Как найти идеальную недвижимость для первой сдачи в аренду (даже в дорогом районе)

Эшли:
Это 331 серия "Новичок в сфере недвижимости".

Лирва:
Я немного узнал о том, как проверять арендаторов, как составлять договор, как обеспечивать соблюдение своих собственных правил, как делать ремонт, даже если это был небольшой ремонт, но это большая часть работы инвестора, получения предложений. , все это. Так что это просто изменило мою жизнь, и теперь я уверен, что если я решусь и заключу еще одну сделку или другой проект, я буду уверен в себе. Я кое-что знаю.

Эшли:
Меня зовут Эшли Кер, и я здесь со своим соведущим Тони Дж. Робинсоном.

Tony:
И добро пожаловать на подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы рассказываем вам вдохновение, мотивацию и истории, которые вам нужно услышать, чтобы начать свой инвестиционный путь. И в сегодняшнем выпуске вы получите всего этого в изрядной дозе. Вы получите немного вдохновения, немного мотивации и немного пинка под зад, чтобы действительно что-то осуществить. Сегодняшний гость – Лирва Санчес. И когда вы услышите историю Лирвы, вы услышите то, с чем многие из вас, вероятно, борются: существует так много информации, существует так много разных стратегий.
Как мне выбрать тот, который мне больше всего подходит? И вы услышите историю Лирвы о том, как она прошла этот путь, пытаясь определить для себя правильный следующий шаг.

Эшли:
И то, как она говорит о выборе своей стратегии, может вызвать у вас такое отношение: «Я читал эту книгу, я слушал этот подкаст» и тому подобное. Но она ломает голову над некоторыми причинами, по которым она в конечном итоге выбрала стратегию, которая ее устраивала. Она рассказывает о своем образе жизни, о том, почему, о том, какой она человек. На самом деле она начала заниматься оптовой торговлей и расскажет вам одну вещь, которая с ней случилась и которая на самом деле шла хорошо.
Если вы оптовик, вы говорите: «Да, я хочу, чтобы это произошло». И она не предприняла никаких действий, потому что это была не она и не давала это объяснение. Но я думаю, что она делает очень важное замечание: если вам некомфортно и вы не чувствуете, что это действительно вам подходит и удовлетворяет вас, возможно, вы не добьетесь в этом такого успеха. Поэтому она говорит о том, как попытаться связать то, что подойдет вам, с выбором стратегии. Но также мы узнаем о сделках по поиску поставщиков, о том, как ей удалось найти нерыночную недвижимость.

Tony:
Теперь, прежде чем мы перейдем к разговору с Лирвой, я хочу кратко рассказать о человеке под именем ДеЛауро, который оставил пятизвездочный обзор на подкасте Apple. Этот человек говорит: «Это шоу отлично подходит для таких людей, как я, которые работают полный рабочий день, но хотят узнать больше об инвестировании. Поначалу инвестирование в недвижимость казалось непосильной задачей, но слушание Эшли и Тони каждую неделю помогло мне чувствовать себя более комфортно со всеми условиями и инвестированием в целом. Сейчас я на форуме BiggerPockets и учусь как можно большему. Спасибо за все советы, ребята».
Так что, если вы являетесь новичком и еще не оставили отзыв, пожалуйста, сделайте это. Это займет всего лишь несколько минут. И чем больше отзывов мы получим, тем больше людей мы сможем охватить. И нет, чем больше людей мы сможем охватить, тем больше надежда, что мы вдохновим больше людей сделать следующий шаг или заключить первую сделку. Так что сделайте нам одолжение, сделайте кому-нибудь одолжение, оставьте этот отзыв.
Лирва Санчес — дипломированная медсестра, мать-одиночка двух мальчиков, живущая в Южной Калифорнии. На самом деле не слишком далеко для того места, где я живу в Южной Калифорнии. А после расставания она провела два года, преследуя синдром блестящих предметов, связанный с оптовой торговлей и небольшими инвестициями за пределами штата. Но затем она удвоила усилия по стратегии в сфере недвижимости, которая действительно работала для нее и ее детей, и поняла, что один объект недвижимости действительно может изменить ее жизнь. Итак, Лирва, добро пожаловать на шоу.

Лирва:
Привет. Спасибо, Тони.

Tony:
Очень рад, что ты у меня есть.

Лирва:
Спасибо. Большое спасибо. Спасибо.

Tony:
Я рад, что ты здесь, на шоу, с нами, но я хочу сразу перейти к самой сути, Лирва. Что, по вашему мнению, привело вас в мир инвестиций в недвижимость?

Лирва:
Итак, как вы упомянули, я недавно расстался. У нас двое маленьких мальчиков, и это было действительно трудное время. На самом деле, происходило много хорошего и не очень хорошего. Я только что погасил весь свой долг. У меня был школьный долг, у меня был кредит на машину. Только что все расплатился.

Эшли:
Это удивительно. Поздравляю с этим. Обычно это не так-то просто сделать.

Лирва:
Спасибо. Спасибо. Итак, я был в поездке с Дэйвом Рэмси, и она была полна сбережений и сбережений и вложения всего в долг. Итак, когда мы сделали этот выбор, это решение расстаться, это был действительно очень трудный и сложный период в моей жизни, и это просто заставило меня переключиться на работу над собой. Поэтому я погрузился в личностное развитие, книги по самосовершенствованию и все такое. Но в рамках этого процесса я также столкнулся с инвестированием в недвижимость и созданием богатства.
Как мне продолжать осуществлять свои мечты и жить той жизнью, которую я хочу для своих детей, теперь, когда я фактически потерял половину своего дохода в одночасье. Вот так оно и получилось. Это была часть всего процесса погружения в себя и попыток добиться большего, стать лучше и обеспечить такую ​​же или лучшую жизнь для своих детей, независимо от моего статуса.

Эшли:
Итак, после вашего расставания, сколько времени прошло, прежде чем вы действительно начали заниматься недвижимостью и, возможно, расскажите нам немного о том, как выглядела ваша жизнь? Вы пошли снимать квартиру? Ты остался в своем доме? Вы где-то работали? Расскажите нам, как выглядела ваша финансовая картина.

Лирва:
В финансовом отношении у меня все было хорошо, потому что мы расплатились и начали откладывать, но я не чувствовал себя хорошо, потому что, очевидно, у меня не было доступа к… Раньше у нас был двойной доход. Я остался в квартире. Я переехал из квартиры, которая у нас была вместе, и переехал в район, к которому мне хотелось быть поближе, то есть лучшие школы и все такое. Так что я уже работал в компании, в которой работаю до сих пор. Я дипломированная медсестра, но это не совсем традиционная роль, поэтому я работаю на дому по плану медицинского страхования, и я сознательно приложила к этому усилия, потому что у меня родился второй ребенок и я работаю в больнице. просто у меня это не сработало.
Помогло то, что я работал дома, жил в квартире и очень старался минимизировать любые расходы. Просто оставайтесь в том самом менталитете смакования в то время. Вот где я был.

Эшли:
Хорошо. Итак, вы начали изучать недвижимость. Мне очень любопытно, что в вашей роли, где вы могли работать дома, думаете ли вы, что это сыграло большую роль в том, что вы смогли стать инвестором в недвижимость? Каковы некоторые преимущества, если прямо сейчас вас слушает кто-то, у кого, возможно, есть возможность работать из дома, о чем им следует подумать, прежде чем начать работу в сфере недвижимости, и какую реальную пользу это может им принести?

Лирва:
Так что я думаю, что это сыграло огромную роль, потому что… Ну, теперь у меня есть краткосрочная аренда, и фактически она находится на том же участке. Поэтому само пребывание на территории помогает. У меня есть уборщица, поэтому я особо не занимаюсь, а просто проверяю, что там есть, это очень помогло. Кроме того, во время обучения и изучения того, что мне подойдет, я ездил по окрестностям и смотрел, в какие районы я мог бы попасть.
Поэтому я отвозил своих детей из школы и ездил по окрестностям по дороге домой. И ездить за долларами, смотреть, есть ли… Все, что я узнал в подкасте, я пытался реализовать, типа: «О, это пустой дом? Это потенциальная недвижимость, которую я могу забрать?» Просто пытаюсь реализовать то, что услышал в подкасте.

Эшли:
Итак, вы искали свободные дома. Какие были некоторые из них, и вы сказали, что кое-чему вы научились. Что еще вы узнали о домах, которые могли бы стать для вас потенциальной собственностью?

Лирва:
Так что я никогда не действовал в соответствии с этим, но я думаю, что это было просто то, что я делал. Я смотрел стоимость недвижимости и видел: «Хорошо, это пустой дом, сколько он может стоить?» И, не заглянув внутрь, смогу ли я вообще взяться за это? Думаю, в то время я просто играл в инвестора. Я не знаю, действительно ли это связано с работой на дому, но у вас также есть немного больше гибкости в распределении времени. Я оставляю своих детей и забираю их. И поэтому в это время, во время перерывов и прочего, я мог ездить по районам и просматривать объекты недвижимости, новые объявления, которые появлялись. Я бы пошел посмотреть на них, просто проезжал мимо них, как только они появились на рынке.

Tony:
Лирва, ты сказала, что меня особенно поразило то, что ты прослушала много подкастов и пытаешься реализовать все, что узнала. Я думаю, что это путь, по которому идут многие новые инвесторы, где они слышат все эти разные стратегии, они пытаются реализовать все. Итак, я хочу коснуться того, как вам удалось взять всю информацию, которую вы узнали, и применить ее одновременно. Но прежде чем я это сделаю, еще один вопрос. Что бы вы посоветовали кому-то, кто, возможно, находится в похожей ситуации и переживает большие перемены в жизни?
Расставание, развод – это, к сожалению, обычное явление сегодня, и есть много людей, которые стремятся стать инвесторами в недвижимость, но они могут использовать это жизненное событие расставания или развода как оправдание того, почему они не могут инвестировать в недвижимость. Итак, что вы посоветуете тем, кто находится в похожей ситуации и хочет начать?

Лирва:
Я думаю, мой совет — сохранять надежду. Каким-то образом вы можете найти способ. Не то чтобы нельзя, просто пока не придумали как. И найти способ заставить это работать на вас и ваш образ жизни. Я бы сказал, что мне потребовалось много времени, чтобы не сдаваться, пытаясь найти информацию, например, читая что-то, вы натыкаетесь на случайные статьи, вещи, которые вам помогут. Вот как я обнаружил, что это сработало для меня. У меня было очень мало денег на покупку недвижимости. Не за мои расходы.
И эти маленькие подсказки возникнут или появятся возможности. На работе у меня была возможность получить повышение по службе, и я ею воспользовался, думая про себя, недвижимость, которая мне поможет. Так что просто постарайтесь сохранять мотивацию и не упускать из виду. Синдром блестящего предмета — действительно серьезная проблема, и он действительно влиял на меня на протяжении добрых двух лет.

Tony:
Я считаю невероятно важным отметить одну вещь, и мне нравится, что ты сказала «надежда», Лирва, потому что я думаю, что это то, что многие люди теряют, когда переживают трудные времена в своей жизни. Но когда с вами случается что-то сложное, вы никогда не сможете контролировать то, что бросает вам жизнь, но вы всегда можете контролировать свою реакцию в таких ситуациях. И кто-то мог что-то взять. Это может быть развод. Это может быть смерть в семье. Это может быть потеря работы, и они могут воспользоваться этим моментом и позволить ему сломать себя.
Или они могли бы воспользоваться этим моментом и использовать его как мотивацию, чтобы стать лучшей версией себя. И похоже, Лирва, ты избрала второй подход, используя его, чтобы катапультировать себя к чему-то лучшему. Итак, на этой ноте давайте поговорим о том, что вы сделали дальше. Итак, как я уже сказал, я хочу вернуться, потому что вы сказали, что пытались реализовать все, что узнали из подкаста. Это звучит почти ошеломляюще. Итак, я думаю, проведу нас через этот процесс, пытаясь реализовать все, что сработало, а что не сработало.

Лирва:
Я начал ходить на встречи. Это было похоже на тему недели. Я был очень взволнован этим, а затем изучал это и пытался понять, хотел ли я этим заняться. Поэтому я начал думать: «Ну а что делают все остальные?» Итак, я начал смотреть, чем занимаются все остальные, где я потенциально мог бы начать оптовую торговлю?
Итак, я посмотрел на это и подумал: «Ну, я не знаю, мне это не кажется очень искренним или чем-то, что я бы сделал, но кажется, что с этого каждый начинает». Итак, я встретил одного из организаторов на одной из встреч, на которых я был, и после этого все общались. Я рассказал ему, что меня интересовало или что, по моему мнению, меня интересовало. На этих встречах все действительно помогают. Что вам нужно? Что Вы ищете?
Все просто делятся и все такое. Теперь он был флиппером, но начинал как оптовый торговец, и у него была программа, которую он купил, которая помогла ему заниматься оптовой торговлей. Он такой: «Я могу записать тебе копию компакт-дисков, если ты хочешь, и это поможет тебе начать». Я подумал: «Конечно, отлично». Итак, взял это домой, реализовал до мелочей, и все. И тут я быстро понял, что это не для меня. Мне звонили по телефону, и я не мог ответить на звонок. Это было похоже на чувство, которое я не могу объяснить. Это было просто не для меня.

Эшли:
Я думаю, что вы сделали, чтобы получить эти телефонные звонки? Почему люди вообще звонили тебе? Какие шаги вы предприняли до этого?

Лирва:
Итак, все этапы программы, они вас учат, вы получаете список, и они рассказывают вам о различных типах списков, которые вы можете получить. И тогда я решил заняться буквами. Поэтому я подумал: «Ну, я могу просто собрать все это воедино и создать буквы, распечатать их дома». У меня есть ящик конвертов. Я сделал целые марки и все, что там написано, советы о том, как открыть письмо, сделать его цветным, чтобы оно бросалось в глаза при отправке по почте, и все такое, что… Я имею в виду, есть так много разных советов.
Так что я просто хотел сделать его идеальным, и мне потребовалась целая вечность, чтобы даже вытащить письма, потому что я думал: «Я совершу ошибку, и никто не собирается открывать мое письмо». Ну, люди действительно начали звонить, а потом я даже не смог ответить на звонок. Я так боялась отвечать на телефонные звонки, что эти звонки поступали на мою голосовую почту. Мне нужно было настроить номер Google, чтобы я знал, что они звонят с этого конкретного номера. И я подумал: «Это так фальшиво. Я не такой».
В письме, я почти уверен, говорилось что-то вроде: «Я покупаю дома за наличные», а покупателя у меня не было, и это казалось таким неряшливым. Так что мне это просто не помогло. Итак, была еще пара вещей, о которых я мог вспомнить. Кто-то говорил о мобильных домах и о том, как они инвестируют в мобильные дома и делают это. Итак, я купил книгу, и на этом все.
Так что, какой бы ни была тема, я погружался в нее, а потом расстраивался, потому что говорил: «Ну, для меня это тоже не работает». А затем следующим шагом было инвестирование за пределами штата, потому что, возможно, это была более высокая цена, в которую, как я думал, я действительно мог бы инвестировать. И единственное, что я очень разрывался между тем, стоит ли мне покупать дом, и я». Я буду беден, или мне следует арендовать жилье и инвестировать за пределами штата?» Мне было так трудно принять решение, и я чувствовал, что у меня не может быть этих двоих.
Итак, я начал: «Ну, давайте я просто посмотрю, что там». Я рассматривал недвижимость под ключ, и мне было не по себе, потому что в то время я чувствовал, что многие цифры были завышены, потому что на самом деле я проводил собственный анализ. Я также только что посмотрел на Zillow и пытался найти недвижимость на рынке. Дело в том, что я так старался найти идеальный рынок за пределами штата, а теперь понимаю, что такого не существует.
Так что это было другое. Я, вероятно, проанализировал сотни сделок в разных частях штатов и, вероятно, мог бы купить недвижимость в то время, потому что я провел очень много анализа. И тогда я подумал: «Хорошо, мне просто нужно пойти на это». Моя подруга переехала в Канзас несколько лет назад, и другая девушка из колледжа сказала: «Почему бы нам не навестить ее?» И я сказал: «Хорошо». И, возможно, я смогу совершить это путешествие, в ходе которого я действительно поеду осматривать недвижимость за пределами штата. Канзас, наверное, хороший район. Я посмотрел на этот район, на то, что происходит на рынке труда, и все такое. Поэтому я сказал: «Хорошо». И это работает, потому что, возможно, я смогу навестить своего друга, пока я там, или у меня будет место, где остановиться, если мне когда-нибудь понадобится туда поехать.
Итак, мы работали в этой поездке. Мы это организовали, а потом я рассказал об этом своему другу, типа: «Эй, я собираюсь провести там день, пока буду там. Я собираюсь присмотреть недвижимость. И она сказала: «Ну что, тебе нужен риэлтор?» И я сказал: «Ну да, у меня его еще нет». И она сказала: «О, я знаю кое-кого, кто может кого-то знать». Итак, она дала мне номер. Я обратился, вышел на связь. Она заранее прислала мне недвижимость. Это то, что вы можете увидеть, находясь здесь. Я не могу обещать вам, что какой-либо из них будет доступен, пока вы здесь, но это просто для общего представления.
В то время он работал только с инвесторами. Это было похоже на горячий рынок. Похоже, его брокер только что открыл отдел только для инвесторов. И поэтому он работал только с инвесторами. Поэтому я почувствовал себя довольно хорошо: «Хорошо, я работаю с кем-то, кто должен знать, что такое рынок и что я ищу». Вылетел туда. Я думаю, мы осмотрели от восьми до десяти объектов недвижимости, и однажды мои друзья так устали. Все началось с того, что мы все были счастливы, взволнованы и все такое.
Я был единственным, кто сказал: «Нет, нам нужно закончить список». Прошёл всё это дело. Но я начал думать: «Хорошо, эти объекты…» Из-за моей цены мы рассматривали районы C и, возможно, B минус, и я просто чувствовал себя немного некомфортно. Похоже, что системы, вероятно... Возможно, основные системы вчера пришлось заменить, или они были на грани поломки, или в них было что-то странное. Не было ничего, о чем я мог бы подумать: «О, это моя цена, и в этом все отлично».
И просто находясь за пределами штата и будучи новичком, мне было очень некомфортно. Но я сказал: «Ну, дело в цифрах». Итак, я просто пошел домой и выбрал тройку лучших, на которые я потенциально мог бы претендовать, но цифры меня не устроили. Это было просто ясно. И я думаю, что стоимость недвижимости между этими тремя была от 110 до 215. Я не помню, куда приземлился тот, что в середине.

Tony:
Но цифры не сработали.

Лирва:
Наличные наличные составляли менее 3%. Это было просто [неразборчиво 00:20:30]

Tony:
Это очень важно для тебя, Лирва, потому что я думаю, что многие новички, когда они вкладывают все это время и энергию в изучение рынка, ты вылетаешь туда, заключаешь кучу сделок, начинаешь получите такую ​​​​эмоциональную реакцию, например: «Эй, я уже вложил в это так много времени, энергии и усилий. Позвольте мне, возможно, немного поправить цифры, чтобы я мог чувствовать себя лучше».
Но вы приняли решение не делать этого. Похоже, вы немного окунулись в оптовую торговлю. Вы отправили почтовые программы, которые не сработали. Вы поехали на рынок за пределами штата, встретились с агентами и проанализировали сделки, но ничего не вышло. Так как же вы на самом деле пришли к той стратегии, которая подходит именно вам?

Лирва:
Хорошо. Да, это… Точно. Я вернулся из Канзаса, увидел цифры. Я подумал: «Это все еще…» Я так расстроен в этот момент, потому что чувствую, что у меня ничего не работает. Это работает для всех, кроме меня. Я подумал: «Хорошо». Вернемся к: «Я хочу дом. Я не хочу быть бедным в Калифорнии. Мне это кажется невозможным, но я очень, очень хочу инвестиционную недвижимость, недвижимость, приносящую доход. Как мне это получить? Как мне получить эти два?» И это просто пришло ко мне. У меня должна быть собственность с ADU.
Это единственный способ получить то и другое, лучшее из того, чего я хочу. И это было типа: «Да, да». Я говорил типа: «Да, это именно… Вот и все». И как только я принял это решение, казалось, ничто не могло меня остановить. Меня отточили так: «Вот и все». Так что, сколько бы времени это ни заняло, я не думаю… На самом деле, после того, как я принял решение, прошло всего пара месяцев, и это повлияет на мой образ жизни и на мою семью, и это заняло пару месяцев, но если бы это было так» Если мне потребовалось еще больше времени, я думаю, что именно такой должна была быть моя стратегия. Я знал, что это сработает для меня.

Эшли:
Можете ли вы объяснить нам очень быстро, что такое ADU?

Лирва:
Итак, это еще одна единица, например, дополнительная жилая единица, находящаяся на участке. Я имею в виду, что для них есть другие термины, например, гостевые дома, переоборудованный гараж. Итак, я рассматривал любой из этих типов, но это должна была быть отдельная квартира, например, задний дом, где я мог бы жить отдельно со своими детьми, потому что, если бы я был одинок, я мог бы купить дом и сдавать комнаты в аренду, но это это был просто не вариант того, что я хотел. Так что сейчас это очень популярно, и уже в 20-м году оно набрало некоторую популярность… К тому времени это был 2019 год или конец 2018 года, начало 2019 года. Но не так популярно, как сегодня. Сейчас это похоже на бум ADU в Калифорнии, но в то время он все еще набирал обороты.

Tony:
Стратегия ADU, я думаю, это то, что, особенно если ваша домашняя игра может быть исключительно мощной, и я надеюсь, что немного позже мы поговорим о том, как эта ADU сработала для вас, Лирва. Но я хочу очень быстро отметить кое-что. Ваш путь поиска правильной стратегии для себя начался с образовательного этапа: «Эй, позвольте мне узнать как можно больше обо всех различных вариантах, которые существуют», и это правильный поступок. А затем вы как бы окунулись в эти разные стратегии, чтобы понять: «Эй, какая из них работает для меня?» Вы сказали, что оптовая торговля не совсем соответствует тому, кем я являюсь как личность. За пределами штата инвестирую, мне не совсем нравится идея делать это с другими марками. Я не понимаю.
Но эта стратегия взлома дома с помощью ADU идеально соответствует тому, кто я есть и чего я хочу от своих инвестиций. И я подчеркиваю это, потому что если вы новичок, который слушает и еще не определил свою стратегию, я думаю, вы можете последовать тому, что сделала Лирва, с тоннами образования, а затем в небольшом количестве протестировать различные стратегии, которые вам доступны. . Но я думаю, Эш, когда ты думаешь о выборе своей первой стратегии, помнишь ли ты, какие шаги ты предпринял, чтобы сказать: «Эй, я хочу сосредоточиться на BRRR у себя на заднем дворе?» Пробовали ли вы что-нибудь до того, как заключили первую сделку?

Эшли:
Я просто не знал, что есть другие стратегии. Я работал на одного инвестора, и он занимался долгосрочной арендой, и это все, что я знал, что это такое инвестирование в недвижимость. Так что у меня было просто ограниченное мышление и наивность, поэтому я сделал свое. Но я тоже думаю: когда вы рассматриваете различные стратегии для начала, в чем заключаются ваши возможности? Где у вас есть… Итак, Лирва, вы посмотрели, какой из них лучше всего соответствует моему образу жизни и чего я хочу достичь, и чего вы хотите, чтобы заняться инвестированием в недвижимость.
Некоторые из них не соответствуют тому, чем вы хотите заниматься, например оптовой торговлей. Ты не хотел отвечать на телефонные звонки. Это разрушило бы всю цель того, чтобы вы получили некоторую свободу времени и достигли этой финансовой свободы, потому что вы делали что-то, что вам не нравилось делать и чего вы боялись. Итак, есть так много разных вещей, на которые вам следует обратить внимание при выборе этой стратегии. Итак, Лирва, какие вещи были для вас важны, поэтому эта стратегия, если кто-то слушает, если они застряли в принятии решения, какой бы вы посоветовали?

Лирва:
Ага. Обязательно оцениваю свой образ жизни. Почему мои дети. Я не хотел, чтобы это разделение, а затем, в конечном итоге, и развод, который был частью всего этого процесса, происходил на заднем плане, чтобы действительно определить наше будущее и чтобы у нас был другой образ жизни. Я все еще хотел дать им тот же образ жизни. Я все еще хотел, чтобы они жили в хорошем районе с хорошими школами и чувствовали себя как дома. Я вырос в доме, в котором жила и владела моя мать-одиночка. И поэтому для меня это было действительно важно.
Я просто не чувствовал, что знаю как, но как только я это понял, это стало для меня так важно. Это просто то, от чего я не мог отказаться. Однажды я понял, как это сделать. Так что просто выясните свой образ жизни и в чем ваши сильные стороны. Если он не отвечает на телефонные звонки, потому что вы так боитесь отвечать продавцам, позвоните. Не делай этого. Просто попробуйте посмотреть, что получится. Какая у вас зона гениальности? Где ты собираешься блистать? И я подхожу к вещам творчески. Вот как я это понял, когда наконец получил свою собственность. Я проявил творческий подход. Итак, это одна из моих областей. Я могу придумать решение, как что-то сделать. Так что это мой совет. Я мог бы выяснить, в чем твой талант, и воспользоваться им.

Эшли:
Когда вы поняли, что хотите найти недвижимость в ADU, было ли это потому, что вы только что увидели недвижимость в ADU или узнали о ней, а затем начали поиск? Как вы нашли эту первую недвижимость?

Лирва:
Как я это нашел? Ну, я узнал о них на митапах. И, как я уже сказал, это был 2018, 2019 год. Уже был шум вокруг ADU, и в то время их было трудно найти. Поэтому они появляются время от времени. Обычно его покупает инвестор. Так что на рынке было не так уж и много. И вот как я это нашел… Ну, это часть моего пути. Поэтому я искал в Интернете. Людей было не так уж и много. Я думаю, может быть, каждые несколько месяцев кто-нибудь появится.
Итак, я знал, насколько они увеличили стоимость недвижимости, например, если бы это была квартира с двумя спальнями и одной ванной и на ней был ADU, например: «Ну, насколько это было бы больше, чем просто две спальни и одна ванная». Так что у меня было представление о том, сколько это добавит к собственности. Но я подумал: «Ну, я не хочу ждать. Я хочу принять меры. Теперь я знаю, чего хочу, поэтому мне нужно как-то избавиться от этого». Я обратился к своей подруге, старшей сестре и риэлтору, и рассказал ей свой план. Я сказал: «Хорошо. И я знаю, что вы следовали за мной в этом путешествии, и я говорил обо всем, что делаю, но теперь я знаю, чего хочу».
Я сказал: «Мне нужна недвижимость с ADU, например, Backhouse или гостевой дом, и я хочу, чтобы вы показали мне эту собственность. Если оно появится на рынке, я хочу, чтобы ты стал моим риэлтором». Я сказал: «Но я также хочу быть с вами честным». Я собираюсь искать недвижимость вне рынка. У меня уже был небольшой… Это мой опыт оптовой торговли, поэтому я знал, как получить список из ListSource, как получить список и что искать. Но я также спросил ее, поскольку мы были друзьями и у нас были такие отношения: «Сможете ли вы получить мне список из MLS? Можете ли вы составить для меня список с некоторыми ключевыми словами и временными рамками, которые я вам дал?» И она согласилась. Она была сторонницей.

Эшли:
Ага. Какие из них вы использовали?

Лирва:
Так что я думаю, что в MLS можно поискать бэкхаус. Вы можете просто ввести что-нибудь [неразборчиво 00:30:10]

Эшли:
Тещинский люкс что ли.

Лирва:
Свекровь-люкс была одной из них. Да, переоборудованный гараж. Любое слово, которое потенциально может означать, будто там есть еще один отряд. А потом были некоторые сроки, я думаю, если бы они купили за последние два года, это было бы похоже на удаление их из списка. Итак, я дал ей некоторые параметры, и она дала мне список, а я получил свой список из ListSource и объединил его. А потом я пошел и поискал эти объекты недвижимости в Интернете. Я был на Google Maps. И снова я бросаю своих детей. Я ходил смотреть список, проезжал мимо них. Я пытался отметить те, которые мне не подходили, и просто сформулировать это так: «Хорошо. Что ж, я не собираюсь покупать дом на холмах и строить дом с четырьмя или пятью спальнями. Это просто неосуществимо, так что давайте оставим это реальностью».
Поэтому я сократил число объектов до дюжины. И примерно в то же время я также столкнулся с чем-то, что было очень важно для меня, чтобы действительно иметь возможность купить недвижимость. Я нашел информацию о том, что вы можете получить 10,000 XNUMX долларов из IRA, чтобы использовать их для покупки нового дома. Итак, если вы новый покупатель дома. И это поставило меня в несколько другую ценовую категорию, потому что я подумал: «О, это больше денег на затраты на закрытие». В то время у меня был очень ограниченный бюджет, и это имело огромное значение, которое я бы не смог использовать за пределами штата.
И я подумал: «О, это просто еще один знак того, что я на правильном пути». На самом деле, я говорю это не случайно. Прежде чем я попросил у подруги список, я нашел эту статью от дизайнера-декоратора, и она опубликовала сообщение в блоге, в котором говорилось, как купить недвижимость, которой нет на рынке. И это было действительно полезно, потому что я знал об оптовой торговле, но это было с другой, свежей точки зрения. Это был обычный человек, который не был инвестором и хотел жить в определенном историческом районе, а они появлялись не очень часто.
Поэтому она написала очень искреннее письмо о том, почему ей хотелось бы совершать покупки в этом районе, и обратилась к этому конкретному региону. И я подумал: «О, я могу это сделать. Это не такая уж и подлость: я покупаю дома за наличные. Это было намного больше меня». И поэтому я подумал: «О, я определенно смогу это сделать и думаю, что смогу отвечать на эти телефонные звонки». Итак, соединив это со списком, я сократил его до дюжины, получил письмо, использовал ее шаблон, потому что она все это выложила, и я доработал его до своей истории.
Так что речь шла только обо мне и моих детях, и о том, что мы жили в этом районе. И причина, по которой я хотел бы купить дом, - это их конкретный тип дома. И эти письма писал в своей машине недели две-три. Я не мог их вытащить. Это был страх типа: «Ну, а что если… Мое имя уникальное. Что, если они похожи на людей, которые ходят в школу моих детей, на их родителей и говорят: «О, вы присылаете нам это. Почему ты хочешь купить наш дом?» И я просто подумал, что обо мне подумают люди? А потом дошло до того, что я подумал: «Мне все равно, что обо мне думают люди. Я сделал это. Я собираюсь как-нибудь с этим справиться». Я отправил их и сказал: «Я закончил. Мне все равно, что обо мне думают люди. Это то, чего я хочу, и я собираюсь к этому пойти».

Tony:
Это очень вдохновляет, Лирва, но я просто хочу остановить вас на этом, потому что я думаю, что страх осуждения — это то, с чем борются многие новые инвесторы, — это даже просто идея: «Эй, я хочу владеть недвижимостью». И особенно если вы родом из сообщества или сообщества, где это не часто делается при владении инвестиционной недвижимостью, люди могут подумать, что вы мечтаете слишком масштабно, или сказать: «О, это Лирва и сумасшедшие мечты». Но я думаю, вы должны иметь уверенность в себе: «Эй, если я поставил эту цель, то я потратил время на самообразование. Я накопил ресурсы, необходимые для этого. Почему бы не сделать следующий шаг?»
И, очевидно, для вас это обернулось очень хорошо. Так что я предполагаю, что ты наконец наберешься смелости отправить эти письма по почте. Ваш телефон сразу начинает звонить? Вы ждете месяцами, прежде чем услышите от кого-то ответ? И как тогда на самом деле вести переговоры с продавцами, когда они обратятся к вам?

Лирва:
Я ничего не ожидал. Я подумал: «Ну, знаешь что, теперь я просто делаю это и собираюсь двигаться дальше». Но это было частью моего «Я делаю это». Поэтому я связался со своим другом и сказал: «Эй, я разослал эти письма. Спасибо, что прислали мне список, но я все равно… Это то, чего я действительно хочу». Итак, на рынке появилось два объекта, два объекта недвижимости, у которых были ADU примерно неделю или около того в течение этого периода. И я сказал: «Можем ли мы договориться о встрече, чтобы навестить их? Как я уже говорил вам, на рынке или вне рынка, я сделаю это». Поэтому она сказала: «Конечно».
Мы пошли навестить их в те выходные. Думаю, прошла неделя, полторы. Когда я рассылала письма, я как бы забыла об этом, выбросила это из головы. Мы пошли осмотреть объекты, и пока я был в одном из объектов, один из владельцев связался со мной по электронной почте. Это типа: «О Боже мой. Это действительно происходит». Со мной был мой друг, риэлтор, и я сказал: «Помогите мне сформулировать ответ». И я подумал: «Что-то происходит». Я не знаю. Что бы это ни было, что-то происходит.
Я сформулировал ответ. Мы ходили туда и обратно пару раз, и они пригласили меня осмотреть дом тем же вечером. Мой друг не смог пойти со мной, поэтому я попросил кого-то еще пойти со мной. Я не знаю этих людей. Я собираюсь встретиться с ними у них дома. Но я сказал: «Но я пойду». Потому что, когда я получил электронное письмо, я узнал это имя. Я запасся этими объектами недвижимости. Я знал, где они. Я подумал: «Это теплица на углу. Это так мило. Я хотел пойти посмотреть».
Итак, в тот вечер я пошел встретиться с ними и очень милой парой, супер милой семьей. Они отвезли меня к своей собственности внутри и снаружи. Они показали мне ADU. Это было немного странно, и я не позволил этому напугать меня. Я подумал: «Я мог бы с этим поработать. Я мог бы полностью с этим справиться, особенно если получу это по сделке. Если их цена не выходит за рамки моего диапазона, я полностью с этим справлюсь».
Поэтому, конечно, я им этого не говорил. Мы сказали: «Давайте оба подумаем об этом. Вы не торопитесь, а мы не торопимся, чтобы решить, собираемся ли мы двигаться вперед». Они сказали: «Потратьте пару дней и свяжитесь с нами, и вы узнаете, чтобы мы знали в любом случае». Они рассказали мне немного о своей истории и о том, почему они вообще обратились ко мне. Итак, это была семья, которая пыталась проникнуть в этот район. Опять же, школы и все такое, в то время было трудно попасть в собственность.
Итак, они пробыли там три года. Они купили его на рынке у своих друзей и пытались заставить его работать как собственность, которая им на самом деле не подходила, но они очень хотели попасть в этот район. Итак, они были семьей из шести человек. У них было четверо детей. Итак, это небольшой дом. Это две спальни и одна ванная. Итак, двое их старших детей жили в ADU, и присутствие подростков и ADU было просто неуместным. Поэтому они подумали: «Ну, это действительно большая собственность. Возможно, мы сможем отремонтировать его и расширить».
И они прошли через весь процесс планирования и выполнения всего этого, но это обошлось им очень дорого. Потом они сказали: «Давайте просто выбросим это, купим дом побольше и будем сдавать его в аренду». И поэтому в то время они ремонтировали его, чтобы сдать его в аренду, и они были залогом для другого дома. Когда я обратился к ним, они сказали, что, возможно, думают, что откусывают больше, чем могут прожевать. Поэтому они подумали: «Может быть, мы не сможем быть домовладельцами. Возможно, это слишком много для нас. Возможно, мы усложняем себе жизнь, и нам следует просто двигаться дальше». И есть человек, который обращается к нам.

Эшли:
Когда вы смотрели на эту недвижимость, знали ли вы, что в реабилитационном центре вы можете взяться за это? Вы смогли закончить это?

Лирва:
Ага. Итак, основное жилье было готово для меня, чтобы я мог переехать к нему с детьми. Что касается гостевого дома, я думаю, он был достаточно маленьким, и я подумал: «Я мог бы с этим работать. У меня мог быть небольшой бюджет, и это был гипсокартон. Я думаю, что это действительно была основная часть, которая должна была быть». На кухне, а не в спальне, был причудливый чулан. И я сказал: «Ну, спальня находится рядом с кухней, я мог бы просто перевернуть ее, оставить место и сделать функциональный шкаф наподобие кладовой на кухне». Я просто подумал: «Я мог бы сделать это. Я мог бы с этим работать. Сколько стоит гипсокартон?»

Эшли:
Можете ли вы нам цифры всего этого? Я как бы обстреляю тебя. Какую цену они хотели, или вы просто предложили цену?

Лирва:
Итак, они начали с цены 605. На самом деле они назвали две цены. Один с отремонтированной кухней, другой без, и я взял без, потому что мне было типа вот это.

Эшли:
Хорошо. И вот за это вы в итоге заплатили — за 605-й.

Лирва:
Я сделал это, потому что знал, что такое ADU, недвижимость с… Так что это было по рыночной цене.

Эшли:
Тогда как же вам удалось профинансировать эту сделку?

Лирва:
Так что это был обычный кредит. Я вложил 10% только для того, чтобы сделать платеж осуществимым, и использовал IRA, который у меня был с предыдущей работы, и использовал его для покрытия расходов на закрытие счета в размере 10,000 XNUMX долларов.

Эшли:
Итак, вы заняли деньги у своей IRA или вытащили их?

Лирва:
Он вытащил без штрафа, поэтому я вытащил его.

Эшли:
А потом сколько стоила реабилитация, которую тебе пришлось пройти в АДУ?

Лирва:
Думаю, я потратил… Думаю, это было где-то 35, 4,500. Это был самый минимум: покрасить и сделать небольшую перестановку шкафа, и мне нужно было сделать это быстро.

Эшли:
Тогда как вы решили сдавать в аренду эту недвижимость и сдаете ли вы ее в долгосрочную, краткосрочную или даже среднесрочную аренду?

Лирва:
Итак, я начал и делал это в течение двух лет. В первый год это был 1375 год. Итак, одна спальня и одна ванная. Это небольшой гостевой дом.

Эшли:
Каков был ваш платеж по ипотеке? Месяц. Так насколько же это покрыло ваш платеж по ипотеке?

Лирва:
Итак, на тот момент, поскольку с тех пор я рефинансировал пару раз, я хочу сказать, что это было около 3,000.

Эшли:
То есть чуть больше трети вашего платежа по ипотеке? Оно накрыло.

Лирва:
Да.

Эшли:
Хорошо. Что же тогда произошло? Вы сказали, что на год сдали его в долгосрочную аренду. Вот что случилось потом?

Лирва:
Итак, в течение года это было 1375, а затем случилась пандемия, поэтому я подождал, чтобы поднять арендную плату, а затем довел ее до 1425.

Эшли:
О, круто.

Лирва:
Итак, она осталась, арендатор остался на два года, а когда она переехала, я подумал: «Думаю, я хочу заняться краткосрочной арендой». Думаю, я хочу этим заняться. И я видел в этом районе, что в то время их было несколько, и они делали это в течение очень долгого времени, и это было примерно так. Может быть, они просто поставили туда обычную мебель или старые вещи, которые нашли, а также гостевой дом, подсобные помещения. Я говорю не о домах.
Поэтому я подумал, что смогу это сделать и смогу сделать это лучше. На самом деле я мог бы купить всю новую мебель и подогнать ее по размеру. Я мог сказать, что это были опытные хозяева, которые делали это, я хочу сказать, по старой школе, когда это было просто хобби, и они просто ставили туда свою, может быть, бывшую в употреблении мебель. И это работало на них. Но я подумал: «Я хочу сделать это и сделать это как настоящий бизнес. Я хочу просто обставить его, сделать красивым и сделать все необходимое».
Итак, к тому времени у меня был бюджет. Я два года был арендодателем, проживал в этой собственности, и мне было немного комфортнее. Поэтому я сделал еще немного ремонта. Я подумал: «Ну, мне нужно еще немного поработать в ванной». Я переделал пол и добавил несколько светильников.

Эшли:
Смогли ли вы, проведя этот ремонт, получить гораздо больше при краткосрочной аренде, чем при долгосрочной аренде?

Лирва:
Я удвоил свой доход.

Tony:
Wow.

Лирва:
Это было красиво [неразборчиво 00:43:12].

Эшли:
Это стоило того.

Tony:
Тогда это почти покрывает всю вашу ипотеку, похоже, с ADU?

Лирва:
Да, почти.

Tony:
Ага. Это круто. Я имею в виду, что иметь возможность жить в Южной Калифорнии и почти ничего не тратить на ипотеку — это безумие. Это очень сложно сделать. Так что спасибо вам за то, что вы нашли способ сделать это. Лирва, мне все нравится в твоей истории. Мне нравится тот факт, что эти различные элементы стратегий, которые вы опробовали, вы смогли объединить в одну сделку, которая имела для вас наибольший смысл, не так ли? Вы были настолько уверены в себе, отправляя эти 12 писем, потому что уже пробовали отправлять все письма для оптовой продажи. А та работа, которую вы проделали по анализу сделок за пределами штата, поможет вам чувствовать себя более уверенно, когда придет время анализировать недвижимость на вашем заднем дворе.
Итак, все, чему вы научились, вылилось в эту сделку, и похоже, что она обернулась для вас невероятно, невероятно хорошо. Итак, ты готова к сегодняшнему вопросу, Лирва?

Лирва:
Конечно.

Tony:
Пока вы слушаете и хотите, чтобы ваш вопрос был включен в один из наших выпусков, зайдите на сайт bigpockets.com/reply, и мы, возможно, воспользуемся вашим вопросом. Итак, сегодняшний вопрос исходит от Джуди Андервуд, и Джуди говорит: «Для тех из вас, кто взял кредит под свой 401 (k) для покупки недвижимости, рефинансировали ли вы впоследствии свой дом, чтобы вернуть себе долг? Как вы использовали свои средства 401(k) для инвестирования в недвижимость? Я действительно не хочу снимать деньги, кроме как получить кредит». Что посоветуешь, Лирва, мне жаль Джуди.

Лирва:
Так что это была не совсем моя ситуация. Итак, у меня была IRA, которой не было у моего нынешнего работодателя. И мне кажется, что они есть у всех, потому что раньше ты работал где-то еще. Поэтому я бы сказал, прежде чем переходить к вашему текущему пенсионному плану, 401(k) или 403(b), независимо от вашего текущего выхода на пенсию, проверьте, есть ли у вас пенсия или какой-то пенсионный фонд от предыдущего работодателя, и тогда вы сможете превратить его в ИРА. И это без штрафа в размере 10,000 XNUMX долларов, которые вы можете использовать на покупку дома.
Так что я не знаю, буду ли я обязательно брать кредит из своего текущего пенсионного плана. Я думаю, это просто зависит от ситуации, но я бы сделал это сначала, прежде чем использовать другие средства.

Эшли:
Потрясающий. Спасибо. Хорошо, мы перейдем к экзамену для новичков. И первый вопрос: «Что следует сделать новичкам после прослушивания этого эпизода?»

Лирва:
Я собираюсь вернуться, чтобы оценить ваш образ жизни. Что для вас важно? Каким вы хотите, чтобы выглядело ваше будущее? Какова ваша семейная жизнь? И используйте это как трамплин, чтобы решить, какой будет ваша стратегия.

Tony:
Все в порядке. Вопрос номер два. Какой инструмент, программное приложение или систему вы используете в своем бизнесе?

Лирва:
Что ж, теперь, когда у меня есть краткосрочная аренда, я использую Airbnb, очевидно, один из самых крупных. Но, как я уже сказал, я занимаюсь этим как бизнесом и поэтому стараюсь быть немного более изощренным. И хотя у меня есть только одно программное обеспечение, я использую программное обеспечение для ценообразования, чего многие люди не делают, потому что думают: «Ну, это стоит им денег, но на самом деле оно приносит мне деньги, если я использую его правильно». Так что с тех пор, как я перешел на это, я удивился тому, насколько больше я могу получить за определенные вечера, когда происходят события и вещи, о которых я даже не мог подумать.

Эшли:
Хорошо. И наш последний вопрос, сегодня я хочу задать вам несколько иной вопрос: как инвестиции в недвижимость изменили вашу жизнь?

Лирва:
Ух ты. Это изменило для меня все. Я чувствую, что этот опыт, все это помогло мне научить своих детей: «Это то, что вы можете сделать. Ты придумываешь вещи по ходу дела и во всем разбираешься». Но также и мой образ жизни, я чувствую, что он помог мне вести тот образ жизни, который я хочу вести в южной Калифорнии, в том районе, который мне нужен, зарабатывая действительно хорошие деньги на собственности, в которой я живу по соседству. Это у меня за спиной против одного или нескольких штатов, и я просто наблюдаю за этим и просто за тем уроком, который я получил в течение всего этого процесса.
Я немного узнал о том, как проверять арендаторов, как составлять договор, как обеспечивать соблюдение своих собственных правил, как делать ремонт, даже если это был небольшой ремонт. Но это большая часть работы инвестора, получения заявок и все такое. Так что это просто изменило мою жизнь, и теперь я уверен, что если я решусь и заключу еще одну сделку или другой проект, я буду уверен в себе. Я кое-что знаю. Я немного разбираюсь в недвижимости.

Tony:
Разве это не безумие, что одна сделка может повлиять на вашу уверенность? И именно поэтому главная цель шоу для новичков — просто дать всем, кто слушает, уверенность в том, что они смогут заключить первую сделку. Потому что как только вы получите первое, второе станет намного проще. За вашей спиной гораздо больше импульса и уверенности. Поэтому я ценю, что ты поделилась этим, Лирва. Прежде чем мы на этом закончим, я хочу поблагодарить новичка рок-звезды этой недели. Сегодняшняя рок-звезда – Аарон Найгаард. И я не могу произнести фамилию Найгаард, не подумав о сериале «Фарго». Так что, если вы знаете Фарго, мне все равно нравится это шоу.
Но Аарон говорит: «Закрыт на объекте номер два через общего друга. Я сообщаю всем о своей цели — постоянно заниматься инвестированием в недвижимость. Свою первую собственность я приобрел посредством рукописной прямой почтовой рассылки». И он дал цифры. Цена покупки 105. 20,000 225,000 долларов на ремонт, а потом его оценили в XNUMX XNUMX. Аарон говорит: «А теперь выкурю сигару, чтобы отпраздновать закрытие этого подразделения». Итак, Аарон, поздравляю, брат.

Эшли:
Что ж, Лирва, большое спасибо, что присоединились к нам сегодня на подкасте. Можете ли вы сообщить всем, где они могут связаться с вами и узнать о вас дополнительную информацию?

Лирва:
Спасибо. Я есть на lyrvasanchez.com, а также на Facebook — Лирва Санчес. А затем вы можете проверить Rustic & Chic B&B в Instagram.

Эшли:
Потрясающий. Большое спасибо. Я Эшли @wealthfromrentals, а он Тони @tonyjrobinson в Instagram. Не забудьте ознакомиться с нашей новой книгой на сайте bigpockets.com/partnerships, чтобы получить копию. Мы вернемся в субботу с ответом новичка.

Динамик 4:
(Пение)