от
- полный
- фонд
- финансирование
- веселая
- дал
- Общие
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Go
- цель
- идет
- будет
- ушел
- хорошо
- есть
- большой
- группы
- гарантированный
- GUEST
- Гости
- методические рекомендации
- Парень
- было
- Половина
- удобный
- Вешать
- происходить
- произошло
- происходит
- Жесткий
- Сильнее
- хэштегом
- Есть
- имеющий
- he
- слышать
- услышанный
- помощь
- помощь
- помогает
- ее
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- его
- Наем
- Наем
- его
- Отверстие
- Отверстия
- Главная
- капот
- хостов
- ГОРЯЧИЙ
- ЧАСЫ
- Вилла / Бунгало
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- определения
- if
- картина
- Влияние
- важную
- in
- В других
- включают
- включены
- В том числе
- включительно
- Увеличение
- Увеличивает
- независимость
- информация
- начальный
- первоначально
- Вдохновение
- внушать
- вдохновленный
- устанавливать
- инструкции
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- в
- инвестирование
- инвестиций
- Инвесторы
- вовлеченный
- участие
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- работа
- путешествие
- JPG
- Прыгать
- всего
- только один
- Сохранить
- Основные
- удар
- Дитя
- Вид
- Знать
- труд
- озеро
- Земля
- больше
- Фамилия
- новее
- запустили
- узнали
- изучение
- наименее
- Оставлять
- уход
- оставил
- Юр. Информация
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- кредитор
- кредиторы
- кредитование
- Меньше
- урок
- позволять
- уровень
- Кредитное плечо
- LG
- легкий
- такое как
- вероятность
- Вероятно
- линия
- подкладка
- Список
- Включенный в список
- Listening
- листинг
- мало
- жить
- жизнью
- варианты
- Кредиты
- локальным
- Длинное
- много времени
- долгосрочный
- посмотреть
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- потерянный
- серия
- любят
- к счастью
- сделанный
- магия
- Главная
- техническое обслуживание
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- управлять
- управление
- менеджер
- управления
- рынок
- рыночная стоимость
- массивный
- массивно
- мастер
- Совпадение
- соответствует
- Вопрос
- Макс
- Май..
- может быть
- me
- значить
- означает
- Медиа
- мемы
- упомянутый
- методы
- может быть
- микрофон
- миллиона
- MLS
- мама
- понедельник
- деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- самых
- в основном
- мотивация
- двигаться
- движется
- перемещение
- много
- с разными
- my
- имя
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- сеть
- никогда
- Новые
- New York
- Штат Нью-Йорк
- следующий
- хороший
- ночь
- нет
- Ничто
- в своих размышлениях
- сейчас
- номер
- номера
- of
- от
- предлагают
- предложенный
- Предложения
- сотрудник
- офицеров
- .
- Хорошо
- Старый
- on
- консолидировать
- ONE
- только
- открытый
- Откроется
- работать
- Обзор
- Мнения
- Возможность
- Опция
- Опции
- or
- заказ
- Другое
- Другое
- наши
- себя
- внешний
- выход
- внешнюю
- за
- собственный
- принадлежащих
- владелец
- Владельцы
- страница
- выплачен
- красить
- Картина
- бумага & картон
- родители
- часть
- партнер
- партнеринг
- партнеры
- Партнерство
- партнерства
- Патчи
- Патрик
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- в ожидании
- Люди
- для
- процент
- период
- разрешения
- человек
- личного
- Лично
- перспектива
- Фото
- картина
- Картинки
- кусок
- штук
- план
- Платформа
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- игроки
- играет
- пожалуйста
- штекер
- Соединители
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- поп
- возможности,
- возможное
- После
- мощный
- предпочитать
- подготовленный
- довольно
- предыдущий
- цена
- Цены
- частная
- вероятно
- Проблема
- процесс
- Процессы
- Продукт
- доходы
- Проект
- доказательство
- должным образом
- свойства
- собственность
- PROS
- защищенный
- защищающий
- покупки
- Push
- положил
- Полагая
- Четверть
- вопрос
- На вопрос
- Вопросы
- быстро
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- достигать
- достиг
- реальные
- недвижимость
- на самом деле
- причина
- рекомендаций
- запись
- записанный
- реабилитация
- отношения
- относительный
- освободить
- помнить
- аренда
- ремонт
- заменить
- Ответить
- отчету
- представлять
- запросить
- обязательный
- исследованиям
- жители
- ответственности
- Итоги
- возвращают
- обзоре
- Отзывы
- правую
- Снижение
- рисках,
- Роли
- роли
- Комната
- Комнаты
- год
- дорога
- Бег
- Сельский
- торопить
- безопасный
- Сказал
- то же
- SAND
- видел
- сообщили
- поговорка
- говорит
- сценарий
- график
- сфера
- Разведчик
- Во-вторых
- секунды
- посмотреть
- выбор
- продаем
- Продавцы
- Продает
- Отправить
- смысл
- Услуги
- набор
- семь
- Форма
- Поделиться
- разделение
- она
- лист
- Короткое
- краткосрочный
- укороченный
- должен
- показывать
- показал
- показ
- ПОКАЗЫ
- выключать
- сторона
- Стороны
- достопримечательность
- подписанный
- просто
- просто
- с
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- обстоятельства
- небольшой
- Запах
- So
- уже
- Соцсети
- социальные сети
- решить
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- иногда
- Скоро
- Space
- конкретный
- тратить
- Расходы
- раскол
- Спонсоры
- Спотовая торговля
- распространение
- площадь
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- Область
- Придерживаться
- По-прежнему
- Stop
- остановившийся
- Истории
- История
- стратегий
- улица
- строгий
- Структура
- структур
- отправить
- представленный
- подписаться
- такие
- лето
- супер
- Убедитесь
- окружающих
- система
- ТАБЛИЦЫ
- тактика
- TAG
- взять
- приняты
- поглощение
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- Нажмите
- команда
- технически
- сказать
- арендатор
- terms
- чем
- спасибо
- который
- Ассоциация
- их
- Их
- тогда
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- мышление
- этой
- те
- хоть?
- мысль
- три
- Через
- Связанный
- TikTok
- время
- кропотливый
- сроки
- раз
- синхронизация
- Советы
- Название
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- Туалет
- тонна
- Тон
- Тони
- слишком
- приняли
- инструментом
- Темы
- Всего
- трогать
- город
- городов
- традиционный
- сделка
- Запись
- лечение
- беда
- правда
- Доверие
- стараться
- пытается
- ОЧЕРЕДЬ
- Поворот
- Дважды
- два
- напишите
- типично
- под
- понимать
- андеррайтинг
- К сожалению
- союз
- до
- Обновление ПО
- на
- Потенциал роста
- us
- использование
- используемый
- через
- обычно
- вакуум
- ценностное
- ценный
- Против
- очень
- Видео
- Вид
- просматриваемые
- от
- прохождение
- стена
- хотеть
- стремятся
- хочет
- законопроект
- Путь..
- способы
- we
- Вебсайт
- Wednesday
- неделя
- уик-энд
- вес
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- пошел
- были
- Что
- любой
- когда
- в то время как
- будь то
- который
- КТО
- все
- зачем
- широкий
- Широкий диапазон
- жена
- Дикий
- будете
- готовый
- окно
- Провод
- в
- без
- Word
- Работа
- работавший
- работает
- стоимость
- бы
- записывать
- письмо
- письменный
- Неправильно
- писал
- год
- лет
- Да
- еще
- йорк
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль