Без сомнения, вы слышали о массовом повышении процентных ставок. С начала 2022 года процентные ставки выросли во всех аспектах нашей жизни. За последние 20 месяцев процентные ставки по компакт-дискам, сберегательным счетам, автокредитам и кредитным картам значительно выросли.
От людей, покупающих дом, до коммерческая недвижимость испытывая трудности, процентные ставки оказали серьезное влияние на инвесторов в недвижимость. С ростом ставок мы услышали о предстоящем крахе недвижимости, который сокрушит рынок недвижимости. Я здесь не для того, чтобы говорить об этом потенциальном крахе, поскольку не думаю, что он произойдет.
Процентные ставки по HELOC также выросли. В соответствии с Bankrate, они выросли в среднем с 4.24% в январе 2022 года до чуть более 10% в ноябре 2023 года. Это резкий рост за такой короткий период времени. С начала 11 года Федеральная резервная система повышала процентные ставки 2022 раз, что сделало HELOC менее привлекательным, чем раньше.
Здесь я представлю обзор того, как высокие процентные ставки повлияли на HELOC. Инвесторам в недвижимость следует учитывать несколько вещей, помимо более высоких процентных ставок.
Что такое ХЕЛОК?
A ХЕЛОК означает кредитную линию под залог собственного капитала. Это возобновляемая кредитная линия, которую владельцы недвижимости могут получить от большинства кредиторов, если у вас есть собственный капитал в доме. HELOC похож на кредитную карту, которую вы можете использовать снова и снова. Каждый раз, когда вы совершаете платеж, у вас появляется больше кредита, который вы можете использовать.
Большинство HELOC имеют переменные процентные ставки. Если у вас был HELOC более двух лет, вы заметили, что ставка выросла с 3% до 5% до уровня где-то в диапазоне от 8% до 10%.
Некоторые кредиторы предлагают фиксированную процентную ставку, которая позволяет зафиксировать процентную ставку на определенный период. Фиксированная процентная ставка, возможно, не лучший вариант, поскольку процентные ставки сейчас высоки, но на это определенно стоит обратить внимание, если вы считаете, что процентные ставки будут продолжать расти.
Доступный домашний капитал
По CNBCПо состоянию на сентябрь 30 года американцы имеют собственный собственный капитал в размере 2023 триллионов долларов, что составляет около 200,000 80 долларов в свободном капитале на одного домовладельца. Большинство кредиторов предлагают XNUMX% кредита к стоимости (LTV) соотношение HELOC. Хотя вы, возможно, не сможете использовать всю сумму капитала вашего дома, вы все равно можете получить доступ к шестизначной сумме.
Это большие деньги, которые люди могут использовать. Фактически, если вы инвестор в недвижимость или хотите начать покупать недвижимость, использование HELOC может стать отличным способом масштабируйте свой портфель недвижимости при использовании собственный капитал у себя дома и оставляя наличные в кармане.
Из-за большого количества собственного капитала в домах и высоких процентных ставок может быть легко совершить крупные покупки и не иметь возможности производить платежи, поэтому важно использовать HELOC осторожно. Я не сторонник использования HELOC как кредитной карты. Однако, если вы используете HELOC, я рекомендую купить что-то, что будет приносить доход, который со временем окупит HELOC: больше недвижимости.
Влияние высоких процентных ставок на HELOC
Ужесточение условий
Кредиторы, обычно местные кредиторы, нередко предлагали HELOC LTV 90% и более. Фактически, всего два года назад я видел некоторых кредиторов с LTV от 95% до 100%. Этот более высокий LTV дал вам больше возможностей для заимствования.
Некоторые кредиторы даже предлагали HELOC опционы только на проценты. Многие кредиторы также предлагают начальные процентные ставки. Некоторые из них в течение шести месяцев составляли всего 0.99%, чтобы побудить вас использовать их в качестве кредитора.
Однако из-за роста процентных ставок кредиторы ужесточили свои условия. Большинство кредиторов больше не предлагают вариант «только проценты» и снизили LTV до 80%. Некоторые кредиторы даже вообще отменили период вводной процентной ставки. А есть и другие кредиторы, которые вообще не предлагают варианты HELOC.
HELOC сильно различаются среди кредиторов, и это обобщения. Если вы хотите получить HELOC, обратитесь к трем-семи различным кредиторам и взвесьте все варианты.
Увеличение стоимости займов и ежемесячных платежей
Мы рассмотрим пример в следующем разделе, но я хочу отметить, что более высокие процентные ставки по HELOC означают, что использование HELOC (или любого другого кредита, если уж на то пошло) будет дороже.
Если вы хотите получить HELOC, имейте в виду, что это не фиксированный ежемесячный платеж, как обычно. ипотека или автокредит. Это похоже на кредитную карту, стоимость которой меняется каждый месяц в зависимости от непогашенного остатка.
Помимо того факта, что непогашенный остаток может меняться каждый месяц, колебания процентной ставки могут повлиять на сумму платежа и увеличить стоимость заимствования денег. Ваш ежемесячный платеж может увеличиваться или уменьшаться, но при поиске следующей недвижимости следует учитывать процентную ставку.
Фактор доступности
HELOC становятся менее доступными, чем даже два года назад, но это не значит, что они больше не являются вариантом. Это просто означает учет изменений в процентах. Очевидно, что более высокие процентные ставки означают, что вы платите больше процентов.
Вот пример того, как повышение процентных ставок повлияло на HELOC. Допустим, у вас есть HELOC за 100,000 50,000 долларов. Если вы используете HELOC в качестве первоначального взноса за дом на одну семью и вам нужно занять 2022 4.25 долларов США на первоначальный взнос и расходы на закрытие, в начале XNUMX года ваша процентная ставка составляла XNUMX%.
Таким образом, на начало 2022 года были такие цифры:
- Баланс: $50,000
- Уровень интереса: 4.25%
- Ежегодная выплата процентов: $2,125
Тогда, в конце 2023 года, были такие цифры:
- Баланс: $50,000
- Уровень интереса: 10%
- Ежегодная выплата процентов: $5,000
Выплата процентов увеличилась бы почти на 3,000 долларов в год, или примерно на 240 долларов в месяц.
Это ни в коем случае не делает этот пример нарушителем условий сделки. Это просто означает, что эти инвестиции принесут меньший денежный поток, чем два года назад.
Конечно, если вы используете более 50,000 XNUMX долларов США, увеличение процентных ставок может означать, что вы не сможете позволить себе инвестиционную недвижимость. Когда я подписываюсь многоквартирные и самохранения сделок, я склоняюсь к консерватизму. Обычно я слегка повышаю процентные ставки, чтобы принять во внимание изменения процентных ставок. В целом, консервативное страхование является хорошей практикой.
Влияние на собственный капитал
Мы видим, что некоторые рынки и классы активов страдают от падения капитала из-за высоких процентных ставок. Например, средние цены на жилье в Остине, штат Техас; Солт-Лейк-Сити; Сиэтл; и Бойсе, штат Айдахо, упали в цене на 3–5%. Это связано с меньшим спросом. Объекты недвижимости дольше остаются на рынке, а продавцы предлагают уступки, которых мы не видели уже много лет.
Когда стоимость домов падает, капитал также падает. Хотя это не является серьезной проблемой, об этом следует помнить при поиске HELOC. Учитывая приведенные выше проценты, это будет означать, что дом, оцененный в 600,000 25,000 долларов, будет примерно на XNUMX XNUMX долларов меньше, что снизит сумму, которую вы можете получить по HELOC.
Переменные ставки и фиксированные ставки
Если вы только хотите получить HELOC, процентные ставки составляют около 10%. Переменная ставка наиболее распространена среди кредиторов HELOC. Хорошая новость о HELOC заключается в том, что когда процентные ставки действительно снизятся, процентная ставка по HELOC также упадет.
Однако тот факт, что это переменная процентная ставка, не всегда означает, что она увеличится, как только ФРС внесет изменения. Некоторые кредиторы будут менять процентные ставки ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Важно спросить кредиторов, как часто может меняться ставка.
Для HELOC с фиксированной ставкой вы будете привязаны к процентной ставке, предлагаемой вам при подаче заявления на HELOC. Однако, когда процентные ставки снова снизятся, ваша процентная ставка может оказаться выше той, которую предлагает рынок в данный момент.
Уточните у кредитора, как долго будет зафиксирована эта процентная ставка. Возможно, это не весь период выплаты. Кроме того, вы можете рефинансировать HELOC, когда процентные ставки снизятся, поэтому вы не всегда будете привязаны к более высокой процентной ставке.
Заключение
Вам может быть интересно, зачем вообще использовать HELOC, когда процентные ставки настолько высоки. Хотя процентные ставки повлияли на HELOC, рассмотрим альтернативу:
- Есть ли у вас капитал для инвестиций в недвижимость?
- Хотите ли вы использовать кредитную карту и заплатить процентную ставку в размере 20% и более или около 30% комиссии за выдачу наличных?
- Вы используете кредитор твердых денег который предлагает 10% годовых и пару баллов каждый раз?
- Вы хотите подождать, пока процентные ставки снова снизятся?
- Как HELOC может помочь мне расширить мое портфолио?
Для меня более высокие процентные ставки не вызывают большого беспокойства, поскольку я покупаю недвижимость с денежным потоком, которая погашает баланс HELOC и позволяет мне начать наращивать капитал в этой недвижимости. Это помогло мне приобрести несколько объектов недвижимости, которые я бы не смог купить, если бы просто откладывал на них деньги.
HELOC при правильном использовании являются очень мощной стратегией для увеличения вашего портфеля недвижимости. Они позволили нам масштабировать наш портфель независимо от изменений процентных ставок.
Если я смогу приобрести недвижимость сейчас, используя более высокие процентные ставки, это просто означает, что, когда процентные ставки снизятся, у недвижимости будет лучший денежный поток. Я понимаю HELOC как отличный инструмент чтобы помочь мне достичь моей конечной цели.
Рассмотрите все варианты и примите лучшее решение для вас, вашей семьи и вашего бизнеса.
Присоединяйся к сообществу
Готовы преуспеть в инвестировании в недвижимость? Создайте бесплатную учетную запись BiggerPockets, чтобы узнать об инвестиционных стратегиях; задавайте вопросы и получайте ответы от нашего сообщества, насчитывающего более 2 миллионов участников; связаться с дружественными инвесторами агентами; и многое другое.
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/how-high-interest-rates-have-impacted-helocs
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 11
- 20
- 2022
- 2023
- 24
- 95%
- a
- в состоянии
- О нас
- выше
- доступ
- По
- Учетная запись
- Учетные записи
- через
- Ad
- дополнение
- продвижение
- адвокат
- доступной
- снова
- агенты
- тому назад
- Все
- позволять
- разрешено
- позволяет
- почти
- причислены
- альтернатива
- в целом
- всегда
- am
- Американцы
- среди
- количество
- an
- аналитика
- и
- Ежегодно
- ответы
- любой
- больше не
- Применить
- МЫ
- около
- AS
- спросить
- аспекты
- активы
- At
- привлекательный
- Остин
- автор
- в среднем
- знать
- назад
- Баланс
- основанный
- BE
- , так как:
- становление
- было
- до
- не являетесь
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- большой
- Заблокировать
- граница
- брать в долг
- Заимствование
- Строительство
- бизнес
- но
- купить
- покупка
- by
- CAN
- Может получить
- столица
- автомобиль
- карта
- Карты
- Наличный расчёт
- денежный поток
- осторожно
- CDS
- изменение
- изменения
- Город
- классов
- Закрыть
- закрытие
- CNBC
- как
- выходит
- приход
- Общий
- сообщество
- сравнить
- Беспокойство
- уступки
- Свяжитесь
- консервативный
- Рассматривать
- продолжать
- Цена
- Расходы
- может
- Пара
- курс
- Crash
- Создайте
- кредит
- кредитная карта
- Кредитные карты
- КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ
- Акции
- решение
- снижение
- определенно
- Спрос
- различный
- do
- приносит
- не
- Dont
- сомневаюсь
- вниз
- рисовать
- Падение
- упал
- Капли
- два
- каждый
- Рано
- легче
- легко
- конец
- Enter
- Весь
- собственный капитал
- имущество
- Эфир (ETH)
- Даже
- НИКОГДА
- пример
- дорогим
- факт
- семья
- БЫСТРО
- ФРС
- Федеральный
- Федеральная резервная система
- Сборы
- цифры
- Найдите
- Во-первых,
- фиксированной
- поток
- Что касается
- Бесплатно
- от
- дал
- Общие
- генерирует
- получить
- получающий
- Go
- цель
- ушел
- хорошо
- большой
- Расти
- было
- происходить
- Есть
- услышанный
- помощь
- помог
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- Удар
- Главная
- Дома
- Как
- Как высоко
- Однако
- HTML
- HTTPS
- огромный
- i
- БОЛЬНОЙ
- ID
- if
- Влияние
- влияние
- важную
- in
- доход
- Увеличение
- расширились
- Увеличивает
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- в
- вводный
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- IT
- январь
- всего
- Сохранить
- озеро
- большой
- Поздно
- УЧИТЬСЯ
- уход
- кредитор
- кредиторы
- Меньше
- Кредитное плечо
- LG
- такое как
- Вероятно
- линия
- LINK
- Живет
- варианты
- Кредиты
- локальным
- Блокировка
- запертый
- Длинное
- дольше
- посмотреть
- искать
- серия
- Низкий
- ниже
- снижение
- LTV
- основной
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- многих
- рынок
- Области применения:
- массивный
- Совпадение
- Вопрос
- макс-ширина
- Май..
- me
- значить
- означает
- Участники
- упомянуть
- миллиона
- против
- деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- самых
- много
- my
- обязательно
- Необходимость
- Новости
- следующий
- нет
- Ничто
- Ноябрь
- сейчас
- номера
- of
- предлагают
- предложенный
- предлагающий
- Предложения
- .
- on
- ONE
- открытый
- Мнения
- Опция
- Опции
- or
- Другое
- наши
- внешний
- выдающийся
- за
- обзор
- Владельцы
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- Люди
- для
- период
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- пунктов
- «портфель»
- потенциал
- мощностью
- мощный
- практика
- Цены
- должным образом
- свойства
- собственность
- обеспечивать
- покупки
- Покупка
- ежеквартальный
- Вопросы
- поднятый
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- соотношение
- достигать
- реальные
- недвижимость
- крах недвижимости
- рынок недвижимости
- Рекомендация
- Цена снижена
- Несмотря на
- относительный
- удален
- представлять
- Резерв
- правую
- Рост
- Risen
- повышение
- грубо
- год
- соль
- Солт-Лейк-Сити
- сохраняются
- экономия
- видел
- сообщили
- Шкала
- Сиэтл
- Раздел
- посмотреть
- видя
- видел
- Продавцы
- сентябрь
- набор
- семь
- несколько
- Короткое
- аналогичный
- с
- Сидящий
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- So
- некоторые
- удалось
- где-то
- Скоро
- специализироваться
- конкретный
- спонсор
- стоит
- Начало
- По-прежнему
- стратегий
- Стратегия
- Борющийся
- быть успешными
- такие
- взять
- Говорить
- Нажмите
- terms
- Техас
- чем
- который
- Ассоциация
- Столица
- ФРС
- их
- Их
- Там.
- Эти
- они
- вещи
- think
- этой
- три
- ужесточены
- время
- раз
- Название
- в
- к
- Триллион
- правда
- два
- типично
- созданного
- до
- us
- использование
- используемый
- через
- обычно
- ценностное
- ценный
- переменная
- очень
- ждать
- хотеть
- законопроект
- Путь..
- we
- взвешивать
- ЧТО Ж
- были
- Что
- когда
- который
- в то время как
- КТО
- зачем
- широко
- будете
- интересно
- бы
- письменный
- год
- лет
- являетесь
- ВАШЕ
- зефирнет