Мы облажались. Наши инвестирование в недвижимость ошибки в 2023 году составило до сотни тысяч долларов, и хотя На рынке Это шоу, на котором собираются эксперты-инвесторы в сфере недвижимости. Сегодняшний день является доказательством того, что мы все совершаем ошибки. От забытые налоговые счета в провалы в ландшафтном дизайне эта стоимость шестизначные проценты, позволяя вашему управляющему недвижимостью свести на нет вашу краткосрочную аренду, и забывая о доме, который у тебя есть— эти ошибки грубы.
Если вы чувствуете, что сделали серьезное ошибки инвестирования в 2023 году, не волнуйтесь, потому что в этом выпуске наши Гости-эксперты расскажут о некоторых из своих самых болезненных потерь в сфере недвижимости прошедшего года как развлечение для вас! Вы когда-нибудь забывали, что у вас есть дом, по которому начисляются проценты? Думали, что сделка, на которой вы потеряли деньги, завершилась? Не получил разрешение, и теперь ты застрял в оплате шестизначные затраты на содержание над какими-то кустами? Вероятно, не вы допустили этих ошибок, а наши гости - сделали!
Оставайся, чтобы услышать именно то, что НЕ СЛЕДУЕТ делать в 2024 году (и не только) и о том, как превратить ужасную ситуацию в выгодную сделку… или, по крайней мере, в урок, который вы не повторите.
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на рынок. Я ваш ведущий, Дэйв Мейер, к которому сегодня присоединились Джеймс, Кэти и Генри. И сегодня мы поговорим о самых больших ошибках, которые каждый из нас совершил в 2023 году, по крайней мере, на данный момент. Думаю, у нас еще есть пара месяцев, чтобы сделать еще больше и совершить ошибки, но, по крайней мере, я не знаю, как вы, ребята, у меня полно ошибок, которыми можно заполнить это шоу.
Сегодня у нас могла бы быть очень длинная серия, но давайте начнем. Прежде чем мы перейдем к каждой вашей индивидуальной ошибке, мне бы хотелось узнать, о каких ошибках вы сейчас слышите. Генри, я знаю, что ты работаешь со многими студентами. Вы тренируете много людей. Есть ли какие-либо распространенные ошибки или темы о текущем инвестиционном рынке, о которых вы слышите?
Генри:
Да, я думаю, что одна из самых распространенных ошибок, которые люди совершают сейчас, — это не учитывать достаточные затраты на содержание, потому что стоимость денег очень высока, и поэтому люди составляют бюджет. Когда они делают переворот, они планируют расходы на содержание, но тогда может оказаться, что им придется брать кредиты под более высокую процентную ставку, чем ожидалось, а затем удерживать недвижимость дольше, чем ожидалось.
Сейчас гораздо дороже, чем больше времени вам понадобится, чтобы завершить проект. И я думаю, что люди недостаточно консервативны, принимая во внимание затраты на содержание.
Dave:
Ну, я думаю, что это, вероятно, будет темой. На самом деле я собирался сказать то же самое. Но, Кэти, замечаешь ли ты какие-нибудь распространенные ошибки, которых, по твоему мнению, нашей аудитории следует избегать?
Кэти:
Я имею в виду, что большие ошибки, которые я видел на протяжении многих лет снова и снова, заключаются в том, что люди предпочитают покупать и удерживать недвижимость, которая выглядит действительно хорошо в Интернете и выглядит дешево. Они доверяют агенту. Они не получают оценки и проверки и не заставляют третьих лиц проверять, что недвижимость находится в хорошем районе и что она действительно будет работать так, как они хотят, и так, как указано на бумаге.
Так что, по сути, не стоит доверять проформе, тому, что написано на бумаге. Вы всегда должны выяснить реальность этого. Поэтому не стоит вводить в проформу предположение о том, что арендная плата будет продолжать расти. Мы просто этого не знаем. Мы не знаем, будут ли цены продолжать расти. Недвижимость просто должна иметь смысл прямо сейчас и быть в состоянии выполнить формальные требования, если дела пойдут хорошо, провести стресс-тест или, если арендная плата упадет, сможете ли вы все еще справиться с этим?
Dave:
Слышали ли вы этот совет, который говорят люди? В первый год не обязательно будет денежный поток, потому что арендная плата вырастет. И да, два года назад это имело большой смысл. Но я думаю, что еще одной распространенной ошибкой является мнение, что арендная плата обязательно будет продолжать расти. Они могли бы, я не знаю. Но если вы рассчитываете на то, что ваша сделка сработает, это немного рискованно.
Кэти:
Да, я думаю, что говорю подобное, поэтому я буду защищаться здесь.
Dave:
Хорошо.
Кэти:
И это значит, что ваши затраты будут самыми высокими в первый год. У вас есть затраты на приобретение, затраты на закрытие. Так что, если вы просто смотрите на свою проформу за первый год, она будет выглядеть не очень хорошо. Так что будьте осторожны с этим.
Dave:
Я просто имею в виду вашу скорость бега. Если ваш показатель пробега не очень хороший и вы собираетесь падать, не считая тех единовременных затрат, которые происходят в первый год, возможно, поищите другое место.
Кэти:
Да, мы просто не знаем. Мы знаем, что у нас произошел резкий рост арендной платы, и, возможно, на какое-то время она стабилизируется. Часть этого роста арендной платы составила около 20% за один год повышения арендной платы, поэтому, честно говоря, мы должны считать это ростом арендной платы на следующие пять лет.
Dave:
В целом да, да. А что насчет тебя, Джеймс? Какие распространенные ошибки вы видите?
Джеймс:
Просто злоупотребление долгами и действительно правильное оформление сделки. Неважно, твердые ли это деньги, финансирование городского дома. Любой тип долга существенно дороже, что замедляет процесс. Мы видим, что у людей возникают небольшие проблемы. Как и сказал Генри, эти сделки занимают намного больше времени, и они не скорректировали свою проформу с учетом этого дополнительного времени удержания. Я имею в виду, что ваш типичный дом два года назад можно было продать за три дня. Теперь это может занять 30, и этот долг растет.
Это стоит больше денег. В сочетании с этим люди по-прежнему входят и покупают только потому, что хотят заключить сделку, и при этом они не определяют свою стратегию выхода. Я вижу, как некоторые люди попадают в беду из-за того, что получают кредит на развитие. Они планируют рефинансировать ставку и срок недвижимости, но тогда они действительно не понимали сторону коммерческого долга.
И им приходится вносить гораздо больше денег, потому что стоимость кредита сильно изменилась из-за покрытия коэффициента долга, и тогда у них заканчивается ликвидность. И поэтому я чувствую, что люди блокируют свою ликвидность и застревают в очень высоких платежах, и это может иметь очень катастрофические последствия.
Dave:
Все в порядке. Что ж, это некоторые распространенные ошибки, которые мы наблюдаем прямо сейчас, и которые всем, кто слушает, очевидно, следует стараться избегать. И после этого небольшого перерыва мы рассмотрим, возможно, необычные ошибки, которые все четверо совершили в этом году. Так что мы скоро вернемся. Джеймс, давай послушаем твои ошибки. Я чувствую, что каждый год ты делаешь много больших скачков. Вам комфортно идти на некоторый риск. Значит, это связано с совершением нескольких ошибок?
Джеймс:
Что ж, первая вещь, одна из моих первых ошибок, которые я совершил в этом году, это то, что я купил недостаточно товаров в начале года. Рынок на секунду находился в этом режиме сверхкоррекции, и мы наблюдали скачок цен с начала года, возможно, еще на 5% при отскоке, но не при росте, а при восстановлении.
Было несколько простых сделок, когда вы смотрите на них и думаете: «Несмотря ни на что, это хорошая покупка». Но мы прошли мимо, потому что у нас было так много дел. Они сказали: «Эй, это разумнее поступить». Но на самом деле разумнее всего заработать кучу денег. Так что это все равно, что купить сделку, несмотря ни на что, и разобраться в этом.
Dave:
Прежде чем продолжить, Джеймс, если вы не покупали больше сделок, это потому, что вы чувствовали, что у вас уже есть слишком большой риск, слишком много денег на рынке, и вы были в этом не уверены, или вы этого не сделали. есть ли возможность справиться с этим?
Джеймс:
Есть множество причин, почему мы этого не сделали. Частично это связано с тем, что каждый раз, когда рынок меняется, мы чувствуем, что нам необходимо перестроить наш бизнес и наши системы в этот момент, например, как мы выполняем наши планы реконструкции, каких подрядчиков мы привлекаем, как мы идем. выдача разрешений, какой персонал нам нужен и то, как мы реализуем этот план, сегодня должно отличаться от того, что было два года назад, потому что это совершенно другой рынок. Несмотря на то, что рынок все еще здоров, запасы невелики, все же все по-другому, верно?
Стоимость денег растет, поэтому для нас имеет больше смысла привлекать больше подрядчиков более высокого уровня и платить им намного больше, потому что долг будет компенсирован. Итак, мы перестраиваем все наши строительные команды, нашу команду разработчиков. На самом деле мы пригласили всех на работу, чтобы мы могли поддерживать скорость. Итак, чтобы выйти на следующий рынок, нужно много передвигать шахматные фигуры. Это была одна из наших пауз. Другая пауза, которую мы сделали, заключалась в том, что у нас много вещей.
Сейчас мы строим 80 городских домов. У нас есть транзакции на 20 миллионов долларов, которые… Это просто более крупные проекты. И поэтому мы хотели провести инвентаризацию. Но, просматривая свои запасы, вы не сможете производить то, что покупали 12 месяцев назад. Ваши результаты не будут такими, как вы думали, потому что рынок изменился. И это только часть недвижимости и инвестиций. Но лучший способ компенсировать это иногда, если вы совершаете несложную сделку, вам все равно следует купить его и выяснить, как…
Вместо того, чтобы передать или продать его, это все равно, что придумать, как получить этот доход, даже если это простой план. Итак, мы могли бы сделать несколько очень простых вещей и при этом заработать неплохие деньги, но мы взяли паузу. Пауза была хороша, потому что она позволила нам перезагрузиться, но мы, вероятно, оставили на столе как минимум четверть миллиона долларов.
Dave:
Ага. Хорошо, хорошо. Спасибо, что объяснили это. В этом есть смысл. Но, очевидно, оглядываясь назад, это немного больно. Давайте послушаем об этой ошибке.
Джеймс:
Одна из самых больших ошибок, с которой я сейчас сталкиваюсь… Это забавно, потому что люди говорят: «Ты с этим сталкиваешься? Вы делаете так много проектов». Это просто случается. Сдаем очень дорогой дом. У нас есть кредит на 1.8 миллиона долларов под него. Оно стоит четыре с половиной миллиона. У нас есть отличная покупка. Мы провели существенную, огромную реконструкцию, вложив в эту недвижимость около миллиона долларов, а сейчас около 800. Восстановил все это дело. Нам потребовалось около 18 месяцев, чтобы получить разрешения и завершить строительство.
На самом деле нам потребовалось около 20 месяцев, чтобы выселить арендаторов, получить разрешения и восстановить дом. Мы приближаемся к финалу. И одна вещь, о которой мы говорили с городскими властями, заключалась в том, что они такие: «О, эй, когда вы пойдете получать разрешение на ландшафтный дизайн, просто отъезжайте и спускайтесь. У нас все будет хорошо». Обычно это разрешение, отпускаемое без рецепта. Таким образом, в течение этих 18 месяцев мы могли отозвать это разрешение в любой момент. Но по ходу дела вы покупаете сделки, двигаетесь вперед, работаете над проектом, вы сосредоточены на доме и его стабилизации.
Мы закончили с домом и идем получать разрешение на расчистку и планировку. Оказывается, мы уже знали, что на территории есть водно-болотные угодья, и нам нужно пройти формальный контрольный список CIPA для этого плана озеленения.
Dave:
О нет
Джеймс:
Мы обсуждали эту сделку семь месяцев, платя 18,000 XNUMX долларов в месяц, ожидая одобрения и полной готовности дома. И не только это, мы не хотим продавать его, потому что часть огромной стоимости этой собственности находится на двух с половиной акрах в центре Белвью, которую очень трудно найти. Так что это очень эксклюзивно, но мы ничего не сможем сделать, пока не получим это разрешение. Было так много вещей, которые сработали на основе этого.
Несмотря на то, что мы разговаривали с городскими властями, и они сказали: «Все будет хорошо. Все будет хорошо. Не беспокойтесь об этом», — затем они передумали и иногда могут это делать. Так что лучше всего немедленно заблокировать ваши разрешения и план игры, а мы ждали слишком долго. И на данный момент, если я достигну 10-месячной отметки, которую я, вероятно, собираюсь достичь, это будет стоить мне 180,000 8 долларов. Когда мы купили сделку, у нас был кредит под 11.5%. Ставки поднялись, и теперь мы имеем кредит под XNUMX%.
Так что мы просто съедаем эту стоимость. И это сводится к тому, что всегда… Даже если вы думаете, что это не имеет большого значения, просто приведите план в действие, проверьте его и затем двигайтесь дальше. Потому что у нас буквально все закончилось с электричеством, сантехникой, зданием и всем остальным, мы просто не можем получить разрешение на ландшафтный дизайн.
Кэти:
Невероятно.
Генри:
Это больно. Это больно.
Джеймс:
Это больно. Какая трата денег.
Dave:
Вы обычно просто берете все разрешения прямо наверху? Или как избежать этого в будущем?
Джеймс:
Что вам следует делать, потому что мы знали, что это большой участок, часто вы не думаете о получении разрешения на расчистку и планировку, но потому что мы расчищали два с половиной акра… И мы не занимались планировкой Все это. Это произошло потому, что нам следовало больше изучить код, и я бы сделал это немного по-другому. Таким образом, вам понадобится разрешение на расчистку и планировку в конкретном городе, если вы расчистите более 5,000 квадратных футов. И это не то что с трактором. Это просто вырубка кустов.
И поскольку мы думали, что просто удаляем кусты с наклейками, но не касаемся почвы, все будет хорошо, и в кодексе сказано, что это нормально, если только вы не обработаете площадь более 5,000 квадратных футов. Итак, у нас есть участок площадью 80,000 18 квадратных футов. И, честно говоря, по прошествии XNUMX месяцев кусты наклеек продолжали расти. Если бы мы продолжали поддерживать его на протяжении всего проекта, это, вероятно, тоже не имело бы большого значения.
Но зачем тратить деньги на его поддержание, если вы собираетесь все это снести и в любом случае бросить 100 тысяч на ландшафтный дизайн? И это просто одна из тех вещей, где можно было бы, хотелось бы, следовало бы. Было бы очень легко включить это в наш план. Мы просто этого не сделали, и теперь нам придется заплатить за это волынщику.
Dave:
Это больно. Мне жаль это слышать, чувак.
Кэти:
Да, это всего лишь еще один день в Калифорнии, да? Вот как это работает здесь. Вот почему меня пугает поездка в Калифорнию.
Dave:
Вы просто ожидаете 10-месячного ожидания.
Кэти:
Да.
Джеймс:
Но вы знаете, что? Это моя вина. Это моя вина. И вы, как инвестор, должны признать свои ошибки, и иногда именно так и происходит. Это отстой, но хорошо, что мы справимся с проектом. Мы собираемся продать его. Мы собираемся заработать немного денег или вернуть наши деньги, а затем сделаем это снова.
Dave:
Что ж, это хороший настрой, и, к счастью, у вас есть шанс проиграть 180 тысяч. Я имею в виду в сделке. В этом так много справедливости. Не ты лично. Но если вы все равно можете потерять 180 тысяч потенциальной прибыли и при этом остаться безубыточными, это показывает, что вы сделали отличную покупку по этой сделке.
Джеймс:
Отличная покупка, но я имею в виду, подумайте, что вы можете сделать. Ты можешь купить другой дом за 180 тысяч.
Генри:
Вы можете купить пару в Арканзасе.
Dave:
Ах, да. Оставь это, чувак.
Джеймс:
Вы могли бы сделать кредит с высокой процентной ставкой. Вы могли бы купить сделку. Какая пустая трата времени и денег. Опять же, иногда план проваливается.
Dave:
Все в порядке. Что ж, спасибо, что поделились этим с нами. Генри, какая твоя самая большая ошибка в 2023 году?
Генри:
О боже, моя самая большая ошибка в 2023 году: я просто закрыл сделку, в которой… Это был мой первый бросок, в котором я потерял деньги.
Dave:
Сколько бросков вы сделали, прежде чем потеряли деньги на одном?
Генри:
Пара сотен.
Dave:
Ох, ладно. Это отличный процент побед.
Генри:
В начале года я был довольно близок к потере денег, но на самом деле, когда я подсчитал, я заработал около 8 долларов. Я все еще считал это положительным.
Dave:
Только не считайте норму прибыли от этого. Вы заработали деньги.
Джеймс:
Пока ты в зелени, все хорошо.
Генри:
Зеленый есть зеленый, чувак. Зеленый есть зеленый.
Кэти:
Просто потерял время.
Dave:
Какова была ваша почасовая ставка по этой сделке?
Генри:
Но этот, значит, это дом, который я купил. Это было в более сельской части города, но занимало три акра. Это была выгодная сделка, чувак. Я заплатил за это 180, а АРВ была от 350 до 375. Требовался ремонт на сумму от 70,000 80,000 до XNUMX XNUMX долларов. И поэтому я купил его, думая и понимая, что у меня есть несколько выходов. Итак, на то, что сделало эту ошибку, повлияло множество факторов. Это была выгодная сделка. Я купил хорошую сделку. Дело не в том, что я купил плохую сделку, а в том, что я слишком быстро вырос.
Итак, после того, как я купил это, мне пришлось нанять менеджера проекта, потому что в то время мы заключали очень много сделок и работали над очень многими проектами. Не то чтобы у меня был установленный процесс управления проектом. Я собирался тренировать этого парня, и он фантастический. Он делает отличную работу. Но время для этого было выбрано неудачно, потому что затраты на содержание были высокими. Я имею в виду, что мы владели им четыре месяца, прежде чем даже подумали, что будем с этой штукой делать?
Собираемся ли мы продолжать этот ремонт или нет? Потому что у нас было очень много других проектов, которые нужно было реализовать. Итак, к тому времени, когда мы подошли к выяснению того, что мы собираемся делать с этим проектом, я просто решил пойти дальше, прикрепить его к MLS и попытаться полностью его реализовать. Я попробовал это и не смог откусить. Таким образом, ошибка с недвижимостью заключалась в том, что планировка показалась большинству инвесторов сложной.
Итак, чтобы это сработало, вам нужно было создать коридор посередине существующей спальни, потому что вам нужно было пройти через одну спальню, чтобы попасть в другую, и через ванную, чтобы попасть в другую. Так что макет был просто обалденным. И поэтому, если вы собираетесь это перевернуть, вам нужно это исправить. А для меня это не проблема. Я просто это исправлю. Я достаточно оптимистичен, чтобы знать, что мы можем пойти и исправить это, но у многих инвесторов просто не было такого видения.
Они не хотели решать эту проблему. И поэтому, когда я выставил его на рынок, мне было трудно найти кого-то с инвестиционной точки зрения, кто хотел бы решить эту проблему. В итоге мы продали его на рынке арендованному владельцу, который будет жить в нем и со временем ремонтировать его, но мы продали его с довольно значительной скидкой. Все остальные зарабатывали деньги. Мой агент заработал деньги. Мой ростовщик заработал деньги. Все участники заработали деньги. Я был единственным, кто не зарабатывал денег, но это был скорее сознательный выбор.
Я просто хотел остановить кровотечение из-за высоких процентов, продать недвижимость и закончить работу, чтобы я мог перейти к вещам, которые, как я знаю, работают и будут приносить желаемый доход, плюс альтернативные издержки того, что я могу. сделать сейчас, когда у меня нет этого сидящего над головой впереди. Я мог бы сделать ремонт сам и потратить 70, а затем продать недвижимость за большую сумму, но мне потребовалось бы еще четыре или пять месяцев, а может, и шесть, учитывая все остальные дела.
Просто подсчитал ежемесячный платеж и сказал: знаете что? Давайте просто позвоним. Думаю, в итоге я потерял около 11 тысяч, так что это был не конец света. Позвоните и идите дальше. Итак, все остальные заработали деньги. Так что это было хорошо для всех, но не для меня, а из-за слишком быстрого роста и рыночных условий. И если бы мне пришлось сделать это снова, я, вероятно, все равно купил бы эту недвижимость и просто позаботился бы о том, чтобы добраться до нее раньше, и, вероятно, просто справился бы с этим сам, потому что это была прекрасная возможность. Я был слишком занят.
Dave:
Я имею в виду, что-то вроде того и происходит. Я думаю, поскольку это первая сделка, на которой вы потеряли деньги, это может не применяться, но когда вы совершаете такой объем сделок, как вы и Джеймс, даете ли вы себе скидку, зная, что я собираюсь пойти на много колебаний? в этом году, и если я пропущу два из них, ничего страшного. Вы так думаете, или это действительно больно? Думаю, я спрошу тебя, Джеймс, поскольку ты, вероятно, потерял деньги не только на одной сделке.
Джеймс:
Определенно больше, чем одна сделка. Я инвестор 2008 года. У меня всегда есть такие небольшие… Я называю их боевыми шрамами. Что ты вроде как помнишь, что все может пойти не так очень быстро. Я всегда говорю людям: если вы купите 10 сделок и действительно хорошо в этом разберетесь, вы, скорее всего, потеряете деньги на двух из них. Три, если вы собираетесь получить довольно средний результат или, может быть, быть неудачником. Двое пойдут немного лучше среднего, и вы попадете в пару-двойку.
Двое собираются раздавить, и это если ты хорош в этом. И это всего лишь закон статистики. Я имею в виду, это просто статистические средние значения. Это произойдет. Вы находитесь в среде повышенного риска. Все будет хорошо, все пойдет плохо, и вы хотите смешать это воедино.
Dave:
Что ж, Генри, я ценю твою первую потерю. У тебя довольно хорошее отношение к этому.
Джеймс:
У тебя очень хороший средний результат, Генри.
Dave:
Да, да, ты был бы в зале славы.
Генри:
Я имею в виду, что вы ожидаете, что что-то потеряете, верно? Я не ожидаю, что никогда не потеряю деньги. Мне очень повезло, что этого не произошло раньше. Мне повезло, что хотя я и потерял деньги, никто больше этого не сделал. Мои инвесторы получили деньги. Всем заплатили, и это меня радует. Я в порядке, потеряв немного денег. Я не хочу, чтобы кто-то еще когда-либо терял деньги из-за сделки, которую я заключаю.
И поэтому нам не пришлось этого делать. В целом для меня это как победа, потому что теперь я пошел дальше и зарабатываю на других сделках. Но мне было неприятно приносить с собой чек для заключения сделки, которую я продаю. Это было не очень хорошее чувство.
Dave:
Да, это, наверное, странное чувство.
Джеймс:
Я должен поддержать Генри в этом вопросе, потому что на самом деле я был кредитором в этой сделке.
Кэти:
И ты заработал деньги.
Джеймс:
Я заработал деньги. Вот почему я люблю частное денежное кредитование. Это меньше работы. Но при этом я как заемщик или оператор об этом даже не слышал. Генри занял деньги. Ему пришлось взяться за дело, сделать то, что нужно, и двигаться дальше. Это хороший оператор. Так что снимаю шляпу, Генри, потому что я даже не слышал об этом.
Генри:
Спасибо. Мне нужно, чтобы ты дал мне больше денег, поэтому я не хотел...
Dave:
Притворись, что ты ничего этого не слышал, Джеймс.
Генри:
А если серьезно, это феноменально… Я постоянно говорю это своим ученикам. Я такой: если вы собираетесь брать деньги взаймы, ребята, вы должны обезопасить своих инвесторов, несмотря ни на что. Не важно что. Иногда вам придется стиснуть зубы, если вы попадете в неприятную ситуацию. Но если ты хочешь расти в этом бизнесе, чувак, ты должен сделать своих инвесторов целостными, и точка, в упор. Это самая важная часть. Ты ешь последним, чувак. Просто так всегда будет с оператором.
Dave:
Абсолютно. Итак, Кэти, как человек, который собирает много денег от инвесторов, какова твоя самая большая ошибка в 2023 году?
Кэти:
Что ж, 2023 год выдался хорошим. Как и Джеймс, я бы сказал, что моя самая большая ошибка заключалась в том, что я не собрал больше денег для нашего фонда аренды для одной семьи, он подходит к концу, и покупал больше, потому что это было феноменально. У нас просто не было конкуренции. Мы единственные, кто так часто сидит за столом. Единственный, кому звонят оптовики, и наши сделки были феноменальными.
Dave:
Замечательно.
Кэти:
Это положительная сторона. Но проблемы, с которыми я сталкиваюсь в 2023 году, проистекают из решений, которые я принял десять лет назад, когда я не знал того, что знаю сегодня, и причины, по которой я люблю учить и делиться, чтобы другие люди не делали этого. ошибки. Тогда я, как говорил Генри, рос слишком быстро, у меня было слишком много возможностей, на меня бросали слишком много денег.
И я был бы в восторге от классных вещей. И один из проектов, которые пришли ко мне, что-то вроде винной деревни, что-то такое, что кредитор не знает, что это такое. По сути, это была просто коммерческая недвижимость, которую арендовали у вас винодельни, имели дегустационные залы и так далее, потому что им требовалось лишь небольшое пространство.
Dave:
Я имею в виду, что винная деревня звучит довольно круто.
Кэти:
Это очень круто, и это в Калифорнии. И это в той части Калифорнии, где этого нет. Это было недалеко от Напы, по дороге в Шасту. Все это выглядело великолепно. Проформа выглядела великолепно, но мы обнаружили, что кредиторы недостаточно хорошо ее поняли, поэтому у нас возникли проблемы с получением финансирования. Итак, главный урок… Хорошо, это один из них, но я усвоил его много лет назад. Но в этом году я узнал, что в некоторых из этих синдикатов я бы структурировал их, и я знаю, как это структурируют другие люди, - это разные уровни кредитора.
И мы говорили о кредитовании. Некоторые из них будут банковскими кредитами, некоторые могут быть частными инвестициями, некоторые могут быть синдицированы. У вас есть ООО, и вы привлекаете одного инвестора, который участвует в акционерном капитале, а затем вы можете привлечь другого инвестора, который получает более низкую ставку, потому что он выступает в качестве кредитора. И это, как правило, происходит в первую очередь, когда вам платят как кредитору. Итак, я бы структурировал их, потому что многие люди инвестируют в свои IRA… Здесь я собираюсь углубиться в технические вопросы, но людям важно это понять.
Если вы инвестируете в свой IRA, вы берете свои деньги IRA и инвестируете в чье-то синдицирование, в чью-то сделку с квартирой или в винную деревню, и вы являетесь акционером, то есть вы являетесь его совладельцем, вы получаете то, что осталось после того, как все остальные получат оплаченный. Ну, в вашей IRA это считается инвестированием в бизнес. Это был оперативный бизнес. Если вы строите дома и продаете их, это оперативный бизнес, а не более пассивная квартира. Вы получаете UBIT, несвязанный подоходный налог с бизнеса, в рамках вашего IRA, и он может составлять около 50%.
Это большой шок, но этого не произойдет, если вы пассивны. Итак, я бы привлек инвесторов к сделке, которая… Они могли бы выступить в качестве кредитора, но тогда они также были бы инвесторами в акции. Что ж, если сделка пойдет не так, а у меня есть сделка 10-летней давности, о которой многие люди говорят: «Никто не может потерять деньги на недвижимости за последнее десятилетие», но знаете что? Вы можете это сделать, если вложите деньги в разные вещи, странные, блестящие предметы и так далее. Итак, в этом ООО у нас были кредиторы и инвесторы в акционерный капитал.
Теперь я узнаю, что если есть убытки и вы не можете вернуть долг всем и не можете выплатить всю сумму кредита, инвесторы в акционерный капитал платят налог на прощение кредита. Помимо потери своих денег, они платят налог на прощение кредита, ту часть кредита, которую они не выплатили. Итак, у меня есть две группы инвесторов. Это просто сложно. Итак, еще раз, прежде чем совершать какую-либо синдикацию, всегда убедитесь, что вы поговорили со своим CPA, и они действительно понимают, в каком положении вы находитесь и каковы будут налоговые последствия.
Но меня беспокоит то, что многие люди в этих многоквартирных сделках, где было около 10% собственного капитала, а затем было около 10%, это был промежуточный кредит, а затем банковский кредит, ну, эти инвесторы в акции, если есть убытки, они Мы также выплачиваем прощение долга за ту часть кредита, которую они не выплатили. Поэтому я думаю, что многие инвесторы будут шокированы тем, что они не только потеряли свои деньги, но и теперь платят налоги. Надеюсь, потери компенсируются.
Но если кредит крупный, и я не заключал ни одной из этих многоквартирных сделок, я просто говорю для тех, кто это сделал, если бы они использовали кредитное плечо до 90%, чего, опять же, я бы никогда не сделал в отношении многоквартирных домов. Мой наставник говорил: не используйте кредитное плечо более 60%. Он был консерватором, но именно поэтому я не заключал никаких сделок. Скажем, переходим к 90%… Вы видели некоторые из этих сделок, которые провалились, когда было потеряно 20%. Теперь эти инвесторы в акции платят. Они платят налоги и теряют свои деньги.
Dave:
Это просто пинать кого-то, пока он лежит. Это просто грубо.
Кэти:
Я этого не понимаю, но налоговая выглядит так же. Ну, вы взяли эти деньги, чтобы заключить эту сделку. Так что, если вам не нужно возвращать эти деньги, это доход. Вот как они это видят. Надеюсь, это было не слишком сложно.
Dave:
Нет.
Генри:
Вы это хорошо объяснили.
Dave:
Звучит ужасно, но я все еще сосредоточен… Можем ли мы пойти в винную деревню? Существует ли это?
Кэти:
Так что мы так и не смогли получить на это финансирование, так что нет. Мы просто пытаемся продать сейчас эту землю со всеми правами. И если кто-то захочет построить винную деревню, ее можно построить. Мы просто не смогли получить финансирование. Это крутой проект.
Dave:
Я хочу посетить винную деревню. Я не уверен, что хочу его построить.
Кэти:
Есть действительно хорошие. На самом деле мы моделировали это по образцу некоторых событий в Вашингтоне. Я не знаю. Джеймс, знаете ли вы какие-нибудь винные деревни, потому что в штате Вашингтон есть успешные?
Джеймс:
Они, наверное, в Якиме или Челане?
Кэти:
Разве в Вашингтоне нет винодельческого региона? Я думаю, оно там.
Джеймс:
Да, в Якиме сейчас есть неплохие винодельни, но я не занимаюсь вином. Я даже не пью.
Генри:
Вам нужна деревня рок-звезд.
Джеймс:
Вы перепрофилируете его в деревню рок-звезд.
Кэти:
Деревня рок-звезд. Эти в Вашингтоне убивают его, потому что вы просто арендуете крошечное пространство. Потому что там не делают вино, а просто его дегустируют. Они делают вино в другом месте. Но все эти чудесные винодельни, спрятанные среди холмов, никто не собирается посещать.
Винодельни могли бы открыть небольшие дегустационные залы в районах, где есть люди, и они будут платить много, потому что тогда это будет напрямую потребителю, а не… Они платят около 50% за то, чтобы пройти через оптовика. Они были готовы платить гораздо больше за аренду помещения. Так что цифры выглядели фантастическими. Просто вам нужно построить его, чтобы он работал.
Джеймс:
Это звучит как крутая концепция.
Кэти:
Это разрешено. У кого есть деньги, давайте построим.
Dave:
Что ж, моя самая большая ошибка, я думаю, моя самая большая инвестиционная ошибка в этом году, потому что было много других, это, вероятно, то, с чем все здесь идентифицируют себя, но это не увольнение кого-то, как только я должен был, и просто ожидание. долго, хотя я и знал, что должен, но мне было лень. И это будет стоить мне кучу денег. У меня краткосрочная аренда. Большинство сделок, которые я покупаю сейчас, являются пассивными. Так что я до сих пор веду пару сделок в Колорадо, и у меня есть краткосрочная аренда, для которой я нанял управляющего недвижимостью с полным спектром услуг, когда переехал в Европу.
И они просто были плохими с самого начала. И каждые пару месяцев вы, вероятно, получаете это, вы беретесь за них, они начинают чувствовать себя хорошо в течение пары месяцев, а затем снова ослабевают. И он снова поднимается и снова гаснет. И я просто так долго ждал. И наконец дошло до того, что мы стали получать очень плохие отзывы. Были некоторые проблемы с имуществом, которое действительно нуждалось в физическом восстановлении, и мы так и поняли. Я пришел к выводу, что мне просто нужно было наконец снять повязку, но это было как раз в начале лета в Колорадо, самого загруженного сезона.
И поэтому я потерял все свои заказы на июнь, июль и август, которые, вероятно, составляли 10 или 15 тысяч. А потом я также потерял все свои отзывы, а если подумать обо всех деньгах, которые вы теряете из-за потери 50 или 60 хороших отзывов, это все потерянные заказы за последний год. Так что, если бы я сделал это с умом, в Колорадо, где есть краткосрочная аренда, сейчас сезон грязи, я мог бы просто сделать это с марта по май, и все было бы совершенно нормально. Но я поленился и теперь немного зализываю раны.
Так что это больно. И я думаю, что это, вероятно, актуально для всех, потому что, будь то управляющий недвижимостью или подрядчик, иногда вы просто откладываете эту неизбежную, неудобную ситуацию, через которую, как вы знаете, вам нужно пройти.
Кэти:
Нанимайте медленно, увольняйте быстро.
Генри:
Это легче сказать, чем сделать, чувак.
Кэти:
Да это оно.
Dave:
Я знаю. Живя так далеко, мне не очень хотелось в этом разбираться, если честно. Я просто хотел, чтобы они хорошо поработали, а они этого не сделали. Но это нормально. Как вы сказали, у вас будет много хороших лет. Иногда скучаешь немного. Но пока вы имеете тенденцию к росту с течением времени, это хорошо.
Джеймс:
Мне это интересно. То есть, когда вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью в краткосрочную аренду, и это ваша собственность, технически отзывы принадлежат им?
Dave:
Они это сделали, да. В новом я нашел способ не делать этого, но я не понимал, как они это структурировали в первый раз. Так что это действительно отстой.
Джеймс:
Это как золотые наручники, потому что не хочется их покидать.
Генри:
Это ужасно.
Dave:
Да, именно. Точно.
Кэти:
Да, это интересно, потому что, когда я нанял управляющего недвижимостью для своей первой краткосрочной аренды за пределами штата, я думал, что они со всем этим справятся, а они сказали: «Нет, нет, нет. Он по-прежнему должен быть зарегистрирован на ваше имя и на ваш Airbnb». И в итоге я уволил их еще до того, как мы начали, потому что они были ужасны.
Dave:
В самом деле?
Кэти:
Ага-ага. Когда они не отвечают на ваши сообщения сразу в начале отношений, это проблематично. А потом я так обрадовался, что получил… О, вот почему по этой причине вы должны хранить это в своем аккаунте, но тогда я этого не знал. Это была просто удача.
Dave:
Да, это важный урок. И теперь я предлагаю скидки людям, которых я знаю, или раздаю их просто для того, чтобы получить несколько отзывов. Так что, если кто-то хочет покататься на лыжах в Колорадо, напишите мне в Instagram. У меня очень хороший дом. Ты можешь поехать в гости этой зимой, или мы все можем поехать. Ребята, вы хотите пойти?
Джеймс:
Я с радостью пойду проверить ваш блокнот.
Кэти:
Да, давай воссоединимся.
Dave:
Там никого нет.
Кэти:
Мы просто выкинем это.
Dave:
Честно говоря, это похоже на дом на 16 человек в тусовочном городке, так что он наверняка изнашивается.
Кэти:
Perfect.
Dave:
По крайней мере, это будет не первый раз, когда я его выбрасываю. Это точно.
Джеймс:
Что ж, я буду в Вейле на День Благодарения, так что, думаю, нам всем стоит пойти к тебе на ужин в честь Дня Благодарения и устроить настоящий День Благодарения OTM. Генри, приготовь индейку и пойдём.
Dave:
Я собираюсь провести свой медовый месяц. Я собираюсь провести свой медовый месяц в День Благодарения.
Кэти:
Что ж, тогда мы просто присоединимся к вам.
Dave:
Ребята, вы можете идти. Да, ребята, хотите приехать в Таиланд?
Генри:
Ох, как бы мне хотелось поехать в Таиланд.
Кэти:
Выбрать
Dave:
Едем в Камбоджу и Таиланд.
Генри:
Так ревнив.
Dave:
Я очень рад.
Кэти:
Да.
Dave:
Это будет очень здорово. Но вы, ребята, можете получить дом. Там можно приготовить индейку.
Кэти:
Генри готовит.
Dave:
Хорошо, спасибо вам всем за то, что поделились своими ошибками. Я думаю, что это важная часть инвестирования в недвижимость, и я думаю, что мы проделали достойную работу, делясь своими ошибками в этом шоу. Мы, вероятно, собираемся сделать еще кое-что из этого, потому что сегодня были наши ошибки с инвестированием, но в какой-то момент нам также придется прояснить некоторые из наших прогнозов на 2023 год. Определенно, я думаю, что со всех сторон будут некоторые признания ошибок. Я знаю, что у меня есть пара, которая не дает мне покоя, так что следите за обновлениями.
Кэти:
Это еще не конец года.
Dave:
Да, это правда. Посмотрим, что произойдет, но и за это нам еще предстоит расплата до конца года. Если ты хочешь узнать больше о наших замечательных хозяевах, Джеймс, если кто-то захочет поговорить с тобой о потере 180 тысяч, где им следует это сделать?
Джеймс:
Лучший способ узнать, как потерять деньги, — это зайти в мой Instagram по адресу [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. У меня для вас много историй.
Dave:
Хорошо, Кэти, а ты?
Кэти:
На RealWealth.com представлена наша компания, а затем Кэти Феттке в Instagram.
Dave:
Все в порядке. Генри?
Генри:
Да, вы можете поймать меня на моем сайте, увидимся на сайте closesingtable.com или в Instagram. Я @thehenrywashington.
Dave:
Все в порядке. А если вы хотите меня найти, вы можете сделать это в Instagram @TheDataDeli. Большое спасибо всем за то, что выслушали. Увидимся в следующий раз. «On The Market» создали я, Дэйв Мейер и Кейтлин Беннетт. Продюсером шоу является Кейтлин Беннетт, монтажом занимается Exodus Media. Копирайтингом занимается Calico Content, и мы хотим выразить большое спасибо всем в BiggerPockets за то, что сделали это шоу возможным.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- Почему ты должен НИКОГДА не ждите, чтобы получить разрешения на флип и как это может стоить вам шестизначную сумму
- Массивный «налог на прощение кредита» ты можешь быть вынужден платить если твоя сделка пойдет не так
- Забыв о флипе и обратной стороне масштабирование вашего портфолио слишком быстро
- Так или иначе вы упустили лучшую возможность покупки прошлого года
- Нанимайте медленно, увольняйте быстро, и признаки того, что пришло время облегчить ваше менеджер по недвижимости своих обязанностей
- Почему вы захотите стать следующим частным ростовщиком Генри Вашингтона
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $ 1.8 миллионов
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 месяцев
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- в состоянии
- О нас
- об этом
- злоупотребление
- Учетная запись
- приобретение
- акров
- на самом деле
- дополнение
- Отрегулированный
- совет
- После
- снова
- Агент
- тому назад
- впереди
- Airbnb
- Все
- уже
- причислены
- Несмотря на то, что
- всегда
- количество
- an
- и
- Другой
- любой
- кто угодно
- все
- Квартира
- Apple
- Применить
- ценить
- утверждение
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- Арканзас
- около
- AS
- спросить
- предположение
- At
- отношение
- аудитория
- Август
- автор
- в среднем
- избежать
- прочь
- назад
- Плохой
- Банка
- основанный
- в основном
- Боевой
- BE
- , так как:
- становиться
- становление
- было
- до
- начало
- не являетесь
- Bellevue
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- Beyond
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Немного
- Кровотечение
- Бленд
- заказы
- граница
- брать в долг
- заимствованы
- заемщик
- изоферменты печени
- купил
- Ломать
- МОСТ
- приносить
- Приведение
- принес
- составление бюджета
- строить
- Строительство
- построенный
- Группа
- бизнес
- бизнес
- занятый
- но
- купить
- покупка
- by
- Калифорния
- призывают
- Камбоджа
- пришел
- CAN
- Может получить
- Пропускная способность
- тщательный
- случаев
- Привлекайте
- менялась
- изменения
- дешево
- проверка
- проверил
- шахматы
- выбор
- Город
- Очистить
- Очистка
- Закрыть
- закрыто
- закрытие
- тренер
- код
- собирать
- Колорадо
- COM
- как
- выходит
- удобный
- приход
- коммерческая
- Общий
- Компания
- конкурс
- полностью
- сложный
- сама концепция
- обеспокоенный
- заключение
- Условия
- связь
- сознательный
- Последствия
- консервативный
- считается
- строительство
- потребитель
- содержание
- продолжать
- Подрядчик
- подрядчики
- приготовление
- Холодные
- Копирайтинг
- правильно
- Цена
- дорогостоящий
- Расходы
- может
- счетчик
- подсчет
- Пара
- чехол для варгана
- охват
- CPA
- Создайте
- создали
- Текущий
- Дейв
- день
- Дней
- сделка
- занимавшийся
- Акции
- Долг
- десятилетие
- приличный
- решенный
- решения
- определенно
- задерживать
- Развитие
- Команда разработчиков
- DID
- различный
- трудный
- Ужин
- направлять
- гибельный
- скидка
- скидки
- открытый
- Дисплей
- do
- приносит
- не
- дело
- сделанный
- Dont
- вниз
- нижняя сторона
- Downtown
- Напиток
- в течение
- каждый
- Ранее
- легче
- легко
- есть
- редактирование
- или
- еще
- в другом месте
- конец
- закончился
- достаточно
- Развлечения
- Окружающая среда
- эпизод
- собственный капитал
- ошибки
- по существу
- установленный
- имущество
- Эфир (ETH)
- Европе
- Даже
- НИКОГДА
- Каждая
- все
- все члены
- многое
- точно,
- отлично
- возбужденный
- Эксклюзивные
- существовать
- существующий
- Выход
- выходы
- исход
- ожидать
- ожидание
- ожидаемый
- дорогим
- эксперту
- объяснены
- объясняя
- продлить
- дополнительно
- факторизованными
- факторинг
- FAME
- семья
- фантастический
- далеко
- БЫСТРО
- чувствовать
- Футов
- ошибка
- несколько
- фигура
- фигурный
- цифры
- заполнять
- окончательный
- в заключение
- финансирование
- Найдите
- конец
- окончание
- Для пожарных
- стрельба
- Во-первых,
- Впервые
- 5
- фиксированный
- кувырок
- Flips
- внимание
- Фут
- Что касается
- Прощение
- формальный
- вперед
- счастливый
- вперед
- найденный
- 4
- от
- полный
- fun
- фонд
- веселая
- будущее
- игра
- порождать
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- Отдаете
- Go
- идет
- будет
- Golden
- ушел
- хорошо
- хорошая работа
- Хорошие деньги
- есть
- класс
- великий
- большой
- Зелёная
- выросли
- земля
- Группы
- Расти
- Рост
- Рост
- Гости
- Парень
- было
- Половина
- серый
- обрабатывать
- происходить
- произошло
- происходит
- Жесткий
- преследующий
- Есть
- имеющий
- he
- здоровый
- слышать
- услышанный
- слух
- Генри
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- наивысший
- Холмы
- Наем
- Удар
- держать
- проведение
- Главная
- Дома
- честный
- Честно
- медовый месяц
- надежды
- С надеждой
- кашель
- хостов
- Вилла / Бунгало
- Как
- How To
- HTTPS
- огромный
- сто
- Сотни
- Опт
- болит
- i
- БОЛЬНОЙ
- идентифицирует
- if
- немедленно
- Осуществляющий
- важную
- in
- доход
- подоходный налог
- individual
- неизбежный
- инструкции
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- интересный
- в
- инвентаризация
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- вовлеченный
- IRA
- IRS
- вопрос
- вопросы
- IT
- iTunes
- Джеймс
- работа
- присоединиться
- присоединился
- JPG
- июль
- Прыгать
- июнь
- всего
- только один
- Сохранить
- хранится
- убийство
- Вид
- Знать
- знание
- Земля
- Фамилия
- В прошлом году
- закон
- слоев
- Планировка
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- лизинг
- наименее
- Оставлять
- уход
- оставил
- кредитор
- кредиторы
- кредитование
- Меньше
- урок
- позволять
- позволяя
- Кредитное плечо
- заемные средства
- LG
- облизывание
- такое как
- Вероятно
- Ликвидность
- Listening
- мало
- жить
- жизнью
- ООО
- варианты
- Кредиты
- запертый
- Длинное
- дольше
- посмотреть
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- от
- потери
- потерянный
- серия
- много
- любят
- Низкий
- ниже
- удачи
- к счастью
- сделанный
- сохранение
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управляемого
- управление
- менеджер
- многих
- Март
- отметка
- рынок
- рыночные условия
- массивный
- математике
- Вопрос
- Май..
- может быть
- me
- значить
- смысл
- Медиа
- наставник
- Сообщения
- Мейер
- средняя
- может быть
- миллиона
- против
- скучать
- пропущенный
- ошибка
- ошибки
- MLS
- режим
- моделирование
- деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- самых
- движение
- двигаться
- переехал
- перемещение
- много
- много
- с разными
- my
- себя
- имя
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- никогда
- Новые
- следующий
- хороший
- нет
- Ничто
- нормально
- сейчас
- номера
- многочисленный
- объекты
- происходить
- of
- от
- предлагающий
- смещение
- .
- oh
- Хорошо
- on
- консолидировать
- ONE
- те,
- онлайн
- только
- открытый
- работать
- оперативный
- оператор
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- Оптимистический
- or
- заказ
- Другое
- наши
- Наша компания
- внешний
- внешнюю
- за
- собственный
- принадлежащих
- владелец
- площадка
- выплачен
- болезненный
- бумага & картон
- часть
- партнер
- части
- вечеринка
- pass
- пассивный
- мимо
- Пауза
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- Люди
- процент
- выполнять
- производительность
- возможно
- период
- разрешения
- человек
- Лично
- феноменальный
- физический
- штук
- Часть
- план
- планирование
- Планы
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- Много
- Соединители
- плюс
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- должность
- положительный
- возможное
- потенциал
- Predictions
- довольно
- Цены
- цены
- частная
- Частный акционерный капитал
- Pro
- вероятно
- Проблема
- процесс
- Произведенный
- Прибыль
- выгодную
- Проект
- проектов
- доказательство
- правильный
- свойства
- собственность
- защищенный
- положил
- Полагая
- Четверть
- САЙТ
- быстро
- повышения
- привлечение
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- соотношение
- достигать
- готовый
- реальные
- недвижимость
- Реальность
- реализовать
- на самом деле
- причина
- причины
- отскок
- восстановление
- отношения
- относительный
- помнить
- удаление
- Аренда
- повторять
- представлять
- возвращают
- доходы
- Отзывы
- правую
- Рост
- Снижение
- рисках,
- рискованный
- Rockstar
- Комнаты
- год
- Run
- Бег
- Сельский
- Сказал
- то же
- сообщили
- поговорка
- говорит
- Время года
- Во-вторых
- секунды
- посмотреть
- видя
- казалось
- видел
- продаем
- продажа
- смысл
- обслуживание
- установка
- семь
- тяжелый
- Поделиться
- разделение
- сдвинутых
- потрясенный
- краткосрочный
- должен
- показывать
- Шоу
- сторона
- значительный
- Признаки
- аналогичный
- просто
- с
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- ШЕСТЬ
- медленной
- Замедление
- Медленно
- небольшой
- умный
- умнее
- So
- уже
- почва
- проданный
- РЕШАТЬ
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- иногда
- Скоро
- Space
- конкретный
- скорость
- тратить
- потраченный
- говорят
- Спонсоры
- площадь
- стабилизировать
- Персонал
- точка зрения
- Начало
- и политические лидеры
- Область
- статистический
- оставаться
- Шаг
- Придерживаться
- липкий
- По-прежнему
- Stop
- Истории
- стратегий
- стресс
- Структура
- структурированный
- Студенты
- существенный
- по существу
- успешный
- лето
- предполагаемый
- Убедитесь
- Качели
- синдикация
- системы
- ТАБЛИЦЫ
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- налог
- Налоги
- команда
- команды
- Технический
- технически
- сказать
- как правило,
- срок
- ужасный
- тестXNUMX
- Таиланд
- чем
- спасибо
- благодарение
- который
- Ассоциация
- Будущее
- закон
- Проекты
- мир
- их
- Их
- тема
- тогда
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- мышление
- В третьих
- этой
- В этом году
- те
- хоть?
- мысль
- тысячи
- три
- Через
- по всему
- время
- раз
- синхронизация
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- слишком
- приняли
- топ
- трогательный
- город
- торговать
- Train
- Запись
- трендов
- пыталась
- срабатывает
- беда
- правда
- по-настоящему
- Доверие
- стараться
- пытается
- Турция
- ОЧЕРЕДЬ
- Получается
- два
- напишите
- типичный
- типично
- Неопределенный
- Обычный
- под
- понимать
- понимание
- до
- вверх
- us
- ценностное
- Наши ценности
- проверить
- Против
- очень
- Видео
- Деревня
- видение
- Войти
- объем
- ждать
- Ожидание
- от
- хотеть
- стремятся
- хочет
- законопроект
- Вашингтон
- Штат Вашингтон
- Снизить отходы
- Путь..
- we
- Вебсайт
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- пошел
- были
- Что
- Что такое
- когда
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- все
- зачем
- будете
- готовый
- выиграть
- ВИНО
- Зима
- в
- замечательный
- Работа
- работает
- работает
- Мир
- беспокоиться
- стоимость
- бы
- раны
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- еще
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет