Сколько ипотечных кредитов вы можете иметь?

В этой статье

Вы когда-нибудь задумывались, сколько ипотечных кредитов вы можете иметь одновременно? В 2009, Fannie Mae обновил свою политику в отношении заемщиков, изменив максимальное количество обычных ипотечных кредитов, которое может иметь один человек, с четырех до десяти. Однако квалификация и поиск кредитного учреждения, которое даст вам больше четырех, может быть затруднено. 

В этом посте мы обсудим, что требуется для иметь несколько ипотечных кредитов (включая пример), плюсы и минусы наличия нескольких ипотечных кредитов и как ими управлять.

Инвестиции в недвижимость с несколькими ипотечными кредитами

Хотя вы можете взять до десяти ипотечных кредитов, требования становятся более строгими после вашего четвертого. Вот параллельное сравнение:

	Ипотека 1 – 4	Ипотека 5 – 10
Кредитный рейтинг	Минимальный кредитный рейтинг 670 (620+ для вашей первой ипотеки).	Минимальный кредитный рейтинг 720+.
Отношение кредита к стоимости (LTV)	80% или ниже.	Обычно 80% или ниже.
Первоначальный взнос	Обычно 20%.	25% для инвестиционной недвижимости, 30% для многоквартирных домов.
Требуемые налоговые декларации	W-2 или подтверждение налоговых деклараций, показывающих весь доход от аренды всех объектов недвижимости за один год.	Подтверждение налоговых деклараций, показывающих весь доход от аренды всего имущества за два года.
Ограничения по просроченным платежам	Просроченные платежи по ипотеке не приветствуются.	Просроченные платежи по ипотеке не допускаются для любого имущества в течение последнего года.
Требуются дополнительные документы	Отчет об активах и обязательствах и финансовая отчетность по любому существующему инвестиционному имуществу.	Отчет об активах и обязательствах и финансовая отчетность по всем существующим инвестиционным объектам.
Дополнительные финансовые требования	N / A.	Подтверждение шестимесячного резерва денежных средств для покрытия основной суммы долга, процентов, налогов и страхового покрытия (PITI) для каждого объекта недвижимости.

Делая покупки, спросите ипотечных кредиторов об их дополнительных требованиях к кредиту, если таковые имеются. 

Преимущества наличия нескольких ипотечных кредитов

Наличие нескольких ипотечных кредитов имеет ряд преимуществ, в том числе:

• Больше дохода от аренды: Чем больше недвижимости вы сдаете в аренду, тем выше будет ваш доход от аренды. Один триплекс может принести вам 3,000 долларов в месяц, а пять — 15,000 долларов в месяц. 
• Легче получить ОГОНЬ: Больше собственности и большая прибыль также означают, что вы можете достичь финансовой независимости и досрочно выйти на пенсию (FIRE). 
• Большой и разнообразный портфель: Владение несколькими объектами недвижимости позволяет вам выходить на разные районы и рынки. Вы можете обнаружить, что некоторые аспекты вашего портфеля приносят большую прибыль, чем другие, и искать сопоставимые объекты. 
• Дополнительные налоговые льготы: Инвесторы в недвижимость могут пользоваться дополнительными налоговыми льготами при владении арендуемой недвижимостью, включая амортизацию и разделение затрат. Это может помочь снизить налоговую нагрузку. 
• Возможность комбинирования: если у вас есть несколько ипотечных кредитов через одного и того же кредитора или страховую компанию, иногда вы можете объединить все свои платежи в один платеж, что упрощает отслеживание. 

Осложнения наличия нескольких ипотечных кредитов

Управление несколькими ипотечными кредитами также может иметь свои недостатки:

• Потенциал больших потерь: Чем больше у вас собственности, тем больше у вас расходов. Вы можете получать прибыль от арендного дохода, но только до тех пор, пока у вас есть арендаторы, готовые платить желаемую арендную плату, а вакансии, модернизация и реконструкция съедают вашу прибыль. 
• Сложнее управлять: Управление десятью свойствами обычно занимает больше времени, чем двумя. Вам нужно потратить дополнительное время или нанять менеджера по аренде недвижимости, который сделает это за вас.
• Требует экспертизы: Чтобы снять комнату или нижнюю половину вашего дуплекса, вам не нужно быть опытным инвестором. Чем больше недвижимости вы приобретаете, тем больше вы должны знать, чтобы убедиться, что все они в хорошем состоянии и в хорошем состоянии. 
• Более строгие правила: Многие кредиторы не предложат вам еще один обычный кредит, если у вас уже есть четыре, а те, кто это сделает, будут предъявлять более жесткие требования. 
• Больше документов: Больше ипотечных кредитов обычно означает больше всего остального — больше счетов, страховых требований, ответственности, обслуживания, юридических документов для заполнения и т. д. 

Как управлять несколькими свойствами

Имейте процессы, которые работают для вас, уже на месте, прежде чем расширять свое портфолио. По крайней мере, вам нужна книга арендной платы, чтобы отслеживать платежи ваших арендаторов, балансы и ежемесячные арендные платежи. Ваша бухгалтерская книга также должна включать такую ​​информацию, как основной баланс каждого из ваших объектов недвижимости, сроки погашения, сроки выплаты по ипотеке и примечания с изложением потенциальных требований к обновлению обслуживания. 

Было бы полезно, если бы вы также создали шаблоны для всего, что вы можете придумать, чтобы упростить свои процессы. Чем больше вы сможете автоматизировать, тем больше времени вы потратите на другие задачи.

Кроме того, не полагайтесь на то, что ваши кредиторы сообщат вам, когда должны быть погашены ипотечные платежи, страховые взносы и налоги на имущество. Это ваша обязанность платить вовремя, а не их. Тем не менее, предотвращение перекрытия ваших платежей может быть полезным, если у вас есть несколько кредиторов для каждого из ваших объектов. Это поможет вам определить, когда и куда уходят ваши деньги.

Альтернативы финансовой множественной ипотеке

Доступность часто является наиболее распространенным препятствием для получения нескольких ипотечных кредитов. Квалификация для одного кредита достаточно трудно иногда!

Если вы не можете получить традиционный кредит для своей следующей инвестиционной недвижимости, вот несколько других вариантов, которые стоит рассмотреть:

Кредиты на твердые деньги

Кредиты на твердые деньги обеспеченные, краткосрочные кредиты от частных кредиторов или физических лиц. Вместо того, чтобы нуждаться в отличной кредитной истории и низком коэффициенте LTV, кредиторы с твердыми деньгами принимают в качестве залога материальные активы — часто собственность. Если вы по умолчанию по этому кредиту, вы рискуете потерять этот залог. 

Сроки погашения кредитов твердыми деньгами обычно составляют от трех месяцев до года, но могут быть и дольше. Вы также можете рассчитывать на более высокую процентную ставку за них, обычно 10-12%. 

Обналичивание рефинансирования

Обналичивание рефинансирует вас, чтобы преобразовать ваш собственный капитал в наличные деньги, которые вы можете использовать для своих следующих инвестиций. Это краеугольный камень Метод БРРРР и отличный способ заработать дополнительные деньги, не беря кредит и не платя проценты. 

Вот как это работает:

Предположим, у вас есть ипотечный кредит на недвижимость стоимостью 500,000 200,000 долларов, выплаченный до 200,000 300,000 долларов. Это означает, что у вас осталось 300,000 250,000 долларов по кредиту и 250,000 250,000 долларов в собственном капитале. Если вы хотите обналичить часть этих XNUMX XNUMX долларов, вы можете взять новый ипотечный кредит, скажем, на XNUMX XNUMX долларов. Ваша новая ипотека составляет XNUMX XNUMX долларов, а остальные XNUMX XNUMX долларов — наличные в вашем кармане. 

Портфельные кредиты

Эта ссуда является типом ипотечного кредита, который может предложить портфельный кредитор. Вместо того, чтобы продавать свой инвестиционный портфель другой компании, ваш кредитор сохраняет портфельный кредит в доме. Это позволяет им устанавливать более гибкие условия ипотеки, часто в вашу пользу. 

Тем не менее, портфельные кредиторы также подвержены риску. Портфельные ссуды не должны соответствовать обычным требованиям, но если они этого не сделают, эти кредиторы не смогут продать их по вторичной ипотеке. 

Одеяло ипотеки

Одеяло ипотеки позволяют финансировать несколько объектов инвестиционной недвижимости в рамках одного и того же ипотечного договора. Эти ипотечные кредиты значительно облегчают жизнь инвесторам в недвижимость, потому что им нужно отслеживать гораздо меньше документов. 

Кроме того, предположим, что вы решили рефинансировать или продать одну из ваших квартир в рамках общего кредита. В этом случае пункт «освобождает» имущество от вашей первоначальной ипотеки, не нарушая другие объекты под «одеялом». Это означает, что вам не нужно погашать весь кредит. 

Подходит ли вам несколько ипотечных кредитов?

Владение большим количеством недвижимости также означает больше работы и увеличение расходов. Если вам не хватает этой способности, владение несколькими объектами недвижимости может быть более напряженным, чем оно того стоит, если вам не хватает этой способности. 

Однако получение нескольких ипотечных кредитов может привести к значительно более высокой доходности, если у вас есть инвестиционный опыт и продуманная бизнес-стратегия. Вы готовы расширить свой портфель недвижимости? Посмотрите больше наших советы и стратегии экспертов относительно вложений в недвижимость.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.