Является ли недвижимость хорошей инвестицией? | Блог BiggerPockets

В этой статье

При создании богатства нет недостатка в инвестиционных возможностях. Акции, облигации, взаимные фонды, ETF, драгоценные металлы и многое другое играют свою роль. Однако многие из великих состояний мира основаны на инвестициях в недвижимость. Давайте рассмотрим, почему недвижимость является хорошей инвестицией и как вы можете накопить значительное богатство. 

Причины, почему недвижимость является хорошей инвестицией

Денежный поток, пассивный доход, налоговые льготы – список можно продолжать. Вот лишь несколько причин, почему недвижимость является хорошей инвестицией:

Есть стабильный денежный поток

Как инвестор в недвижимость, вы можете создать стабильный денежный поток если у вашей инвестиционной недвижимости есть арендаторы. Рассчитайте свой денежный поток, вычитая платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на страхование и техническое обслуживание из валовой арендной платы.

Могла бы принести большую прибыль

Долгосрочные инвестиции в недвижимость могут принести большую прибыль. Устойчивое повышение стоимости с течением времени означает, что вы можете продать недвижимость со значительной прибылью. Конечно, нет никакой гарантии, что отдельная недвижимость принесет большую прибыль, но помните мантру недвижимости: местоположение, местоположение, местоположение. 

Долгосрочная безопасность является преимуществом

Долгосрочная безопасность недвижимости может сделать ее отличной инвестицией. Вы не просто ждете, пока ваши инвестиции в недвижимость оценятся по достоинству. Вместо этого вы сдаете недвижимость в аренду и зарабатываете деньги каждый месяц. 

Есть большие налоговые преимущества

Одна из главных причин того, что недвижимость является хорошей инвестицией, связана с ее налоговые льготы, В соответствии с IRS, вычету подлежат различные расходы на недвижимость, в том числе:

• Ипотечный интерес
• Налог на недвижимость
• Операционные расходы
• Ремонт
• амортизация

Диверсификация означает безопасность

Недвижимость является неотъемлемой частью диверсифицированного инвестиционного портфеля. Ваш портфель недвижимости может оставаться относительно устойчивым, когда фондовый рынок падает во время экономического спада. Инвестируя в недвижимость, рассмотрите возможность диверсификации портфеля по различным типам недвижимости для большей безопасности в трудные времена. Помимо жилой недвижимости на одну семью, есть возможности для коммерческой недвижимости, многоквартирных домов и другой приносящей доход недвижимости.

Надежный источник пассивного дохода

Инвестиционная недвижимость может стать надежным источником дохода. пассивного дохода. Если вы воспользуетесь услугами управляющего недвижимостью, вам мало что придется делать ежедневно. Вместо этого вы можете получать пассивный доход от ежемесячных арендных платежей вашего арендатора.

У вас есть возможность использовать средства

Инвесторы в арендуемую недвижимость обычно не платят за недвижимость наличными. Вместо этого они используют кредитное плечо в сфере недвижимости и занять большую часть денег у банков или ипотечных кредиторов.

Многие инвесторы купили свою первую инвестиционную недвижимость, взяв кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) по месту своего основного проживания. Большинство кредиторов позволяют домовладельцам брать взаймы до 80 процентов стоимости их жилья.

Есть защита от инфляции

Инвестирование в недвижимость обеспечивает некоторую защиту от инфляция. Инфляция повышает цены на товары, но она также повышает заработную плату. Поскольку рост заработной платы привязан к ценам на аренду, вы можете повысить арендную плату за сдаваемую в аренду недвижимость после истечения срока действия текущего договора аренды.

У вас есть шанс построить капитал

Владение недвижимостью является отличным вложением капитала. Когда вы продаете недвижимость, стоимость которой выросла, деньги — это созданный вами капитал. Ключом к накоплению капитала в сфере недвижимости является выбор недвижимости, которая может вырасти в цене, и выжидание, пока она не оценится достаточно. Это ключ к созданию долгосрочного богатства.

Исполнение и контроль — ваши

Вы хотите быть самим себе начальником и иметь больше контроля над своей судьбой? Это привлекательный компонент инвестирования в недвижимость, хотя его выполнение сопряжено с большей ответственностью. Как домовладелец, вы также играете жизненно важную роль в своем сообществе.

Риски инвестирования в недвижимость

В целом, недвижимость – это хорошая инвестиция с течением времени. Однако есть риски, и можно потерять деньги. Зная об этих рисках, вы можете предпринять шаги, чтобы их избежать.

Существуют некоторые рыночные риски

Вы ожидаете получать доход от аренды своей инвестиционной недвижимости. Этот доход также идет на оплату ипотеки и других расходов на недвижимость. Что произойдет, если у вас появится долгосрочная вакансия? Арендаторы нарушают контракты и могут оставить вас в подвешенном состоянии. Готовы ли вы не получать доход от аренды жилья в течение нескольких месяцев и более?

Помните, что инвестиционная недвижимость неликвидна, за исключением инвестиционных трастов недвижимости. Если вам нужно быстро получить наличные, это проблема.

Риски собственности

Инвестиционная недвижимость требует содержания и обслуживания, а это значительные расходы. Вы должны предусмотреть в бюджете обычный и капитальный ремонт, например, замену крыши, ремонт системы отопления, вентиляции и кондиционирования или проблемы с сантехникой. Недвижимость также подвержена пожарам, наводнениям и стихийным бедствиям. Убедитесь, что у вас есть адекватная страховка на случай такого бедствия.

Управленческие риски

Как арендодатель, последнее, что вам нужно, это арендаторы, которые не платят арендную плату или создают проблемы. Уменьшите некоторые управленческие риски, тщательно проверив потенциальных арендаторов вашей сдаваемой в аренду недвижимости. Это включает в себя проверку биографических данных, получение кредитного отчета и истории аренды.

Проблемы с процентными ставками

Инвестирование в недвижимость неразрывно связано с Процентные ставки. Эти ставки влияют на стоимость жилья: более низкие ставки приводят к увеличению спроса, а рост процентных ставок снижает энтузиазм покупателей. Более высокие ставки неизбежно являются проблемой для инвестора в недвижимость, но это не обязательно означает, что вам следует избегать покупки недвижимости в условиях высоких процентных ставок.

Например, обратите внимание на ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, когда ставки растут, чтобы вы могли производить более низкие ежемесячные платежи в течение периода действия ставки. Другой вариант — выбрать долгосрочную ипотеку с выплатой только процентов. Последнее работает только в том случае, если вы можете рефинансировать по более низкой ставке в случае падения ставок. Несмотря на то, что процентные ставки сейчас высоки по сравнению с прошлыми годами, они все еще исторически низки. Будьте готовы к тому, что в ближайшем будущем они останутся относительно высокими.

Если возможно, воспользуйтесь возможностью выкупить процентную ставку наличными. 

Потенциальные риски рецессии

Экономический цикл состоит из взлетов и падений. спады являются частью последних. Великая рецессия 2008 года, безусловно, оказала огромное негативное влияние на недвижимость. Тем не менее, рынок недвижимости и стоимость домов в конечном итоге резко возросли. Инвестируя в недвижимость, вам необходимо учитывать долгосрочную перспективу.

Цены на жилье по-прежнему высоки

Цены на недвижимость для частных домов исторически высоки. Риск здесь заключается в том, что вы можете купить доходную недвижимость на вершине рынка и долго ждать значительного повышения стоимости. Конечно, когда цены на жилье исторически высоки, меньше потенциальных домовладельцев могут его купить. Это делает спрос на аренду еще выше.

Как снизить риски в сфере недвижимости и преодолеть проблемы

Опытные инвесторы в недвижимость знают, как снизить свои риски. Вот несколько советов по предотвращению некоторых проблем, возникающих при инвестировании в недвижимость:

Провести тщательное исследование

Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, проведение комплексной проверки является обязательным. Вы должны знать свои затраты и подсчитать цифры, чтобы убедиться, что инвестиции имеют смысл.

Если у объекта уже есть арендаторы, ознакомьтесь с условиями аренды, ее продолжительностью и размером арендной платы. Убедитесь, что вся информация об аренде верна. Например, вы можете обнаружить, что арендаторы получают скидки на определенные товары, а это означает, что выплаченная арендная плата меньше ожидаемой.

Получите историю расходов здания от владельца или управляющего недвижимостью, чтобы вы могли сравнить его с аналогичными объектами недвижимости и определить свой денежный поток. 

Прежде чем купить недвижимость, проведите ее профессиональную проверку. Посетите строительный отдел муниципалитета и проверьте наличие разрешений на работы на объекте. Соответствует ли описание объекта реальности? Если в доме две ванные комнаты, но в списке указана только одна, это тревожный сигнал. Владелец мог добавить вторую ванную комнату без разрешения. Город может потребовать снести незаконные работы.

Диверсифицируйте свой портфель недвижимости

При инвестировании всегда разумно не класть все яйца в одну корзину. Вот тут-то и приходит на помощь диверсификация. Размещение денег в разных категориях активов может защитить вас от некоторых рисков, связанных с инвестированием в недвижимость.

Например, если ваш портфель недвижимости состоит только из жилой недвижимости, рассмотрите возможность инвестирования в коммерческую недвижимость или промышленные объекты для диверсификации. Один из самых простых способов диверсифицировать свой портфель недвижимости — через инвестиционный траст недвижимости или REIT.

Наймите квалифицированного управляющего недвижимостью

Невозможно переоценить важность привлечения квалифицированного специалиста. менеджер по недвижимости контролировать ваши инвестиции в недвижимость. Вероятно, вы сможете справиться с большинством задач по управлению недвижимостью, если вы опытный человек, у которого есть одна или две арендуемые недвижимости в вашем районе. Расширьте свою инвестиционную недвижимость за пределами своего географического региона или купите множество многоквартирных домов; подход «сделай сам» редко бывает жизнеспособным.

Будьте в курсе местных рынков

Рынок недвижимости не статичен. Изменение — это константа. Вы хотите знать хорошие и не очень хорошие районы города для инвестиционных целей, но также ищете возможности в менее звездных районах, созревших для масштабирования.

Следите за местными СМИ, чтобы быть в курсе текущих условий, влияющих на рынок жилья. Это может включать в себя состояние регионального рынка труда, изменения зонирования, налоги на недвижимость и экологические проблемы. Следите за местным уровнем преступности и другими проблемами, влияющими на стоимость недвижимости.

Национальная ассоциация риэлторов производит Отчеты о местном рынке чтобы помочь вам понять данные. Самая последняя информация о правах выкупа, жилищном фонде, ценах и продажах необходима для инвестиционной недвижимости и управления ею.

Как недвижимость может защититься от инфляции?

Как класс активов недвижимость часто дорожает вместе с инфляцией. Исторически недвижимость оказалась хорошим средством защиты от инфляции. Наряду с возможностью повышения арендной платы инвесторы могут получить выгоду от долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой. Ваш доход от аренды растет, и стоимость вашей недвижимости со временем должна увеличиться, однако вы не платите более высокие ежемесячные платежи по ипотеке.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.