Noul plan fiscal propus urmărește eliminarea 1031 de schimburi

A propus președintele Biden Bugetul pentru anul fiscal 2024 urmărește să promoveze accesul extins și o accesibilitate îmbunătățită în asistența medicală și educație, reducând în același timp impozitele pentru familiile cu venituri mici și micșorând deficitul, dar finanțarea propusă provine din creșterea impozitelor pe cei bogați și din eliminarea unei reduceri fiscale importante pentru investitorii imobiliari, care va fi probabil respins de-a dreptul de mulți în Congres. 

În funcție de politica dvs., este posibil să aveți soluții diferite la impozite. Mulți ar putea sugera că schimbarea codului fiscal pentru a fi mai puțin avantajoasă pentru cei bogați este mai complicată decât ați crede. În acest caz, propunerea lui Biden poate dăuna în mod neintenționat familiilor din clasa de mijloc în acest proces, sugerează cercetările.

Acest articol analizează modul în care această propunere de cod fiscal ar putea afecta investitorii imobiliari, în special.

Creșterea taxelor pentru cei bogați

Bugetul propus ar crește taxele pentru americanii bogați în mai multe moduri. De exemplu, ar:

• Creșteți cota de impozitare a câștigurilor de capital de la 20% la 39.6% pentru persoanele care câștigă cel puțin 1 milion USD în orice an
• Creșteți cota de impozitare Obamacare de la 3.8% la 5% pentru persoanele cu venituri de cel puțin 400,000 USD
• Stabiliți o cotă de impozitare de minim 25% pentru cei mai bogați 0.01% sau pentru gospodăriile în valoare de 100 milioane USD sau mai mult
• Creșteți cota de impozitare pe venitul personal de la 37% la 39.6% pentru persoanele care câștigă cel puțin 400,000 USD, inversând o reducere anterioară de impozit 
• Aplicați restricții privind contribuția maximă la conturile Roth IRA pentru persoanele care câștigă cel puțin 400,000 USD
• Elimină creșterea bazei pentru moștenirile la deces, afectând câștigurile de capital nerealizate mai mari de 5 milioane USD (10 milioane USD pentru depuneri în comun) 

Este important de reținut că, deși rata efectivă de impozitare pentru cei mai mari 1% a scăzut din anii 1970, este încă mai mult de de opt ori mai mare decât rata medie efectivă de impozitare pentru jumătatea inferioară a salariaților, conform Fundației Fiscale. Dar din moment ce guvernul federal a cheltuit 1.38 trilioane $ mai mult decât a încasat venituri în 2022, nu este surprinzător că factorii de decizie politică iau în considerare creșterea cotelor de impozitare pentru cei bogați, mai ales că disparitățile de avere au fost mai mici în anii în care cei cu venituri mari plăteau mai mult. Cercetare contrazice afirmația că reducerea impozitelor îmbunătățește economia, iar guvernul colectează venituri mai mici atunci când cotele de impozitare sunt mai mici, deci creșterea cotelor pentru cel puțin unii contribuabili poate fi esențială.

Există, totuși, unele consecințe nedorite ale creșterii impozitelor pe câștigurile de capital peste prag. De exemplu, proprietarii de case care câștigă mult mai puțin de 1 milion de dolari sau chiar 400,000 de dolari anual pot rămâne blocați cu o factură fiscală pentru vânzarea unei locuințe într-o piață fierbinte, unde o casă de un milion de dolari nu este un conac – este o casă unifamilială cu preț mediu. De exemplu, prețul mediu al casei în San Francisco este de aproximativ $ 1.3 de milioane de, chiar și după ce a scăzut anul trecut. Chiar și cu excluderea câștigurilor de capital pentru reședința principală, un proprietar care a cumpărat o proprietate cu 20 de ani în urmă pe ceea ce a devenit o piață fierbinte ar putea fi afectat de rata mai mare în anul în care vinde. Acest lucru ar putea face să-și permită o casă similară la ratele ridicate ale creditelor ipotecare de astăzi dificil de atins pentru cei care se mută. 

Nu este clar câți oameni vor intra în această categorie. Dar merită să ne întrebăm dacă anumite excepții pot fi necesare și dacă majorarea impozitului pe câștigurile de capital este cea mai bună modalitate de a îndeplini obiectivele guvernului federal. De exemplu, criticii spun o creștere a cotei de impozitare a câștigurilor de capital descurajează economisirea. Biroul de buget al Congresului estimează că a taxa pe consum, care ar încuraja economisirea în detrimentul cheltuielilor, ar avea cel mai mare impact asupra micșorării deficitului, dar acest lucru ar impact disproporționat persoane cu venituri mici. Nu există o soluție ușoară. 

Eliminarea 1031 de schimburi

Un alt aspect al bugetului propus este eliminarea 1031 schimburi „asemănătoare”. pentru investitorii imobiliari, care există din 1921. Secțiunea 1031 din codul fiscal permite persoanelor fizice să amâne plata impozitului pe câștigurile de capital pe o investiție imobiliară prin utilizarea veniturilor din vânzare pentru a cumpăra o proprietate similară de valoare egală sau mai mare. A Fișa de la Casa Albă compară beneficiul fiscal cu un „împrumut pe termen nedeterminat fără dobândă de la guvern” și îl clasifică drept „cheltuieli risipitoare pentru interese speciale”. 

Se pare că există o concepție greșită conform căreia investitorii imobiliari sunt deja bogați și nesățios de lacomi și că evită să plătească o rată de impozitare echitabilă în timp ce își exploatează chiriașii pentru mai multe venituri. Poate că încadrarea inițiativelor politice perpetuează stereotipul, dar în marea majoritate a cazurilor, acest lucru este evident fals. „Lacuna” 1031 nu îi avantajează exclusiv pe cei bogați, ci beneficiază investitorii imobiliari din toate categoriile sociale. 

Proprietarii mom-and-pop dețin 41% din toate proprietățile închiriate și aproape 73% din toate clădirile cu două până la patru unități. Aceștia nu sunt oameni care câștigă 1 milion de dolari anual - venitul mediu anual estimat pentru proprietari este $97,000. În timp ce imobilele sunt adesea prezentate ca instrumentul de investiții preferat pentru cei ultrabogați, este, de asemenea, un instrument pentru oamenii obișnuiți pentru a-și spori economiile pentru pensii și a economisi suficient pentru a-și trimite copiii la facultate. Ofertele mici pentru proprietăți ieftine constituie majoritatea schimburilor similare. 

În plus, cercetare arată că nu este nimic risipitor în privința reducerii taxelor de schimb similare — joacă un rol important în încurajarea activității economice și revitalizarea comunităților și a adăugat $ 97.4 de miliarde de în valoare față de PIB-ul SUA în 2021. Schimburile similare fac investițiile mai eficiente, creând sute de mii de noi locuri de muncă. Ele fac, de asemenea, viabilă pentru investitori să transforme spațiile comerciale vacante în blocuri de apartamente, ceva ce este important de încurajat în timpul penuriei de locuințe de astăzi. Asociația Națională a Agenților Imobiliari oferă câteva exemple anecdotice despre cum 1031 de schimburi au permis investitorilor să întinerească comunitățile. 

Criticii spun că eliminarea schimburilor 1031 ar reduce veniturile federale, ar exacerba deficitul de locuințe și ar duce la o scădere a calității locuințelor pentru chiriași, deoarece proprietarii de proprietăți ar fi mai puțin motivați să-și modernizeze unitățile cu bucătării și băi noi. De asemenea, companiile pot fi descurajate să se mute în clădiri care răspund mai bine nevoilor afacerii și ale angajaților. Deși este posibil să existe un beneficiu în a pune limitări asupra schimburilor 1031, eliminarea lor în totalitate ar avea probabil efecte negative negative asupra economiei, sugerează cercetările. 

Linia de jos

Există un argument puternic pentru creșterea impozitelor pe cei bogați pentru a finanța programele sociale. Poate că nu este singura modalitate de a îmbunătăți mobilitatea economică, de a scoate oamenii din sărăcie și de a micșora decalajul de bogăție, dar este o soluție potențială - chiar și unele miliardari de seamă au venit în sprijinul ideii.

Însă, în procesul de reformare a sistemului fiscal, factorii de decizie politică trebuie să fie atenți ca soluțiile propuse să nu dăuneze neintenționat familiilor și comunităților cu venituri mici și din clasa de mijloc sau investitorilor imobiliari care contribuie la economie într-un mod pozitiv.

Nu sunteți sigur cum să maximizați deducerile pentru afacerea dvs. imobiliară? În Cartea privind strategiile fiscale pentru investitorul imobiliar priceput, CPA Amanda Han și Matthew MacFarland împărtășesc informațiile practice de care aveți nevoie nu numai pentru a vă face impozitele în acest an, ci și pentru a pregăti o strategie continuă care vă va face următorul sezon fiscal atât de ușor.

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.