Денежные футбольные города!

Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на подкаст BiggerPockets. Меня зовут Дэйв Мейер, и я хотел бы начать с пожеланий всем вам счастливого Нового года. Это будет очень интересный выпуск подкаста, в котором мы поговорим о некоторых из лучших рынков для инвестиций в Соединенных Штатах. И для этого я пригласил к нам своих друзей и соведущих из подкаста On The Market. Сначала к нам присоединилась Кэти Феттке. Кэти, расскажи мне одно из своих новогодних обещаний в этом году.

Кэти:
О чувак. Я бы сказал, чтобы меньше смотреть «Чужестранку» перед сном.

Dave:
Что такое Аутлендер?

Кэти:
Я начал смотреть его, потому что моя свекровь мечтала поехать в Шотландию, и мы с Ричем везём ее в Шотландию, и я слышал, что для «Чужестранки» запланирован целый тур по Шотландии. Это шоу, ну не знаю, Шотландии. Итак, теперь я зависим, но потом происходит то, что я слишком поздно ложусь спать, наблюдая за этим, а потом я встаю недостаточно рано, и я люблю рано вставать, поэтому мне просто нужно ограничить это. Мне просто нужно немного отступить от «Чужестранки».

Dave:
Честно говоря, я ожидал новогоднего решения, связанного с недвижимостью, но у каждого из нас должны быть свои цели. Так что, если вы пытаетесь меньше смотреть «Чужестранку», мы все здесь, чтобы поддержать вас в этом решении, Кэти.

Кэти:
Ну, это связано с недвижимостью, потому что тогда я раньше ложусь спать, раньше встаю и смогу больше сосредоточиться на недвижимости.

Dave:
Мне это нравится, лучший образ мышления. Все в порядке. Генри Вашингтон также присоединяется к нам из Северо-Западного Арканзаса. Генри, над каким решением в сфере недвижимости ты работаешь в этом году?

Генри:
Ох, Кэти, «Чужестранка» — такой странный сериал.

Кэти:
Это странно.

Генри:
Моя жена смотрит это, и, может быть, я просто улавливаю самые странные моменты, но я такой: «Это слишком много для меня, слишком много для меня». Мое новогоднее обещание — завершить прошлогоднее обещание. Итак, в прошлом году я поставил перед собой цель сбросить сто фунтов и проделал 65% пути к цели, и у меня есть еще 35 фунтов, которые мне нужно сбросить в 2024 году.

Dave:
Черт, чувак. Вы должны очень гордиться собой. 65 фунтов, это очень, очень впечатляет.

Кэти:
То есть.

Dave:
Классно выглядишь. Последний раз, когда я видел тебя-

Кэти:
Отлично выглядишь.

Dave:
… ты выглядишь великолепно, и мы очень тобой гордимся.

Генри:
На самом деле вы можете продолжать это говорить. Все в порядке.

Dave:
Опять же, вы оба просто терпите неудачу в достижении целей в сфере недвижимости, но я действительно поддерживаю ваше решение. Может быть, Джеймс Дейнард, наш последний соведущий из Сиэтла. Каково ваше решение? Ты должен рассказать мне кое-что о недвижимости.

Джеймс:
Что ж, я скажу, что последнее новогоднее обещание, о котором мы говорили в нашем подкасте, я даже однажды не сделал. Это был уход из Rockstar. Думаю, я просто продолжал идти, поэтому потерпел неудачу. Мне это не удалось. Я не возвращаю это на повестку дня. Что ж, мое новогоднее решение всегда состоит в том, чтобы заключать больше сделок. Моя цель — вернуть наши объемы на уровень 2021 года, потому что они были просто… Мы просто были в разгаре, и, очевидно, 2023 год был намного более плоским. Вероятно, мы потеряли 30%. Поэтому я хочу вернуть его к волшебному объему продаж 2021 года.

Кэти:
И все же я разговаривал с вами вчера, и вы сказали, что тоже хотите немного притормозить.

Джеймс:
Я знаю.

Dave:
Я не верю в это. Это похоже на его решение Rockstar. Это просто полная чушь. Он просто полностью лжет.

Джеймс:
Да, Кэти поймала меня на мгновение. В тот момент я находился между двумя разными вещами, но потом ты просто продолжаешь идти. Выпиваете Rockstar и возвращаетесь к ней.

Dave:
Итак, эти вещи связаны. Хорошо, я понял.

Джеймс:
Да, вершины и долины.

Dave:
Что касается меня, мое решение заключается в том, что если вы следите за подкастом On The Market или знаете что-нибудь обо мне, я живу в Европе и инвестировал почти полностью пассивно в течение последних четырех лет, и мое решение состоит в том, чтобы снова начать покупать недвижимость на одну семью напрямую. , небольшие многоквартирные сделки в США. В первые пару недель января я собираюсь совершить поездку по нескольким рынкам, чтобы выбрать, где я собираюсь это сделать, и я очень рад вернуться к этой части моего портфолио недвижимости. И это, я думаю, хороший переход к тому, о чем мы говорим сегодня, а именно к одним из лучших рынков для инвестиций в Соединенных Штатах. И мы подумали, что действительно интересный способ представить информацию о хороших рынках — это следить за четырьмя командами, которые прямо сейчас участвуют в плей-офф колледжей NCAA. Итак, каждый из нас на шоу будет представлять один из городов и колледжей в плей-офф.
Итак, Джеймс будет представлять Сиэтл и Вашингтонский университет. Кэти будет представлять Техас на турнире «Остин и Лонгхорнс». Генри, «Багровый прилив» для Таскалузы, штат Алабама, и я будем представлять Анн-Арбор, штат Мичиган, от Мичиганского университета. И я хочу, чтобы вы, ребята… Мы делаем это, потому что это интересный способ поговорить о рынках и обсудить, какие показатели являются лучшими и наиболее важными.
Но пока мы говорим об этих вещах, подумайте о различных показателях и о тех, которые наиболее важны для вас и вашей стратегии. Я думаю, что, несмотря на предстоящие дебаты, мы все согласимся с тем, что разные рынки работают для разных людей. В Соединенных Штатах не существует такого понятия, как лучший рынок. На самом деле вопрос в том, какой рынок вам подходит. Итак, когда мы говорим об этих вещах, просто записывайте, какие показатели и моменты, которые делает каждый из нас, применимы к вашей ситуации, а затем используйте их, когда вы проводите исследование рынка и принимаете решения о своих сделках. Итак, без лишних слов, давайте выйдем на наш первый рынок. Начнем с Джеймса, потому что он легко выходит из игры, и мы просто позволим ему привести некоторые статистические данные и сначала поговорить о своем собственном дворе. Итак, Джеймс, сначала расскажи нам немного о хаски. Что нам нужно узнать в сегодняшних играх о «Хаски», а затем рассказать нам немного о Сиэтле как об инвестиционном рынке?

Джеймс:
Что ж, Сиэтл не только лучший инвестиционный рынок, но и «Хаски» — лучшая команда в этом году. Они занимают второе место в рейтинге 13 и 0, и это последний год Pac-12, что для меня немного грустно, потому что я вырос, наблюдая за футболом Pac-10, Pac-12, а теперь он просто стерся и это последний год, поэтому мы надеемся, что выиграем финальную игру чемпионата, и они разгромят Техас 1 января, и я планирую поехать на игру чемпионата в Техас, так что я очень рад поехать.

Dave:
Джеймс, у тебя есть какой-то ритуал просмотра игры? Этот эпизод выходит первым. Мы, конечно, записываем это заранее, но вы будете смотреть игру, пока все это слушают. Что вы делаете, чтобы поддержать своих хаски?

Джеймс:
Ну, я имею в виду, что как только ты наденешь нижнее белье, ты должен надеть и свое снаряжение. Итак, сразу шапки и майки. Я скажу, что мои ритуалы «Сихока» намного агрессивнее, но вам просто нужно их повторить. Итак, на самом деле я собираюсь случайно побывать в Австралии, но я буду представлять W на всех континентах.

Dave:
Все в порядке. Что ж, это образ, о котором каждый должен подумать во время сегодняшней игры, Джеймс. Но почему бы вам не рассказать нам о Сиэтле как о рынке. Очевидно, это ваш задний двор, где вы построили всю свою карьеру. Итак, расскажите нам немного о том, почему Сиэтл является для вас таким замечательным рынком и какие стратегии могут рассмотреть люди, слушающие это.

Джеймс:
Да, я имею в виду Сиэтл… Не только «Хаски» — лучшая команда, но и Сиэтл, вероятно, лучший рынок, в который я знаю, для инвестиций. И я знаю, что они идут… Я много слышал. Они такие: «Ой, это дорого. Законы о землевладельцах могут быть жесткими», и все это правда, но в целом это потрясающий город для инвестиций. Чтобы дать вам краткое представление, что это такое: здесь проживает более четырех миллионов человек, а уровень безработицы составляет 3.9%. Что делает Сиэтл таким выгодным для инвестиций, так это то, что средний доход составляет 97,000 120,000, а в технологической сфере он больше похож на 699 750, и у нас много концентрированных, очень хорошо оплачиваемых и очень хорошо трудоустроенных работников, а средняя цена дома составляет всего лишь на 10, 11. Так что с точки зрения приносимого дохода это на самом деле несколько доступно. Но причина того, что это такой большой рынок, заключается в том, что мы создали потрясающее портфолио. Мы можем обеспечить денежный поток в размере XNUMX–XNUMX% от денежной прибыли каждый год.
Мы делаем это, и причина того, что это такой отличный рынок для инвестиций, это большая добавленная стоимость, потому что у нас есть процветающий город, где технологии расширяются. Причина, по которой технология расширяется, заключается в том, что в нашем штате нет подоходного налога. И поскольку этим технологическим компаниям в Сан-Франциско придется начать конкурировать с Amazon, верно? Два наших главных якоря — это Microsoft и Amazon, наши крупные технологические центры. Произошло следующее: Google, Apple и всем остальным пришлось приехать в наш город, потому что они не могут конкурировать с заработной платой, потому что каждый раз, когда вы зарабатываете более чем на 13% больше, чем в Калифорнии, качество жизни людей автоматически повышается. Так что это процветающий город, и мы наблюдаем значительный рост, и этот рост будет продолжаться.
Технологическая экспансия на рынке носит массовый характер. Microsoft строит 10-летний кампус. Apple инвестирует в свои кампусы, Google расширяет свои кампусы. Эти технологические деньги — это реальные деньги, которые приходят и строят инфраструктуру. Но вы не только можете заработать большие деньги на возврате денежных средств, если вы заинтересованы в добавленной стоимости, мы также зарабатываем в среднем от 35 до 40% на наших перепродажных объектах недвижимости и сделках с застройщиками. Так что это высокодоходный бизнес.

Генри:
Что ж, Джеймс, в одном я не могу с тобой согласиться: я тоже носил нижнее белье Husky, но это потому, что это была марка Fat Kid, и это то, что я носил, когда был ребенком. Помимо этого, я думаю, вы хотели сказать, что Сиэтл — отличный инвестиционный рынок для людей, у которых уже есть деньги. Я имею в виду, что цены высокие, а это означает, что вам придется внести первоначальный взнос, а 20% от 200,000 20 долларов где-то на Среднем Западе намного проще, чем 550,000% от XNUMX XNUMX долларов для ремонтника. Поэтому я думаю, что вам нужно проявить творческий подход, если вы новый инвестор, у которого мало денег, чтобы иметь возможность выйти на такой рынок, как Сиэтл, и воспользоваться преимуществами. Я согласен. Чувак, я завидую твоей марже, когда вижу твою прибыль и выручку на броске, потому что за один бросок ты заработаешь то, на что мне нужно четыре или пять, но это также кажется немного более рискованным. Так что Сиэтл меня пугает.

Кэти:
Ага, я согласен. Я имею в виду, что 20 лет назад Сиэтл был отличным местом для инвестиций. Я бы не стал инвестировать туда, если бы я не был Джеймсом Дейнардом и действительно не знал, как это сделать, или если бы снаружи не было небольших карманов, которые растут или еще не обнаружены, возможно, это могло бы сработать. Но люди, которых я знаю, например, Тарл Ярбер, не занимается принципом «купи и держи», а я инвестор, придерживающийся принципа «купи и держи», так что я не думаю, что это сработает для меня.

Dave:
Джеймс, что ты на это скажешь? Как вы думаете, обычные люди могут вмешаться?

Джеймс:
Обычные люди могут присоединиться. Мы работаем с постоянными клиентами в течение всего дня. Это работает для любой ценовой категории только потому, что некоторые районы Сиэтла дорогие, это точно, но есть и очень доступные районы. Вы можете перепродать дом и купить его за 350,000 499, продать за 350,000. Вы можете купить сдаваемую в аренду недвижимость за XNUMX XNUMX, и над этим просто нужно еще немного поработать. Прекрасная вещь в том, чтобы находиться на дорогом рынке или на более дорогом рынке с большими позициями в акциях, это позволяет вам использовать больше заемных средств, поэтому вам это не нужно… Даже если цены выше, вы можете получить более глубокие скидки с большим капиталом позиции, и вы можете увеличить свое кредитное плечо, если хотите. И как инвестор, речь идет о выяснении этого рынка. В первой сделке, которую я когда-либо заключал, мне пришлось взять на себя стопроцентное финансирование и заплатить за нее, но это дало мне столько акций, это дало мне порох. Я мог бы начать с этого. Так что первая сделка может дать вам деньги для очень быстрого роста.

Генри:
Вы слышали это здесь, ребята. Джеймс Дейнард собирается дать вам деньги на вашу первую сделку в Сиэтле, штат Вашингтон, чтобы вы могли начать.

Джеймс:
И помните, что я сказал, я заплатил много денег за эти деньги. Вы меняете тарифы.

Dave:
Хорошо, Джеймс, ты проделал достойную работу, защищая себя, но я думаю, что все проблемы Джеймса, мнение Джеймса немного предвзяты, учитывая, что он когда-либо инвестировал только в Сиэтл. Итак, давайте отправимся в другую часть страны, которая была в центре множества новостей за последние пару лет. Кэти, у вас есть Техасский университет в Остине, штат Техас. Расскажите немного о команде. Мне бы хотелось услышать ваш рассказ о том, что представляет собой команда, а затем рассказать нам о рынке.

Кэти:
Ну, слушай, если бы мне было 17 лет, я бы обязательно подумал поехать сюда. Команда, конечно же, «Лонгхорны», рекорд 12 к одному, вероятность победы в плей-офф студенческого футбола составляет 25%. Джеймс качает головой.

Генри:
У Джеймса нет шансов.

Кэти:
Остин крутой, Остин странный. Вот что они говорят. Это отличное место для долгосрочных инвестиций. На протяжении многих лет он был любимцем инвесторов в недвижимость, а сейчас это рынок покупателя. И сайт Realtor.com только что опубликовал прогноз, что в 2024 году цены на самом деле… Их прогнозы будут продолжать снижаться. Они сказали 12%. Итак, хорошее ли время для покупки прямо сейчас? Ну если получится получить отличную скидку лучше 12%, наверное. Но я думаю, что Остин станет отличным местом для знакомства и понимания, потому что цены, похоже, падают. У них в городе и в районе Ред-Рока снижение составляет около 10%. Насколько я понимаю, на некоторых рынках, возможно, даже больше. Итак, это город, который растет. Это новый Сиэтл. Извини, Джеймс, но у тебя есть Google, Tesla, Amazon, Apple. У вас есть SpaceX, Meta, расширяющая миллиарды и миллиарды долларов.
Только Илон Маск в одиночку с Теслой создает 10,000 2024 рабочих мест, и если вы слышали его в другом его недавнем подкасте, он говорит, что это приносит шесть X или что-то в этом роде, потому что тогда есть все необходимые услуги. Таким образом, рост Остина не замедляется, просто за последние несколько лет цены выросли настолько резко, что постепенно снижаются, и это, по моему мнению, говорит о том, что в 459,000 году может появиться возможность покупки, и это будет подходящее время, чтобы действительно получить знать окрестности. Теперь, если вы собираетесь пойти и переехать туда и держаться, отлично. Особенно, если вы можете приобрести дуплекс или четырехквартирный дом, сдать в аренду остальные квартиры и удерживать их на длительный срок, я верю, что Остин… Сейчас средняя цена дома составляет 699,000 2024 долларов по сравнению с Сиэтлом, где она составляла XNUMX ​​XNUMX долларов. Я действительно верю, что Остин – это новый Сиэтл. Опять же, извините, но я думаю, что есть возможности для роста не в следующем году, не в XNUMX году.
Но когда цены падают, это рынок покупателя. Вы хотите купить на рынке покупателя. Очень часто люди путаются и хотят покупать на рынке продавца, когда все покупают и у продавца есть власть. Прямо сейчас у вас есть сила. Так что я бы присмотрел за Остином. У вас все еще не будет такого же денежного потока, как в некоторых других городах Техаса, которые также растут. Вот почему мы ориентируемся на Даллас, где средняя цена на жилье ниже. Мы смотрим на Сан-Антонио. Рынок, вся эта территория между Сан-Антонио и Остином, будет представлять собой одну агломерацию, такую ​​​​как Сан-Хосе и Сан-Франциско, где все это выросло. Я думаю, что это произойдет между Сан-Антонио и Остином. Так много возможностей, если вы покупаете правильно и можете удерживать их, возможно, это хорошо для продажи, если вы хорошо знаете рынок, и, возможно, не в этом году, а в ближайшие годы.

Dave:
Бедная, бедная Кэти. Мы даем ей крупнейший коррекционный рынок во всей стране, который она может защитить прямо сейчас, и вы отлично с этим справляетесь. Я дам тебе это. Но-

Кэти:
Спасибо.

Dave:
… Я просто шучу, потому что сейчас наблюдается такая странная динамика, когда многие рынки, переживающие самые большие коррекции, также имеют некоторые из лучших долгосрочных фундаментальных показателей, таких как лучший рост населения, лучший экономический рост, лучший рост рабочих мест. Так что на самом деле это возможность, я просто поддразниваю вас, но я действительно думаю, что это один из тех рынков, с которыми нужно быть очень осторожными.

Кэти:
Да.

Dave:
Кэти, если ты собиралась выйти на этот рынок, ты сказала «перевернуть». Есть ли какие-либо другие стратегии, которые, по вашему мнению, следует рассмотреть людям?

Кэти:
Если вы находитесь в Калифорнии и переезжаете в Остин, это все равно очень дешево. Итак, я вижу, как люди делают это, и у меня есть друзья, которые делают это, и они покупают дома, которые они могут отремонтировать, и собираются жить в них какое-то время, и я думаю, что у них все будет очень хорошо, особенно если вы мы покупаем в некоторых из этих областей, где происходит такой рост, а это, честно говоря, везде.
Так что да, если вы хотите там жить, я думаю, у вас все будет хорошо в долгосрочной перспективе, если вы потенциально хотите что-то построить. Честно говоря, я бы не стал делать это в 2024 году. Я бы сделал это ближе к концу, потому что, как я уже сказал, сайт Realtor.com опубликовал свой прогноз по жилью на 2024 год, и с точки зрения цен он выглядит не очень хорошо для Остина. Похоже, что он все еще снижается, но мы также видели снижение ставок по ипотечным кредитам, так что кто знает? Кто знает? Вы должны знать. Все именно так, как сказал Джеймс. Он заставляет это работать в Сиэтле. Если Джеймс сможет заставить это работать в Сиэтле, и вы достаточно хорошо знаете Остина, я говорю вам прямо сейчас, что у вас есть слушатели, и мне бы хотелось услышать это в комментариях. Я хочу услышать ваше мнение, ребята. Есть слушатели, которые зарабатывают кучу денег в Остине. Они просто знают это достаточно хорошо, чтобы справиться с этой задачей.

Генри:
Я согласен. Я думаю, что на таком рынке, как Остин, инвестиционный менталитет другой, потому что Остин будет полезен для накопления реального богатства. Если вы можете войти сейчас и заключить действительно выгодную сделку, поскольку ставки высоки и нет большой конкуренции, людям, которые продают сейчас, нужно продавать, иначе зачем им это делать? И поэтому, если бы вы могли войти, найти себе что-нибудь сейчас, и, возможно, это не принесет вам кучу денег в течение следующих одного-трех лет, может быть, это вообще не принесет вам много денег, но если это будет увеличиваться в стоимость на 50, 70, сто тысяч долларов в течение следующих пяти лет, потому что по мере того, как ставки падают, а спрос растет, люди хотят жить в Остине, потому что это круто, весело и там огромные удобства, и, несмотря на все это круто и весело, вы получаете это по более доступной цене, чем жизнь в прибрежном городе.
Итак, есть любое место с такой репутацией, куда люди захотят переехать и захотят иметь дома. Итак, если вы купили некоторые из этих объектов недвижимости сейчас, когда вы можете получить их по хорошей цене и получить эту оценку, настоящее богатство создается за счет повышения стоимости и погашения долга с течением времени. Так что это скорее долгосрочная игра. Вы не сможете ежемесячно получать феноменальный денежный поток на этом рынке, если вы не являетесь экспертом рынка и не знаете, в какие именно карманы вы можете это сделать. Так что это просто другая стратегия, но это не значит, что вы можете это сделать». Я не зарабатываю там деньги.

Dave:
Все в порядке. Итак, Джеймс, Кэти убедила тебя, что Остин — это новый Сиэтл, и собираешься ли ты отправиться в магазин и начать сдавать дома в Остине?

Джеймс:
Эй, мне действительно нравится Остин, и одна из причин, по которой Остин мне тоже нравится, заключается в том, что это был немного более оживленный рынок, и поэтому он становится все более гиперкоррекцией. Так что я думаю, что рынок все еще находится в некоторой панике. Таким образом, вы можете совершить несколько хороших покупок, а рынок напуган. Там есть прощания. Я согласен с Кэти в этом, но именно поэтому Сиэтл на самом деле лучше Остина. Здесь менее шумно, менее… Честно говоря, здесь менее прохладно жить. И поэтому во время пандемии они увидели гораздо больший прирост населения, чем Сиэтл, потому что это было крутое и шикарное место для жизни.
И я понимаю, Остин действительно классный город. Мне нравится туда ходить. Я бы инвестировал туда, но Сиэтл намного стабильнее. У нас не было такого скачка, потому что в Сиэтле немного дождливее. В нем нет такой крутости, но благодаря стабильности Сиэтл мне нравится намного больше, чем Остин. И, говоря о футболе, почему Техасу было 12 и один, и им было выгодно победить? Все всегда опасаются Сиэтла. Они дали нам шанс 12 1/2%, а у Техаса — 24%. Посмотрим, как пойдет дело, но я гарантирую вам, что Хаски победят, и я также гарантирую вам, что Сиэтл принесет вам больше денег.

Dave:
Ты собираешься гарантировать это своими деньгами, Джеймс? Если кто-то потеряет деньги, вы им возместите?

Джеймс:
На самом деле, я не хочу когда-либо гарантировать возврат. Так что приходите к нам, и мы поможем вам в этом процессе.

Генри:
СКК вошёл в чат.

Джеймс:
Да, это не гарантия.

Dave:
В конце шоу мы добавим заявление об отказе от ответственности.

Джеймс:
Стабильность является ключевым моментом, и Сиэтл за последние 18 месяцев доказал, что это гораздо более стабильный рынок.

Dave:
Все в порядке. Что ж, Кэти, спасибо, что предоставила нам эту информацию. До сих пор Джеймс представлял Сиэтл, любимую команду своего родного города и свою альма-матер – команду «Хаски». Кэти представляла Техасский университет и группу Longhorns. Теперь, Генри, мы переезжаем к тебе в Университет Алабамы. Расскажите нам о Багровом приливе и Таскалузе.

Джеймс:
Алабама. Да, чувак, это как раз в моем… По сути, я живу на рынке, который очень похож на рынок Алабамы, а именно на Фейетвилл, штат Арканзас. В основном это студенческий городок, но что хорошо в Алабаме, так это то, что здесь гораздо больше динамики рынка, чем просто колледж. Если вы посмотрите на экономику Таскалузы, штат Алабама, вы увидите не только Университет Алабамы, обеспечивающий массу рабочих мест, но также систему здравоохранения в Алабаме, а также завод Mercedes, на котором они производят много внедорожников от Мерседес в Алабаме. Так что работы много. У вас довольно доступная средняя цена дома, составляющая чуть более 200,000 1,600 долларов, но что круто, так это то, что средняя арендная плата составляет XNUMX долларов. Так что это довольно хорошее соотношение арендной платы к покупке, и оно одно из самых низких… Уровень вакантных площадей ниже, чем в среднем по стране.
Я уверен, что во многом это связано с жильем для колледжа или студента, но если сложить среднюю зарплату, то получится чуть меньше 55,000 XNUMX в год. Таким образом, если вы соедините среднюю зарплату с хорошей работой, ростом населения, который растет из года в год, с довольно приличной средней ценой аренды и довольно низкой средней ценой на жилье, это отличное место, где вы действительно можете купить недвижимость, которая не только продается к денежному потоку, но они будут оставаться в аренде с более низкой долей вакантных площадей, а это значит… А с более низкой долей вакантных площадей это просто означает, что конкуренция меньше. Если что-то выставлено на продажу, оно, как правило, будет сдано в аренду. Итак, вы можете знать, что у меня постоянно будут арендаторы, которые будут платить хорошую арендную плату, которая покроет мою ипотеку и мои расходы. У меня будут замечательные люди с отличной работой не только в одной отрасли.
И да, это не такое сексуальное место, как… Простите, да, это не такое сексуальное место, как Сиэтл или Остин, но здесь еще есть чем заняться. Это студенческий городок. Поверьте мне, я был на футбольном матче в Алабаме. Этим людям не хватает хорошо провести время там. В Таскалусе, штат Алабама, можно провести много хороших моментов. Так что я думаю, что это отличное место для вложения ваших денег. У него отличные фундаментальные показатели и рыночная динамика.

Кэти:
Да, это похоже на мой тип рынка. Посмотрите на это, средняя цена дома — 208,000 1,600, средняя арендная плата — XNUMX. Эти цифры работают, особенно если у вас есть студенческое общежитие и вы можете арендовать комнату за комнату. Я этого не делал, но держу пари, что это может быть прибыльно. Так что я поставлю палец вверх.

Dave:
Мне нравится этот, потому что на самом деле это студенческий городок. Очевидно, что в Вашингтоне, Сиэтле и Остине есть гигантские университеты, но я никогда не был в Таскалусе, но мы сделали еще одно шоу, где представляли рынки, и я провел небольшое исследование Таскалусы, и это действительно похоже на своего рода двигатель всего этого. город. Генри упомянул, что есть автомобилестроение, есть и другие отрасли промышленности, но на самом деле кажется, что они сосредоточены вокруг города и что вокруг университета много достопримечательностей. Там строят арт-объекты. И, учитывая дух шоу, рассказывающего о том, какой студенческий городок является лучшим, мне действительно нравится идея места, которое действительно подпитывается самим университетом. Генри, расскажи нам немного больше об игре. Насколько весело вы провели время?

Генри:
Ну, я имею в виду, что это было хорошее время для всех. Перед игрой мы устроили вечеринку, а затем пошли на игру, и я не знаю, много ли вы знаете об Алабаме как футбольной команде и Арканзасе как футбольной команде, но мы не очень хорошо играем с ними. Таким образом, мы не были на игре все время, потому что нам было веселее в тех местах, где мы были до игры. Итак, мы тусовались, подбадривали, игра закончилась к перерыву, мы вернулись и заглушили свое горе.

Dave:
Это звучит примерно правильно. Что ж, я рад, что ты хотя бы развлекся. Все в порядке. Итак, теперь мы проехали Сиэтл, Остин и Таскалусу, штат Алабама. Таким образом, у нас появилось два более дорогих рынка, но с сильными фундаментальными показателями и сильным экономическим ростом. Затем Генри привез нам Таскалусу, скорее студенческий городок, большой город. В нем проживает почти 278,000 XNUMX человек, поэтому это большой город, но гораздо более доступный по цене.
И последний рынок, о котором мы поговорим сегодня, я расскажу вам: это Анн-Арбор, штат Мичиган, и Мичиганский университет с «Росомахами». И я должен вам сказать, ребята, я очень рад, что Кейлин, наш продюсер, назначила меня в Мичиганский университет, потому что за всю свою жизнь я побывал на одном футбольном матче колледжа. И хотя я ходил на некоторые игры D-III в своем колледже, но на игру колледжа D-I, и это было в Мичиганском университете. Я учился на втором курсе колледжа и поехал навестить друзей, и, используя метод Генри оценки того, насколько весело вы получили удовольствие от вечеринки, я убежден, что Анн-Арбор — единственный лучший рынок недвижимости во всей стране, потому что у нас был очень хорошо провели время на футбольном матче колледжа.
Но на самом деле Анн-Арбор — очень интересный рынок. В чем-то похоже на Таскалусу, он действительно сосредоточен вокруг университета, но имеет довольно большое население. Здесь обучается 366,000 80,000 человек, и на самом деле это один из крупнейших университетов во всей стране с довольно хорошей базой знаний. Так что это место с высоким доходом. Средний доход составляет почти 381,000 97,000, но средняя цена дома составляет всего 700,000 3. Итак, если вы сравните это с просто мусорными рынками, такими как Сиэтл, где их средний доход выше, то да, это 38.5 XNUMX, но их средняя цена дома составляет XNUMX XNUMX. Так что соотношение арендной платы и цены в Мичигане намного лучше. В этом году он действительно растет. У нас рост цен составил XNUMX%, что, конечно, лучше, чем в Остине, который сейчас просто рушится. А еще у нас солидный рост арендной платы. Итак, с того места, где я сижу, Мичиганский университет не только является лучшим инвестиционным городом, но и является фаворитом на победу в плей-офф студенческого футбола с вероятностью победы XNUMX%. Так что сейчас я чувствую себя очень хорошо в Анн-Арборе.

Джеймс:
«Мичиган» — моя вторая любимая футбольная команда колледжа, и я буду представлять ее. Одна из тех любимых вещей, которые есть у меня дома, — это шляпа национального чемпионата с автографом Чарльза Вудсона. Итак, я представляю синих, но что касается инвестиций, я думаю, что главный момент, которого Генри и Дэйв упускают на своих доступных рынках, я понимаю, они действительно хороши для денежного потока. Там отличные показатели аренды. Вы можете преуспеть в денежном потоке, если это ваш план и цель.
Но даже если вы получаете денежный поток и зарабатываете 500 долларов в месяц на квартире в доме на одну семью, это отличный денежный поток, шесть тысяч за год, на одной сделке в Сиэтле я могу заработать сотню. позиция в тысячах долларов. Как только я закончу его ремонт, обоим вашим рынкам потребуется 18 лет, чтобы через 12 месяцев догнать ту позицию по акциям, которую мы собираемся получить. И именно поэтому Сиэтл мне нравится больше, чем Анн-Арбор и Алабама. Вы можете получить 20-летний денежный поток за девять месяцев, просто стратегически увеличивая ценность этого здания.

Кэти:
Да, я согласен с этим.

Джеймс:
Получите сок.

Кэти:
Это просто два разных мира, верно? Если вы пытаетесь увеличить богатство, вы не будете делать этого на рынках, где не растет капитал, но вы получите денежный поток. Так что это зависит только от того, где вы находитесь. Если вы хотите получить денежный поток сейчас, а некоторые люди это делают, некоторые люди уже внесли свой капитал. Они хотят инвестировать их и просто жить за счет денежного потока. И если это вы, это может сработать, или если у вас просто нет много денег. Купить недвижимость стоимостью 200,000 XNUMX долларов будет немного легче, чем более дорогую. Итак, еще раз, это зависит от того, где вы находитесь в жизни, но если вы пытаетесь заработать на капитале, работайте на фондовых рынках, а не на рынках денежных потоков.

Генри:
Дэйв, я не собираюсь слишком много спорить с тобой о Мичигане. Я думаю, что Мичиган как штат в целом довольно спящий на рынке недвижимости, который имеет отличные фундаментальные показатели даже за пределами Анн-Арбора. Это место, где вы действительно можете получить некоторый денежный поток, а затем на таких рынках, как Анн-Арбор и в некоторых других более популярных районах Мичигана, вы можете получить денежный поток и амортизацию. И многие люди просто не думают о Мичигане как о штате, в который можно инвестировать, потому что кажется, что это один из тех штатов, о которых люди забывают, что это штат, но у вас также есть… Это погода. Я думаю, что люди видят это место с холодной погодой, не хотят там жить и поэтому не думают об этом с точки зрения инвестиций. Но в целом, я думаю, в Мичигане очень хорошо спали. Отличные рыночные основы. Если бы у меня не было такого хорошего рынка недвижимости, я бы посмотрел на такие рынки, как Мичиган и Огайо, эти штаты с холодной погодой и отличной динамикой.

Dave:
Что ж, спасибо, Генри, за поддержку. Я действительно ценю это. Теперь, когда у нас есть информация по всем четырем рынкам колледжей, я хочу, чтобы мы все проголосовали. Я знаю, что мы представляем город, в который нас назначили, но мне хотелось бы услышать ваше честное мнение. Мы все знаем, что собирается сказать Джеймс. Он собирается сказать «Сиэтл», но…

Кэти:
Это легко.

Dave:
… давайте просто дадим ему возможность сказать очевидное. Джеймс, давай.

Джеймс:
Вперёд, Хаски, Сиэтл. Я знаю то, что знаю, и я прожил то, что прожил, и могу вам сказать, что пребывание в этом крупном мегаполисе оказывает огромное влияние.

Dave:
Все в порядке. Итак, у нас один голос за Сиэтл. Кэти, ты остаешься за Остина или за кого бы ты проголосовала?

Кэти:
Я действительно. Это то место, где меня, возможно, даже устроит отрицательный денежный поток. Не совсем, но Остин процветает, а цены на недвижимость сейчас не такие, как сейчас, но будут, со временем будут. Так что, если бы мне пришлось выбирать между этими четырьмя, это был бы Остин. Если бы я этого не сделал, я был бы прямо за Остином и, возможно, в некоторых других городах Техаса.

Dave:
Все в порядке. Ух ты, пока что два Хомерса. Генри, что у тебя есть?

Генри:
Я собираюсь дать два ответа, и ни один из них не является тем рынком, который я представлял. Итак, если бы я думал сейчас, что в своем нынешнем инвестиционном путешествии, когда я уже создал портфель, я получаю доход не только от недвижимости, но и от других частей бизнеса, которыми я владею, для меня это больше не просто денежный поток. Речь идет больше о реальном создании богатства, справедливости, повышении стоимости и налоговых льготах. И поэтому я присмотрелся к Остину, вошел и начал покупать действительно выгодные предложения, даже если они причитались мне с отрицательной денежной задолженностью. Если мне придется заключать сделку на сто долларов в месяц, но стоимость этой сделки вырастет на 20, 30, 40, 50,000 40 долларов в год, и эта сделка компенсирует мои налоговые счета на 50,000–XNUMX XNUMX долларов в год, я имею в виду , там я получу гораздо большую оценку, чем на моем нынешнем рынке.
И поэтому, если бы мне пришлось выбрать одного из четырех инвесторов в том месте, где я сейчас нахожусь, я бы посмотрел на Остина. Если бы я был новым инвестором, вступал в игру и хотел освоиться, хотел получить некоторый денежный поток, хотел, чтобы это было более доступно и менее рискованно, я, вероятно, взгляну на рынок Мичигана. Я просто думаю, что основные показатели хороши: население, экономика, средняя арендная плата и цена входа в дома. Я думаю, ты получишь немного… Ты получил всего понемногу, небольшой денежный поток, немного признания. Это не так уж и рискованно, гораздо безопаснее.

Dave:
Все в порядке. Что ж, я голосую за свой штат, то есть за Мичиган, и это на самом деле искренне, учитывая то, что только что сказал Генри. В своей инвестиционной карьере я по-прежнему хочу получать признание, но я ищу хотя бы скромный безубыточный денежный поток, чтобы в идеале мне не приходилось вкладывать в него какие-либо деньги. И поэтому, когда я смотрю на Мичиган, мне это очень нравится. Мне также нравится Алабама, потому что мне нравятся те города, на которые действительно есть постоянный спрос из-за студенческой атмосферы. У вас всегда будут профессора, всегда будут студенты. Всегда будет немного туризма, люди приезжают в такие места. Так что мне это очень нравится. Так что я действительно не знаю, к чему нас это приведет, потому что Генри голосовал дважды.

Кэти:
Нет, Генри первым сказал «Остин». Остин побеждает.

Dave:
Ты просто более убедительна, чем я, Кэти, поэтому мы позволим Остину победить. Я думаю, что это хороший рынок.

Генри:
Ты умный человек, Дэйв.

Джеймс:
Знаешь что, хорошо для Остина.

Dave:
А еще там отличная еда, и мне нравится тусоваться в Остине, поэтому я готов отдать ее вам.
Надеюсь, эта информация поможет вам понять эти четыре конкретных рынка, но я думаю, что еще важнее то, что мы проводим такого рода шоу, чтобы помочь вам понять, как думать о различных рынках. Большинство рынков в Соединенных Штатах действительно могут приносить инвесторам деньги в любых условиях. Просто посмотрите на Джеймса, да? Он инвестирует в очень дорогой рынок и делает это очень и очень хорошо. Вы посмотрите на других людей, которые инвестируют в менее дорогие рынки, такие как Таскалуса, и, вероятно, тоже преуспевают, учитывая их личную ситуацию. Поэтому мы надеемся, что подобные шоу помогут вам понять, где вы находитесь, и попытаться подобрать правильные типы рынков и правильные типы стратегий для того, где вы находитесь в своей инвестиционной карьере. Если вам нравится это шоу, поделитесь им с другом или оставьте нам хороший отзыв на Spotify или Apple. Огромное спасибо всем за то, что выслушали, и увидимся в следующем выпуске «На рынке».