Learning как попасть в коммерческая недвижимость инвестирование кажется сложной задачей. С таким количеством отраслевой лексики и лексики, таких как ставки капитализации, проформы, NOI, тройная сеть и т. Д., Начинающий инвестор в недвижимость может показаться отстраненным. казалось бы, хитрый мир коммерческой недвижимости. Но что, если мы скажем вам, что поиск, покупка и зарабатывание денег на коммерческой недвижимости гораздо проще, чем жилая недвижимость? Что, если бы вы могли быстрее накопить богатство, покупать более ценную недвижимость и достигать Финансовая независимость быстрее с несколькими сделками вместо десятков домов на одну семью? Сегодня мы покажем вам, как начать!
Новые инвесторы часто откладывают коммерческую недвижимость на второй план, но ничто не мешает покупка большой недвижимости прямо сейчас. Чтобы объяснить, как это сделать, мы привели Энни Ларнер, брокер по коммерческой недвижимости из Северного Колорадо. Она видела все от складские сделки в самохранения, торговые центрыи офисные помещения. Она ТОЧНО знает, что может сделать новичок, чтобы попасть в игру, и почему коммерция может быть НАМНОГО лучшим вариантом, чем идти по жилому маршруту.
В этом выпуске Энни расскажет что такое коммерческая недвижимость, как это оценивается и различные типы недвижимости, которые вы можете купить. Она также подробно рассказывает о том, почему НАМНОГО проще приобрести коммерческую недвижимость чем жилой и как может помочь использование брокера разблокировать скрытые сделки что другие инвесторы не знают. Так что, если вы все еще гонитесь за небольшими сделками и хотите подняться до уровня, где зарабатываются настоящие деньги, оставайтесь здесь!
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Эшли:
Это 276 серия "Новичок в сфере недвижимости".
Энни:
Буквально нет причин не использовать брокера. Они будут вести переговоры за вас, они лучше понимают, что происходит на рынке, какая оценка является правильной оценкой, к чему приходить, как вести переговоры, так что это номер один. Найдите брокера, и они там. И я бы искал именно коммерческого брокера. Некоторый провал в обоих мирах, но если вы занимаетесь рекламой весь день, вы просто лучше понимаете, что происходит на рынке.
Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь с моим соведущим Тони Робинсоном.
Tony:
И добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы приносим вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы дать толчок вашему инвестиционному путешествию. Сегодня я хочу поблагодарить кого-то под именем Келл Белл Этвелл, который оставил нам пятизвездочный отзыв и сказал: «Мы с мужем начали слушать этот подкаст в октябре 2022 года и были так вдохновлены Тони, Эшли и все их гости. С помощью этого шоу мы смогли начать действовать и к середине декабря купить наш первый дом. В качестве проводников на плотах мы проводим половину года в Колорадо, а другую половину в Сент-Луисе, поэтому сейчас мы планируем использовать наш второй дом в Сент-Луисе в качестве промежуточной аренды для путешествующих медсестер во время сезона рафтинга в осенние месяцы, когда мы в Колорадо. Большое спасибо всем за прекрасное понимание.
Келлбелл Этвелл, мы любим слушать такие истории, поэтому мы благодарны вам за то, что вы нам кричите и этот пятизвездочный обзор. И если вы новичок и еще не оставили нам отзыв, сделайте это. Чем больше просмотров мы получим, тем большему количеству людей мы сможем помочь. Чем большему количеству людей мы можем помочь, это то, что мы любим делать здесь, так что вы идете. Эшли, что происходит? У тебя сегодня другой фон. Ты просто путешествуешь последние пару недель. Каждый раз, когда я вижу тебя, позади тебя разные пейзажи.
Эшли:
Ага. Ну, это из-за того, что мы обычно не записываемся в этот день, так что я на самом деле в том, что будет моим будущим офисом. Я сделал здесь полноценную кухню, так что это может быть жилая единица, которая мне больше не нужна в качестве моего офиса, но сейчас я сижу за кухонным столом, куда идет посудомоечная машина, а у меня еще нет посудомоечной машины. , так что мои ноги как раз под этим отверстием шкафов. На самом деле довольно удобно сидеть здесь просто на табурете.
Tony:
А у тебя за спиной прекрасный вид, эти живописные окна.
Эшли:
Там есть подъездная дорога и бетонная площадка, а с другой стороны подъездной дороги есть красивый пруд. На самом деле там довольно мило, так что дети могут играть там и все такое, пока я сижу здесь и работаю.
Tony:
Что ж, сегодня у нас есть хороший выпуск для людей, верно? У нас есть Энни Ларнер, а Энни работает брокером по коммерческой недвижимости. Она была в игре какое-то время, и у нее просто такой багаж знаний, и она дает, я не знаю, подумайте об эпизоде Джеймса Дейнарда, когда дело дошло до оценки затрат на реабилитацию, это эквивалентно работе с коммерческим брокером. . У нее так много информации о том, как быть эффективной в этих отношениях, на что обращать внимание, что работает, а что нет, поэтому мне очень понравился сегодняшний разговор с ней.
Эшли:
И я думаю, что ключевой вывод, как упомянул Тони, работая с коммерческим брокером, вашей первой мыслью было, что я иду на внерыночные сделки. Я не собираюсь использовать агента, она подробно расскажет, почему вы должны использовать брокера, когда покупаете рекламу. И я думаю, что это отличные примеры, и это может быть очень полезно для вас. Я даже не знал, что есть сайты. Она рассказывает о различных веб-сайтах, таких как LoopNet и CREXI, о CREXI вам следует зарегистрироваться, если вы ищете коммерческую недвижимость. Но она рассказала о паре других, к которым у вас есть доступ только в том случае, если вы являетесь коммерческим брокером, и это не похоже на MLS, где вы можете пойти и посмотреть, что находится на MLS на Zillow или realtor.com. Так что я нашел это действительно интересным, и это только одно из преимуществ, но много полезной информации. Энни, добро пожаловать на шоу. Большое спасибо, что присоединились к нам. Можешь для начала рассказать всем немного о себе?
Энни:
Да, ты понял. Большое спасибо, что пригласили меня. Меня зовут Энни Ларнер, я брокер по коммерческой недвижимости в Колорадо. Северный Колорадо, особенно большая часть Боулдера, как мы говорим. А в Колорадо брокеры по недвижимости могут практиковать все, что хотят, жилую или коммерческую, но обычно случается так, что вы попадаете в одну или другую и в конечном итоге специализируетесь на одной или другой, потому что это несколько разные миры, и мы Я уверен, получить в то, что все это означает. Я специализируюсь на коммерческой недвижимости, поэтому мы занимаемся продажей и сдачей в аренду коммерческой недвижимости.
И я работаю в команде примерно с шестью другими брокерами, и на самом деле я попал в коммерческую недвижимость благодаря маркетингу. Мой опыт работы в области маркетинга и консалтинга для бизнеса. Я всегда был в B2B. Я люблю работать с бизнесом, я особенно люблю работать с малым бизнесом. Когда я начал работать в сфере недвижимости, а мои клиенты стали брокерами по недвижимости, мой интерес к недвижимости сочетался с моей любовью к работе с бизнесом, а теперь инвесторы часто совмещали оба мира, вот так я и оказался в брокерской сфере.
Эшли:
А как насчет того, чтобы инвестировать себя? Не могли бы вы рассказать нам немного о своем личном опыте в качестве инвестора?
Энни:
Полностью. Когда вы прыгаете в недвижимость, вы случайно видите много сделок. На самом деле у меня не было особого намерения вкладывать большие средства в недвижимость, но мы наткнулись на некоторые объекты и смогли объединить деньги с другими брокерами и проработать некоторые сделки. У меня есть друг, у которого гораздо больше активов, чем у нас, и поэтому он заключает с нами сделки и заключает сделки, в которых он вкладывает большую часть денег, а затем мы приходим как владелец миноритарной доли собственности, и мы создать ООО и купить его. Итак, мы нашли жилую недвижимость в этом районе, что было своего рода броском, и в итоге мы купили ее и вложили в нее около 40,000 XNUMX долларов, а затем арендовали ее на год и просто накопили немного денег.
На самом деле мы не относились к этому как к доходной собственности, это были скорее сбережения, что угодно. Мы максимизировали арендную плату, насколько это было возможно, а затем мы смогли вернуть ее на рынок через год, и я думаю, что мы купили ее за 382 доллара и сдали в аренду, покрыв все наши расходы за год. Мы вложили 40,000 650,000 долларов, а затем в следующем году продали его за… теперь я пытаюсь вспомнить… XNUMX XNUMX долларов — с чем-то через год, так что это был хороший небольшой проект. Это своего рода сделки, на которые мы смотрим. Повезло, но не у всех получается.
Нам просто повезло с этим. Это сработало очень хорошо, и это было в этом идеальном месте, и три спальни, две ванные комнаты, двор, который здесь, три спальни, две ванные комнаты и двор - все, что вам нужно, потому что у вас есть место для собак, потому что, если вы не Если у вас нет места для собак, вы сокращаете большую часть своего пула арендаторов. А с тремя спальнями и двумя ванными комнатами вы можете собрать группу молодых людей, которые могут выложить немного больше бюджета. Если вы сделаете его немного милым, а не супер-колледжем, тогда вы можете привлечь еще несколько человек. Так вот на чем мы сосредоточились.
Tony:
Энни, мне нравится, что у тебя есть опыт работы с обеими сторонами спектра. И вы уже говорили об этом немного, но очевидны преимущества как для коммерческих, так и для жилых помещений, но для нашей новой аудитории многие из них, возможно, еще не заключили никаких сделок. Считаете ли вы, что у них достаточно преимуществ, чтобы начать коммерческую деятельность в качестве первой сделки, или вы считаете, что многие люди, с которыми вы работаете, обычно являются более опытными инвесторами, проработавшими свой путь до коммерческой деятельности? Какие у вас там мысли?
Энни:
Хороший вопрос. Определенно, коммерческие инвесторы, как правило, немного более сообразительны, потому что они, возможно, занимаются этим немного дольше, и, в основном, большая разница заключается в том, что у них немного больше капитала. Я думаю, что это, вероятно, самый большой барьер для входа, если вы действительно хотите начать инвестировать в рекламу. Я думаю, что это так же просто, если не проще, и есть много преимуществ покупки коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что даже мне нравится, но проблема в том, что вам просто нужно немного больше капитала, потому что коммерческие здания не всегда, но они, как правило, немного дороже, и вам нужно гораздо больше капитала, чтобы поддерживать их с точки зрения обслуживания и вакансий, с которыми вам приходится иметь дело.
Но сделки длиннее, поэтому, если вы сможете впитать в себя большую часть этого, вы можете настроить себя на коммерцию. Но, безусловно, есть обходные пути, и я думаю, что если вы можете объединить деньги с группами и работать с хорошим брокером-брокером, который может помочь вам проработать все эти структуры сделок, это действительно хорошая возможность, и я хотел бы поделиться подробнее о том, как выглядеть. в коммерческих сделках и на что обратить внимание, как это немного отличается.
Tony:
Только один дополнительный вопрос к этому, Энни, потому что вы сказали, что заключить коммерческую сделку так же просто, если не проще. Уточним это, потому что я думаю, что большинство наших новичков, которые слушают, думают о слове «реклама» и просто ошеломлены всем, что с этим связано. Поэтому уточните, что, по вашему мнению, может быть проще заключить коммерческую сделку.
Энни:
Ну, пул покупателей меньше, проще говоря. Здесь, по крайней мере, жилая недвижимость, у нас здесь сильный рынок, и у вас есть много покупателей, выстроившихся в очередь даже в этот странный спад, который мы сейчас переживаем. А с коммерческими они сидят на рынке долго, девять месяцев. Это необычно для коммерческой недвижимости, которая выставлена на продажу, особенно в более доступном диапазоне, мы говорим о чем-то, может быть, от 500,000 1.5 до XNUMX миллиона долларов, такое здание иногда, особенно если оно не приносит доход, который много инвесторы хотят видеть, посидят там какое-то время, и на самом деле есть место для переговоров.
На самом деле вы можете предложить то, что вы можете себе позволить, а затем сесть за стол для переговоров, где иногда с инвесторами, когда вы инвестируете в жилую недвижимость или хотите сделать флипы, я думаю, что за этой дверью выстраивается более длинная очередь и Вы должны стать немного более агрессивным. Так что, я думаю, приобретение — это то, что я имею в виду под коммерцией. У вас есть еще несколько вариантов, вам просто нужно знать, что вы ищете, и быть готовым.
Эшли:
Энни, для начинающего инвестора, который будет слушать этот подкаст и думать: «Знаешь что? Я думаю, что на самом деле хотел бы попробовать инвестировать в коммерческую недвижимость», где первое место или первое, что они должны сделать, чтобы действительно начать это действие, чтобы продвинуться в коммерческую сторону инвестирования?
Энни:
Отличный вопрос. Предостережение, я брокер, но я бы сказал, найдите брокера. Во-первых, в коммерческой недвижимости мы не так легко доступны для поиска и нахождения в коммерческой недвижимости, как в жилой, и самая главная причина в том, что у нас действительно нет эквивалента MLS в коммерческом мире. Эта система множественных списков, они такие милые. I Вы можете любить их, вы можете их ненавидеть, но одна вещь, которую они делают хорошо, — это синдицирование всей этой собственности на эти разные веб-сайты, которые полностью доступны для публики. В коммерческих целях у нас есть LoopNet, и я уверен, что если вы когда-либо искали коммерческую недвижимость, вы использовали LoopNet. LoopNet великолепен. Это общедоступная версия CoStar, и CoStar на сегодняшний день является лидером рынка обмена данными о недвижимости. Но, кроме LoopNet, все остальное находится за стеной, доступной лицензированным брокерам.
Итак, все эти базы данных по обмену недвижимостью, которые мы называем Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI вы можете использовать с логином, и я бы порекомендовал это инвесторам, которые хотят просто просмотреть недвижимость. Но, в конечном счете, у вас будут брокеры, которые будут иметь доступ к пулу доступных объектов недвижимости, и они будут более тесно связаны с другими брокерами в отрасли и будут знать, какие объекты недвижимости появляются и какие доступны. У них будет больше шансов получить доступ к внерыночным сделкам для вас. Так что просто найти недвижимость в одиночку, просто использовать брокера. Если вы покупатель, это точно так же, как и в случае с жилым домом, где вы не платите своему брокеру и не платите их комиссионные, арендодатель или продавец платят комиссионные.
Единственный случай, когда вы можете платить комиссионные брокеру покупателя, — это если вы купили внебиржевую сделку, к чему вы должны быть готовы, и они могут захотеть подписать с вами эксклюзивный договор, чтобы вы покрыли их комиссионные, если это вне рынка. И это, как правило, происходит в зависимости от того, что вы ищете, но по большей части вы найдете что-то на рынке, поэтому нет буквально никаких причин не использовать брокера. Они будут вести переговоры вместо вас, они лучше понимают, что происходит на рынке, какая оценка является правильной, к чему приходить, как вести переговоры. Так что номер один, найти брокера. И они есть, и я бы искал именно коммерческого брокера. Некоторый провал в обоих мирах, но если вы занимаетесь рекламой весь день, вы просто лучше понимаете, что происходит на рынке.
Эшли:
Чтобы продолжить этот вопрос, и вы уже ответили на его часть для меня, какую ценность вы можете ожидать от брокера? Итак, вы сказали, что переговоры помогут вам выяснить, где находится рынок, во что на самом деле оценивается это имущество и тому подобное. В чем еще вам может помочь брокер? Так что, может быть, во время приобретения они помогают вам с такими пунктами, как договор аренды, подобные вещи, которые вы должны получить от продавца, а затем, после того, как вы заключили контракт, они помогают в комплексной проверке? Итак, что же это за вопросы, которые кто-то должен спросить, если брокер хорошо разбирается в этих областях и предоставляет эти услуги?
Энни:
Определенно. Брокер, во-первых, поможет вам узнать, что есть на рынке, если вы заключаете контракт, заключаете контракт по правильной цене. А потом должное усердие довольно долгое. Как правило, мы заключаем контракт на срок от 30 до 90 дней в коммерческих целях. У меня есть сделка, закрывающаяся на следующей неделе, это почти 90 дней, что мы по контракту, и это даже не сложно, просто требуется много времени, чтобы сделать экологию. Инспекции, есть много титульной работы. И потом, конечно, арендаторы, так что это следующее, о чем я буду говорить. На самом деле, если вы покупаете здание с арендатором или арендаторами, здесь есть уровень сложности. Представьте себе, что у вас есть владелец, у которого есть коммерческое здание с кучей арендаторов в течение, я не знаю, 10 лет. И за эти 10 лет они подписали пять разных договоров аренды или шесть разных договоров аренды, некоторые из которых являются валовыми, некоторые — нетто-арендами, а некоторые — модифицированными валовыми.
Некоторые договорились с этим парнем, что, если он убирает в шкафу и делает массаж ног по пятницам, он получает 200 долларов скидки с арендной платы в этом месяце. И все это переживает закрытие, так что это должно быть зафиксировано, записано и представлено с помощью того, что называется эстоппелями. И я уверен, что если вы купили дома у арендаторов, у вас были эстоппели, но с рекламой они могут быть очень сложными, потому что это бизнес, и это влияет на их прибыль. И важно, чтобы какие бы залоговые депозиты и прочая ерунда ни была, все это должно быть перенесено в ваши расчетные ведомости позже при закрытии сделки. Таким образом, эти эстоппели могут быть немного сложными, и вы хотите убедиться, что у вас есть брокер, который поможет вам взглянуть на них и убедиться, что все проверено, что переход в эту роль арендодателя, когда эти арендаторы переживут закрытие, прошел гладко и что есть действительно сильное понимание.
У меня сейчас есть здание, которое мы закрыли в декабре, и в нем было 12 эстоппелей, 12 арендаторов, и это было здание площадью 8,000 квадратных футов. Он был невелик, поэтому арендаторов было много. И теперь, однако, прошло много месяцев, и снова возникают вопросы об эстоппелях и залогах, арендной плате за последний месяц и вещах, которые не были учтены. И теоретически ничего не должно произойти, потому что эти эстоппели являются юридическими документами, которые остаются в силе после закрытия, но теперь у нас есть вопросы по этому поводу, поэтому мы должны быть очень усердными в отношении того, как это обрабатывается, и брокер придет на вашу сторону. И затем, извините, что я много говорю, но просто чтобы ответить на ваш второй вопрос о том, что происходит, когда вы становитесь арендодателем, и как брокер может вам помочь. Опять лизинг.
Лизинг – это постоянное явление. Если у вас есть арендаторы, и вам придется удерживать арендаторов, и это часть вашей инвестиционной стратегии, вы на самом деле не занимаете ее, вы пытаетесь просто получить прибыль, вы просто делаете это для получения дохода, вы собираетесь вам нужен брокер, который много знает о рынке и о том, какие арендные ставки на рынке, и как договориться с сильным арендатором для вас, как проверить арендатора, который подходит к столу, как получить для вас более длительные сделки, и лизинг просто постоянное дело. Продление, срок аренды начинает истекать, люди собираются пересмотреть это, и очень приятно иметь на своей стороне брокера, который может просто справиться с этим за вас.
Вы можете оформить лизинг самостоятельно, и я бы порекомендовал провести много хороших исследований о том, как заключать выгодные договоры аренды, но я не могу сказать вам, сколько раз я работал с продавцами, которые подходили к столу, и вы могли бы сказать, что они не Я не работаю с брокером, потому что их арендные ставки очень низкие, арендная плата действительно ниже рыночной. У вас запутанные документы об аренде, из которых трудно разобраться, и это влияет на вас, когда вы идете продавать здание и заключаете договор, и вам приходится проявлять должную осмотрительность, и все начинают смотреть на эти беспорядочные договоры аренды и говорят: « Боже мой. Это намного ниже рынка, стоимость этого здания не здесь. Эти предельные ставки не проверяются», и тогда вам приходится пересматривать свою цену. Таким образом, наличие действительно надежных договоров аренды с разумной арендной платой, которая находится либо на уровне рынка, либо выше него, поможет вам, когда вы отправитесь возвращать свои деньги на продажу.
Tony:
Да, Энни, там так много ценной информации, и я просто хочу позвать, потому что я знаю, что многие из наших новичков, вероятно, слушают это, и у них кружится голова, но я думаю, что это восходит к тому, почему иметь кого-то, у кого есть опыт, очень важно, если вы действительно хотите попасть в коммерческое пространство. Но еще одно напоследок о периоде должной осмотрительности. Я думаю, что все мы в некоторой степени знакомы с тем, что происходит с домом на одну семью во время условного депонирования, и с проверками, которые вам нужно провести, но с коммерческой недвижимостью, какие дополнительные проверки должны быть на которые кто-то должен обратить внимание, чтобы убедиться, что это имущество умный купить?
Энни:
Почти всегда вы увидите, как сделано окружение. Итак, мы называем это первой фазой, второй фазой. Есть разные фазы окружающей среды, которые вы делаете. Как минимум, вы, вероятно, захотите сделать первую фазу. И так, это будет проходить через здание и проверяться на наличие асбеста и других токсичных материалов, которые могут быть по всему зданию, и это может быть очень сложно, если у вас есть здание, в котором заменены потолочные плиты. Если у вас есть здание с несколькими арендаторами, и в каждой из этих разных единиц арендаторы сделали разные надстройки для своего бизнеса, у вас будет множество разных материалов во всех зданиях.
Это то же самое здание площадью около 7,000 квадратных футов, о котором я упоминал, мы провели экологическую экспертизу, и я думаю, что они взяли 90 образцов для экологической экспертизы. Так что это заняло весь день, и это было очень долго, и это только первый этап. И затем, если вы сидите на промышленной собственности, которая имеет больше сложностей, вы можете перейти ко второму этапу в зависимости от того, что выйдет из первого этапа, и вы можете в конечном итоге купить здание, которое является коричневым. Когда дело доходит до коммерции, у вас есть компании, которые делают много разных вещей на этих объектах, и поэтому окружающая среда действительно важна, и обычно это то, что заставляет вас так долго заключать контракт на коммерческое использование.
Эшли:
У меня была недвижимость по контракту, который перешел в первую фазу. Это был самосклад, но при нем также было коммерческое здание, и первый этап провалился, потому что там работала механическая мастерская, а на первом этапе было отмечено, что мог быть разлив нефти. Так хотел перейти на второй этап, но продавец не разрешил. Он не разрешил провести вторую фазу на объекте, и наш брокер сказал нам, что это может быть связано с тем, что если возникнет проблема, и мы откажемся, он теперь знает об этой проблеме и должен раскрыть ее и, скорее всего, надо бы починить.
Таким образом, мы фактически отказались от этой сделки, потому что продавец даже не согласился, и в итоге он возместил мне расходы на первый этап, и я дал ему этот отчет, чтобы он сделал его для другого покупателя. Так что это сработало хорошо, и я не потерял много денег, проводя комплексную проверку, но есть еще кое-что, о чем нужно знать, это то, что вы готовы двигаться вперед, и продавец фактически останавливает и говорит: «Я не хочу знать, что с ним не так».
Энни:
Полностью. Эти коммерческие сделки так часто рушатся в последний час. Поскольку большинство покупателей являются инвесторами, а продавцы являются инвесторами, у вас, во-первых, может быть, много эгоизма, но также часто, если сделки, цифры не имеют смысла, они просто уйдут и уйдут. к следующему. Так что это действительно слабо. Процесс может развалиться на этапе инспекции или в этот последний час очень часто, и я бы сказал, что это еще одна вещь, к которой действительно нужно быть готовым, как и в случае с вашей историей, Эшли.
Tony:
Итак, Энни, вы упомянули одну вещь, которую я просто хочу убедиться, что мы вернемся к максимальной ставке. Вы очень кратко упомянули это слово, поэтому можете ли вы разбить или дать точное определение, что такое ставка капитализации и какую роль она играет в коммерческой недвижимости?
Энни:
Абсолютно. Таким образом, в коммерческой недвижимости мы оцениваем недвижимость несколькими различными методами в зависимости от ситуации. И это недвижимость 101, так что все терпеть меня. Но вы можете смотреть только на компенсацию, или вы можете посмотреть на базовую стоимость земли, если собственность — кусок дерьма, и в конечном итоге кто-то хочет просто перестроить ее или сделать какую-то городскую засыпку, так что на самом деле в структуре нет никакой ценности, и вы глядя на базовую стоимость земли, так что вы делаете за квадратный фут или за акр. И еще есть доход, и он самый распространенный, потому что большинство людей инвестируют в коммерческую деятельность ради дохода, вы смотрите на доход. И то, как мы оцениваем доходную собственность, зависит от этой ставки капитализации. Просто эта глупая формула может сбивать с толку, но в основном вы берете свой чистый операционный доход, свой NOI, который является вашим доходом за вычетом всего, что требуется для эксплуатации и управления зданием.
Итак, налоги, страховка, техническое обслуживание, и вы даже берете свой кредит оттуда, так что предельные ставки не учитывают ваш кредит, на самом деле это просто попытка взглянуть на само здание, и мы получаем этот NOI, и вы делите его на стоимость здания или то, что вы хотите, чтобы стоимость здания была. Итак, если это 1 миллион долларов, если он продается за 1 миллион долларов, вы должны взять NOI и разделить его на 1 миллион, и вы получите этот процент, который находится где-то между 4% и 10%. И действительно, что это такое, на самом деле это не доход, а мера риска, риска и дохода. Таким образом, ставка капитализации, составляющая от 4 до 5%, скажет вам, что это недвижимость с высокой стоимостью, вероятно, на более городском рынке, как в нашем случае с Боулдером, где стоимость поддерживается и постоянно растет. но арендная плата в результате по сравнению с этой стоимостью не так высока.
Таким образом, вы получаете более низкую ставку капитализации, но это более безопасная и долгосрочная инвестиция. Он будет неуклонно расти. Это как облигации коммерческой недвижимости. И тогда более высокая ставка капитализации просто скажет вам, что это более рискованный рынок, например, стоимость ниже по сравнению с доходом, но шансы найти действительно хороших долгосрочных арендаторов могут быть немного ниже, потому что вы в ауте. на сельском или пригородном рынке это немного менее верная ставка. Так что это просто более рискованно, так что это акции инвестиций в недвижимость. Итак, предельные ставки, вы будете слышать это все время, и много раз вы будете покупать здание, в котором не указана предельная ставка, и вы спрашиваете: «Какова максимальная ставка?» Ну может и пусто.
Или в случае со зданием, с которым у меня сейчас контракт, половина его сдана в аренду, а другая половина — нет, и поэтому в этом случае предельная ставка не имеет значения. Вы могли бы сделать предварительную ставку капитализации и оценку, основанную на рыночной арендной плате и количестве квадратных метров, сдаваемой в аренду и пригодной для использования, мы подсчитали бы, что вы могли бы получить эту ставку капитализации, если бы вы купили ее для этого. Но, в конечном счете, предельная ставка отсутствует, поэтому вам нужно подумать о том, как она оценивается. Так что в этом случае мы полагаемся на сравнительные цены и смотрим на цену за квадратный фут аналогичных зданий, которые были проданы на этом рынке, и оцениваем, какой она может быть, но это не совсем так, поэтому мы предоставим вам скидку за это, и вот как мы пришли к этой цене за квадратный фут.
Tony:
Если я новый инвестор, Энни, как мне выяснить, какова ставка капитализации для той или иной области?
Энни:
Ну, я бы просто пошел в LoopNet. Зайдите на LoopNet и прежде всего выберите, во что вы хотите инвестировать? Торговая, промышленная или офисная? Промышленные, как правило, имеют более низкие ставки капитализации, потому что у вас действительно долгосрочные арендаторы, а стоимость промышленных зданий, таких как склады и прочее, всегда высока. Но выберите один из них, а затем выполните поиск по всем складам площадью от 10 до 20,000 XNUMX квадратных футов на определенном рынке и просто отфильтруйте его по этому параметру, начните просматривать брошюры и списки и посмотрите, какая ставка в них указана, и обычно они позвоню. Они будут такие: «Это восьмерка. Зацени, восьмерка. Ты такой: «Да, но это в Салеме», так что да, конечно, это восьмерка.
Но если вы отправитесь в более городской район, например, в студенческий городок или что-то в этом роде, и вы часто увидите это в многоквартирных домах и студенческом городке, где арендная плата всегда очень стабильна, вы увидите в основном четыре многоквартирных дома. всегда имеет самые низкие кепки, потому что опять же, это так стабильно, и всем нужно место для жизни. И поэтому, если вы покупаете многоквартирный дом, даже четыре квартиры, вы будете ожидать от четырех до пяти шапок. Например, если вы видите шесть крышек на многоквартирном доме в студенческом городке, это, вероятно, хорошая покупка, но у вас будет много людей в очереди за такой покупкой.
Эшли:
Энни, когда вы смотрите на предельную ставку, указанную в листинге, что вы должны сделать, чтобы убедиться, что предельная ставка действительно рассчитана правильно? Есть ли какие-то общие вещи, о которых, как вы видите, продавец, возможно, не сообщил брокеру или что-то еще, но есть ли всего пара вещей, которые мы должны искать при анализе сделки, которая могла быть не учтена при установлении ограничения? скорость была настроена?
Энни:
Абсолютно. Отличный вопрос, потому что ставку ограничения полезно проверять. Во-первых, потому что они, возможно, не рассчитали это правильно, и на самом деле существует более высокая ставка капитализации, и вы обнаружите, что это полный самородок, или что они полностью раздувают ставку капитализации. Итак, первое, что вы должны сделать, вам даже не обязательно заключать контракт, когда что-то продается и вас это интересует, попросить арендную плату. Итак, это будет электронная таблица, которую вы получите от брокеров или продавца, и она покажет всех арендаторов, какую арендную плату они платят, когда заканчивается их аренда, некоторые другие высокие Уровень ударов там на их условиях их аренды. И затем в этом списке арендной платы также должны быть указаны все расходы. А оттуда вы увидите налоги, вот что такое страховка, вот что такое обслуживание.
И иногда, часто вы можете довольно быстро сказать, насколько сообразителен продавец и насколько хорошо он отслеживает эти расходы, основываясь на том, оценены ли они. И если вы думаете, что они оценены, вы можете просто начать задавать некоторые вопросы, например, каковы на самом деле расходы здесь? Этот парень выбирался и убирал снег каждый день? Кто ремонтировал крышу? Вы заплатили кровельщику или встали и поиграли со смолой? Действительно узнайте, какие расходы будут, когда вы возьметесь за это, сколько вы готовы сделать сами. Проверьте налоги и убедитесь, что они указаны правильно. И вы можете быстро просмотреть все это, чтобы убедиться, что ставка капитализации была рассчитана правильно, а затем вы можете начать играть со своим предложением. Поэтому, если он указан за 1 миллион долларов, и вы знаете, что не собираетесь покупать его дороже, чем за 850,000 XNUMX, тогда вы рассчитываете NOI по ожидаемой цене приобретения и выясняете, на какую ставку капитализации вы идете.
Tony:
Энни, я думаю, что одна из вещей, которая делает коммерческую недвижимость такой привлекательной для многих людей, заключается в том, что у вас больше контроля над стоимостью этой собственности, потому что, если я покупаю дом на одну семью, большую часть нашего портфеля мы покупаем на короткий срок. аренду, и мы можем взять эту недвижимость и заставить ее работать очень хорошо, но стоимость этой собственности всегда будет привязана к сопоставимым продажам других домов в этом районе. Но если я выйду и куплю отель, и я смогу увеличить NOI с 500,000 1 до XNUMX миллиона долларов, теперь я значительно увеличу стоимость этой собственности. Так что мне просто любопытно, Энни, от клиентов, с которыми вы работали, видели ли вы, как они эффективно используют эту стратегию, когда покупают неэффективный актив, они могут стабилизировать его, улучшить и резко увеличить стоимость. этого имущества?
Энни:
100%. Это цель. В конечном итоге наша цель — купить неэффективную недвижимость и стабилизировать арендную плату. И если вы можете найти возможность для этого, а затем получить это по правильной цене, конечно, каждый продавец думает, что их собственность совсем не воняет, поэтому вы должны получить ее по правильной цене, но как только вы это сделаете, и потом со временем. Это требует времени, потому что коммерческий лизинг обычно длится от двух до пяти, иногда семи, 10 лет, и может потребоваться время, чтобы привести его в достаточно стабильное положение, чтобы вернуть его на рынок. Но опять же, это еще одна причина работать с брокером, который может поработать над стабилизацией этой собственности и получить для вас хорошую арендную плату. Но да, это именно цель. Стабилизируйте его, добавьте немного ценности. Убедитесь, что вы хорошо заботитесь о здании, вы не хотите, чтобы у него были какие-то серьезные проблемы, которые можно обнаружить при должной осмотрительности, а затем вернуть его на рынок. Это точно, Тони.
Tony:
Я люблю это. Прямо сейчас у нас есть палаточный лагерь по контракту в Западной Вирджинии, и наша большая цель состоит в том, что они значительно недоиспользуют эту собственность, и в этом есть большой потенциал, так что я очень рад этому. Вы упомянули еще одно слово, к которому я хочу вернуться, Энни, это проформа. Вы можете определить, что это такое? Кроме того, проформы не всегда являются лучшим источником информации, чтобы действительно понять, как недвижимость может себя вести. У вас могут быть продавцы, у которых есть проформы, в которых говорится, что это лучшая недвижимость в мире, но вы немного покопаетесь и найдете что-то еще. Так что же такое проформа и как начинающий инвестор в недвижимость может использовать ее, чтобы принять разумное решение о покупке недвижимости?
Энни:
Полностью. Не пугайтесь проформы. На самом деле, вы могли бы использовать очень простой. Вы можете очень усложнить ситуацию и выйти из-под контроля, но проформа — это, по сути, электронная таблица, которую вы собираетесь использовать для расчета того, как, по вашему мнению, может работать эта недвижимость, какой доход вы действительно можете получить от нее, если вы сделал все, что вы хотите сделать в конце концов, если все вещи идеальны. Итак, если вы покупаете здание, которое на 80% сдано в аренду, и вы знаете, что хотите получить его с арендой до 95%, вы хотите заключить эти долгосрочные сделки, вы хотите получить лучшую арендную плату, какова ваша норма прибыли. когда ты это делаешь и для чего ты это купил?
И затем, в вашей проформе, именно здесь вы хотите начать играть с кредитными деньгами. Таким образом, вы указываете, сколько вы финансируете, сколько денег, когда хотите рефинансировать. Вы можете быть очень сложными с этим, но в конечном итоге проформа просто говорит, что это то, что есть сегодня и в будущем, это то, на что это будет похоже, если я смогу делать все, что я хочу, и создавать ценность, которую я хотите создать.
Эшли:
Энни, о чем следует помнить, делая проформу? Так, например, если продавец подготовил проформу о том, что недвижимость делает сейчас, но мы знаем, что он может это сделать, какие вещи, даже если вы создаете проформу самостоятельно, люди должны следить за тем, что может быть не так. даже быть на самом деле? Итак, одна вещь, которую я видел, распространенная в Буффало, это то, что вы покупаете у мамы и папы, папа идет и делает уборку снега, так что ничего не указано в расходах на уборку снега, или, может быть, их страховой полис не хоть чем-нибудь покрыть. Мы совершили поездку по палаточному лагерю, где в некоторых домиках были дровяные печи. Их страховой полис не покрывал, если что-то случилось с этими дровяными печами, так что это просто показывало, что премия, вероятно, будет намного выше, чем та, что была у них в текущих прибылях и убытках. Итак, не могли бы вы коснуться некоторых других вещей, на которые нам следует обратить внимание?
Энни:
Я думаю, если честно, вы просто прибили его. Затраты. Я думаю, что расходы — это самое главное. Каждый может раздуть свою арендную плату. Во-первых, будьте осторожны с арендной платой. Вы не знаете, что произойдет в этом мире. У нас сейчас кризис в офисе, поэтому у многих людей были проформы, которые сейчас вообще не работают на них в офисе. Так что будьте очень консервативны в арендной плате и будьте либеральны в своих расходах. Просто знайте, что, несмотря на то, что этот продавец сейчас управляет недвижимостью, вы, вероятно, потратите намного больше, чем он, даже если вы этого не сделаете. Но в своей проформе притворись, что ты есть.
Ты собираешься нанять эту снегоуборочную компанию. Ты будешь работать с кровельщиком. Вы получите сверхстраховку, зонт, все остальное, а затем вам придется иметь дело с финансированием, потому что ни у кого нет двух миллионов долларов. И может случиться так, что вы не заработаете на этой собственности в течение пяти лет, она может иметь ценность только в течение семи лет. Особенно когда вы работаете на рынке с более низкими ставками капитализации, для зарабатывания денег требуется время. И поэтому я бы посоветовал просто быть либеральным в расходах и консервативным в арендной плате и просто пытаться работать с наихудшими сценариями, и если это все еще работает, возможно, на это стоит взглянуть.
Tony:
Итак, вы упомянули, Энни, что в офисе сейчас кризис. Думаю, мне просто любопытно, с учетом всего вашего опыта, как вы видите инвесторов в повороте коммерческого пространства, учитывая, где мы находимся в экономическом цикле сегодня?
Энни:
Это большой. Здесь, на нашем рынке в Боулдере, наши вакантные офисы сейчас составляют 12.6%, и это все еще не так уж много, просто для нас это очень много. Я думаю, что в Нью-Йорке потенциально 15%. А в Боулдере, просто для сравнения, наша историческая арендная плата за последние пять-шесть лет составляла от 6 до 8%, или свободных мест, извините. Так что 12% — это вдвое больше, и мы определенно это чувствуем. Такое ощущение, что везде только офис. Так что я думаю, что продавцы и арендодатели, так что с точки зрения арендной платы, добиваются успеха. Они как бы понимают, в каком состоянии мы находимся, что им нужно будет идти на дополнительные уступки, что цены и арендная плата должны будут отражать рынок, но исторически у нас были такие хорошие арендные ставки, что это медленнее, чем мы хотим, чтобы продавцы реагировали, арендодатели.
Между тем, покупатели и арендаторы ожидают мира. Так что в офисе мы просто получаем предложения. Мы получаем предложения по арендной плате, которые составляют половину от запрашиваемой, и мы видим предложения, по которым вы можете сказать, что покупатели только ожидают этой распродажи, а продавцов просто еще нет. Итак, мы находимся в периоде разрыва, и я думаю, что продавцы ждут, когда ситуация восстановится или выровняется. Покупатели сидят на наличных и думают, что получат лучшие предложения в мире, и только время покажет. Я не уверен, что это отвечает на ваш вопрос, но это то, что мы видим. И это в основном в офисе. Это все еще очень здорово в индустрии. Удачи в покупке склада, все выстроились за ними. Удачи в покупке многоквартирного дома, он все еще очень силен.
Розничная торговля то растет, то падает в зависимости от того, где она находится и о каком типе розничной торговли вы говорите, но офисы — это небольшой кризис идентичности. Мы просто еще не видим, как он возвращается. Мы все еще видим много работы с домашними гибридными моделями, так что это странное время. Я просто думаю, что нам понадобится немного больше времени. И в целом коммерческая деятельность просто движется немного медленнее, потому что эти сделки длиннее, а аренда длиннее и, следовательно, скорость отклика, и у вас есть много институциональных инвесторов, и у них действительно длинные сделки, поэтому нам просто нужно немного больше времени. чтобы увидеть, как именно это собирается выработать.
Tony:
Мне любопытно, Энни, учитывая, что у вас такой широкий опыт работы со всеми этими различными типами коммерческой недвижимости, если бы вы были начинающим инвестором и начинали все сначала, какой тип коммерческой недвижимости вы бы выбрали? Вы бы пошли после промышленного? Вы бы предпочли многодетность? Когда я думаю о том, какой класс коммерческих активов может иметь наибольшую выгоду, прямо сейчас мы смотрим на отели и мотели, потому что мы уже находимся в пространстве Airbnb, так что у нас есть некоторые преимущества в плане операционной деятельности. Но мне также нравится идея торгового центра, в котором есть стоматолог, маникюрный салон и парикмахерская, потому что это вещи, которые вы не можете делать виртуально, поэтому для меня это похоже на то, что у вас будет некоторый плюс. Но мне интересно, что вы думаете? Если бы вам пришлось начать сегодня, каким путем вы бы пошли?
Энни:
Ну, это зависит от вашего бюджета, и я бы сказал, что это зависит от вашего интереса. Вам придется иметь дело с этими арендаторами, и вы хотите знать их бизнес, поэтому, если вы собираетесь заняться складами или если у вас есть что-то в тяжелой промышленности, я бы посоветовал вам немного понять о типах предприятий, которые будут вашими арендаторами. Вы разбираетесь в автомобильных вещах? Вы знаете о производстве? Вы знаете о хранении? Если вы понимаете их бизнес, вы можете работать с ними немного лучше и знать свой рынок и то, что делает квалифицированный арендатор, где розничная торговля тоже имеет особое значение. Таким образом, в отличие от офиса, мы видим, что многие владельцы небольших офисов — это люди со страховым агентством или предприятиями, которым приходилось арендовать такие помещения раньше, и они понимают, что входит в офис или что делает вас хорошим арендодателем офиса. Так что, если есть что-то, к чему у вас уже есть немного знаний или интереса для начала, возможно, начните с этого.
Промышленный просто более высокая цена. Только купить сложнее. Даже на самом маленьком большом складе они есть, но в конечном счете вам понадобится несколько миллионов, чтобы попасть на склад. У них много обслуживания, они просто больше, и это просто более крупное животное по сравнению, возможно, с небольшим профессиональным офисным зданием с несколькими арендаторами, которое немного больше размера укуса для вашего первого инвестора, особенно если вы можете занять одно из них и быть на месте. Розничная торговля также имеет тенденцию быть очень большой, потому что вы получаете, как вы сказали, торговые центры, но у каждого есть этот милый маленький район в центре города, где есть бутик-магазин, который вы можете купить менее чем за 1 миллион долларов. И это немного рискованно, потому что у вас может быть один арендатор или два арендатора, и поэтому вы действительно зависите от этих предприятий, но все начинается с чего-то. Вам просто нужно купить один, запустить его и стабилизировать. Так что, если вам нравится ваш маленький город, и вы заинтересованы в этом, и вы хотите добиться успеха в своем деловом районе в центре города, начните искать там, и вы станете действительно хорошим домовладельцем.
Эшли:
Именно это и произошло со мной. В этом очень маленьком городке было просто красивое многофункциональное кирпичное здание, и мне оно очень понравилось, и я ждал более двух лет, чтобы купить это здание, потому что сначала они хотели 90,000 20,000 долларов, а я в итоге получил его за XNUMX XNUMX долларов. Но отчасти моя задержка при покупке заключалась в том, что я не знал, что в нее положить. Это был такой маленький город, что там людям было нужно? Могу ли я заполнить оба модуля? Итак, что мы сделали, так это устроили там винный магазин, потому что рядом с этим городом вообще не было ни одного магазина. Итак, мы открыли бизнес и купили здание, а затем у нас были две жилые единицы наверху, у нас были другие квартиры в том же городе, и спрос на квартиры все еще был высоким.
Так что это было своего рода страховочной сеткой при попадании в коммерческое использование смешанного использования, где мы были настолько знакомы с жилыми домами, что знали, что жилые единицы могут нести здание в случае, если наш бизнес по продаже спиртных напитков потерпит неудачу, и мы не сможем арендовать помещение. Другая сторона. И в итоге мы получили симпатичный маленький бутик-магазин подарков/одежды, который выходил на другую сторону, и это действительно делает его красивым на этой главной улице. Но это тоже было большой задержкой для нас, потому что то, что действительно могло попасть туда, задержало нас от фактической покупки. Но одна вещь, которую я хочу спросить, касается процесса аренды и поиска этих арендаторов, может ли ваш коммерческий брокер помочь вам с проверкой, написанием договора аренды? И, может быть, вы могли бы даже поговорить о тройной чистой аренде с коммерческими арендаторами.
Энни:
Большой. Абсолютно. В своей работе я занимаюсь примерно 80% арендой и 20% продажами, поэтому мы в основном занимаемся арендой, которая очень ценна для всех наших продаж, потому что арендаторы и аренда так важны для купли-продажи коммерческих сделок. Совершенно актуально, поэтому у нас есть представление о том, где находится рынок, каковы арендные ставки, что просят люди, каков спрос арендаторов, и все это играет роль. Так что да, ваш брокер будет продолжать выполнять все ваши лизинговые услуги, если вы этого захотите, и это работает так же, как продажи с точки зрения комиссий. Как правило, брокер получает от пяти до 6% от чистой стоимости аренды, поэтому ваши брокеры заинтересованы в заключении более длительной сделки. Если они предлагают пятилетний срок с более высокой арендной платой, то они получают немного более высокие комиссионные, они работают на вас. Так что они будут заниматься маркетингом, размещать его на всех тех биржах недвижимости, о которых я говорил, которые видят другие брокеры.
В нашей фирме мы очень одержимы размещением материалов на Craigslist и везде, где мы можем связаться с арендаторами, даже если они не представлены, потому что так много арендаторов не представлены брокерами, а затем привлекать этих арендаторов и проверять их. Очень важно. У меня были свои ужасные истории из прошлого. Даже в прошлом году я посетил арендатора, который оказался убийцей второй степени и полным мошенником, которому предъявлено обвинение в штате Колорадо. И мы гастролировали, и это была сделка, это была сделка с небес. Они хотели всего. Это было слишком хорошо, чтобы буквально быть правдой. Итак, вы хотите, чтобы ваш брокер провел некоторую проверку для вас, а затем, когда он сможет привести квалифицированного арендатора к столу, он может помочь с этим процессом предложения, чтобы составить вот что мы предлагаем по арендной плате, условиям, всему, прийти к соглашению с этим, а затем перейти к этапу аренды.
А затем, когда придет время продления, ваш брокер может помочь вам пересмотреть продление или, возможно, вернуть его, если этот арендатор собирается съехать и найти для вас следующего арендатора. И помните не просто о вакансиях, а о том, что на поиск арендатора в коммерческой сделке уходят месяцы. Это не то, что происходит в одночасье. Самая быстрая сделка, которую я когда-либо мог заключить, сделка по аренде, которая была идеальным местом, это было первое, что мы увидели. Эти арендаторы двигались так быстро, они были потрясающими, они были на высоте. Все, что я сказал им сделать, они сделали это немедленно, и самое быстрое, что мы могли закрыть, это было около двух с половиной месяцев с того момента, как они сказали, я хочу это место, до того, как мы подписали договор аренды. Так что это требует времени.
Иногда это занимает шесть месяцев, и я знаю, что арендодатели расстраиваются и через некоторое время спрашивают: «Что ты делаешь для меня?» Но это просто найти идеальное совпадение. В зависимости от арендодателя и его разборчивости, это тоже может занять много времени, так что здесь много динамики. Какой была вторая половина вашего вопроса? Чистая аренда. Итак, поговорим об аренде. В рекламе вы увидите несколько разных типов аренды, и это действительно важно, потому что позже это влияет на вашу роль в аренде, на вашу проформу, на вашу предельную ставку и на все, о чем мы говорили. Арендодатели склонны отдавать предпочтение так называемой тройной чистой аренде, и это означает, что вы делите арендную плату и берете базовую арендную плату, а базовая арендная плата — это просто все деньги, которые идут прямо в карман арендодателя.
Это просто чистая арендная плата, и обычно она выражается в цене за квадратный фут в год. Это так раздражающе сбивает с толку, но потерпите меня. Допустим, у вас есть помещение площадью 1,000 квадратных футов, и оно стоит 10 долларов за квадратный фут в год. Итак, как мне рассчитать свою ежемесячную арендную плату? Вы берете 10 долларов, умноженных на 1,000, и это ваша годовая арендная плата, вы берете эту годовую арендную плату и делите ее на 12, и таким образом вы узнаете, сколько вы собираетесь платить ежемесячно. Это и есть то, что называется базовой арендной платой. А тут еще это другое, что это за слово? Не фиксированная арендная плата, но...
Tony:
Переменная.
Энни:
… Спасибо. Переменная рента, называемая тройной чистой или OPEX, операционные расходы, тройная чистая чистая, называйте это как хотите. И это три конца, так что это страховка, налоги, техническое обслуживание. Обслуживание мест общего пользования, CAM. И это похоже на все, что вам нужно сделать, чтобы поддерживать в порядке коридоры, ванные комнаты и тротуары. Все, что делится между арендаторами, является нашим обслуживанием общей территории. Итак, у нас есть страховка и налоги, и это сквозные расходы. Арендодатели не любят платить такие вещи, потому что это ложится на арендатора. Они говорят: «Это на арендаторе». Таким образом, арендодатели перекладывают эти расходы на арендатора в виде цены за квадратный фут. Обычно это где-то между 4 долларами, а если вы находитесь в торговом центре Pearl Street Mall в Боулдере, это 25 долларов, очень дорого. Таким образом, вы должны добавить этот тройной чистый номер к вашей базовой арендной плате.
Допустим, ваша базовая арендная плата составляет 10 долларов, а тройное чистое число — 5 долларов. Общая арендная плата составляет 15 долларов за квадратный фут в год. Вы умножаете это на количество арендуемых квадратных футов, мы говорили об этом, а затем делите на 12, и это ваша месячная арендная плата. Это все, что вы должны своему арендодателю каждый месяц. И арендодателям это нравится, потому что налоги, страховка и обслуживание — это переменные затраты. Они не могут их предсказать. Им не нравятся непредсказуемые вещи. Они хотят знать, какие деньги они собираются получить в конце месяца. Таким образом, они берут все те расходы, которые, по их мнению, составят X за год, деленные на 12, а затем каждый арендатор платит свою пропорциональную долю. Так что, если вы занимаете 10% здания, вы платите 10% от этого, а если занимаете это, вы платите сколько угодно.
Итак, в конце года арендодатели должны провести небольшую бухгалтерию и сложить все эти расходы, весь доход, который они получили от тройного нетто, и согласовать это. Был ли я прав? Был ли я неправ? Я переоценил? Я недооценил? И если вы переоценили, вы должны вернуть эти деньги арендатору, а если вы занизили, арендатор имеет счет и платит вам. Таким образом, все ваши переменные расходы покрываются, а затем у вас есть базовая арендная плата, которую вы просто получаете каждый месяц. Вот почему с NOI, возвращаясь к этому, почему мы исключаем эти переменные затраты, потому что мы действительно просто хотим знать, какую арендную плату вы получаете, твердую арендную плату. Так или иначе, так глупо, так запутанно, но просто знайте, если вы там смотрите, что такое арендная плата, обычно есть базовая арендная плата, а затем операционные расходы.
Теперь вы также можете арендовать брутто, и многие домовладельцы предпочитают это просто для простоты, или они владеют зданием 1 миллион лет, и им уже все равно. Это все оплачено, что бы там ни было. Они хотят быть хорошими арендодателями, они хотят иметь долгосрочных арендаторов, и они дружат с парнем, который там живет, так что вы просто заключаете валовые договоры аренды. Таким образом, вы можете просто делать ежемесячную валовую прибыль и даже включать коммунальные услуги, и многим арендаторам, конечно, это нравится, потому что становится действительно предсказуемым, каковы их ежемесячные расходы. Вы можете сделать модифицированную валовую прибыль, где будет вся ваша арендная плата за вычетом коммунальных услуг, вы должны заплатить это отдельно, или вы можете сделать брутто за квадратный фут.
Есть много разных способов снять шкуру с кота, но, в конечном счете, валовая аренда немного проще для арендодателей, потому что им не нужно делать все эти подсчеты и сверки в конце года и, возможно, платить бухгалтеру, чтобы он что-то сделал. это действительно раздражает, поэтому некоторым людям просто нравится, насколько это просто. Но в целом, если вы пытаетесь действительно повысить стоимость и построить недвижимость с хорошим доходом, которая будет продаваться намного позже, вы хотите использовать чистую аренду, потому что ваши сообразительные инвесторы это поймут, и это более предсказуемо для всех.
Эшли:
Спасибо, Энни. Это был большой перерыв в аренде, и я думаю, что это очень ценно для всех нас услышать об этой стороне. Не только приобретение части собственности, но когда вы на самом деле хотите сдать недвижимость в аренду, у вас есть разные варианты. Напоминаем, что все договоры аренды подлежат обсуждению, независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором. Так что, пока это юридический контракт, вы хотите иметь его, но любые другие части и детали, которые вы и ваш арендатор должны обсудить, и которые могут быть изменены. Энни, в моих заметках есть одна вещь, о которой я должен был спросить раньше, но мы не дошли до нее, и я хочу убедиться, что мы спрашиваем тебя об этом. Я хочу узнать о зонировании коммерческой недвижимости. Итак, если вы смотрите на недвижимость, и в настоящее время она используется как одна вещь, как вы можете проявить творческий подход к зонированию собственности при покупке, чтобы использовать ее в ваших интересах как покупателя?
Энни:
Супер важно. Зонирование очень важно. Ну, иногда это не важно, но в основном это действительно важно. В качестве примера, сегодня я показывал недвижимость арендатору, и эта недвижимость находится в районе Ист-Боулдер, который называется Флэтайрон-Парк, и это промышленная гибкая зона. Кстати, гибкая собственность — это место, где, возможно, у вас есть склад, это как кефаль в рекламе, где вечеринка впереди или вечеринка сзади, а бизнес впереди. У вас есть офис, может быть, 40%, или 30, или 20% его офиса, а остальное склад. Таким образом, вы можете быть электронной коммерцией или кто знает чем, электриком, гибким пространством или промышленным предприятием. И этот район Боулдера полностью принадлежит IG, который является общепромышленным. И здесь так много офисов, потому что это гибкое пространство, и в зонировании IG вы не можете разместить чисто профессиональный офис.
И поэтому вы не можете создать страховое агентство, у которого есть клиенты, которые приезжают и видят их, потому что парковка не предназначена для этого, и есть все эти разные вещи по зонированию. Но архитектурная фирма, это профессиональные услуги? Разве это не так? Это своего рода серая зона. Поэтому, когда вы покупаете коммерческую недвижимость, вы должны посмотреть на зонирование и выяснить, как это будет ограничивать вас в том, каких арендаторов вы можете разместить в своем пространстве, особенно если вы ищете, возможно, гибкую зону. или промышленный. Чаще всего это просто реклама. Это будет просто реклама, и что это такое? Я не знаю. Почти каждый может заниматься коммерческой деятельностью, но часто центральные районы…
Я живу в Лонгмонте, штат Колорадо, и в нашем центре мы не разрешаем ломбарды, но у нас есть много ломбардов на главной улице, и это потому, что они унаследованы. Но если вы купили это на основе проформа этой потрясающей арендной платы за ломбард, когда срок аренды истечет, вам придется выгнать их, потому что он устарел. Поэтому убедитесь, что вы знаете, что такое различные зонирование и какие арендаторы могут войти в это, если вы находитесь в более разрешительном зонировании, если вы находитесь в менее разрешительном зонировании, и это то, что вы можете позвонить в свой муниципалитет и задать им эти вопросы. Обычно это очень подробно указано на веб-сайте или ваш брокер должен знать. Хотя супер важно.
Tony:
Энни, у тебя кладезь знаний, и я чувствую, что ты познакомила нас с миром инвестиций в коммерческую недвижимость, но, очевидно, есть гораздо больше, поэтому, если люди захотят связаться с тобой после эпизод подкаста, где они могут связаться с вами?
Энни:
Отличный вопрос. Вы можете написать мне по электронной почте. Мой е-маил Наша брокерская компания — это Market Real Estate и marketboulder.com, так что вы можете найти дополнительную информацию там. Инстаграм, annielarner. Иногда говорите о недвижимости, но также и о детях, справедливое предупреждение. Я бы хотел помочь любому.
Эшли:
Что ж, Энни, большое спасибо, что пришла. Мы действительно оценили это, и я думаю, что это действительно первый раз, когда у нас был коммерческий брокер, который говорил о коммерческой недвижимости, и у нас было очень мало новичков, которые тоже говорили об этом, так что спасибо спасибо за то, что присоединились к нам. (поет)
Смотрите подкаст здесь
В этом выпуске мы расскажем
- Коммерческая и жилая недвижимость и почему купить большую недвижимость проще
- Использование брокера по коммерческой недвижимости для найти предложения, о которых никто не знает
- Как проанализировать сделку с коммерческой недвижимостью и проформы объяснил
- Аудит объекта и юридической чистоты сделки, инспекции, и что делать, если у вас есть недвижимость по контракту
- Максимальные ставки, НОИ и как оценить коммерческую недвижимость
- Ассоциация ЛУЧШИЙ тип недвижимости для начинающих с наиболее постепенной кривой обучения
- Как найти коммерческих арендаторов, типы аренды и правила зонирования, на которые вы ДОЛЖНЫ обратить внимание
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Связаться с Энни:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта:
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :является
- $ 1 миллионов
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- Absolute
- абсолютно
- доступ
- доступной
- авария
- Учетная запись
- Бухгалтерский учет
- приобретение
- Действие
- на самом деле
- дополнительный
- взрослых
- После
- против
- агентство
- Агент
- агрессивный
- ДОГОВОР
- Airbnb
- Все
- в одиночестве
- уже
- всегда
- анализировать
- анализ
- и
- животное
- годовой
- Другой
- ответ
- ответы
- Ожидаемый
- кто угодно
- кроме
- обжалование
- Apple
- ценить
- архитектура
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- художник
- AS
- активы
- класс активов
- Активы
- At
- внимание
- аудитория
- автор
- доступен
- B2B
- назад
- фон
- барьер
- Использование темпера с изогнутым основанием
- основанный
- в основном
- основа
- BE
- медведь
- красивая
- , так как:
- становиться
- становление
- до
- начинать
- Новичок
- Новичкам
- за
- не являетесь
- Колокол
- польза
- Преимущества
- ЛУЧШЕЕ
- Ставка
- Лучшая
- между
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Билл
- Немного
- раздуваться
- Облигации
- граница
- Обе стороны
- Дно
- купил
- подпрыгивать
- Ломать
- Breakdown
- кратко
- приносить
- Приносит
- брокер
- брокерский
- Брокеры
- принес
- бюджет
- Буйвол
- строить
- Строительство
- Группа
- бизнес
- бизнес
- купить
- покупателей
- покупка
- by
- вычислять
- рассчитанный
- призывают
- под названием
- CAN
- Может получить
- глава
- столица
- капитализация
- крышки
- заботится
- нести
- случаев
- Наличный расчёт
- КПП
- Катализатор
- Причины
- потолок
- определенный
- конечно
- сложные
- проверка
- Проверки
- класс
- клиентов
- Закрыть
- закрыто
- закрытие
- Co-Host
- Колледж
- Колорадо
- COM
- объединять
- сочетании
- как
- приход
- Commerce
- коммерческая
- коммерческая недвижимость
- комиссии
- Общий
- Компания
- сравнимый
- сравненный
- сравнение
- полностью
- сложности
- сложность
- сложный
- заблуждение
- консервативный
- консалтинг
- продолжать
- непрерывно
- контракт
- контроль
- Удобно
- Разговор
- Цена
- Расходы
- может
- счетчик
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- покрытый
- Создайте
- Создающий
- творческий
- кризис
- любопытный
- Текущий
- В настоящее время
- цикл
- данным
- базы данных
- день
- Дней
- сделка
- Акции
- Декабрь
- решение
- определенно
- Степень
- Задерживается
- Спрос
- зависимый
- в зависимости
- зависит
- депозиты
- подробность
- DID
- разница
- различный
- усердие
- Опустите
- Раскрывать
- скидка
- обнаружить
- Дисплей
- район
- Разделенный
- Документация
- не
- Собаки
- дело
- Dont
- Двери
- двойной
- вниз
- Downtown
- Спад
- множество
- драматично
- в течение
- динамика
- электронная коммерция
- каждый
- Ранее
- зарабатывать
- легче
- восток
- Экономические
- Эффективный
- фактически
- или
- Разрабатывать
- ликвидировать
- окончания поездки
- достаточно
- Прихожая
- окружающий
- Эквивалент
- условное депонирование
- особенно
- имущество
- оценка
- к XNUMX году
- Эфир (ETH)
- Даже
- НИКОГДА
- Каждая
- каждый день
- все члены
- многое
- точно,
- пример
- Примеры
- обмена
- Биржи
- возбужденный
- Эксклюзивные
- ожидать
- ожидается
- расходы
- дорогим
- опыт
- опытные
- Впечатления
- испытывающих
- Объяснять
- Экспозиция
- Глаза
- Oшибка
- ярмарка
- Осень
- знакомый
- семья
- БЫСТРО
- быстрый
- в пользу
- Сборы
- Футов
- несколько
- фигура
- заполнять
- фильтр
- окончательный
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- Для пожарных
- Фирма
- Во-первых,
- Впервые
- фиксированной
- кувырок
- Flips
- внимание
- следовать
- Фут
- Что касается
- Для инвесторов
- формула
- вперед
- найденный
- свежий
- Fridays
- друг
- от
- передний
- разочарования
- полный
- будущее
- Gain
- игра
- разрыв
- Общие
- в общем
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Отдаете
- Go
- цель
- идет
- будет
- хорошо
- постепенный
- серый
- серая область
- большой
- большой
- валовой
- группы
- Группы
- Расти
- Гости
- Гиды
- Парень
- Половина
- обрабатывать
- происходить
- произошло
- происходит
- Жесткий
- Есть
- имеющий
- главы
- здоровый
- слышать
- слух
- тяжелый
- помощь
- помощь
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- Наем
- исторический
- исторически
- держать
- Главная
- Дома
- Честно
- ужас
- Гостиница
- отели
- Вилла / Бунгало
- дома
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- Гибридный
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- Личность
- немедленно
- важную
- улучшать
- in
- углубленный
- стимулы
- включают
- доход
- Увеличение
- расширились
- Увеличивает
- промышленность
- промышленность
- отраслевые
- информация
- понимание
- Вдохновение
- вдохновленный
- вместо
- Институциональная
- Инвесторы института
- страхование
- Намерение
- интерес
- заинтересованный
- интересный
- Введение
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- Инвестиционная стратегия
- Вложения
- инвестор
- Инвесторы
- вопрос
- IT
- пункты
- ЕГО
- саму трезвость
- присоединение
- присоединяясь к нам
- путешествие
- JPG
- Прыгать
- только один
- Сохранить
- хранение
- Основные
- удар
- Дети
- Вид
- Знать
- знания
- Земля
- помещик
- большой
- Фамилия
- лидер
- изучение
- лизинг
- Юр. Информация
- ноги
- уровень
- LG
- Лицензирована
- такое как
- Вероятно
- ОГРАНИЧЕНИЯ
- линия
- Включенный в список
- Listening
- листинг
- Объявления
- мало
- жить
- ООО
- варианты
- Длинное
- много времени
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- терять
- от
- серия
- Louis
- любят
- любимый
- удачи
- сделанный
- Главная
- поддерживать
- техническое обслуживание
- основной
- Большинство
- сделать
- заработать деньги
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- производство
- многих
- много людей
- рынок
- Market Leader
- Маркетинг
- Совпадение
- материалы
- означает
- проводить измерение
- член
- упомянутый
- Меню
- методы
- Среднесрочный
- может быть
- миллиона
- против
- минимальный
- меньшинство
- смешанный
- MLS
- Модели
- модифицировало
- мама
- деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- самых
- мотивация
- двигаться
- двигаться вперед
- движется
- с разными
- имя
- обязательно
- Необходимость
- нуждающихся
- потребности
- сеть
- Сети
- Новые
- New York
- следующий
- Следующая неделя
- Заметки
- номер
- номера
- одержимо
- октябрь
- шансы
- of
- предлагают
- Предложения
- Офис
- офисов
- часто
- Масло
- Хорошо
- on
- ONE
- постоянный
- открытый
- открытие
- работать
- операционный
- Мнения
- Возможность
- Опция
- Опции
- Другое
- общий
- всю ночь
- перегружены
- собственный
- принадлежащих
- владелец
- Владельцы
- площадка
- выплачен
- PAN
- Парк
- часть
- партнер
- части
- вечеринка
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- страна
- Люди
- процент
- ИДЕАЛЬНОЕ
- идеальное место
- выполнять
- период
- личного
- фаза
- выбирать
- картина
- Живописный
- кусок
- штук
- Стержень
- Часть
- план
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- игры
- пожалуйста
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- политика
- ВОДОЕМ
- бассейн
- поп
- «портфель»
- возможное
- потенциально
- практика
- предсказывать
- предсказуемый
- предпочитать
- Премиум
- (например,
- довольно
- цена
- Цены
- Pro
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- процесс
- профессиональный
- Прибыль
- Проект
- приводить в движение
- свойства
- собственность
- рассматривается
- Предложения
- предлагает
- защищенный
- приводит
- что такое варган?
- покупки
- покупка
- чисто
- положил
- Оферты
- Полагая
- квалифицированный
- вопрос
- Вопросы
- быстро
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- достигать
- готовый
- реальные
- недвижимость
- Реальные деньги
- реализовать
- агент по продаже недвижимости
- причина
- рекомендовать
- запись
- записанный
- отражать
- реабилитация
- отношения
- публикации
- соответствующие
- удаление
- Продления
- Аренда
- выгодный
- аренда
- съемщики
- отчету
- представлять
- представленный
- исследованиям
- жилой
- Постановления
- Реагируйте
- ответ
- ОТДЫХ
- результат
- розничный
- возвращают
- обзоре
- Снижение
- рискованный
- Роли
- Катить
- крыша
- Комната
- грубо
- год
- дорога
- условиями,
- Run
- Бег
- Сельский
- безопасный
- Сохранность
- Сказал
- Сакэ
- sale
- главная
- то же
- экономия
- здравый смысл
- говорит
- Сценарии
- Поиск
- Время года
- Во-вторых
- безопасность
- видя
- кажется
- продаем
- Продавцы
- продажа
- смысл
- обслуживание
- Услуги
- набор
- поселок
- семь
- несколько
- Поделиться
- общие
- Магазин
- магазинов
- краткосрочный
- должен
- показывать
- Стороны
- подпись
- подписанный
- существенно
- аналогичный
- просто
- просто
- одинарной
- сайте
- Сидящий
- ситуация
- ШЕСТЬ
- Размер
- Кожа
- небольшой
- малого бизнеса
- меньше
- умный
- снег
- So
- проданный
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- в некотором роде
- где-то
- Источник
- Space
- пространства
- говорить
- специализироваться
- специализация
- конкретно
- Спектр
- тратить
- Спонсоры
- Спотовая торговля
- Таблица
- площадь
- стабилизировать
- стабильный
- Звезда
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- начинается
- Область
- устойчивый
- Придерживаться
- По-прежнему
- акции
- Stop
- Останавливает
- диск
- магазин
- Истории
- История
- прямой
- Стратегия
- улица
- Зачистите
- сильный
- Структура
- успех
- такие
- супер
- выживать
- синдикат
- система
- ТАБЛИЦЫ
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- переговоры
- Сложность задачи
- Налоги
- команда
- арендатор
- terms
- тестXNUMX
- который
- Ассоциация
- Будущее
- Государство
- мир
- их
- Их
- сами
- Там.
- Эти
- задача
- вещи
- мышление
- Думает
- мысль
- три
- Через
- по всему
- Связанный
- время
- раз
- Название
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- тонна
- Тони
- слишком
- топ
- Всего
- ПОЛНОСТЬЮ
- трогать
- трек
- Запись
- перевод
- переданы
- Путешествие
- лечить
- чрезвычайно
- Тройной
- правда
- Оказалось
- Дважды
- Типы
- В конечном счете
- зонтик
- под
- лежащий в основе
- понимать
- понимание
- Ед. изм
- единиц
- непредсказуемый
- необычный
- Потенциал роста
- вверх по лестнице
- городской
- us
- годный к употреблению
- использование
- обычно
- коммунальные услуги
- использовать
- ценный
- Ценная информация
- Оценка
- ценностное
- ценный
- разнообразие
- проверить
- версия
- Против
- VET
- Видео
- Вид
- Просмотры
- Виргиния
- фактически
- vs
- Ожидание
- ходил
- стена
- стремятся
- Склады
- предупреждение
- Смотреть
- Путь..
- способы
- Богатство
- Вебсайт
- веб-сайты
- неделя
- Недели
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- запад
- Западная Виргиния
- Что
- Что такое
- будь то
- , которые
- в то время как
- КТО
- широкий
- будете
- готовый
- окна
- Word
- Работа
- работать из дома
- разрабатывать
- работавший
- работает
- работает
- Мир
- мире
- Наихудший
- стоимость
- бы
- письмо
- письменный
- Неправильно
- X
- год
- лет
- молодой
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- Zillow