Ваш водитель DoorDash может стать следующим в мире магнатом в сфере недвижимости. Если у вас когда-либо было Джош Янус доставить еду к вам домой, возможно, вы были в центре его сделки. Это верно; между сбором и доставкой еды Джош звонил продавцам, найти как можно больше внерыночных сделок с недвижимостью. Этот тип серийная подработка побудил Джоша приобрести Недвижимость на 1,500,000 50,000 XNUMX долларов в возрасте двадцати двух лет, что составляет XNUMX XNUMX долларов в месяц. и построить бизнес, о котором большинство предпринимателей могли только мечтать.
С юных лет Джош уже был король несколько источников дохода. Он делал кошельки из клейкой ленты в автобусе, продавал обувь в Интернете и делал все возможное, чтобы сэкономить больше денег. Когда он нашел BiggerPockets, он понял, что недвижимость — это способ еще больше увеличить его доллары., позволяя ему заставить деньги работать на него, а не наоборот. Итак, Джош приступил к построению модели «гибридной оптовой торговли». Он связывался с продавцами вне рынка, отправлял их информацию агенту и получал деньги за свою часть сделки.
Как только Джош получил свое лицензия на недвижимость, он начал толкаться еще сильнее, продам недвижимость на 17,000,000 XNUMX XNUMX долларов как агент, зарабатывающий в месяц больше, чем многие американцы зарабатывают в год. Так в чем же был быстрый ключ к успеху Джоша? Как он проделал все это в свои двадцать с небольшим, не имея никакого опыта? И как ты можешь повторите ту же систему, чтобы резко увеличить свое богатство? Ошиваться; Джош тоже расскажет, как это сделать!
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
David:
Это подкаст BiggerPockets, шоу 749.
Роб:
Я никогда не думал, что, пока я работал в DoorDashing в колледже, не имея четкого представления о том, чем я хочу заниматься после, эта недвижимость позволит мне владеть более чем 10 объектами собственности прямо около полутора миллионов в оценке и иметь возможность создать некоторый долгосрочный стабильный денежный поток.
David:
Что происходит, все? Это Дэвид Грин, ведущий подкаста BiggerPockets. Сегодня здесь с моим соведущим Робом Абасоло шоу, которое поразит вас. Сегодняшним гостем является 22-летний Джош Янус, который уже создал портфель недвижимости из более чем 10 объектов, а также занимается продажей домов в качестве агента. В прошлом году он продал 17 миллионов долларов. В этом эпизоде мы с Робом понимаем, как он это делает и что он понял, чего не сделали другие люди. Мой разум все еще взорван, Роб. Как вы себя чувствуете?
Роб:
Это одна из тех вещей, когда я точно так же, как когда вы находите кого-то, кто открывает что-то в сфере недвижимости, и они абсолютно сокрушительны, это супер впечатляет, но когда вы находите кого-то в возрасте 22 лет, который зарабатывает шестизначные суммы в месяц, действительно хорошо недвижимость, это действительно одна из тех вещей, о которых я думаю: «Чувак, я должен наверстать упущенное». И я спустя 10 лет после этого парня.
David:
Это подводит нас к сегодняшнему совету: начните в сфере недвижимости как можно раньше. Как вы можете начать прямо сейчас? Я часто слышал, что лучшее время для покупки недвижимости — 10 лет назад. Чем быстрее вы заведете эти часы, тем лучше будет для вас. Лучшие предложения, которые у меня есть, это вещи, которые я купил давно. Это не означает покупать плохие предложения раньше, но покупать хорошие предложения заранее и ждать. Роб, на что, по твоему мнению, сегодняшнее шоу людям следует обратить внимание?
Роб:
Даже несмотря на успех Джоша и то, сколько денег он зарабатывал, о чем мы поговорим в этом эпизоде, он все еще был очень честен в своих опасениях, связанных со своей первой недвижимостью, за которую он, вероятно, мог бы заплатить наличными за одну или две минуты. два месяца. И поэтому было просто приятно слышать, что даже тот, кто мог зарабатывать так много денег, все еще мог быть уязвимым и боязливым в своей первой сделке, но было действительно здорово видеть зарево и видеть, что эта первая сделка катапультировала его к где он сегодня. Да, просто действительно крутой вдохновляющий момент, я думаю, просто услышать, как он все это изложил.
David:
Он также рассказывает, как начал заниматься бизнесом, производя кошельки с клейкой лентой и DoorDashing. Это человек, который слушал подкаст, разъезжая по округе, привозя Джека в коробке и пиццу, и превратил его в империю недвижимости, как и многие из вас, которые сейчас слушают это, действительно хотят. Это то, что я выслушаю дважды и вытащу из этой истории как можно больше информации, чтобы подумать о том, как вы можете применить ее в своей жизни. Без дальнейших церемоний, давайте введем феномена недвижимости, Джоша Януса.
Сегодняшний гость, Джош Янус, еще в старшей школе знал, что хочет выйти на пенсию к 30 годам, поэтому он создал и управлял различными подработками, от кошельков с клейкой лентой до успешного бизнеса по производству кроссовок. Джош был студентом колледжа, который также водил за DoorDash. В прошлом году в возрасте 22 лет он продал более 125 объектов недвижимости за первый год работы агентом по недвижимости на общую сумму более 17 миллионов долларов. Как дружественный к инвесторам агент, он приобрел и отремонтировал более 10 объектов недвижимости, используя очень мало собственных денег в сфере недвижимости за последние семь месяцев. Мы собираемся распаковать это сегодня. Джош, добро пожаловать в подкаст.
Джош:
Спасибо.
David:
Да, похоже, у тебя сильная предпринимательская направленность. Прежде чем мы перейдем к тому, как вы добились всего, о чем я сказал, скажите, что вас в первую очередь привлекло в сфере недвижимости?
Джош:
Когда я был моложе, я всегда пытался сэкономить деньги. На самом деле я не знал точно, что с этим делать, но я подумал: «Эй, я мог бы спрятать это, и в конце концов я разберусь с этим». У меня было накоплено около 10,000 10 долларов, как свободный капитал для использования. Я только начинал свою карьеру в колледже, и я познакомился с идеей взлома дома, когда в основном гуглил, что делать с 20,000–20 XNUMX долларов, когда вам XNUMX лет. Это привело меня к BiggerPockets, и это было мое знакомство с недвижимостью в целом.
David:
Вы когда-нибудь ходили куда-нибудь со взломом дома?
Джош:
Я был близко. Итак, когда я жил в Кливленде, штат Огайо, я искал недвижимость. Я понял, где мне нужен взлом дома, но в итоге я переключился и пошел в другой колледж, я поступил в Государственный университет Огайо, а затем моим следующим путешествием должен был быть взлом дома, но я на самом деле не в конечном итоге сделать это.
Роб:
Итак, Джош, очевидно, что ты немного предприимчив. Прежде чем мы перейдем к недвижимости, потому что я думаю, что даже в 22 года иметь 10,000 10,000 долларов на банковском счете — это тяжело. Многие люди думают: «Как я могу получить 10,000 XNUMX баксов?» Можете ли вы рассказать нам немного о том, как вы вообще получили эти XNUMX XNUMX баксов? У вас просто была куча подработок или вы работали?
Джош:
Конечно. Я работал. Я делал много подработок. Когда я учился в средней школе, я делал кошельки из клейкой ленты и пытался их продать. Это было весело. Следующим, что меня действительно интересовало, были кроссовки, вся культура кроссовок, перепродажа, потому что я был довольно крупным баскетболистом и был знаком с этой индустрией. Я собирался на разные мероприятия по кроссовкам, сдавал в аренду стол, приносил столько обуви, сколько мог поместиться в пару сумок, пытался продать их и, по сути, просто сохранял эту прибыль на протяжении многих лет.
Роб:
Хороший. На что в свое время влиял бумажник с клейкой лентой?
David:
О, чувак, это было около 5 долларов за продажу. Я имею в виду, это было много работы за 5 долларов.
Роб:
О, понятно, потому что я собирался сказать рулон... ну, туалетной бумаги... простите, клейкая лента обойдется вам в три-четыре бакса, так что да, если вы можете сделать...
David:
Видишь ли, Джош, это моя проблема, Роб всегда забывает учитывать ценность времени. Он смотрит на деньги только тогда, когда рассчитывает ROI, как видите.
Роб:
Это правда, но у тебя было много времени.
Джош:
Истинный. Да, я делал это в классе и в автобусе.
David:
Это напоминает мне обо мне. Хотел бы я, чтобы у меня было что-то. Мне всегда было очень трудно сосредоточиться в классе, в школе. Каждый раз, когда мне приходится следовать чьему-то темпу, если они говорят слишком медленно, я такой: «А». Мой мозг просто блуждает. Я не могу сидеть там. У них не было спиннеров. Или с какими еще вещами сейчас все играют, Роб?
Роб:
Непоседа кубики.
David:
Непоседа кубики, вот вы идете. Верно? Что у нас было в мое время? У нас были дурацкие карандаши с разноцветным грифелем, которыми можно было щелкать разными цветами и играть с ними, или браслеты, которые можно было защелкнуть на запястье, и они сворачивались в клубок. Сомневаюсь, что кто-то из вас когда-либо видел эти вещи, но...
Роб:
О да, у тебя все еще есть та ярко-розовая, с которой ты всегда играешь во время подкаста?
David:
Ага. И когда я занимаюсь. Это мой счастливый браслет для тренировок. Ярко-розовый, однозначно. PinkerPockets за победу. В глубине души ты предприимчив, Джош, и мне это нравится, потому что я знаю, что именно здесь ты изучаешь основы, которые позже переводятся в инвестиции в недвижимость. Несколько лет назад мы брали интервью у Райана Пинеды в нашем подкасте, и он рассказал о том, как переворачивал диваны. Он покупал кушетки, чинил их и переворачивал, что позже он превратил в бизнес по перепродаже домов, и теперь он построил целую империю, которую, как мне нравится думать, мы, по сути, запустили в атмосферу. Но Райан взял этот атмосферный запуск и построил из него что-то довольно крутое. Поэтому мне любопытно, не могли бы вы поделиться, какие уроки, по вашему мнению, вы извлекли из некоторых из этих ранних начинаний, которые позже перешли в недвижимость?
Джош:
Я предполагаю, что в культуре кроссовок вы увидите некоторые из этих действительно крутых кроссовок, которые носили спортсмены или знаменитости, и, возможно, вы бросите несколько пар, и вы заработаете около 500 баксов. И вы хотели бы получить эту прибыль и немедленно купить себе пару, чтобы носить ее и носить. Я думал, что лучше сэкономлю эти деньги и, возможно, вложу их в актив. Я познакомился с идеей активов, когда был моложе, когда вы действительно можете использовать деньги, чтобы заработать больше денег. В то время я действительно не понимал, какие активы использовать. Я просто знал эту концепцию и подумал: «Должен быть лучший способ потратить мои 500 долларов прибыли». Так что я думаю, что это одна вещь, которую я точно усвоил, когда был моложе.
Роб:
Между прочим, это не самое худшее мышление, когда вы говорите: «Я действительно хочу эту вещь, поэтому я собираюсь выяснить, как заработать на этой вещи, которую я хочу, продать ее, получить прибыль, а затем получить то, что я хочу». Это недвижимость в двух словах, верно? Вы хотите приобрести собственность, поэтому вы покупаете собственность, перепродаете ее, получаете прибыль и что вы делаете? И обычно, если вы хороший инвестор в недвижимость, вы идете и сбрасываете деньги обратно в другую недвижимость или покупаете недвижимость, и другие люди платят за нее, долгосрочную аренду или краткосрочную аренду. Я думаю, что такое мышление не является неверным, просто впечатляет то, что в очень раннем возрасте вы поняли, что вместо того, чтобы покупать кроссовки, вы должны вложить их во что-то, что принесет вам больше денег.
Джош:
Да, я думаю, я всегда пытался найти больше способов быть более продуктивным с моими деньгами. Я рано узнал, что обувь, которую мне нужно идти в магазин и ждать несколько часов, я думал: «Это не очень масштабно, если я хочу попытаться получить 20 пар обуви, потому что я не могу быть одновременно в 20 местах одновременно. Я должен научиться полагаться на других людей». Помогали разные подобные вещи.
David:
Я пробовал разные попытки тоже. Я работал в ресторанах и научился продавать вино и стейки, а потом в какой-то момент попытался устроиться на работу по продаже автомобилей, но ничего не вышло. Но, в конечном счете, я думаю, что многие из нас рассматривают недвижимость как вершину, к которой мы пытаемся добраться. Мы хотим продать самое дорогое, что можем. Получение лицензии на недвижимость - это не то, что вам нужно для этой четырехлетней степени. Я бы хотел, чтобы это было. Я бы чувствовал себя намного лучше, если бы агентам приходилось получать двух- или четырехгодичную степень в таких домах, потому что там было бы меньше дряни, и мы также займемся твоей карьерой там, Джош. Но было ли для вас то же самое, что недвижимость была просто естественным продолжением лучшей вещи, которую вы могли продать?
Джош:
Думаю, да. Казалось, что я должен был вложить почти все, теперь они оглядываются назад, количество времени, которое требуется мне, чтобы продать один дом, было почти таким же количеством времени и энергии, которое мне потребовалось, чтобы продать одну или две пары обуви в некоторые способы.
David:
И ваши руки не болят от создания этих кошельков из клейкой ленты все время. Это легче.
Джош:
Да, это тоже.
David:
Вы позволяете DocuSign делать всю работу, а не резать бумагу. Ладно, давайте вернемся в прошлое. Ты учишься в колледже… Я говорю, вернись в прошлое, тебе 22 года, возможно, ты все еще учишься в колледже. Где проявляется этот интерес к недвижимости? Как и где вы начали копать?
Джош:
Я имею в виду, я просто гуглил: «Что мне делать с 10,000 20,000 или XNUMX XNUMX долларов? Как мне их инвестировать?» Я не могу сразу вспомнить, был ли это BiggerPockets, но я увидел взлом дома и подумал: «Может быть, я мог бы купить недвижимость в кампусе колледжа, в который я собирался. Живи в одной квартире, все остальное сдавай». Это постепенно привело меня к пониманию: «О, чувак, если я стану агентом, я смогу найти способ найти потенциально лучшие предложения», — такова была моя цель.
David:
Итак, вы не покупали дом за домом, но вы столкнулись с недвижимостью, это имело для вас смысл, и вы подумали: «Знаете что? Я просто получу лицензию и буду помогать другим людям делать то же самое».
Джош:
Да.
David:
Все в порядке. Итак, вы просто искали, как получить лицензию на недвижимость, и просто начали учиться и делать это, или у вас был наставник, который руководил вами?
Джош:
На самом деле, первым делом я погрузился в форумы BiggerPockets. Этот подкаст может звучать как реклама BiggerPockets, но на самом деле мой рост во многом связан с этим фундаментом. Но это было одним из первых. А потом я также связался с парнем по имени Ремингтон Лайман, который тоже агент. Он работает в Reafco Real Estate, ему принадлежит брокерская компания, в которой работаю я. Но я написал ему, я объяснял свою ситуацию. Он созвонился со мной в Zoom, объяснил преимущества взлома дома, например: «Может быть, если вы хотите стать здесь агентом или приехать сюда, мы научим вас, как находить внебиржевые сделки. Мы можем помочь вам построить эти системы». И затем следующее, что вы знаете, я работал изо всех сил, чтобы получить лицензию.
Роб:
Итак, вы получаете лицензию, и, очевидно, когда вы начинаете свой бизнес агента по недвижимости, потребуется некоторое время, чтобы получить этот поток сделок и фактически закрыть недвижимость и заработать деньги. Вы работали на какой-то другой работе, пока занимались этим, или вы все были в самом начале?
Джош:
В самом начале я еще ходил на курсы. Я изучал компьютерные науки, а затем работал на DoorDash от 20 до 30 часов в неделю. А то в любой момент мог, пытался просто позвонить. Это был мой основной источник поиска сделок в начале. Мой план состоял в том, чтобы позвонить по телефону, найти сделку или, по крайней мере, попросить кого-нибудь поговорить со мной об их собственности, узнать некоторые подробности и передать ее одному из агентов, с которыми я работал. Они разбирали сделку, объясняли типа: «Возможно, это понравится инвестору», или получали разъяснения по поводу арендной платы, условий аренды. Это началось там.
Роб:
Были ли вы когда-нибудь глубоко в разговоре, вы говорили: «Дайте мне одну секунду», а затем делали паузу, чтобы сфотографировать доставку DoorDash, чтобы загрузить ее в приложение, а затем вернуться к телефону?
Джош:
Может быть. Я пытался не делать доставку, когда звонил… Я делал это, когда был за рулем, но не обязательно-
Роб:
О, середина доставки.
Джош:
Да. Да.
Роб:
Какие деньги зарабатывает DoorDasher? Если вы работаете от 20 до 30 часов в неделю, это хороший доход? Не могли бы вы дать нам небольшую систему отсчета?
Джош:
Да, я имею в виду, я зарабатывал от пяти до восьмисот долларов в неделю, я думаю, работая столько часов. Это очень хорошо.
Роб:
Да, это солидно, особенно если ты учишься в колледже и занимаешься всем этим. Итак, вы DoorDash и зарабатываете неплохие деньги для того, где вы находитесь в жизни, и вы делаете холодные звонки. На что была похожа та первая сделка, когда вы действительно получили лида, который стал транзакцией, которая окупилась?
Джош:
Определенно. Так что я обзвонил четыре подразделения в том, что я бы назвал районом А-класса. Я только что нашел парня, который оказался мотивированным в тот день. С ним было довольно легко разговаривать. Я представил его агенту, с которым работал, и он такой: «О да, мы могли бы продать эту сделку». Поэтому я написал электронное письмо, так мы продаем наши сделки, а затем он представил его своим инвесторам. В итоге кто-то взялся за сделку. На закрытие ушло около месяца, как и у большинства объектов, и я в основном заработал на этом то, что заработал бы за полтора месяца на DoorDash. Я был очень взволнован, потому что подумал: «Мне просто нужно выбить еще несколько из них, и я мог бы в конечном итоге заставить это приносить больше дохода, чем просто DoorDash».
Роб:
Итак, вы начали математику со слов: «О, чувак, если я сделаю это три раза, я заработаю столько-то денег».
Джош:
О да, определенно. И еще один момент: если вы получите лицензию, вы в конечном итоге получите гораздо большую долю, потому что вы можете фактически представлять либо продавца, либо покупателя, в зависимости от ситуации, поэтому я делал реферальный сбор. Поэтому, как только эта сделка будет закрыта, я подумал: «Хорошо, я должен получить лицензию. Давайте начнем учиться прямо сейчас и попробуем выбить его».
Роб:
Ага. Так что это было больше, я не знаю, оптовая сделка, когда вы звоните, вы находите кого-то, вы получаете недвижимость вне рынка. Они такие: «Да, я готов его продать». Затем вы передаете это риелторам для продажи или вы продаете его инвестору и берете за это небольшую плату?
Джош:
Я работал под началом риелтора по имени Эйб, так что я просто написал все подробности о собственности, передал ему, а затем он нашел инвестора, который заинтересовался брокерской компанией, в которой я работал. Это как гибридная форма оптовой торговли. Мы просто не заключаем сделки по факту, мы просто предоставляем информацию потенциальным инвесторам.
Роб:
Имеет смысл. Я думаю, вы заключаете эту сделку и думаете: «О, черт возьми, я должен делать это много раз». Вы начинаете больше вникать в это. Как вам удалось сбалансировать все: от получения лицензии до окончания колледжа и, я полагаю, до сих пор, возможно, работы над DoorDash тут и там?
Джош:
Я имею в виду, в тот момент, в основном, я думал: «Я просто собираюсь использовать все свое время вне школы, чтобы посвятить все еще поддержанию графика холодных звонков», что я думаю, действительно важно, «и затем получить мой лицензия." Таким образом, я получил права примерно через два месяца.
Роб:
Часы холодных звонков всегда с 9:00 до 17:00 или вы тоже стали творить и звонить с 5:00 до 9:00?
Джош:
С 9:00 до 11:00 были мои холодные, холодные звонки людям, с которыми я никогда толком не разговаривал. Затем я использовал время с 13:00 до 17:000 для повторных звонков или новых холодных звонков. Но казалось, что если вы ударите кого-то утром, когда он за рулем, «О, да, да, да, перезвоните мне позже», тогда я просто ударил его позже, и обычно это заканчивалось довольно приличным преобразованием.
Роб:
Дэвид, ты считаешь себя очень хорошим холодным звонком? Я никогда раньше не слышал о тебе с этой стороны, поэтому мне любопытно.
David:
Я делал это в начале своей карьеры, когда был вынужден. Мне это не нравилось, поэтому я не делал этого много. Когда вы пытаетесь найти предложения, большинство людей попадают в одну из двух категорий. Есть прямое контактное лицо, которое является холодным звонком, или есть создатель контента, который заставляет людей приходить к ним. Большинство людей обычно выбирают один из этих двух путей. И поскольку я стал ведущим подкастов и автором, я пошел на сторону создания контента, а не на прямой холодный звонок.
Джош, я имею в виду, ты сделал все, что мог, потому что у тебя не было огромного подкаста, чтобы распространять информацию. Мне любопытно, потому что вы кое-что упомянули, вы говорили об этой оптовой гибридной модели. Не могли бы вы рассказать нам немного подробнее о том, что вы подразумеваете под тем, как вы зарабатывали деньги на этих сделках?
Джош:
Поэтому продавец сказал: «Эй, я хочу 450 за эти четыре единицы». И обычно оптовики составляли контракт, получали его по контракту, а затем продавали этот контракт за определенную плату. То, как мы это делаем в брокерской компании, в которой я работаю, в Reafco, мы не заключаем контракта. Мы просто берем все детали сделки, пишем их по электронной почте, а затем представляем нашим инвесторам. И тогда, если кому-то из наших инвесторов это нравится или он хочет написать предложение, мы просто пишем предложение и представляем его непосредственно продавцу.
David:
Как вы получаете компенсацию? Получаете ли вы листинговое соглашение от продавца, когда приводите к нему покупателя, и там для вас есть комиссия, ребята?
Джош:
На самом деле мы не используем листинговые соглашения, нет. В то время, когда у меня не было лицензии, я получал четвертую часть комиссионных за агента, под которым работал. Он получил 3%, затем агент, который привел покупателя, получил 3%, а затем я получил 25% из 3%. Вот как мы это сделали.
David:
Как вы, ребята, получали комиссионные, если не было соглашения о листинге?
Джош:
Это по-прежнему исполняемый контракт с комиссией в соглашении, поэтому в нем будет сказано: «Продавец должен заплатить 6% нашему брокеру».
David:
Понял. Таким образом, вы бы привели покупателя, и в предложении было бы указано, кто получает деньги с точки зрения агентов?
Джош:
Верный.
David:
Я понимаю. Так что вместо того, чтобы выставить, получить дом, выставить его на продажу, позволить всем увидеть его, пытаться получить предложения, договариваться о самой высокой цене, вы, ребята, просто переходите к делу и говорите: «Эй, у меня есть покупатель, который платить столько за свой дом. Если вы хотите заключить сделку, вот сколько она вам будет стоить. Вот какая сеть будет использоваться», и вы, ребята, работали немного эффективнее.
Джош:
Ага. Я думаю, это позволяет нам использовать в своих интересах тех лидов, которые не настолько мотивированы для подписания соглашения о листинге, потому что, я думаю, многие люди попадают в эту категорию.
David:
Это также форма внебиржевой сделки, чтобы другие покупатели не имели доступа к тем же вещам, которые вы им привозили, верно?
Джош:
Да.
Роб:
Да, но Джош, скажем, вы представляете эту недвижимость, потому что у вас нет подрядчика, у вас нет договора о листинге, что остановит инвестора, если вы скажете: «Эй, инвестор, у меня есть эта крутая недвижимость, вот адрес», что помешает им просто обойти вас, пойти прямо к продавцу и просто заключить сделку самостоятельно?
Джош:
Это хороший вопрос. У нас есть внерыночное соглашение, которое мы представляем всем перед заключением сделок, в котором примерно говорится: «Если вы пойдете за сделкой, которую мы заключаем, вы должны использовать нас в качестве своего агента». Вначале, когда они еще не подписали его, мы рассылаем людям примерное описание всех сделок. На нем не будет ни адреса, ни фотографий. Но затем, если они скажут: «Эй, мне действительно нравится концепция этой сделки», мы договоримся о соглашении, затем они его подпишут, и все готово.
David:
Итак, это форма соглашения о представительстве покупателя. Люди не понимают, что вам не нужно настраивать его для каждого дома, который я вам показываю, или для каждого дома, который вы можете купить. Вы можете сказать: «Для этого адреса я должен быть вашим агентом», но они могут использовать другого агента покупателя для разных свойств, которые им доставляют. Это действительно имеет смысл. Теперь я понимаю, почему вы называете это оптовым гибридом, потому что оптовики так и делают. Они говорят: «Вот три, два с 1,800 квадратных футов в этом почтовом индексе, который будет арендован за столько денег». Это все, с чего люди могут начать, пока они не захотят проанализировать это позже. Таким образом, вы используете этот маркетинговый подход в сочетании с контрактами на недвижимость, чтобы защитить каждую сторону. Что произошло дальше? Как вы пришли к тому, что зарабатываете на этих комиссиях больше, чем на DoorDashing?
Джош:
Итак, пришел первый чек, который равнялся примерно полуторамесячной стоимости DoorDash. У меня было много теплых лидов, людей, которые не были готовы продавать сразу, но были близки. В общем, я сказал: «Я собираюсь потратить следующие шесть недель, я буду очень усердно работать над этим». На тот момент я тратил на это в два-три раза больше часов в неделю, чем раньше. Потом я получил лицензию и начал заключать контракты на целую кучу сделок.
Роб:
Когда вы говорите, что потратите еще два или три часа, вы имеете в виду только продолжение?
Джош:
Извини, мой плохой, в два-три раза больше часов в неделю, чем раньше, потому что я подумал: «Эй, пока больше никаких DoorDash, мы будем просто работать с недвижимостью».
Роб:
Понятно. Было ли все это время на лидогенерации, было ли это продолжением… потому что вы сказали, что у вас есть большой пул теплых лидов, так что это люди, которые заинтересованы, они не готовы обязательно нажать на курок, но если вы продолжаете приближаться к ним, возвращаться к ним, в конце концов они обращаются, верно?
Джош:
Да, в конце концов. Ага.
David:
Все в порядке. Были ли какие-то ключевые моменты обучения в это трудное время? Что происходило на рынке в это время? Было ли это все еще раскаленным докрасна? Что-то замедлилось? Где мы во времени?
Джош:
Это начало 22 года, так что было еще жарко, однозначно. Это немного остывало, но каждая приличная сделка, которая попадала на рынок, имела несколько предложений, и листинговый агент подвергался преследованию. Это было определенно тяжело. В то же время я также пытался заявить о себе на BiggerPockets, поэтому много публиковал. Я думаю, я провернул 1,000 постов примерно за три месяца.
Роб:
Сейчас подожди. Итак, это 90 дней, то есть вы писали от 10 до 12 раз в день на форумах BiggerPockets?
Джош:
Ага. Это был мой график. Я считаю, что с 5:30 до 6:30 каждое утро мне приходилось проводить час в BiggerPockets, публикуя или, по крайней мере, читая контент и пытаясь приносить пользу.
Роб:
Там, где вы публиковали посты и фактически размещали контент, какой пример чего-то, что вы бы выбрасывали во вселенную BiggerPockets?
Джош:
Я имею в виду, что по большей части это были просто комментарии к вопросам людей. Я постараюсь ответить на них как можно лучше. Я бы рассказал о рынке Огайо, о преимуществах инвестирования сюда. Я бы рассказал о своем путешествии и о том, как я учусь.
Роб:
Вы чувствовали, что люди начинают узнавать, кто вы? У вас появились какие-то отношения после этого?
Джош:
Ах, да. Люди обращаются ко мне в BiggerPockets. Они такие: «Эй, я немного знаю об этом рынке или инвестициях в недвижимость в целом». В тот момент я пытался управлять этими лидами, а затем обращался к другим людям. Поэтому я установил ссылку Calendly. Я сказал: «Эй, договорись со мной о 15-минутном разговоре. Мы выясним, что вы ищете и чем я могу вам помочь».
David:
Итак, когда рынок был горячим, и агенты по листингу получали множество предложений, как вы можете заставить продавцов согласиться продать свою недвижимость через вас конкретному покупателю, а не выставлять ее на всеобщее обозрение?
Джош:
Я думаю, что тот факт, что мы не использовали листинговые соглашения, был намного спокойнее. Они не чувствовали, что вы пытаетесь подтолкнуть их к продаже. Это было больше похоже на то, что я подумал: «Эй, чувак, что тебе нужно для этой собственности? От какого числа вы бы не отказались?» Если бы это число имело смысл, мы бы потратили время на то, чтобы записать его и продать.
David:
И им не нужно было ремонтировать свой дом. Я предполагаю, что многие из них, вероятно, были проданы с арендаторами уже внутри.
Джош:
Да, жильцы внутри. Мы получим арендную плату, условия аренды. Они почти всегда будут такими, какие они есть. Ага.
David:
Что вы делали, чтобы найти настоящую недвижимость? Вы просто составляли списки? Это было то, что вы будете ездить и просто смотреть и видеть многоквартирную собственность, которая, как вы думали, понравится инвестору?
Джош:
По большей части я вытягивал списки из PropStream и ориентировался на разные области. Я пытался получить списки людей, которые не продавали в течение последнего года или двух или которые купили его по очень низкой цене по сравнению с потенциальной стоимостью сейчас, потому что я чувствовал, что это могли быть более мотивированные люди.
Роб:
Итак, вы находитесь в этом мире, где вы выясняете свои системы, я вижу, что у вас выработались привычки, у вас был график, теперь вы агент. Дайте нам представление, сколько времени прошло с момента получения лицензии до первой сделки, которую вы заключили в качестве агента? Сколько времени это заняло?
Джош:
Это было с декабря по март, так что в основном три месяца. Мои первые 11 сделок разорвались. Это было довольно жестоко. Я чувствовал, что все рушилось по самым уникальным причинам, но это был большой опыт для меня, потому что я, конечно, делал ошибки.
Роб:
Мужик, 11 сделок, это жестоко. Дэвид, это вообще нормально? Я знаю, что вы руководите командой Дэвида Грина, самых элитных агентов по недвижимости, нормально ли, что 11 сделок просто выпадают из рук начинающего риелтора?
David:
Нет, но когда я слушаю здесь стратегию Джоша, это начинает обретать смысл. Это больше подход, основанный на объеме. У него есть продавцы, которые не мотивированы. У него есть покупатели, с которыми у них нет отношений. Здесь все немного из торгового флота. Это просто чистые цифры. Если вы сможете заключить сделку, которая принесет мне наличные деньги, которые я хочу, я пойду вперед. Или, если вы можете дать мне эту цифру, которая, вероятно, была выше, чем они думали, что это имущество стоит. Итак, у вас есть продавцы, которые, вероятно, хотят продать больше, чем покупатель готов заплатить. Вы получаете покупателей, которые ищут сделку века. Каждый раз, когда у вас есть эти ожидания, которые не оправдываются, сделка может развалиться. Я полагаю, Джош, тебе просто нужно было компенсировать это громкостью. Вероятно, вы были просто рабочей лошадкой, которая постоянно искала продавцов, искала покупателей, сопоставляла их вместе, переходя к следующему.
Джош:
Определенно да. Такого резюме я еще не слышал. Это очень хороший способ объяснить это. По сути, я просто взял двух человек, у которых были низкие шансы закрыть дело, и соединил его. Когда это происходит, у вас очень мало шансов закрыться.
Роб:
Между прочим, Давид здесь царь. Он мастер резюмировать что-то так лаконично и лаконично. Помню, у нас было… Посмотрим, кто это был? Крис Восс. Пришел Крис Восс, и он дал философскую вещь, а затем вошел Дэвид и сказал: «Итак, в основном, основываясь на этом и этом, это то, верно?» И Крис Восс такой: «Да, это так. Никто никогда не говорил мне этого раньше». Это было похоже на наблюдение... Кто написал Мону Лизу? Художник Моны Лизы рисует Мону Лизу, но в мире недвижимости. Микеланджело. Блин, я буду выглядеть так глупо. Все в комментариях будут такие: «Нет, это был не Микеланджело».
David:
Ну, ключ в том, что ты должен сделать это с Крисом Воссом, потому что ты не хочешь закончить с ним переговоры.
Роб:
О нет, я помню, кто это был. Это был также парень из Blue Angels. У него была вся эта история о том, как он сделал ошибку в самолете, а потом он такой: «Можете ли вы догадаться, почему я сделал эту ошибку?» а потом Дэвид сказал: «Ну, это, наверное, потому, что тебе стало слишком комфортно, и бла-бла-бла». И он такой: «Я рассказывал эту историю 1,100 раз, и никто никогда не говорил мне этого. Да, именно поэтому». Он был ошеломлен. Так или иначе, я всегда люблю указывать на это, когда вижу это.
David:
Что ж, спасибо тебе. Небольшой совет: если вы хотите иметь возможность делать то же самое, перестаньте искать шаблоны для подражания или стратегию: «Дайте мне план, я просто хочу сделать что-нибудь», и начните задавать такие вопросы, как , «Ну и почему это сработало?» или «Почему это не сработало?» а потом эта штука выскакивает. Так что только на основании этой информации я могу кое-что сказать о Джоше. Он рабочая лошадка. Он не привязывается эмоционально ни к одной из этих сделок. Когда он что-то заключает в контракте, он не тратит деньги до его закрытия. Он просто такой: «Это метрика, которая идет в электронную таблицу. Сейчас я снова приступил к работе». Он фокусируется на том, что мы называем опережающими, а не запаздывающими показателями, так что я могу сделать прямо сейчас, а не измерять то, что уже произошло?
Это действительно хороший совет для всех. Вы можете наблюдать это у агентов по недвижимости, когда они работают очень усердно, заключают сделку, эмоционально взволнованы, празднуют, ходят выпить с друзьями, начинают думать о том, на что они собираются потратить деньги. , они рассчитывают свои комиссионные. Агенты по недвижимости могут рассчитывать 3% от чего угодно, что забавно, потому что мы почти никогда не получаем 3%. Но они очень привязываются к сделке, а потом, когда что-то идет не так, оценка оказывается низкой, отчет о проверке плохой, клиент не может получить кредит, что бы это ни было, они очень разочаровываются, а потом идут пить. снова. Вот почему большинство агентов по недвижимости становятся алкоголиками, потому что они пьют, когда взволнованы, и они пьют, когда они бездельничают, и они просто пьют все время. Я думаю, что подход Джоша намного лучше, потому что вы подходите к бизнесу по продаже домов так, как подумал бы инвестор в недвижимость, где вы просто позволяете числам принимать решения. Я с этим?
Джош:
Ты прав. Да, я просто заключаю с ними контракт, выясняю, какую ошибку я там допустил, и что я могу изменить в своих системах и своем подходе, чтобы потенциально избежать этого в будущем.
David:
Итак, позвольте мне спросить вас, какие основные ошибки, которыми вы можете поделиться, которые вы узнали, когда заключали эти сделки, привели к тому, что сделки развалились?
Джош:
Во-первых, не проверять продавцов. Иногда они не… Я имею в виду, что это довольно забавно, они даже толком не знали, чем владеют. Они говорили: «О, это апартаменты с тремя спальнями». А потом вы даете им контракт, инспектор идет туда, и они такие: «Чувак, там только две спальни». И это как, тьфу, ты ничего не можешь с этим поделать. Вы не можете просто построить новую спальню. Так что это одно.
Еще одна вещь, которую я узнал о том, как убедиться, что арендаторы платят, и арендаторы платят вовремя. Это очень важно, поэтому получение этих соглашений об эстоппеле возможно в начале, потому что это в конечном итоге вызывало проблемы в конце, прежде чем закрываться несколько раз. И тогда не обязательно тщательно проверять покупателей. Один забавный пример: у меня был парень, который пытался купить два дома за 600,000 10,000 долларов. Мы упали за две недели до закрытия, потому что он не смог получить финансирование. Я узнал, что у него в банке было меньше 25 XNUMX долларов, и он пытался внести XNUMX%. Я такой: «Мы вообще здесь делаем математику?»
David:
Это так забавно, потому что я мог полностью видеть, как этот метод привлечет эти проблемы. Это попытка найти девушку на Craigslist. Ты такой: «Это игра чисел, детка». Вы просто должны продолжать выстраивать их, потому что вы получите этих людей, которые ищут нереалистичную сделку. Парень за 8,000 долларов, готов поспорить, что он сделал, он предложил эту сделку другим людям, и он пытался получить их деньги на этой сделке, у которой был высокий номер возврата наличными, потому что он слушает подкаст и слышит Брэндона Тернера. говорят: «Когда у тебя много денег, ты можешь найти деньги». Он тебе этого не говорил. Он такой: «Да, я куплю это», а затем бегает и рассказывает всем, кому может: «Какой сценарий привлечения частного капитала я должен использовать?» Он пытается заставить кого-то присоединиться к сделке. У него закончилось время, и тогда он должен просто отступить.
А ты, Джош, прорабатываешь все эти действительно невероятные сценарии, в которых обычно такие агенты по недвижимости, как мы, говорят: «О, давайте посмотрим на ваши доказательства наличия средств. О, у тебя есть 8,000 долларов. Нет, мы не собираемся показывать вам дома. Ты не успел этого сделать. Вы собрали систему? У вас есть чек-лист сейчас? Есть ли у вас процесс проверки как покупателей, так и продавцов?
Джош:
Определенно, да. Я стараюсь писать процедуры для как можно большего количества вещей. Я сразу же созваниваюсь с людьми, как только встречаюсь с ними, короткая 15-минутная встреча, обязательно типа: «Эй, вы предварительно одобрены? Если нет, у меня есть эти кредиторы, которых я рекомендую. Они хороши в этой области. Вы хотите связаться с ними». Я пытаюсь выяснить их график, когда вы хотите заключить сделку. Еще одна вещь, которую я считаю очень важной для работы с инвесторами, это какие у вас критерии? Многие инвесторы не обязательно заявляют об этом, и агенты могут в конечном итоге тратить время, потому что они на самом деле не знают, что ищут люди.
David:
Да, думаю, инвесторы тоже часто жалуются на это. «Я сказал им, чего хочу. Агент меня не слушал». Это один из способов все испортить. Другой способ - агент даже не думает спрашивать, чего вы хотите. Забавно, в нашем мире кто-то скажет, что хочет заключить сделку, а мы даже не думаем попросить их определить, что они имеют в виду под сделкой. Некоторые люди имеют в виду действительно высокие наличные на возврат наличных. Некоторые люди имеют в виду недвижимость в лучшем районе. Некоторые люди имеют в виду что-то значительно меньшее, чем АРВ. Некоторые люди имеют в виду просто любой многоквартирный дом. Сделка может означать так много разных вещей для людей. Не спрашивая, что это значит, очень трудно убедиться, что то, что вы им приносите, попадет на землю. По вашему опыту, что большинство ваших клиентов-инвесторов ищут в том, что они называют сделкой?
Джош:
Около 60% людей пытаются попасть в недвижимость. У них есть дети. У них работа на полный рабочий день. Они не пытаются бросить все и просто заняться недвижимостью. Таким образом, они хотят иметь недвижимость под ключ или близко к тому, чтобы они были заняты, они производят хорошее ощущение денежного потока. Они могут купить пару таких в год и быть довольными хорошим портфолио, и дело с концом. А затем остальные 40% людей, я бы сказал, хотят создавать добавленную стоимость, стратегию BRRRR, творческое финансирование, когда оно возникает, самоуправление, все, что немного сложнее и требует гораздо больше вашего времени. , это для других людей.
David:
Итак, это группа финансовой свободы, с которой вы в основном работаете. Они пытаются получить достаточный денежный поток, чтобы они могли бросить свою работу.
Джош:
Ага. У меня много звонков, где первые две минуты говорят: «Да, я хочу уйти на пенсию через пять лет». Это как: «Ты можешь это сделать, просто это сложно».
David:
Позвольте мне показать вам, как продавать бумажники с клейкой лентой.
Роб:
Итак, вы упомянули кое-что ранее, Джош, термин «эстоппель». Как вы думаете, вы можете просто дать нам краткое определение того, что это такое, потому что казалось, что это было то, что всплывало во многих этих сделках, которые выпадали?
Джош:
Ага. По сути, это краткое изложение того, что платит арендатор, каковы их условия аренды и показывается, что они платят. На самом деле я не использую соглашения об эстоппеле. Это просто термин, который, как я думал, знает большинство людей. Но в основном я хочу увидеть историю аренды. Иногда продавец просто показывает мне банковский счет, чтобы показать, что депозиты поступают, или актуальную сводку, или заявление владельца от управляющей компании, что-то, показывающее, что денежный поток настоящий, это не подделка.
Роб:
11 сделок проваливаются, вы закрываете первую сделку. Расскажите нам немного о фактических цифрах на том первом. Вы сказали, что это было, я думаю, то же самое, что работать полтора месяца в мире DoorDash, верно?
Джош:
Ага. Итак, это был четырехместный автомобиль стоимостью 450,000 3 долларов. Агенту, под которым я работал, было выплачено 9,000%, так что он получил 12,000 долларов… извините, XNUMX долларов, а потом я получил четверть этой суммы, так что я получил около трех тысяч.
Роб:
Хороший. Каково это?
Джош:
Это было действительно круто. Думаю, это был самый большой чек, который я когда-либо получал. Я был немного напуган, но я сказал: «Мы не тратим это сейчас. Это наша жизнь на ближайшие два месяца».
Роб:
О да, тут много лапши рамен, особенно в начале, когда ты так много перемалываешь. Итак, давайте немного перемотаем вперед, потому что я знаю, что вы оттачиваете это на стороне агента. Расскажите нам о вашей первой сделке, потому что Дэвид упомянул в начале шоу, что вы купили 10 сделок, которые, я думаю, составили в общей сложности около 1.5 миллиона долларов для портфеля. Так как же вы на самом деле попали в инвестиционную сторону вещей?
Джош:
Определенно. Я начал продавать много недвижимости. К шестому месяцу я увеличил свой бизнес до 50,000 30 долларов в месяц на комиссионных. На самом деле у меня были запасы наличности. Я нашел эти два дуплекса в списках одного и того же агента. Они сидели на рынке в течение нескольких месяцев. Я позвонил ему, и он сказал: «Да, у владельца есть краткосрочная задолженность, ему действительно нужно ее продать. Они готовятся вызвать его записку. В основном они были готовы продать их со скидкой 70%. Я проверил свои цифры и подумал: «Это может стать отличным BRRRR для них обоих. Вы можете быть правы в районе 75-XNUMX% АРВ. Когда вы выводите свои деньги, они все равно будут приносить довольно солидный денежный поток». Так что мне пришлось очень доверять своим цифрам, но я решил пойти за одним из них.
Роб:
Хорошо. Вау, это 50,000 XNUMX долларов в месяц, вот что ты зарабатывал. Сколько вам было лет, когда вы достигли этого числа?
Джош:
21.
Роб:
21. Дэвид, ты чувствуешь, что… Я чувствую себя таким ленивым, как 21-летний, когда вернулся… Я этого не делал. Я пытался сделать… Я не знаю, чувак. Это безумие. Поздравляем. Это так круто.
David:
Я за год зарабатывал меньше, и это все равно было больше, чем у всех, кого я знал.
Роб:
Чувак, это безумие. Таким образом, все эти 50,000 50 долларов в месяц, очевидно, приведут к вашей инвестиционной стратегии, но это просто произошло из-за того, что вы сосредоточились на своем агентском бизнесе, наращивали эти системы, развивали свои процессы, а затем вы увеличили это всего до XNUMX XNUMX в месяц. . Это безумие.
Джош:
Ага. К восьмому месяцу я на самом деле дошел до 100 тысяч. С тех пор у меня около 100,000 30 в месяц. Я использовал VA для многих процедур. Я стараюсь делегировать как можно больше задач как риелтор. Постарайтесь, я не знаю, не тратить весь день на написание контрактов, например, потому что это может занять в среднем 10 минут. Много дней я пишу от восьми до десяти предложений. Это был бы весь мой день.
Роб:
Могу я пойти работать к вам, пожалуйста? Можем ли мы с Дэвидом работать на вас? Итак, у вас нет сделок в первые три месяца, и вы начинаете стрелять на полную катушку. К июню 2022 года вы решите сделать свои первые инвестиции, которые, похоже, представляют собой BRRRR или своего рода реабилитацию. Как это прошло? Был ли это совершенно новый набор навыков, которые вам пришлось освоить после того, как вы уже так хорошо разбираетесь в недвижимости, в сфере недвижимости?
Джош:
Да, я имею в виду, что я никогда не проходил реабилитацию. Я действительно не знал, как правильно оценивать вещи. Один из этих подрядчиков, с которым я работал для своих клиентов, сказал: «Эй, можешь пройти это для меня? Дай мне цену». Он дал мне ставку. Цифры имели смысл. Другое дело, что я мог получить цену только там, где это имело смысл, если владелец смог продать их обоих. Так что я смог найти еще одного инвестора, чтобы купить другой в то же время. Мы выстроили их обоих. Я использовал твердые деньги для своего. Они ссужали до 90% стоимости проекта, которая равна цене вашей покупки плюс расходы на реабилитацию или 70% от АРВ-препарата, в зависимости от того, что меньше.
David:
Что ж, похоже, мы уже находимся в глубоком теге сделки, потому что это то, о чем мы собираемся поговорить. Итак, давайте сделаем это официально. В этом сегменте шоу мы глубоко погружаемся в конкретную сделку, которую заключил наш гость, и получаем сочные детали. Итак, первый вопрос, что это за недвижимость, Джош?
Джош:
Это дуплекс, двухкомнатные квартиры.
David:
Вы уверены, что здесь есть апартаменты с двумя спальнями? Вы знаете, что у вас есть? Вы один из тех продавцов, которые утверждают, что у них больше спален, чем на самом деле?
Джош:
К счастью, на этот раз я знал.
David:
Ладно, поверим на слово.
Роб:
Как ты его нашел?
Джош:
Это было на рынке. Он пролежал там несколько месяцев. Я позвонил агенту, и он сказал: «У нынешнего владельца есть краткосрочная задолженность. Они готовятся назвать это. Ему очень нужно продать. Если вы сможете продать этот и еще один, вы можете получить скидку около 30%». Так что моя работа заключалась в том, чтобы попытаться продать одну из них, потому что в моей нынешней ситуации мне было удобно заключать только одну сделку. Я не хотел начинать с двух реабилитационных центров за 40,000 XNUMX долларов.
David:
Хорошо. Сколько стоило это имущество?
Джош:
Было 85,000. Оценка реабилитации была около 30,000 155,000 долларов за тот, который я снял. ARV, который я прогнозировал, основываясь на данных о продажах, составлял около XNUMX XNUMX.
Роб:
Как вы договорились об этом?
Джош:
Я имею в виду, что агент в основном сказал мне: «Если вы можете быстро закрыть сделку, если у вас не может быть много непредвиденных обстоятельств, вы можете получить это по этой цене». Затем я насчитал около 10,000 XNUMX ниже, а затем мы встретились примерно на полпути посередине и заключили сделку.
David:
И как вы в итоге финансировали его?
Джош:
Я использовал твердые деньги. Мне пришлось внести около 10%, а затем я применил свою комиссию, потому что я представлял себя как часть своего первоначального взноса. Таким образом, я был действительно из кармана только как 10,000 XNUMX$.
Роб:
Что вы в конечном итоге сделали с этим имуществом?
Джош:
Я отремонтировал его. Это заняло немного больше времени, чем ожидалось, как, вероятно, и происходит с подавляющим большинством проектов. Я многому научился. Как только я закончил, я пошел в банк, я рефинансировал его. Я вернул почти все свои деньги, и теперь сдаю его в аренду.
David:
Хорошо. Так что там был результат. Скажите, какие уроки вы извлекли из этой сделки?
Джош:
Я очень боялся долгов. До этого у меня действительно не было никаких долгов. Я определенно боялся краткосрочных долгов, потому что твердые деньги как будто постучатся в вашу дверь через шесть месяцев, типа: «Срочно». Собственность, которую вы должны либо выплатить, либо рефинансировать, либо продать. Так что я был определенно напуган, беря собственность, которая в настоящее время не была пригодной для жизни и нуждалась в приблизительно 30 тысячах, чтобы быть пригодной для жизни. Это то, чего я боялся, но я узнал от инвесторов и наставников вокруг меня, что вам действительно нужно доверять своим цифрам в любом случае при оценке сделки, потому что это то, на что вы можете положиться, особенно когда вы чувствуете себя неуверенно.
Роб:
Итак, Джош, я думаю, я пытаюсь понять, потому что знаю, что ты сказал, что использовал твердые деньги, и ты очень нервничал, я думаю, из-за того, что влез в эту собственность, и что тебе потребовалось 30,000 50,000 долларов работы. Но если я правильно помню, вы зарабатывали XNUMX XNUMX долларов в месяц на тот момент?
Джош:
Да. Да.
Роб:
Итак, в чем здесь была настоящая проблема, потому что, похоже, вы, вероятно, могли бы довольно легко покрыть расходы?
Джош:
Ага. Я имею в виду, что недвижимость также находилась не в городе, в котором я жил, поэтому я подражал опыту инвестора из другого штата, потому что купил ее незаметно. Я управлял всем проектом удаленно, так что я узнал об этом.
Роб:
Как ты себя сейчас чувствуешь? Оглядываясь назад, были ли вы такими: «О, на самом деле это было не так уж и плохо», или у вас все еще есть некоторые из тех же оговорок, когда вы делаете вещи за пределами штата?
Джош:
Я имею в виду, что после первого я чувствую себя намного лучше. Я чувствую себя намного увереннее. Я могу положиться на свою команду. Я могу положиться на знания, которые приношу на стол, разбираясь в сопоставимых продажах и тому подобных вещах.
David:
У меня есть два вопроса. Во-первых, вы читали «Инвестирование в недвижимость на большие расстояния»?
Джош:
Да, кажется, это была первая книга, которую я прочитал.
David:
Хорошо, потому что это первая книга, которую я написал, так что у нас есть что-то общее. Во-вторых, если бы я сделал исправленную версию этой книги, основываясь на вашем опыте заключения сделки за пределами штата, что бы вы посоветовали мне включить в книгу?
Джош:
Я читал это некоторое время назад, так что, возможно, это было там, но-
David:
Бро, тебе 22 года, как давно это может быть?
Джош:
Не знаю, два года, полтора года. Я бы полагался на несколько менеджеров проектов. Это может принимать форму агента, просто появляющегося время от времени. Это может быть ваш управляющий недвижимостью, который отвечает за отношения с арендаторами, или это может быть совершенно другой подрядчик, который приходит со своим собственным мнением третьей стороны о том, как продвигается ваш проект.
David:
Итак, вы согласны с тем, что философия, согласно которой несколько человек следят за работой каждого, может распространяться и на реальное управление реабилитационным центром? Это то, что вы говорите?
Джош:
Да.
David:
Хорошо. Что-нибудь еще, что я должен знать, потому что я думаю, что пересмотрю эту книгу, The BRRR, и пару других, когда у меня будет время. Мне просто любопытно, что нужно добавить в эти книги, чтобы обновить их?
Джош:
Не полагайтесь на устаревшие сопоставимые данные по продажам, когда вы впервые рассматриваете сделку. Потому что обычно, по крайней мере в моем штате, оценщики будут смотреть на самые последние продажи за последние шесть месяцев, когда они будут оценивать вашу собственность, когда она будет завершена. Итак, единственное, что я сделал при своей первой сделке, это то, что я полагался на сделку двумя дверями ниже, которая была оценена по цене, которую я собирался получить, но к тому времени, когда я закончил реабилитацию, эта компенсация продаж была за пределами шести- месячное окно, чтобы они больше не могли его использовать.
Роб:
Это, вероятно, более актуально сегодня, верно?
David:
Я так думаю. Ага. Я как раз собирался сказать, что последние 10 лет вы смотрели на конкурсы, и это был ваш худший сценарий. Скорее всего, к тому времени, когда это будет сделано, станет лучше. Рынок обернулся. Ставки выросли с 3% до 7%. Теперь мы видим, что оценки очень часто бывают низкими. Дом мог быть продан за 8 800,000, вы указываете его за 750, оценка получается за 685 или около того, потому что ставки так сильно выросли. Так что еще одна вещь, о которой вы должны знать, это то, что цены могут снизиться теперь, когда ставки выросли, и это может застать людей врасплох. Какие-нибудь другие сюрпризы, связанные с покупкой в другом штате, к которым вы просто не были готовы?
Джош:
Всегда оценивайте немного больше вашего первоначального бюджета на реабилитацию. Первая сделка, которую я купил, я не думаю, что подрядчик заглядывал на чердак, но по полу на чердаке тянулись электрические провода под напряжением, что во-первых, очень опасно, а во-вторых, незаконно. Я должен был обратиться к этому немедленно. Это увеличило мой бюджет примерно на 10%. Я думаю, что в каждом проекте, который я сделал с тех пор, всегда что-то всплывает. Я думаю, что всегда следует использовать 10% непредвиденных обстоятельств.
David:
Что вы можете сказать о подборе арендаторов? Изучая историю арендаторов, что вы ищете?
Джош:
Если вы покупаете что-то, что уже занято арендаторами, убедитесь, что они платят, платят вовремя. Вы можете видеть, как они живут. Если вы зайдете туда, а там повсюду вещи и будет полно потолка, вы не всегда сможете вовремя получать арендную плату, не говоря уже о том, чтобы получить ее. Вы все еще можете заключать сделки даже с неплательщиками, в зависимости от того, насколько они хороши. Просто убедитесь, что вы учитываете эти расходы в своих цифрах.
David:
Ага. Мы кратко упоминали об этом ранее, и это стоит повторить, это очень просто, особенно если вы новый инвестор, вы не делали этого некоторое время, чтобы получить аренду, чтобы увидеть, как эта недвижимость приносит 950 долларов в месяц, чтобы управлять своим номера на основании договора аренды. Вы заключаете сделку с недвижимостью, вы понимаете, что арендатор за восемь месяцев не заплатил арендную плату. Арендодатель не захотел платить за выселение или не может себе позволить выселение, поэтому он просто продал его вам. Вот почему мы проверяем, действительно ли деньги депонированы в банке, а не только то, для чего предназначена аренда. Это очень, очень, очень важно, когда вы покупаете внебиржевую недвижимость или заключаете сделки напрямую у продавцов, как вы говорите, потому что большинство людей, когда дела у их собственности идут хорошо, они не думают: «Я должен продать ее». ». Если на рынке нет серьезных опасений, и люди думают: «Я хочу продать, прежде чем все изменится», если ваша собственность приносит деньги и ничего не происходит, вы просто не думаете о ее продаже. Но когда что-то начинает ломаться, арендаторы перестают платить, это становится головной болью, вы пытаетесь это починить. Когда вы понимаете, что не можете исправить это быстро, вы продаете, что часто происходит именно тогда, когда покупатели знакомятся с этой сделкой.
Если вы входите в качестве покупателя, ожидающего, что это просто обычный дом на MLS, который продавец приводит в первозданную форму и пытается получить максимальную прибыль, вы действительно можете получить преимущество. Есть ли у вас какие-либо истории, которыми вы могли бы поделиться, о клиентах, которые у вас были, или о ситуациях, в которых это было так?
Джош:
Да, внебиржевая сделка, которую я не продавал, но она была в моем офисе, но это отличный пример. Это был дуплекс, за который оба арендатора платили по 1,100 долларов в месяц. Стоимость аренды действительно составляла около 900, максимум 1,000. Так что это было действительно дорого, что всегда должно быть красным флажком, если вы видите, что квартиры сдаются намного дороже, чем все остальное вокруг. Но когда эта собственность закрылась, когда продавец получил свой ключ или когда менеджер продавца получил свои ключи, и они вошли в собственность, обе квартиры были освобождены. Он был свободен, и они оба ушли. Я предполагаю, что этот инвестор рассчитывал на арендную плату в размере 2,200 в месяц, и они этого не получат.
David:
Это отличный пример. Спасибо, что поделились этим. Давайте внесем некоторую ясность здесь. Это была ваша первая сделка. Как быстро были заключены остальные ваши сделки после этой первой?
Джош:
Да, так что следующие четыре, которые я купил, были примерно через месяц или два после этого. И с тех пор я собираю от одного до трех каждый месяц.
David:
Вы находите их так же, как находили предложения для клиентов?
Джош:
Да, примерно так же, да.
David:
Хорошо, Джош, забегая вперед, как выглядит твой план того, как ты собираешься масштабировать свой портфель?
Джош:
Я хотел бы создать больше команд по контрактам, чтобы я мог брать больше проектов одновременно. Сейчас я работаю над 15 единицами. Я хотел бы сделать это в 10 раз больше, положиться на большее количество людей, W-2 больше позиций, чтобы я мог больше полагаться на них и немного сократить ваши расходы. Таковы некоторые уроки, которые я извлек из профессиональных управляющих недвижимостью.
David:
Теперь вы используете метод BRRRR для этих свойств очень часто?
Джош:
Да точно.
David:
Итак, с изменением периода выдержки, которое мы наблюдаем со многими обычными кредиторами, подумали ли вы, как это повлияет на то, как быстро вы сможете вывести капитал, и на скорость, которую вы сможете масштабировать?
Джош:
Определенно. Моя стратегия на самом деле не пострадала от этого, потому что я все еще не могу быть в долг, потому что у меня нет двух лет того же дохода, что и у 1099 человек. Так что в основном я просто рефинансирую продукты, не относящиеся к QM.
David:
Это замечательно.
Роб:
Эй, Дэвид, ты упомянул об изменении периода выдержки. Что это за изменение? Я знаю, что с BRRRR вы должны иметь арендатора там, я думаю, шесть месяцев. Это то, что вы имеете в виду, теперь это дольше, чем шесть месяцев?
David:
Нет, арендатор не обязательно должен быть там, но если вы покупаете недвижимость, на которую есть кредит, и вы хотите рефинансировать и вывести наличные из собственности, теперь вам придется ждать 12 месяцев вместо шести месяцев. если вы собираетесь использовать обычный кредит. Джош упомянул, что использует no-QM, что означает неквалифицированную ипотеку. Это продукты DSER, о которых многие говорят. Важно также отметить, что это не означает субстандартного дерьма. Это все еще 30-летние кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это не сильно отличается. Ставка будет немного выше, потому что они не будут основывать вашу способность погасить деньги на заработанных вами деньгах, они будут основывать ее на том, что недвижимость будет производить сама, своего рода коммерческое страхование. методические рекомендации. Но многие кредиты заставляют вас ждать 12 месяцев, прежде чем вы сможете снять наличные с недвижимости, а не шесть. Судя по тому, что у тебя происходит, Джош, это не замедляет тебя, потому что ты просто зарабатываешь деньги на комиссионных в качестве агента, у тебя не закончатся деньги, верно?
Джош:
Я так не думаю, нет.
David:
Ага. Мне нравится этот многосторонний подход. Когда вы не зависите только от одного столпа, эти изменения не сбивают вашу игру, потому что здесь у вас есть несколько разных подходов. Что ты думаешь, Роб, о стратегии Джоша?
Роб:
Я думаю, это хорошо, чувак. Я имею в виду, ты много собираешь, верно? Я думаю, что было бы мудро действительно обосноваться в этом. Если вы сейчас находитесь в 10-летнем возрасте, я бы начал думать о… Думаю, я просто вижу это в вашей личной ситуации. Ты молод, ты голоден, ты зарабатываешь кучу денег, и ты поступаешь правильно, ты покупаешь недвижимость. Вместо того, чтобы просто прикарманивать 100 тысяч каждый месяц, вы переводите их в фонды недвижимости. Но я бы сказал, что сейчас самое время сделать шаг назад и начать обдумывать свой масштабный подход. Как вы можете перестать тратить так много времени на одну-три недвижимости каждый месяц? И как вы можете начать, может быть, сосредоточиться на более крупных играх, которые, возможно, могут даже эффективно снизить ваш налоговый счет, потому что я знаю, что это то, с чем вы, вероятно, имеете дело впервые, зарабатывая кучу денег и платя кучу денег? налоги с него, да?
Джош:
Да. Я вскочил на всю ситуацию с налогами как можно раньше. Как агент, я устанавливаю свою комиссию за прием через S-corp, а не через физическое лицо, так что это существенно снижает мое налоговое бремя. И тогда я также могу использовать разделение затрат на свойства, которые я держу, чтобы снизить мои входящие комиссионные. Я пытаюсь использовать как можно больше стратегий.
David:
Абсолютно.
Роб:
Эй, вы не так часто слышите, как 22-летние говорят о разделении затрат.
David:
Никогда не слышал, чтобы это вышло из уст 22-летнего парня, на самом деле, это первый раз.
Роб:
Серьезно, чувак, я чувствую, что мы должны больше говорить о разделении затрат только в подкасте, потому что это чит-код для недвижимости, который может сэкономить тебе, я имею в виду в твоем случае, сотни тысяч долларов на налогах. Так что это круто, чувак. Я действительно рад видеть, что вы говорите это. Похоже, вы расширяетесь в зависимости от того, что вы можете сделать. Так что просто подумайте о том, как вы можете наиболее эффективно использовать свое время, потому что у вас есть время и деньги прямо сейчас, теперь вам просто нужно выяснить, как использовать их наиболее эффективно.
Джош:
Правда.
David:
Ваша первая цель состояла в том, чтобы заменить ваш доход от DoorDash. Вы сделали это. Какова ваша следующая цель?
Джош:
Моя следующая цель, я хочу иметь 100 единиц к концу года.
David:
100 единиц к концу года, вот и все.
Роб:
Я имею в виду, похоже, ты думаешь именно о том, о чем я говорю, верно? От одного до трех объектов в год, это будет от 10 до 30 объектов. Итак, очевидно, вы думаете: «Как мне добраться до 100?» Верно? Я думаю, это так здорово, чувак, что ты есть в этом подкасте. Это очень вдохновляющая история. Вы прошли путь от водителя DoorDash до владельца портфеля в 1.5 миллиона долларов. И это так безумно знать, что в следующем году ваше портфолио будет сильно отличаться от того, о чем мы говорим сегодня.
Джош:
Я так думаю, да.
David:
Поздравляю, Джош. Это потрясающая история. Спасибо, что поделились, где вы находитесь. Очень вдохновляет. Ты не позволяешь ничему остановить тебя, включая твой возраст или то, насколько ты похож на Дейва Франко. Ты идешь вперед, несмотря на все это. Ты мог бы пойти голливудским путем. Вместо этого вы выбрали путь инвестирования в недвижимость, так что добро пожаловать на нашу сторону. Если люди хотят узнать о вас больше, где лучше всего вас найти?
Джош:
Два места. Вы можете подписаться или написать мне в Instagram, @JoshJanus, просто мое имя, а затем то же самое на BiggerPockets, Джошуа Янус, я там.
David:
Все в порядке. Роб, где люди могут узнать о тебе больше?
Роб:
Вы можете найти меня у Роба Белта на YouTube и в Instagram, а также в своем сердце. Что ж, эта шутка не пройдет, потому что другой подкаст выходит после этого, но...
David:
Вы поймете, почему я смеялся, если послушаете следующий выпуск подкаста. Это будет иметь большой смысл. Это был обратный вызов, прежде чем он был фактически сказан. Это что-то типа арендатора, в которое мы ввязываемся, когда мы манипулируем временем для вас, ребята, в подкасте. Вам это понравится.
Роб:
Это вызов вперед.
David:
Да, переадресация еще лучше. Ну вот. Джош, вполне логично, что ты не знаешь, о чем мы говорим, это будет в будущем, так что просто оставайся с нами здесь. Спасибо за хороший вид спорта.
Вы можете найти меня в социальных сетях, @DavidGreene24. Никогда не посылайте мне деньги, потому что я не прошу ваших денег. Там много поддельных учетных записей, так что, надеюсь, в какой-то момент я смогу получить синюю галочку. Я слышал, что Meta меняет его так, что вы просто платите около 15 долларов в месяц, и люди могут перестать быть обманутыми. Пора. Вы также можете найти меня на YouTube, @DavidGreene24, или зайти на мой веб-сайт davidgreene24.com и посмотреть, что у меня происходит.
Джош, фантастическая работа. Очень, очень, очень рад услышать, что вы делаете, особенно потому, что вы агент и вы продвигаетесь вперед. Посмотрите мои книги. Дайте мне знать, что вы думаете о трех книгах, которые я написал в серии «Лучший агент-продюсер» для BiggerPockets. Мне было бы любопытно, что вы думаете как человек, которому 22 года и который уже сокрушает его. Роб, у тебя есть какие-нибудь последние слова перед тем, как мы уйдем отсюда?
Роб:
Да, Джош, ты мог бы прочитать книги, о которых только что говорил Дэвид, но на самом деле книга, которую тебе нужно прочитать, — это готовящаяся к выходу книга Дэвида «Масштаб», в которой рассказывается о том, как агент по недвижимости может масштабировать свой бизнес. Это скоро выйдет.
David:
Отлично.
Роб:
Промокод на это, у нас его нет. Но в любом случае, проверьте это.
David:
У нас есть переадресация вызова и обратный вызов в одном и том же шоу. Отличная работа, Роб.
Роб:
И мы вернулись.
David:
Ладно, Джош, мы позволим тебе выбраться отсюда. Это Дэвид Грин для Роба «Комедианта» Абусоло, подписываю.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- Модель «гибридного оптового рынка». Джош использует делать серьезные комиссионные по внерыночным сделкам
- Боковые суеты, альтернативные источники дохода и как заработать больше денег в твое свободное время
- Советы по холодным звонкам и получение вашей первой внебиржевой сделки по контракту (даже без опыта)
- Как использовать Форумы BiggerPockets чтобы заключать больше сделок, общаться с большим количеством инвесторов и накапливать богатство
- Ошибки, которых следует избегать при охоте за своим внебиржевые сделки с недвижимостью
- Джош почти идеален брррр и правильный способ сделать сделку, которая нуждается в ремонте / реабилитации
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Книги, упомянутые в сериале:
Свяжитесь с Джошем:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-749
- :является
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 100k
- 11
- 12 месяцев
- 17 млн
- 2022
- 7
- 70
- 9
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- абсолютно
- доступ
- выполнено
- По
- Учетная запись
- Бухгалтерский учет
- Учетные записи
- приобретать
- на самом деле
- адрес
- плюс
- Преимущества
- совет
- влиять на
- После
- Агент
- агенты
- ДОГОВОР
- соглашения
- впереди
- Все
- Позволяющий
- позволяет
- в одиночестве
- уже
- альтернатива
- всегда
- Американцы
- количество
- анализировать
- и
- Ангелы
- Другой
- ответ
- откуда угодно
- кроме
- приложение
- Apple
- прикладной
- Применить
- оценка
- ценить
- подхода
- подходы
- приближается
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- AS
- активы
- Активы
- At
- спортсменов
- Атмосфера
- атмосферный
- внимание
- привлекаемый
- автор
- в среднем
- Baby
- назад
- Плохой
- сумки
- Баланс
- мяч
- Банка
- счет в банке
- основанный
- в основном
- Баскетбол
- BE
- , так как:
- становиться
- становится
- становление
- до
- начало
- за
- не являетесь
- верить
- Преимущества
- ЛУЧШЕЕ
- Ставка
- Лучшая
- между
- предложение
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Билл
- Немного
- взрывать
- Синии
- книга
- Книги
- граница
- купил
- Коробка
- Мозг
- Brandon
- Ломать
- Разрыв
- кратко
- Яркие
- приносить
- Приведение
- брокерский
- принес
- бюджет
- строить
- Строительство
- построенный
- Группа
- бремя
- автобус
- бизнес
- купить
- покупателей
- покупка
- by
- вычислять
- исчисляет
- расчет
- призывают
- под названием
- гость
- вызова
- Объявления
- Кампус
- CAN
- Может получить
- столица
- Карьера
- легковые автомобили
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Обналичить
- Привлекайте
- категории
- Категории
- Причинение
- потолок
- праздновать
- знаменитости
- века
- определенный
- шанс
- изменение
- изменения
- изменения
- погоня
- проверка
- контроль
- Выбирая
- Крис
- Город
- требования
- ясность
- класс
- классов
- Очистить
- Кливленд
- нажмите на
- клиент
- клиентов
- Часы
- Закрыть
- закрыто
- Закрывает
- закрытие
- Co-Host
- код
- Колледж
- COM
- как
- удобный
- приход
- Комментарии
- коммерческая
- комиссии
- комиссии
- Общий
- COMP
- Компания
- сравненный
- компенсированный
- жалоба
- полностью
- компьютер
- Информатика
- сама концепция
- Беспокойство
- обеспокоенный
- Обеспокоенность
- уверенный
- Свяжитесь
- Рассматривать
- считается
- принимая во внимание
- последовательный
- постоянно
- обращайтесь
- содержание
- контентного создание
- контракт
- договаривающийся
- Подрядчик
- подрядчики
- контрактов
- обычный
- Разговор
- конвертировать
- Холодные
- Цена
- может
- Пара
- чехол для варгана
- покрытый
- Создайте
- Создающий
- создание
- творческий
- создатель
- Критерии
- Культура
- любопытный
- Текущий
- В настоящее время
- Порез
- сокращение
- опасно
- Время
- Дейв
- Давид
- день
- Дней
- сделка
- занимавшийся
- Акции
- Долг
- Декабрь
- решать
- решенный
- решения
- убежденный
- глубоко
- определенно
- Степень
- доставки
- поставка
- зависимый
- в зависимости
- зависит
- депонированный
- депозиты
- подробность
- подробнее
- развитый
- развивающийся
- DID
- различный
- трудный
- КОПАТЬ
- направлять
- непосредственно
- скидка
- обескураженный
- Дисплей
- DocuSign
- не
- дело
- Доллар
- долларов
- Dont
- Двери
- DoorDash
- Двери
- сомневаюсь
- вниз
- мечта
- водитель
- вождение
- Падение
- Опустившись
- дамп
- в течение
- каждый
- Ранее
- Рано
- легче
- легко
- фактически
- эффективно
- или
- Электрический
- элита
- Еще
- империя
- усилия
- энергетика
- достаточно
- Весь
- предпринимательский
- предприниматели
- особенно
- установить
- установленный
- имущество
- оценка
- Эфир (ETH)
- оценки
- Даже
- События
- со временем
- НИКОГДА
- Каждая
- все члены
- все это
- многое
- точно,
- пример
- возбужденный
- ожидания
- ожидаемый
- ожидается
- расходы
- дорогим
- опыт
- Объяснять
- объяснены
- объясняя
- подвергаться
- продлить
- Глаза
- не настоящие
- Осень
- Падение
- фантастический
- страх
- Комисии
- Футов
- несколько
- фигура
- фигурный
- цифры
- финансовый
- Финансовая независимость
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- Для пожарных
- Во-первых,
- Впервые
- соответствовать
- фиксированный
- фиксированной
- кувырок
- Этаж
- поток
- Фокус
- фокусируется
- фокусировка
- следовать
- после
- питание
- Что касается
- форма
- форумы
- вперед
- найденный
- Год основания
- Четвертый
- КАДР
- Бесплатно
- Freedom
- часто
- друзья
- от
- полный
- fun
- Основы
- финансирование
- средства
- веселая
- далее
- будущее
- игра
- Общие
- в общем
- поколение
- получить
- получающий
- Дайте
- Go
- цель
- идет
- будет
- хорошо
- Хорошие деньги
- большой
- измельчениия
- группы
- Рост
- Рост
- GUEST
- методические рекомендации
- Парень
- мотыга
- взлом
- Половина
- Руки
- Вешать
- произошло
- происходит
- счастливый
- Жесткий
- Есть
- имеющий
- слышать
- услышанный
- слух
- Сердце
- помощь
- помог
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- наивысший
- история
- Удар
- держать
- Голливуд
- Дома
- С надеждой
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- ЧАСЫ
- Вилла / Бунгало
- дома
- Как
- How To
- HTTPS
- огромный
- Сотни
- Голодный
- охота
- суетиться
- Гибридный
- гибридная модель
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- нелегальный
- немедленно
- важную
- впечатляющий
- in
- включают
- В том числе
- доход
- невероятный
- individual
- промышленность
- информация
- начальный
- первоначально
- INSANE
- Вдохновенный
- вдохновляющий
- пример
- вместо
- инструкции
- намереваться
- интерес
- заинтересованный
- опросила
- выпустили
- Введение
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- Инвестиционная стратегия
- инвестор
- Инвесторы
- вовлеченный
- вопросы
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- домкрат
- работа
- Джобс
- путешествие
- JPG
- скачки
- только один
- Сохранить
- хранение
- Основные
- ключи
- Дети
- Вид
- Король
- стук
- Знать
- знания
- Земля
- помещик
- большой
- Фамилия
- В прошлом году
- запуск
- запустили
- вести
- Лиды
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- уход
- привело
- Сдается
- кредиторы
- Уроки
- позволяя
- Кредитное плечо
- Используя
- LG
- Лицензия
- ЖИЗНЬЮ
- такое как
- LINK
- Список
- Включенный в список
- Listening
- листинг
- Списки
- мало
- жить
- жизнью
- варианты
- Кредиты
- Длинное
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- серия
- любят
- Низкий
- сделанный
- Главная
- Большинство
- сделать
- заработать деньги
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управлять
- управляемого
- управление
- менеджер
- Менеджеры
- управления
- манипуляционная
- многих
- Март
- морской
- отметка
- рынок
- Маркетинг
- согласование
- математике
- Макс
- означает
- проводить измерение
- меры
- измерение
- Медиа
- Встречайте
- заседания
- упомянутый
- Купец
- сообщение
- Мета
- метод
- метрический
- середине
- средняя
- может быть
- миллиона
- против
- Мышление
- минут
- ошибка
- ошибки
- MLS
- модель
- момент
- деньги
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- утро
- Ипотека
- самых
- мотивированные
- рот
- двигаться
- двигаться вперед
- перемещение
- с разными
- имя
- Названный
- натуральный
- почти
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- сеть
- сеть
- Новые
- следующий
- "обычные"
- нормально
- номер
- номера
- шансы
- of
- предлагают
- Предложения
- Офис
- Официальный представитель в Грузии
- Огайо
- Хорошо
- Старый
- on
- ONE
- онлайн
- Обзор
- Мнения
- против
- Другое
- Результат
- внешнюю
- собственный
- принадлежащих
- владелец
- владеет
- Темп
- выплачен
- красить
- в паре
- пар
- бумага & картон
- часть
- особый
- партнер
- вечеринка
- Прохождение
- паттеранами
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- карандаши
- Люди
- народный
- ИДЕАЛЬНОЕ
- период
- человек
- личного
- философия
- Телефон
- Телефонный звонок
- Картинки
- штук
- мародерство
- Часть
- Мест
- план
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- пожалуйста
- плюс
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- бассейн
- поп
- «портфель»
- позиции
- возможное
- Блог
- потенциал
- потенциально
- (например,
- присутствие
- представить
- представлены
- довольно
- цена
- Цены
- Предварительный
- частная
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- Процедуры
- процесс
- Процессы
- производит
- производительный
- Продукция
- профессиональный
- Прибыль
- доходы
- прогрессия
- Проект
- прогнозируемых
- проектов
- продвижение
- доказательство
- приводить в движение
- свойства
- собственность
- для защиты
- защищенный
- обеспечивать
- тянущий
- покупки
- купленный
- Push
- Нажимать
- положил
- Оферты
- Полагая
- Четверть
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- быстрее
- быстро
- привлечение
- Обменный курс
- Стоимость
- скорее
- рейтинг
- достигать
- достиг
- достигнув результата
- Читать
- Reading
- готовый
- реальные
- недвижимость
- Реальность
- реализовать
- агент по продаже недвижимости
- причина
- причины
- последний
- рекомендовать
- Red
- Партнерская
- регулярный
- реабилитация
- отношения
- отношения
- Отношения
- соответствующие
- помнить
- помнить
- удаленные
- Аренда
- аренда
- погашать
- повторять
- замещать
- отчету
- представлять
- представление
- представляющий
- требуется
- перепродажа
- резерв
- ответственный
- ОТДЫХ
- ресторан
- возвращают
- ROI
- Катить
- грубо
- год
- дорога
- Run
- Бег
- Райан
- Сказал
- главная
- то же
- Сохранить
- масштабируемые
- Шкала
- масштабирование
- испуганный
- сценарий
- Сценарии
- график
- Школа
- Наука
- скрининг
- Во-вторых
- секунды
- видя
- казалось
- кажется
- сегмент
- продаем
- Продавцы
- продажа
- смысл
- Серии
- серьезный
- набор
- установка
- урегулировать
- семь
- несколько
- Форма
- Поделиться
- Акции
- разделение
- стрелять
- краткосрочный
- должен
- показывать
- достопримечательность
- подпись
- подписанный
- существенно
- подписание
- одновременно
- с
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- обстоятельства
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- навыки
- сигнальная ракета
- медленной
- Замедление
- Медленно
- небольшой
- Снэп
- Кроссовки
- Кроссовки
- So
- Соцсети
- социальные сети
- проданный
- твердый
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- Скоро
- Звук
- Источник
- Об
- конкретный
- конкретно
- скорость
- тратить
- Расходы
- озлобленность
- Спонсоры
- Спорт
- распространение
- Таблица
- площадь
- стоит
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- начинается
- Притон
- Область
- заявление
- Области
- Шаг
- Придерживаться
- По-прежнему
- Stop
- магазин
- Истории
- История
- прямой
- стратегий
- Стратегия
- потоки
- сильный
- "Студент"
- изучение
- по существу
- успех
- успешный
- РЕЗЮМЕ
- супер
- предполагаемый
- сюрприз
- сюрпризы
- система
- системы
- ТАБЛИЦЫ
- TAG
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- переговоры
- направлены
- задачи
- налог
- Налоги
- команда
- команды
- арендатор
- terms
- который
- Ассоциация
- Будущее
- информация
- их
- Их
- сами
- Там.
- Эти
- задача
- вещи
- мышление
- В третьих
- хоть?
- мысль
- тысячи
- три
- Через
- время
- время покупать
- сроки
- Сроки
- раз
- тип
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- Туалет
- тонна
- слишком
- топ
- Всего
- ПОЛНОСТЬЮ
- к
- совершение сделок
- сделка
- Запись
- вызвать
- правда
- Доверие
- ОЧЕРЕДЬ
- Оказалось
- Дважды
- В конечном счете
- Неопределенный
- под
- понимать
- понимание
- андеррайтинг
- созданного
- Ед. изм
- единиц
- Вселенная
- Университет
- отпирает
- Предстоящие
- Обновление ПО
- us
- использование
- обычно
- использовать
- Оценка
- ценностное
- Огромная
- проверить
- версия
- Против
- Видео
- видение
- объем
- Уязвимый
- ждать
- Кошелек
- Кошельки
- стремятся
- теплый
- Путь..
- способы
- Вебсайт
- неделя
- Недели
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- Что
- Что такое
- , которые
- в то время как
- КТО
- оптовая
- будете
- готовый
- выиграть
- ВИНО
- WISE
- без
- Word
- слова
- Работа
- разрабатывать
- работавший
- работает
- тренировка
- работает
- Мир
- мире
- Наихудший
- стоимость
- бы
- Вау
- записывать
- письмо
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- молодой
- Моложе
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- ZIP
- зум