Недавно на рынке недвижимости произошло несколько выдающихся событий, которые, если сложить их вместе, не имеют никакого смысла.
Начнем с того, что средняя пятилетняя ARM сломал 8% для впервые с середины 1990-х годов. (А 30-летняя фиксированная ипотека чуть меньше этой суммы — 7.946% на момент написания этой статьи.)
Обычно можно подумать, что если ставки вырастут более чем вдвое в течение 18 месяцев, рынок недвижимости сильно пострадает.
Что ж, на этом рынке нет ничего нормального, поскольку в этом прогнозе можно было бы ошибаться. Фактически, в июле национальные цены на жилье преодолели очень кратковременный «спад» и снова стали положительными по сравнению с прошлым годом. По индексу Кейса-ШиллераВ июле 2023 года индекс составил 310.16 по сравнению с 307.14 в июле 2022 года (308.3 в июне 2022 года было предыдущим пиком). «Спад» (если его вообще можно так назвать) выглядит следующим образом:
Данные Национальной ассоциации риэлторов (NAR) за сентябрь этого года показали, что цены продажи выросли. 2.8% в год, при этом средняя стоимость дома составляет 394,300 XNUMX долларов. Период снижения цен (по крайней мере до сих пор) просуществовал необычайно недолго.
Следует, конечно, отметить, что это всего лишь номинальные цены. В реальном выражении (т.е. с поправкой на инфляцию) цены на недвижимость упали существенно сильнее. Если мы используем калькулятор инфляцииТаким образом, в реальном выражении стоимость недвижимости упала почти на 0.91% с тех пор, как ставки начали расти.
Даже несмотря на это, учитывая нынешние процентные ставки, удивительно, насколько хорошо сохранились цены на недвижимость.
Почему рынок не рухнул? Или это так?
В августе прошлого года Я предсказал рынок недвижимости не рухнет по множеству причин, включая устойчивую практику кредитования, общую инфляцию, нехватку жилья и, в частности, большое количество домовладельцев с низкими процентными ставками и фиксированными ставками. Как я заявил:
«Здесь меньше ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, чем было в годы, предшествовавшие краху [2008 года]. Как отмечает The Financial Samurai, только 4.7% ипотечных кредитов, выданных в 2021 году, были ипотеками с регулируемой процентной ставкой! Остальные были с фиксированной ставкой…»
«Моя личная ипотека на дом выдается под 3% по фиксированной ставке на 30 лет. Очевидно, я никогда не буду рефинансировать этот кредит. Действительно, многие люди теперь имеют кредиты с невероятно низкой процентной ставкой сроком на 30 лет».
Это вызвало забастовка продавцов, где мало кто готов продать и отказаться от этих выгодных фиксированных ставок, чтобы купить новый дом под ипотеку под 8%.
(Короче говоря, если у вас ипотека ниже 4%, вам почти наверняка не следует продавать. Если вам нужно переехать, сдайте в аренду свой нынешний дом, а затем сдавайте его там, куда вы переезжаете, если покупка там не подходит. имеет смысл.)
То, что началось с заморозков на рынке недвижимости, превратилось в глубокое замораживание. Просто посмотрите на номер существующих домов продано:
Именно такой тип продаж (очевидно, не цен) мы наблюдали во время Великой рецессии.
По данным НАР, продажа существующих домов «Снизился на 2.0% с августа до сезонно скорректированного годового показателя в 3.96 миллиона в сентябре. В годовом исчислении продажи упали на 15.4%». Но если вернуться в январь 2022 года, продажи существующих домов снизятся более чем на треть.
С августа 3.2 по август 3.3 года месяц поставки подрос с 2022 до 2023 месяца (в 2021 году он составлял всего около одного месяца). Но это произошло, несмотря на количество проданных домов. провалившись сквозь пол.
Существующий запас домов, выставленных на продажу, составляет 1.1 миллиона по сравнению с почти 1.25 миллиона в середине 2022 года. (В разгар Великой рецессии в 4 году он ненадолго превысил 2008 миллиона.)
В последнее время мы продавали несколько объектов недвижимости, чтобы собрать дополнительные средства, поскольку рефинансирование не является вариантом. Несколько месяцев назад, когда рынок еще не был горячим, мы все еще обычно заключали контракты на эти дома в течение недели или двух. Теперь почти полная тишина. Мы слышали, что это обычное явление, по крайней мере, там, где я нахожусь.
По всей вероятности, это как минимум частично связано с психологическими факторами потенциальных покупателей. Поскольку ставки составляют около 8% или около того, многие покупатели хотят подождать хотя бы месяц или около того, чтобы посмотреть, не снизятся ли они снова. Именно таков был мой опыт, когда ставки впервые достигли 6%. Но это всего лишь ощущение, в этом нет уверенности. Точно так же, как нет уверенности в том, что ставки с этого момента понизятся, несмотря на сигналы Федеральной резервной системы. собираюсь «приостановить» будущие походы.
Куда мы идем?
Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл недавно заявил, что нынешний бюджетный путь Соединенных Штатов таков:неустойчивый». С рекордно высокий в мирное время (ну вроде как) дефицит и высокие процентные ставки, требующие все более непомерных процентных выплат, относительно скоро придется что-то изменить.
А сочетание высоких цен и высоких процентных ставок сделало жилье как недоступное как это когда-либо было в американской истории. Один анализ еще в конце 2022 года (когда ставки составляли около 6%) в заключении исследования, финансируемого Центрами по контролю и профилактике заболеваний (CDC) и написанного бывшим начальником полиции Вермонта, «Цены на жилье должны снизиться более чем на 40%», чтобы жилье снова стало доступным. Будем надеяться, что снизятся просто ставки.
Экономические прогнозы не имеют особенно хорошей репутации. Но как бы то ни было, NAR ожидает, что ставки по ипотечным кредитам вернутся на прежний уровень. 6% к следующему году. С другой стороны, Deutsche Bank почти уверен, что будет рецессия.
Лично мне трудно представить, как нам выйти из этой ситуации без хотя бы каких-то экономических страданий. Но никогда не знаешь наверняка.
Выводы
Сейчас самое главное понять, что этот рынок неликвиден. Мало кому нужно продавать. Так что по большей части они этого не делают.
Если вам нужно продать, чтобы собрать средства, не откладывайте, так как до переезда вашей собственности может пройти некоторое время. Было бы разумно предложить и финансовые уступки.
Рефинансирование, по сути, не является началом, и, следовательно, БРРРРинг очень сложно, хотя, конечно, еще есть возможности в рамках сделок. Что касается флипов, ожидайте более длительного периода удержания, и было бы разумно выделиться, то есть действительно сделать казино популярным.
И ради всего хорошего в этом мире, если у вас есть фиксированная ипотека до середины 2022 года, держитесь за нее изо всех сил!
Присоединяйся к сообществу
Готовы преуспеть в инвестировании в недвижимость? Создайте бесплатную учетную запись BiggerPockets, чтобы узнать об инвестиционных стратегиях; задавайте вопросы и получайте ответы от нашего сообщества, насчитывающего более 2 миллионов участников; связаться с дружественными инвесторами агентами; и многое другое.
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- ][п
- $UP
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- О нас
- Учетная запись
- деятельность
- дополнительный
- Отрегулированный
- доступной
- снова
- агенты
- тому назад
- Все
- почти
- Несмотря на то, что
- американские
- an
- анализ
- и
- годовой
- ответы
- МЫ
- AS
- в сторону
- спросить
- Объединение
- At
- Август
- автор
- в среднем
- назад
- Банка
- в основном
- BE
- становиться
- было
- до
- начало
- не являетесь
- ЛУЧШЕЕ
- большой
- Заблокировать
- граница
- Дно
- кратко
- Сломался
- но
- купить
- покупателей
- покупка
- by
- рассчитанный
- призывают
- пришел
- CAN
- вызванный
- конечно
- председатель
- изменение
- Закрыть
- коллапс
- рухнули
- сочетание
- Общий
- сообщество
- сравнить
- полностью
- уступки
- Свяжитесь
- контракт
- может
- курс
- Crash
- Создайте
- Текущий
- данным
- Время
- Акции
- Отклонить
- Снижение
- глубоко
- задерживать
- Несмотря на
- Deutsche Bank
- трудный
- do
- не
- Доллар
- Dont
- удвоенны
- Доу
- Dow Jones
- вниз
- упал
- два
- в течение
- e
- легче
- Экономические
- имущество
- Даже
- НИКОГДА
- многое
- существующий
- ожидать
- надеется
- опыт
- чрезвычайно
- необычайный
- факт
- факторы
- Fallen
- БЫСТРО
- Федеральный
- Федеральная резервная система
- несколько
- меньше
- финансовый
- финансирование
- Найдите
- First
- Впервые
- Фискальный
- фиксированной
- Flips
- Что касается
- найденный
- Бесплатно
- Замораживать
- от
- Мороз
- средства
- будущее
- Общие
- в общем
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- Go
- идет
- будет
- хорошо
- есть
- большой
- произошло
- Жесткий
- Есть
- слух
- высота
- Герой
- здесь
- Скрытый
- High
- история
- Удар
- держать
- проведение
- Главная
- Дома
- С надеждой
- ГОРЯЧИЙ
- Вилла / Бунгало
- дома
- жилье
- Как
- HTTPS
- i
- БОЛЬНОЙ
- if
- важную
- in
- В том числе
- Увеличение
- невероятно
- индекс
- инфляция
- интерес
- Процентные ставки
- инвентаризация
- инвестирование
- инвестиций
- IT
- январь
- Джером
- jerome powell
- Джонс
- июль
- июнь
- всего
- Знать
- Фамилия
- В прошлом году
- Поздно
- УЧИТЬСЯ
- наименее
- кредитор
- кредиторы
- кредитование
- Меньше
- LG
- такое как
- вероятность
- Кредиты
- дольше
- посмотреть
- ВЗГЛЯДЫ
- серия
- любят
- макинтош
- сделать
- многих
- много людей
- рынок
- Совпадение
- макс-ширина
- Участники
- средняя
- Основные этапы
- миллиона
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- двигаться
- движется
- перемещение
- много
- с разными
- my
- национальный
- Возле
- обязательно
- Необходимость
- никогда
- Новые
- следующий
- нет
- Ничто
- "обычные"
- отметил,
- ничего
- сейчас
- номер
- of
- предлагают
- on
- ONE
- только
- открытый
- Мнения
- Возможности
- Опция
- or
- Другое
- наши
- внешний
- за
- боль
- часть
- особый
- особенно
- путь
- платежи
- Вершина горы
- Люди
- период
- личного
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- пунктов
- поп
- положительный
- потенциал
- Пауэлл
- практиками
- прогноз
- Predictions
- предыдущий
- цена
- Цены
- свойства
- собственность
- психологический
- положил
- Вопросы
- САЙТ
- повышение
- Обменный курс
- Стоимость
- реальные
- недвижимость
- рынок недвижимости
- на самом деле
- причины
- недавно
- спад
- запись
- относительный
- относительно
- Аренда
- представлять
- Резерв
- ОТДЫХ
- Reuters
- Снижение
- год
- sale
- главная
- видел
- посмотреть
- видя
- казаться
- продаем
- продажа
- смысл
- сентябрь
- несколько
- нехватка
- должен
- сторона
- с
- сидит
- So
- твердый
- некоторые
- Скоро
- специализироваться
- стоять
- и политические лидеры
- закуска
- заявил
- Области
- По-прежнему
- странный
- стратегий
- Стратегия
- предмет
- по существу
- быть успешными
- поставка
- Убедитесь
- T
- взять
- приняты
- terms
- чем
- который
- Ассоциация
- их
- тогда
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- В третьих
- этой
- В этом году
- те
- Через
- Таким образом
- клещ
- время
- в
- сегодня
- вместе
- слишком
- трек
- правда
- два
- напишите
- под
- понимать
- созданного
- Объединенный
- США
- до
- ценностное
- очень
- vs
- ждать
- хотеть
- законопроект
- we
- неделя
- ЧТО Ж
- были
- Что
- когда
- в то время как
- КТО
- будете
- готовый
- WISE
- без
- Мир
- стоимость
- бы
- письмо
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- являетесь
- ВАШЕ
- зефирнет