Prognoza de blocare 2023: un steag fals cu numere umflate?

Dave:
Bună tuturor, bine ați venit la On the Market. Sunt gazda ta, Dave Meyer. S-a alăturat astăzi ziua de naștere, Jamil Damji. La mulți ani omule.

Jamil:
Mulțumesc, omule. Era 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Știu. Unde merge timpul?

Dave:
Cum te simti?

Jamil:
44.

Dave:
Se simte vechi? Tineri?

Jamil:
Se simte bine, sincer. A fost un an nebun. S-au întâmplat multe cu piața imobiliară și cu viața în general, dar sunt recunoscător pentru toate acestea și foarte încântat de această conversație cu Rick.

Dave:
Da, absolut. Ei bine, ai energia unei persoane cu jumătate din vârsta ta, așa că cred că te descurci destul de bine.

Jamil:
Mulțumesc.

Dave:
Da, absolut. Și această conversație este grozavă. Jamil, l-am intervievat în iunie sau iulie, probabil?

Jamil:
Da, chiar înainte ca celălalt pantof să cadă pe piața imobiliară. Și a fost o conversație interesantă și trebuie să spun că, probabil, episodul meu preferat al întregului an am vorbit cu Rick, pentru că ai o perspectivă reală asupra a ceea ce se întâmplă pe baza cifrelor, nu pe baza emoției, nu pe baza jargonului sau senzaționalism, doar date. Și este întotdeauna important să fiți atenți la ceea ce spun numerele față de ceea ce spun oamenii care încearcă să vândă povești.

Dave:
Absolut. Da, cred că nu e uscat deloc. Este foarte distractiv, e distractiv să vorbească cu el, dar pur și simplu nu este emoționat în privința asta, ceea ce cred că este foarte important și drăguț că oferă acest fel de analiză obiectivă imparțială a ceea ce se întâmplă pe piață. Și acoperim totul în acest interviu. Vorbim de executări silite, rate ipotecare, economia SUA, tot ce vă puteți imagina.
Așadar, acest spectacol este primul nostru spectacol al anului, așa că, dacă doriți să aveți un avans în ceea ce se va întâmpla în 2023 și ce să căutați pe parcursul acestui an, vă veți bucura cu adevărat de acest episod. , pentru că Rick oferă informații cu adevărat precise și obiective, care vor fi cu adevărat utile pentru tine.

Jamil:
De acord. Luați notițe băieți.

Dave:
În regulă, ei bine, cu asta vom face o pauză rapidă și apoi bun venit lui Rick Sharga, vicepreședintele executiv al Market Intelligence pentru ATTOM Data. Rick Sharga, bine ai revenit la On the Market. Vă mulțumim că v-ați alăturat din nou.

Rick:
Mulțumesc că m-ai primit înapoi. Bănuiesc că prima dată nu a fost chiar atât de rea.

Dave:
Oh, haide, ai fost foarte perspicace. Este de fapt una dintre cele mai populare emisiuni ale noastre. Ai făcut o treabă excelentă și suntem încântați să te avem din nou.

Rick:
Apreciez asta.

Jamil:
Simt că după ce ai vorbit cu Rick pentru o perioadă de timp, de fapt părăsești acea conversație mult mai inteligent. Așadar, vă mulțumim că ne ajutați pe toți să ne creștem IQ-ul astăzi.

Rick:
Am fost foarte mulțumit că Adam mi-a dat titlul de EVP of Market Intelligence, pentru că este pentru prima dată în cariera mea cineva care folosește inteligența în aceeași propoziție cu numele meu, așa că este întotdeauna o plăcere.

Dave:
A fost foarte inteligent din partea ta să orchestrezi asta. Ei bine, Rick, ultima oară când te-am avut pe tine a fost în timpul verii și am ajuns la apogeul freneziei pieței imobiliare, cel puțin în ceea ce privește prețul de vânzare. Lucrurile s-au schimbat foarte mult în ultimele două luni și ne-ar plăcea să începem doar cu rezumatul sau gândurile dumneavoastră despre ceea ce s-a întâmplat în a doua jumătate a anului 2022 pe piața națională de locuințe.

Rick:
Ei bine, ultima dată când am vorbit, probabil vă amintiți că discutam despre faptul că am început să vedem puține dovezi ale slăbirii cererii. Acest lucru a început de fapt la începutul anului și era într-adevăr legat de accesibilitate, deoarece prețurile locuințelor continuau să crească cu 15%, 20% de la an la an. Când Rezerva Federală a decis să-și sufle mânecile și să abordeze efectiv inflația, punând laolaltă o serie de creșteri fără precedent ale ratei fondurilor Fed, asta a tulburat cu adevărat piețele ipotecare și am văzut dobânzile ipotecare dublate.
Potrivit lui Freddie Mac, este prima dată când se întâmplă într-un an calendaristic. Nu am văzut niciodată ca dobânzile ipotecare să se dubleze într-un an calendaristic înainte și aceasta este doar o accesibilitate redusă. Așadar, am văzut că vânzările de locuințe de la lună la lună au scăzut atât în ​​casele noi, cât și în casele existente. Probabil că vom încheia anul acesta, deși am avut un început destul de bun și probabil vom încheia anul acesta cu vânzări de case cu 15% până la 20% mai puține decât am avut acum un an.
Am văzut, practic, aprecierea prețului caselor. Ne uităm la piețe precum California, unde creșterea de la un an la altul a prețurilor este acum în scădere în intervalul de 2% până la 3%, unde fusese cu două cifre la începutul anului. Și există părți ale țării în care, de fapt, vedem că prețurile scad. Am văzut în ultimele patru luni la rând prețurile caselor au scăzut de la o lună la lună. Acest lucru nu este neapărat neobișnuit în această perioadă a anului, dar gradul de scădere a fost mai puternic decât de obicei. Dar când te gândești, plata medie lunară a unui credit ipotecar pentru o casă pe care ai fi cumpărat-o acum un an a crescut, în funcție de locul în care te afli în țară, de la 45% la 60%. Și nu știu despre voi băieți, dar când am vorbit cu șeful meu despre o mărire de 45% până la 60%, el a cam chicotit politicos și mi-a spus să mă întorc afară să mă joc.
Deci, a scos de pe piață o mulțime de potențiali cumpărători de case. Am văzut cercetări care indică faptul că între 10% și 20% dintre oamenii pe care căutăm să-i cumpărăm au ​​optat să închirieze pentru o perioadă. Pentru publicul dvs., acest lucru sugerează că ar putea exista unele oportunități pentru proprietăți de închiriere, pentru unități de închiriere cu o singură familie, deoarece dacă oamenii ar căuta să cumpere o casă, este de înțeles că ar putea fi interesați să închirieze una în loc de un apartament. Dar vom încheia anul aproape pe o tendință descendentă. Probabil că se va muta și în anul viitor.
Deși nu cred că scăderea vânzărilor de locuințe va fi aproape la fel de semnificativă anul viitor precum a fost anul acesta. Ține minte unul de altul... Și apoi mă voi opri din vorbit pentru o vreme. Un alt lucru de reținut în context este că vom renunța la vânzări de case în 2021 care au fost neobișnuit de puternice. 2021 nu a fost un an mediu pentru vânzările de case. A fost un an mult peste medie pentru vânzările de case. Deci, nu ar fi fost o surpriză să văd cifrele revenind puțin. Dar scăderea de 15% până la 20% se datorează strict și exclusiv acțiunilor luate de Fed și impactului pe care l-au avut asupra ratelor ipotecare.

Jamil:
Rick, ultima dată când am vorbit, piața era într-un loc complet diferit și încerc mereu să înțeleg ce se poate întâmpla după colț. Și eu sunt în afacerea de reparații. A trebuit să scriu câteva cecuri. Sunt în Phoenix, Arizona, și așa că una dintre piețele despre care vorbești și care va experimenta o lovitură masivă în dinți, am primit implanturi în față aici din lovitura pe care am primit-o.

Rick:
Apropo, arată frumos. Nimeni nu ar ști vreodată.

Jamil:
Mulțumesc. Mulțumesc. Mulțumesc. Faptele sunt pentru noi, ca reabilitați, lucrurile nu par foarte puternice acum. Pe de altă parte, caut oportunități pentru că de fiecare dată când se întâmplă așa ceva, există oportunități sub suprafață. Și aproape că mă întreb dacă ceea ce vedem acum este, și eu o inventez, marea reprogramare, și de aceea. Cu toții am fost atât de răsfățați cu aceste credite ipotecare de 2% și 3% care au fost pe piață atât de mult timp, încât mulți oameni au intrat în spațiu și au încercat să intre pe piața imobiliară. Mulți dintre acești cumpărători, mulți dintre acești oameni, nu vor renunța niciodată la acea datorie. Se vor agăța de acea casă, chiar dacă o păstrează ca închiriere, nu vor reintroduce acel produs înapoi pe piață.
Am făcut ca Fed să mărească ratele într-un mod fără precedent, așa cum ați descris și asta a oprit multă activitate, în special în construcția de case. Și așa i-am pus pe constructori să întoarcă complet butonul în cealaltă direcție în care se țin înapoi. Deci, avem acest inventar care va fi smuls din cauza tuturor datoriilor ieftine, avem constructori care își opresc sau încetinesc construcția, am văzut că cererea s-a echilibrat cu adevărat. Și cred că, deoarece ratele sunt atât de mari în acest moment, de îndată ce începem să ne întoarcem la 5%, tragem această bandă elastică în care ne vom simți cu toții cu adevărat recunoscători pentru un credit ipotecar de 5½% atunci când vine.
Pentru că atunci când se află acolo unde este acum, de îndată ce suntem reprogramați să credem că 5½ sau 5% este ieftin, atunci cred că va fi o cantitate nebună de cumpărători care se vor grăbi pe piață. Și de aceea simt că este o reprogramare grozavă. Vedeți că va veni în 2023 și punctul meu de vedere este la prânz?

Rick:
Nu, nu ești deloc la prânz. Problema pe care o voi avea pentru a vă răspunde la întrebare este că sunt atât de multe de despachetat acolo. Practic, tocmai ați adus în discuție aproximativ cinci teme diferite și toate sunt relevante, toate sunt importante pentru piață. Așadar, la ultima întrebare despre dacă teza dvs. este ceva care se găsește la prânz, nu, pot prezenta un scenariu în care piața își revine destul de repede. Acum totul trebuie să se lase la loc, dar s-ar putea întâmpla. Deci, în primul rând, există încă o cerere reprimită și nu este genul de cerere speculativă prostească pe care am văzut-o în 2008.
Acest lucru este determinat din punct de vedere demografic. Avem în continuare cea mai mare cohortă de tineri adulți cu vârste cuprinse între 25 și 34 de ani din istoria țării. Aceasta este vârsta principală de formare a gospodăriei. Mulți dintre ei ar prefera să dețină, ar putea fi nevoiți să închirieze pe termen scurt în timp ce își dau seama, dar formează gospodării. Asta determină cererea. Cererea a fost încetinită semnificativ pentru că dintr-o dată casa pe care credeai că o vei cumpăra, nu ți-ai putut permite sau nu te poți califica pentru împrumut. Dar haideți mai întâi să despachetăm accesibilitatea, pentru că asta determină o mulțime de activități de cumpărare.
Există trei picioare ale scaunului când vine vorba de accesibilitate. Cel pe care ne-am concentrat obsesiv în ultimii ani este prețul caselor. Deci, evident, prețul nominal al casei, pentru ce este listat prețul este lucrul pe care se concentrează toată lumea și suntem la un nou vârf. Suntem încă la un nou vârf. Acest lucru a fost compensat de al doilea picior al scaunului, care au fost ratele ipotecare. Și ratele ipotecare scăzute din punct de vedere istoric au compensat prețurile în creștere ale caselor, așa cum ați menționat, sunteți în scădere în intervalul de 2% pentru creditele ipotecare. Acest lucru a făcut posibil ca oamenii să-și permită locuințe chiar dacă prețurile locuințelor creșteau.
Ceea ce a făcut posibil, și acesta este piciorul pe care oamenii îl ignoră cel mai adesea în legătură cu scaunul, este faptul că salariile au crescut. Așadar, am văzut o creștere neobișnuit de puternică a salariilor în ultimii doi ani, de când guvernul a permis tuturor să se întoarcă la muncă după ce a început pandemia. Dar creșteri anuale de 5% până la 6% ale salariilor, scuzați-mă, asta nu a ținut pasul cu creșterile de 15% și 20% ale prețurilor locuințelor. Dar acum este de două până la trei ori mai mare decât aprecierea prețului casei. Deci, să presupunem că creșterea salariilor continuă să fie cam ceea ce este. Să presupunem că prețurile locuințelor s-au stabilizat sau, pe unele piețe, chiar scad puțin. Este posibil ca, deoarece inflația pare să se îndrepte în direcția corectă, Fed să nu mai fie atât de agresivă cu creșterile ratelor sale, ceea ce înseamnă că ratele ipotecare ar fi atins vârful în acest ciclu și va începe să scadă.
Deci, dacă aveți o tendință de scădere a ratelor ipotecare, poate încet, dar în scădere pe parcursul anului, salariile rămân puternice, prețurile caselor s-au aliniat, undeva în 2023 începe să se simtă mult mai accesibil și aveți oameni încep să vină înapoi pe piață. Deci, nu cred că teza ta este nebună. Un alt lucru care va schimba dinamica cumpărătorilor este că piața se adaptează întotdeauna pe măsură ce prețurile locuințelor cresc sau pe măsură ce cresc ratele dobânzilor. Problema pe care am avut-o în 2022 a fost că creșterea dobânzilor a fost atât de bruscă și atât de gravă. Deci, dintr-o dată, acea casă de un milion de dolari, acea casă de 500,000 de dolari la care te uitai este exclusă și trebuie să-ți resetezi așteptările pentru o casă de 250,000 de dolari, la care nu te uitai și la care nici măcar nu ai avut-o. contemplat mai înainte.
Așadar, piața durează ceva timp pentru a se adapta, dar în opinia dvs., dacă ratele dobânzilor se scurg înapoi în cinci, poate că acum nu vă uitați la o casă de 250,000 USD, vă uitați la 375 sau patru și poate doar a avut nevoie de puțin mai mult timp pentru a economisi pentru un avans. Deci, schimbă în mod semnificativ dinamica de cumpărare. Și cred că ai dreptate, cred că primul trimestru, poate al doilea trimestru, prima parte a celui de-al doilea trimestru vor continua să fie puțin mai lent decât în ​​mod normal, chiar și cu scenariul pe care tocmai l-am schițat. Dar, pe măsură ce ajungeți mai târziu în cursul anului, cred că oamenii se vor fi capabili să se adapteze și va părea puțin mai accesibil și vom începe să vedem revenirea activității de cumpărare.
Deci, în general, mă aștept să scadă vânzările de case în 2023, probabil nu chiar cu 10%, poate undeva între 5% și 10% față de acest an, dar mă aștept ca a doua jumătate a anului să fie mai puternică față de prima jumătate.

Dave:
Rick, cred că este un mod grozav de a explica accesibilitatea. Și pentru mine ceea ce mă tot gândesc este că direcția prețurilor locuințelor și a volumului sunt, în opinia dvs., aproape în întregime dependente de ratele ipotecare. Și din cauza accesibilității, așa cum ați spus, nu? Chiar acum înregistrăm la mijlocul lunii decembrie. Ieri am aflat că am apărut o imprimare a inflației foarte încurajatoare și vedem, cred că ratele ipotecare de astăzi au fost de 6.3 în medie pentru o soluție de 30 de ani, ceva de genul acesta.
Dacă vedem că rămâne acolo sau mai jos, în opinia mea, oamenii, așa cum a spus Jamil, se vor obișnui și vor reveni pe piață pentru că există cerere demografică. Dar poți să prezinți un scenariu în care ratele ipotecarelor cresc? Pentru că cred că aceasta este o întrebare mare pentru mulți oameni. Există un scenariu în care ratele ipotecare să nu fi atins vârful și să revină la 7% sau 8%? Pentru că, când mă uit la experți, par împărțiți. Unii spun că se va întoarce la cinci, alții spun că se va întoarce la opt. Așadar, poți, chiar dacă nu crezi neapărat că acest lucru se va întâmpla, să ne spui ce scenariu ar trebui să se desfășoare pentru ca ratele ipotecare să crească dincolo de locul în care erau acum câteva săptămâni, când erau în șapte atât de mici?

Rick:
Da, există câteva scenarii. În primul rând, Fed ar putea decide că trebuie să continue să fie agresivă sau cel puțin mai agresivă decât se așteaptă piața. Și acest tip de incertitudine, acest tip de volatilitate ar putea duce la creșterea ratelor. Unul dintre lucrurile pe care trebuie să le țineți minte este că, de obicei, creditele ipotecare pe 30 de ani se bazează pe randamentele Trezoreriei SUA pe 10 ani, iar cele două rate merg mână în mână. Și acesta este un fel de baseball interior pentru mulți dintre spectatorii tăi, dar suportați-ne. În mod normal, există o diferență de aproximativ 150 până la 200 de puncte de bază, sau în engleză un punct și jumătate până la două. Deci, dacă randamentul trezoreriei pe 10 ani este de patru, o ipotecă ar fi de obicei de 5½ sau 6%. În acest moment, spread-ul are o sută de puncte de bază în plus.
Deci, dacă am fi doar într-o piață normală, ratele ipotecare ar fi probabil cu aproape un punct mai mici decât sunt astăzi. Deci, ai fi deja în cincisprezece. Unul dintre motivele pentru care nu sunt este din cauza incertitudinii și volatilității de pe piață și a credinței că, pe măsură ce ratele dobânzilor scad la creditele ipotecare, veți vedea o mulțime de aceste împrumuturi care au fost luate de când ratele au crescut, încep să fie refinanţat. Ceea ce înseamnă că, dacă cumpărați un credit ipotecar pe piața secundară, nu vă veți putea recupera investiția. Împrumutul va fi dispărut într-un an sau doi. Deci, modelul de stabilire a prețurilor are sperie pe piața secundară. Deci, Fed ar putea continua să ridice bani dincolo de ceea ce se așteaptă oamenii. În acest moment, vârful ratei fondurilor Fed este de așteptat să fie undeva în jur de 5%, 5¼%.
Dacă depășesc acest prag, va crește în mod clar ratele ipotecare. Deci, o surpriză inflaționistă sau o activitate alimentată este un scenariu. Nu văd asta sincer, dar este un scenariu. Celălalt este volatilitatea globală și nu vorbim foarte mult despre acest lucru și este ceva care este aproape în afara controlului nostru, dar există multă îngrijorare cu privire la reducerea economiilor globale. Când se întâmplă asta, vezi adesea că o mulțime de capital străin intră în trezoreriile SUA și cu cât mai mult capital străin intră în trezoreriile SUA, cu atât randamentele sunt mai mici. Acest lucru ar putea duce, de fapt, să reducă și mai mult ratele ipotecare. Reversul este că, dacă banii trebuie să rămână în economiile străine și există mai puțină activitate de tranzacționare a costului obligațiunilor, am putea vedea randamentele crescând. Și dacă se întâmplă asta, ajungi să crești ratele ipotecare.
Dar chiar cred că există o probabilitate mult mai mare ca ratele să ajungă la vârf și să înceapă să se întoarcă treptat în jos decât să existe o oportunitate ca ratele să urce la șapte, sau chiar mai rău, la opt. Uite, există oameni care spun că ratele dobânzilor vor crește peste opt. Există, de asemenea, oameni care spun că piața imobiliară se va prăbuși și că vom vedea scăderi ale prețurilor cu 20% până la 30%. Și tind să cred că acești oameni încearcă să vândă ceva și probabil nu ceva ce vrei să cumperi. De fapt, am primit ieri un mesaj pe Facebook de la unul dintre prietenii dragi ai mamei mele și nu inventez asta. De fapt, ea mi-a trimis un mesaj în care mă întrebă dacă piața imobiliară se va prăbuși astăzi.
Deci, cineva a ales de fapt o dată pentru ca piața imobiliară să se prăbușească și a fost peste tot pe internet, se pare. Și dacă ești implicat în investiții imobiliare, dacă cauți să cumperi o casă în care să locuiești, trebuie să privești lucrurile mai rațional, mai logic și, sincer, cu o viziune pe termen mai lung. Pentru că condițiile de piață pot fi foarte volatile de la o zi la alta, dar în timp piața imobiliară tinde să se redreseze și să se descurce foarte, foarte bine.

Dave:
Mulțumesc că ai explicat asta. Cred că tot revin la acele două scenarii în care pe de o parte inflația se îmbunătățește, Fed oprește creșterea ratelor cât mai repede posibil, ceea ce scade dobânzile ipotecare. Pe de altă parte, Fed continuă să mărească ratele, dar asta provoacă o recesiune care scade randamentele obligațiunilor în general și, de asemenea, scade ratele ipotecare. Deci, de aceea, pentru mine, sunt într-un fel în tabăra ta, unde pur și simplu nu văd acest scenariu de accident, pentru că majoritatea căilor și există multă incertitudine, dar majoritatea scenariilor diferite care se pot desfășura rezultă cel puțin într-o stabilizare a ratelor ipotecare, dacă nu o scădere a ratelor ipotecare. Și știu că este înfricoșător, pentru că am văzut această dublare, așa cum ați spus, a ratelor ipotecare. Dar acum există un potențial puternic că se va stabiliza măcar puțin.

Rick:
Știi, Dave, cred că oamenii trebuie să realizeze că ne uităm la un set cu adevărat neobișnuit de circumstanțe. Fed a fost îngrijorată în ultimii cinci sau șase ani că inflația nu a fost suficient de mare. Aveau o rată țintă de inflație de 2% și asta pentru că totul în economie funcționa. Vreau să spun că totul în economie a funcționat, apoi cineva a mușcat un liliac în China și următorul lucru pe care am știut că lumea s-a schimbat. Și guvernul a luat câteva decizii care inițial păreau a fi decizii bune, dar s-au dovedit a nu fi decizii grozave din punct de vedere economic, deoarece am suprastimulat dramatic economia. Unul dintre prietenii mei, care este economist, a spus că guvernul a luat o gaură de trei trilioane de dolari și a încercat să bage 15 trilioane de dolari în ea.
Așadar, am mărit oferta monetară cu 50%, iar pentru cei dintre voi care nu urmăresc economia, îi urmăriți pe jucători de baseball în spatele cărților de baseball. Suplimentarea ofertei monetare duce la inflație și trebuie să vă descurcați de la asta. Cealaltă problemă este că am suprastimulat consumatorii, așa că toată lumea din țară părea să primească un control de stimulare, iar indemnizațiile de șomaj au fost majorate dramatic, a dus la lipsa forței de muncă, ceea ce a dus la creșterea salariilor, iar creșterea salariilor duce la inflație. Și apoi am avut întreruperi în lanțul de aprovizionare din cauza COVID, ceea ce a dus la un dezechilibru dintre cerere și ofertă, așa că prețurile la toate au crescut. Și președintele Powell, Fed a fost foarte, foarte transparentă spunând: „Am subestimat inflația, am ratat-o, am pufnit”.
Așadar, ați avut această pandemie o dată într-o generație, sperăm, care a dărâmat economia, guvernul a reacționat exagerat la ea, a suflat mult prea mult stimulent în economie, ceea ce duce întotdeauna la inflație. Și Fed a venit la bord pentru a încerca să încetinească lucrurile prea târziu. Deci, trebuiau să fie prea agresivi. Din nou, nu am văzut niciodată ratele ipotecare duble într-un an, niciodată. Și dacă lucrurile nu s-ar fi schimbat din cauza acestui set neobișnuit de circumstanțe, nu am fi văzut dobânzile ipotecare să urce până la 7%. Ar fi urcat de la aceste niveluri istorice scăzute, pentru că asta făcea parte din stimulul Fed pentru a se asigura că piața imobiliară rămâne stabilă și economia rămâne stabilă.
Dar avem de-a face cu circumstanțe neobișnuite care au dus la creșteri neobișnuite ale ratelor ipotecare și, într-adevăr, restul economiei funcționează încă destul de bine. Deci, chiar dacă vom ajunge cu o recesiune anul viitor și cred că este probabil probabil ca Fed să fi corectat deja prea mult și să ajungem într-una, ar trebui să fie totuși o perioadă destul de scurtă, destul de ușoară. recesiune și nu ar trebui să aibă un impact pe termen lung sau teribil de negativ asupra pieței imobiliare.

Dave:
Da, asta e un punct grozav, pentru că am vrut să vorbesc despre starea consumatorului sau proprietarului american. Aveți multă experiență în executări silite și acea parte a afacerii. Și din ceea ce văd, în ciuda scăderii prețurilor la locuințe și a unor concedieri importante cu companii mari binecunoscute, se pare că, în general, consumatorii americani sunt într-o poziție destul de decentă și proprietarii de case, în special, încă își plătesc creditele ipotecare. Este corect? Vezi ceva diferit?

Rick:
Nu, ești perfect. Am făcut recent un raport despre capitalul propriu la ATTOM și, în primul rând, există încă o sumă record de capital propriu, 29 de trilioane de dolari, nimic de genul acesta pe care l-am văzut vreodată. Și asta pentru un stoc de locuințe care este evaluat la aproximativ 41 de trilioane. Deci, dacă te uiți la datoria pe care o poartă oamenii, este de fapt foarte, foarte scăzută ca procent din valoarea proprietăților lor. Am aflat că aproximativ jumătate dintre proprietarii de case sunt ceea ce numim bogați în capitaluri proprii, ceea ce înseamnă că datorează mai puțin de jumătate din valoarea casei lor pe creditul ipotecar. Și, interesant, 93% dintre debitorii care sunt în prezent în executare silită au de fapt capitaluri proprii pozitive, ceea ce este complet opusul celui în care ne-am aflat în timpul marii crize financiare, când o treime din toți proprietarii de case erau sub apă și aproape toți cei aflați în executare silită erau cu susul în jos.
Deci, chiar dacă am avut oameni în executare silită, ei au posibilitatea de a crea o aterizare moale. Așadar, dacă s-ar afla într-o situație de dificultate financiară pe termen scurt, ar putea chiar să-și refinanțeze împrumutul de la creditor, dacă acum și-au cam recuperat. Dar chiar dacă nu pot, au posibilitatea să-și vândă locuința, pentru că, așa cum am vorbit mai devreme, există încă cerere. Dacă puneți o proprietate pe piață la prețul corect, o veți putea vinde. Dar nu avem o problemă de executare silită acum. Nivelul normal al activității de executare silită istoric este de aproximativ 1% din împrumuturi. Deci, asta ar fi pe piața de astăzi, aproximativ 550,000 de case într-o anumită etapă de executare silită.
În schimb avem aproximativ 260,000. Deci, ne desfășurăm la aproximativ jumătate din nivelurile istorice normale ale activității de executare a pieței și ne desfășurăm la aproximativ 60% din ceea ce eram înainte de pandemie. Așadar, chiar dacă numărul de executări silite a crescut treptat în acest an, probabil că nu ne întoarcem la niveluri normale pe baza ratelor actuale de activitate până cândva la mijlocul până la sfârșitul anului 2023. Deci, rețineți că am putea dubla cantitatea de executări silite pe care le avem acum și care ne-ar duce la normal. Iar calitatea împrumutului în ultimul deceniu a fost extraordinară. Creditorii și-au asumat foarte puțin risc, debitorii au fost înalt calificați. Și la punctul tău, Dave, continuă să-și facă plățile la timp, chiar dacă sunt sub apă.
Și cred că acesta este un lucru important de care oamenii trebuie să-l țină cont, pentru că am pus foarte mult această întrebare în ultima vreme. Doar pentru că un împrumutat merge sub apă nu înseamnă că intră în executare silită. Cele două sunt legate doar marginal. Și doar pentru a vă oferi un punct de date, aproximativ 6% dintre proprietarii de case de astăzi din întreaga țară sunt sub apă cu împrumuturile lor. Și tocmai am menționat că o jumătate la sută dintre debitori sunt în executare silită. Asta înseamnă că restul acelor oameni fac plățile la timp. Iar unii dintre ei au fost sub apă de la Marea Recesiune și pe piețe care nu și-au revenit niciodată complet. Dar ei continuă să-și facă plățile pentru că la un moment dat se vor afla pe un teritoriu pozitiv.
Și sincer, în multe cazuri, este mai ieftin pentru ei să-și continue plățile ipotecare decât ar fi pentru ei să trimită cheile la bancă și să încerce să găsească un loc de închiriat. Deci, cei doi nu sunt cu adevărat conectați. Acum, dacă ești sub apă cu împrumutul tău și ajungi la executare silită, este mult, mult mai greu să rezolvi asta cu succes. Dar a fi sub apă nu este ceea ce îi determină pe oameni să fie blocați. Este încă un fel de catastrofă financiară casnică, pierderea locului de muncă, pierderea veniturilor, moartea în familie, divorțul, facturile medicale neașteptate, ceva de genul acesta este ceea ce îi trimite pe oameni la executare silită. Veți începe să citiți titluri, vă promit, despre amenințarea ca tot mai mulți împrumutați să fie sub apă, pe măsură ce prețurile caselor scad sau scad.
Și a trebuit să scot un reporter de pe margine ieri, din cauza unui raport pe care l-a citit despre care credea că 8% dintre debitori se aflau acum sub apă. Și ceea ce spunea a fost că 8% dintre debitorii care au contractat împrumuturi în ultimul an cu avans foarte mici și care locuiau pe piețe în care prețurile au scăzut erau acum sub apă. Și am spus că asta e o fracțiune de procent din debitori. Dar titlurile vă vor avertiza că această criză care se profilează a împrumuturilor subacvatice este pe cale să ne depășească. Și uneori mă înnebunește, dar cred că mă ține ocupat și asta mă ține angajat. Deci, nu este un lucru rău.

Jamil:
Rick, apreciez informațiile și nu aș putea fi mai de acord cu tine în ceea ce privește situația de executare silită și unde suntem doar la nivel național în ceea ce privește echitatea și dacă există într-adevăr vulnerabilitate acolo. Și sunt de acord, nu cred că există cu adevărat. Cred că, desigur, senzaționalismul va vinde sau va atrage întotdeauna privirile, așa că vom vedea asta mereu. Dar, în calitate de investitor imobiliar și pentru comunitatea BiggerPockets căreia îi place să audă părerile tale, cunoștințele lui Dave și glumele mele, vreau să înțeleg unde se află oportunitatea, pentru că iată adevărul pentru mine. Sunt un cumpărător în numerar. Sunt preponderent en-gros, dar încep să dețin proprietăți pentru că ceea ce am văzut este că există oboseală acolo.
Vânzători chiar acum care au o situație, care trebuie să vândă, nu persoana ta care vrea doar să facă upgrade sau să se mute pentru că nu le mai place dimensiunea sufrageriei lor, sau nu doar lucruri cosmetice, ci motive reale de a vinde. Există oboseală pe piață și am reușit să profit cu adevărat de acea oboseală și să cumpăr lucruri. De exemplu, tocmai i-am spus lui Dave zilele trecute, există o proprietate în cartierul meu, este un cartier de 2 milioane de dolari plus. Această casă tocmai a fost evaluată în iulie la 1,000,005 și o voi închide în câteva zile la unu la 800 la 950, iar eu cumpăr două în cartierul meu cu aceeași situație.
Și așa găsesc oboseala și profit de asta, pentru că sunt investitor imobiliar și asta facem. Și toată acea capitală pe care ați descris-o pe care stau proprietarii de case, sunt dispuși să schimbe asta pentru a elibera oboseala, pentru a putea ieși din situație. Aceasta este o oportunitate pe care o văd. Vedeți alte oportunități pe care noi, în calitate de investitori imobiliari, le putem privi și asupra cărora le putem năpusti pentru a avea o bază mai bună până la sfârșitul anului 2023 până în 2024?

Rick:
Așadar, vreau să vă felicit pentru că sunteți responsabil pentru titlurile pe care oamenii le vor vedea despre scăderea prețurilor caselor. Deci, treabă bună Dave și Jamil. Nu, există oportunități acolo. Acesta este cel mai bun moment al anului pentru a cumpăra de obicei, deoarece există mai puțină cerere pe piață. Deci, aveți mai puțină concurență pentru activele care devin disponibile, iar proprietarii de case sunt de obicei puțin mai dispuși să negocieze în această perioadă a anului din cauza lipsei de concurență. Deci, doar în general, undeva între sfârșitul lunii noiembrie și mijlocul lunii ianuarie, în majoritatea părților țării, sunt cele mai bune perioade pentru a căuta acele chilipiruri relative. În al doilea rând, dacă cineva vinde chiar acum, trebuie să vă întrebați de ce vinde și dacă trebuie să vândă.
Deci, faci exact ceea ce trebuie. Personal cred că unul dintre motivele pentru care nivelurile stocurilor vor rămâne scăzute pentru cea mai mare parte a anului 2023 este că oamenii care nu trebuie să vândă nu vor vinde. Sunt perfect fericiți să stea acolo cu ipoteca lor de 3½% și să nu-l schimbe pe o piață în scădere pentru o casă mai scumpă cu o ipotecă de 7%. Dacă nu trebuie să facă asta, nu o vor face. Deci, dacă vezi pe cineva vânzându-l, măcar se pune întrebarea dacă aceasta este o vânzare forțată? Trebuie să vândă? Și dacă da, există o pârghie de negociere acolo. Deci, cred că asta are ceva sens. Doriți să urmăriți în continuare tendințele de preț. Ne uităm la probabil o scădere de 5% a prețurilor la nivel național a prețurilor caselor. Fannie Mae estimează că anul viitor prețurile vor scădea din ianuarie până în decembrie cu aproximativ un punct și jumătate și va fi o corecție foarte localizată.
Deci, trebuie să acordați atenție activității pieței locale. De exemplu, prețurile din California vor scădea probabil în medie cu aproximativ 10%. În zona Bay, în acest moment, vedem că prețurile la unele niveluri scad deja cu 20%. Dar dacă vă aflați în statele din sud-est, s-ar putea să nu vedeți că prețurile scad deloc, pentru că încă observați creșterea populației și creșterea locurilor de muncă. Deci, prețurile ar putea să nu crească cu 20% pe an, dar ar putea să crească totuși cu 2% până la 3%. Deci, trebuie să căutați acele oportunități de pe piața locală și să vă dați seama care este mixul potrivit pentru dvs. Și din nou, dacă vă aflați într-o piață cu prețuri în scădere, s-ar putea să căutați să cumpărați o proprietate de închiriat, deoarece nu trebuie să vă faceți griji cu privire la aprecierea imediată a prețului casei. Dacă te uiți la o piață în care prețurile cresc, poate că este o oportunitate mai bună de inversare, deoarece flipperii chiar au nevoie de aprecierea prețului pentru a-și face numărul de cele mai multe ori.
Cealaltă oportunitate, am menționat că nu există o mulțime de executări silite, dar dacă ai de gând să joci pe acea piață în căutarea oportunităților, trebuie să schimbi modelul, cel puțin în mintea ta, de unde am fost în perioada ultimul ciclu. Am menționat câți împrumutați au fost sub apă cu împrumuturile lor data trecută. Asta însemna că nu puteau scăpa de proprietate decât dacă banca a fost de acord cu o vânzare în scurtă. Și au fost mulți, dar nu mulți în raport cu numărul de persoane aflate în executare silită. Multe dintre proprietăți nu s-au vândut la licitații, deoarece băncile nu le-au putut stabili un preț suficient de mic pentru ca investitorii să facă cifrele să funcționeze. Așadar, băncile bancare au ajuns să recupereze majoritatea proprietăților aflate în executare silită și, prin urmare, era logic ca un investitor să aștepte ca banca să o recupereze, să aștepte ca proprietatea să revină pe piață și să negocieze apoi acele proprietăți deținute de bancă, acele REO-uri.
Asta nu se întâmplă de data asta. Am menționat că activitatea de executare silită în general este la aproximativ 60% din nivelurile pre-pandemie. Activitatea REO, retragerile bancare sunt la un nivel de aproximativ 30% față de nivelul în care eram înainte de pandemie. Deci, ceea ce vedem este mai multe începeri de executare silită, dar mai mulți oameni își vând casele în faza incipientă a executării silite înainte de licitația de executare silită. Iar proprietățile care ajung la licitații se vând la o rată de aproximativ 70%, care este aproximativ dublul ratei prin care se vând de obicei. Deci, sunt mai puține proprietăți care trec la licitație, sunt mai puține proprietăți care trec de licitație, ajungând înapoi la creditori. Și FHA are acest program numit CWCOT, mai multe lucruri din interiorul baseballului, transmise fără autorizarea titlului, iar orice proprietate FHA care nu vinde licitația este apoi atribuită unei companii de licitație online pentru o a doua șansă de vânzare, moment în care de obicei ei scad putin preturile.
Deci, dacă ești un investitor care așteaptă REO, așteaptă proprietăți deținute de bancă, nu acolo va fi oportunitatea de data aceasta. De data aceasta, va trebui să găsiți acești debitori în stadiul incipient al executării silite și, dacă nu puteți ajunge la o înțelegere cu ei înainte de licitație, trebuie să fiți pregătit să mergeți la licitație. Și aici vine cineva ca tine, Jamil, ca cumpărător în numerar, deoarece majoritatea acestor licitații necesită numerar sau cec de casierie. Și pe piața de astăzi, ești într-o poziție extraordinară de avantaj dacă ești un cumpărător în numerar, pentru că toți ceilalți caută credite ipotecare tradiționale de 6½, 7% și împrumuturi pentru investitori care au un control de 10 până la 12% asupra lor chiar acum, dacă Primești finanțare punte. Deci, există încă oportunități acolo, dar va trebui să-ți faci diligența.

Dave:
Ei bine, mulțumesc Rick, este foarte util. Cred că există multă frică acolo, din nou, cu titluri și oferiți o părere mult mai sobră despre ceea ce se întâmplă și o analiză foarte bună a unde se află oportunitatea. Înainte de a pleca de aici, vreau să te întreb despre ceva ce ai menționat când discutam înainte de spectacol, și anume că la ATTOM, compania pentru care lucrezi, a lansat un raport despre activitatea de reparații și flip. Ne poți spune puțin despre ceea ce ai învățat?

Rick:
Da, și pentru oricine este interesat, avem o secțiune de informații despre piață pe site-ul nostru, unde postăm toate aceste rapoarte gratuit. Deci, nici măcar ceva pentru care trebuie să plătiți, dar recent am lansat raportul de remediere și flip care acoperea flip-urile în al treilea trimestru al anului 2022. Aceasta a fost o veste clasică bună, un raport de știri proaste, Dave. Vestea bună este că au fost peste 92,000 de flip-uri în trimestru, care este al treilea cel mai mare număr înregistrat. Și ne-am uitat la date în ultimii 22 de ani, așa că este un număr destul de bun. Vestea proastă este că este al treilea trimestru consecutiv în care numărul respectiv a scăzut. Deci, tendința este pentru mai puține flip-uri și vestea cu adevărat proastă este că atât profitul brut, cât și marjele de profit brut au scăzut, iar profiturile brute sunt pur și simplu prețul pentru care proprietatea a vândut-o față de prețul pentru care a fost cumpărată.
Și apoi marjele sunt procentul pe care l-a reprezentat acel profit în comparație cu prețul inițial de achiziție. Deci, asta nu ține cont de lucruri precum costurile materiale, forța de muncă, finanțarea și știm că toate aceste costuri au crescut. Deci, nu este o piață ideală pentru flippers. Piețele ideale au cerere mare, ofertă scăzută și prețuri care se apreciază rapid. Și cireașa pe sundae există rate scăzute de finanțare și am văzut toate acele condiții, mai avem cerere, dar este slăbită. Prețurile s-au aliniat sau, în unele cazuri, sunt în scădere, este mai scump de finanțat, durează mai mult pentru a vinde, iar costurile cu materialele și forța de muncă împreună cu costurile de finanțare sunt toate mai mari. Așadar, dacă ești în afacerea cu reparații, trebuie să fii bun la matematică chiar acum.
Trebuie să fii incredibil de atent să nu plătiți în exces pentru proprietatea pe care o cumpărați. Trebuie să fii foarte, foarte atent să nu subestimezi costul reparațiilor, să nu subestimezi perioada de timp pe care o vei lua pentru a muta proprietatea. Și apropo, nu vorbim despre piețe în care este nevoie de 60 sau 90 de zile pentru a vinde o proprietate când este gata de plecare. Încă ne uităm la câteva săptămâni în majoritatea piețelor, dar aceasta este o creștere față de câteva zile de anul trecut. Deci, trebuie să vă numărați în acele costuri de transport. Nu vreau să iau pe nimeni, dar știi că este o piață dificilă atunci când Zillow Offers pierde 352 de milioane de dolari într-un trimestru și apoi Opendoor face ca asta să pară o schimbare nebunească, pierzând un miliard de dolari.
Și din nou, acelea nu sunt chiar modele fixe și inversate, acestea sunt modele de arbitraj, dar doar vă arată ce se poate întâmpla dacă greșiți modelul de preț și o faceți la scară. Faci o greșeală cu o casă care poate costa mii de dolari, greșești cu mii de case și asta înseamnă sute de milioane de dolari. Așadar, îți arată doar că chiar și companiile la care te aștepți să fie puțin mai profesioniste, puțin mai sofisticate în modelele lor, greșesc, fac greșeli mari, mari, mari și ajung să-și concedieze o treime din personal, deoarece a acelor greseli. Deci, pur și simplu arată că, în calitate de flipper, chiar trebuie să ai creionul să ascuți acest ciclu.
Și este o notă de avertizare pentru oamenii care tocmai intră în această parte a afacerii. Momentul pieței poate fi dificil, dar dacă alegeți momentul greșit, cumpărați din partea de sus a pieței și subestimați costurile de reparație, vă uitați la un scenariu destul de urât pentru acel flip. Așadar, este un moment bun să fii implicat cu cineva precum BiggerPockets, unde poți obține multă educație, poți obține o mulțime de instrumente și produse de care ai nevoie pentru a te asigura că faci ceea ce trebuie. Și, cu siguranță, ascultați mereu Podcastul On the Market, pentru că de acolo obțineți toate informațiile potrivite.

Jamil:
Rick, mulțumesc foarte mult pentru această perspectivă. Am vrut doar să aprofundez puțin și, vorbind din propria mea experiență personală, cu o serie de flip-uri, avem o duzină de ele care au avut loc și am văzut că în punctul de preț între 750 și un milion și un jumătate, cererea a dispărut. A trebuit să scriem cecuri pentru a renunța la aceste tranzacții și a le scoate din registre. Cu toate acestea, în casa de pornire, acel punct de preț pentru cumpărător pentru prima dată, acele proprietăți încă se tranzacționează și, de fapt, există încă o cantitate mare de cerere. Când ați întocmit acel raport, ați găsit acele diferențe și există o subsecțiune în cadrul pieței de reparații și inversare pe care oamenii din afaceri s-ar putea concentra, astfel încât să poată înfrunta această furtună și să treacă pe apă și nu? își pierd echipajele și se pliază până când lucrurile încep să revină?

Rick:
Da, dar înainte să merg acolo, lasă-mă să arunc un alt scenariu pentru tine și știu că faci asta. Ai menționat-o mai devreme. Un flipper obișnuit ar putea avea dificultăți să creeze numerele în aceste zile, dar există o oportunitate pentru proprietățile închiriate. Cred că am menționat mai devreme că aproximativ 10 până la 20% dintre oamenii care credeau că vor cumpăra au decis să închirieze în schimb. Puteți face un argument logic că, dacă ar dori să cumpere o casă, ar putea prefera să închirieze o casă mai degrabă decât un apartament. Poate că au nevoie de mai mult spațiu, indiferent.
Deci, există încă o oportunitate pentru proprietăți de închiriere cu o singură familie și cred că această oportunitate va continua să crească. Acum, dacă sunteți un flipper, este posibil să nu aveți procese și proceduri de afaceri în vigoare pentru a deveni proprietar de proprietate închiriată, dar cu siguranță puteți identifica acele proprietăți și poate deveni angrosist și găsi acele proprietăți care sunt oportunități și le vindeți oamenilor. care doresc proprietăți închiriate și obțin profituri făcând asta fără riscul de a cumpăra, repara și deține acea proprietate. Deci, asta e o oportunitate.

Jamil:
Și nu te-am plătit niciodată să spui asta, apropo.

Rick:
Nu. Este o oportunitate reală în acest moment și există unii flippers care, de fapt, pe termen scurt, pentru că volumele lor nu sunt uriașe, devin proprietari de proprietăți închiriate, deoarece abilitățile necesare pentru a găsi, cumpăra și repara o casă sunt aceleași. . Acum este doar o chestiune de a fi acel proprietar pe termen scurt, poate chiar de a găsi pe cineva care să facă asta. Dar acestea spuse, la întrebarea ta inițială, vorbesc în termeni generali foarte largi aici, Jamil, dar vedem același lucru pe care îl vezi și tu pe piața ta. Că la nivelul superior cererea s-a secat puțin mai semnificativ decât la nivel de intrare. Și asta este destul de adevărat în toată țara. Probabil că există câteva valori aberante ici și colo, dar, în general, asta este ceea ce vedem. Există foarte puțin inventar la nivel de intrare.
Așadar, dacă găsiți o proprietate pe care o puteți aduce înapoi pe piață ca proprietate reparată reabilitată, probabil că veți avea o bună oportunitate să o vindeți și să o vindeți la un preț rezonabil. Ai și mai multă concurență, pentru că acolo caută instituțiile mai mari proprietăți de închiriere. Acolo este în cazul în care închirierea o singură familie, investitorii mai mici caută proprietăți. Și, evident, acolo este locul în care cumpărătorii pentru prima dată caută proprietăți. Așadar, nu este ușor să găsești acele proprietăți de cumpărat și de reparat, dar dacă te uiți la o secțiune a pieței care este mai sănătoasă decât altele, acel nivel de intrare și chiar aș spune că în multe piețe merg până la nivel mediu, încă observați o cantitate destul de bună de cerere.
Odată ce intri în proprietățile de nivel mediu superior și de nivel superior pe care le vezi, de fapt, vezi două probleme. Observați că cererea de pe piață scade, dar observați și cele mai slabe prețuri în ceea ce privește aprecierea la acele niveluri mai înalte. De aceea, locuri precum San Francisco înregistrează o scădere mai semnificativă a prețurilor în locuri precum, nu știu, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Mulțumesc.

Dave:
Rick. Cred că am putea face asta toată ziua, dar trebuie să plecăm de aici curând. Mai există ceva despre care crezi că ar trebui să știe publicul nostru în timp ce ne îndreptăm spre noul an, pe care nu l-am acoperit încă, și care crezi că este important să-l rețină?

Rick:
Păi, nu știu. Am vorbit despre strategii de investiții, economie, piața imobiliară. Cred că gândul meu de despărțire ar fi, ferește-te de hype. Vei citi o mulțime de lucruri întunecate. Probabil că aveți ascultători care așteaptă și salivează acel crash de pe piață pe care îl promovează cu nerăbdare cei de pe YouTube. Și aș zice să nu așteptați. Timpul de piață este aproape imposibil. Dacă faci matematica și creionezi numerele, este timpul să mergi mai departe. Și asta este adevărat, indiferent dacă doriți să reparați și să răsturnați, să cumpărați o proprietate închiriată sau să cumpărați o casă în care să vă mutați. Este un scenariu interesant prin faptul că, dacă găsești o proprietate pe care ți-o poți permite și pe care o vei păstra pentru o perioadă, poți vedea de fapt un scenariu în care peste doi ani, plățile tale lunare sunt mai mici decât sunt astăzi și nu este ceva pe care probabil să îl vedeți dacă veți închiria o proprietate, deoarece prețul dvs. de închiriere va crește aproape în fiecare an.
Deci, le spun oamenilor, în special celor care vor deține o proprietate pentru o perioadă de timp, că, dacă găsiți ceva care funcționează cifrele, nu așteptați ca piața să ajungă la fund. Puteți trăi cu puțină volatilitate pe termen scurt. Prețurile tale scad cu 2½, 3%, 5%, vor crește din nou. Și din punct de vedere istoric, te întorci în ultimii o sută de ani de prețuri ale caselor, am avut o singură dată când piața a scăzut cu 20% și a rămas acolo pentru o vreme și a fost Marea Recesiune. Dar prețurile locuințelor nu cresc în fiecare an, ci de-a lungul timpului, au crescut constant de la an, de la an, de la an. Deci, nu crede hype-ul, nu intra în panică, dar fii cât mai atent posibil înainte de a lua acele decizii. Nu te gândi prea mult, dar asigură-te că faci matematica și verifică-l de două ori.

Dave:
În regulă. Ei bine, mulțumesc, Rick. Apreciem aceste cuvinte de despărțire și cu siguranță suntem de acord. Oamenii ar trebui să fie... Măcar citiți întregul articol, nu? Sunt atât de multe ori când oamenii reacționează la titlu și sunt de genul: „Ei bine, ai citit restul articolului? Nu a fost chiar așa de rău.” Deci, un sfat foarte serios acolo. Apreciem, Rick. Rick Sharga este vicepreședintele executiv al Market Intelligence la ATTOM Data. Rick, dacă oamenii vor să intre în legătură cu tine, unde ar trebui să facă asta?

Rick:
Deci, mă puteți găsi pe LinkedIn sau Twitter, Rick Sharga, oricare e destul de ușor. Dacă doriți să vă conectați cu mine pe LinkedIn, asigurați-vă că menționați On the Market sau Jamil și Dave, astfel încât să știu că nu sunteți unul dintre nebunii de pe LinkedIn care se adresează sub un alias. Puteți găsi, de asemenea, am menționat atomdata.com. Avem o secțiune de informații despre piață. Suntem peste tot pe rețelele sociale, dar publicăm rapoarte despre toate aspectele pieței imobiliare care sunt gratuite în fiecare săptămână. Deci, nu ezitați să ne urmăriți acolo și aștept cu nerăbdare să ne conectez cu mulți dintre voi.

Dave:
În regulă. Mulțumesc din nou, Rick. Va trebui să te avem înapoi în șase luni. Ai spus că a doua jumătate a anului 2023 ar putea fi foarte diferită, așa că te vom avea mereu înapoi în aceste puncte de pivot pentru piața imobiliară dacă ești dispus să ni te alături din nou.

Rick:
Bucurați-vă întotdeauna de conversație, băieți. Oricând.

Jamil:
Ei bine, ați auzit băieți. Rick a spus să fii angrosist în noul an. Ce crezi, Dave?

Dave:
Pot să atest că cel puțin în aer liber, nu l-am văzut pe Jamil plătindu-l pe Rick să spună asta.

Jamil:
Nu.

Dave:
Poate că a făcut-o în privat.

Jamil:
Este un lucru real. Cred că există oportunități uimitoare și, mai ales, dacă vă uitați la o strategie pentru un 2023, luați în considerare cu adevărat și discutați cu oamenii de pe forumuri. Vorbește cu oamenii de pe BiggerPockets și într-adevăr, înțelegi cu adevărat mințile, înțelegeți subscrierea și aflați cifrele. După cum a spus Rick, ascuți creionul și vei reuși.

Dave:
Îmi place că acesta este primul nostru spectacol pentru noul an, pentru că doar cred că Rick oferă informații foarte bune, care nu sunt prea roz, dar subliniază că există oportunități și că multe dintre lucrurile pe care le citești sunt în mare parte bazată pe frică și nu pe fapte. Deci, dacă doriți să vă creșteți portofoliul sau să intrați în domeniul imobiliar pentru prima dată în 2023, sperăm că ați primit o mulțime de lecții bune din ceea ce Jamil și Rick v-au împărtășit astăzi. Se pare ciudat, pentru că înregistrăm asta la mijlocul lunii decembrie, dar cred că la mulți ani tuturor celor care ascultă.

Jamil:
An Nou Fericit.

Dave:
Vă apreciem cu adevărat. Vom avea un an foarte bun. Avem multe pregătite pentru tine pe On the Market. Apreciem că ne ascultați și mult succes în investițiile imobiliare și în situațiile economice din 2023. Jamil, unde ar trebui să vă găsească oamenii?

Jamil:
Mă puteți găsi pe canalul meu de YouTube la youtube.com/jamildamji. Urmăriți-mă și pe IG. Simt că, Rick, are sens că el este pe LinkedIn și Twitter, iar eu sunt pe Instagram și TikTok.

Dave:
Da, asta face. Asta urmărește. Este pe brand cu siguranță.

Jamil:
Un an nou fericit, băieți.

Dave:
Absolut. Și avem, de asemenea, un canal YouTube pentru On the Market și BiggerPockets. Puteți să le verificați dacă doriți să aflați mai multe de la mine, de la Jamil sau de la oricare dintre ceilalți membri ai panelului On the Market. Pentru toți ceilalți de pe piață, pentru James, Kathy și Henry care nu pot fi aici astăzi, La mulți ani și mulțumiri pentru ascultare.
On the Market este creat de mine, Dave Meyer și Kailyn Bennett. Produs de Kailyn Bennett. Editare de Joel Esparza și Onyx Media. Cercetare de Pooja Jindal. Și un mare mulțumire întregii echipe BiggerPockets. Conținutul emisiunii On the Market este doar opinii. Toți ascultătorii ar trebui să verifice în mod independent punctele de date, opiniile și strategiile de investiții.