Хотите, чтобы иметь несколько источников дохода? Ну, угадайте, что? Вам НЕ нужно покупать больше недвижимости сделать это. Вместо этого вы можете превратить существующую арендуемую недвижимость в дойную корову…но он должен соответствовать необходимым требованиям. Именно об этом говорит сегодняшний первый гость, Stacie, ищет. У нее несколько объектов недвижимости, и у некоторых достаточно земли, чтобы добавить вторую арендуемую недвижимость. Но стоит ли разработка больших денежных потоков?
Добро пожаловать в Увидев Грина, где Дэвид и Роб отвечают на вопросы о недвижимости таких же слушателей BiggerPockets, как и вы! Сначала мы поговорим о ней со Стейси. купить или построить дилемма, и это имеет ГОРАЗДО больше смысла на сегодняшнем рынке. Тогда инвестор изо всех сил пытаюсь накопить Авансовые платежи спрашивает, что ему делать: копить, инвестировать в другое место или погасить ипотеку. Наконец, Дэвид дает несколько советов по использованию «соглашение» о долевом капитале И как заработай БОЛЬШЕ денег на хаке своего дома.
Хотите задать Дэвиду вопрос? Если так, оставьте свой вопрос здесь чтобы Дэвид мог ответить на него в следующем выпуске «Видеть Грина». Запрыгивай на Форумы BiggerPockets и спросите других инвесторов об их доле, или подписывайтесь на Дэвида в Instagram чтобы узнать, когда он выйдет в прямом эфире, чтобы вы могли сразу же перейти к вопросам и ответам в прямом эфире и получить ответ на свой вопрос!
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Дэвид Грин:
Это подкаст BiggerPockets. Что происходит со всеми? Это Дэвид Грин, ваш ведущий подкаста BiggerPockets Real Estate, приезжает к вам из Кауаи, и это одна из вещей, которые мне нравятся в недвижимости, — это то, что я могу приносить вам вопросы от нашей базы слушателей со всего мира. Я надеюсь, что многие из вас смогут достичь того же положения, и сегодня мы поделимся некоторыми советами, которые помогут вам в этом. В сегодняшнем выпуске «Видеть Грина» есть много хороших вещей, в том числе о том, что такое соглашение об акционерном капитале и следует ли его использовать. Лучшие способы реинвестировать денежный поток, который вы получаете из своего текущего портфеля сегодня, и то, как вам следует об этом думать, а также живая беседа с одним из наших слушателей, где мы будем идти вперед и назад.
Помогая им определить, следует ли им брать деньги, которые они заработали на недвижимости, и улучшать имеющуюся у них недвижимость, или им следует покупать новую недвижимость, и если да, то о чем следует думать, принимая это решение. У многих людей на сегодняшнем рынке есть капитал, и они пытаются понять, как им следует его использовать, и иногда это означает покупку большего количества недвижимости, но иногда это означает улучшение имеющейся у них недвижимости. Мне особенно нравится эта тема, потому что у многих людей есть собственный капитал, и они используют его с помощью HELOC, но они не уверены, стоит ли им использовать эти деньги HELOC для увеличения портфеля или улучшения того, что у них есть. Об этом и многом другом мы поговорим в сегодняшнем выпуске «Видеть Грина».
Через секунду мы пригласим нашего первого гостя, но прежде чем дать всем вам небольшой совет. Вы услышите больше об этом в следующем вопросе, но я твердо верю, особенно если у вас есть краткосрочная аренда, которая задействует ваш капитал и использует эти деньги для улучшения собственности, улучшения декора, Добавьте к нему удобства, сделайте его красивее, сделайте более качественные фотографии — это быстрый способ получить прибыль на свой капитал, который затем можно использовать для погашения кредитной линии. Мне не нравится на сегодняшнем рынке брать 200,000 80 долларов из дома под довольно высокую процентную ставку и использовать их для первоначального взноса за недвижимость, после чего вам придется получить еще один кредит на оставшиеся XNUMX%, и накапливать долги, когда ставки падают. выше.
Я гораздо больший поклонник стратегии входа и выхода, вроде использования водного мотоцикла вместо линкора. Возьмите немного капитала, отремонтируйте свой дом, увеличьте доход, а затем погасите заем под акционерный капитал за счет этого дохода, а затем спросите себя, как вы можете сделать это снова. Как вы можете использовать те же самые 20 или 30,000 XNUMX долларов, чтобы улучшить имеющуюся у вас недвижимость и выиграть в войнах за краткосрочную аренду? Хорошо, давайте перейдем к нашему первому сегодняшнему гостю. Давайте поприветствуем Стейси в студии. Стейси, добро пожаловать в «Видение Грина». Немного предыстории о вас. У вас есть недвижимость на одну семью, дуплекс и участок недвижимости в районе Остина, в Нью-Браунфелсе, штат Техас. Вот такая забавная история: около пяти лет назад я сам чуть не вложил деньги в Нью-Браунфелс и хотел бы это сделать, потому что у меня бы все получилось очень хорошо.
Я стал жертвой той же проблемы: ну, когда я впервые услышал об этом, было столько же, а теперь на 50,000 XNUMX долларов больше. Я не хочу опоздать и совершить ту же ошибку, которую советую не совершать всем остальным, потому что я научился этому на этом примере. Так что поздравляю с правильным поступком и приобретением недвижимости в Нью-Браунфелсе. Итак, расскажите нам, что у вас на уме сегодня.
Стейси:
Спасибо. Да, поэтому, учитывая те объекты недвижимости, которые у нас есть, и нашу долгосрочную стратегию покупки и удержания, в которой мы придерживаемся на 100%, у нас есть эта недвижимость в Нью-Браунфелсе. На самом деле мы купили его на месте, и это была очень хорошая покупка для нас. Это зонированный многоквартирный дом. Он находится в одном квартале от реки Гуадалупе, так что там есть дом на одну семью, где у нас есть долгосрочный арендатор, но у нас есть возможность развивать его, потому что он уже зонирован для многоквартирных домов. Это участок в пол-акра. Затем у нас есть этот участок, участок в четверть акра в Лаго-Виста, недалеко от озера Трэвис, который нам подарила семья, у которой также есть возможность развития.
Итак, у нас есть два объекта недвижимости, которыми мы владеем, у которых есть возможности для развития, но также у нас возникает искушение купить нашу следующую инвестиционную недвижимость. Итак, мы пытаемся решить, продолжим ли мы курс, оставим эти объекты как есть, потому что у нас есть долгосрочный арендатор в Нью-Браунфелсе, у нас там около 600 долларов в месяц, так что за это хорошо платят. сам, а затем еще немного. Затем у нас есть участок, который просто стоит пустым, и мы пытаемся понять, что с ним делать. Наш дуплекс в Южном Остине приносит около 2,100 долларов в месяц. Итак, у нас там есть два объекта долгосрочной аренды. Мы не собираемся развивать или делать что-либо в этом направлении прямо сейчас. Итак, мы находимся в такой переломной точке.
Покупаем ли мы нашу следующую инвестиционную недвижимость или сейчас самое время нам действительно сделать вынужденный акционерный капитал и развивать недвижимость в Нью-Браунфелсе или построить что-то в Лаго-Виста?
Дэвид Грин:
Alrighty.
Роб:
Мой первый вопрос: какова причина того, что вы хотите попасть в следующий объект? Это причина, по которой вы хотите приобрести следующий объект недвижимости просто ради роста и думаете: «Эй, я просто хочу пополнить портфолио. Мне на самом деле не нужен денежный поток», или вы хотите приобрести другую недвижимость, потому что вам нужен больший денежный поток, потому что вам нужна дополнительная пара сотен долларов каждый месяц?
Стейси:
Нам не нужны дополнительные деньги каждый месяц. Мы хотим увеличить портфель, и мы также хотим инвестировать, я знаю, что дело не в выборе времени для рынков, времени на рынке, но мне все равно кажется, что сейчас подходящее время, прежде чем все вернутся на рынок, если ставки снизятся. . Итак, мы как бы чувствуем это, желая получить следующий объект, потому что мы действительно хотим расширить портфолио, но также, когда пришло время действительно развивать те объекты, на которых мы тоже сидим? Так что мы как бы не знаем, по какому пути идти обязательно.
Роб:
Я думаю, что если вы не нуждаетесь в денежном потоке, и у вас их много, и у вас есть недвижимость, зонированная для большего количества недвижимости, я большой поклонник получения как можно большего количества потоков дохода от одной собственности. насколько это возможно. Итак, если у вас есть желание, если у вас есть какая-то преданность делу и, я думаю, непредвзятость, чтобы просто заняться новым строительством, то я думаю, вам следует это сделать. Я большой поклонник, я на самом деле считаю, что новое строительство — это лучший способ бороться со многими вещами, которые происходят сейчас, потому что да, вы получите что-то под более высокий процент, если купите недвижимость. Что касается меня, я думаю, если вы можете пойти и построить что-то за свой счет без чьей-либо наценки… если вы пойдете и купите новую постройку у Redfin, вы платите их стоимость и платите премия за это, да?
Так что, если вы можете пойти и построить что-то за свой счет, это на самом деле не такая же наценка, как получение этого от MLS, и когда вы восстановите кредит и получите свои деньги, у вас, конечно, будет более высокая процентная ставка, но это это не так больно, как если бы вы купили недвижимость прямо в MLS, если в этом есть смысл. Так что, если у вас есть возможность переждать, скажем, 12–18 месяцев, то я определенно считаю, что строительство с нуля — это действительно разумный шаг прямо сейчас.
Дэвид Грин:
Все в порядке. Я тоже об этом подумаю. Мне нравится этот вопрос. Это часто возникает там, где я живу в районе залива, обычно вы видите это в более дорогих районах, где вопрос в том, построить ли мне ADU или купить новый дом? И самое сложное в том, что вы не можете профинансировать строительство. Если бы вы могли профинансировать строительство, это почти всегда было бы просто: «Да, просто улучшите имеющуюся у вас недвижимость». Проблема в том, что для этого нужно вложить большой капитал. Поэтому мне нравится стараться максимально упростить превращение яблок в яблоки. И я задал вопрос: какой капитал я собираюсь вложить в это дело, какой денежный поток я получу?
Какова рентабельность инвестиций в это и какой капитал я собираюсь создать? Какова отдача от инвестиций в это? Итак, если бы вы увеличили уже имеющуюся у вас собственность, сколько денег вам пришлось бы вложить для этого, и думаете ли вы, что это увеличит капитал?
Стейси:
Что касается недвижимости в Нью-Браунфелсе, нам, вероятно, придется вложить около 200,000 200,000 долларов капитала, чтобы построить ADU, по крайней мере, ADU, верно? Сборный ADU, вероятно, будет стоить около 250 XNUMX, в общей сложности. Что касается собственности в Лаго-Виста, мы рассматриваем, вероятно, от XNUMX до полумиллиона капитала, который нужно вложить в развитие этой собственности, потому что это необработанная земля, для этого потребуется гораздо больше расчистки и работы, чтобы подготовить этот объект к строительству. Поэтому я не думаю, что мы будем делать и то, и другое одновременно. Я думаю, нам как бы не терпится по-настоящему взглянуть на… Я думаю, что недвижимость в Нью-Браунфелсе имеет наибольший потенциал, потому что это очень быстрорастущий район и его расположение идеально: в квартале от реки Гуадалупе. Так что, судя по тому, что я могу сказать, у развития Нью-Браунфелса есть много преимуществ.
Дэвид Грин:
Итак, если вы вложите 200,000 XNUMX долларов в Нью-Браунфелс, увеличите ли вы долю в собственности?
Стейси:
Да, я считаю, что мы добавим долю в собственность.
Дэвид Грин:
Как вы думаете, сколько вы добавите?
Стейси:
Я думаю, мы бы, наверное, добавили… мы купили его два года назад. У нас, вероятно, около… я скажу около 40,000 150,000 акций в собственности всего за последние два года. Так что, если мы добавим ADU, нам также придется немного настроить переднюю часть, чтобы установить ADU. Я не знаю, но я предполагаю, что мы, вероятно, добавим около… сразу около сотни , XNUMX XNUMX в капитале в этом имуществе. Правильно ли звучат цифры, которые я привел?
Дэвид Грин:
Я не знаю этот район. Да, может. Это может сработать. А что насчет денежного потока? Если вы построите ADU за 200,000 XNUMX долларов, за что он будет сдаваться в аренду?
Стейси:
Да, потому что прямо сейчас мы снимаем в аренду, все в P и I стоит около 1800. 18, 1900 мы снимаем за 25 долларов дом на одну семью, так что у нас там хороший денежный поток. Мы можем построить ADU площадью до 1,000 квадратных футов, не считая его вторым основным сооружением на территории. Итак, 1,000 квадратных футов, мы, вероятно, могли бы арендовать это, я скажу, около 18 1900 года на сегодняшнем рынке за 1,000 квадратных футов.
Дэвид Грин:
Хорошо. Увеличит ли это налоги на недвижимость, если вы добавите к этой работе дополнительную ценность?
Стейси:
Вероятно.
Дэвид Грин:
И где же они в Нью-Браунфелсе, примерно два с половиной процента?
Стейси:
Нет, это около 2%. Это где-то 1.97, что-то в этом роде. Ага.
Дэвид Грин:
Так что это довольно здоровый доход. Я имею в виду, что у вас есть дополнительные налоги на недвижимость и будет больше страховок, но, тем не менее, я полагаю, вы сказали, что это было 1800, вы думаете, за что вы бы сдали его в аренду?
Стейси:
Да.
Дэвид Грин:
Допустим, вы продолжаете говорить: 1400 из них нужно инвестировать 200,000 1. Там это неплохая сделка. Вы не так уж далеки от правила 200,000%. Обратной стороной будет то, что вы потратите 100,000 100,000 долларов, чтобы добавить 1,400 1,300 долларов капитала, поэтому вы фактически теряете капитал в некотором смысле, потому что переводите эти деньги со своего банковского счета в недвижимость. Вы потеряете 200,000 13 долларов стоимости, но получите дополнительный денежный поток, скажем, 1,400 долларов в месяц или 100,000 долларов в месяц. Вот почему я сформулировал это именно так. Я думаю, что твоя задача, Стейси, состоит в том, чтобы спросить себя, имея эти 200,000 100,000 долларов, если я вложу их в другой инвестиционный инструмент, смогу ли я получить больше, чем, скажем, XNUMX или XNUMX долларов в месяц, и не потерять XNUMX XNUMX долларов капитала? Могли бы вы вложить XNUMX XNUMX долларов в строительство нового дома, чтобы в конце получить XNUMX XNUMX долларов собственного капитала, а не потерять его?
Это колебание на 200,000 XNUMX долларов, или, может быть, вы получите больший денежный поток, может быть, денежный поток не такой хороший, но вы не потеряете столько капитала. Вы рассматривали подобные возможности?
Стейси:
У меня нет, нет.
Дэвид Грин:
Хорошо. Вот как я думаю об этом. Что, если вы заплатили наличными за что-то, что стоило 200,000 200,000 долларов, может быть, за фиксированную сумму, вы отремонтировали это, а затем рефинансировали из этого, вы могли бы сделать это снова, или вы могли бы купить недвижимость за миллион долларов, вложить XNUMX XNUMX долларов, чтобы вы у меня есть такие. На мой взгляд, у вас есть три варианта. Вы вкладываете их в качестве первоначального взноса за что-то, платите за что-то наличными или вкладываете их в имеющуюся у вас собственность. Роб, о чём ты думаешь?
Роб:
Да, я думаю, мне бы очень хотелось… и, к сожалению, мы не сможем решить эту проблему в этом эпизоде, но я хотел бы знать, какой эквити мы бы добавили, потому что я думаю, что это… Я не собираюсь говорить «редко», но мне кажется, что если вы строите что-то на своей территории, например ADU или вторичное помещение, я считаю, что капитал, который вы строите, должен быть вполне соизмерим с суммой денег. что вы инвестируете, верно? Так что я думаю, что если бы вы собирались потратить 200 долларов, но получили бы только 100,000 XNUMX долларов в виде собственного капитала, тогда да, я бы согласился с Дэвидом. Я бы, наверное, не стал этого делать.
Я бы поискал где-нибудь, где можно было бы получить соотношение «один к одному», но мне интересно, получите ли вы полную прибыль от добавления пристройки к собственности. Если ответ «да», я бы пошел по этому пути, а затем построил его, а затем выполнил обналичивание рефинансирования и попытался вернуть как можно большую часть этих денег, потому что, если вы сделаете это, вы получите довольно значительную часть своих денег. назад, то в этот момент ваша рентабельность инвестиций резко возрастет. Я большой поклонник этой стратегии исключительно потому, что вы можете объединить потоки доходов на одном объекте недвижимости, и это действительно имеет огромное значение. У меня была недвижимость в Лос-Анджелесе. Когда я купил его, он стоил ипотеки в 400 долларов. С тех пор я рефинансировал, сейчас это около 4,200, но теперь я сдаю в аренду основной дом, который стоит… где-то от 3,500 до 5,000 долларов в месяц.
У меня на заднем дворе есть ADU, который стоит от 2300 до 3,000 долларов в месяц, и у меня даже есть третий блок, который я не сдаю в аренду, но раньше сдавал, и это было еще 2,000 долларов за этот блок. Итак, когда вы сложили все это, вы получили около 8,000 долларов на одну недвижимость, и ваша прибыль от этого очень высока. Все ваши счета за ландшафтный дизайн объединены в один объект недвижимости. Все ваши счета просто объединены в один бизнес, и именно поэтому я большой поклонник создания как можно большего количества потоков дохода от одной собственности, предполагая, что ваш вложенный капитал равен один к одному от инвестиций. что вы вложили.
Дэвид Грин:
В этом и есть ключ, Стейси. Мне не нравится сделка, если вы вкладываете больше денег, чем получаете в виде собственного капитала. Услышав это, что происходит у вас на уме?
Стейси:
Ага. Нет, в этом есть масса смысла. Я не уверен на 100% во всех цифрах. Это все, что мне удалось получить, но я буду копать глубже с точки зрения фактического капитала, который мы сможем получить от этой собственности. Да, и просто чтобы бросить сюда крученый мяч, да? Наш дом в Лос-Анджелесе, мы в долине Сан-Фернандо, мы в Энсино, на холмах. Вот почему мой интернет немного нестабильный. Я имею в виду, что изначально мы собирались оставить этот дом себе и продать его или не продавать, но использовать его как своего рода инвестиционную недвижимость здесь, сдавать в аренду. Последней нашей мыслью было продать этот дом, чтобы купить еще недвижимость в Техасе.
Итак, мы пытаемся относиться ко всем нашим домам как к части нашего портфолио и как нам максимально использовать их, и я знаю, Дэвид, ты живешь в Северной Калифорнии, но я не знаю, мы были вроде как начинаем думать, что мы просто хотим уехать из Калифорнии.
Дэвид Грин:
Шокирует. Я никогда не слышал, чтобы кто-нибудь говорил это.
Стейси:
Да, никогда, да?
Дэвид Грин:
Ага. Об этом стоит подумать, потому что у вас, вероятно, есть большой капитал. Я не думаю, что вам будет выгодно продать его и вложить деньги в Техас, если только вы не знаете, куда вы собираетесь вложить деньги, и похоже, что вам сначала нужно решить эту проблему. Где мы собираемся разместить наш капитал и как мы собираемся его разместить? Я не думаю, что это будет так просто: давайте просто продолжим то, что у нас уже есть. Может быть что-то, где я хотел бы взять часть этих денег и поискать способ купить что-то, что, возможно, было повреждено, чтобы я мог его починить и повысить его ценность, хотя построить ADU в том районе, где вы знаете, неплохо. у вас будут арендаторы, и вы знаете, что стоимость будет расти.
Это не повредит вам. Я просто ненавижу эти высокие налоги на недвижимость в Техасе, верно? Если стоимость недвижимости действительно вырастет, эти налоги нанесут ущерб денежному потоку, который вы получите.
Стейси:
Да, и страховка тоже растет, так что каждый год страховка стабильно растет.
Дэвид Грин:
Это верно. Что ж, спасибо, Стейси. Это был хороший вопрос. Я думаю, что все больше и больше людей задают этот вопрос, потому что ставки высокие, поэтому это не автоматический вопрос, да, мне нужно пойти купить другую недвижимость. Сейчас ставки становятся очень высокими. Трудно обеспечить им денежный поток. Итак, мы начинаем задавать подобные вопросы, поэтому спасибо, что подняли эту тему.
Стейси:
Спасибо вам, ребята.
Дэвид Грин:
Спасибо, Стейси.
Роб:
Спасибо.
Дэвид Грин:
Хорошо, спасибо, Стейси, что присоединилась к нам сегодня. Я только что высадил Роба в Чипотле, так что до конца сегодняшнего эпизода я буду летать один, но большое спасибо Робу за то, что он присоединился. Я был так благодарен, что даже оставил ему доллар, чтобы он мог получить немного гуака к тому буррито, которое он так любит. Его совет о том, как получить максимальную отдачу от одного объекта недвижимости, является отличным выводом, и я ценю, что он поделился этим. Если вы хотите, чтобы мы с Робом, или я, или кто-либо еще из вселенной BP ответили на ваши конкретные вопросы, зайдите на сайт bigpockets.com/david, где вы сможете их отправить, и вы мне нравитесь. Если вы задали вопрос Seeing Greene, вы можете считать себя моим другом, и когда мы увидимся на BP Con, я сфотографируюсь с вами, обниму вас и скажу что-нибудь приятное.
Я надеюсь, что вы получили некоторую пользу от сегодняшнего разговора и вопросов наших слушателей, но после этого раздела у нас есть еще кое-что. Мне нравится уделить минутку в середине наших шоу, чтобы поделиться комментариями, которые вы все оставили на YouTube или когда просматриваете подкаст. Наш первый обзор датирован Саут-Бэй в 1981 году. «Обожаю эпизоды «Видящего Грина». Мне нравятся эти эпизоды, и присутствие Роба в сериале — отличное дополнение. Мы с женой слушаем Bigger Pockets уже два года. Наконец, мы только что купили наши первые два дуплекса и планируем приобрести еще недвижимость. Мы бы не справились без этого подкаста и сообщества. Спасибо Дэвиду, Робу и всему сообществу BP».
Что ж, спасибо South Bay за пятизвездочный обзор. Это чертовски здорово. Я надеюсь, что некоторые из наших слушателей последуют вашему примеру, а также, если вы находитесь в Южном заливе Северной Калифорнии, мы по сути соседи. Я живу примерно в часе езды от вас, поэтому обязательно зайдите в Instagram. Дайте мне знать, что это вы оставили этот комментарий, и посмотрим, сможем ли мы пригласить вас на некоторые встречи, которые я провожу в Северной Калифорнии. У нас есть несколько комментариев из 840-й серии «Видеть Грина», которые пришли прямо с канала YouTube. Первый исходит от Дэна Коэна. «Спасибо, что поделились этим замечательным видео. Мне очень нравятся проблемы оценки затрат на ремонт, особенно когда вы инвестируете в недвижимость издалека». А затем Лора Пеффер добавила: «Да, пожалуйста, сделайте целое шоу на тему «К денежному потоку или не к денежному потоку».
Что ж, вы говорили, а мы слушали. На самом деле мы записали шоу о том, когда можно, а может и нет, покупать неденежную недвижимость, и я поговорю с нашим производственным персоналом о том, как составить шоу, в котором говорится, является ли денежный поток единственной причиной для инвестирования в недвижимость или можно ли не вкладывать в это деньги? Может быть, у нас будет обмен туда и обратно, где у нас будут защитники денежных потоков и мстители за повышение курса, или как бы мы это ни называли. Если вы пропустили это, вернитесь и послушайте серию 853, вышедшую 6 декабря, где мы разбираем три сделки с отрицательным денежным потоком. Хорошо, давайте перейдем к следующему вопросу. Хорошо, наш следующий вопрос от Роя Готтштайнера. Он иностранец, проживающий за границей, поэтому ему трудно получить финансирование.
Он может получить соотношение кредита к стоимости только от 60 до 65% и не имеет доступа к таким продуктам, как FHA или HELOC. Рой начал четыре года назад инвестировать в Северную Каролину и Огайо и в настоящее время имеет портфель из 10 сдаваемых в аренду домов на одну семью. Он занимается в основном BRRR и долгосрочной традиционной арендой, а недавно начал брать среднесрочную аренду. Рой говорит: «Привет, Дэвид. Эти эпизоды чрезвычайно полезны и помогают мне постоянно корректировать свое мышление в зависимости от текущей динамики рынка, а также моей собственной позиции на инвестиционном пути, поэтому спасибо за все. Я сформировал портфель из 10 единиц, приносящий доход от двух до 3,000 долларов в месяц. Мне 35 лет, и у меня отличная работа, поэтому мне не нужен этот доход, и я намерен его все реинвестировать».
«Я пытаюсь придумать, как лучше всего использовать эти деньги для дальнейшего продвижения к финансовой независимости. Вот несколько вариантов, которые я имел в виду, но рад услышать ваши мысли. Если есть что-то еще, о чем мне нужно подумать. Регулярно инвестируйте их в фондовый индекс и усредняйте долларовую стоимость для долгосрочного удержания. Усреднение долларовой стоимости по сути означает, что вы просто продолжаете покупать акции, даже если цена падает. Забавно, что мы придумали эту фразу: усреднение долларовой стоимости, чтобы сказать: ну, просто продолжайте покупать, даже если цена падает, потому что в конечном итоге она повысится, и вы купите его по более низкой средней цене, чем те цены, которые были тогда. высокий. Во-вторых, погашение ипотечных кредитов на мою инвестиционную недвижимость, чтобы уменьшить кредитное плечо и увеличить денежный поток».
«Номер третий: сэкономьте деньги и попытайтесь найти креативную финансовую сделку с входом в 30,000 42,000 долларов каждый год. Моей последней покупкой была вторая покупка за 10 XNUMX долларов, и она была отличной. С нетерпением жду вашего мудрого совета». Хорошо, спасибо за этот вопрос. Я ценю это. Я могу ответить на этот вопрос довольно быстро. Мне не нравится идея погашать ваши ипотечные кредиты, особенно потому, что если вы купили их и у вас их XNUMX, то, вероятно, сейчас у них довольно низкие ставки, так что вы не сэкономите на этом кучу денег. Вам также придется выплатить огромную сумму по ипотеке, прежде чем вам действительно не придется производить платеж, когда она находится в свободной и прозрачной собственности, поэтому вы не увидите отдачи от этих денег в течение многих лет.
Возможно, потребуется 10, 15, 20 лет попыток погасить эти долги, прежде чем вы действительно избавитесь от процентов по ипотеке. Итак, что произойдет, так это то, что вы быстрее создадите в нем капитал, но вы не поместите деньги в свой банк быстрее. Так что мне не нравится эта идея, и я не люблю инвестировать в фондовый индекс, потому что я не хочу давать советы о чем-то, чего я на самом деле не понимаю, и я не знаю, есть ли какой-либо серьезный совет, который я мог бы дать. может дать любому, когда дело доходит до инвестирования в акции. Я также просто думаю, что в долгосрочной перспективе вы добьетесь большего успеха с недвижимостью. Итак, ваш третий вариант — сэкономить деньги и попытаться найти креативную финансовую сделку, подобную той, которую вы сделали в прошлый раз, — довольно хорош.
И вот почему мне это нравится. Если вы не найдете сделку по творческому финансированию, у вас просто больше резервов, и вы никогда не расстроитесь из-за того, что у кого-то много резервов, особенно учитывая экономику, в которую мы вступаем. В прошлом успех заключался в масштабировании и приобретении. Сколько дверей вы можете получить? Это было хвастовство на коктейльной вечеринке: у меня столько дверей. В будущем, я верю, так и будет, что можно сохранить? Как сохранить уже купленную недвижимость? И резервы могут стать огромным фактором вашего спасения. Хорошо, переходим к следующему вопросу. Об этом сообщил Крис Ллойд из Хэмптон-Роудс, штат Вирджиния.
Крис Ллойд:
Привет, Дэвид. Меня зовут Крис Ллойд из Ньюпорт-Ньюса, Вирджиния. И вот мой вопрос. В настоящее время у меня есть недвижимость, которую я хочу отремонтировать, и я планирую профинансировать этот ремонт с помощью HELOC. У меня есть два объекта недвижимости с хорошим долевым участием, и недавно я узнал, что не могу претендовать на HELOC, поскольку работаю не по найму менее двух лет. Занялся своим бизнесом на постоянной основе чуть больше года назад. Поэтому я искал другие способы финансирования этого проекта и наткнулся на соглашения об акционерном капитале. Я не слышал об этом в подкасте, и мне было интересно, есть ли причина. Я не знаю, новый ли это продукт, он только набирает обороты или это полный мусор. Итак, я спрашиваю, в каких случаях это имеет смысл использовать и когда, и не имеет ли это смысла?
Дэвид Грин:
Хорошо, Крис, спасибо за этот вопрос. Ценить это. Мой совет: нет, я не думаю, что вам следует заключать договор об акционерном капитале, если только вы не находитесь в тяжелом финансовом положении. И даже если да, я, вероятно, предпочел бы, чтобы вы продали дом, забрали свою долю и занялись чем-то другим. Хорошо, наш последний вопрос от Ника Линча, и это видеовопрос.
Ник Линч:
Привет, Дэвид, это Ник Линч из Сакраменто, Калифорния. Спасибо за все, что вы и BiggerPockets делаете. Мне нравится твой контент, парень. Я надеюсь купить свой первый дом в районе Большого Сакраменто в Калифорнии, когда срок моей текущей аренды истечет 30 апреля 2024 года. Мой вопрос к вам: какой способ лучше всего попасть в мой первый дом и одновременно инвестировать? время, учитывая, насколько высоки цены в Калифорнии. Я подумываю о взломе дома, смене дома или просто о покупке основного места жительства, в котором мне комфортно жить в долгосрочной перспективе, и использования оставшейся части фонда, которая останется после первоначального взноса, чтобы, возможно, инвестировать в недвижимость за пределами штата, которая можно было бы легче капитализировать.
Больше всего меня беспокоит то, что недвижимость настолько дорогая, что для того, чтобы получить от этой недвижимости денежный поток, даже после нескольких лет проживания в ней потребуется очень большой первоначальный взнос. Спасибо, Дэвид. Цените помощь.
Дэвид Грин:
Хорошо, Ник, рад, что ты связался. На самом деле мы ведем большую работу в команде Дэвида Грина в районе Сакраменто и постоянно помогаем людям в подобных вещах. Ключ к взлому дома заключается не в выплате ипотечного кредита или покупке дешевого дома. Ключ к успешному взлому дома, и под этим я имею в виду выход из него и получение денег на будущее. То, что я часто называю хитрой тактикой аренды, потому что вы можете получить аренду недвижимости со скидкой 5% или на три целых полпроцента со скидкой вместо 20%, если вы сначала живете в ней, - это поиск реальной недвижимости с подходящим планом этажа. . Мы помогли клиентам сделать это, покупая недвижимость с большим количеством спален и ванных комнат, потому что это больше квартир, которые они могут создать для получения дохода.
У нас также были люди, которым мы помогали сделать это, когда они сдавали часть дома в краткосрочную аренду или план этажа, который можно перемещать при добавлении стен, чтобы создать более одной единицы в самом объекте недвижимости. . Ключевым моментом является не сосредоточение внимания на расходах и удержании их на низком уровне, а сосредоточение внимания на доходах и их повышении. Поэтому, когда вы ищете недвижимость, вам действительно нужно найти план этажа, в котором либо много спален и ванных комнат, и достаточно места для парковки, а также находится в районе, где люди хотят арендовать жилье, или вы хочу поискать план этажа, где будет подвал, в котором вы могли бы жить, и вы сдаете в аренду, может быть, две квартиры выше или две квартиры выше, и там есть ADU.
Что-то, где вы можете получить гораздо больший доход от собственности, над которой у вас больше контроля. Я называю этот принудительный денежный поток недвижимостью, которую вы только что купили по более низкой цене, потому что это нереально. Если вы пытаетесь купить дом на высоко ценимом рынке, таком как Северная Калифорния, где заработная плата высока, а рынок силен, у вас меньше шансов найти дешевый дом. Свяжитесь со мной напрямую, и я посмотрю, сможем ли мы вам в этом помочь, и начну искать недвижимость с наибольшей площадью, а затем спрошу себя, как я могу манипулировать площадью и перемещать ее так, чтобы это был хороший дом. взломать. Отличный вопрос, и я желаю вам всего наилучшего в ваших начинаниях.
Хорошо, все, кто сегодня встречается с Грином, я очень ценю, что вы здесь со мной, уделяете мне свое внимание и позволяете мне помочь вам обучиться инвестированию в недвижимость и увеличению благосостояния с помощью недвижимости, потому что я увлечен этим, и я люблю вас ребята. Я очень надеюсь, что смог помочь некоторым из вас, смельчакам, которые приняли меры, и задать мне вопросы, на которые я смог ответить всем остальным. И я с нетерпением жду возможности ответить на ваши вопросы. Перейдите на сайт bigrpockets.com/david и отправьте свой вопрос, чтобы принять участие в программе Seeing Greene. Надеюсь, вам, ребята, понравилось сегодняшнее шоу, и увидимся в следующем выпуске «Видеть Грина».
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- КАК превратить одну арендуемую недвижимость в несколько источников дохода
- Создание ADU (дополнительная жилая единица) и сколько можно заработать
- Стоит ли экономить, инвестировать или погасить ипотеку с вашим денежным потоком
- «Соглашения» о долевом капитале и стоят ли они риска в 2024 году
- Ассоциация ОДНА вещь, которую Дэвид ищет в ЛЮБОМ хаке по дому это превратит его в дойную корову
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- ][п
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15%
- 150
- 1800
- 1900
- 1981
- 2%
- 20
- 20 лет
- 200
- 2024
- 2300
- 24
- 25
- 250
- 30
- 300
- 30
- 35%
- 40
- 400
- 500
- 60
- 6
- 97
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- за границу
- Absolute
- доступ
- аксессуар
- Учетная запись
- приобретать
- приобретение
- акр
- через
- Действие
- фактического соединения
- на самом деле
- Добавить
- добавленный
- добавить
- дополнение
- дополнительный
- регулировать
- совет
- После
- снова
- тому назад
- ДОГОВОР
- соглашения
- Все
- Позволяющий
- почти
- уже
- причислены
- Несмотря на то, что
- всегда
- am
- услуги
- количество
- an
- и
- -Анджелесе
- Другой
- ответ
- любой
- кто угодно
- все
- откуда угодно
- Apple
- ценить
- признательность
- апрель
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- AS
- спросить
- спрашивающий
- At
- внимание
- Остин
- автор
- Автоматический
- в среднем
- усреднение
- избежать
- прочь
- назад
- фон
- Плохой
- Банка
- счет в банке
- Использование темпера с изогнутым основанием
- основанный
- в основном
- залив
- BE
- , так как:
- становление
- было
- до
- не являетесь
- верить
- верующий
- польза
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Банкноты
- Немного
- Заблокировать
- граница
- изоферменты печени
- купил
- BP
- Храбрый
- Ломать
- приносить
- Приведение
- строить
- Строительство
- построенный
- бизнес
- но
- купить
- покупка
- by
- Калифорния
- призывают
- пришел
- CAN
- Может получить
- столица
- Каролина
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Канал
- дешево
- Крис
- Очистить
- очистка
- клиентов
- коктейль
- борьбы с
- как
- выходит
- удобный
- приход
- комментарий
- Комментарии
- сообщество
- Беспокойство
- Рассматривать
- считается
- принимая во внимание
- постоянно
- строительство
- содержание
- контроль
- Разговор
- Цена
- Расходы
- может
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- Создайте
- творческий
- кредит
- Текущий
- В настоящее время
- Давид
- сделка
- Акции
- Долг
- Декабрь
- решать
- решение
- декора
- преданность
- более глубокий
- Защитники
- определенно
- развертывание
- Определять
- развивать
- развивающийся
- Развитие
- DID
- разница
- различный
- трудный
- КОПАТЬ
- страшный
- непосредственно
- Дисплей
- проблемных
- do
- приносит
- дело
- Доллар
- сделанный
- Dont
- Двери
- вниз
- нижняя сторона
- упал
- Опустившись
- динамика
- каждый
- легко
- легко
- экономику
- воспитывать
- или
- еще
- в другом месте
- конец
- усилия
- окончания поездки
- повышать
- достаточно
- Весь
- запись
- эпизод
- Эпизоды
- собственный капитал
- особенно
- имущество
- Эфир (ETH)
- Даже
- со временем
- Каждая
- все
- все члены
- многое
- везде
- пример
- существующий
- расходы
- дорогим
- дополнительно
- чрезвычайно
- фактор
- семья
- вентилятор
- далеко
- быстрее
- чувствовать
- чувствуя
- для многих туристов
- Футов
- фигура
- в заключение
- финансы
- финансовый
- финансовая независимость
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- Фирма
- Во-первых,
- 5
- фиксированный
- фиксированной
- Этаж
- поток
- текущий
- полет
- Фокус
- следовать
- Фут
- Что касается
- принудительный
- иностранный
- вперед
- вперед
- найденный
- 4
- Бесплатно
- друг
- от
- передний
- полный
- фонд
- веселая
- далее
- будущее
- Gain
- получение
- порождать
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Отдаете
- Go
- идет
- будет
- ушел
- хорошо
- есть
- большой
- большой
- земля
- Расти
- Рост
- Рост
- GUEST
- мотыга
- взлом
- было
- Половина
- Hampton
- происходить
- Случай
- счастливый
- Жесткий
- ненавидеть
- Есть
- имеющий
- he
- здоровый
- слышать
- услышанный
- слух
- помощь
- помог
- полезный
- помощь
- ее
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- Холмы
- его
- его
- держать
- Главная
- Дома
- надежды
- надеясь
- кашель
- час
- Вилла / Бунгало
- жилье
- Как
- Как высоко
- How To
- Однако
- HTTP
- HTTPS
- огромный
- сто
- Опт
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- if
- немедленно
- улучшать
- улучшение
- in
- В других
- В том числе
- доход
- Увеличение
- независимость
- индекс
- сгибание
- Точка перегиба
- случаев
- вместо
- инструкции
- страхование
- намереваться
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Интернет
- в
- Грин- карта инвестору
- инвестиций
- инвестирование
- инвестиций
- Инвестиционный инструмент
- Инвесторы
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- работа
- присоединение
- присоединяясь к нам
- путешествие
- JPG
- Прыгать
- всего
- Сохранить
- хранение
- Основные
- Вид
- Знать
- озеро
- Земля
- большой
- Фамилия
- Поздно
- новее
- последний
- вести
- узнали
- изучение
- аренда
- наименее
- Оставлять
- уход
- оставил
- Меньше
- позволять
- Кредитное плечо
- LG
- такое как
- Вероятно
- линия
- прислушивался
- слушатель
- Listening
- мало
- жить
- жизнью
- варианты
- расположение
- Длинное
- долгосрочный
- посмотреть
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- лос
- Лос-Анджелес
- терять
- потери
- серия
- любят
- любит
- Низкий
- низкие темпы
- ниже
- сделанный
- Главная
- в основном
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- многих
- поля
- рынок
- Области применения:
- максимальный
- Май..
- может быть
- me
- значить
- означает
- средний
- Встречайте
- Meetups
- метод
- средняя
- может быть
- миллиона
- Миллион долларов
- против
- минут
- пропущенный
- ошибка
- MLS
- деньги
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- переехал
- перемещение
- много
- с разными
- my
- себя
- имя
- национальный
- Возле
- обязательно
- Необходимость
- отрицательный
- соседи
- никогда
- Новые
- Строительство нового здания
- более новый
- Новости
- следующий
- хороший
- зарубка
- нет
- Ничто
- север
- Северная Каролина
- сейчас
- номер
- номера
- of
- от
- .
- Огайо
- Хорошо
- on
- ONE
- только
- открытый
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- Опция
- Опции
- or
- первоначально
- Другое
- наши
- внешний
- за
- собственный
- принадлежащих
- выплачен
- parking
- часть
- партнер
- вечеринка
- страстный
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- Люди
- процент
- картина
- Картинки
- кусок
- план
- планирование
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- пожалуйста
- карманы
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- «портфель»
- часть
- должность
- возможное
- потенциал
- Точно
- предпочитать
- Премиум
- довольно
- добыча
- цена
- Цены
- первичный
- Простое число
- Основной
- вероятно
- Проблема
- Продукт
- Производство
- Продукция
- Прибыль
- Прогресс
- Проект
- свойства
- собственность
- защищенный
- покупки
- купленный
- положил
- Полагая
- Вопросы и ответы
- квалификации
- квалифицировать
- Четверть
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- вполне
- РЕДКИЙ
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- соотношение
- Сырье
- достигать
- достиг
- готовый
- реальные
- недвижимость
- реалистичный
- на самом деле
- причина
- Получать
- недавно
- запись
- Морской карась
- уменьшить
- Рефи
- регулярно
- реинвестировать
- относительный
- выпустил
- остаток
- Аренда
- аренда
- представлять
- требовать
- резерв
- Проживание
- ОТДЫХ
- возвращают
- доходы
- обзоре
- избавиться
- правую
- Снижение
- Rivers - Реки
- дорог
- грабить
- ROI
- год
- дорога
- Рой
- Правило
- Сакраменто
- Сказал
- Сакэ
- то же
- Сан -
- Сохранить
- экономия
- сообщили
- говорит
- Шкала
- масштабирование
- Во-вторых
- вторичный
- секунды
- Раздел
- посмотреть
- видя
- продаем
- смысл
- Серии
- Поделиться
- общие
- разделение
- краткосрочный
- должен
- показывать
- Шоу
- значительный
- просто
- упростить
- просто
- с
- одинарной
- сайте
- Сидящий
- стремительно растет
- умный
- Подлый
- So
- уже
- проданный
- только
- твердый
- соло
- РЕШАТЬ
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- иногда
- где-то
- Звук
- Южная
- конкретный
- тратить
- Расходы
- говорят
- Спонсоры
- площадь
- стек
- штабелирования
- Персонал
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- оставаться
- неуклонно
- Steam
- По-прежнему
- акции
- Акции
- История
- прямой
- Стратегия
- потоки
- сильный
- Структура
- Схватки
- Борющийся
- студия
- отправить
- представленный
- успех
- Успешно
- такие
- достаточный
- Убедитесь
- SWIFT
- Качели
- снасти
- взять
- приняты
- принимает
- с
- Говорить
- нажав
- Налоги
- команда
- сказать
- срок
- terms
- Техас
- чем
- спасибо
- благодаря
- который
- Ассоциация
- Местоположение
- Столица
- Будущее
- мир
- их
- Их
- тогда
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- мышление
- В третьих
- этой
- те
- хоть?
- три
- Через
- время
- синхронизация
- тип
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- тонна
- слишком
- приняли
- тема
- к
- тяга
- традиционный
- Запись
- Передающий
- лечить
- стараться
- пытается
- ОЧЕРЕДЬ
- Поворот
- два
- типично
- понимать
- К сожалению
- Ед. изм
- единиц
- Вселенная
- Потенциал роста
- вверх
- us
- использование
- используемый
- через
- Долина
- ценностное
- Наши ценности
- автомобиль
- очень
- Видео
- Виргиния
- vs
- заработная плата
- ждать
- хотеть
- стремятся
- желая
- законопроект
- Путь..
- способы
- we
- Богатство
- взвешивать
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- были
- Что
- Что такое
- когда
- будь то
- , которые
- КТО
- зачем
- жена
- будете
- выиграть
- без
- удивляться
- интересно
- Работа
- Мир
- стоимость
- бы
- письменный
- год
- лет
- Да
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет