pod Previziunile pieței imobiliare pentru 2023 suna asa,"Cerul cade! Vinde totul! Casele vor valora 1 dolar anul viitor! Este la fel ca în 2008!” Uitați-vă la istoricul celor care scad astfel de predicții. Acestea sunt aceiași prognozatori care au prezis un accident se va întâmpla la un moment dat în ultimii zece ani. Acum, cu un strop de frică în aer, jurnaliştii imobiliari de masă vor face tot ce pot pentru a vă convinge că avem o repetare a anului 2008. Cu toate acestea, acest lucru este departe de adevăr.
Dar cum am putea prognoza piața imobiliară din 2023 fără date? Și acolo unde sunt date, există Dave Meyer, VP de date și analize la BiggerPockets și gazdă al La magazin podcast. Dave și echipa sa au lansat recent „Raportul 2023 privind starea investițiilor imobiliare," care dă toate datele privind piața imobiliară de care aveți nevoie să investească cu succes în 2023. În ea, Dave acționează cum 2022 piața imobiliară oglindită odată ce Fed a crescut ratele, cum au fost afectate oferta și cererea și la ce ne putem aștepta pentru 2023.
Dave va trece, de asemenea, peste trei strategii de investiții se simte mai potrivite pentru investiții în 2023, Inclusiv o mod complet pasiv de a investi, o combinație de flux de numerar și apreciere și cum pot cumpărătorii profita de aceasta piata pentru a obține oferte la o reducere mare. Deși nu putem prezice viitorul, vă putem oferi cea mai bună perspectivă asupra a ceea ce puteți face construi bogăție în 2023. Așadar, dezactivează previziunile generale ale fricii și accesează știrile reale menite să te facă mai bogat!
Click aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
David:
Acesta este emisiunea de podcast BiggerPockets 718.
Dave:
Dacă te afli într-o piață în care salariile nu cresc, există doar o limită psihologică a ceea ce oamenii vor plăti pentru chirie. Poate fi doar X procente. De obicei, 30% din venitul lor poate merge pentru chirie, așa că sunt total de acord că într-un oraș hibrid sau apreciat, creșterea chiriei va crește. Nu știu dacă asta înseamnă neapărat că vor ajunge vreodată la fluxul de numerar pe care aceste orașe cu flux de numerar tind să îl susțină, dar personal, cred că acesta este cel mai bun pariu pentru că nu pariezi doar pe fluxul de numerar sau doar pe apreciere sau doar creșterea chiriei.
Primești un pic din tot. Nu știi care dintre cele trei ar putea performa cel mai bine, dar orice s-ar întâmpla, vei beneficia.
David:
Ce se întâmplă, toată lumea? Acesta este David Greene, gazda dumneavoastră a podcastului BiggerPockets Real Estate astăzi, cu unul dintre co-gazdele mei preferate, nimeni altul decât VP-ul de analiză al Biggerpockets, Dave Meyer, cu o emisiune fantastică pentru tine. În primul rând, Dave, ce mai faci azi?
Dave:
Sunt foarte bine. M-am distrat cu adevărat înregistrând acest episod. Cred că oamenii au multe de așteptat.
David:
Vă descurcați grozav, pentru că dacă ascultați până la sfârșitul emisiunii, veți vedea exact de ce acesta a fost un spectacol fantastic despre un subiect foarte dificil pe care toată competiția noastră îl evită, pentru că nu o fac. Nu vreau să vorbesc despre ce se va întâmpla în 2023, în afară de țipat. Cerul cade sau pretinde că nu se întâmplă nimic și doar dă-mi banii tăi ca să te pot învăța cum să investești în imobiliare. Aici, nu ne referim la acea viață.
Dave:
Absolut nu, și poate ar fi trebuit să vorbim despre asta la spectacol, dar cred că oamenii evită conceptul de risc. Ei văd că există riscuri pe piață și asta este adevărat. Cred că există risc pe piață, dar riscul este contrabalansarea recompensării. Deci, trebuie să înțelegeți riscurile, astfel încât să puteți culege răsplata și oportunitățile care există. Cred că la spectacol am vorbit cu adevărat despre asta. Am vorbit foarte specific despre care sunt riscurile și despre câteva dintre modalitățile prin care puteți atenua riscurile și puteți profita de oportunitățile care s-ar putea prezenta în anul următor.
David:
Este exact. Deci, dacă ai fost curios, dacă ai fost frustrat, dacă ai vrut doar să înțelegi ce naiba se întâmplă pe piața imobiliară chiar acum, acesta este un spectacol care îți va aduce o mulțime de claritate. . Dacă ascultați până la capăt, vom intra în trei strategii despre care amândoi credem că vor funcționa indiferent de ceea ce va face piața în aceste vremuri incerte în 2023. Înainte de a intra în emisiunea de astăzi, am o scurtă pont pentru tine. Accesați biggerpockets.com/report și descărcați raportul Dave ROE.
O mulțime de informații din emisiunea de astăzi ieșeau din asta și le puteți obține gratuit dacă sunteți membru BiggerPockets. Dave, vrei să spui ceva înainte să intrăm?
Dave:
Nu, du-te să verifici raportul. Am petrecut mult timp pe el.
David:
Susține-l pe Dave și lasă-ne un comentariu în videoclipul YouTube, spunându-ne ce părere ai despre acest raport. Arată-i puțină dragoste. Dacă vă place această emisiune, vă rugăm să ne lăsați o recenzie de cinci stele oriunde ascultați podcasturi. Băieți, sincer, acest lucru este foarte, foarte important. În prezent suntem cel mai bun spectacol imobiliar din întreaga lume. Vrem să rămânem așa, dar nu o putem face fără ajutorul tău. Deci, fie că este vorba despre Apple Podcast, Spotify, Stitcher, oriunde ați asculta podcast, vă rugăm să luați o secundă rapidă și să spuneți lumii cât de mult vă place acest podcast, astfel încât să putem rămâne numărul unu. În regulă, să intrăm la interviu.
Dave, ai scris un raport despre piața imobiliară. Povestește-ne puțin despre asta.
Dave:
Am facut. Este o stare completă a investițiilor imobiliare pentru 2023. Am scris-o pentru că se întâmplă atât de multe în acest moment. Nu suntem și nu am fost pe o piață imobiliară normală în ultimii câțiva ani. Încep raportul prin a parcurge toți diferiții factori și variabile care vor avea un impact asupra pieței imobiliare în acest moment, apoi vorbesc despre unele dintre cele mai bune strategii pe care le puteți folosi în 2023 pentru a profita de ceea ce cred eu personal că va avea loc. să fie oportunități în anul viitor și să punem câteva întrebări despre piața din 2023, pentru că tuturor ne place evident să facem prognoze și să ghicim ce se va întâmpla, dar există câteva întrebări fără răspuns la care cred că vor fi factorul X pentru piața imobiliară din 2023 pe care nu știm încă cum se va desfășura.
David:
Aș spune că în cariera mea scurtă investind în imobiliare... Ei bine, spun scurt. În comparație cu unii, este lung, dar încă nu sunt bătrân. Aceasta este cea mai complicată piață pe care aș spune că am văzut-o vreodată. Are mult mai mulți factori concurenți care influențează ceea ce vedem. Este similar cu ceea ce ați observat și o parte dintre acestea sunt acoperite în raport?
Dave:
Absolut. Când te uiți la piața imobiliară înapoi în timp din ultimii 80 de ani sau oriunde avem date destul de bune și fiabile, piața imobiliară este de obicei destul de previzibilă. Se mișcă în cicluri, dar, să spunem, șapte sau opt din 10 ani, crește cu 2% până la 4%, oarecum peste ritmul inflației. Este destul de stabil și nu atât de interesant. În ultimii 15 ani și ceva, lucrurile au devenit puțin mai interesante și a fost un pic mai boomer în ultimii doi ani.
În special în ultimii trei ani, așa cum probabil știu toți cei care ascultă asta, a devenit o nebunie. Nu înseamnă că oamenii acționează neapărat irațional sau că suntem total dezorientați de elementele fundamentale. În mintea mea, ceea ce s-a întâmplat în ultimii doi ani sunt variabilele și factorii care influențează întotdeauna piața imobiliară, toți s-au aliniat în această furtună perfectă pentru a crește prețurile locuințelor. Acum începem să vedem că se relaxează și să ne întoarcem la o piață a locuințelor mai echilibrată și sincer mai normală.
David:
Asta pare o nebunie. Pare chiar negativ. Avem această supracorecție, dar cred că, când te gândești la nebunia pe care am avut-o în ultimii opt ani în ceea ce privește cât de fierbinte a fost piața și o pui în context, nu cred că este o supracorecție atât de mare. așa cum spun oamenii, dar cu siguranță se simte așa când îl compari cu creșterea de 20% a prețului fiind norma în anumite orașe. Acum, ați menționat că există câteva pârghii ale pieței imobiliare care afectează modul în care aceasta funcționează. Poți să-mi spui ce vrei să spui cu asta?
Dave:
Sigur. Cred că, în general, există variabile diferite, iar acestea sunt în mare parte indicatori macroeconomici care influențează prețurile locuințelor mai mult decât altele. Există mii de lucruri și fiecare piață a locuințelor se comportă diferit. Dar când vorbiți despre piața imobiliară la nivel național, totul se rezumă la câteva lucruri. Oamenii doresc adesea să simplifice prea mult și să spună: „Ratele ipotecare cresc, așa că prețurile scad”. Din fericire, nu este atât de simplu. Există mai mulți indicatori. Sunt mai multe lucruri care contează cu adevărat și nu ar trebui să fie surprinzător.
Aceste pârghii sunt lucruri precum cererea și oferta. Evident, prețurile din punct de vedere economic se reduc întotdeauna la cerere și ofertă, dar dacă extrapolezi asta puțin mai mult, trebuie să ne uităm cu adevărat la lucruri precum accesibilitatea, inventarul, deficitul de locuințe din Statele Unite, inflația, desigur, și lucruri precum ratele ipotecare. Acestea pentru mine au fost lucrurile majore care au avut un impact asupra pieței în ’22 și vor continua să aibă impact în ’23, dar doar într-un mod ușor diferit, deoarece modul în care aceste variabile interacționează între ele s-a schimbat.
David:
Acum, am ieșit dintr-una dintre cele mai mari recesiuni din istoria țării noastre chiar înainte de a avea această explozie. Deci, din punctul tău de vedere, ce impact a avut acea mare recesiune în spațiul constructorilor de case în ultimii 10 ani?
Dave:
Adică, din estimarea aproape tuturor, SUA are un deficit uriaș de unități de locuințe. Previziunile variază semnificativ undeva între trei și jumătate și șapte milioane de unități locative. Când vorbești despre economie, asta înseamnă doar o lipsă de aprovizionare, nu? Nu există suficiente unități de locuințe în Statele Unite pentru oameni, iar acest lucru este în mare parte atribuit a ceea ce s-a întâmplat în timpul și după marea recesiune financiară. Practic, tone de constructori tocmai au cedat în 2008. A fost greu acolo, iar oamenii își căutau locuri de muncă. Afaceri închise.
Oamenii care au lucrat în construcții au ajuns în alte industrii, și așa vedem, dacă te uiți la grafic și am pus asta în raport, graficul este destul de uimitor. Puteai vedea că construcția tocmai a căzut de pe o stâncă din 2008 până în 2010. Ne-am construit încet drumul înapoi și acum este la un nivel destul de bun. Dar cei opt ani sau, așa cum ați spus, din 2010 până în 2018, am fost cu mult sub ratele de construcție la care ar trebui să fim. Deci, asta a creat aceste condiții în care nu erau suficiente case.
Aceasta a coincis cu perioada care a început în jurul anului 2020, când milenii, care sunt acum cel mai mare grup demografic din întreaga SUA, au atins vârsta maximă de cumpărare a casei. Avem această confluență de factori în care există o mulțime de oameni care își doresc case și mileniali care își întemeiază familii, încep să aibă copii și nu sunt suficiente case. Acesta este un scenariu perfect pentru creșterea prețurilor. Acesta este doar un exemplu al modului în care aceste forțe macroeconomice diferite lucrează împreună sau au lucrat împreună în timpul pandemiei pentru a crește prețurile.
David:
Acum, dacă doriți să aflați mai multe despre lucrurile despre care vorbește Dave și despre detaliile esențiale care fac acest lucru atât de interesant, puteți descărca raportul gratuit de la biggerpockets.com/report și puteți vedea aceste date pentru dvs. Acum, vom continua să vorbim despre ceea ce este în raport, dar dacă chiar doriți să opriți podcastul și să verificați acest lucru sau să îl obțineți după ce podcastul se termină, vă rugăm să accesați biggerpockets.com/report. Acum, cred că ceea ce spui despre aprovizionare și problemele legate de aprovizionare joacă, în opinia mea, poate că este cea mai mare pârghie în toată această dramă a prețurilor imobiliare și a încercării de a le înțelege.
Tocmai vorbeam despre asta ieri, când cineva a spus: „Ei bine, David, dacă tarifele continuă să crească, vezi că prețurile scad?” Am spus: „Nu le văd că scad, pentru că sunt o cantitate atât de restrânsă”. Dacă ești proprietar și ai o dobândă de 3% și ai putea să-ți vinzi casa și să primești o dobândă de 7%, cu excepția cazului în care trebuie să te muți, probabil că nu o vei face, mai ales cu casa valorând acum mai puțin decât era înainte. Ai de gând să aștepți. Deci, pentru că nu vedem o mulțime de oferte care inundă piața, nu vedem această prăbușire a prețurilor și asta am văzut în ultima dată când am avut o prăbușire.
Era atât de multă ofertă. Existau mult mai multe proprietăți decât și-ar putea permite oamenii să cumpere sau chiar și-au dorit să cumpere, ceea ce a dus la scăderea mare a prețurilor. Asta e, cred, ceea ce este confuz pentru oamenii care spun: „Ce? Intrăm într-o recesiune. Nu ar trebui să scadă prețurile ca data trecută?” Ce părere aveți despre a compara mediul în care ne aflăm acum cu ultima dată când am văzut că imobiliare s-a prăbușit?
Dave:
Acesta este un punct grozav și sunt multe în asta. Voi spune doar despre ofertă mai întâi că există doi indicatori buni ai ofertei. Unul este acest indicator pe termen lung, și este ceea ce am menționat mai devreme, că pur și simplu nu există suficiente unități de locuințe în SUA. Pentru mine, sunt părtinitoare, pentru că sunt un investitor imobiliar. Acesta este lucrul care indică aprecierea pe termen lung pentru imobiliare. Indiferent de ce se întâmplă în 2023 sau 2024, pentru că nu știm ce se va întâmpla, mie, faptul că sunt mulți oameni care își doresc case, și nu sunt foarte multe case, asta de bun augur pentru prețurile imobiliare în următorii cinci până la 10 ani.
Când vorbești despre ceea ce se întâmplă pe termen scurt, îmi place să mă uit la o măsurătoare numită inventar, care este practic câte case sunt pe piață în acest moment. În opinia ta, nu explodează. Cu siguranță este mai mult decât eram în 2020 și 2021, dar nu în modul în care semnalează o prăbușire. Doar pentru a explica asta tuturor celor care ascultă, inventarul, cred, este unul dintre dacă nu cel mai bun indicator al performanței pe termen scurt a pieței imobiliare, deoarece măsoară cererea și oferta. Nu este vorba doar de câte case sunt scoase la vânzare. Este ceva cunoscut sub numele de noi listări.
Inventarul este o măsură a câte case sunt scoase la vânzare și cât de repede ies de pe piață. Deci, când vedeți că stocurile încep să crească, asta semnalează o schimbare semnificativă către piața unui cumpărător, unde prețurile probabil vor scădea. Am văzut că în ultimele șase luni acel inventar este în creștere. Dar de fapt, David, mă uitam săptămâna asta. Nu știu dacă îl cunoști pe tipul ăsta, Mike Simonson. El este de la Altos Research. Este un mare tip imobiliar. Inventarul a scăzut săptămâna trecută. Acum scade, așa că nu este ca și cum inventarul crește vertiginos și, dintr-o dată, vedem că lucrurile rămân pe piață mult mai mult decât erau înainte de pandemie.
Doar se întorc la nivelurile de dinainte de pandemie. În prezent, lucrurile s-ar putea schimba în următoarele șase luni. Dar de acum, înregistrăm acest lucru în ianuarie 2023. Lucrurile sunt destul de stabile în ceea ce privește inventarul și aceasta este o mare diferență față de ceea ce s-a întâmplat în 2008. De asemenea, voi menționa că principala diferență cea mai mare între acum și 2008 este standardele de credit. Acesta nu este domeniul meu de expertiză, dar am citit multe despre asta. Practic, băncilor nu le este permis să acorde împrumuturile nebunești riscante pe care le-au făcut în 2008.
Oamenii nu sunt obligați acum. Oamenii își plătesc creditele ipotecare la timp, iar asta chiar pune un mijloc de protecție a prețurilor, pentru că ceea ce face ca o piață să atingă pragul prag ca nebun este vânzarea forțată. Atunci când oamenii sunt forțați să vândă, pentru că nu își pot face plățile, asta este ceea ce pune piața într-un strop. În acest moment, nu există niciun semn că se întâmplă asta.
David:
Este important de remarcat. Folosisem analogia ieri când vorbeam cu liderii mei de vânzări care puneau aceleași întrebări. Părerea mea este că suntem un semi-camion care coboară un deal. Acum, toată lumea știe că nu trebuie să folosești doar frâna când cobori un deal, pentru că plăcuțele tale de frână se uzează. Ar trebui să treci într-o treaptă inferioară. Dar dacă aceasta ar fi o recesiune reală, nu am merge la vale. Am merge plat. Dacă economia se lupta, oamenii nu puteau cumpăra case. Nu și-au putut face plățile. Ei sufereau. Cu piața muncii, ai vedea pentru vânzare.
Ne aflăm pe o piață în care încetinim artificial lucrurile prin creșterea ratelor. Este ca și cum ai folosi frânele când cobori acest deal. Dacă luăm piciorul din acea frână, ai vedea că prețurile caselor vor crește. Ai vedea că tranzacțiile au loc în număr mai mare. Ai vedea că zilele de pe piață încep să scadă. Este important să rețineți că nu este o recesiune bazată pe probleme fundamentale din economia noastră în acest moment, cel puțin. Cine știe dacă ChatGPT schimbă toate astea. Cu toții ne pierdem locurile de muncă, dar am spus ceva nebunesc. Acest lucru este absolut ceva pe care guvernul a ales să facă de dragul de a încerca să încetinească inflația și creșterea prețurilor locuințelor.
Acum, acesta este ceva de care investitorii imobiliari trebuie să fie conștienți, decizia pe care o ia Fed, decizia pe care o ia guvernul. Acești factori macroeconomici joacă un rol foarte important în valoarea investiției tale sau în ceea ce va arăta cifrele fluxului de numerar atunci când o vei cumpăra. Spuneți-mi puțin despre ce tipuri de piețe sunt create ca urmare a variațiilor de stoc scăzut sau ridicat pe care le-ați menționat.
Dave:
Practic, inventarul, cred, este foarte bine să te uiți pe piața ta locală, deoarece se comportă cu adevărat diferit pe diferite piețe. Adesea și în raport, folosesc exemple diferite, dar cred că, în general, locurile din Vestul Mijlociu și din Nord-Est se descurcă relativ „bine”. Toată lumea are o definiție a binelui. Unii oameni vor să vadă prăbușirea pieței imobiliare. Voi spune doar că prețurile sunt stabile în Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Dacă te uiți la ele și vrei să înțelegi ce se întâmplă pe piața ta, dacă stocul rămâne constant și este încă sub nivelurile de dinainte de pandemie, probabil că te-ai putea aștepta ca piața imobiliară din acea zonă să fie fie relativ stabilă, fie poate chiar să crească modest în anul următor.
Când începeți să vedeți că nivelurile stocurilor cresc peste nivelurile pre-pandemie, asta, pentru mine, este un semnal că probabil că prețurile vor scădea pe acea piață. Vedeți acest lucru, sincer, în multe orașe în plină expansiune din cauza pandemiei, cum ar fi Boise, Reno, Austin, Denver, unde investesc. Aceste piețe înregistrează mai mult o corecție, deoarece pur și simplu au urcat prea sus. Tocmai au atins un nivel, iar acesta este un alt indicator important al accesibilității care pur și simplu nu este sustenabil, oameni care salariile lor, salariile lor nu pot susține prețurile pe care le-am văzut în unele dintre aceste orașe în plină expansiune.
Recomand cu adevărat, dacă oamenii doresc să se uite la piețele lor individuale și să-și dea seama ce se întâmplă, analizarea inventarului și a zilelor pe piață sunt două moduri foarte ușoare pe care le puteți începe să înțelegeți, cum ar fi: „Ești pe piața unui vânzător? Ești pe piața unui cumpărător?” Doar pentru claritate, deoarece cred că oamenii confundă foarte mult acest lucru, piața cumpărătorului înseamnă adesea că este un moment bun pentru a cumpăra. Știu că este confuz, deoarece oamenii văd că prețurile scad, dar asta înseamnă că ai mai multă pârghie în mod tradițional. Piața cumpărătorilor înseamnă că cumpărătorii au puterea. Piața vânzătorului înseamnă că vânzătorii au puterea.
Deci, părăsim o perioadă la scară națională în care vânzătorii aveau toată puterea, nu? Vânzătorii ar putea spune, practic, „Vreau totul, fără concesii, primul tău născut. Dă-mi mașina ta și verigheta,” și oamenii făceau asta. Acum, este un scenariu diferit în care cumpărătorii pot fi puțin mai selectivi și pot negocia. Din nou, zile pe stocul pieței, modalități bune de a spune unde dacă piața dvs. se află într-o piață echilibrată, piața unui vânzător sau piața unui cumpărător.
David:
Acesta este un punct grozav. Cred că ceva care ne diferențiază podcasturile de altele este că nu ne bazăm doar pe factorul frică pentru a obține clicuri. Acum, este ușor să le spui oamenilor: „În timpul pieței unui vânzător, nu ar trebui să cumpărați pentru că vânzătorul are toată puterea. Doar nu cumpăra.” Dar motivul pentru care este o piață a vânzătorului este de obicei pentru că prețurile cresc atât de repede sau chiriile cresc atât de repede sau opțiunile tale alternative la imobiliare sunt atât de sumbre încât aceasta este în mod clar cea mai bună opțiune. Deci, mai multă concurență inundă acolo. Asta creează piața vânzătorului.
Apoi, invers, este ușor să sari și să spui: „Ei bine, este o piață a cumpărătorilor, sau scuze, prețurile sunt în scădere, așa că nu ar trebui să cumperi. Ar trebui să așteptați fundul, chiar dacă este o piață a cumpărătorului. Acesta ar putea fi un moment mai bun pentru a cumpăra și, prin urmare, trebuie să fiți conștienți de ambele piețe. Există o strategie care funcționează în oricare dintre ele și există argumente pro și contra. Cumpărarea pe piața unui vânzător este foarte dificilă. Vei renunța la multe lucruri la care nici tu... Uneori la o inspecție trebuie să renunți. Cu toate acestea, obțineți avantajul activului care explodează în preț.
Pe piața unui cumpărător, este posibil să cumpărați într-o perioadă în care prețurile ar putea scădea. Teoretic, nu știm niciodată unde este fundul, dar câștigi perioade de due diligence, vânzătorii plătind o mulțime de costuri de închidere, obținând smântână din inventarul de recolte pe care nici măcar nu puteai pune mâna înainte decât dacă aveai 1.2 milioane în bani pentru a merge la concurență. Există plusuri și minusuri la ambele și chiar încercăm să aducem imaginea completă aici, în loc să facem doar un titlu care spune: „Cumpărați acum sau așteptați. Se apropie prăbușirea secolului.” Apoi am văzut chestia asta timp de opt ani. Nu a venit niciodată.
Dave:
Vor avea dreptate într-o zi dacă tot vor spune asta. Vor avea dreptate într-o zi.
David:
E o idee buna. Un ceas stricat are dreptate de două ori pe zi. Nu așa merge?
Dave:
Exact.
David:
Părerea ta despre asta este ceea ce cred că ar trebui să se uite oamenii, nu doar „Spune-mi ce să fac. Aceasta este cumpărare sau este vânzare?” Înțelegeți factorii care influențează prețul și apoi decizia corectă se va face cunoscută de obicei. Am acoperit partea ofertei, vorbind despre inventar, monitorizarea inventarului, înțelegând că acesta este motivul pentru care prețurile nu scad acum, nu există multă ofertă, dar și partea cererii este importantă. Imobilul este interesant, pentru că cererea este puțin mai complicată decât ar fi în altceva de genul poate cărți Pokemon.
Îmi puteți spune puțin despre cerere și despre cum funcționează aceasta în special în domeniul imobiliar?
Dave:
Cererea în imobiliare este compusă din două lucruri. Cred că oamenii cred adesea că cererea este doar cât de mulți oameni doresc să cumpere o casă. Nu este. Este câți oameni doresc să cumpere o casă și câți oameni își permit să cumpere o casă. Sunt două... Ambele influențează cererea, dar se comportă în moduri diferite. Cred că cel mai mare exemplu, David, suntem amândoi mileniali. Cred că de ani de zile, îi vedeți pe acești experti la televizor spunând: „Millennialii nu vor să cumpere case. Ei nu cumpără case.” Parcă datele lor nu arată asta. Arată că nu și-au permis să cumpere case, iar în clipa în care și-au putut permite să cumpere locuințe cauzate de ratele scăzute ale dobânzilor din pandemie, au sărit pe piața imobiliară ca nebuni.
Deci, cererea nu este atât de simplă, deoarece oamenii nu vor să cumpere case. Cred că lucrurile majore care stimulează cererea și vor, am spus-o deja, sunt că milenii ating anii de vârf de formare a familiei. Acesta este un lucru puternic. Oamenii chiar subestimează, cred, impactul demografiei, dar este super, super important. Vedem că cea mai mare generație din țară intră în vârsta de vârf de cumpărare a casei, astfel încât aceasta va crește cererea. După cum tocmai am spus, cu dobânzi scăzute din 2020 până la mijlocul lui 2022, oamenii înnebunesc pe această piață.
Acum, cererea demografică va dura probabil încă trei până la cinci ani dacă te uiți doar la demografia SUA, dar ceea ce s-a schimbat și cel mai mare factor care s-a schimbat de la jumătatea anului 2022 până acum este acel factor de accesibilitate. A doua jumătate a cererii este câți oameni își permit să cumpere o casă. Cu ratele ipotecare care cresc la fel de repede cum au făcut-o, aceasta este doar accesibilitatea complet erodata. Am văzut, practic, piața imobiliară reacționând la acest singur factor mai mult decât orice altceva, pentru că dacă oamenii nu își permit să cumpere o casă, asta scoate toată cererea de pe piață și chiar temperează prețurile sau chiar poate trimite prețuri. coborând înapoi.
Chiar așa s-a întâmplat cu cererea. Sincer, poate că ajung înainte aici, părerea mea despre ceea ce se va întâmpla pe piața imobiliară în următorul an, doi ani, trei ani, este totul despre accesibilitate și dacă se va recupera. Într-adevăr, se reduce, în opinia mea, se va îmbunătăți accesibilitatea? Atunci piața imobiliară va ajunge la un nivel scăzut și va începe să crească din nou.
David:
Acesta este un punct de nuanță atât de puternic pe care îl faci. Cererea are două capete când vine vorba de imobiliare. Trebuie să fii dispus și trebuie să poți. În mod convențional, problema a fost capabil. Chiar dacă ai vrut să cumperi o casă, pur și simplu nu ai putut pentru că prețurile creșteau mai repede decât ai putea ține pasul, sau nu ai vrut să concurezi cu alte 11 oferte sau să-ți fluturi neprevăzute, așa că tocmai ai spus , „Hei, am plecat. Nu am de gând să fac asta.” Când te afli într-o piață cu adevărat, foarte proastă este atunci când partea dispusă dispare.
Oamenii nu vor să cumpere o casă. Asta a fost ceea ce am văzut în 2010. Mulți oameni nu au putut să cumpere o casă, dar mulți dintre ei au putut. Pur și simplu nu au vrut. Îmi amintesc, în 2010, nimeni nu se uita la bunuri imobiliare ca și cum ar cumpăra un activ. Este greu dacă nu era cineva prin preajmă atunci. Se uitau la asta ca și cum s-ar lega de o ancoră de 30 de ani numită ipotecă. Dacă ai spune: „Am cumpărat o casă”, aș spune: „O, Doamne, trebuie să faci acea plată pentru următorii 30 de ani. De ce ai face asta?" E amuzant, Dave, pentru că prima mea casă, ipoteca mea a fost de 900 de dolari. Era considerat încă o condamnare la moarte. De ce ați vrea vreodată să vă legați de 900 de dolari?
Nimeni nu a fost dispus să cumpere case și a existat atât de multă ofertă care a cauzat scăderea vertiginoasă a prețurilor. Aceasta este ceea ce monitorizăm atunci când ne uităm la ceea ce face piața este cât de multă ofertă există, pe care am acoperit-o și apoi cât de multă cerere este acolo. Are două componente. Trebuie să fii dispus să cumperi o casă și trebuie să poți cumpăra o casă, spre deosebire de multe alte lucruri care nu implică finanțare, cum ar fi exemplul de carte Pokemon pe care l-am dat. Este doar: „Ești dispus să-l cumperi, nu?” Majoritatea oamenilor își permit să plătească 30 de dolari.
Nu știu prea multe despre cărțile Pokémon. Apoi i-am cumpărat nepotului meu câteva de Crăciun, iar el a fost foarte încântat de asta. Nu este un lucru în care trebuie să le poți cumpăra cu imobiliare.
Dave:
O mare parte din posibilitatea de a cumpăra proprietăți imobiliare este în afara controlului nostru, deoarece majoritatea oamenilor folosesc efectul de pârghie, folosesc datoria pentru a finanța proprietăți imobiliare. Așadar, rata unui credit ipotecar afectează cu adevărat ceea ce îți poți permite, iar asta a avut un impact pozitiv asupra oamenilor în timpul pandemiei, deoarece oamenii și-au putut permite dintr-o dată mult mai mult. Acum că ne-am întors la... De fapt, este mare în comparație cu locul în care eram, dar avem dreptate în ceea ce privește media istorică a ratelor ipotecare. Acum că ne-am întors la o rată ipotecară mai normală în termeni istorici, aceasta a avut un impact negativ asupra accesibilității.
Când vorbești despre cumpărarea unei cărți Pokémon sau a unui vin bun sau orice altceva, folosești doar capitalul propriu. De obicei, nu utilizați acele achiziții, așa că depinde de dvs.: „Ai banii aceia în contul tău bancar? Atunci poți merge să-l cumperi.” Există și alte exemple de active cu efect de levier, dar imobiliare este probabil cel mai mare exemplu de activ cu efect de levier și chiar este. De aceea, proprietățile imobiliare sunt cu adevărat sensibile la ratele dobânzilor, deoarece influențează într-adevăr cât de capabil sunteți să cumpărați proprietăți de investiții sau rezidenți principali.
David:
Acum, când vine vorba de rate și de Fed, ne puteți spune puțin despre modul în care sunt luate aceste decizii și apoi cum ajunge să afecteze, în cele din urmă, accesibilitatea?
Dave:
O, băiete, subiectul meu preferat. Practic, după cum știm cu toții, inflația este foarte mare. Aceasta este o problemă uriașă pentru economie. Ne erodează puterea de cheltuieli. Toată lumea îl urăște. Investitorii imobiliari urăsc un pic mai puțin, pentru că imobiliarele reprezintă o acoperire fantastică împotriva inflației, dar totuși e nasol pentru toată lumea. Practic, Fed ia decizii pentru a încerca să combată inflația. Ei fac asta prin creșterea ratei fondurilor federale. Acesta este singurul lucru pe care îl pot controla. Este ciudat, dar practic este rata la care băncile se împrumută între ele.
Ideea din spatele creșterii ratei fondurilor federale este că, dacă devine mai scump să împrumuți bani, mai puțini oameni o fac. Când sunt mai puțini oameni care împrumută bani, mai puțini bani circulă în jurul economiei. Aceasta este cunoscută și sub denumirea de oferta monetară și așa că încearcă să reducă oferta monetară, pentru că am văzut-o înnebunind. În ultimii doi ani, a existat o măsură a ofertei monetare numită M2. Practic, am văzut asta explodând și asta s-a întâmplat din câteva motive. Una a fost din cauza ratelor scăzute ale dobânzilor, dar cealaltă a fost din cauza tipăririi banilor. Am introdus o mulțime de bani noi în sistem și, prin urmare, ei nu sunt capabili să scoată acești bani din sistem.
Ceea ce pot face ei este să crească ratele dobânzilor și să încerce să o facă să circule mai puțin prin economie. Dacă mai puțini oameni împrumută bani, banii rămân în bancă sau rămân în contul tău de economii sau faci mai puțin cu ei. Acest lucru ajută la răcirea inflației, cel puțin în termeni tradiționali. Asta încearcă să facă Fed. Evident, de la începutul lui ianuarie 2023, inflația este încă super ridicată, dar tendința pare că începe să scadă. Acum, rata fondurilor federale nu controlează direct ratele ipotecare, dar influențează ratele ipotecare. Așadar, am văzut că ratele ipotecare au trecut de la...
La începutul lui 2022, cred că sunt sub sau chiar în jur de 3%. Acum, de la această înregistrare, sunt la aproximativ 6.2%, așa că s-au dublat. Asta crește semnificativ cantitatea de... Asta scade semnificativ accesibilitatea, ar trebui să spun. Am văzut o perioadă în care, la începutul pandemiei, accesibilitatea era aproape la cote record. Oamenii și-ar putea permite orice până la un punct în care acum, accesibilitatea este la un nivel minim din 40 de ani. Acesta este cel mai puțin accesibil imobil din anii 1980, iar implicațiile acestuia sunt evidente. Dacă nu îți poți permite, nu o vei cumpăra, așa că este mai puțină cerere pe piață.
David:
Asta este foarte, foarte bun. Acum, pentru a recapitula aici, până acum, am acoperit pârghiile pieței imobiliare, ceea ce face ca prețurile să crească sau să scadă, oferta și stocul și cum le puteți urmări, cererea și capacitatea, nuanța a ceea ce afectează cererea, precum și ipoteca. ratele și inflația, care sunt toate ingredientele din tortul pieței imobiliare, ar trebui să spun, pe care le monitorizați. Mai adaugi faina. Mai adaugi ouă. Mai adaugi zahăr. Vei primi un tort cu gust diferit. Aceasta este ceea ce încercăm cu toții să înțelegem când încercăm să prezicem cum merg lucrurile.
Acum, înainte de a trece la ceea ce funcționează într-o piață incertă ca aceasta, ultima mea întrebare pentru dvs. este că ceea ce trebuie să se întâmple pentru ca accesibilitatea să fie reechilibrată din nou în cazul în care investiția în imobiliare este ceva de care oamenii pot fi entuziasmați și de fapt. posibil?
Dave:
În primul rând, încă cred că investițiile imobiliare sunt posibile și entuziasmate. Trebuie să fii puțin creativ, despre care vom vorbi într-o secundă. Cred că ceea ce s-a întâmplat este, practic, de doi ani, fiecare variabilă, toate pârghiile despre care am vorbit doar îndreptau într-o singură direcție pentru prețuri, iar asta a crescut. Acum, suntem într-un punct în care trebuie să ne reechilibram, iar lucrurile s-au schimbat. Accesibilitatea a scăzut până la punctul în care, în opinia mea, este posibil ca prețurile să scadă puțin în 2023. Ceea ce trebuie să se schimbe pentru accesibilitate este unul din trei lucruri.
Accesibilitatea este un factor de trei lucruri diferite. Unul este, desigur, prețurile locuințelor și, deci, dacă prețurile scad, aceasta îmbunătățește accesibilitatea. Al doilea lucru este creșterea salariilor. Dacă oamenii câștigă mai mulți bani, lucrurile încep să devină mai accesibile. Vedem deja că creșterea salariilor începe să scadă și nu cred că acesta va fi un factor major pe piața imobiliară. Al treilea este ratele ipotecare, drepturi? Dacă ratele ipotecare scad, accesibilitatea va crește din nou. Aceștia sunt factorii majori, cel puțin pe care îi voi analiza în următoarele două luni.
Dobânzile ipotecare au coborât deja de la vârf. S-ar putea să urce din nou, dar în octombrie, noiembrie, sunt în josul șapte. Acum sunt în șase. Abordabilitatea începe deja să se îmbunătățească puțin. Probabil asta e treaba. Dacă ai de gând să te uiți la un lucru pentru a înțelege piața imobiliară în 2023, accesibilitatea este ceea ce l-aș recomanda.
David:
accesibilitatea este, după cum ați menționat, o combinație între preț și plata ipotecii. Nu este la fel de simplu ca unul sau altul.
Dave:
Exact.
David:
Doar amuzant pentru că atunci când tarifele scădeau, toată lumea se plângea de faptul că casele nu erau accesibile, pentru că oamenii își puteau permite să plătească mai mult pentru ele, așa că prețurile au continuat să meargă. Apoi, când prețurile au scăzut în sfârșit, oamenii s-au plâns că ratele dobânzilor sunt prea mari, dar ambele sunt două fețe ale aceleiași monede. De obicei, nu poți avea unul fără celălalt, la fel ca cererea și oferta. În regulă, să trecem la trei lucruri care funcționează pe o piață incertă ca aceasta. Care este primul tău sfat pentru strategiile pe care oamenii le pot profita sau de unde pot câștiga bani chiar și atunci când nu suntem siguri ce se va întâmpla cu piața?
Dave:
Ei bine, unul dintre lucrurile de care sunt cel mai încântat și de fapt caut să fac o investiție în următoarele două săptămâni aici, este împrumutul privat. Când vă aflați într-un mediu cu dobândă ridicată, aceasta este banca care percepe acele dobânzi mari. Deci, dacă poți deveni o bancă, aceasta este o propunere destul de interesantă. Probabil că există o mulțime de flippers acolo care vor bani. Probabil că există sindicate care au nevoie de împrumuturi punte. Există oameni care au nevoie de credite ipotecare și, prin urmare, există oportunități de a fi un creditor privat. Nu sunt un expert în asta. David, nu știu dacă Dave Van Horn, al treilea Dave. Poate ar trebui să-l avem o dată.
David:
Trei D.
Dave:
Este un adevărat expert în asta. Am uitat cum se numește cartea lui, Note Investing. BiggerPockets are o carte. Verifica asta. Cred că împrumutul privat este o opțiune cu adevărat interesantă în acest moment, pentru că dacă datoria este scumpă, este rău pentru împrumutat, dar uneori este bine pentru creditor. Este ceva la care mă uit cel puțin în 2023. Ați făcut vreodată împrumuturi private?
David:
De fapt, am câteva note prin compania lui Dave, PPR Note Company cred că se numește. Este un concept similar cu ceea ce spui tu. Acest principiu se aplică împrumuturilor private, dar se referă și la doar economisirea. Ai fost pedepsit pentru că ai salvat ultimii opt ani și ceva. Inflația a fost mult mai mare decât ai putea obține din banii tăi la bancă. Asta ajută la creșterea prețurilor activelor pentru că îți spui: „Ei bine, am 100,000 de dolari stând la bancă, câștigându-mă jumătate de procent în timp ce inflația este la Dumnezeu știe ce este, probabil, în mod realist, 20% până la 30% dacă te uiți la prețurile la alimente și gaze și imobiliare și chestii de genul ăsta.”
Trebuie să-l pun undeva. Unde o sa-l pun? Ei bine, probabil că o voi pune în imobiliare, pentru că asta crește cel mai mult, nu? Dar când vedem că ratele cresc, chiar dacă încetinesc, prețurile activelor cresc. Omule, a fost o vreme, îmi amintesc, când lucram în restaurante unde câștigam 6.5% din banii mei pe care îi puneam în bancă și asta nici măcar nu era într-un CD. Așadar, strategii precum împrumutul privat, doar economisirea banilor la un anumit moment devin posibile atunci când ajungem în sfârșit ratele la niveluri mai sănătoase.
Dave:
De fapt, tocmai am scris un blog despre asta în BiggerPockets, în care cred că ajungem într-un punct în care ratele de economisire sunt din nou atractive. În contul meu de economii cu randament ridicat, pot obține aproape 4% chiar acum. Știu inflația, iese mâine, dar de luna trecută, cred că era la 7.1%, nu? Oamenii spun: „Cele 7.1% sunt mai mari decât 4%”. Da, este adevărat, dar 7.1% se uită înapoi. Așa s-a întâmplat anul trecut. Dacă te uiți la rata lunară, aceasta este în medie de aproximativ 0.2% în ultimele cinci luni. Deci, dacă extrapolezi asta și nimeni nu știe ce se va întâmpla, dar dacă doar extrapolezi asta, îți poți imagina că inflația peste un an ar putea fi undeva între 2% și 3%.
Așadar, dacă câștigi 4% din banii tăi pentru prima dată în ultimii ani, rata de economisire îți poate aduce de fapt nu un profit mare, dar cel puțin mai mulți bani decât mănâncă inflația. Personal, cel puțin eu pun banii... Caut oportunități în domeniul imobiliar, dar iau banii pe care îi am, punându-i fie într-o piață monetară, fie într-un cont de economii cu randament ridicat, pentru că cel puțin tu poate câștiga 1% până la 2% rentabilitate reală a banilor tăi, spre deosebire de ultimii câțiva ani, în care dacă îți puneai banii într-un cont de economii, pierdeai 6% sau 7% cel puțin.
David:
Nici măcar nu ai avut asta ca opțiune atunci când tarifele erau foarte scăzute și a alimentat această serie mare pe care am avut-o. Acum, fără a investi în mod specific, obțineți un profit din dobânda care vine de la bancnotă, dar este neglijabilă în comparație cu câți bani câștigați atunci când nota se achită mai devreme. De obicei, ceea ce faci este să cumperi o bancnotă cu reducere în aceste cazuri. Am cumpărat un bilet. Să presupunem că poate am plătit 50,000 USD, iar soldul bancnotei a fost de 75,000 USD sau 80,000 USD și primesc 300, 400 USD pe lună din acel bilet, deci există o rentabilitate a banilor pe care i-am plătit.
Este amortizat, deci vei primi mai mult decât ai scos, dar câștigi cu adevărat atunci când acea persoană își vinde sau își refinanțează proprietatea și ești plătit înapoi cei 80,000 de dolari când ai cheltuit doar un procent mai mic pentru bancnotă. Partea grea este spre deosebire de imobiliare, nu ai controlul. Nu este ca un atu. Pot să intru acolo, și pot cumpăra și îl pot repara pentru a face să valorize mai mult. Eu aleg în ce punct de pe piață îl voi vinde. Ești la cheremul celeilalte persoane, așa că strategia este doar să ai toate aceste note mici care sunt acolo. Spre deosebire de un cric în cutie, nu știi când va izbucni, dar la un anumit moment, va apărea.
Atunci bum, ai o notă pop off. Tu faci profit. Ori te duci să cumperi o bancnotă mai mare care primește mai mult flux de numerar, ori mergi să investești în ceva diferit, ceea ce plănuisem să fac mult mai mult când l-am cumpărat. Apoi am văzut ce s-a întâmplat cu piața imobiliară. Era de genul: „Oh, nu, cu toții înainte, pune-mi fierele de călcat în foc cât pot, deoarece această piață crește.” Cred că este un sfat grozav, strategii diferite în jurul proprietății imobiliare, dar nu neapărat doar deținerea acestuia. Al doilea lucru pe care îl văd pe care l-ați menționat sunt orașele hibride. Să începem cu ce înțelegeți prin hibrid?
Dave:
Dacă te uiți înapoi din punct de vedere istoric, diferitele piețe de locuințe funcționează cu adevărat diferit. În mod tradițional, înainte de pandemie, ceea ce ați văzut este că anumite piețe erau grozave pentru fluxul de numerar, dar nu prea apreciau prea mult. Alte piețe au fost grozave pentru apreciere, dar nu au avut un flux de numerar atât de mare. Acestea sunt cele două capete ale spectrului, dar există unele care primesc o apreciere modestă și un flux de numerar modest, ceea ce personal mă interesează doar. Cred că acesta este cel mai bun conser... Este conservator într-un fel în care aveți un flux de numerar bun, un flux de numerar solid, nu un flux de numerar uimitor, ci un flux de numerar solid, astfel încât să vă puteți plăti întotdeauna ipoteca.
Nu există niciun risc de neplată. Poți să ții. Nu e nimic. Niciun risc acolo. Dar, în același timp, este o apreciere, așa că încă mai beneficiezi de o parte din oportunitățile pozitive pe care le ai pe piețe precum California sau Seattle. Nu este chiar atât de mult, dar primești câte puțin din fiecare. Cred că acele piețe se vor descurca deosebit de bine, deoarece multe dintre aceste piețe hibride tind să fie orașe mai accesibile. Tema mea în multe din ceea ce vorbesc astăzi este că accesibilitatea domină piața imobiliară. Cred că piețele care sunt mai accesibile vor avea rezultate bune în comparație cu alte piețe în următorii doi ani.
Cred că unele dintre aceste orașe hibride sunt cu adevărat interesante. Vreau doar să-i avertizez pe oamenii care au intrat în imobiliare în ultimii ani că ceea ce am văzut în ultimii ani este atât de atipic din multe puncte de vedere, dar despre ce vorbesc acum este apreciere. Am văzut fiecare apreciere a pieței, piețe mari, piețe mici, piețe rurale, piețe urbane, piețe suburbane, totul. De ce nu? Asta nu este normal. În mod normal, unele piețe cresc. Alte piețe rămân neschimbate. Unele piețe scad.
Personal cred că ne vom întoarce la această dinamică pe termen lung. Nu știu dacă va fi luna aceasta sau anul viitor, dar cred că este normal pentru piața imobiliară. Cred că vom reveni la asta. Așadar, m-aș uita la piețele în care vedem o apariție de numerar și o anumită apreciere înainte de pandemie. Acestea sunt orașe terțiare precum Birmingham, Alabama sau Madison, Wisconsin sau locuri ca acesta care au o cerere puternică de creștere a populației, dar oferă totuși un flux de numerar. Cred că vor depăși alte piețe în următorii doi ani. Este doar părerea mea, dar la asta mă uit.
David:
Dacă cineva dorește să identifice astfel de orașe, ce date ar trebui să caute?
Dave:
Cred că primul lucru este că, dacă vrei să te uiți la fluxul de numerar, poți să te uiți la o măsurătoare numită raportul chirie-preț. Doar împărțiți chiria lunară la prețul de achiziție. Dacă este aproape de 1%, te descurci foarte bine. Probabil ați auzit de regula 1%. Cred că este puțin depășit personal și că așteptarea la o înțelegere care să îndeplinească regula 1% vă va provoca probabil mai mult rău decât bine, pentru că veți aștepta mereu în căutarea unui unicorn mitic. Nu că nu ar putea exista, dar așa cum tocmai vorbeam, acele oferte de 1% apar adesea pe piețe care nu apreciază. Cred că pentru mine nu merită.
Aș prefera să văd ceva care este un raport chirie-preț de 0.7 sau 0.8, dar este o piață apreciabilă. Asta mă refer la un oraș hibrid. Raportul chirie-pret este bun. Apoi, pentru apreciere, este greu de prezis, dar cele mai importante lucruri sunt foarte simple, creșterea populației. Va fi cerere sau mai mulți oameni se vor muta acolo decât vor pleca? În al doilea rând, creșterea economică, puteți privi asta în termeni de creștere a salariilor sau a locurilor de muncă, dar dacă oamenii se mută acolo și sunt plătiți din ce în ce mai mult, prețurile activelor vor crește.
David:
Adesea vorbim despre apreciere și fluxul de numerar ca și cum ar fi forțe opuse precum Yin și Yang. Sunteți un investitor de apreciere sau sunteți un investitor de numerar? Dar în termeni practici, pentru cei dintre noi care dețin imobile, ne dăm seama că acestea nu se exclud reciproc, că de multe ori, vedeți ca fluxul de numerar se apreciază pe măsură ce chiriile cresc. Ce părere aveți despre ideea că anumite piețe vor avea creșteri ale chiriei, la fel cum va crește valoarea activului?
Dave:
Eu personal... sunt de acord. Există piețe grozave care au un flux de numerar de 1%. Nu aș investi în ele, pentru că personal, lucrez cu normă întreagă. Nu mă bazez în totalitate pe fluxul meu de numerar pentru stilul meu de viață. Dar, de asemenea, este prea riscant pentru mine, pentru că acele piețe tind să aibă populații în scădere sau să nu aibă o creștere economică mare. Este, pentru mine, riscant. Știu că oamenii spun că fluxul de numerar este o bună acoperire împotriva riscului, dar cred că unii... Dar dacă valoarea ta uriașă scade, atunci nu cred că fluxul de numerar va compensa asta. Cred că e super important.
Personal, aș avertiza oamenii să nu presupună că chiriile vor crește cel puțin anul acesta sau anul viitor. Cred doar că am avut ceea ce ei numesc în finanțe sau economie, un pic de atracție, unde este ca și cum prețurile chiriilor cresc de obicei cu câteva puncte procentuale pe an. Au luat-o razna în ultimii ani, iar asta ar fi putut doar să fi luat toată creșterea chiriei în următorii doi sau trei ani și să fi dus-o înainte în 2021 sau 2022, de exemplu.
David:
Foarte posibil.
Dave:
Recomandarea mea este să subscrieți o afacere presupunând că fluxul de numerar nu va crește în următorul an sau doi. Dacă se întâmplă, ceea ce s-ar putea, este doar sos pe deasupra, dar cred că lucrul conservator de făcut este să presupunem că fluxul de numerar va fi probabil destul de blând... Adică, creșterea chiriei, scuzați-mă, probabil va fi destul de moale pentru următorii doi ani. Dar dacă o ții timp de cinci ani, șapte ani, atunci probabil că aș prognoza o creștere a chiriei cu siguranță.
David:
Ei bine, atunci când luați o decizie cu privire la unde să cumpărați, credeți că este rezonabil să vă așteptați ca chiriile unui oraș hibrid să crească mai mult decât o piață a fluxului de numerar, piața Midwest care nu se apreciază?
Dave:
Da, 100%. Adică, dacă vezi un oraș care are creștere economică, mă refer doar la creșterea salariilor. Dacă salariile cresc, dacă în acel oraș apar locuri de muncă bune, aceștia sunt unii dintre cei mai buni indicatori.
David:
Oamenii pot plăti mai mult pentru că există cerere pe piața de închiriere, la fel cum există și pe piața proprietății. Aceeași idee.
Dave:
Exact. Dacă te afli într-o piață în care salariile nu cresc, nu există nicio limită legală, ci există doar o limită psihologică a ceea ce oamenii vor plăti pentru chirie. Poate fi doar X procente. De obicei, 30% din venitul lor poate merge în chirie. Dacă sunteți mult peste asta și dacă salariile nu cresc, atunci nu suportă creșterea chiriei. Deci, sunt total de acord că într-un oraș hibrid sau apreciat, creșterea chiriei va crește. Nu știu dacă asta înseamnă neapărat că vei ajunge vreodată la fluxul de numerar pe care tind să îl susțină aceste orașe cu fluxuri de numerar.
Dar personal, cred că acesta este cel mai bun pariu pentru că nu pariezi doar pe fluxul de numerar sau doar pe apreciere sau doar pe creșterea chiriei. Primești un pic din toate și nu știi care dintre cele trei ar putea avea cel mai bun rezultat. Dar orice s-ar întâmpla, beneficiezi de el.
David:
Ei bine, asta am vrut să evidențiez pentru oamenii care sunt poate investitori mai noi, care nu au experiență pe unele dintre aceste piețe de flux de numerar în care companiile la cheie tind să opereze, iar guru-urile care vă vând un curs, de obicei, sunt „ Flux de numerar, renunță la slujbă. Ia-ți o prietenă. Nu fi un ratat. Ai nevoie de flux de numerar, iar ei îți vor rezolva toate problemele.” Apoi te împing în unele dintre acele piețe în care chiriile nu cresc niciodată. În ultimii 10 ani, au fost la fel. Spre deosebire de dacă ai fi investit în Denver în urmă cu 10 ani, ar fi fost un flux de numerar modest când l-ai cumpărat, dar 10 ani de creștere a chiriei și merge foarte, foarte bine.
Nu vrem să presupunem că va crește, dar vă puteți pune cu siguranță într-o poziție în care este mai probabil să crească, mergând pe una dintre aceste piețe care are o creștere a salariilor, companii care se mută, creșterea populației. fără a paria complet întreaga fermă pe investiții într-o piață de apreciere sălbatică că sîngerați bani. Există o modalitate responsabilă de a face asta. Cred că este un sfat foarte bun pe care îl dai aici.
Dave:
Vreau să spun, acesta este probabil un alt spectacol, dar Doamne, omule, știi de câte închirieri este nevoie pentru a deveni gratuit financiar? Știu că mulți investitori imobiliari spun: „Oh, da, renunță la slujbă. Cumpărați trei închirieri și fiți gratuit din punct de vedere financiar.” E doar o prostie absolută. Modul de a vă gândi la acest lucru este modul în care câștigați bani și fluxul de numerar în investiții este că aveți nevoie de X dolari investiți la rata de rentabilitate Y pentru a egala fluxul de numerar Z.
David:
Așa cum ne uităm la orice alt instrument de investiții financiare, când ne spunem „De cât de mult aveți nevoie în 401k la ce profit pentru a vă pensiona?”
Dave:
Exact, și astfel poți alege să fii un investitor în fluxul de numerar și să spui: „Voi avea 100,000 USD investiți la 11% numerar la randamentul numerarului.” Grozav, asta te aduce 11,000 de dolari pe an. Nu pot trăi din asta. Dacă vrei să construiești pe termen lung și spui: „Voi câștiga 6% din numerar din randamentul numerarului, dar prin apreciere și lucrând la un loc de muncă bun, voi avea 2 milioane de dolari investiți într-un 6% numerar la returnarea numerarului”, atunci câștigați 120,000 USD pe an. Cred că oamenii devin obsedați de această idee de returnare a numerarului, fără să se gândească că suma de capital pe care o puneți în investițiile dvs. este la fel de importantă, dacă nu, mai importantă decât banii în numerar. Asta e doar dezgustul meu.
David:
Nu vom merge prea departe pe acest drum, dar voi tachina oamenii, care este această mică idee. Acesta este unul dintre motivele pentru care îi încurajez pe oameni să adopte lucruri precum metoda BRRRR sau să cumpere și să aprecieze piețe, deoarece proprietatea ta poate crea capital pentru tine, așa cum ai câștigat la locul de muncă la care lucrai. Puteți crea două surse de capital. Numim echitate atunci când este într-o proprietate. Îi spunem capital atunci când este în contul nostru bancar, dar este aceeași energie. Îți începi cariera folosind astfel de metode, iar mai târziu, în carieră, treci pe piețe cu flux de numerar mai mari, care sunt puțin mai stabile, apoi faci exact ceea ce tocmai ai descris.
Acestea sunt niște chestii destul de grozave în care intrăm atunci când intenționăm să vorbim despre piață.
Dave:
Îmi place această conversație. Asta e amuzant.
David:
În regulă, ultimul subiect despre care vreau să te întreb este cumpărături profunde. Ce vrei să spui prin a cumpăra deep?
Dave:
Adică, a cumpăra în profunzime înseamnă doar a cumpăra sub valoarea de piață. Nu știu despre tine, David, dar în primii opt ani ai carierei mele în investiții imobiliare, nici măcar nu am oferit nici măcar la prețul cerut. Aș oferi întotdeauna mai puțin decât prețul cerut. Abia în ultimii ani a devenit normal să oferiți peste prețul cerut și să vă rugați în continuare.
David:
Atât de adevărat. Auzi agenți spunând lucruri de parcă ar fi plătit integral, iar eu râd de genul: „Asta e o afacere aici”. Întrebarea completă nu înseamnă nimic, dar funcționează din vechea paradigmă în care nimeni nu plătește prețul cerut.
Dave:
Intru totul. La început, ai încerca întotdeauna să-i dai un pic pe vânzător, să vezi ce poți obține. Cred că ne-am întors într-un mediu în care acest lucru este posibil. Nu în fiecare piață, nu în fiecare clasă de active, dar suntem într-o piață în care puteți cumpăra mai jos întrebând. Cred că este doar o modalitate bună de acoperire. Dacă credeți că piața dvs. ar putea scădea cu 5%, încercați să găsiți o proprietate cu 5% mai jos. Investesc în Denver și deja a scăzut cu aproape 10% în Denver. Este unul dintre acei lideri ai pieței în ceea ce privește scăderea prețurilor.
Cred că ar putea scădea cu încă 5%. Așa că, atunci când fac o ofertă chiar acum, voi oferi 5% mai jos de cerere. În felul ăsta, dacă scade, sunt bine. Îmi dă puțină pernă. La asta vreau să spun prin a cumpăra deep. Este doar sub prețul cerut pentru a vă oferi puțină pernă. De asemenea, o să spun că chiar cred că sincronizarea pieței este dificilă, iar dacă este între 1% și 2%, nu vă faceți griji prea mult. Prima mea proprietate mi-am cumpărat în 2010. Piața imobiliară a atins un minim în 2011, la 18 luni după ce am cumpărat-o sau ceva de genul ăsta.
Crezi că m-am gândit vreodată la asta, că proprietatea mea a scăzut cu 1% înainte să înceapă să revină? Nu o singură dată. Oamenii îmi spun cât de geloși sunt că am cumpărat-o în 2010. Ceea ce nu văd este că valoarea proprietății mele a scăzut de fapt cu 1% sau 2% înainte de a începe să crească așa cum a făcut în ultimele două luni. Cred că cumpărarea în profunzime este cu adevărat importantă, dar nu m-aș obsedat să încerc să ajung exact la capătul pieței. Este literalmente imposibil de făcut. Dar dacă credeți că piața va scădea cu 5% sau 10%, încercați să obțineți niște concesii de la vânzător pentru a vă simți mai confortabil.
David:
Acesta este un sfat incredibil de sănătos. Când mi-am cumpărat prima proprietate, era sfârșitul anului 2009, așa că nici măcar nu eram în 2010. Apoi a scăzut mai mult. Am spus: „Sunt atât de prost. Ar fi trebuit să aștept.” Toți au spus: „De ce ai cumpărat imobiliare?” În capul meu, mi-am imaginat că merge până la zero. Apoi, un an mai târziu, a început să crească și apoi a explodat. E amuzant. Am plătit 195 pentru acea casă care probabil a scăzut la 185 și mă bateam cu piciorul. Acum, valorează 525 și ceva. Doar că nu contează.
Dave:
Exact.
David:
Asta nu contează, nu? Ego-ul tău încearcă să fie mai inteligent decât ești și tu reușești. Era o proprietate pe care aveam contract la 215, și am intrat acolo pentru a obține niște concesii de vânzător și am primit-o la 195. Exact asta ar trebui să facă oamenii pe piața acestui cumpărător. Dacă casa a fost pe piață de trei zile, devine foarte mult interes. Poate că nu apuci să folosești strategia, dar eu caut case cu zile mari pe piață, poze slabe de listare. Îi învăț literalmente pe oameni cum să vizeze lucruri în MLS care au fost trecute în sus de alți oameni, să scriu oferte foarte agresive și apoi să evaluez pe baza contraofertei cât de serios este vânzătorul și cum putem face o înțelegere.
În schimbul 1031 pe care l-am încheiat acum câteva luni, cred că am cumpărat 17 sau 18 proprietăți, dar doar 12 sau 13 dintre ele au fost prin schimb. Din acei 12 sau 13, am câștigat peste un milion de dolari în capitaluri proprii pe baza prețului de evaluare față de ceea ce am plătit. A fost doar această strategie de „Sunt în MLS. Nu fac nimic nebunesc”, dar nu mă duc după casa cu fotografiile frumoase de listare făcute profesional de un agent imobiliar foarte bun. Caut oameni care au plătit un comision de 1% agentului imobiliar. Au făcut câteva poze cu iPhone-ul lor XNUMX.
Arată groaznic. A stat acolo de mult timp. Adică, la propriu, Dave, unii dintre ei aveau încărcări inverse. Imaginile de la baie au fost încărcate cu susul în jos și îi puteți spune lui Zillow: „Patru oameni s-au uitat la asta și nimeni nu l-a salvat”.
Dave:
Aceștia sunt cei pe care îi doriți.
David:
Este exact. Deci, cumpărând în profunzime, mă refer la cumpărarea de capitaluri proprii. Aceeași idee. Nu credeți că trebuie să plătiți prețul cerut așa cum obișnuiați. Explora. Scrieți o ofertă foarte mică și așteptați și vedeți. Le spun oamenilor: „O ofertă ar trebui să fie ca un jab. Dacă acceptă prima ta ofertă pe această piață, probabil că ai scris prea sus.” Nu ar trebui să elimini oamenii cu o ofertă. Este un jab, și aștepți și vezi cum te-ai apărat? esti slab? Nu voi intra prea mult în ea, dar una dintre oferte, în special, era listată pentru 1.6 milioane, și-a scăzut prețul până la 1.2 milioane.
Am intrat și am scris o ofertă de 1 milion 50 de dolari cu aproximativ 50,000 de dolari în costuri de închidere. A fost cam 1 milion chiar. M-a contracarat acceptând afacerea mea, dar nu a fost de acord cu diferența de cost de închidere de 50,000 de dolari. Știam că dacă mă contracara atât de tare, vrea să vândă casa asta. Am toată pârghia aici. Voi obține această afacere. Am sfârșit prin a rezista, iar el tot s-a întors și a spus: „Bine, îți voi da și costul de închidere”. Acum, dacă m-ar fi contracarat cu o reducere de 10,000 de dolari din 1.2, l-aș lăsa să plece. Nu este un cumpărător motivat.
În ultimii opt ani, nu ai putut folosi strategii ca aceasta. Pur și simplu nu au existat. Acesta este un punct grozav. Dacă ești îngrijorat că piața va continua să scadă, intră acolo și scrie o ofertă mai agresivă decât ai avea-o în mod normal și acoperi-te așa.
Dave:
Nu ai nimic de pierdut. Cred că oamenii spun: „O, Doamne, o vor respinge”. Este de genul: „Și ce?” Evident, nu vrei să faci doar lucruri care nu au sens, dar dacă crezi că oferta ta este corectă și rezonabilă, ar putea la fel de bine să încerci. Vezi dacă sunt de acord.
David:
Apoi, celălalt lucru, sfatul pe care îl voi da oamenilor este să nu presupunem că un singur pumn va doborî pe cineva. Multe dintre aceste proprietăți despre care vorbim, am scris o ofertă. Au spus că nu. Mi-am pus agentul imobiliar să se întoarcă o săptămână sau două mai târziu și poate a fost. După o săptămână sau două după aceea, a fost de genul „Hai să jucăm mingea”. Apoi a început negocierile propriu-zise. Vânzătorii se sperie la fel cum se sperie cumpărătorii. Toată lumea se sperie pe această piață și vrei doar să găsești genul potrivit de ciudat care să se potrivească cu interesele tale.
Dave, o să ne conduc să încheiem chestia asta, cerându-ți singurul lucru pe care ezităm mereu să-l facem, dar toată lumea vrea să știe, care sunt previziunile tale pentru 2023?
Dave:
Este foarte greu, dar lucrul în care mă simt încrezător este că probabil vom vedea o continuare a condițiilor actuale de piață cel puțin până în prima jumătate a anului 2023. Cred doar că acum, există încă atât de multă incertitudine. Vom vedea o recesiune? Cât de rău va ajunge? Va crește șomajul? Ce va face Fed? Sunt prea multe întrebări în acest moment și până când nu va apărea o oarecare încredere în acele mari întrebări economice, cred că vom vedea, așa cum ați spus, oameni care se sperie puțin și nu au suficientă stabilitate pentru ca piața să-și găsească. picior.
A doua jumătate a anului, cred, este într-adevăr factorul X. Cred că există diferite scenarii care se pot juca. Vă voi oferi trei scenarii diferite. Primul este dacă există o recesiune globală, despre care majoritatea economiștilor cred că vor exista oameni... Nu voi intra în detalii despre asta, dar dacă există o recesiune globală care tinde să exercite presiune în scădere asupra ratelor ipotecare, oamenii se îngrămădesc la guvernul SUA. obligațiunile care împing randamentele în jos, ratele ipotecare urmăresc randamentele și astfel vedeți un scenariu în care ratele ipotecare ar putea scădea mai mult decât sunt acum. Dacă ratele ipotecarelor scad și mai mult decât sunt acum, personal cred că piața imobiliară va ajunge probabil la minimum peste un an, la sfârșitul lui 2023, începutul lui 2024, și va începe să crească din nou.
Celălalt scenariu este că Fed realizează în mod miraculos o aterizare uşoară, iar ratele ipotecare ar putea scădea. Acesta este un alt scenariu în care văd că piața ating un minim spre sfârșitul lui 2023, începutul lui 24, sau inflația continuă să crească, șomajul înnebunește, dar ratele ipotecare din anumite motive nu scad. Apoi, în acest scenariu, dacă ratele ipotecare rămân peste 6.5%, peste 7% pentru o lungă perioadă de timp, cred că probabil că avem o corecție de doi ani. Toate '23 şi '24 vor fi aşa. În acest caz, am putea observa scăderi de două cifre pe piața națională de locuințe, dar este încă greu de spus.
Cred că două dintre cele trei scenarii din mintea mea indică o corecție de un an în care vom vedea scăderi de preț cu o singură cifră. Am spus că cred că va fi undeva între 3% și 8% negativ la nivel național dacă ratele ipotecarelor rămân ridicate. Am spus asta. Totul este despre accesibilitate. Deci, dacă accesibilitatea nu se îmbunătățește, ratele ipotecare rămân ridicate. Până în a doua jumătate a acestui an, atunci cred că vom vedea scăderi naționale de 10%, 15% și nu vor ajunge până la sfârșitul lui '24, poate chiar la începutul lui '25.
David:
Acesta este un răspuns remarcabil de bine gândit și articulat pentru cineva care nu a vrut să dea o predicție, așa că vă mulțumesc. Multumesc pentru aceasta. Îmi place cum oferiți informațiile pe care le bazați, mai degrabă decât să aruncați ceva acolo. Pentru că pe măsură ce informația se schimbă, la fel se va schimba și predicția. Ceva ce oamenii trebuie să-și amintească, aceste lucruri nu sunt puse în piatră.
Dave:
Intru totul. Oamenii spun: „Ai spus asta și nu ai luat în considerare asta”. Este de genul: „Nu sunt ghicitoare”. Sunt doar ca: „Mă uit la aceste informații. Iată cum îl interpretez.” Nu știu ce se va întâmpla, dar cred că acele trei scenarii, nu știu probabilitatea fiecăruia dintre ele, dar cred că într-adevăr se va reduce la dobânzile ipotecare și la accesibilitate, iar când o vom vedea de jos. . Voi spune doar... Pot să mai spun încă un lucru despre asta este că, în mod tradițional, în recesiune, se spune că locuințele sunt primul care intră și primul care iese, unde, deoarece ratele ipotecarelor cresc, iar imobiliarele sunt un activ cu efect de pârghie, prețurile tind. să refuze mai întâi. Asta creează recesiunea.
Vedem asta chiar acum, nu? Tarifele au crescut. Locuințele se află într-o recesiune, așa că începem să vedem că acest lucru începe să se răspândească în restul economiei. Dar, după cum am spus, atunci când ipotecare... Când intrăm în recesiune oficială sau orice altceva, ratele ipotecare tind să scadă. Asta îi face pe oameni să se întoarcă pe piața imobiliară. Asta creează o cantitate imensă de activitate economică și ne scoate dintr-o recesiune. Este doar interesant să vezi că recesiunea nu este bună pentru nimeni. Nu susțin asta, dar dacă îl vezi, de multe ori este primul pas, iar piețele imobiliare încep să se redreseze. Deci, e altceva să arăți așa.
David:
De aceea nu poți cronometra partea de jos, pentru că nu știi când se va întâmpla asta. Până când vezi că apar în date, a început deja, iar partea de jos este deja în sus.
Dave:
S-a întâmplat deja.
David:
Grozav punct. Bine, deci avem o predicție destul de bună de piață pentru 2023. Avem o înțelegere foarte solidă a lucrurilor care afectează prețurile imobiliare. Acestea ar fi pârghiile pe care oamenii le trag pentru a face ca prețurile să urce și să scadă, oferta, și puteți măsura asta prin stoc și apoi prin cerere, care este un monstru dublu în sensul că ambii sunt dispuși să cumpere o proprietate și sunt capabili să cumpere. o proprietate. Am vorbit despre ratele ipotecare și inflație și despre toată complexitatea creată în această piață nebunească, dar frumoasă, în care ne place să investim. Am vorbit și despre modalități prin care poți face bani în 2023, indiferent de ceea ce face piața. .
Împrumutul privat și cumpărarea de note este o modalitate prin care oamenii se pot aștepta să câștige bani din imobiliare. Căutând aceste orașe hibride în care nu sunteți... Nu aveți risc asimetric în nicio direcție de o proprietate cu flux de numerar care nu crește niciodată în chirie sau în valoare, precum și o piață speculativă în care sperați doar să crească și pierde controlul asupra și cumpără în profunzime, înțelegând că aceasta este piața unui cumpărător și asta înseamnă că tu deții controlul. Deci, ești un prost dacă nu îl folosești. Folosiți controlul pentru a încerca să mergeți acolo și să obțineți cea mai bună ofertă pe care o puteți, mai degrabă decât să vă faceți griji pentru lucruri pe care nu le puteți controla, cum ar fi momentul în care piața va ajunge la fund.
Dave, mulțumesc foarte mult că mi-ai fost alături. Îmi place când vii pentru aceste lucruri și putem ajuta să facem un sens din nebunia emoțională pe care o simțim de obicei atunci când oamenii nu știu la ce să se aștepte. Există vreo ultimă cuvinte cu care ai vrea să le lași ascultătorilor noștri înainte să te las să pleci de aici?
Dave:
Nu, asta a fost foarte distractiv. Dar dacă doriți alte recomandări despre cum să faceți bani în 2023 sau să înțelegeți acest lucru în detaliu, îi încurajez pe toată lumea să descarce raportul pe care l-am scris. Este gratis. Puteți face asta la biggerpockets.com/report.
David:
În regulă, biggerpockets.com/report. Verifică. Dacă ai crezut că Dave sună inteligent, așteaptă până le citești. Arată și mai deștept când citești acolo. Apoi ai scris o carte cu J Scott pe un subiect similar cu acesta. Poți conecta asta foarte repede înainte să plecăm?
Dave:
Sigur. J și eu, dacă nu știți, J este un investitor excelent prolific. El și cu mine am scris o carte numită Real Estate by the Numbers. Este vorba despre matematică, cifre și formule de care aveți nevoie pentru a deveni un investitor imobiliar excelent. Știu că dacă oamenii cred că sună intimidant, nu este. Matematica din spatele investițiilor imobiliare nu este foarte grea. Trebuie doar să înțelegeți niște cadre simple și asta este ceea ce le-am subliniat. Scopul este să vă ajute să analizați ofertele ca un expert. Deci, dacă doriți să puteți analiza tranzacțiile în mod conservator, în special în 2023, și să înțelegeți ce presupuneri să faceți, acele lucruri, ar trebui să verificați.
David:
Da, du-te și verifică asta. Dacă ești un tocilar sau vrei să fii la fel de inteligent ca un tocilar fără a fi un tocilar, aceasta este cartea pentru tine. În regulă, Dave, îți mulțumesc foarte mult că mi-ai venit astăzi. Vă voi lăsa să plecați de aici și să faceți mai multe cercetări pentru a ajuta comunitatea BiggerPockets să înțeleagă ce se întâmplă pe piață. Acesta este David Greene pentru Dave, renegatul domnului, Meyer semnând.
Sunt un profesionist. Doar priveste. Vezi cât de bun sunt să spun lucruri.
Dave:
El este Ron Burgundy. Va citi orice ai pune pe teleprompter.
Urmărește episodul aici
Ajutați-ne!
Ajutați-ne să ajungem la noi ascultători pe iTunes, lăsându-ne o evaluare și o recenzie! Durează doar 30 de secunde și pot fi găsite instrucțiuni aici. Mulțumiri! Apreciem cu adevărat!
În acest episod acoperim:
- De ce 2023 nu este o piață imobiliară „normală”. și detaliile care conduc la starea de astăzi
- „pârghii” care afectează prețurile locuințelor și de ce 2023 NU este același cu 2008
- Vânzător vs. piețele cumpărătorilor și unde se așteaptă cel mai mult să scadă prețurile
- Cererea cumpărătorului de locuințe și cât de inaccesibil a făcut ca majoritatea cumpărătorilor să stea pe mâini
- Rata ipotecarului creșteri și modul în care Fed folosește rate mari pentru a combate inflația
- trei strategii care funcționează pe piața imobiliară actuală și cum să investești în timp ce alții stau pe margine
- Previziunile pieței imobiliare pentru 2023 și când am putea vedea prețurile caselor scăzute
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Cărțile menționate în acest episod
Conectează-te cu Dave:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? Consultați-ne pagina sponsorului!
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- ani 15
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401 K
- 7
- a
- capacitate
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- mai sus
- Absolut
- absolut
- Accept
- Cont
- activitate
- de fapt
- Avantaj
- sfat
- afecta
- care afectează
- accesibil
- După
- Aftermath
- împotriva
- agenţi
- agresiv
- înainte
- AIR
- Alabama
- aliniat
- TOATE
- deja
- alternativă
- mereu
- uimitor
- sumă
- Google Analytics
- analiza
- Ancoră
- și
- O alta
- răspunde
- oricine
- oriunde
- separat
- Apple
- aprecia
- apreciind
- apreciere
- ZONĂ
- în jurul
- activ
- clasa de active
- Bunuri
- atractiv
- Austin
- autor
- in medie
- evitarea
- înapoi
- mersul înapoi
- Rău
- Sold
- bilă
- Bancă
- cont bancar
- Băncile
- bazat
- Pe scurt
- Urs
- Urs de piață
- frumos
- deoarece
- deveni
- devine
- devenire
- înainte
- Început
- în spatele
- fiind
- Crede
- de mai jos
- beneficia
- CEL MAI BUN
- Pariu
- Mai bine
- Pariu
- între
- Mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Birmingham
- Pic
- Sângerare
- Blog
- Obligațiuni
- carte
- bum
- frontieră
- împrumuta
- Imprumut
- boston
- De jos
- au cumpărat
- Cutie
- POD
- aduce
- Spart
- adus
- construi
- constructor
- constructori
- Clădire
- Buchet
- afaceri
- întreprinderi
- bust
- cumpăra
- cumpărători
- Cumpărare
- Prin numerele
- CAKE
- California
- apel
- denumit
- Poate obține
- nu poti
- capital
- mașină
- card
- Carduri
- Carieră
- caz
- cazuri
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- Provoca
- cauzată
- cauze
- CD
- Secol
- sigur
- cu siguranță
- Schimbare
- Modificări
- încărcare
- Chat GPT
- verifica
- Chicago
- copil
- Alege
- ales
- Crăciunul
- circulant
- Oraşe
- Oraș
- claritate
- clasă
- clar
- Ceas
- închis
- închidere
- Monedă
- combaterea
- combinaţie
- cum
- confortabil
- venire
- comentariu
- comision
- comunitate
- Companii
- companie
- comparaţie
- comparație
- compararea
- concura
- concurente
- concurs
- complet
- complexitate
- complicat
- componente
- compuse
- cuprinzător
- concept
- Condiții
- încredere
- încrezător
- confuz
- Contra
- conservator
- Lua în considerare
- luate în considerare
- construcţie
- context
- continuare
- continua
- contract
- Control
- Conversație
- convinge
- Rece
- A costat
- Cheltuieli
- ar putea
- Contracara
- ţară
- țară
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- acoperi
- acoperit
- Crash
- prăbuşit
- Smântână
- crea
- a creat
- creează
- Creator
- credit
- cultură
- curios
- Curent
- În prezent
- cicluri
- de date
- Dave
- David
- zi
- Zi
- afacere
- Oferte
- Moarte
- Datorie
- decizie
- Deciziile
- Refuzați
- Scăderile
- Declinarea
- scădea
- adânc
- Mod implicit
- categoric
- Cerere
- demografic
- Criterii demografice
- Denver
- descris
- proiectat
- detaliu
- detalii
- FĂCUT
- diferenţă
- diferit
- dificil
- Cifră
- diligență
- direcţie
- direct
- Reducere
- Afişa
- Nu
- face
- de dolari
- Dont
- dubla
- sa dublat
- jos
- Descarca
- în jos
- Dramă
- conducere
- scăzut
- scăparea
- în timpul
- dinamic
- fiecare
- Devreme
- câștiga
- câștigat
- Câștigul salarial
- Economic
- Crestere economica
- Economie
- economiști
- economie
- Ouă
- oricare
- încuraja
- se încheie
- energie
- suficient de
- Intrați
- Întreg
- în întregime
- Mediu inconjurator
- la fel de
- echitate
- mai ales
- bunuri
- Eter (ETH)
- Chiar
- EVER
- Fiecare
- in fiecare zi
- toată lumea
- toată lumea e
- tot
- exact
- exemplu
- exemple
- excelent
- schimb
- excitat
- captivant
- Exclusiv
- aștepta
- de aşteptat
- aşteaptă
- scump
- expert
- expertiză
- Explica
- explora
- factori
- echitabil
- destul de
- Cădere
- familii
- familie
- fantastic
- fermă
- FAST
- mai repede
- Favorite
- frică
- fed-
- federal
- Federal fonduri Rata
- puțini
- Figura
- În cele din urmă
- finanţa
- financiar
- financiar
- finanțare
- Găsi
- capăt
- Incendiu
- First
- prima dată
- Repara
- plat
- debit
- Curgere
- alimente
- Picior
- Forțele
- Prognoză
- pentru totdeauna
- formare
- din fericire
- Avere
- Înainte
- găsit
- cadre
- Gratuit
- din
- frustrat
- Combustibil
- Complet
- distracţie
- fundamental
- Fundamentele
- Fondurile
- amuzant
- viitor
- câștigă
- GAS
- Gear
- în general
- generaţie
- obține
- obtinerea
- Da
- oferă
- Oferirea
- Caritate
- recesiune globală
- Go
- Dumnezeu
- Merge
- merge
- bine
- buna treaba
- Guvern
- grafic
- mare
- mai mare
- grup
- Crește
- În creştere
- Creștere
- Tip
- Jumătate
- mâini
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- Greu
- urăște
- având în
- cap
- capete
- sănătoasă
- auzit
- gard viu
- ajutor
- ajută
- aici
- șovăitor
- Ascuns
- Înalt
- superior
- Evidențiați
- maximele
- istoric
- istoricește
- istorie
- Lovit
- deţine
- deținere
- Acasă
- Case
- sperând
- gazdă
- FIERBINTE
- casă
- case
- carcasă
- piața imobiliară
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- mare
- Hibrid
- BOLNAV
- idee
- identifica
- Impactul
- afectate
- Impacturi
- implicații
- important
- imposibil
- îmbunătăţi
- îmbunătăţeşte
- in
- Inclusiv
- Venituri
- Crește
- Creșteri
- crescând
- incredibil
- Indicator
- Indicatorii
- individ
- industrii
- inflaţiei
- influență
- influențarea
- informații
- NEBUN
- înţelegere
- instrucțiuni
- interacționând
- interes
- RATA DOBÂNZII
- Ratele dobânzilor
- interesat
- interesant
- interese
- Interviu
- intimidant
- introdus
- inventar
- Investi
- investit
- investind
- investiţie
- Vehicul de investiții
- Investiții
- investitor
- Investitori
- implica
- iPhone
- probleme de
- IT
- în sine
- iTunes
- jack
- ianuarie
- Loc de munca
- Locuri de munca
- aderarea
- jurnaliştii
- a sari
- doar unul
- A pastra
- copii
- Copil
- batere
- Cunoaște
- cunoscut
- aterizare
- în mare măsură
- cea mai mare
- Nume
- Anul trecut
- râde
- conduce
- Liderii
- conducere
- învăţare
- Părăsi
- lăsând
- Led
- Legal
- LEND
- creditor
- împrumut
- Nivel
- nivelurile de
- Pârghie
- efectului de pârghie
- LG
- Viaţă
- stil de viaţă
- Probabil
- LIMITĂ
- listat
- Ascultare
- listare
- înregistrări
- mic
- trăi
- Credite
- local
- Lung
- perioadă lungă de timp
- pe termen lung
- mai lung
- Uite
- arată ca
- uitat
- cautati
- Se pare
- pierde
- care pierde
- Lot
- dragoste
- Jos
- M2
- Macroeconomice
- făcut
- Principal
- Mainstream
- major
- face
- câștiga bani
- FACE
- Efectuarea
- om
- multe
- mulți oameni
- Piață
- conditiile magazinului
- prăbușirea pieței
- Piata de date
- pieţe
- Meci
- matematica
- materie
- mijloace
- măsura
- măsuri
- se intalneste
- membru
- menționat
- metodă
- Metode
- metric
- Meyer
- La mijlocul
- ar putea
- Millennials
- milion
- un milion de dolari
- minte
- minim
- diminua
- MLS
- Monetar
- bani
- piața monetară
- tipărirea banilor
- monitor
- Monitorizarea
- Lună
- lunar
- luni
- mai mult
- Ipotecare
- ipoteci
- cele mai multe
- motivat
- muta
- mişcă
- în mişcare
- reciproc
- național
- În apropiere
- în mod necesar
- Nevoie
- nevoilor
- negativ
- negativ
- Nou
- ştiri
- următor
- Nichel
- normală.
- în mod normal
- notițe
- noiembrie
- Nuanță
- număr
- numere
- evident
- octombrie
- oferi
- oferit
- promoții
- oficial
- Bine
- Vechi
- ONE
- funcionar
- de operare
- Opinie
- Avize
- Oportunităţi
- Oportunitate
- opus
- Opțiune
- Opţiuni
- Altele
- Altele
- a subliniat
- outperform
- propriu
- proprietate
- Pace
- plătit
- pandemie
- paradigmă
- parte
- special
- în special
- partener
- Trecut
- pasiv
- Plătește
- de plată
- plată
- plăți
- țară
- Vârf
- oameni
- la sută
- procent
- Perfect
- efectua
- performanță
- efectuează
- perioadele
- persoană
- Personal
- philadelphia
- imagine
- poze
- bucată
- Locuri
- plan
- planificat
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- Joaca
- player
- "vă rog"
- fir cu plumb
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- puncte
- pokemon
- sărac
- pop
- populație
- populații
- poziţie
- posibil
- potenţial
- putere
- puternic
- Practic
- prezice
- predictibil
- estimarea
- prezicere
- Predictii
- prezenta
- presiune
- destul de
- preţ
- Prețuri
- de stabilire a prețurilor
- primar
- Principal
- principiu
- privat
- probabilitate
- probabil
- Problemă
- probleme
- profesional
- profesional
- Profit
- proprietăţi
- proprietate
- propunere
- PROS
- furnizarea
- Trage
- pumn
- cumpărare
- achiziții
- Împinge
- pune
- puts
- Punând
- întrebare
- Întrebări
- Rapid
- repede
- ridica
- ridicat
- ridicare
- rată
- tarife
- evaluare
- raport
- ajunge
- atins
- Reacţiona
- Citeste
- Citind
- real
- Imobiliare
- piata imobiliara
- realiza
- agent imobiliar
- motiv
- rezonabil
- motive
- reechilibreze
- recapitula
- recent
- recent
- recesiune
- recomanda
- Recomandare
- Recomandări
- record
- înregistrare
- Recupera
- Recuperează
- reduce
- Fără deosebire
- relativ
- eliberat
- de încredere
- minte
- Reno
- Închiria
- inchirieri
- repeta
- raportează
- reprezenta
- cercetare
- rezidenți
- responsabil
- REST
- restaurante
- rezultat
- reveni
- Returnează
- revizuiască
- Răsplăti
- Drepturile
- Inel
- Ripple
- Ridica
- în creștere
- Risc
- Riscurile
- Riscant
- drum
- Rol
- RON
- înrădăcinare
- rotund
- Regula
- Alerga
- Rural
- Said
- sake
- salarii
- sare
- de vânzări
- acelaşi
- economisire
- Economie
- cont de economii
- Scară
- scenarii
- tipand
- Seattle
- Al doilea
- secunde
- vedere
- pare
- selectiv
- vinde
- Vanzatorii
- De vânzare
- Vinde
- sens
- sensibil
- propoziție
- serios
- set
- Seturi
- Șapte
- câteva
- Acțiuni
- schimbare
- Pantaloni scurți
- Pe termen scurt
- deficit
- să
- Arăta
- Emisiuni
- fete
- semna
- Semnal
- semnalele
- semnificativ
- semnificativ
- semnare
- asemănător
- simplu
- întrucât
- singur
- Ședință
- SIX
- Șase luni
- ușor diferite
- încetini
- încetinirea
- Încet
- mic
- mai mici
- inteligent
- mai inteligent
- So
- până acum
- Moale
- solid
- unele
- Cineva
- ceva
- oarecum
- undeva
- Suna
- sunat
- Surse
- Spaţiu
- vorbire
- specific
- Spectru
- Cheltuire
- uzat
- cui
- Sponsori
- Spotify
- Stabilitate
- stabil
- standarde
- Începe
- început
- Pornire
- Stat
- Statele
- şedere
- constant
- Aburi
- Pas
- Încă
- PIATRA
- Stop
- Furtună
- strategii
- Strategie
- puternic
- Incercand
- Reușit
- astfel de
- brusc
- suferinţă
- Super
- livra
- Cerere și ofertă
- a sustine
- a presupus
- surprinzător
- Înconjurător
- durabilă
- leagăne
- sistem
- Lua
- ia
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- Ţintă
- echipă
- zece
- termeni
- terţiar
- Fed
- Viitorul
- Graficul
- informațiile
- Statul
- lumea
- lor
- temă
- se
- Acolo.
- lucru
- lucruri
- Gândire
- Al treilea
- în această săptămână
- în acest an
- gândit
- mii
- trei
- Prin
- de-a lungul
- Aruncare
- TIE
- timp
- timpul sa cumperi
- ori
- sincronizare
- sfat
- Titlu
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- mâine
- Tonă
- Ton
- de asemenea
- top
- subiect
- INTRU TOTUL
- față de
- orașe
- urmări
- Urmărire
- tradiţional
- tradiţional
- Tranzacții
- Copie
- tranziţie
- tendință
- adevărat
- ÎNTORCĂ
- tv
- Tipuri
- tipic
- ne
- Guvernul SUA
- în cele din urmă
- Nesigur
- Incertitudine
- în
- înţelege
- înţelegere
- șomaj
- inorog
- Unit
- Statele Unite
- de unităţi
- încărcat
- întoarsă pe dos
- urban
- us
- utilizare
- obișnuit
- valoare
- Fixă
- vehicul
- Impotriva
- Video
- salariu
- salarizare
- aștepta
- dorit
- doresc
- Ceas
- modalități de
- Bogatie
- nuntă
- săptămână
- săptămâni
- Ce
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- Sălbatic
- voi
- dispus
- câştiga
- VIN
- Wisconsin
- în
- fără
- cuvinte
- Apartamente
- lucram impreuna
- a lucrat
- de lucru
- fabrică
- lume
- îngrijorat
- valoare
- ar
- Înfășurat
- scrie
- scris
- X
- an
- ani
- randamentele
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet
- zero