Показ сделок с аудиторией: аренда 3-х квартир с красными флагами по сравнению с дорогой исправлением и переворотом

Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на рынок. Я ваш ведущий, Дэйв Мейер, к которому сегодня присоединились Кэти, Джамиль, Джеймс и Генри. Рад вас видеть, ребята. Впервые мы все снова вместе с тех пор, как мы вместе в Денвере.

Кэти:
Приятно видеть тебя. Я в восторге от сегодняшнего шоу. Вы слышите две живые сделки?

Джамиль:
Чувствую, что сегодня я собираюсь воплотить своего Кевина О'Лири.

Dave:
У тебя сложилось впечатление о Кевине О'Лири, Джамиль? Если вы это слушаете, он только что сделал очень некрасивое лицо.

Джамиль:
Да, и я прошипел.

Dave:
Мы собираемся это сделать. Сегодня мы собираемся провести новый формат, в котором к нам присоединится пара слушателей. Каждый из них сейчас заключает сделку, и мы собираемся узнать о том, через что они на самом деле проходят, пока мы говорим, пока вы это слушаете. Это должно дать вам действительно хорошее представление о типах сделок, которые существуют на рынке, и о том, как такие люди, как вы, приспосабливаются к рыночным условиям и по-прежнему заключают хорошие сделки. Что вы думаете о наших сегодняшних разговорах с Мэттом и Майклом?

Джамиль:
Невероятный.

Кэти:
О, это было так весело.

Джеймс:
Тот факт, что эти парни пытаются добиться этого, потрясающий и подлый, и один из них совершил хоумран. Так что я немного завидую.

Кэти:
И мне просто нравилось слушать советы и решения каждого. За последние 45 минут у меня было такое ощущение, будто я только что получил высшее образование.

Генри:
Да, ребята, ручки и бумаги, делайте некоторые заметки, потому что вы слышите отличные советы о том, как изменить сделку, и даете отличные советы о том, как вести переговоры и разговаривать с продавцами. Есть замечательные вещи, когда можно это слушать, а я просто фанат сделок, поэтому слушать предложения людей, говорить о них и слышать предложения людей о том, как работать с этими сделками, - это как музыка для моих ушей, чувак. Я люблю это.

Dave:
Хорошо, отлично. Что ж, на этом мы и займемся этим, но сначала сделаем небольшой перерыв.
Майкл Йе, добро пожаловать в «На рынке». Спасибо, что вы здесь.

Майкл:
Спасибо, что пригласил меня, Дэйв. Я так рад быть здесь.

Dave:
Что ж, отлично. Давайте займемся этим. Можете ли вы начать с того, что представитесь аудитории и расскажете нам немного о своем опыте в сфере недвижимости?

Майкл:
Конечно. Меня зовут Майкл Йе, и я пастор, который перешёл из служения в сферу недвижимости. Я начал заниматься недвижимостью около шести или семи месяцев назад. Я выпил Kiyosaki Kool-Aid, отправился в путь и просто начал пить BiggerPockets каждый божий день. Думаю, я прослушал как минимум сто часов материала BiggerPockets. И я встретил этого чувака по имени Генри, Генри Вашингтон, услышал его историю, и он предлагал какой-то мастер-класс, и я подумал: «Я должен быть частью этого». Так я и сделал, и это было около шести или семи месяцев назад, и теперь я нахожусь на рынке. Это потрясающе.

Dave:
Это потрясающе. Что ж, мы рады видеть вас здесь и хотели бы услышать о сделке, которой вы хотите с нами поделиться.

Майкл:
Конечно, конечно, конечно. Итак, недвижимость находится в Сент-Клауде, штат Флорида, прямо за пределами Орландо. Мы находимся в центральной Флориде, и это не триплекс, но там три квартиры. Это одна семья, состоящая из трех квартир. В нем есть основной блок с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, студией, а также апартаменты для свекрови, все сзади, все на одном участке. Я купил его за 240 реабилитаций, просто чтобы привести его в порядок и сдать в аренду. Это всего около 15 тыс. или около того. АРВ составляет 400. По данным Рентометра, я должен получать где-то около 3300 долларов в месяц, вместе взятых из трех единиц.

Кэти:
Счет.

Dave:
Ага. Да, я не знаю, зачем тебе совет по этому поводу. Просто кажется, что тебе стоит пойти и купить это. Но прежде чем мы перейдем к этому вопросу, не могли бы вы рассказать нам немного о рынке?

Майкл:
Да, Флорида в целом сейчас очень, очень горячий рынок, но центральная Флорида в целом, по моему мнению, это своего рода темная лошадка. Очевидно, что самым привлекательным районом является Тампа, но центральная Флорида, все всегда думают о Диснее, но на самом деле центральная Флорида, насколько я понимаю, рынок Флориды постоянно переживал очень экстремальные взлеты и экстремальные падения и сильно колебался. Но из рынков Флориды, судя по тому, что мне говорили другие специалисты по недвижимости, центральная Флорида была наиболее стабильной из всех рынков Флориды. Так что я живу здесь. Поскольку я начинающий инвестор и тому подобное, я делаю все, что в моих силах. Я хочу увидеть собственность, хочу иметь возможность прикоснуться к ней и тому подобное. Поэтому я сначала начал инвестировать сюда.

Dave:
Замечательно. И прежде чем я передам это остальным членам комиссии, последний вопрос: как вы нашли эту сделку?

Майкл:
Итак, это было через оптовика, оптовика, с которым у меня были отношения, и я пообещал ему немного денег, если он сначала принесет мне сделку, прежде чем он отправит ее по электронной почте. И, о чудо, однажды он просто позвонил мне и сказал: «Майк, тебе нужно прийти и получить это прямо сейчас». И я сделал.

Кэти:
Деньги говорят.

Майкл:
Да, мэм.

Джеймс:
Ну, я знаю, какой у меня первый совет: продать мне недвижимость. Цифры по этому поводу выглядят чрезвычайно убедительными. Привет, Майкл, ты уже закрыл этот объект недвижимости или…

Майкл:
Да, да. Я вообще-то закрыл эту тему на прошлой неделе.

Джеймс:
И как вы структурировали сделку до ее закрытия? Вы установили твердые деньги, соответствующее финансирование? Вы получили кредит на реабилитацию или как закрыли сделку?

Майкл:
Так что я получил твердые деньги, потому что оптовик сказал, что нам нужно закрыться через две недели. Так что да, я пошел вперед и заработал твердые деньги, и мой подрядчик говорит, что реабилитация не должна занять более трех недель или около того, поэтому мы собираемся выйти в обычном порядке. Я уже начал оформлять документы на получение обычного кредита на эту недвижимость, так что, надеюсь, к апрелю мы начнем работу.

Джеймс:
Тогда вы собираетесь взять его в краткосрочную или среднесрочную аренду, или вы собираетесь взять в долгосрочную аренду, или вы собираетесь сделать смесь этих двух вариантов?

Майкл:
Собираемся в долгосрочную аренду. В этом бизнесе отношения решают все. И так уж получилось, что мой подрядчик знал парня, которому действительно нужно было переехать в новое помещение, и это помещение ему идеально подходило. И поэтому он решил, что сдаст в аренду все три квартиры. Итак, я прямо сейчас проверяю его кредитоспособность и все такое, но, похоже, дело пошло.

Джеймс:
И затем, в зависимости от кредиторов, с которыми вы разговариваете, или от каких кредиторов вы пытаетесь получить, какова конечная цель? Поэтому, когда мы покупаем, я знаю, что когда я покупаю аренду для одной семьи, часто я покупаю ради большого денежного потока, как эта сделка, или с какой-то долей в капитале с потенциалом роста. Но что касается меня, мне всегда интересно, сколько денег мне нужно, чтобы зафиксировать сделку, или мне следует обратиться к другому типу кредитора, чтобы попытаться получить обратно кредитное плечо? Собираетесь ли вы спланировать, планируете ли вы оставить свой инициал своему парню с твердыми деньгами? Я так понимаю, вы откладываете примерно 20%?

Майкл:
Да, что-то в этом роде, да.

Джеймс:
Планируете ли вы оставить это в сделке или сможете сжечь это имущество и вернуть свой капитал?

Майкл:
На данный момент я планирую оставить их там только на какое-то время, а затем я надеюсь, возможно, рефинансировать их, когда процентные ставки в какой-то момент неизбежно упадут, и вернуть часть своих денег. сюда. Но, честно говоря, сама недвижимость, этот район, к сожалению, только начинает проявлять признаки первой фазы джентрификации. Итак, джентрификация у меня вызывает смешанные чувства, но с точки зрения владельца недвижимости это здорово для меня. Так что да, это действительно покупка акций в большей степени, чем что-либо еще.

Джамиль:
Майкл, приятно познакомиться. Поздравляем вас с заключением этой сделки, прошло семь месяцев, и вы начали действовать. Феноменальный. У меня есть пара вопросов по поводу выхода. Итак, вы упомянули, что недвижимость разделена на одну семью, но на территории есть три квартиры, которые можно сдавать в аренду. Мой опыт показывает, что обычные кредиторы должны убедиться, что зонирование соответствует варианту использования вашей собственности, прежде чем они собираются выдавать под нее кредит. И поэтому я сразу же получаю красный флаг: когда приходит кредитор и замечает, что у вас есть трехквартирный дом на одну семью, им не понадобится кредит на недвижимость. Как вы смягчили эту ситуацию и каков ваш план, если вы не можете получить обычное финансирование?

Майкл:
Я буду с тобой совершенно честен, Джамиль, я пока не знаю.

Dave:
Продайте его Джеймсу. Ты уже знаешь. У вас есть другая стратегия выхода.

Майкл:
Вот и все. Да, я буду честен с тобой, я не загадывал так далеко вперед. Я только что закрыл этот вопрос на прошлой неделе и просто пытаюсь обо всем этом позаботиться. Но, насколько я понимаю, мой кредитор, мой обычный кредитор, похоже, это не будет проблемой. Я буду честен с тобой. Я не думал о том, что вы только что предложили.

Кэти:
Именно это я и хотел спросить: разрешены ли эти устройства? Вы знаете?

Майкл:
Да, да, они есть.

Кэти:
Все эти зоны разрешены, но не как триплекс.

Майкл:
Не как триплекс, да.

Кэти:
Хорошо. Потому что я знаю, что законы Флориды, очевидно, сильно отличаются от законов Калифорнии, но многие люди не понимают, что они создадут эти дополнительные квартиры и сдадут их в аренду, но на них не распространяется страхование. Они не покрываются страховкой, и из-за этого у вас могут быть большие проблемы, если вас поймают.

Майкл:
Да-да, я позаботился о том, чтобы их прикрыли, так что всё в порядке.

Генри:
Я думаю, что преимущество в том, что вы хорошо справились здесь: многие люди смотрят на такую ​​сделку и говорят: «О, я готов платить за триплексные номера, потому что я собираюсь арендовать их как триплекс». Но вы анализируете сделку как одну семью, которая в своей истинной форме и есть то, чем она является на самом деле, и купили ее, основываясь на этих цифрах. И поэтому аренда его как триплекса - это вишенка на торте, и я думаю, что именно так вы смотрите на что-то подобное, и да, Джамиль прав, вы можете столкнуться с обычным кредитором, не желающим финансировать это, потому что это три квартиры, но вы также можете столкнуться с обычным кредитором, который его профинансирует.
Первая собственность, которую я взломал, до сих пор владею ею. Он взят под кредит FHA, и за ним стоит дом свекрови. И они что-то сказали, когда мы его покупали, и мы отправили им несколько фотографий и сказали ему, что это одна семья, но за ней стоит квартира свекрови, и тогда они это профинансировали. Итак, он знает, что это будет зависеть от этого кредитора, но он абсолютно прав. Есть о чем определенно, определенно подумать, и это просто означает, что если этот кредитор не хочет этого делать, это не означает, что другой не захочет.

Майкл:
Абсолютно.

Джамиль:
Михаил, еще вопрос. Вы упомянули реабилитацию стоимостью 15,000 15,000 долларов, но указали сроки в три недели. И поэтому я инстинктивно имею большой опыт работы с подрядчиками, и я всегда понимал, что вы удваиваете все, что, по их словам, будет стоить что-то, и вы также удваиваете сроки не потому, что они нечестны, а потому, что они нечестны. Итак, если принять это во внимание, как долго вы знаете этого подрядчика и какой у вас опыт работы с ним? Я думаю, что 5 10 долларов — это очень мало, учитывая сегодняшние завышенные затраты на материалы. В наши дни вы ничего не сможете сделать за 15,000, 15,000 или XNUMX XNUMX долларов. И вот мне интересно, как выглядит объем работ за XNUMX XNUMX долларов? Потому что три недели на самом деле в мире ремонта — это довольно большой срок, поэтому мне интересно понять, что это за объем работ.

Майкл:
Конечно конечно. Итак, что интересно, подрядчик — пастор.

Джамиль:
О, хорошо. Хорошо. Так что это ставит галочку над нечестностью, верно?

Майкл:
Определенно. Итак, я приехал в Орландо около четырех месяцев назад или около того из Нью-Джерси, и одним из первых моих поступков как пастора было то, что я захотел встретиться со всеми другими пасторами в этом районе, и я встретил этого парня, и оказалось, что он был подрядчиком. Я подумал: «Эй, я сам только начинаю заниматься недвижимостью. Хочешь работать вместе?»
«О да, конечно». Вот так мы и встретились и разговариваем каждый день. У нас есть определенный уровень доверия друг к другу и все такое, мы вместе анализируем сделки, и у нас такие близкие отношения. Что касается объема работы, то, о чем мы говорили, как я уже сказал, просто для того, чтобы ускорить процесс, мы говорим о краске. Мы говорим о замене пары плинтусов и некоторых кухонных стоек. Вот и все.

Джамиль:
Действительно минимальный материал.

Майкл:
Действительно минимальные вещи, чтобы просто ускорить процесс.

Генри:
Какая сделка.

Майкл:
Да, это просто превосходно, должен сказать, чувак. Но есть и другие вещи, которые мы хотели бы сделать. Думаю, один из моих вопросов к вам, ребята, заключался в том, что я хочу иметь возможность арендовать его в верхней части рынка, но я бы сказал, что сейчас, в его нынешнем виде, окружающая среда, вероятно, похожа на район C плюс. И так, сколько стоит слишком большой ремонт? Если вы понимаете, о чем я?

Джамиль:
Есть ли у района потенциал получить оценку B или B с плюсом? Потому что, если у вас есть соревнования на четверку с плюсом, вы можете закрепиться на этом числе, а затем подняться до него и изменить весь объем.

Майкл:
Да, у него действительно есть потенциал, но я бы сказал, что если бы я просто догадался, я бы сказал, что мы, вероятно, отстанем примерно на пять-десять лет.

Джеймс:
Я думаю, это отличный вопрос, потому что мы также покупаем много недвижимости, которую позже сможем продать в квартире. В краткосрочной перспективе мы хотим сохранить недвижимость в качестве сдаваемой в аренду. Что касается меня, когда я смотрю на пьесу, рассчитанную на пять-десять лет, и в этом нет ничего плохого, я обычно предпочитаю использовать более дешевый материал, который прослужит дольше, или не более дешевый материал, но более пуленепробиваемый, но, например, LVP, твердые полы, больше неразрушимых предметов, и я потрачу деньги на это, но я не буду делать полный косметический ремонт, потому что то, что произошло, то, что мы делали в Сиэтле, это своего рода земельный банк, потому что, как плотность населения меняется по всей территории Соединенных Штатов, как, например, в штате Вашингтон только что приняли новый закон, согласно которому зонирование на одну семью больше не допускается. Все разрешено сдавать в аренду, строить и продавать отдельно.
Поэтому я рекомендую: когда я смотрю на эти сделки, я на самом деле стараюсь вложить их, убедиться, что это может быть отличный денежный поток, потому что этот денежный поток составляет 24% наличных денег при возврате денежных средств, оставляя 20% в сделке. Это отличное возвращение. Вы можете использовать этот денежный поток, и я бы посоветовал делать минимум, которого хватит надолго. Но затем, как только вы дойдете до следующего этапа развития, который произойдет через 10-1031 лет, тогда приступайте к полной реконструкции, потому что вы, возможно, сможете фактически продать все три квартиры, продать их по отдельности, а затем XNUMX те, которые будут побольше. сумму в более крупную собственность.
Но когда вы строите эту квартиру, иногда вам приходится делать существенный ремонт, чтобы улучшить ее, прокладывать новые водопроводы, прокладывать канализационные трубы. Так что, на мой взгляд, всегда лучше взять в аренду безупречный стиль аренды, дождаться этого пути прогресса, затем освободить его, а затем выбрать оптимальную цену. Потому что, если вы сделаете это сейчас, через 10 лет рынок может выглядеть иначе, и тогда вам придется все переделывать заново. И поэтому, если вы думаете, что это игра на пять-10 лет, то просто доведите ее до того места, где она сможет поддерживать себя, и вы не потеряете кровь из-за комиссий и затрат на обслуживание, а затем пойдете на большой разрыв через пять-десять лет. .

Dave:
Майкл, вы сказали, что хотите арендовать по максимально высокой цене, что, очевидно, является целью каждого, но вы также сдаете все три квартиры одному арендатору. Как вы думаете, это поможет вашей ситуации с арендной платой, или вы снизили общую арендную плату из соображений удобства?

Майкл:
Я снизил арендную плату только ради удобства. А еще парень, который придет, является сильным арендатором, и я подумал, что вместо того, чтобы иметь дело с управлением тремя отдельными объектами, у нас был только один парень, и оказалось, что этот парень также является подрядчиком, поэтому он сказал, что он Я был бы готов сделать для меня какую-нибудь черную работу и все такое, так что это тоже было привлекательно. Поэтому я немного снизил для него арендную плату.

Dave:
Ему нужны три кухни или каков план на три квартиры?

Кэти:
Да, это то, что я собирался спросить.

Майкл:
На самом деле его дети студенческого возраста только заканчивают учебу, и им нужно место, где можно жить хотя бы несколько лет. Идея состоит в том, что все будут жить на этой территории вместе. Поэтому я думаю, что у нас все будет хорошо, по крайней мере, несколько лет.

Dave:
Ну, определенно выбирайте более дешевые вещи, если там будут жить студенты из колледжа.

Джамиль:
Ставка аренды с одним арендатором составляет 3,300 в месяц или ниже?

Майкл:
Итак, нам 32.

Джамиль:
Ладно, просто скидка в сто долларов. Совсем неплохо.

Кэти:
Как вы его проверяли? Откуда вы знаете, что он хороший арендатор?

Майкл:
Я провел его через процесс RentRedi, RentRedi, программное обеспечение. Кроме того, он пришел с отчетом Experian, составленным примерно месяц назад, и я попросил его предоставить выписки с банковского счета и налоговую декларацию за прошлый год. И я все это сделал. И я все еще просматриваю правительственную информацию, чтобы увидеть, есть ли какие-либо банкротства или что-то в этом роде, но, кажется, все идет хорошо.

Генри:
Помимо этого, мне нужны ссылки на звонки. Так что, если у него есть бывший домовладелец, я бы позвонил им. Я люблю спрашивать прошлых арендодателей, потому что они дадут вам отчет. И затем последний вопрос, который я обычно им задаю, как я уже сказал: либо, если это домовладелец, я спросил их, сдали бы вы им снова, если бы у вас была такая возможность? А если это работодатель, вам также следует позвонить его работодателю, если он не работает не по найму.

Джамиль:
Я хотел бы добавить к этому: вернитесь к домовладельцам, потому что последний домовладелец может солгать, чтобы вытащить их.

Dave:
В точку.

Кэти:
Да.

Джеймс:
Майкл, ты упомянул одну вещь: этот парень готов поработать на твоей территории. Я делал это много раз. Я сделал это правильно и неправильно. Один из них — словесный: «Эй, я помогу тебе поработать над этим объектом позже». И это здорово, и это отличный жест. Но проблема в том, что во многих случаях этого на самом деле не происходит. И это возможность, которую я всегда ищу. Как мне связать дела, чтобы сократить свои расходы, будь то строительство, будь то аренда или обслуживание. Если я сдаю в аренду управляющему недвижимостью или тому, кто там работает, возможно, я дам им более низкую ставку, потому что они осматривают здание. Но это прекрасная возможность замедлиться и сказать: «Эй, я готов дать тебе скидку в сто долларов в месяц. Рынок стоит 3300, вы получаете его за 3200, но я бы хотел, чтобы вы покрыли расходы на техническое обслуживание на время аренды.
И потому что это может сэкономить вам сотни долларов в месяц, что существенно повлияет на ваш денежный поток. И вам не обязательно делать это огромным, просто скажите: «Эй, если произойдет что-то из этих 10 событий, ты готов прийти и выполнить работу бесплатно, а я заплачу за материалы. » И я бы сказал, что лучше зафиксировать это заранее, потому что общая прибыль от этого, если он будет там в течение трех лет, вы положите дополнительные 4% обратно в свой карман вместе с денежным потоком, потому что вы не собираюсь потерять деньги на расходы на техническое обслуживание. Так что просто изложите это в письменном виде, а потом, потому что у меня это было, я такой: «Эй, ты сказал, что собираешься сделать эти вещи». И они такие: «Да, вот твой счет». Я такой: «Ну, теперь я переплачиваю». И это прекрасная возможность, особенно для тех, кто впервые сдает жилье, по-настоящему запереть человека в своей собственности, что может облегчить вашу жизнь на следующие два-три года.

Кэти:
О боже, я не могу с этим согласиться. Убедитесь, что все оформлено в письменной форме и законно. У людей разные представления о том, что круто. Итак, я сделал это и получил фиолетовые стены. Поэтому все, что они делают, по моему мнению, должно быть одобрено. Вы должны знать, что они делают.

Джеймс:
Фиолетовые стены — не лучший способ максимизировать арендную плату.

Кэти:
Перекраска обошлась мне в несколько тысяч долларов, потому что фиолетовый сложно закрасить.

Майкл:
О Боже.

Dave:
Что ж, Майкл, спасибо, что заключил эту сделку. Есть ли у вас какие-нибудь последние вопросы к группе, прежде чем вы уйдете отсюда?

Майкл:
Это забавно, потому что у меня была целая куча вопросов, и теперь, когда мы подошли к концу, я не чувствую, что у меня их осталось.

Dave:
Ну, это значит, что мы выполнили свою работу, я думаю.

Майкл:
Да вы сделали. Да вы сделали. Так счастлив быть здесь. Большое спасибо.

Dave:
Конечно. И поздравляю. Звучит как отличная сделка.

Джамиль:
Абсолютно.

Генри:
Поздравляю, приятель.

Майкл:
Спасибо. Спасибо.

Dave:
Мэтт МакМэйнс, добро пожаловать в «На рынке». Спасибо, что вы здесь.

Мэтт:
Эй, спасибо, что пригласил меня, Дэйв.

Dave:
Что ж, давайте начнем с того, что расскажем нам немного о вашем опыте работы в сфере недвижимости.

Мэтт:
Мой опыт несколько минимален. У меня есть основной дом, который я купил в самом начале COVID, который помог мне освоиться в мире недвижимости. А затем отказался от этого и купил арендуемую недвижимость в Пенсаколе, Флорида, и сначала начал как AirBNB, а затем осенью мы перешли на долгосрочную аренду.

Dave:
Хорошо, отлично. И это не то место, где ты живешь. В штате Флорида?

Мэтт:
Правильный. Я вырос в округе Ориндж, Калифорния, Южной Калифорнии, и учился в колледже в Пенсаколе. Вот тут-то и приходит знакомство с этой областью.

Dave:
Хорошо, отлично. Расскажите нам немного о сделке, которую вы сейчас рассматриваете.

Мэтт:
Все в порядке. Итак, это была рыночная сделка, которую я нашел в Пенсаколе, просто очистив все, что было на рынке более 90 дней. А этот на самом деле был всего за 40 дней, когда я нашел его, но я заметил, что они снизили цену в три раза. Поэтому я подумал: «О, наверное, пытаюсь избавиться от этого, так что давайте просто сделаем предложение». И как говорит Генри в своей книге «Вдохновитель»: «Просто вносите предложения и позволяйте им выбирать, хотят они этого или нет». Вот что я сделал. И этот действительно застрял. Он был указан под номером 161. На данный момент я заблокировал его под номером 140.

Dave:
Потрясающий. Что ж, я хочу услышать об этом больше. Прежде чем мы это сделаем, не могли бы вы рассказать нам немного об этом районе для тех из нас, кто ничего не знает о Пенсаколе?

Мэтт:
Итак, Пенсакола, там есть несколько колледжей и военно-морская авиабаза. Итак, в окрестностях Флориды много движения и пробок, но это вроде как недалеко от Алабамы. Анализ рынка, который я вам сделал, оглядываясь назад на прошедшие годы, показал хорошие результаты во время последней рецессии. Там не было особых колебаний. Так что я воспринял это как эй, они, вероятно, могли бы быть довольно стабильными, продвигаясь вперед во всем, что встречается на их пути. А также соотношение продаж к листингу было довольно хорошим. Вот я и выбрал именно это. Мне знаком только этот район. Они строят центр города, так что, я верю, нас ждет много хорошего.

Dave:
Большой. И твой план состоит в том, чтобы перевернуть его, верно?

Мэтт:
Правильный. Мой план состоит в том, чтобы внести 20% скидку на недвижимость, на самом деле это не для меня, потому что у меня есть два объекта недвижимости, и я уже почти исчерпан. Итак, я пытаюсь вытащить из своего кармана нулевые или небольшие деньги и попытаться перевернуть этот первый, чтобы в конечном итоге начать BRRRR, привлекать арендаторов и рефинансировать его, но используя деньги других людей.

Джеймс:
Мэтт, так что в твоем бюджете на реабилитацию, который у тебя есть на этот объект недвижимости, А, мне нравится цена этого объекта недвижимости, 140, это отлично подходит для первого раза, когда ты переключаешься на пульт, особенно более низкая цена, это больше похоже на косметику повернуть. И я думаю, что когда вы покупаете недвижимость за пределами штата, косметические изменения — это здорово, потому что там меньше переменных. Меня беспокоит то, что эта сделка немного жесткая. Я думаю, что цифры выглядят хорошо для многих разных способов, но, с другой стороны, они могут быть немного трудными, особенно если вы переключаетесь на удаленный режим, потому что, если вы не можете так сильно контролировать затраты, если они переползают через Немного может быть, что вы можете довольно быстро уйти в минус по этой сделке.
В дополнение к тому, что если вы используете кредитное плечо и ищете 100% финансирование, стоимость долга в этот момент будет выше, чем у обычного флиппера. Часто, когда мы переворачиваем сделку, мы оставляем 20, 25% в сделке, которая обычно возвращается к нам через шесть-девять месяцев на тот момент. Потому что, когда я смотрел на обратные цифры, установили ли вы свою ставку твердых денег по этой сделке? Какова стоимость вашего долга по этому поводу? Потому что это окажет большое влияние на маржу.

Мэтт:
Что касается твердых денег, то я планирую структурировать эту сделку так: это твердые деньги на покупку и реабилитацию. А еще у меня есть личные деньги, с которыми я познакомился на встрече по недвижимости здесь, в округе Ориндж, и которые готовы оплатить первоначальный взнос и любые накладные расходы по этому поводу. Но твердые деньги, которые я должен был запереть сегодня, по их словам, будут около 12% с 10% ставкой вниз. Так что в настоящее время жду ответа оттуда, а затем это определит, где я нахожусь по сделке.

Джамиль:
Мэтт, а как ты думаешь, какой у тебя постоянный W2?

Мэтт:
Я федеральный офицер.

Джамиль:
О, потрясающий человек. Итак, вы довольно хорошо разбираетесь в том, как понять, говорит ли кто-то вам правду. Как вы относитесь к своему подрядчику? Довольны ли вы цифрами, которые вам дают, считаете ли вы, что объем работы соответствует тому, что вам предлагают?

Мэтт:
Я вполне уверен. Я сейчас рассматриваю два. Во-первых, когда я запер эту собственность, моя оценка составляла 60,000 52. У меня было два подрядчика, с обоими у меня хорошие отношения только во время моей последней сделки. Один пришел в 65 года, а другой в XNUMX. Так что я как бы жонглирую ими. Честно говоря, я чувствую, что либо одно, либо со мной все будет в порядке, но я еще не принял решения по этому поводу.

Джамиль:
У вас истек срок проверки объекта недвижимости?

Мэтт:
Да, по состоянию на субботу, значит, всего день назад. Ага.

Джеймс:
Итак, Мэтт, твой долг погашен, я хочу вернуться, потому что пытаюсь разобраться в обратном. Поскольку переворот всегда основан на А, я думаю, что лучшее, что вы можете сделать для накопления капитала, — это продавать оптом и переворачивать, пока вы пытаетесь накопить, чтобы продолжать покупать сдаваемую в аренду недвижимость. Это отличный двигатель, с высокими налогами, но он действительно работает. А для меня, когда мы рассматриваем флипы, речь идет о возврате наличных. И меня беспокоит то, что эта сделка на бумаге может работать очень хорошо для нескольких различных стратегий выхода, включая оптовую торговлю.
Но с другой стороны, если стоимость вашего строительства уже немного превышает стоимость, а ваш долг будет составлять 12%, какова будет стоимость продажи во Флориде? Это типично… В Вашингтоне мы платим примерно около 10%, когда продаем что-то на улице. Акцизный налог, заключительные расходы, сборы за недвижимость, какова там стоимость? Потому что, если бы мы были в Вашингтоне, маржа была бы почти менее 10% или менее 10,000 250 в качестве прибыли, которая не будет иметь большого запаса прочности в этой сделке. И затем мой другой вопрос: для этого конкретного рынка, когда вы продаете в этом диапазоне XNUMX, ожидают ли покупатели, что их стоимость закрытия будет оплачена? Потому что это также может существенно повлиять на прибыльность этой сделки.

Мэтт:
Отличные вопросы, Джеймс. Так что я буду честен, я не уверен, что я оценивал примерно 6,000–10 затрат на закрытие, но мне, вероятно, нужно провести некоторую комплексную проверку и убедиться, что я точно знаю, что из этого выйдет.

Джеймс:
Да, потому что, когда вы переворачиваете, нам нужно учесть все эти затраты: стоимость вашего долга, стоимость строительства, стоимость продажи, а затем посмотреть, какова эта чистая цифра. Так что я бы определенно покопался в том, какова стоимость продажи. Потому что я знаю, что в каждом округе все по-разному. Я знаю, что в Вашингтоне у нас есть скользящий акцизный налог, в зависимости от вашей цены вы можете заплатить 1.2% и себестоимость продажи, или, если вы дорогие, вы платите до 3% акцизного налога. И это может привести к большим, большим отклонениям в сделке.

Кэти:
И у вас есть налог на имущество и страховка, и все эти вещи действительно складываются, чем дольше вы их держите. Мне любопытно, придется ли вам в конечном итоге держать его, потому что вы не можете продать его за то, что хотите, вы не хотите терять деньги. Имеете ли вы право, можете ли вы перейти на более долгосрочную ставку?

Мэтт:
Да. Я уже говорил с кредитором, поскольку потенциальный денежный поток, если мне действительно понадобится арендовать его, будет минимальным, но это будет денежный поток. Так что у меня есть это как запасная стратегия выхода.

Джамиль:
Сможете ли вы избавиться от своего частного кредитора с помощью такого рефинансирования?

Мэтт:
Да, это будет близко, но я смогу это прикрыть.

Джамиль:
Высокий.

Джеймс:
Мэтт, какой кредит ты оформил? Потому что, когда я смотрел на цифры по аренде, обычно вы сможете получить кредит в размере 70, 75% от стоимости, что даст вам остаток кредита в размере около 160, 165 на это, и у вас все в 200 плюс расходы по долгу. Итак, вы посмотрели на то, что чувствуете себя вполне комфортно, оставив 30-40 тысяч по этой сделке?

Мэтт:
Это определенно не мое… Да, я бы не сказал, что мне это очень удобно, но мне вроде как есть над чем поработать на пути к выходу.

Джамиль:
В качестве последней техники ведения переговоров, Мэтт, и я знаем, что у вас закончился период проверки, и это не обязательно лучшая форма, чтобы попытаться договориться о чем-то более глубоком, когда вы прошли периоды комплексной проверки, но это случается. И поэтому мне любопытно, потому что я думаю, что вам действительно понадобится еще около 10 или 20,000 XNUMX долларов в качестве резерва в этой сделке. И я чувствую, что если вы посмотрите на мотивацию ваших продавцов, насколько вы сейчас рискуете для EMD?

Мэтт:
1300.

Джамиль:
Ладно, это значительная сумма, но я не думаю, что ее достаточно, чтобы ваши продавцы сказали: «Эй, давайте возьмем деньги и побежим». Итак, Майк, мне любопытно, готов ли ты попытаться вернуться, даже несмотря на то, что период проверки прошел на день раньше, вернуться и сказать: «Эй, посмотрев на мои цифры, я думаю, мне действительно нужно попросить дополнительный кредит». Я думаю, если бы вы получили еще 20,000 1,300 долларов от покупной цены этой сделки, вы были бы в фантастической форме. И я бы порекомендовал, даже если они откажутся, Мэтт, даже если они откажутся, сделать укол всегда стоит, потому что у тебя все еще есть право сказать: «Хорошо, они отказались. Я все еще собираюсь двигаться вперед. Я не хочу рисковать своими XNUMX долларами. Я собираюсь закрыть сделку, и мы продолжим сделку». Но у вас все еще есть право попытаться и двигаться вперед. Так что мне любопытно, вам было бы удобно это делать? И если да, то я могу помочь вам с выбором лучшей техники.

Мэтт:
Да, определенно удобно. Я не против, я обязательно спрошу.

Генри:
Он из правоохранительных органов, конечно, может спросить.

Мэтт:
Да, конфронтация - не моя слабость. Но да, определенно, и я тоже был бы признателен за помощь. Абсолютно.

Кэти:
Джамиль, мне любопытно, есть ли у него какие-нибудь творческие варианты привлечения продавца к разделению любой прибыли, которая может быть, если они снизят ее, чтобы побудить их сделать это?

Джамиль:
Учитывая его покупную цену, я бы выбрал инновацию, при которой продавец сохранял бы за собой право собственности на недвижимость, а Мэтт привлек бы к сделке частного кредитора, если бы ремонт был проведен и не имел бы никаких первоначальных затрат или отсутствия кредита. расходы на проникновение в собственность. Тогда все, что у него есть, это тот ремонт, который там есть. И он соглашается со своими продавцами на цену продажи в 140 долларов, но он собирается сэкономить около 7,000 долларов только на комиссиях за закрытие и оформление. И с творческой точки зрения для меня это было бы самым стратегическим шагом, потому что тогда он просто привлечет к столу своего частного ростовщика. Ему не нужно вносить 20%, потому что ему не нужно получать право собственности, приходит частный кредитор с 52,000 192 долларов на расходы на ремонт, они сейчас в нем за 250, он продает за XNUMX. Есть прибыль.

Джеймс:
Единственное, что меня беспокоит, - это просто знать стоимость продажи, а затем кто. В эти первые дни рынки покупателей жилья действительно обращают внимание на сопоставимые объекты. Я знаю, что в большинстве случаев в Вашингтоне мы можем увидеть, были ли оплачены затраты на закрытие или нет. Зачастую это три с половиной процента сразу после сделки, и это 50% прибыли от чего-то подобного, но я думаю, что это отличный способ структурировать это, потому что проблема в том, что стоимость долга разрушит эту сделку. . А потом, если он будет длиться долго, он может довольно быстро покраснеть.

Генри:
Джамиль, что ты думаешь о себе, будучи мастером оптовой торговли? Итак, что вы думаете, если в этих переговорах вы просите продавца снизить цену, но вы также просите оптовика немного снизить гонорар, чтобы компенсировать это, так что здесь есть золотая середина?

Джамиль:
Так что это тоже было куплено у оптовика, или это он пошел, я думаю, он пошел напрямую к агенту, верно?

Мэтт:
Сестра и агент на рынке.

Джамиль:
Да. Хорошо. Так что я думаю, что можно было бы попросить агента прийти, потому что они сделали двойное представительство, Мэтт? Листинговый агент представлял вас?

Мэтт:
Я прошел через своего агента.

Джамиль:
Хорошо. Поэтому мне нравится использовать двойное представительство, потому что теперь вы ставите листингового агента в ситуацию, когда у него теперь есть двойная комиссия, с которой он может играть. И когда они действительно хотят что-то сделать, они часто готовы сыграть с 3%, потому что хотят, чтобы сделка была закрыта. Обычно, когда я покупаю на рынке, я всегда обращаюсь напрямую к листинговому агенту, прошу о двойном представительстве или просто говорю: «Эй, смотрите, я могу прийти непредставленным, давайте дадим 3% Вернусь либо себе, либо вашим продавцам, в зависимости от цены, которую я предлагаю, и просто для того, чтобы сделать сделку более выгодной или сделать ее более выгодной с финансовой точки зрения для меня и домовладельца ». Я думаю, что в данном конкретном случае у вас есть агент по покупке, и это хорошо, потому что он несет фидуциарную обязанность перед вами.
И поэтому я думаю, что вам действительно нужно поговорить по душам с агентом вашего покупателя и сказать: «Я смотрю на эти цифры и начинаю немного беспокоиться, глядя на стоимость моего кредита, глядя на рынок." И хотя рынок в Пенсаколе силен, я очень оптимистичен в отношении Флориды. Просто у нас были экономические данные, сейчас не самые лучшие. ФРС сигнализирует о дальнейшем повышении ставок. Таким образом, с учетом вышесказанного, ваш актив все еще может иметь некоторую амортизацию, которую вы не учли. И если вы снизите АРВ для этого объекта еще на 5 или 10%, все будет готово. Это реальность, и я думаю, что даже за выходные и на прошлой неделе мы видели столько беспорядков, закрытия банков, массового изъятия банковских вкладов. Есть так много вещей, которые вы можете использовать в качестве экономических индикаторов, которые заставляют вас нервничать по поводу движения вперед. И я думаю, что если вы представили эти ситуации, а также наняли лицензированного инспектора, сделали ли вы это в течение периода проверки? Вы составили отчет о проверке?

Мэтт:
Нет, я поручил двум лицензированным подрядчикам раскопать территорию.

Джамиль:
Хорошо, идеально. Достаточно хорошо. Так что я бы тоже использовал их. И я думаю, что вам разумнее использовать большее из двух чисел только потому, что большее из них, скорее всего, будет правильным числом, чем меньшее. Если вы посмотрите на мир заключения контрактов, то увидите, что у меня никогда не было сделки, которая стоила бы меньше, чем было заявлено. Это всегда больше, а моя сестра - мой подрядчик, я доверяю ей больше, чем кому-либо на свете, и все равно это всегда неправильно. Итак, с учетом вышесказанного, я думаю, что у вас есть действительно веские аргументы, которые вы можете представить агенту вашего покупателя, который затем должен будет изложить это агенту по листингу. Так что здесь возникнут небольшие разногласия, потому что вы собираетесь играть в телефонную игру. И вы даже можете дать своему агенту право пересылать вашу электронную почту.
Я бы обосновал это, я бы сказал: «Послушайте, учитывая эту ставку, которую я получил, учитывая экономические данные, на которые мы смотрим, и видя все, что произошло за неделю на прошлой неделе, я чувствую себя менее уверенно в этом вопросе. сделка по этой цене. И я действительно думаю, что эти продавцы хотят переместить этот дом. Я очень хочу выступить по этому контракту, но очень нервничаю перед выступлением в 140 фунтах».

Кэти:
Мне нравится то, что ты говоришь, Джамиль, потому что этот дом выставлен на продажу, и они хотят от него избавиться.

Джамиль:
И у них было три снижения цен. И это сигнал о том, что эти люди мотивированы.

Кэти:
Это отличный знак, чтобы вернуться и сказать, что вы испугались, и что только прошедших выходных им достаточно, чтобы понять, что банки банкротятся, и попытаться это сделать. Что вам терять?

Джеймс:
И это, я думаю, сейчас важно то, что рынок изменился, и изменилась его скорость. Мы все писали без проверок, быстрых проверок последние два года. Вам больше не нужно этого делать. И что действительно важно, так это то, что вы готовите сделку, сроки проверки могут быть продлены. И если вы не заблокировали свой долг, ваши ставки не являются твердыми и вы не имеете полного представления о стоимости, это нормально. Если вы хотите попросить о продлении срока осуществимости на этом этапе, получите больше времени. Чем больше у вас времени, тем лучше вы сможете подготовить сделку. Чем больше у вас времени, чем больше у вас подготовки, тем меньше риска в сделке. И поэтому никогда не отказывайтесь, пока вы не будете полностью привязаны к тому моменту, когда вы будете чувствовать себя хорошо в отношении своего финансирования, оно настроено.
Потому что также, если этот вторичный кредитор откажется от вас в последнюю минуту, если он не заблокирован и имеет полную ответственность по этому поводу, именно здесь ваши задатки могут оказаться под угрозой. Используйте эту возможность, чтобы правильно настроить свой термин. И я думаю, Мэтт, у меня есть один вопрос: за что будет стоить эта арендная плата? Потому что я думаю, что, возможно, вы выберете не тот вариант размещения и, возможно, принесете его кому-то вроде Джамиля, у которого есть покупатели и арендаторы целиком, я имею в виду, что это хорошая цена в районе с некоторым ростом, который люди могут себе позволить. Я смотрю на них, если у вас есть кредит на 160,000 40 долларов, который многие люди оставят 1250 тысяч при сдаваемой в аренду недвижимости с выплатой XNUMX долларов в месяц. Возможно, вы сможете просто продать это оптом, что приведет вас к вашей цели — накопить капитал и не брать на себя этот риск, который немного тонкий.

Мэтт:
Да, мне нравится. Средняя арендная плата и стоимость этой конкретной площади составляют 1475 долларов в месяц. Так что арендная плата там определенно высокая.

Джамиль:
Я также рад познакомить вас с людьми с сильным характером. Я думаю в тандеме, Мэтт, если ты, когда у тебя дата закрытия?

Мэтт:
3 апреля.

Джамиль:
Хорошо, у тебя есть немного времени. Итак, что я хотел бы сделать в этот период, так это обосновать необходимость серьезного пересмотра условий. А пока попробуйте стратегию массового выхода. Даже если ты заработаешь на этом 5,000 долларов, Мэтт, это 5,000 долларов. Вы рискуете 13, чтобы заработать 5 тысяч. Это отличное возвращение. Вы совершаете транзакцию, входя и выходя, переходя к следующему. Но я также думаю, что у вас есть возможность увеличить потенциал роста, если вы добьетесь успеха в пересмотре переговоров. Допустим, вы скажете это оптом за 145 долларов и получите еще 10 или 20,000 XNUMX долларов от покупной цены. Теперь внезапно вы делаете то, что собирались сделать, переворачивая бумагу. И что касается меня, человека, чья бизнес-модель является оптовой, я скажу вам, что это волнует меня больше, чем удар молотком по дому в любой день.

Кэти:
Мне также интересно, если вы решили просто купить и оставить, если будет меньше ремонтировать, если вам не нужно действительно готовить его к перевороту и больше готовить к сдаче в аренду, может ли эта цена на строительство снизиться?

Мэтт:
Это хорошая мысль, и мне определенно хотелось бы рассмотреть ее после разговора с вами, ребята.

Кэти:
Звучит как отличная аренда. Да, это отличный рынок. Много динамики. Больше всего меня беспокоит то, что Пенсакола так сильно пострадала от ураганов, что я думаю, что страховка просто астрономическая, но, тем не менее, цифры все равно могут действительно работать для инвестора, готовящегося купить и держать по такой цене.

Мэтт:
Очень хороший момент по этому поводу.

Генри:
Я полностью согласен с Джамилем. Мое же предложение заключалось в том, чтобы посмотреть, есть ли у Джамиля покупатели на этом рынке, потому что это отличная цена для покупки и удержания. Другое дело, что, пока вы проводите эти пересмотры, я бы привлек все ООО, владеющие домами в окрестностях. Потому что обычно это инвесторы, которые сдают его в аренду. И затем я бы расставил приоритеты в этом списке на основе ООО, которому принадлежит больше всего. А потом я находил владельцев ООО, звонил им и говорил: хотите ли вы эту сделку по цене XYZ? Потому что им явно нравится этот район, у них есть другие варианты аренды по соседству, и они, возможно, будут готовы заплатить эту цену. И таким же образом вы сможете найти своего покупателя. Поэтому я бы сделал это сегодня.

Мэтт:
Отличное предложение, Генри. Спасибо.

Джамиль:
И если вы не знакомы с этим процессом, Генри, вероятно, сможет провести вас через него и в автономном режиме. У меня есть кое-какая утилита, с которой я могу помочь вам в отслеживании пропусков, а вы офицер федеральных правоохранительных органов и знаете, как что-то найти.

Dave:
Хорошо, Мэтт. Что ж, спасибо тебе. Надеюсь, этот совет был для вас полезен. Мы ценим, что вы предоставили нам сделку и поделились всем этим с нами.

Джамиль:
Спасибо и тебе за твою службу, Мэтт. я

Мэтт:
Я ценю это. Спасибо вам, ребята. Я чувствую, что получил образование, так что спасибо за это.

Кэти:
Высокий.

Dave:
Хорошо, спасибо всем за участие в рекламном ролике тренерского бизнеса Генри.

Кэти:
Мне нравится видеть разницу, которую он делает. Просто чудесные встречи.

Dave:
Нет, серьезно, чувак, это было потрясающе. Они оба, Мэтт и Майкл, были очень интересны, знали, о чем говорили, были открыты для обратной связи. Было здорово поговорить с ними. Итак, Генри, как ты отнесся к тому, что твои ученики присоединились к шоу?

Генри:
Чувак, я думаю, это было потрясающе, чувак. Помогать людям инвестировать в недвижимость, очевидно, моя страсть. Вот почему я вообще здесь на этом шоу. Но я радуюсь еще больше, когда мои студенты заключают сделки, и когда я получаю сделки, чувак, и, очевидно, Майкл добился успеха в своей самой первой сделке с недвижимостью, заключив сделку на три квартиры на одну семью. И это, очевидно, то, что каждый хотел бы сделать. А потом я думаю, что некоторые люди, посмотрев на сделку Мэтта, скажут: «Ох, чувак, это непростая ситуация». Но я бы посоветовал всем посмотреть на это в ином свете. Мэтт предпринял масштабные действия. Он учится испытанию огнем. И многие люди боятся это делать. Они боятся выходить на рынок, анализировать сделки и делать предложения.
Потому что они думают, что наступит конец света, если они попадут в плохую сделку, а плохие сделки не приносят удовольствия. Не позволяй мне выкладывать это туда. Но в конечном итоге, если Мэтт откажется от этой сделки, потому что ему не нравится риск, на который он пойдет, он потеряет 1,300 долларов, но на самом деле он не потеряет 1,300 долларов. Он заплатил 1,300 долларов за невероятное образование, за большее образование, чем он мог бы когда-либо получить в чьем-либо классе. Больше образования он получает в Mastermind. Его судили огнем, ему пришлось искать сделку, проанализировать ее, поговорить с агентом, внести предложение, провести проверки, вернуться и пересмотреть переговоры, чтобы попытаться довести сделку до такого состояния, в котором она имеет смысл сейчас, и затем рассмотрите несколько стратегий выхода, чтобы попытаться выйти там, где это имеет смысл.
А если нет, то ему придется уйти. Тогда ему придется выйти и потерять 1300 баксов. Ну чувак, так много людей не сделали бы этого. А поскольку они этого не сделают, они не смогут создать богатство. Но Мэтт окажется в положении, когда он сможет заработать деньги на этой сделке, а если он этого не сделает, то он совершит хоумран в следующей из-за образования, которое он купил себе на эти 1,300 долларов. думаю, это невероятно, что он пошел на такой поступок

Джеймс:
Контакты равны контрактам.

Генри:
Совершенно верно.

Джамиль:
Я думаю, что он также усвоил много действительно важных уроков. И, как ты только что сказал, Генри, все это феноменально, но как мне заключить сделку с Майклом?

Генри:
Хотите, чтобы я дал вам ссылку, чтобы присоединиться к моей программе?

Dave:
Я собирался попросить об этом, если мы сможем получить скидку.

Джеймс:
Да, Джамиль, ты оптовик. Ты принесешь мне сделку Майкла?

Джамиль:
Верно. Я имею в виду, я пытался отговорить его от этого, но он уже закрыл это, так что я подумал: ох.

Кэти:
Ему лучше не привыкать к этим цифрам, потому что их будет сложно найти снова. Но кто знает?

Генри:
Это кричащая сделка, кричащая сделка.

Dave:
Хорошо для него. Что ж, спасибо всем, что вы здесь. Это было очень весело. Мы хотели бы услышать ваши отзывы по этому поводу. Это первый раз, когда мы давали такое живое выступление с большим количеством людей. Вы можете найти любого из нас в Instagram или разместить сообщения на форумах BiggerPockets, где есть специальный форум On the Market, который мы будем проверять и проверять. Надеюсь, вы все это оцените. Спасибо всем за внимание, увидимся в следующем выпуске «На рынке».
«On The Market» создан мной, Дэйвом Мейером и Кейлин Беннетт, продюсером — Кейлин Беннетт, редактированием — Джоэлом Эспарза и Onyx Media, исследованием — Пуджой Гендал, и большое спасибо всей команде BiggerPockets. Содержимое шоу «На рынке» представляет собой только мнения. Все слушатели должны независимо проверять данные, мнения и инвестиционные стратегии.