Luna trecută, YIMBY Law, un grup nonprofit, pro-locuințe, a dat în judecată orașul Los Angeles în numele unui dezvoltator privat care dorește să construiască un bloc de apartamente de 360 de unități în Canoga Park. Aceste apartamente ar fi doar pentru chiriașii care îndeplinesc definiția federală a venituri mici spre moderate în LA Proiectul a fost depus sub conducerea primarului Karen Bass. Directiva executivă 1, menită să accelereze dramatic procesul de aprobare și autorizare pentru proiecte de locuințe 100% la prețuri accesibile. Dar recent orașul a revocat eligibilitatea clădirii Parcului Canoga pentru acest program care urmează plângeri din partea proprietarilor de case unifamiliale.
Această inversare face parte dintr-o tendință. Anul trecut, primăria a modificat ED1 pentru a proteja zonele unifamiliale de dezvoltarea eficientă - după opt astfel de aplicații, inclusiv propunerea Canoga Park, au fost deja depuse. Acelor propuneri li sa refuzat apoi eligibilitatea pentru ED1. Unele dintre proiecte au depus contestații; unu negarea a fost răsturnată, dar Consiliul Local a respins o contestație pentru proiectul Canoga.
Fără ED1, aceste proiecte se confruntă cu un proces discreționar de aprobare care poate implica o evaluare de mediu îndelungată și alte întârzieri care pot împiedica realizarea lor. Această întorsătură a evenimentelor poate costa orașul peste 1,100 de apartamente la prețuri accesibile.
Bass a anunțat ED1 ca înlăturarea „Primăriei de la abordarea sa tradițională care se concentrează pe proces și înlocuirea acesteia cu o nouă abordare concentrată pe soluții, rezultate și rapiditate”. Intenția declarată a primarului a primit un impuls remarcabil prin legea de stat AB 2334, adoptată în 2022, care permite dezvoltatorilor stimulente pentru proiecte 100% accesibile, inclusiv creșteri substanțiale ale limitelor de înălțime și densitatea admisă (numărul de unități de locuințe pe o anumită parcelă de teren). ) în „zone foarte joase de călătorie pentru vehicule”, unde dezvoltarea rezidențială limitată a menținut traficul în jos. Ideea este că aceste zone pot găzdui mai ușor orice trafic suplimentar care rezultă din creșterea densității locuințelor.
Economiile potențiale de costuri de la ED1 și AB 2334 au încurajat dezvoltatorii privați să producă unități pe termen lung, cu venituri limitate - în mod esențial, fără a se baza pe finanțare publică. Dacă cele peste 1,100 de apartamente reținute acum din raționalizarea ED1 ar fi fost construite prin calea standard subvenționată public, la un cost tipic de aproximativ $600,000 pe unitate, ar putea necesita până la 660,000,000 USD în finanțare publică. Alternativele finanțate din privat sunt un avantaj pentru guvernele locale, regionale și de stat, care au încercat ani de zile să stimuleze producția așa-numitelor carcasa „lipsă din mijloc”. care este accesibil pentru gospodăriile din clasa muncitoare și cu venituri medii.
Cu toate acestea, acum acest progres este pus sub semnul întrebării, la fel cum puterea acestor reforme complementare ale orașului și statului a început să apară. Procesul privind clădirea Canoga Park poate duce la realizarea unuia sau mai multor proiecte oprite, în cele din urmă, iar statul a sugerat că orașul a greșit revocându-și eligibilitatea ED1. Dar chiar dacă aceste proiecte vor fi aprobate, deoarece ED1 exclude acum cartierele unifamiliale care formează aproximativ trei sferturi din terenul rezidențial din LA, ar marca mai degrabă un sfârșit decât un început pentru o dezvoltare similară.
Unii locuitori din aceste cartiere spun că este corect. Potrivit consilierului Bob Blumenfield, pentru proprietarii de case afectați de apartamente noi, „valoarea proprietății lor va fi redusă la jumătate, vor avea o umbră mare asupra locului lor”.
După cum se întâmplă, pot vorbi personal cu aceste preocupări. Sunt proprietarul și rezident al unei unități într-un mic complex de condominii întins pe partea de vest, situat direct vizavi de un proiect în derulare de transformare a unei case unifamiliale într-un bloc de apartamente cu mai multe unități.
Vecinii mei și familia mea pierd multă lumină solară pe tot parcursul zilei din noua clădire. Strada noastră a fost un șantier cacofon și dezordonat atât de mult timp încât este greu să ne amintim cum era înainte.
Dar știu că așa arată rezolvarea crizei locuințelor: o singură parcelă care găzduia anterior o familie este transformată în apartamente pentru poate 15 până la 25 de persoane, cu unități rezervate gospodăriilor cu venituri mici. Asemenea celor din proiectele contestate ED1, aceste unități accesibile nu vor necesita finanțare publică.
Pur și simplu nu există nicio modalitate de a rezolva criza noastră de locuințe fără a arunca umbră în unele zone rezidențiale unifamiliale. Ar putea fi nevoiți să creștem traficul și în unele cartiere, deși oferim mai multe locuințe în West LA, bogat în locuri de muncă ar putea reduce în cele din urmă trafic, permițând oamenilor să locuiască mai aproape de locul în care lucrează. În ceea ce privește valorile proprietăților, mai multe studii au arătat că locuințele cu venituri mici nu le reduc substanțial, inclusiv în cartiere cu costuri mari, și adesea creșteri lor.
Unele circumscripții se vor opune întotdeauna dezvoltării. Factorii politici locali care sunt serioși în rezolvarea crizei noastre duale de accesibilitate a locuințelor și lipsa de adăpost trebuie să analizeze cu atenție cât de mult capital politic sunt dispuși să cheltuiască pentru a crea politici eficiente în fața unor astfel de obiecții.
Dacă nu putem construi proiecte pe deplin accesibile, care să nu scurgă fondurile guvernamentale chiar și la marginile terenurilor zonate pentru reședințe unifamiliale, atunci Angelenos ar trebui să se pregătească pentru o criză permanentă a locuințelor.
Dar dacă aceasta sună a direcție greșită pentru oraș, Bass și Consiliul Local ar trebui să se angajeze pe deplin să protejeze și să extindă politici inovatoare, cum ar fi ED1 original, fără excluderi categorice pentru cartierele unifamiliale și AB 2334. Mecanisme care convingă dezvoltatorii privați pentru a produce o ofertă de locuințe la prețuri accesibile pe termen lung, ceea ce este cât mai aproape de un prânz gratuit în această criză pe cât este probabil să obțină LA.
Jason Ward este economist la Rand Corp. și co-directorul Rand Centrul pentru locuințe și persoane fără adăpost.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Împuterniciți-vă. Accesați Aici.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Mediu inconjurator, Solar, Managementul deșeurilor. Accesați Aici.
- PlatoHealth. Biotehnologie și Inteligență pentru studii clinice. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1
- :are
- :este
- :nu
- :Unde
- $UP
- 000
- 1
- 100
- 15%
- 2022
- 25
- a
- Despre Noi
- găzdui
- peste
- susţinere
- afectat
- accesibil
- locuințe accesibile
- După
- Permiterea
- deja
- alternative
- mereu
- am
- an
- și
- a anunțat
- Orice
- apartament
- apartamente
- recurs
- căile de atac
- abordare
- aprobare
- aprobat
- aproximativ
- SUNT
- domenii
- în jurul
- AS
- At
- departe
- bas
- BE
- fost
- înainte
- Început
- început
- folosul
- fiind
- Berkeley
- Mare
- Bloca
- Bob
- a stimula
- construi
- Clădire
- construit
- dar
- by
- CA
- CAN
- capital
- CFM
- Oraș
- Închide
- mai aproape
- comite
- complementar
- referitor la
- preocupările
- construi
- construcţie
- de conversie a
- convinge
- Corp
- A costat
- economii
- ar putea
- Consiliu
- crea
- crizelor
- criză
- crucial
- Tăiat
- zi
- afacere
- definiție
- întârzieri
- densitate
- Dezvoltator
- Dezvoltatorii
- Dezvoltare
- direcţie
- direct
- discreționar
- face
- Dont
- jos
- scurge
- dramatic
- dual
- cu ușurință
- Economist
- Eficace
- eligibilitate
- apărea
- incurajata
- capăt
- de mediu
- Eter (ETH)
- Chiar
- evenimente
- în cele din urmă
- EVER
- extinderea
- suplimentar
- Față
- echitabil
- familie
- federal
- depusă
- finanțare
- concentrat
- următor
- Pentru
- Gratuit
- din
- complet
- finanțate
- de finanțare
- obține
- merge
- bine
- Guvern
- guvernele
- grup
- Jumătate
- Sală
- lucru
- se întâmplă
- Greu
- Avea
- înălțime
- Held
- Acasă
- persoanele fără adăpost
- gospodării
- carcasă
- Cum
- HTTPS
- i
- idee
- if
- in
- stimulente
- Inclusiv
- Crește
- a crescut
- Creșteri
- inovatoare
- intenţie
- în
- implica
- IT
- ESTE
- jpg
- doar
- Karen
- ținut
- Cunoaște
- Țară
- Nume
- Anul trecut
- Drept
- proces
- închiriere
- ca
- Probabil
- Limitat
- Limitele
- LINK
- trăi
- local
- situat
- Lung
- pe termen lung
- Uite
- Se pare
- lor
- care pierde
- Jos
- prânz
- face
- marca
- Mai..
- Primar
- a însemnat
- mecanisme
- Întâlni
- ar putea
- moderată
- Lună
- mai mult
- în mişcare
- mult
- multiplu
- my
- vecini
- Nou
- Nu.
- non-profit
- acum
- număr
- obiecții
- of
- oferi
- Birou
- de multe ori
- on
- ONE
- în curs de desfășurare
- afară
- Opinie
- opune
- or
- original
- Altele
- al nostru
- peste
- proprietar
- Parc
- parte
- Trecut
- cărare
- oameni
- pentru
- poate
- permanent
- Personal
- Loc
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- Politicile
- Politica
- factorii de decizie politică
- politic
- potenţial
- putere
- Pregăti
- împiedica
- în prealabil
- privat
- proces
- produce
- producere
- Program
- Progres
- proiect
- Proiecte
- proprietate
- propunere
- propuneri
- protectoare
- furnizarea
- public
- public
- întrebare
- mai degraba
- primit
- recent
- reduce
- regional
- Respins..
- bazându-se
- remarcabil
- minte
- chiriașii
- necesita
- rezervat
- Rezidențial
- rezidenți
- rezultat
- REZULTATE
- revizuiască
- Economie
- Spune
- caută
- serios
- Umbră
- Scut
- să
- indicat
- asemănător
- pur şi simplu
- întrucât
- singur
- teren
- mic
- So
- soluţii
- REZOLVAREA
- Rezolvarea
- unele
- căutat
- sunete
- vorbi
- viteză
- petrece
- standard
- Stat
- stabilit
- Încă
- raționalizate
- raționalizarea
- stradă
- studiu
- prezentat
- substanțial
- substanţial
- astfel de
- lumina soarelui
- Lua
- decât
- acea
- Proiectele
- Statul
- lor
- Lor
- apoi
- Acestea
- ei
- acest
- aceste
- deşi?
- Prin
- de-a lungul
- Aruncare
- la
- de asemenea
- tradiţional
- trafic
- transformat
- călătorie
- tendință
- ÎNTORCĂ
- tipic
- în cele din urmă
- în
- unitate
- de unităţi
- valoare
- Valori
- vehicul
- de
- a fost
- Cale..
- we
- au fost
- Vest
- Ce
- Ce este
- OMS
- de ce
- voi
- dispus
- cu
- fără
- Apartamente
- ar
- Greșit
- an
- ani
- zephyrnet
- zone