Investitorii ar fi înțelept să țină seama de aceste lecții din „apocalipsa comerțului cu amănuntul”, pe măsură ce valorile biroului se resetează

A existat o perioadă în care vorbirea despre „apocalipsa comerțului cu amănuntul” era atât de răspândită încât s-ar fi putut presupune că fiecare centru comercial din țară era pe cale să fie închis și singura noastră alegere pentru a cumpăra articole ar fi să plasăm o comandă la Amazon. În mod clar, acea discuție a fost o hiperbolă. Multe mall-uri au închis, dar altele prosperă până astăzi. Amazon este omniprezent, dar și alți retaileri sunt în creștere. Totuși, este, de asemenea, adevărat că au avut loc o mulțime de perturbări între evenimentele care au determinat discuția „apocalipsă” și terenul mai ferm pe care se află astăzi imobiliarele cu amănuntul. Amintirea modului în care s-au desfășurat aceste evenimente este utilă pentru a înțelege situația cu care se confruntă SUA proprietăți de birouri. Trecerea către comerțul electronic a fost forța seismică care a scăpat de echilibru în sectorul de retail. Și nu a ajutat faptul că companiile au construit mai multe magazine decât era cu adevărat necesar. Pentru clădirile de birouri, pandemia a rupt lucrurile. Statele Unite pot lăsa ordinul național de urgență Covid-19 să expire joi, dar așteptările lucrătorilor nu se vor întoarce cu ușurință la locul în care erau în martie 2020. Acest lucru este valabil mai ales în orașele în care virusul a lovit puternic, cum ar fi San Francisco, Seattle și New York. Angajații de acolo au adoptat aranjamente hibride și de lucru la distanță. Centrele comerciale care s-au descurcat cel mai bine pe măsură ce comerțul electronic a schimbat comportamentul consumatorilor au împărtășit multe caracteristici. Etichetate mall-uri de clasa A, aceste proprietăți ar putea aduce în jur de 1,000 de dolari pe metru pătrat de la chiriașii lor cu amănuntul de lux în 2020. Prin comparație, așa-numitele mall-uri din clasa C erau plătite cu aproximativ 320 de dolari pe metru pătrat. Multe mall-uri de clasa A au fost mai noi și au fost construite în zone cu populație în creștere. Unele aveau design populare, cum ar fi un centru comercial în aer liber sau un amestec de opțiuni de divertisment și de luat masa alături de magazinele de vânzare cu amănuntul. Experții din industrie văd același tip de decalaj în spațiul de birouri. Chiriașii își doresc clădiri mai noi, cu spații în care angajații să se poată aduna lejer. De asemenea, sunt atrași de clădirile „verzi” care au caracteristici mai durabile și pot ajuta companiile să atingă obiectivele de emisii nete de carbon zero. Pe măsură ce valoarea mall-urilor „neiubite” a scăzut, unii dezvoltatori imobiliari au căutat să modernizeze aceste proprietăți pentru a atrage noi chiriași. Unii au mers mai departe, reutilizand proprietatea pentru alte utilizări, cum ar fi o clinică de sănătate sau un depozit. Aceeași idee se discută și pentru clădirile de birouri, dar dimensiunea unică nu se va potrivi tuturor. Dezvoltatorii știu că va fi costisitoare reutilizarea unei clădiri de birouri, iar schimbarea zonei poate bloca un proiect. Peter Merrigan, CEO și director general al companiei globale de capital privat imobiliar Taurus Investment Holdings, a declarat că a văzut multe dintre aceste cicluri în diferite segmente ale industriei CRE. În unele cazuri, situația trebuie să se înrăutățească mult înainte de a se îmbunătăți. În cazul centrelor comerciale, au existat momente în care un mall ar putea fi renovat prin eliminarea chiriașilor mai mici, apoi reproiectarea spațiului pentru a se potrivi nevoilor unui retailer mai mare. Dar, a explicat Merrigan, trebuie să existe cerere pentru spațiu, astfel încât mai mulți retaileri diferiți să liciteze pentru el. Dacă nu există acest tip de cerere, proprietatea va lâncezi și va ajunge la valoarea terenului. „Formatul vechi pur și simplu nu a mai funcționat, așa că trebuie să-l rezonezi”, a spus el. Merrigan a spus că pot exista paralele cu ceea ce se întâmplă în birou sau poate că condițiile de pe piața muncii se vor schimba și companiile vor câștiga suficientă pârghie pentru a aduce angajații înapoi la birou. „Cred că dacă trecem printr-o corecție majoră a pieței muncii și această dinamică rămâne după aceea, atunci voi accepta faptul că această dinamică a muncii de la domiciliu este permanentă”, a spus el. Pentru cei care sunt îngrijorați de efectele de undă care s-ar putea întâmpla dacă prea mulți proprietari se îndepărtează de clădirile de birouri, o altă lecție poate fi trasă din agitația dintre mall-uri: a durat mulți ani să se desfășoare. De fapt, încă mai este. În aprilie, cele mai mari două pierderi din împrumuturi CRE au implicat proprietăți de mall-uri din Arkansas și Guam, potrivit instrumentului de urmărire a datelor imobiliare Trepp. Găsirea riscurilor Cu toate acestea, piața rămâne în alertă. Găsirea riscurilor poate fi dificilă, deoarece CRE este o categorie uriașă, iar amenințările vor varia foarte mult în funcție de tipul de proprietate și locație. „În timp ce segmente din SUA Biroul se confruntă cu provocări clare, condițiile sunt foarte diferite în Londra, unde se pregătește o criză de aprovizionare pentru biroul din West End”, a scris recent Osmaan Malik, analist la UBS, într-o notă de cercetare. „În cadrul piețelor, este în curs de desfășurare un zbor către calitate.” Malik a citat date CBRE care arată pentru SUA birouri, 80% din pierderea de ocupare între 2020 și 2022, a fost determinată de doar 10% din clădiri. Cu siguranță vor exista mai multe valori implicite în viitor, pe măsură ce proprietarii „întorc cheile” unor proprietăți, a spus Malik. Și acest scenariu se va juca chiar dacă proprietarii au acces sigur la capital și continuă să facă noi investiții în altă parte. Creditul este mai restrâns Lipsa accesului la capital poate înrăutăți situația. Semnele sunt evidente că are loc o strângere. „Semnalul de pe piața [titlurilor garantate cu ipoteci comerciale], care, în opinia noastră, este cel mai în timp real barometru al sentimentului investitorilor, indică în mod clar o încetinire a creditării imobiliare comerciale, cu condiții mai stricte, costuri de finanțare punitive, și a redus apetitul pentru proprietăți de birouri”, a scris luni analistul Goldman Sachs Lotfi Karoui într-o notă de cercetare. Karoui a spus că datele bancare nu arată încă o schimbare notabilă, dar se așteaptă că condițiile de finanțare sunt totuși „provocatoare” și vor prelungi scăderea volumului tranzacțiilor CRE care a fost observată până acum în acest an. Cercetările Goldman arată că volumele tranzacțiilor CRE erau de 62 de miliarde de dolari la sfârșitul primului trimestru, în scădere cu 65% față de aceeași perioadă a unui an în urmă. De asemenea, analistul a observat că, printre tranzacțiile care se încheie, creditorii își asumă mai puțin efect de pârghie. Raportul mediu împrumut-valoare este de 51% de la falimentul Silicon Valley Bank la începutul lunii martie, comparativ cu o medie post-Covid de 60%, a spus el. Și ce tipuri de tranzacții se fac? S-ar putea să nu fie nicio surpriză că a existat o scădere uriașă a numărului de împrumuturi cu proprietăți de birouri drept garanție începând cu luna martie. Potrivit cercetărilor Goldman și Trepp, aproximativ 19% din împrumuturile nou emise au fost garantate de clădiri de birouri, comparativ cu o medie pe trei ani de 32%. Acțiunile VNO'O YTD Mountain Vornado au scăzut cu peste 38% de la începutul anului. În schimb, a existat o creștere a creditelor pentru retail și proprietate industrială, care au cunoscut „fundamente mai ferme” în ultimele luni, a spus Karoui. Toate acestea înseamnă că, după unele ajustări, va exista o oportunitate. La sfârșitul lunii aprilie, Vornado Trust, unul dintre cei mai mari proprietari de birouri și active comerciale din New York, și-a suspendat dividendele. Analistul UBS Solita Marcelli a avertizat că nu va fi singurul birou REIT care va face acest pas. Cu toate acestea, Marcelli a spus că investitorii cu un orizont de timp de doi ani ar putea profita de „oportunitățile atractive care apar” în închirieri industriale, rezidențiale, auto-stocare, centre de date, turnuri wireless și centre comerciale ancorate la băcănie.

• Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
• PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
• Mintând viitorul cu Adryenn Ashley. Accesați Aici.
• Cumpărați și vindeți acțiuni în companii PRE-IPO cu PREIPO®. Accesați Aici.
• Sursa: https://www.cnbc.com/2023/05/14/investors-would-be-wise-to-heed-these-lessons-from-the-retail-apocalypse-as-office-values-reset.html