Care este cheia platind mai putine taxe? A studiu de segregare a costurilor. Nu am auzit niciodata de asta? Majoritatea investitorilor imobiliari nu au făcut-o, dar suntem pe cale să o facem deblocați o lume a veniturilor fără impozite câștigând folosind acest instrument specific. Dacă te-ai întrebat cum plătesc cei bogați atât de puține taxe în timp ce deține imobiliare producătoare de milioane de dolari, așa este. În episodul de astăzi, veți învăța și cum să utilizați segregarea costurilor, astfel încât să puteți păstra mai mulți bani în buzunar.
Taxele nu sunt subiectul preferat al tuturor, dar plătiți mai puține taxe? Probabil că poți sta în spatele asta. Am adus CPA și CFP Mitchell Baldridge pentru a explica cum îi ajută pe investitorii imobiliari, mari și mici, șterge veniturile lor impozabile și construirea lor portofolii imobiliare mai repede. Rob Abasolo folosește echipa lui Mitchell pentru a-și reduce impozitele cu mai mult de șase cifre!
În acest episod, vă vom explica ce este segregarea costurilor, de ce atât de multe top investitori imobiliari folosește-l pentru să le reducă taxele, când îl puteți (și nu puteți) să îl utilizați pe proprietățile dvs., închiriere pe termen scurt „lacună” fiscală pentru a profita de, ȘI ce se întâmplă când o faci greșit.
Click aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
David:
Acesta este Podcastul BiggerPockets, emisiunea 823.
Mitchell:
Deci, segregarea costurilor este strategia de bază a modului în care investitorii imobiliari creează tone de amortizare bonus în primul an și își scad factura fiscală cu o tonă. Așa că, așa cum am spus, mai degrabă decât să plătească taxe, investitorii imobiliari să poată continua să compenseze și să continue acel mare bulgăre de zăpadă al cumpărării imobiliare.
David:
Ce se întâmplă cu toată lumea? Este David Greene, gazda dumneavoastră al podcastului BiggerPockets, cel mai mare, cel mai bun și cel mai prost podcast imobiliar din lume. Mi s-a alăturat co-gazda astăzi, Rob Abasolo. Rob, ce se întâmplă, frate?
Rob:
Merge bine, omule. Este miercuri, dar practic este vineri pentru că voi zbura spre San Diego mâine în următoarele două zile, așa că sunt foarte entuziasmat.
David:
Ce ai de gând să faci acolo?
Rob:
Ei bine, este petrecerea de 40 de ani a celui mai bun prieten al meu, iar eu nu aveam de gând să merg, iar soția mea a spus: „Hei, trebuie să pleci. Este petrecerea lui de 40 de ani.” Și am spus: „Serios?” Și ea a spus: „Da”. Și așa am rezervat niște zboruri cu puncte și mă duc să-i fac o surpriză. El nici măcar nu știe.
David:
Așa că nu numai că Rob se antrenează în fiecare zi, mănâncă curat și a trecut de la tricourile de buzunar Haynes tot timpul, ci și-a făcut și un prieten care ar fi bucuros să-l vadă în San Diego. Spuneți-ne în comentariile de pe YouTube cât de mândru sunteți de Rob și vă rugăm să-l felicitați pentru asta. Și aș dori să vă felicit pe toți cei care sunteți pe cale să ascultați această emisiune pentru că acesta este foc. Dacă sunteți cineva căruia nu-i plac impozitele, ceea ce presupun că sunteți cu toții, veți obține foarte mult din emisiunea de astăzi, pentru că vom găsi moduri în care puteți economisi legal în impozite care este posibil să nu fi știut despre, cu pași specifici pe care oricine îi poate face dacă acesta este ceva ce vrea să facă. Rob, care este cea mai valoroasă perspectivă pe care oamenii o vor lua ascultând din acest spectacol?
Rob:
Astăzi vom vorbi despre cum să folosiți strategia fiscală pentru a vă combina averea de-a lungul vieții. În regulă. Dar trebuie să asculți cu atenție și trebuie să înțelegi că sunt multe în chestiile astea și nu ne așteptăm să fii un expert perfect până la sfârșitul acestui episod, dar marcați-l și să acordați o atenție deosebită pentru că eu cred că poate avea un impact semnificativ uriaș pe parcursul carierei tale imobiliare.
David:
Grozav. Sfatul meu ar fi să ascultați acest spectacol până când îl puteți explica altcuiva care nu înțelege impozitele sau imobilele. Acesta este cel mai bun mod de a ști că ai o înțelegere fermă a modului în care și tu poți economisi taxe. Acum, înainte să aducem oaspetele nostru, Mitchell Baldridge, am un sfat rapid doar pentru tine. Nu te mai gândi la rezolvarea problemelor de mâine și începe să gândești în termeni de decenii. Bunurile imobiliare în general și amânarea impozitului în special nu sunt utilizate foarte bine ca strategie pe termen scurt. Când utilizați 1031s, când utilizați strategii de accelerare a bonusurilor pentru studiile de segregare a costurilor, nu eviți taxele, ci de multe ori le amânați. Și dacă amâni impozitele într-un mod greșit și ajungi într-o situație în care nu faci bani și factura fiscală te lovește atunci când nu ești pregătit pentru asta, te poate răni.
În același timp, dacă încercați să vă construiți și să vă accelerați portofoliul, acesta poate fi un accelerator masiv și benefic pentru dvs. Așa că vine cu o strategie generală, un plan pentru locul unde vrei să ajungi peste 10, 20, 30 de ani de acum înainte și întreabă-te care dintre aceste strategii ar funcționa pentru tine pentru a ajunge mai repede acolo. Rob, vrei să adaugi ceva înainte să-l aducem pe Mitchell?
Rob:
Ascultă doar sfârșitul, pentru că într-adevăr vorbim despre multe dintre acele atenții cheie. Există multe lucruri bune și nu neapărat rele, dar cred că avertismente este cu adevărat important de absorbit. Deci, de fiecare dată când David spune ceva, ascultă cu atenție, pentru că, omule, ai descompus atât de bine astăzi.
David:
Ei bine, mulțumesc pentru asta, omule. Apreciez complimentul. Încerc să o descompun de fiecare dată când am ocazia. Sper că o descompuneți în San Diego și să-l lăsăm pe Mitchell Baldridge să ne dezvăluie acum. Mitchell Baldridge, bun venit la podcastul BiggerPockets. Așa că pentru a începe lucrurile, spune-mi puțin despre tine.
Mitchell:
Hei, mulțumesc că m-ai primit. Da, numele meu este Mitchell Baldridge. Sunt CPA și planificator financiar certificat în Houston, Texas. Conduc propria mea firmă de CPA. Lucrăm în primul rând cu proprietarii de afaceri mici și sindicate imobiliare. Și apoi, pe lângă asta, am un serviciu de taxe de contabilitate numit betterbookkeeping.com, iar apoi sunt partener în RE Cost Seg și STR Cost Seg.
Rob:
Ei bine, grozav, omule. Ei bine, mulțumesc că ai venit. Pentru oricine care ar putea fi gata să se dezlipească pentru că vom vorbi despre taxe, permiteți-mi doar să pun masa despre ce vom vorbi, deoarece personal consider că taxele sunt mult mai sexy decât cred majoritatea oamenilor, pentru că în mintea mea, dacă plătești impozite, nu ții acei bani în buzunar, astfel câștigi mai puțin în fiecare an. Am avut mai multe taxe cu șase cifre și această strategie este modul în care am reușit să-mi scad factura prin puterea cunoștințelor privind impozitele imobiliare. Și Mitchell, aici este partenerul meu de la strcostseg.com, a vrut să-i aducă pentru a pregăti cu adevărat scena pentru ceea ce cred că este cea mai puternică strategie de consolidare a averii din domeniul imobiliar.
Mitchell:
Da, în totalitate. Nu agravezi plătind taxe unchiului Sam.
David:
Și acea strategie fiscală magică în care vom intra astăzi se numește segregare a costurilor. Pentru cei care știau deja unde mergem, bravo. Mitchell, de ce este important ca investitorii să știe despre segregarea costurilor?
Mitchell:
Sigur. Deci, segregarea costurilor este strategia de bază a modului în care investitorii imobiliari creează tone de amortizare bonus în primul an și își scad factura fiscală cu o tonă. Așa că, așa cum am spus, mai degrabă decât să plătească taxe, investitorii imobiliari să poată continua să compenseze și să continue acel mare bulgăre de zăpadă al cumpărării imobiliare.
David:
Rob, spune-ne de ce crezi că seg-ul costurilor poate fi chiar mai puternic decât fluxul de numerar în sine, oricât de eretic ar suna.
Rob:
Categoric. Ei bine, cred că majoritatea investitorilor care intră în joc, tindem să ne concentrăm pe fluxul de numerar pentru că vrem să facem bani astăzi. Acum, desigur, este o generalizare excesivă, nu este toată lumea, dar pentru acei oameni care sunt cu adevărat setași pe fluxul lor de numerar, cred că este foarte important să vă uitați la rentabilitatea globală a investiției dvs., nu doar la numerarul pe randamentul numerarului. Pentru că atunci când te uiți la toate componentele diferite, de la fluxul de numerar la apreciere până la plata datoriilor, și apoi începi să adaugi deducerile fiscale pe care le poți obține, rentabilitatea investiției pe orice proprietate poate începe cu adevărat să crească vertiginos. Îți voi spune despre o înțelegere rapidă și am recunoscut că este o afacere mai mare. Acest lucru nu este ceva prin care toată lumea de acasă va lucra. Dar chiar acum lucrez la o proprietate de 2.4 milioane de dolari. Fluxul de numerar al acestuia va fi în partea inferioară pentru acea proprietate specifică.
Cred că va avea un flux de numerar între 30 și 40,000 de dolari pe an, ceea ce, din nou, nu este o sumă proastă de numerar, dar în raport cu acea proprietate, de obicei caut ceva mai mult. Cu toate acestea, odată ce vom începe să folosim unele dintre aceste deduceri fiscale despre care vom vorbi astăzi, această proprietate specifică va ajuta, de fapt, să-mi scadă factura fiscală cu aproximativ 250 până la 300,000 USD. Și din nou, vom intra într-o altă înțelegere mai târziu în episodul de astăzi, care este o afacere mult mai mică, mult mai tactică pentru mulți dintre oamenii de acolo, dar mare sau mic, poate funcționa pentru oricine.
David:
Bine, așa că acum știm de ce este valoros, dar cum funcționează? Mitchell, poți să ne pui bazele în termeni simpli, astfel încât ascultătorii noștri să înțeleagă ce este segregarea costurilor și cum poate fi folosită?
Mitchell:
Sigur. Deci, în termeni foarte simpli, segregarea costurilor este mecanismul, este un raport de inginerie în care vă aruncați în aer clădirea în aproape ca imaginea uneia dintre acele diagrame ale componentelor de proiect. Ei bine, luați o investiție imobiliară, fie că este o închiriere pe termen scurt sau o proprietate industrială uriașă și o suflați în toate piesele sale componente. Luați pământul ca o bucată, luați acoperișul ca o altă piesă, luați fundația ca o piesă diferită și ferestrele și sistemele speciale de tratare a aerului și atașați o viață fiscală fiecărei componente a clădirii dumneavoastră. Motivul pentru care faceți acest lucru este că există aceste vieți fiscale diferite pentru diferite active.
Așadar, acoperișul și fundația și pereții și ancadrarea unei clădiri ar avea fie o durată fiscală de 27 și jumătate, fie 39 de ani, fie că este o proprietate rezidențială, fie că este un activ comercial. Dar multe dintre aceste componente ale clădirii vor avea o viață fiscală mult mai scurtă, ar avea o viață de cinci, șapte sau 15 ani, cum ar fi amenajarea peisajului sau podelele din vinil sau anumite dulapuri sau anumite sisteme mecanice ar putea avea o viață mult mai scurtă. Deci, ceea ce face acest raport de inginerie, acest studiu de segregare a costurilor este să ia clădirea și să o plaseze în diferite categorii de viață fiscală, astfel încât să puteți preda acest lucru CPA și să puteți economisi bani în primul an.
David:
Bine, Mitchell, așa că ai descris cum funcționează segregarea costurilor, dar hai să o susținem puțin și să vorbim despre cum funcționează amortizarea globală. Ce zici dacă îți dau înțelegerea mea despre asta și că, ca profesionist, ai putea să mă corectezi dacă îmi scapă ceva? Suna bine?
Mitchell:
Sună bine.
David:
Deci, dacă ați fi proprietarul unei mici afaceri, ceea ce suntem ca investitori imobiliari, portofoliul nostru imobiliar este afacerea noastră. Și să presupunem că ai deținut un restaurant și ai cumpărat o mașină de spălat vase pentru acea afacere și ai cheltuit 20,000 de dolari pe această mașină de spălat vase de calitate industrială, asta ar fi o pierdere pentru afacere. Așa că, deși afacerea poate fi câștigată cu 100,000 de dolari pe an, a trebuit să cheltuiți 20,000 din acești dolari pe mașina de spălat vase. Așa că ai putea să anulezi 20,000 de dolari față de cei 100,000 pe care i-ai câștigat. Dar, de obicei, guvernul nu vă va lăsa să anulați suma totală în primul an, deoarece atunci, dacă ați avea o companie de construcții și ați cumpărat o grămadă de camioane pentru afacerea respectivă, iar cantitatea de vehicule pe care le-ați cumpărat era mai mare decât profitul real. asta a fost făcut, nu ar fi trebuit niciodată să plătești impozite și doar continui să acumulezi active.
Deci, în schimb, ceea ce fac ei este că te lasă să anulezi un procent din acea mașină de spălat vase în fiecare an și își dau seama câți ani va dura acea mașină de spălat vase, spun că are o viață utilă de 10 ani. Și ei vor spune: „Puteți șterge o zecea parte din acea mașină de spălat vase în fiecare an”, astfel nu puteți lua deducerea integrală în primul an pentru că atunci probabil că nu ați plăti deloc multe taxe. Dacă ați cumpărat echipamente noi în mod constant, ați putea evita sau reduce semnificativ impozitele. Același principiu, care se numește amortizare, se aplică și investițiilor imobiliare. Deci, clădirea pe care o cumpărăm se prăbușește în timp. Sidingul se uzează, unitatea de aer condiționat, sistemele mecanice, toate lucrurile pe care le-ați menționat se uzează.
Și ca regulă generală, IRS a spus: „Hei, noi spunem că o casă are o viață utilă de 27 de ani și jumătate pentru o locuință rezidențială. Vă vom permite să anulați o 27.5 din aceasta în fiecare an din venitul pe care îl obțineți.” Deci, dacă proprietatea câștigă opt mii în numerar, dar acea apreciere este de 6,000 USD, ești impozitat doar cu 2,000 USD, ceea ce este semnificativ mai bun decât dacă câștigi bani la W2, nu ai cum să o adăpostești. Înțelegerea mea despre segregarea costurilor este că, în loc să o prelungești pe întreaga durată de viață utilă a proprietății, care este de 27 de ani și jumătate pentru bunurile imobiliare rezidențiale, poți să accelerezi asta și să iei o parte din ea chiar de la început.
Aceste cabinete nu vor dura cei 27 de ani și jumătate. Aerul condiționat, boilerul, unele dintre celelalte componente ale scândurilor de pardoseală pe care le-ați spus, probabil că nu vor face tot timpul. Așa că vă vor lăsa să luați o bucată mai mare, care sunt acele piese de la început, ceea ce vă oferă o pierdere mai mare pentru venitul din acel an. Cum m-am făcut?
Rob:
Cred că a fost destul de bine.
Mitchell:
Ideea de sigur, dețin o afacere și îmi cumpăr un capsator, pot anula capsatorul din primul an. Dar eu cumpăr, după punctul tău, această mașină de spălat vase de calitate comercială sau această casă, ei vor spune: „Uau, uau, uau. Aceasta nu este o cheltuială. Acesta este un activ de capital și modul în care veți recupera acel cost în timp este prin amortizare.” Și există metode diferite și există o mulțime de reguli diferite în jurul acestora, câteva dintre ele le vom aborda chiar acum.
David:
Acum cred că este important să menționez, și știu că suntem pe cale să intrăm în asta, avem tendința, ca investitori, să ne gândim că atunci când cumpăr o proprietate de 500,000 de dolari pe care am investit-o cu 100,000 de dolari, asta înseamnă o scădere de 20%. Așa vede creierul nostru. Am investit 100,000, pentru că asta am scos din contul meu bancar și i-am dat vânzătorului și apoi banca a dat restul de 80%. Dar de fapt ai cumpărat un activ de 500,000 de dolari. Ai fost pe cârlig să plătești înapoi cei 400 de mii pe care i-ai împrumutat. Nu era gratuit. Se simte liber pentru că o plătim înapoi cu banii care au venit de la chiriaș. Dar într-adevăr, de fapt, ați cumpărat totalul de 500,000 de dolari, ceea ce înseamnă că puteți anula, ar trebui să spun, puteți utiliza o bază de 500,000 de dolari minus orice a fost terenul cu amortizarea.
Și este important ca oamenii să recunoască că nu iei cei 100 de mii pe care i-ai investit și te bazezi pe asta, ci primești totalul 500,000 de dolari, ceea ce înseamnă că, atunci când încorporezi efectul de levier în imobiliare, este și mai ușor să economisești taxe. . Poți să te descompun, Mitchell, cum funcționează?
Mitchell:
Cel mai simplu exemplu în afara proprietății imobiliare ar fi că pot intra într-un dealer de mașini în ultima zi a anului cu 1,000 de dolari și să-l pun pe masă și să ies cu 100,000 de dolari Chevy Tahoe. Și așa, de asemenea, la punctul tău, David, voi pleca cu un împrumut de 99,000 de dolari pe care da, vor insista să plătesc asta înapoi. Și apoi vom vorbi mai mult despre amortizarea bonus, dar folosind amortizarea bonus, pot anula, sau secțiunea 179, pot anula întreaga mașină în anul când o cumpăr. Așa că, uau, tocmai am intrat într-un dealer de mașini cu 1,000 de dolari și am ieșit cu o mașină și cu 100,000 de dolari anulați. Asta e uimitor. Ei bine, asta se întâmplă în imobiliare în același mod, unde, în opinia dvs., un avans de 20% pentru o casă, care pare un avans destul de mare pentru o casă, care este de fapt un efect de pârghie destul de mare. Dacă te uiți la un depozit industrial sau dacă te uiți la o afacere de stocare automată, ei vor dori ca, în general, să dai peste 20%.
Dar cu această casă, sunt ținte grozave pentru depreciere, în sensul că, în exemplul tău, voi lua 100,000 de dolari, voi cumpăra o casă de 500,000 de dolari și apoi din acele 500, voi separa Terenul de la îmbunătățiri și apoi voi lua îmbunătățirile, atât îmbunătățirile site-ului, îmbunătățirile clădirii și costurile separate, adică rup toate acele îmbunătățiri în viața lor fiscală, vieți mai scurte și vieți mai lungi. Și apoi voi folosi amortizarea bonus pentru a accelera toate proprietățile cu durată scurtă de viață și voi lua o deducere uriașă în primul an. Este foarte convenabil pentru că anul în care iese capitalul din contul meu bancar se întâmplă să fie și anul în care primesc o deducere uriașă.
Rob:
Da, sunt câteva lucruri de despachetat acolo. Adică, beneficiile de levier ridicat ale proprietății imobiliare sunt destul de nebunești, pentru că, așa cum ai vorbit despre tine, poți avea un efect de pârghie foarte mare în imobiliare, în timp ce nu poți neapărat să iei 100,000 USD și să spui: „Hei, sunt Vom cumpăra 500,000 de dolari din acțiuni Tesla.” Chiar nu există modalități de a face asta, oricum nu sunt ușor pe care le cunosc eu. În timp ce ați putea să mergeți la o bancă și să obțineți același efect de pârghie pe imobiliare, deoarece este un activ apreciabil și băncile sunt dispuse să facă asta. Și oarecum definiți ideea de depreciere, așa că cred că obținem că de-a lungul timpului, fie că este vorba de 27 de ani și jumătate sau de 39 de ani pentru proprietate comercială, obțineți o deducere mică a elementului rând. Ai vorbit despre segregarea costurilor, despre cum putem, cred, să defalcăm acele componente și să vedem ce ar putea fi dedus mai repede. Dar singurul lucru în care nu am sărit cu adevărat este deprecierea bonusului. Deci, care este diferența dintre amortizarea bonusului și amortizarea în general?
Mitchell:
Amortizarea bonusului a existat de mult timp sub diferite forme. Iar amortizarea bonus înseamnă într-adevăr pentru proprietatea cu durată mai scurtă de viață, aceste elemente de cinci, șapte și 15 ani, cum ar fi utilaje și accesorii și îmbunătățiri de teren, acea amortizare bonus vă permite să accelerați toată amortizarea sau o parte din amortizare până în primul an pe care l-ați plasat. proprietatea in serviciu. În 2017, într-o reconciliere bugetară, au adoptat Tax Cuts Jobs Act, care a deblocat această oportunitate uriașă de bonus. Primul, a adus bonusul înapoi la 100%, adică orice proprietate de cinci, șapte sau 15 ani, care era o proprietate imobiliară pe care ați pus-o în funcțiune în acel an, ar putea fi amortizată în proporție de 100%. Și celălalt lucru, Tax Cut Jobs Act deblocat este că puteți aplica bonus proprietății uzate. Anterior, segregarea costurilor și amortizarea bonusului erau foarte valoroase pentru dezvoltarea de la bază. Nu putea fi pus decât pe mașini noi, proprietăți noi, echipamente noi. Ei bine, Tax Cuts Jobs Act v-a permis să luați un apartament care a fost o valoare adăugată din anii 1970 și să vi-l cumpărați nou și să începeți să vă segregați costurile și să îl bonusați și să aduceți toate acele deprecieri.
David:
Deci, dacă te înțeleg bine, înainte, puteai doar să anulezi viața utilă a unora dintre aceste lucruri, cum ar fi aerul condiționat, acoperișul când erau noi, când a fost construit pentru prima dată. Și au ajustat codul fiscal pentru a spune: „Hei, chiar dacă atunci când l-ai cumpărat, acel acoperiș avea 20 de ani, tot te vom lăsa să îl anulezi ca și cum ar fi fost nou-nouț pe durata de viață utilă a acelui acoperiș. .”
Mitchell:
Ei bine, acoperișul este un bun de viață mai lung, dar da. Deci, un alt lucru despre amortizarea bonus, spre deosebire de 179 și deblocarea uriașă, este că amortizarea bonus vă va permite să vă compensați veniturile sub zero, astfel încât să puteți genera pierderi operaționale nete în imobiliare. Așadar, Rob, revin la punctul tău despre această casă din Arizona care va genera 40 până la 60,000 USD de flux net de numerar în fiecare an. În primul an, vei pierde un sfert de milion de dolari. Deci, veți rămâne cu un flux de numerar de 40,000 USD, dar o pierdere netă de 200,000 USD din acea proprietate. Așa că acolo se întâlnesc cu adevărat toate acestea. Un fel de înapoi la acel exemplu Chevy Tahoe de am pus 1,000 de dolari jos și cumpăr această mașină și doar am generat pierderi de 100,000 de dolari în prima zi.
Rob:
Ei bine, și haideți să clarificăm, când spuneți „pierdere”, citați, fără ghilimele, pentru toți cei care ascultă acasă, vorbim despre o pierdere de hârtie, care este, de fapt, conceptul că dvs. profitați din fluxul de numerar, dar asta nu Nu înseamnă că, pe declarația ta de impozit, nu pare că ai pierdut bani din cauza tuturor avansării, sau cred că deprecierea bonusului sau amortizarea pe care ai luat-o. Este un fel de reprezentare exactă a ceea ce este o pierdere de hârtie?
Mitchell:
Da. Deci, dacă vrei să mergi, foarte tocilar, este o datorie pentru impozit amânat. Deci, practic, creați o pierdere astăzi înainte de termen și doar împingeți impozitele în viitor. Așa că da, lucram la o mare firmă de impozitare pe corporații care făcea prevederi fiscale pentru companii publice. Acest lucru ar apărea în bilanțul dvs., o datorie de impozit amânat acolo. Așa că practic am luat cinci ani de la deducerea fiscală de acum și am retras-o în acest an. Și vom vorbi mai multe despre recapturare mai târziu și vom vorbi că nu există prânz gratuit în codul fiscal. Tot ce urca sus trebuie sa si coboare. Dar da, așa cum vorbeam mai devreme, este un lucru frumos să ai că anul în care capitalul propriu iese pe ușă și datoria bancară este online, este și anul în care poți genera această deducere masivă, astfel încât să" Nu plătiți impozite în același an în care cumpărați o proprietate, sperăm.
David:
Dreapta. Și este important de observat că numim asta o pierdere de hârtie. Așa că anulați... ei atribuie o valoare în dolari pierderii materialelor din casă pentru că la un moment dat va trebui să le înlocuiți, dar asta nu înseamnă că de fapt ați pierdut bani din tranzacție. Și atunci când aplicați pentru finanțare, ei nu vor reține amortizarea împotriva dvs. Deci, dacă proprietatea a câștigat 50,000 de dolari într-un an și amortizarea a fost de 40,000, ești impozitat doar pe 10. Dar atunci când mergi să aplici pentru un împrumut, te vor permite să folosești totalul 50,000 de dolari ca venit în majoritatea cazurilor. Cred că mulți oameni devin confuzi, de asemenea, dacă iau o pierdere din depreciere, îmi va afecta capacitatea de a împrumuta bani, îmi va afecta raportul datorie/venit. Dar pentru majoritatea creditorilor, acesta nu este cazul. Corect, Mitchell?
Mitchell:
Da, e o chemare grozavă. Orice bancher bun îți va permite sau va merge la subscrierea lor și îți va permite să adaugi înapoi fie în totalitate, fie o parte din acea depreciere pentru a reveni la...
Rob:
Și, teoretic, folosind această strategie atât de amortizare a bonusului, cât și modul în care studiile de segregare a costurilor vă pot ajuta să faceți acest lucru, este, teoretic, posibil să luați o pierdere atât de mare din proprietățile dvs. imobiliare, încât să treacă de fapt la alte tipuri de venit, cum ar fi venitul dvs. W2 și face să pară că ați pierdut bani acolo, scăzând efectiv factura de impozite în acel moment, este ceva ce pot face și oamenii?
Mitchell:
Deci, da, ne aflăm acum cum folosesc aceste pierderi? Și acest lucru merită menționat aici, că veniturile din proprietăți imobiliare sau veniturile din chirii, prin natura lor, sunt considerate venit pasiv, iar venitul dvs. W2 prin natura sa este considerat activ și nu puteți compensa veniturile active cu pierderi pasive decât dacă sunteți un profesionist imobiliar. . Așa că putem ajunge la statutul profesional imobiliar dacă doriți.
David:
Da, hai să intrăm în asta. Deci este ceva ce poate face toți cei care ascultă? Pot începe cu toții să ia depreciere nu numai din tranzacțiile lor imobiliare, ci și din banii pe care îi câștigă în alte activități?
Mitchell:
Așa că s-ar putea să trebuiască să sari prin niște cercuri acolo. Deci, statutul profesional imobiliar este un statut de linie strălucitoare recunoscut de IRS care vă permite să compensați venitul obișnuit, venitul activ obișnuit cu aceste pierderi pasive. Dar pentru a deveni un profesionist imobiliar, trebuie să lucrezi 750 de ore și mai mult de jumătate din timpul tău de lucru în propria afacere imobiliară acolo. Deci, trebuie să achiziționați, sau să dezvoltați, sau să reamenajați, sau să reabilitați, sau să intermediați sau să gestionați proprietăți imobiliare pentru o afacere din care dețineți mai mult de 5%. Deci nu poți fi nici măcar angajat W2 pentru o firmă de management sau angajat W2 pentru o casă de brokeraj. Trebuie să fii în afaceri imobiliare și trebuie să lucrezi mai mult de jumătate din timp și să lucrezi cu adevărat în domeniul imobiliar pentru a fi un profesionist imobiliar. Deci este un obstacol mare de sărit peste.
Rob:
Da. Așa că ar fi foarte greu să fii doar un lucrător W2 cu normă întreagă și un profesionist imobiliar, deoarece lucrătorii cu normă întreagă W2 lucrează aproximativ 2,000 de ore pe an. Și deci dacă vrei să fii un profesionist, un profesionist imobiliar și un lucrător W2, practic trebuie să lucrezi peste 4,000 de ore pe an, nu?
Mitchell:
Da. Dacă ești stomatolog, va fi greu să fii dentist cu normă întreagă și să fii un profesionist imobiliar. Așadar, să fii un profesionist imobiliar este fantastic, deoarece nu numai imobilul pe care îl cumperi și bonusul depreciat poate să-ți compenseze veniturile din afaceri, dar poți de asemenea să fii un partener comanditar în tranzacții și să cumperi un fel de cumul activitatea imobiliară și creați pierderi pasive reale care vă vor compensa... dacă sunteți un administrator de proprietate sau un broker, vreau să spun, este doar o modalitate fantastică de a putea să vă opriți pasiv veniturile din imobiliare și să nu trebuie să obțineți pe deplin să cumpărați, să dețineți și să operați proprietăți imobiliare pe cont propriu. Dar dacă nu puteți sau nu doriți să deveniți un profesionist imobiliar, există câteva moduri prin care puteți obține în continuare beneficiile pierderilor imobiliare, dar trebuie să treceți prin câteva cercuri.
Rob:
Una dintre modalitățile principale, una dintre cele mai mari hula-hoops prin care poți sări este că te poți căsători cu un profesionist imobiliar. Adică, știu că nu este chiar atât de ușor, dar, teoretic, odată ce ești de fapt căsătorit cu cineva, să presupunem că te căsătorești cu un broker sau un agent imobiliar, statutul lor, se transferă la tine? Cum funcționează?
Mitchell:
Da, continuăm să glumim despre pornirea acestei aplicații de întâlniri în care luăm profesioniști din domeniul imobiliar și apoi luăm oameni cu venituri mari W2 și îi potrivim doar împreună. Și deci da, dacă sunteți căsătorit cu un profesionist imobiliar, statutul lui este în mod automat pătruns în voi. Așa că mulți doctori, avocați, oameni ca ăștia vorbesc mereu despre: „O, căsătorește-te cu un profesionist sau face ca soțul tău acasă să devină un profesionist imobiliar”.
David:
Auziți asta, doamnelor? Dacă faci o mulțime de bani și ai nevoie de un adăpost fiscal, eu sunt tipul tău.
Rob:
Așa este, pentru că David Greene este atât de partea agenților imobiliari, cât și de brokeraj. Așa că e ca și cum ai deveni un profesionist imobiliar dublu.
David:
Mai multă valoare. Poate că voi fi fața acestei aplicații de întâlniri când va apărea, Mitchell. Rob, așa ți-ai luat soția? Practic ai spus: „Ascultă, sunt un profesionist imobiliar cu normă întreagă, foarte rar. Nu vrei să ratezi această oportunitate, s-ar putea să nu mai vină.”
Rob:
Și ea a spus: „Da, continuă să vorbești cu mine despre taxe, te rog”. Și am spus: „Fata mea, chiar aici”.
Mitchell:
Deci, da, te poți căsători cu un profesionist imobiliar, ceea ce ar putea fi grozav sau ar putea fi foarte dificil, în funcție de... Deci, există și alte câteva rute pe care le poți lua, care sunt într-adevăr să iei acel venit pasiv imobiliar și să faci este activ. Oh, o modalitate de a face asta este că sunt CPA, dețin firma CPA, aș putea să cumpăr o clădire din care operez și aceasta nu ar fi o activitate pasivă de închiriere, care ar fi un atu pe care afacerea mea. deține, similar cu serverele sau copiatorul sau orice alt bun pe care îl deținem, din care operam. Și astfel încât pierderea activă a imobilului pe care l-am achiziționat ar putea compensa veniturile din afaceri ale oricăreia dintre afacerile mele active.
David:
Puteți utiliza amortizarea din imobilele pe care le cumpărați pentru a adăposti venituri care nu sunt direct legate de acel activ specific. Așadar, comisioanele dvs. de împrumut, comisioanele de agenți imobiliari, mi-aș imagina un muncitor în construcții, ar putea fi o parte din banii pe care îi câștigă din realizarea proiectelor de construcții, consultanță, comisioane de administrare a proprietății, toate astea. Puteți adăposti acel venit cu aceeași amortizare, altfel doar se stivuiește. Iar dacă nu folosești o amortizare, o economisești și anul viitor ai putea să o folosești dacă proprietatea a câștigat mai mulți bani atunci. Așadar, asta funcționează pentru oamenii ca mine care ne câștigă existența scriind cărți și învățând oamenii cum să fie investitori imobiliari și să conducă brokeraj. Dar cum rămâne cu cel care aduce venituri mari, care nu poate deveni complet profesionist imobiliar cu normă întreagă, dar dorește totuși să profite de ceea ce vorbim?
Mitchell:
Deci, da, în afară de faptul că puteți cumpăra propria clădire sau de a cumpăra proprietăți pentru afacerea dvs., care până când ați cumpărat clădirea și ați cumpărat depozitul și ați cumpărat cealaltă clădire, puteți cumpăra doar atâtea clădiri pentru afacerea dvs. De asemenea, puteți crea un alt tip de afacere, o afacere de închiriere pe termen scurt, lacuna STR. Așadar, IRS privește o închiriere pe termen scurt, nu ca un imobil de închiriat sau o proprietate imobiliară de închiriat, ci o privește ca pe un hotel pe care îl operezi, pe care se întâmplă să deții imobilul, care arată foarte mult ca o chirie. casa, dar este considerat a fi cu totul altceva. Și așadar, dacă derulați o închiriere pe termen scurt, ceea ce înseamnă șapte nopți sau mai puțin, aveți posibilitatea, sau șapte nopți sau mai puțin în medie, aveți ocazia să luați toată deprecierea aferentă afacerii de comerciant și să compensați alte venituri active. .
Rob:
Așadar, una dintre marile cerințe pentru această breșă de închiriere pe termen scurt, care se aplică într-adevăr unei majorități foarte mari a publicului nostru care deține închirieri pe termen scurt, este ideea participării materiale. Și asta înseamnă practic, într-un mod foarte simplu, dacă îți autogestionezi proprietatea, probabil că participi material atât de mult... Adică, cred că există șapte moduri de a face asta, corectează-mă dacă greșesc, dar unul dintre cele mai importante care se aplică probabil pentru majoritatea oamenilor este dacă lucrați pe această proprietate un minim de aproximativ 100 de ore în fiecare an, adică două ore pe săptămână, și lucrați la proprietate mai mult decât oricine altcineva, atunci asta ar fi considerată participare materială, nu?
Mitchell:
Asta e corect. Deci, acolo unde desemnarea profesională imobiliară este de 750 de ore și mai mult de jumătate din timpul tău, participarea materială este un fel de test. Deci, dacă lucrezi 500 de ore în acea afacere, participi material. Dacă lucrezi 100 de ore și mai mult decât toți ceilalți din afacere, ceea ce înseamnă că petreci mai mult timp în acea afacere decât orice altă persoană, ești un participant material. Sau dacă sunteți doar singurul operator al acelei afaceri, participați material. Deci, dacă ai un ADU în spatele casei tale, ești singura persoană care lucrează cu adevărat în ea, dar îți ia 20 de ore pe an, că participi material.
Rob:
Așa că ar fi ca și cum ar fi pe proprietatea ta, dar o cureți, tu ești persoana de întreținere, peisagistul, tu ești cel care deține cu adevărat totul despre asta, bine, atunci de fapt nu trebuie să îndeplinești, da, nu trebuie să îndepliniți cerința de 100 de ore în asta.
Mitchell:
Asta e corect.
Rob:
Uau, e o nebunie.
Mitchell:
Deci da, regulile de participare la materiale sunt puțin mai laxe. Dacă vrei să devii tocilar complet, există publicația 925, care este despre regulile de activitate pasivă, că dacă vrei cu adevărat să te culci, poți citi toată chestia asta în seara asta.
Rob:
Vorbirea de somn fiscală, așa cum îi spunem noi. Ei bine, deci, dacă participi material la o închiriere pe termen scurt, vreau să spun, din nou, cred că mulți oameni fac fără să știe, aici se ajunge la un cap din punctul de vedere al deprecierii bonusului, al separării costurilor. pentru că în acel moment poți să iei pierderile și să le aplici pe W2. Sau imi scapa ceva?
Mitchell:
Asta e corect. Deci da, dacă lucrez pentru o mare companie de tehnologie care câștigă un milion de dolari pe an și fie eu, fie soțul meu închiriem pe termen scurt și participăm material, putem să cumulăm acele două surse de venit, câștigurile mari W2 și pierderea uriașă din pierderea de hârtie pe care am generat-o, le-am pus împreună și plătim mult mai puține taxe și le amânăm pentru o dată ulterioară.
Rob:
Dang. Deci există o limită? Orice sumă de bani pe care o câștigi la W2, o poți șterge?
Mitchell:
Așa că, împreună cu toate aceste reguli grozave pe care ni le-a dat Tax Cuts Jobs Act, au creat și o limitare, regulile privind pierderile în exces, care au intrat în vigoare anul trecut. Deci, o persoană singură poate deduce aproximativ 300,000 USD din W2-ul său, iar un cuplu căsătorit poate deduce aproximativ 600,000 USD. Deci, dacă ești un comerciant de fonduri speculative cu un W5 de 2 milioane de dolari, nu poți să începi să cumperi o tonă de spălătorii auto și să-ți ștergi întregul venit, vei fi limitat la cei 300 sau 600,000 de acolo.
Rob:
Și atunci ce zici de partea imobiliară? Există un plafon la câte pierderi puteți suporta cu imobiliare?
Mitchell:
Regulile de pierdere a afacerii în exces se aplică oricărui tip de pierdere a afacerii împotriva unui W2. Deci, dacă conduci o gelaterie sau dacă conduci o afacere imobiliară, sau dacă conduci o afacere STR, poți pierde doar 300 sau 600, dacă ești căsătorit, față de meta 1 milion de dolari W2 pentru inginerul software.
Rob:
Spun că, în proprietățile tale imobiliare, poți lua doar 600,000 de dolari din pierderi pentru asta? Pentru că am crezut că poți suporta pierderi infinite.
Mitchell:
Cel mai mult pe care îl poți lua împotriva unui W2 este de 600,000, dar afacerea de brokeraj a lui David Greene, care câștigă cel puțin 20 de milioane de dolari pe an, poate compensa asta cât dorește cumpărând câte stadioane sau amfiteatre sau orice dorește să facă. Are sens?
Rob:
Da, da, în totalitate.
David:
Deci, în esență, guvernul îi recompensează pe cei care își câștigă existența din imobiliare dacă își investesc banii înapoi în imobiliare. Deci, dacă faci comisioane de împrumut, schimbi case și faci profituri acolo, faci tranzacții cu câștiguri de capital, dar nu ai executat neapărat un schimb 1031, ai o companie de împrumut, faci lucruri care angajează oameni, să genereze venituri pentru guvern. Poate că toți angajații tăi plătesc impozite pe lucrurile lor, dar dacă iei acești bani și mergi să-i investești în mai multe proprietăți imobiliare, ceea ce creează mai multe locuri de muncă și mai multe oportunități economice, recompensa ta este că nu primești sau nu ai să plătească taxe. Trebuie doar să fii conștient că nu totul este soare și curcubeu, nu sunt bani gratis. Sunteți foarte susceptibil la fluctuațiile economiei atunci când vă câștigați bani ca broker imobiliar sau profesionist imobiliar cu normă întreagă. Creșterea dobânzilor, recesiunile economice, oamenii sunt decimati în acele momente.
Deci, deși pare că, o, asta e grozav, nu voi mai plăti niciodată taxe, ei bine, poate nu plătești impozite pentru că ai pierdut bani timp de patru ani la rând. 2010 a distrus o mulțime de oameni care se aflau în spațiul imobiliar. Așa că cred că este important să subliniez, nu este ca acest cod de înșelăciune în care, o, tot ce trebuie să fac este să fac bani în imobiliare. Este foarte greu să faci asta. Este foarte competitiv. Nu există tavan, dar nu există podea. Aud oameni vorbind despre asta de genul: „Oh, asta e tot ce voi face. Pur și simplu voi renunța la locul meu de muncă și voi fi agent imobiliar.” Și cinci ani mai târziu, își roagă șeful să-i aducă înapoi la slujba lor W2 pentru că a fost foarte greu. Te văd zâmbind, Mitchell. Ai mai văzut ceva din asta?
Mitchell:
Cu toții urma să renunțăm la locurile noastre de muncă în 2021 și să tranzacționăm cripto. Ciclurile pieței au o modalitate de a face asta. Și vreau să spun, de asemenea, am vorbit despre asta, deoarece ideea că o să cost segregarea și o depreciere bonus a proprietății mele va crea o datorie pentru impozit amânat. Ei bine, asta se numește răspundere pentru un motiv. Amintiți-vă că am făcut acest împrumut cu 20% jos, 80% pentru chirie. Ei bine, adaug mai multă pârghie tranzacției mele imobiliare, anticipând toată amortizarea. Este doar o altă formă de pârghie. Datoriți bani IRS în viitor. Nu apare în bilanțul dvs. sau în situația dvs. financiară personală dacă nu faceți o mare contabilitate a decalajelor. Dar dacă ați face o contabilitate grozavă a decalajelor, ar apărea chiar acolo ca o datorie a unui impozit viitor pe care îl datorați.
Rob:
Bine. Deci Mitchell, ne-ai explicat conceptele de bază ale segregării costurilor. În continuare, vom intra într-un exemplu care ne permite să vedem cum funcționează de fapt acest lucru în acțiune și poate ne vom atinge și de unele capcane ale segregării costurilor aici, la sfârșit. Dar, de fapt, vreau doar să trec printr-un studiu de caz al unei proprietăți pe care tocmai am închis-o și să trec pe oameni prin intermediul lor, cred, o proprietate foarte realistă pentru oricine acasă. E misto?
Mitchell:
Grozav.
Rob:
Bine, minunat. Ei bine, această proprietate, prețul de cumpărare, și rotunjim puțin pentru a menține matematica simplă, dar prețul de cumpărare a fost în jur de 300,000 USD, iar valoarea terenului acestei proprietăți a fost de aproximativ 111,000 USD. Și motivul pentru care este important este că, așa cum ai spus mai devreme, valoarea terenului, nu poți cu adevărat să depreciezi terenul. Nu puteți deprecia decât îmbunătățirea terenului, care este de obicei casa. Așa că depreciem lucruri precum casa propriu-zisă, betonul, terasele și toate cele de genul ăsta.
Mitchell:
Asta e corect. Da. Cred că aceasta a avut o mulțime de pardoseli și îmbunătățiri în afara, care erau toate proprietăți bonus de 15 ani.
David:
Așa că ne-am uitat la acesta, și la punctul tău, ai plătit aproximativ 300,000 pentru el, terenul este 111, nu poți deprecia asta, așa că ai rămas cu 189,000 acolo. Și am reușit să găsim aproximativ 60,000 de dolari doar din deprecierea primului an între bonus și ceea ce ar fi fost oricum proprietatea de 27 de ani și jumătate. Am luat lucruri precum finisaj, covor, scândură de vinil de lux, rafturi, depozite, cuptoare cu microunde și apoi, așa cum v-am spus, o mulțime din aceste chestii de amenajare a teritoriului și de îmbunătățire a terenului.
Rob:
Deci haideți să dezvăluim asta pentru oamenii de acasă, astfel încât să înțeleagă. Deci ai spus că am putut să depreciez aproximativ 60,000 de dolari. Deci, modul în care ați calcula orice amânare a impozitului în acest sens este doar înmulțiți acei 60,000 USD cu categoria dvs. de impozitare?
Mitchell:
Da, deci rata de impozitare devine un factor limitativ. Există într-adevăr cinci factori limitatori. Există valoarea terenului, spre deosebire de valoarea de îmbunătățire a ceea ce plătești. Există cantitatea de proprietate de scurtă durată pe care o găsim în cadrul tranzacției. Există pârghia pe care o puneți asupra proprietății, așa cum am vorbit înainte. Apoi mai este, după punctul tău, Rob, ești în categoria de impozitare de 37% sau ești în categoria de impozitare de 10%? Pentru că dacă sunteți în 10, este posibil să nu doriți să faceți acest lucru, mai ales dacă veți avea un an fiscal ridicat în viitor. Și apoi ultimul este că unde suntem în punctul de depreciere a bonusului, suntem în 80, 60, 40, 20 sau zero?
Rob:
Da. Deci, pe această proprietate, odată ce am calculat-o pentru situația mea, mi-a redus factura fiscală cu 21,000 USD, ceea ce este semnificativ deoarece amortizarea a fost de 56,000, ceea ce este destul de aproape de avansul acestei proprietăți.
Mitchell:
Așa că da, plătiți 20% mai jos și ați reușit să faceți efectiv, net de teren, net de tot, net de bonusul de amortizare de 80% din 2023, ceea ce ați dat pe proprietate. Ceea ce face, de fapt, este să vă transformați avansul într-o contribuție de 401 K sau într-o contribuție IRA, în care puteți doar să vă deduceți avansul și apoi să amânați impozitul pentru o dată ulterioară.
Rob:
Da. Așa că chiar acolo arată că nu este o proprietate nebună pe care să o ia cineva. Și o strategie nebună de amânare a impozitelor ajunge acolo unde rentabilitatea investiției pe proprietatea respectivă crește acum vertiginos. Deci Mitchell, există alte lucruri interesante pe care ascultătorii ar trebui să le știe despre segmentele de cost?
Mitchell:
Da, așa că din nou, așa cum tocmai ați menționat, aceasta este cea mai avansată strategie fiscală pentru oamenii obișnuiți, în care puteți să vă împrumutați împotriva unui activ apreciat și să anulați impozitele ca acesta. Unele oportunități pentru oameni sunt dacă ați pus o proprietate în funcțiune de la sfârșitul anului 2017 până astăzi și nu ați executat încă această strategie, nu este prea târziu, nu este totul pierdut. Puteți fie să recuperați amortizarea prin depunerea unei modificări a metodei contabile la următoarea declarație fiscală, fie este posibil să puteți modifica o declarație fiscală anterioară. Puteți optimiza acest lucru împreună cu contabilul pentru ceea ce ar trebui să faceți. Dar poți să te întorci la momentul în care au pus în aplicare Tax Credit Jobs Act și să recuperezi amortizarea obținând astăzi un studiu de segregare a costurilor.
Rob:
Și apoi, dacă înregistrați o pierdere mare, ce se întâmplă, să presupunem că luați mai mult o pierdere decât profitul real pe care îl obțineți, îl pierdeți doar în anul în care îl luați?
Mitchell:
Da. Ei bine, așa cum funcționează categoriile de impozitare, nu vrei să postezi niciodată un zero, mai ales dacă ești o persoană perenă cu venituri mari. Dar să zicem că faci. Să presupunem că generați doar o pierdere operațională netă pentru că ați dat o proprietate mare în exploatare un an, puteți continua acea pierdere netă și nu este o problemă.
David:
Ceea ce înseamnă că, dacă nu folosiți toată amortizarea, dacă aveți o amortizare de 100,000 USD, dar sunt doar 80,000 USD de bani care ar putea fi impozitați, nu pierdeți cei 20,000 USD, se reportează în anul următor și teoretic l-ai putea folosi atunci și apoi în fiecare an la perpetuitate. Este exact?
Mitchell:
Da. Pur și simplu continuă până când îl folosiți.
David:
Deci nu este că dacă nu îl folosești, îl pierzi. Păstrează-l.
Mitchell:
Asta e corect.
David:
Dacă nu ai nevoie, o păstrezi. Încerc să fac acea rima. Încercați să găsiți o alternativă, dacă nu o utilizați, o pierdeți. Așa că haideți să intrăm în unele dintre avertismente aici, deoarece eu personal cred că de multe ori, atunci când oamenii sunt învățați astfel de informații, acestea sunt făcute din perspectiva că sunt gratuite. De exemplu, nu vei mai plăti taxe niciodată dacă faci un schimb 1031. Nu este chiar așa. Există avertismente, există capcane, există un preț pe care îl plătești pentru a profita de acestea și asta nu înseamnă să nu o faci, înseamnă să fii conștient de ceea ce ar fi. Deci haideți să vorbim puțin despre faptul că nu vă sustrageți de la impozite, nu săriți peste impozite. Este posibil să amânați impozitele sau să reduceți o factura fiscală. Sau ce zici de faptul că, atunci când iei deprecierea în avans, așa cum vorbim, nu o poți lua mai târziu pe drum. Puteți explica puțin despre ceea ce se întâmplă de fapt aici din punct de vedere practic?
Mitchell:
Da, deci, în opinia dvs., amortizarea este reală, recapturarea este reală. Clădirea ta se va prăbuși în timp, iar aceasta este doar o accelerare a tuturor indemnizației de amortizare pe care guvernul ți-o oferă timp de 40 de ani până în primul an, sau o mare parte din ea. Deci nu poți face asta fără să renunți la ceva de la celălalt capăt. Și deci da, sună roz, dar nu ar trebui să faci asta dacă nu poți folosi pierderile pentru că nu ești un profesionist sau nu este un STR sau nu este o proprietate comercială. Nu ar trebui să faceți acest lucru dacă vă aflați deja într-un an fiscal scăzut și nu aveți multe taxe de amânat. Nu ar trebui să faceți acest lucru dacă veți vinde proprietatea în următorii doi ani.
David:
Puteți explica de ce?
Mitchell:
Ei bine, deci există ceva numit recaptură acolo. Deci, în același mod în care ajungem să deducem toată această proprietate personală pe viață scurtă în primul an, atunci când o vom vinde, vom suferi ceea ce se numește recapturare. Așa că acel frigider de 30 de ani pe care noi l-am depreciat, atunci când are 34 de ani și mergem să îl vindem, îl vor reevalua folosind aceeași metodologie. Și orice depreciere pe care am luat-o, care nu s-ar fi întâmplat în propriul curs, o vom plăti înapoi ca recaptură. Așa că o vom plăti doar la cota noastră de impozit obișnuită. Deci, în punctul dvs., aceasta este doar legea fiscală a lui Newton, ceea ce crește trebuie să coboare, dar ceea ce vă oferă această strategie este o mulțime de ieșiri. Ai menționat deja 1031, trage, dacă lucrezi într-o zonă de oportunitate și obții acel pas în anul de bază 10, acesta devine efectiv un credit fiscal pentru că nu vei suferi recapturarea în anul 10, doar mergi pentru a obține acest jubileu fiscal. Deci, cu siguranță ar trebui să faceți acest lucru dacă vă aflați într-o zonă de oportunitate.
David:
Dar, ca exemplul lui Rob, a pus 60,000 de dolari jos, a economisit 60,000 de taxe cumpărând-o. Dacă l-ar vinde anul viitor, ar trebui să plătească cei 60,000 de economii. Este corect?
Mitchell:
Asta e corect. Și există câteva mișcări de planificare pe care le puteți face în jurul marginilor, dar direcțional, aceasta este o afirmație corectă.
David:
Trebuie să plătesc piperul. De asemenea, am menționat, de mult ai putut deduce 100% din ceea ce a apărut în studiul de segregare a costurilor. Anul acesta este de 80%. Anul viitor vor fi 60. Deci, pe măsură ce trece timpul, devine din ce în ce mai puțin eficient să folosiți această strategie, dacă nu este reînnoită în codul fiscal. Deci este un alt lucru de care trebuie să fii conștient. Nu este neapărat o strategie pe care ai putea să o folosești pentru totdeauna. Ai ceva de adăugat acolo?
Mitchell:
Da, există o întreagă chestie despre câteva reguli care au apărut din Tax Cuts Jobs Act, care nu au legătură tocmai cu asta, despre care se vorbește în Congres. Iar unele dintre propuneri sunt de a continua extinderea bonusului de 100% ca parteneri în STR cost seg. Atât Rob cât și eu ne rugăm să-l prelungească pentru totdeauna. Dar, pe măsură ce scade, își pierde eficacitatea pentru că, în cele din urmă, aceasta este, în opinia dvs., o amânare a impozitelor. Deci obțineți valoarea în timp a utilizării banilor dvs. și veți împrumuta acești bani de la guvern fără dobândă. Și într-adevăr ceea ce economisiți anul unu sau ceea ce economisiți în primii câțiva ani împărțit la ceea ce plătiți pentru acest studiu, este rambursarea inițială. Și așa că vrei să fii conștient de ceea ce vei ajunge să faci asta.
David:
Și nu vorbim despre 1031, dar sunt și o strategie de amânare a impozitelor similară cu deprecierea. Și acesta este un lucru care se aruncă de asemenea foarte mult. Ei bine, doar 1031, nu trebuie să plătești taxe. Nu este că nu trebuie să le plătiți, ci că le amânați. Dai cu piciorul proverbiala bidon pe drum.
Mitchell:
Și acel schimb al cumpărătorului favorit al tuturor este tipul de pe piciorul de sus 1031 care pur și simplu nu are nicio pârghie sau care nu are capacitatea de a pleca pentru că sunt legați de această strategie pentru că...
David:
Nu auziți prea multe povești minunate care ies, tocmai am făcut un 1031 și sunt încântat de afacerea pe care am primit-o și a fost minunat. E ca și cum, acum ești angajat în acest lucru, indiferent dacă vrei să fii acolo sau nu, sau este ceasul al 11-lea și găsești ceva pentru că e mai bine decât să datorezi taxe, sau cel puțin ne spunem. Și am vrut să subliniez, este important să observăm dacă vei folosi strategii ca acestea, mai mult ca sigur nu te vei mai putea opri niciodată din cumpărarea mai multor imobile. Aceasta nu este o strategie de reducere a efectului de levier. Deseori spun că merge într-un singur sens. Analogia care îi place lui Rob este că eu spun că ai lupul de urechi, așa că nu te poate mușca, nu vei plăti taxe, dar nu poți să-ți dai drumul niciodată.
Ești într-un fel blocat în impas cu propriul tău portofoliu, pentru că, dacă vinzi vreodată proprietatea și nu vrei să reinvestiți, vei avea un câștig din întreaga sumă pe care ai avut-o poate de la două, trei , patru 1031 de-a lungul timpului. Vrei să comentezi asta?
Rob:
Am un comentariu. Ai un lup la urechi și trebuie să-i hrănești din când în când cu biscuiți, așa că nu încearcă să scape din strânsoarea ta și să te atace
Mitchell:
Pe măsură ce construiești acest munte de pârghie, este ideea că încerci să muți un frigider și ai un cărucior, iar când asta merge împotriva ta și cade peste tine, devine o mare problemă. Deci, pârghia poate merge în ambele sensuri, cu siguranță. Adică, problema cu care se confruntă oamenii atunci când folosesc cost seg și au această experiență de a nu plăti taxe, este că se simte foarte, foarte bine și vrei doar să o faci din nou și din nou și din nou.
David:
Ceea ce vrem să subliniem. Dacă îți place imobiliare și asta vei face pentru tot restul vieții, este uimitor. Dacă aceasta este o fază prin care treci, ai vrut să muncești foarte mult timp de 10 ani și să nu o mai faci, va veni un moment în care va trebui să plătești. Mulți oameni nu realizează că, atunci când cumperi o proprietate de un milion de dolari și apoi o vinzi, ai un câștig de 300,000 de dolari, reinvesti banii, cumperi o proprietate pentru 1.5 milioane, câțiva ani mai târziu cumperi o proprietate de 2 dolari. milioane de proprietate, faci asta și devine 8 milioane de dolari dintr-un portofoliu sau o proprietate, oricum funcționează. Dacă doriți să încercați să obțineți bani din acea afacere, în afara unei refinanțări de încasare, veți plăti acele taxe. O să te lovească tare.
Și dacă doriți să faceți refinanțarea cash-out, care vă va ajuta să o evitați, mai trebuie să obțineți venituri suficiente pentru a putea obține acel împrumut. Deci, dacă ați cumpărat această proprietate, trăiți din venituri, ați trăit visul BiggerPockets, trăiți din fluxul de numerar și acum doriți să refinați acel lucru, nu puteți obține un împrumut pe el, deoarece raportul dvs. datorie/venit este complet neregulat. Există o mulțime de lucruri care pot merge prost dacă echilibrul pH-ului nu este tocmai corect.
Mitchell:
Da. Și mai departe, pe măsură ce continuați refinanțarea încasărilor, puteți ajunge la punctul în care, până la punctul dvs., vă vindeți întregul portofoliu, plătiți toată datoria și apoi aveți această datorie mare pentru impozit amânat care se datorează și aceasta poate doar să vă înghițiți toate profiturile sau să vă înghițiți toate profiturile și apoi unele, ceea ce este doar un coșmar. Deci da, fiți atenți, oameni buni. Ne aflăm la capătul profund al planificării fiscale și al strategiei fiscale. Nu elimina sfatul fiscal de pe un podcast. Contactați-vă CPA, contactați un profesionist, faceți munca reală de a planifica acest lucru, deoarece trebuie să vă gândiți în termeni de decenii în jurul acestui lucru. Nu este un lucru unul și făcut.
David:
Dar ar trebui să asculți Podcastul BiggerPockets pentru că vom filma direct cu tine și îți vom spune că nu este o pastilă magică sau o fasole magică care doar va crește un stoc de fasole perfect. Vă va accelera creșterea, dar odată cu această creștere vine și o povară fiscală mai mare care la un moment dat va funcționa. Așa că Rob și cu mine am mai spus că cumpără până mori este modul în care eviți taxele. Continuați să faceți upgrade, amânând impozitele. Da, acesta este episodul care rimează chiar acum. Parapa Rappa.
Rob:
L-am pregătit timp de 10 minute înainte de asta, dar este bun. Foarte repede, înainte de a ieși de aici, vorbind de strategii de ieșire, când merită să facem un studiu de segregare a costurilor pe o proprietate? Există un anumit preț sau un punct favorabil pentru asta?
Mitchell:
Cu STR cost seg și RE cost seg, când accesați site-ul nostru web și completați formularul și ne contactați, vă vom oferi o propunere care spune literal: „Iată ce veți economisi. Iată cât te va costa. Iată raportul de rambursare.” Așa că noi, în întreaga noastră lume, facem case care costă 200,000 de dolari și facem clădiri care costă 100 de milioane de dolari. Efectuăm studii de inginerie cost seg. Avem câteva moduri diferite de abordare. Pentru clădirile mai mici, folosim date și modelăm și apoi revizuim. Avem un proces de revizuire inginer în jurul asta. Pentru un fel de proprietăți de dimensiuni medii, facem ceva numit o vizită virtuală a site-ului, în care, practic, primim un apel telefonic FaceTime și plimbăm proprietatea, astfel încât cineva să nu fie nevoit să zboare la proprietatea dvs., astfel încât totul face cu siguranță mai mult. accesibil. Și apoi, pentru portofoliul industrial de 100 de milioane de dolari, vom zbura la tine și ne vom plimba și vom face fotografii și vom studia la felul vechii școli.
Așadar, ceea ce am încercat să facem este să fim foarte agili și să construim acest produs care poate merge puțin pe piață și poate deschide segmente de cost pentru oamenii care în mod normal nu le-ar putea obține, doar pentru că era 4,500 USD pentru un seg de cost pentru un Inchiriere casa de 2,600 de metri patrati. Pur și simplu nu avea sens, dar acum are.
Rob:
Foarte tare. Și apoi poți doar, același lucru, ne poți oferi și o gamă de prețuri pentru asta, doar ca să o avem în mod concis? Care este intervalul de preț pentru majoritatea investitorilor pentru care ar funcționa un segment de cost?
Mitchell:
Da, așa că poți costa seg o proprietate care este oriunde de la 100, 150,000 USD, până la infinit. Și aceste segmente de cost pot costa oriunde de la 1,000 USD la 20,000 USD, 40,000 USD, în funcție de complexitate. Așa că am făcut o treabă bună încercând doar să ajungem pe întreaga piață cu trei produse diferite sau cu o soluție bună, mai bună și cea mai bună.
David:
Ei bine, mulțumesc foarte mult, Mitchell. Acest lucru a fost fantastic. Sper că ascultătorii noștri au înțeles un pic mai mult despre segregarea costurilor, amortizarea bonusului. Aceste cuvinte mari cu multe silabe care sunt legate de taxe nu trebuie să fie atât de intimidante pe cât ar putea suna. Și, în același timp, nu sunt un card gratuit pentru a ieși din închisoare. Mai este un preț de plătit. Dar dacă le folosiți strategic, ar trebui să vă ajute la accelerarea creșterii bogăției. De asemenea, aș spune că dacă le folosești cu prostie, îți poate accelera distrugerea. În mod obișnuit, cum lucruri cum ar fi strategiile de levier fiscal, vă ajută într-o direcție sau alta.
Rob:
Pârghie 101.
David:
Exact, acesta este un punct grozav. Leverage 101. Mulțumesc, Mitchell. Pentru cei care doresc să afle mai multe despre tine, unde pot merge?
Mitchell:
Oh omule. Ei bine, vă mulțumesc mult tuturor că m-ați primit. Aceasta a fost o mare oportunitate. Nu v-am spus tuturor, dar ascult BiggerPockets din 2013, când stăteam la slujba mea corporativă, deci 10 ani. Am fost unul dintre cei care au ascultat devreme podul și este grozav să fiu.
David:
Ești aici din anii incomozi.
Mitchell:
Din anii incomozi.
David:
De la pubertatea BiggerPockets, biggerpuberty.com.
Mitchell:
Când puteai doar să urmezi regula 1% și ar fi trebuit să cumpărăm tot ce am văzut vreodată, aceasta a fost lecția.
David:
Bineînțeles, și am avut motive să ne plângem și să spunem că a fost prea greu și nu a fost corect, și apoi am avut oportunități de amortizare bonus de 100% și am avut motive să ne plângem, iar acum scade la 80, 40, 60, noi o să se plângă de asta.
Mitchell:
Ne vom plânge pentru totdeauna.
David:
Exact asta [inaudibil 00:56:07]. Singurul motiv pentru care existăm este să ajutăm la răspunsul la toate obiecțiile pe care oamenii continuă să le vină pentru a-și construi propria bogăție în felul lor.
Mitchell:
Îmi place. Așa că mă puteți găsi, principalul loc în care operez pe internet este pe Twitter, acum X @baldrigecpa. Am un buletin informativ numit Registrul general. Am un podcast numit, Taxă prostească, cu prietenul meu Scott Hambrick. Ma gasiti la STR Cost Seg, sau RE Cost Seg, Better Bookkeeping, sunt peste tot, banuiesc. Dar mulțumesc.
David:
Multumesc pentru aceasta. Rob, unde te pot găsi oamenii, dracule frumos?
Rob:
Mă puteți găsi pe Instagram @rawbuilt, pe YouTube și pe Raw Built și în secțiunea de recenzii a aplicației Apple Podcast, unde vă rugăm să ne lăsați o recenzie de cinci stele.
David:
Da, dacă acest lucru v-a economisit niște bani sau v-a împiedicat să faceți o greșeală, vă rugăm să ne trimiteți recenzia de cinci stele pentru ca mai mulți oameni să poată găsi podcastul minunat. Mă puteți găsi pe davidgreene24.com sau @davidgreen24 la orice rețea socială preferată se întâmplă să fie. Mitchell, mulțumesc din nou. A fost grozav să te am aici. Apreciez că ne-ați împărtășit cunoștințele și mă bucur că am reușit să obținem un fan de mult timp în emisiune. Spune-ne în comentariile YouTube, ce ai crezut, dacă am omis ceva ce ar fi trebuit să-l întrebăm sau dacă te-ai uimit acum. Le citim și le încorporăm în emisiunile viitoare. Acesta este David Greene pentru Rob, Zeul Rap, Abasolo, care semnează.
Urmărește episodul aici
Ajutați-ne!
Ajutați-ne să ajungem la noi ascultători pe iTunes, lăsându-ne o evaluare și o recenzie! Durează doar 30 de secunde și pot fi găsite instrucțiuni aici. Mulțumiri! Apreciem cu adevărat!
În acest episod acoperim:
- Cum să-ți ștergi impozitele pe venit folosind studii de segregare a costurilor
- Bonus de amortizare și anulați proprietatea mai repede decât înainte
- Folosind pierderile imobiliare pentru reduceți W2 sau venitul din afaceri
- „lacună” de închiriere pe termen scurt ORIINE poate folosi pentru a le reduce venitul impozabil
- Reportarea pierderilor și de ce investitorii imobiliari de top nu vor înceta NICIODATĂ să cumpere proprietăți
- Avertismente și capcane ale segregării costurilor și când se poate întoarce să te muște
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Conectează-te cu Mitchell:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? E-mail .
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Împuterniciți-vă. Accesați Aici.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Mediu inconjurator, Solar, Managementul deșeurilor. Accesați Aici.
- PlatoHealth. Biotehnologie și Inteligență pentru studii clinice. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :are
- :este
- :nu
- :Unde
- $ 1 de milioane de
- $ 100 de milioane de
- $UP
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- 10
- 15%
- 179
- 20
- ani 20
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- 40
- 500
- 5
- 60
- 80
- a
- capacitate
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- accelera
- accelerare
- accelerator
- acces
- Cont
- contabil
- Contabilitate
- precis
- dobândirea
- act
- Acțiune
- activ
- activitate
- curent
- de fapt
- adăuga
- adăugare
- plus
- Ajustat
- avansat
- Avantaj
- sfat
- afecta
- accesibil
- din nou
- împotriva
- Agent
- agregat
- înainte
- AIR
- Aer conditionat
- TOATE
- permite
- permis
- permite
- aproape
- de-a lungul
- deja
- de asemenea
- alternativă
- mereu
- am
- uimitor
- sumă
- an
- și
- O alta
- răspunde
- Orice
- oricine
- nimic
- oriunde
- separat
- apartament
- aplicaţia
- Apple
- aplicabil
- se aplică
- Aplică
- Aplicarea
- aprecia
- apreciind
- apreciere
- abordare
- SUNT
- Arizona
- în jurul
- AS
- deoparte
- cere
- activ
- Bunuri
- At
- atașa
- ataca
- atenţie
- audiență
- autor
- în mod automat
- in medie
- evita
- evitarea
- conştient
- departe
- înapoi
- Rău
- Sold
- Bilanț
- Bancă
- cont bancar
- bancher
- Băncile
- de bază
- Pe scurt
- bază
- BE
- deoarece
- deveni
- devine
- devenire
- fost
- înainte
- începe
- Început
- în spatele
- fiind
- Crede
- de mai jos
- benefică
- Beneficiile
- CEL MAI BUN
- Mai bine
- între
- Mare
- tehnologie mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Proiect de lege
- Bancnote
- ziua de naștere petrecere
- Pic
- sufla
- plan
- Primă
- Manuale
- frontieră
- împrumuta
- împrumutat
- BOSS
- atât
- au cumpărat
- Creier
- marca
- Brand nou
- Pauză
- Luminos
- aduce
- Rupt
- agent
- brokeraj
- case de brokeraj
- adus
- buget
- construi
- Clădire
- construit
- Buchet
- povară
- afaceri
- patron
- proprietarii de afaceri
- întreprinderi
- dar
- cumpăra
- CUMPĂRĂTOR..
- Cumpărare
- by
- calcula
- calculată
- apel
- denumit
- apel
- a venit
- CAN
- Poate obține
- nu poti
- capac
- capital
- mașină
- card
- Carieră
- atent
- covor
- transporta
- masini
- caz
- studiu de caz
- cazuri
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- Captură
- categorii
- tavan
- sigur
- cu siguranță
- Certificate
- șansă
- Schimbare
- Închide
- închis
- îndeaproape
- Co-gazdă
- cod
- știutor
- COM
- cum
- vine
- venire
- comentariu
- comentarii
- comercial
- comisioane
- comise
- Companii
- companie
- competitiv
- complet
- complexitate
- component
- componente
- Compus
- concept
- Concepte
- confuz
- Congres
- luate în considerare
- mereu
- construcţie
- consultant
- contactați-ne
- continua
- contribuţie
- Convenabil
- Rece
- Istoria
- corecta
- A costat
- ar putea
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- acoperi
- CPA
- nebun
- crea
- a creat
- creează
- Crearea
- credit
- cripto
- Tăiat
- reduceri
- cicluri
- de date
- Data
- datare
- Aplicație pentru întâlniri
- David
- zi
- Zi
- afacere
- comerciant
- Oferte
- Datorie
- zeci de ani
- adânc
- defini
- categoric
- În funcție
- deprecia
- depreciere
- descris
- desemnare
- în curs de dezvoltare
- Dezvoltare
- diavol
- diagrame
- FĂCUT
- .
- Diego
- diferenţă
- diferit
- dificil
- direcţie
- direct
- Afişa
- împărțit
- do
- Medici
- face
- Nu
- face
- Dolar
- de dolari
- păpușică
- făcut
- Dont
- De
- dubla
- jos
- vis
- două
- Mai devreme
- Devreme
- câștiga
- Câștigul salarial
- mai ușor
- cu ușurință
- uşor
- Economic
- economie
- efect
- în mod eficient
- eficacitate
- eficient
- oricare
- altfel
- Angajat
- de angajați
- capăt
- eforturi
- inginer
- Inginerie
- suficient de
- Întreg
- episod
- echipament
- echitate
- mai ales
- esenţă
- bunuri
- Eter (ETH)
- Chiar
- EVER
- Fiecare
- in fiecare zi
- toata lumea
- toată lumea
- toată lumea e
- tot
- pretutindeni
- exact
- exemplu
- exces
- schimb
- excitat
- a executa
- executat
- exista
- Ieşire
- aștepta
- experienţă
- expert
- Explica
- extinde
- extindere
- Față
- FaceTime
- fapt
- factor
- factori
- echitabil
- Cădea
- Cădere
- Falls
- ventilator
- fantastic
- mai repede
- Favorite
- hrănire
- simţi
- Taxe
- puțini
- mai puține
- Figura
- Depunerea
- umple
- financiar
- finanțare
- Găsi
- termina
- Incendiu
- Firmă
- First
- cinci
- Zboruri
- Podea
- debit
- fluctuațiile
- care zboară
- Concentra
- urma
- Picior
- Pentru
- pentru investitori
- pentru totdeauna
- formă
- formulare
- Înainte
- găsit
- Fundație
- patru
- Gratuit
- Vineri
- prieten
- din
- faţă
- Îndeplini
- Complet
- complet
- fond
- mai mult
- viitor
- Câştig
- câștig
- joc
- decalaj
- a dat
- General
- în general
- genera
- generată
- obține
- obtinerea
- Fată
- Da
- oferă
- Oferirea
- Go
- Dumnezeu
- Merge
- merge
- bine
- buna treaba
- am
- Guvern
- calitate
- mare
- acordate
- înţelege
- mare
- Teren
- Crește
- Creștere
- Oaspete
- orientări
- Tip
- HAD
- Jumătate
- mână
- Manipularea
- întâmpla
- sa întâmplat
- lucru
- se întâmplă
- fericit
- Greu
- Avea
- având în
- he
- cap
- auzi
- auzit
- gard viu
- fondul de hedging
- ajutor
- ajută
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- Evidențiați
- extrem de
- -l
- lui
- Lovit
- hit-uri
- deţine
- Holdings
- Acasă
- speranţă
- In speranta
- gazdă
- hotel
- oră
- ORE
- casă
- case
- houston
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- mare
- Rănit
- i
- BOLNAV
- idee
- if
- imagina
- Impactul
- important
- îmbunătățire
- îmbunătățiri
- in
- În altele
- Venituri
- incorpora
- tot mai mult
- industrial
- Infinit
- informații
- inițială
- în interiorul
- înţelegere
- in schimb
- instrucțiuni
- interes
- Ratele dobânzilor
- Internet
- intimidant
- în
- Investi
- investit
- investind
- investiţie
- Investitori
- IRA
- IRS
- IT
- articole
- ESTE
- în sine
- iTunes
- închisoare
- Loc de munca
- Locuri de munca
- alăturat
- jpg
- a sari
- doar
- A pastra
- păstrare
- Cheie
- lovi cu piciorul
- Copil
- Cunoaște
- Cunoaștere
- cunoştinţe
- cunoscut
- Țară
- mare
- Nume
- Anul trecut
- Târziu
- mai tarziu
- Drept
- avocaţi
- pune
- AFLAȚI
- învăţare
- cel mai puțin
- Părăsi
- lăsând
- carte mare
- stânga
- din punct de vedere
- creditorii
- mai puțin
- lecţie
- lăsa
- Permite
- Pârghie
- LG
- răspundere
- Viaţă
- ca
- Probabil
- îi place
- LIMITĂ
- limitare
- Limitat
- partener limitat
- Factori limitativi
- Linie
- ascultat
- ascultător
- Ascultare
- mic
- Locuiește
- viaţă
- împrumut
- Lung
- perioadă lungă de timp
- mai lung
- Uite
- arată ca
- uitat
- Se pare
- portiță
- pierde
- Pierde
- de pe
- pierderi
- pierdut
- Lot
- loturi
- dragoste
- Jos
- LOWER
- coborât
- scăderea
- Colectii de lux
- mașini
- făcut
- magie
- Principal
- întreținere
- Majoritate
- face
- câștiga bani
- FACE
- Efectuarea
- om
- administrare
- manager
- de conducere
- multe
- Piață
- masiv
- Meci
- material
- material
- Materiale
- matematica
- Mai..
- poate
- me
- însemna
- sens
- mijloace
- mecanic
- mecanism
- Mass-media
- menționa
- menționat
- meta
- metodă
- Metodologie
- Metode
- ar putea
- milion
- Milioane de dolari
- un milion de dolari
- minte
- minim
- minute
- ratat
- dispărut
- greşeală
- model
- moment
- bani
- mai mult
- cele mai multe
- Munte
- muta
- mutat
- mult
- multiplu
- multiplicându-se
- trebuie sa
- my
- Natură
- în mod necesar
- Nevoie
- net
- nu
- Nou
- Stiri lunare via e-mail
- următor
- frumos
- agil
- Nu.
- Nici unul
- în mod normal
- Înștiințare..
- acum
- of
- de pe
- compensa
- de multe ori
- de multe ori
- oh
- Bine
- Vechi
- on
- dată
- ONE
- cele
- on-line
- afară
- deschide
- funcionar
- de operare
- operator
- Avize
- Oportunităţi
- Oportunitate
- opus
- Optimizați
- or
- obișnuit
- Altele
- in caz contrar
- al nostru
- ne
- afară
- exterior
- peste
- global
- propriu
- deţinute
- proprietar
- Proprietarii
- deține
- plătit
- Hârtie
- parte
- participa
- participă
- participante
- participare
- special
- în special
- partener
- parteneri
- parte
- Trecut
- pasiv
- venit pasiv
- Plătește
- PLATIREA
- de plată
- plată
- oameni
- procent
- Perfect
- efectua
- persoană
- personal
- Personal
- perspectivă
- fază
- telefon
- Apel telefonic
- Fotografii
- imagine
- bucată
- piese
- Loc
- plasat
- plan
- planificare
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- player
- "vă rog"
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- puncte
- portofoliu
- posibil
- Post
- potenţial
- putere
- puternic
- Practic
- destul de
- în prealabil
- preţ
- în primul rând
- principiu
- anterior
- Pro
- probabil
- Problemă
- probleme
- proces
- Produs
- Produse
- profesional
- Profit
- profiturile
- Proiecte
- proprietăţi
- proprietate
- propunere
- propuneri
- PROS
- protejat
- mândru
- public
- companii publice
- Publicare
- cumpărare
- cumparate
- împingerea
- pune
- puts
- Trimestru
- Rapid
- cita
- gamă
- Rap
- RAR
- rată
- tarife
- mai degraba
- evaluare
- raport
- Crud
- RE
- ajunge
- Citeste
- gata
- real
- Imobiliare
- realist
- realiza
- într-adevăr
- agent imobiliar
- motiv
- motive
- recunoaște
- recunoscut
- reconciliere
- Recupera
- reduce
- Refi
- regulat
- reinvesti
- legate de
- relativ
- minte
- reînnoit
- Închiria
- inchirieri
- înlocui
- raportează
- reprezenta
- reprezentare
- cerință
- Cerinţe
- Rezidențial
- REST
- restaurant
- reveni
- venituri
- revizuiască
- Răsplăti
- plină de satisfacții
- dreapta
- drum
- jefui
- ROI
- acoperiş
- Roz
- aproximativ
- rotund
- rotunjire
- rute
- RÂND
- Regula
- norme
- Alerga
- funcţionare
- ruleaza
- Said
- Sam
- acelaşi
- San
- San Diego
- Economisiți
- salvate
- Economie
- văzut
- Spune
- spunând
- spune
- programa
- Şcoală
- îra
- secunde
- Secțiune
- vedea
- pare
- văzut
- vede
- SELF
- vinde
- sens
- distinct
- serviciu
- set
- Șapte
- partajarea
- ea
- coală
- Adăpost
- Trage
- Magazin
- Pantaloni scurți
- Pe termen scurt
- să
- Arăta
- arătând
- Emisiuni
- parte
- semnificativ
- semnificativ
- semnare
- asemănător
- simplu
- întrucât
- singur
- teren
- Ședință
- situație
- SIX
- skyrocket
- Cometă
- dormi
- mic
- mici afaceri
- Proprietarii de afaceri mici
- mai mici
- So
- Social
- social media
- Software
- Inginer Software
- vândut
- soluţie
- Rezolvarea
- unele
- Cineva
- ceva
- Suna
- Surse
- Spaţiu
- vorbire
- special
- specific
- specific
- petrece
- uzat
- Sponsori
- Loc
- pătrat
- Stive
- stadioane
- Etapă
- punct de vedere
- Stea
- Începe
- Pornire
- Declarație
- Stare
- şedere
- Pas
- paşi
- Încă
- stoc
- Stop
- depozitare
- Istorii
- drept
- Strategic
- strategii
- Strategie
- studiu
- Studiu
- subiect
- astfel de
- soare
- Super
- sigur
- surpriză
- susceptibil
- dulce
- sisteme
- tabel
- tactic
- Lua
- ia
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- obiective
- învățat
- impozit
- credit fiscal
- Înapoierea taxei
- serviciul fiscal
- Impozite
- Predarea
- echipă
- tech
- Compania Tech
- spune
- chiriaş
- termeni
- Tesla
- Tesla stoc
- test
- Texas
- decât
- mulţumi
- Mulțumiri
- acea
- Capitala
- Viitorul
- lumea
- lor
- Lor
- apoi
- teorie
- Acolo.
- Acestea
- ei
- lucru
- lucruri
- crede
- Gândire
- acest
- în acest an
- aceste
- deşi?
- gândit
- trei
- Prin
- Prin urmare
- legat
- timp
- ori
- sfat
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- a spus
- mâine
- Tonă
- Ton
- de asemenea
- a luat
- instrument
- top
- INTRU TOTUL
- comerţului
- comerciant
- Trading
- Copie
- transfer
- încercat
- Camioane
- încerca
- încercat
- ÎNTORCĂ
- stare de nervozitate
- Două
- tip
- Tipuri
- tipic
- în cele din urmă
- înţelege
- înţelegere
- subscriere
- unitate
- deschide
- până la
- us
- utilizare
- utilizat
- utilizări
- folosind
- obișnuit
- folosi
- utilizate
- Valoros
- valoare
- diverse
- Vehicule
- foarte
- Video
- vinilin
- Virtual
- Vizita
- umbla
- umblat
- vrea
- dorit
- doresc
- vrea
- Depozit
- a fost
- Cale..
- modalități de
- we
- Bogatie
- Construirea bogăției
- bogat
- website
- miercuri
- săptămână
- bun venit
- BINE
- au fost
- Ce
- Ce este
- indiferent de
- cand
- întrucât
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- întreg
- de ce
- soţie
- voi
- dispus
- ferestre
- sterge
- cu
- fără
- Lup
- cuvinte
- Apartamente
- lucrător
- muncitorii
- de lucru
- lucrează
- fabrică
- lume
- valoare
- ar
- Wow
- scrie
- scris
- scris
- Greșit
- X
- an
- ani
- da
- încă
- tu
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet
- zero
- zone