În ultimul an, imobil comercial are fost cel fratele mai mare dezamăgitor al proprietăți de închiriere. prețurile locuințelor au crescut, prețurile imobiliarelor comerciale au scăzut. Când primar rate ipotecare au fost ridicate, ratele ipotecare comerciale au fost chiar mai mari. Cu rate record de locuri de muncă vacante în domenii precum birourile și dependența mai mică de comerțul cu amănuntul, multe investitorii au crezut că imobilele comerciale erau o clasă de active pe moarte. Dar nu erau în întregime corecte.
Investitorilor le place Kim Hopkins a avut înflorire succes imobiliar comercial, CHIAR în timpul blocajelor și a pandemiei. Sosul secret al lui Kim pentru portofoliul ei de proprietăți imobiliare comerciale cu un flux mare de numerar nu a fost în a avea noroc - totul a fost în ea. „Cutie de cumpărare”. Kim cumpără NUMAI proprietăți care nu se poate închide, în piețele în care vor prospera, cu tone de clienți în apropiere. Și astăzi, ea ne împărtășește formula ei exactă!
Dar asta nu este tot. Kim este dezbatem în prezent să facem încă o afacere înainte de încheierea anului. Această proprietate arăta ca un home run pe hârtie, dar pe măsură ce ea a săpat adânc în ea, este posibil ca proprietatea să nu merite prețul. din probleme de instalatii sanitare la cifre de venit supra-umflate, Kim îi folosește pe David și Rob ca antrenori pentru a o ajuta să decidă dacă această afacere merită făcută.
Click aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
David:
Acesta este podcastul BiggerPockets. Ce se întâmplă, toată lumea? Acesta este David Greene, gazda dumneavoastră al podcastului BiggerPockets Real Estate, aici, ca întotdeauna, împreună cu co-gazda și bunul meu prieten, Rob Abasolo. Rob, ce mai faci azi?
Rob:
Foarte bine prietene. Foarte bun. Soția mea se întoarce azi de la Paris. În ultimele cinci zile, am fost singură, mă uit la amândoi copii, așa că sunt încântată să dorm din nou. Foarte entuziasmat.
David:
Imi pot imagina. Și îți mulțumesc că mi-ai fost alături în emisiunea de astăzi, fără somn, dar multe informații și distracție plăcută.
Rob:
Așa e, da. Avem un spectacol grozav planificat pentru toată lumea de astăzi. Vom discuta cu Kim Hopkins, care este un investitor imobiliar comercial, vom asculta muzica înfricoșătoare, care face tranzacții să funcționeze astăzi pe această piață, da, așa este, în 2023. Astăzi vom auzi despre o afacere la care lucrează Kim, ce tipuri de oferte imobiliare comerciale creion astăzi, riscurile asociate cu această strategie și cum să nu te bagi în muraturi.
David:
Toate acestea și multe altele. Acesta este un spectacol ucigaș. Să ajungem la Kim.
Rob:
Kim, bine ai venit la spectacol.
Kim:
Hei, Rob. Hei, David. Mulțumesc că m-ai primit.
Rob:
Da, mă bucur să te am. Deci, dacă am înțeles bine, investiți în imobiliare de 10 ani și dețineți 15 proprietăți prin afacerea imobiliară pe care dumneavoastră și soțul dumneavoastră o conduceți împreună. Câteva întrebări rapide pentru a le face ascultătorilor noștri o idee despre cine sunteți ca investitor. Primul aici, în câte piețe ești?
Kim:
Să vedem aici. Avem Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, California și Florida, deci șapte.
Rob:
Bine, deci doar câteva aici.
Kim:
Unele dintre acestea sunt închirieri pe termen scurt pe care le-am abandonat în timp ce ne mutam dintr-un stat în altul.
David:
Acum investiți în proprietăți comerciale mici, cum ar fi situații de tip mama și pop. Ce anume te-a atras în asta?
Kim:
Într-adevăr a fost un proces de eliminare. Așa că nu am vrut să reparăm toalete și să avem chiriași care sunt persoane fizice, așa că nu am vrut multifamiliale. Nu ne-am dorit proprietăți cu un singur chiriaș, deoarece asta vă crește riscul. Dacă un chiriaș iese pe o proprietate cu un singur chiriaș, asta este. Fara venit. Nu am vrut îmbunătățirea chiriașului, TI, cheltuială care este adesea asociată cu biroul. Și așa că ne-a lăsat cu multi-chiriași și de acolo, am ales multi-chiriași industrial și retail de cartier mic.
Rob:
Deci, ce fel de oferte imobiliare comerciale crezi că funcționează astăzi pentru tine? Ai menționat la început că nu există piețe proaste, sunt doar oferte proaste. Așa că dă-ne puțin din ceea ce cauți într-o proprietate, ce reprezintă o investiție bună, toate acele lucruri bune.
Kim:
Da. Cutia noastră de cumpărare este cu o singură poveste, desigur, cu mai mulți chiriași. Ne dorim ca chiriașii să fie pe partea mai mică, obiectivul nostru este de aproximativ 2,000 de metri pătrați pentru fiecare chiriaș. Niciun chiriaș nu ocupă mai mult de 30% din spațiu. Căutăm proprietăți care nu au prea mult auto pentru că sunt murdare. Căutăm proprietăți fără prea multe restaurante pentru că sunt murdare. Și asta este ceea ce ne țintim acum. Și apoi căutăm o rată plafon de aproximativ 7%, deși aceasta chiar trebuie să crească în acest moment din cauza situației în care ne aflăm cu ratele dobânzilor. Acest lucru este într-adevăr strâns legat de condițiile împrumutului dvs. în acest moment.
Rob:
Pot să vă pun o întrebare rapidă de clarificare? Când ai spus că locurile auto și restaurantele sunt murdare, vrei să spui că sunt murdare din punct de vedere fizic și, prin urmare, uzura este mult mai gravă pe aceste tipuri de spații?
Kim:
Da, exact asta vreau să spun. Deci, chiriașii de mașini par să vină cu o mulțime de probleme de mediu. De asemenea, au tendința de a parca pe proprietate o mulțime de mașini nefuncționale. Și apoi restaurantele, putem intra în asta mai târziu, este foarte relevant pentru afacerea curentă la care ne uităm, dar același lucru. Restaurantele, mai ales dacă prăjesc mâncare și chestii de genul ăsta, chiar vă pot da peste cap proprietatea.
David:
De asemenea, mi-aș imagina că restaurantele și atelierele de reparații auto ar necesita probabil mai multe îmbunătățiri ale chiriașilor. Ei vor dori să aduci niște bani pentru a putea pune un cric mare de mașină sau pentru a muta planul. Ai constatat că este cazul? Pentru că ai menționat mai devreme că încerci să eviți asta evitând biroul.
Kim:
Da, este exact corect. De aceea, aș clasa cu siguranță industria multi-chiriaș deasupra retail-ului multi-chiriaș. Vor avea mai multe solicitări TI. Cu industria multi-chiriașă, nici nu trebuie să pictăm chestia. Parcă este deja un spațiu de întreținere redusă, iar atunci chiriașii au și întreținere foarte mică. Nu te-ar suna niciodată dacă toaleta lor nu funcționează. Doar o vor repara.
Rob:
Motiv pentru care CrossFits nu au niciodată AC în ele, chiar și atunci când afară sunt o sută de grade. Este ca, vrei să mă prăjesc aici? Asta e ideea?
Kim:
De aceea ei fac Big Ass Fan. Ai auzit de acea companie?
David:
Singura prăjire care se va face va fi la un CrossFit când ești fierbinte, nu la un restaurant pentru că Kim nu permite prăjirea în niciuna dintre unitățile ei.
Rob:
Nu este permisă prăjirea.
David:
Totuși, aduci în discuție un punct bun, deoarece investitorii vor deveni deseori lacomi pentru cel mai mare ROI pe care îl pot obține sau, în acest spațiu, vor căuta cea mai mare rată de capitalizare pe care o pot obține. Și când te uiți doar la acele cifre, nu te gândești la faptul că, pentru a obține acea rată a plafonului mai mare, poate trebuie să cheltuiești 200,000 USD pentru a echipa această unitate, astfel încât noul tău chiriaș să poată intra și atunci când afacerea lor eșuează după trei ani sau decid că nu mai vor să închirieze locul de la tine, pleacă și acum trebuie să cheltuiești bani pentru a scăpa de cei 200,000 de dolari pe care i-ai cheltuit și să cheltuiești mai mulți bani pentru a-l repara pentru următorul chiriaș. Și astfel încât această rată a plafonului mai mare este oferită pentru a atrage pe cineva în cazul în care va câștiga de fapt mai puțini bani.
Există o mulțime de lucruri în imobiliare care îți vor lua banii. Este mai mult decât doar ipoteca, impozitele și asigurarea. Îmi place că subliniezi asta. De fapt, căutați într-un anumit sens cum să conduceți o afacere slabă aici, în loc să fiți lacom și să alegeți cea mai mare rată a plafonului pe care o puteți obține.
La ce te uiți astăzi când încerci să evaluezi aceste oferte? Ați menționat că nu doriți să intrați în spațiul de birouri, dar există o rată plafon pe care o vizați în mod special? Există o dimensiune a unității pe care o cauți? Cum arată cutia ta de cumpărare?
Kim:
Suntem chiar lideri cu cifrele. Deci ai putea avea o rată a plafonului publicitar de 7.5%, dar când intri în ea, nu creionează. Ei folosesc numere pro forma. Nu au un loc liber suficient de mare. Așa că chiar suntem în frunte cu cifrele chiar acum. Am vizat mai multe piețe în ultima rundă. Nu am ales o anumită piață. Căutăm oferte cu creionul cu numerele. Nu există speculații. Nu căutăm o ofertă care să aibă sens doar cu această valoare adăugată. Are sens doar dacă ajungi la aceste chirii de pe piață. Are sens doar dacă poți vinde la această rată plafon. Niciunul din alea. Am văzut o mulțime de situații în care acest lucru aduce oameni în acest moment care au avut speculații cu valoarea adăugată. Și, așadar, căutăm oferte care creion acum, bani în numerar cu un randament de 7%.
Dar un alt comentariu pe care vreau să-l fac este că luăm în considerare și impozite. Și știu că mulți oameni spun: „Oh, nu face o afacere pentru taxe”. Și sunt de acord. Nu faceți niciodată o afacere proastă pentru taxe, dar asta este ceva pe care îl puteți lua în considerare. Așa că, de exemplu, dacă veți fi pe cârlig pentru câteva sute de mii de dolari de taxe și aveți o afacere în acest an în mână, care este doar 6% numerar la returnarea numerarului și vă gândiți: „Bine, poate următorul anul, voi găsi o înțelegere cu o rambursare de 7% în numerar,” trebuie să țineți cont de faptul că veți avea... Să presupunem că ați avut o factură fiscală de 300,000 USD. Veți avea 300,000 de dolari mai puțin de investit anul viitor în această afacere dacă ar trebui să plătiți taxele. Vezi ce spun? Deci randamentul anul viitor trebuie să fie mult mai mare pentru a avea sens. Deci luăm în calcul și impozitele. Deci, în acest moment, suntem puțin mai îngăduitori cu privire la un număr de returnare în numerar decât am putea fi anul viitor, deoarece avem aceste taxe de luat în considerare.
Rob:
Ei bine, acesta este un lucru pe care îl spun mereu oamenilor, pentru că pare în general... Acesta este ceva ce David m-a învățat în ultimii câțiva ani că numerarul la returnarea numerarului este într-adevăr la fel ca unul dintre acele valori. Este una dintre cele patru mari parametri atunci când luăm în considerare o investiție imobiliară. Ai primit beneficii fiscale. Ți-ai achitat datoria, aprecierea și numerarul la returnarea numerarului. Și astfel, la suprafață, un cash de 7% pe randamentul numerarului ar putea părea mic pentru mulți investitori, dar dacă luați în considerare beneficiile fiscale reale ale segregarii costurilor, amortizarea bonusului, amortizarea accelerată, toate acele lucruri bune, ar putea într-adevăr transforma profilul rentabilității oricărei investiții date.
Kim:
Da. Și, de asemenea, voi sublinia, pentru a adăuga la asta, că numerarul nostru de 7% în numerar este acel număr de speculații nesexy fără valoare adăugată. Asta nu înseamnă că acolo sperăm să fim peste patru sau trei ani sau ceva de genul ăsta, dar așa are sens acum înțelegerea.
David:
Acesta este un punct grozav. Mulți oameni fac și ei această greșeală. Ei doar evaluează o afacere în primul an și nu se uită la, ei bine, cum va arăta asta în anul cinci? Ați putea cumpăra ceva cu o componentă de valoare adăugată sau cu denivelări de închiriere de cinci sau 6% sau ceva în fiecare an, iar acel mizer de 6% numerar la returnarea numerarului este acum un numerar de 17% la returnarea numerarului. Și de multe ori când oamenii spun: „Ei bine, cum obții aceste profituri mari”, răspunsul este bun, cumpără-l acum cinci ani. Și dimpotrivă, nu cumpăra proprietăți care nu se vor îmbunătăți în timp pentru că ai fost absorbit de, oh, este o rentabilitate de opt în loc de 6%. Acesta este cel mai bun și rămâne un randament de 8% pentru următorii 30 de ani.
Rob:
Pe măsură ce intrăm puțin în asta, spuneți-ne puțin despre cele mai mari riscuri pentru imobile comerciale și imobiliare în general pe care le vedeți astăzi, deoarece acesta este unul care pare să se schimbe destul de mult.
Kim:
Da. Cred că riscul acum este că nimeni nu știe ce ne va rezerva viitorul. Și deci nu știm unde se îndreaptă dobânzile. Dacă scad, sperăm că puteți obține un împrumut care nu are penalizare de rambursare anticipată și refinanțare, dar de unde știți când să apăsați butonul respectiv? Și dacă urcă și ai luat un împrumut pe termen scurt pentru că ai o dobândă mare, acum ai probleme. Deci există o mulțime de riscuri în jurul unde ne îndreptăm și cum se vor descurca acești chiriași.
Proprietățile noastre industriale s-au descurcat foarte bine în timpul COVID. S-au descurcat bine în timpul recesiunilor, așa ceva. Dar retail multi-chiriași, nu sunt sigur cât de bine se vor descurca. Depinde cu adevărat de piața în care vă aflați și de natura afacerii. Dacă aveți un studio de Pilates ca unul dintre chiriașii dvs., oamenii au nevoie de Pilates dacă timpul devine greu? Nu știu. Depinde de oameni. Depinde de …
Rob:
Care este povestea din partea industrială? Pentru că ai spus că a fost puțin mai mult, cred, protejat în timpul pandemiei. De ce este asta? Oare pentru că aceste servicii sunt întotdeauna necesare? Sunt doar tipurile de afaceri?
Kim:
Da. De fapt, retailul industrial și de cartier s-au întărit foarte bine în timpul pandemiei. Deci, pentru industria industrială, da, am trecut prin toți cei 130 de chiriași comerciali și am marcat care sunt esențiali. Îți amintești acea conversație despre afacerile esențiale, în special în Oregon și California?
David:
O da.
Rob:
Da.
Kim:
Și toate erau esențiale, așa că toți au continuat să funcționeze. De fapt, cred că singurul care a avut probleme a fost CrossFit-ul nostru, dar și ei au fost acoperiți, deoarece pandemia obișnuită a iubitorilor de CrossFit nu ne deranjează atât de mult. Deci da, acești chiriași s-au descurcat foarte bine în timpul COVID. Dacă ar avea probleme, dacă ar spune că le va fi greu să plătească chiria, le-am trimite doar documentele pentru cererea de fond de stimulare guvernamentală PPP și le-am spune: „Completați acest lucru și anunțați-ne odată ce ați completat-o. .” Și de cele mai multe ori, nu răspundeau niciodată și începeau să plătească din nou chiria.
Acum, comerțul cu amănuntul de cartier s-a descurcat, de fapt, surprinzător de bine în timpul pandemiei. Dacă vă uitați la rapoartele despre comerțul cu amănuntul, veți vedea altfel, dar asta pentru că grupează comerțul cu amănuntul mic de cartier cu chiriașii cu amănuntul mai mari și acestea sunt tipuri de produse total diferite. Așa că magazinul tău de băuturi alcoolice, CPA-ul tău, compania ta de asigurări, acești tipi trebuie să rămână în afaceri și așa s-au descurcat bine și în timpul pandemiei.
Rob:
Așa că ați menționat că latura industrială a lucrurilor poate sunt puțin mai căptușite sau cred că afacerile mai solide pentru a rezista vremurilor grele, dar apoi ați menționat și despre spațiul comercial că poate un studio de Pilates nu ar fi la fel de izolat. Există un tip de profil de chiriaș sau un tip de chiriaș pe care îți place să-l asumi în acele spații care te fac să te simți puțin mai în siguranță pentru a te asigura că locul tău este întotdeauna închiriat?
Kim:
Tipul de chiriaș va fi chiriașul tău hiper-local, așa că vrei pe cineva către care oamenii conduc la mai puțin de o milă. Sunt de acord cu saloanele de unghii pentru că sunt hiper-locale. Deci, acesta este primul lucru, este tipul de chiriaș care va fi un chiriaș hiper-local, care nu este ceva unic spre care oamenii trebuie să conducă o distanță lungă.
Și atunci piața în acest caz contează. Deci, dacă am un studio de Pilates care se află pe o piață terțiară, chiar dacă am o proprietate industrială pe o piață terțiară, asta va prezenta un risc foarte mare chiar acum. Vrei ceva care să fie umplut, ceea ce înseamnă că nu este afară în bastoane. Și dacă aveți un studio Pilates, proprietatea la care ne uităm acum, clienții studioului Pilates conduc mașini mai frumoase decât conduc eu. Desigur, există o glumă imobiliară că toți conducem Toyota rulate, dar totuși, toți conduc mașini mai frumoase decât conduc eu, așa că sunt mai încrezător că în timpul unei recesiuni, vor fi bine.
Rob:
Are sens, are sens. Și există și alte lucruri pe care le faci pentru a atenua riscul în ceea ce privește stabilizarea portofoliului tău sau pentru a intra într-o nouă afacere?
Kim:
Da. Deci, în ceea ce privește portofoliul nostru existent, atunci când ne refinăm, nu scoatem toate capitalurile proprii. Așa că nu preparăm aceste frați. Lăsăm o mulțime de capitaluri proprii în tranzacție pentru că, pe de o parte, dacă retrageți toate acțiunile, este fantastic, puteți merge să reinvestiți asta, așa că văd în totalitate acest punct de vedere. Dar, pe de altă parte, acum ai acest preț de evaluare ridicat al proprietății tale și, dacă piața scade, acum s-ar putea să ai probleme, deoarece plata datoriilor tale a crescut dacă îți retragi toate capitalurile proprii. Așa că am rafinat mai multe proprietăți, am refinanțat câteva dintre proprietățile din portofoliul nostru acum un an sau doi, când tarifele erau mari și am lăsat o grămadă în afacere. Deci, LTV-ul nostru în portofoliul nostru este destul de scăzut. Este ca 50, 60% împrumutul nostru la valoarea.
Și apoi același lucru cu ofertele pe care le facem acum. Nu aș spune că aceasta este în totalitate alegerea noastră, dar împrumutul la valoarea, folosim un efect de levier destul de scăzut chiar acum, mult mai mic decât oricând înainte, cred. Avem un împrumut de 60% la valoarea acestei ultime proprietăți. Și apoi, desigur, dacă nu doriți să faceți un efect de pârghie scăzut, cealaltă opțiune este să încercați să apelați la finanțarea vânzătorului. Deci este și o opțiune foarte bună.
David:
Da. Există o metodă pentru nebunia de a lua de fapt mai puține datorii cu proprietăți comerciale și are de-a face cu arhitectura de finanțare. Deci, în cazul proprietății rezidențiale, de obicei obțineți un împrumut cu rată fixă pe durata împrumutului, de obicei 30 de ani. Nu trebuie să vă faceți griji că trebuie să refinanțați. Puteți refinanța dacă se întâmplă ca ratele să scadă acolo unde are sens. Dar cu împrumuturile comerciale, acestea sunt pe planuri de plată de balon și așa că va trebui să le refinanțați.
Deci, dacă ai un sold mare de împrumut și ai o rată de 3%, asta ar putea avea sens pentru tine, dar ce se întâmplă dacă ratele sar la 6% sau 7% și ești blocat la 80% din valoarea împrumutului? Ar putea fi catastrofal. Așa că menținerea unui sold mai mic de împrumut pe bunurile imobiliare comerciale, chiar și atunci când ratele sunt scăzute, este totuși o mișcare inteligentă și o manevră defensivă pentru că nu știi unde vor ajunge ratele. Și dacă ajung prea sus și aveți un sold mare de împrumut, puteți rămâne blocat acolo.
Cred că mulți oameni aud asta cu proprietăți comerciale și se duc, e o prostie. De ce ai face asta vreodată? De ce nu ai vrea să maximizezi câți bani scoți din afacere și să-l cumperi pe următorul? Pentru că tarifele nu sunt fixe.
Rob:
Da. Îi auzi mereu spunând: „Nu este taxat. Este o datorie fără taxe.” Și parcă ai vrea să păstrezi o parte din capitalul tău acolo. În acest fel, dacă ți-ai vândut vreodată proprietatea, pleci cu un cec de plată, așa mă gândesc mereu la asta. Dar acum că înțelegem ceea ce vede Kim pe piețele imobiliare comerciale, ne vom scufunda într-o afacere pe care tocmai a încheiat-o. Dar înainte de asta, vom face o pauză rapidă.
David:
Bună ziua și bine ați revenit la podcastul BiggerPockets Real Estate. Stăm cu un investitor pe teren, Kim Hopkins, și vorbim despre toate lucrurile imobiliare comerciale. Suntem pe cale să intrăm într-o înțelegere pe care o face chiar acum. Deci haideți să aruncăm o privire în spatele perdelei. Kim, unde se află această afacere?
Kim:
Această ofertă se află în orașul meu natal actual, Phoenix, Arizona.
Rob:
Și de ce ați ales această piață?
Kim:
Am ales această piață pentru că am găsit o afacere, Rob.
Rob:
Grozav. Îmi place.
Kim:
Am căutat probabil în aproximativ 10 piețe diferite pentru fiecare tranzacție pe care am găsit-o și aici am găsit una.
Rob:
Destul de bun pentru mine. Ce tip de imobil comercial este acesta?
Kim:
Acesta este un centru comercial de cartier.
David:
Și care a fost prețul de cumpărare pe proprietate?
Kim:
Prețul de achiziție în contract este de 5.4 milioane.
Rob:
Câți chiriași sunt în această proprietate în prezent și există locuri libere?
Kim:
Deci asta e o întrebare grozavă. Sunt vreo 20 de chiriași în proprietate și aș spune că plăteam prețuri la cheie pentru această proprietate. Ne-a fost anunțat ca fiind ocupat sută la sută cu chiriași la chiria pieței. Dar se întâmplă, imediat ce am intrat în contract, am aflat că doi chiriași erau delincvenți și o unitate era liberă.
David:
Se pare că aceștia pun filtre pentru toate zilele acestea, chiar și modul în care sunt promovate ofertele. Ați spune că acesta a fost un proforma foarte filtrat pe care îl căutați? Da.
Kim:
Acest pro forma a fost foarte Instagrammable până când ați intrat în detalii.
Rob:
Bine. Așa că vreau să mă întorc puțin pentru că v-am întrebat de ce ați găsit această ofertă. Ai spus că este pentru că acolo ai găsit afacerea, dar de ce ai ales această afacere în mod specific? Ce anume te-a atras la el?
Kim:
Deci, în primul rând, este într-o locație fantastică. Deci este umplutură, ceea ce înseamnă că nu este afară în bastoane. Este într-o zonă foarte bună, chiar mai bună decât cea bună, o zonă extrem de bogată a Phoenix, care este exact ceea ce îți dorești. Vedeți casele răsturnate în jurul lui, care sunt acele case mari de pe lotul mic, care sunt albe și negre, tendința chiar acum. Deci tone de case răsturnate în jurul lui. Este lângă un frați olandezi, care cred că este mai bun în alegerea imobiliare decât noi. Și deci este o locație grozavă. Acesta a fost numărul unu.
Numărul doi este că a fost creionat. Întotdeauna, întotdeauna, întotdeauna conduce cu numerele. Și astfel rata plafonului a fost rezonabilă. Proforma a fost de fapt destul de corectă pe baza a ceea ce știam la acea vreme și, prin urmare, a avut un randament solid. Deci, aș spune că acestea au fost cele două motive principale.
David:
Îmi place că încă mai vedem creionați. Cât timp crezi că putem scăpa de asta înainte ca următoarea generație să se întrebe, de ce continuăm să spunem asta cu creionul?
Rob:
Cât timp folosim creioane, cred.
Kim:
Pentru că Google sheeted sună ciudat.
David:
Totuși le mai folosesc?
Rob:
Am iesit.
Kim:
S-a făcut tabelar, ar putea ieși greșit.
David:
În regulă. Acum, pe această afacere, Kim, te-ai ținut de cutia de cumpărături sau a fost vreo manevră creativă care a trebuit să se întâmple?
Kim:
Puțin dureros în acest moment. Cred că am spus-o la început, dar cutia noastră de cumpărare include construită pe sau după 1980. S-ar putea să fi uitat asta. Dar unul dintre criteriile noastre pentru caseta de cumpărare este construit pe sau după 1980. Am făcut o excepție. Am făcut o excepție. Această clădire a fost construită la sfârșitul anilor 1970, dar actualul proprietar a cumpărat-o și a adăugat o tonă de valoare. Au făcut o tonă de dezintoxicare. Au refăcut acoperișul. Au refăcut toate vitrinele. Au refăcut parcările. Vrea cineva să ghicească ce mi-ar putea lipsi din acele renovări?
Rob:
Oh, toaleta, canalizarea, conductele.
Kim:
Wow. Nu ai văzut lucrurile pe care le-am văzut eu. Acele videoclipuri cu luneta de canalizare arată ca cea mai proastă colonoscopie pe care ați văzut-o vreodată.
David:
Ai o idee grozavă, Kim, pentru că mulți investitori pur și simplu nu se gândesc la faptul că, după ce ceva intră în toaletă, trebuie să meargă undeva și există o modalitate prin care ajunge de la proprietatea ta în liniile de obicei ale orașului. , și ar trebui să treci o cameră prin asta și să vezi cum arată. Așa că am văzut rădăcini de copaci crescând în țevile reale și creând saboți acolo, iar apoi un copil aruncă un animal de pluș în toaletă și se blochează acolo și creează această blocare care poate fi incredibil de costisitor de reparat, mai ales dacă trebuie să forezi betonul sau asfaltul parcării, apoi trebuie să găsești în ce parte a conductei era. A fost aceasta o problemă cu această afacere specifică pentru dvs.?
Kim:
Da. Așa că am fost împotriva unuia dintre criteriile noastre de acord. Și țevile sunt vechi. Au o viață finită. Sunt din fontă și sunt la sfârșitul vieții. Deci asta este cu siguranță o problemă pentru noi.
Rob:
Bine. Am multe întrebări despre asta, dar e în regulă. Putem vorbi offline despre canalizare despre asta.
Kim:
Oh, mergi. Mi-ar plăcea să vorbesc despre această afacere. Sper că acesta este în secret un apel de coaching privat, deoarece am primit întrebări dacă ar trebui sau nu să mergem mai departe.
Rob:
Deci, atunci când se întâmplă asta, este unul dintre acele lucruri în care trebuie să dai cu piciorul fiecare... pentru că, de obicei, să spunem într-un Airbnb sau într-o închiriere pe termen lung, dacă apa se oprește, trebuie să le pui într-un hotel sau tu trebuie să-mi dau seama. Dar aceasta pare a fi o renovare subterană destul de masivă în întreaga proprietate. Deci, trebuie să închideți afacerile în timp ce faceți aceste reparații?
Kim:
Da. Am învățat o grămadă despre canalizări pe care nu prea voiam să le știu și încă nu le știu, dar practic conductele fac ceea ce se numește canalizare, care este locul unde practic se erodează fundul. Și astfel fundul este pământul. Și dacă îl prindeți destul de curând, puteți face ceea ce se numește conducte în care suflați epoxid prin țevi și îl căptușiți și, practic, creați țevi din PVC în interiorul țevilor vechi din fontă. Și acest lucru este fantastic pentru că poți face asta în teorie fără a deranja niciunul dintre chiriași. Pe de altă parte, este pentru această proprietate, ca o cheltuială de o sută de mii de dolari, așa că chiar vrei să știi că trebuie făcut.
Și cred că poți ghici. Dacă cineva care este o căptușeală de țevi vine să-ți analizeze țevile, este ca și cum ai avea un inspector de acoperiș care face acoperișuri, ce crezi că vor spune? Dreapta. Trebuie să se fi făcut ieri. Și deci este o decizie grea dacă să așteptați sau nu, deoarece dacă așteptați prea mult, conductele se pot prăbuși și atunci, așa cum ați spus, trebuie să sapi prin pământ, să deranjezi chiriașii. Este o mare problemă.
Rob:
Wow. Deci, vă rog să-mi spuneți, ați reușit să negociați vreo concesiune, creditele de preț de achiziție, ceva cu vânzătorul?
Kim:
Da. Deci cele două probleme, doar pentru a recapitula, sunt aceste conducte, iar apoi cealaltă problemă sunt acești chiriași delincvenți. Și de obicei, asta nu este mare lucru. De fapt, nu-mi amintesc ultima proprietate pe care am cumpărat-o unde nu erau câțiva chiriași delincvenți care au apărut în mod magic de îndată ce am intrat în contract. Problema aici este că plătim un preț la cheie pentru această proprietate. Aceasta nu are aceleași randamente ca proprietatea pe care am cumpărat-o anul trecut. Ni s-a spus că este într-o formă perfectă și este ocupat sută la sută și toți chiriașii plătesc chirie de piață. Și astfel încât venitul pierdut în primul an, nu este ceva ce ar trebui să mâncăm. Acest lucru ne-a fost anunțat ca fiind la cheie, nu ca valoare adăugată.
David:
Deci, odată ce ați descoperit colonul de rezervă al proprietății, cum ați folosit aceste informații pentru a vă întoarce la vânzător și a încerca să negociați o poziție mai bună pentru dvs.?
Kim:
Da. Așa că i-am cerut vânzătorului un telefon. Te-aș minți dacă nu aș fi speriat, dar toți prietenii mei care sunt ca vânzătorii Cutco au spus: „Trebuie să ceri un telefon. Nu puteți face acest gunoi prin e-mail. Trebuie să ceri un telefon.” Așa că am recitit literalmente, nu am împărțit niciodată diferența și i-am cerut un telefon și mi-a spus nu.
Rob:
Știe că trebuie să facă concesii. Probabil că îi este frică să negocieze pentru că el este cel fără putere.
Kim:
Nu a vrut să vorbească cu mine. Și, așadar, ceea ce facem de obicei, nu știu dacă acest lucru este ceea ce faceți și voi, băieți, dar ceea ce facem de obicei este să trimitem un e-mail lung cu o mulțime de numere care explică de ce credem că merităm acest credit. Și pur și simplu am simțit că asta nu va ajunge suficient aici. Nu ar fi suficient un impact. Așa că am făcut ceva nou. Am făcut o prezentare, ca o prezentare Google sheet, apoi am făcut un videoclip Loom, parcurgând prezentarea. Și așa i-am trimis un link către videoclipul Loom, nici măcar prezentarea, așa că a trebuit să-mi asculte vocea și am trecut prin arătând exact ce vor face aceste delincvențe asupra veniturilor pentru noi în primul an. Și apoi am trecut și prin costul canalizării și i-am arătat toate modelele, i-am arătat videoclipurile pe care le-am făcut despre luneta de canalizare și i-am cerut cererea de credit.
Rob:
Cred că acel telefon a rezolvat cam 90% din problemele din domeniul imobiliar, să fiu sincer. Chiar mă gândeam la asta aseară. Toată lumea este atât de speriată să ridice telefonul și să negocieze, așa cum obișnuiam în vremurile mele, și am avut o situație în care negociam înainte și înapoi cu agentul imobiliar care s-a întâmplat să fie soția lui. vânzător. Am prezentat câteva opțiuni și apoi, în cele din urmă, m-a sunat și mi-a spus: „Bine. Ce incerci sa faci?" Și am spus: „Ei bine, în oferta ta, de fapt nu are un flux de numerar, și încerc să închei o afacere care să curgă efectiv numerar pentru mine.” Și chiar am încheiat o înțelegere. Așa că foarte bine pentru tine, pentru că știu că probabil că este foarte înfricoșător să vorbești cu un vânzător. Este întotdeauna o experiență plină de nervi să spargi bariera agentului imobiliar, dar cred că este atât de important.
Kim:
Da. Ei bine, am încercat. Am ajuns să trimit videoclipul Loom, dar am încercat să dau un apel telefonic și cred că videoclipul Loom a fost al doilea cel mai bun.
Rob:
Și ce sa întâmplat? A spus da? Ți-a dat banii înapoi?
Kim:
Așa că a stat pe el timp de o săptămână și jumătate și, în cele din urmă, l-am urmărit în timp ce eram în vacanță și a spus că nu. El a spus că a crezut că poate repara el însuși delocvențele. Nu credea că canalizarea este o problemă mare. Și așa a spus că nu ne va oferi niciun credit, așa că am ajuns să renunțăm la înțelegere.
Rob:
Ați fost aproape de a spune „Hai să o facem oricum” sau ai fost hotărât la asta de la început?
Kim:
Ei bine, nu este exact locul unde se termină povestea. Așa că ne-am retras din înțelegere. Ne-am recuperat banii serioși. I-am spus împrumutătorului toate lucrurile, complet gata, de a muta spiridusul prin casă și de a face cumpărăturile de Crăciun, lucrurile importante în această perioadă a anului. Ne-am retras din înțelegere. Și apoi acum două zile, de fapt, brokerul ne-a sunat pe noi, brokerul vânzătorului, și a spus că este dispus să ofere un credit de o sută de mii de dolari. Nu am spus inițial, dar am cerut o reducere de 350,000 de dolari.
Rob:
Reducere de 350,000 USD sau credit de 350,000 USD?
Kim:
Reducerea de 350,000 USD din prețul de achiziție este ceea ce am cerut.
Rob:
Așa că, înainte de azi, primești un telefon de la broker și ei spun: „Hei, vânzătorul vrea să intre înapoi. Îți va oferi o sută de mii de dolari din prețul de cumpărare”. Grozav, bine. Și apoi?
Kim:
Așa că am spus: „Mulțumesc foarte mult, dar sună-ne înapoi dacă sunt 200”.
Rob:
Și te-a sunat înapoi? Te-a sunat înapoi?
Kim:
A sunat așadar acum o oră și este până la 130.
Rob:
Bine. Hei, asta e progres. Acesta este numărul final? Se tot schimba.
Kim:
Ei bine, l-am putea suna pe difuzor chiar acum, dar...
Rob:
Aceasta ar fi o premieră în istoria BiggerPockets. Mi-ar plăcea de fapt asta, dar bine. Bine, deci 130. Deci unde ești? Ce vrei pentru asta?
Kim:
Sunt pe gard, să fiu sincer cu tine.
David:
Chiar dacă vă intervievăm, vă putem vorbi despre asta?
Kim:
Da, mi-ar plăcea asta. Trimite-mi factura mai târziu.
David:
Pentru că simt că suntem în mijlocul negocierilor. Nu auzim despre o înțelegere care a fost încheiată acum cinci ani. Iată care sunt gândurile mele. Dacă tarifele scad sau rămân mai mici, vânzătorul va simți că nu trebuie să-i dau bani. Am de gând să iau un alt cumpărător. Dar dacă vedeți o altă creștere a ratei, ceea ce cineva va fi dispus să plătească pentru acea proprietate se va schimba, deoarece acum toate numerele pe care le puneți în foaia Excel se schimbă și asta înseamnă că va fi mai probabil să vină. înapoi și spuneți: „Bine, puteți avea cei 200,000”, dar în acel moment, nu aveți rata dorită, așa că probabil va fi și mai mare. A fost comunicat prin intermediul brokerilor de genul: „Hei, anunță-l pe tip că îl vom cumpăra cu o reducere de 200,000 USD la acest tarif, dar dacă tarifele cresc, va trebui fie să plătească pentru mine pentru a obține o rată mai mică sau va fi o reducere mai mare mai târziu.”
Kim:
Da. Deci rata noastră este blocată, iar una dintre situațiile noastre este că închidem înainte de sfârșitul anului pentru că vrem să profităm de anularea impozitelor despre care vorbeam mai devreme. Dar i-am spus ideea...
Rob:
80%?
Kim:
Da. I-am spus că, dacă tarifele cresc, îi va fi greu să găsească un alt cumpărător.
Rob:
Cred că îi este greu să găsească cumpărătorul acum. Te-a sunat, nu? Dacă te-a sunat și încearcă să reia asta, probabil că ești.
Kim:
Da. Cred că problema aici mi-am dat seama este că ne uităm la două proprietăți diferite. Deci vânzătorul se uită la o proprietate pe care a cumpărat-o la un preț foarte bun. Această proprietate era în stare proastă. Avea mare nevoie de dragoste. Proprietatea era practic liberă, era dărăpănată, toate acele lucruri. Și așa se uită la această proprietate pe care a cumpărat-o la un preț grozav. Îl deține și în numerar, așa că există mult mai puțin risc acolo. Și deci punctul lui de vedere este care este problema ta? Sunt câteva locuri libere. Face parte din a face afaceri. Doar umpleți-l. Cui îi pasă dacă sunt 20,000 USD în TI pentru a reabilita această unitate? Mare lucru. Pentru că stă pe un tren de sos.
Dar noi, ne uităm la această proprietate unde am plătit un preț premium. Randamentele nu au fost grozave de la început, dar am fost de acord pentru că într-adevăr întruneau elementele fundamentale de bază. Nu au fost venituri grozave, ci elementele fundamentale de bază, ne rezolvă problema fiscală și ne-am gândit că ni se înmânează ceva cu o întreținere foarte mică. Acum stăm undeva unde ne vom grăbi să încheiem această afacere înainte de sfârșitul anului. Și sincer, acesta este un factor important pentru noi. Suntem interesați de calitatea vieții noastre. Suntem cam care este tariful tău orar? Nu cât câștigi pe an? Este multă muncă acum. Așa că vom închide în mijlocul sărbătorilor această proprietate și apoi vom moșteni toate aceste probleme.
Rob:
Iată gândul meu, și David, poți să-mi spui dacă nu ești de acord. Cred că va crește puțin mai mult decât acel 130 doar pe baza unde ești și a faptului că te-au sunat. Dar nu cred că ar trebui să iei acea sută și să zicem 50 dacă acolo ajungi și să scazi din prețul de cumpărare pentru că nu cred că asta va fi semnificativ în ipoteca ta lunară totală. Cred că ceea ce va fi semnificativ pentru tine este să obții un credit de 150,000 de dolari, atâta timp cât asta funcționează cu banca. Există o limită pentru creditele dvs. Și David, poți să spui asta, dar aș lua asta ca pe un credit, astfel încât să poți economisi banii în avans și să-i folosești pentru a plăti cheltuiala aceea uriașă. Și apoi, în acel moment, vă uitați acum la afacerea pe care o analizați inițial. Așa l-aș aborda. Ce crezi, David?
David:
Finanțarea comercială poate să nu permită acest lucru, la fel și în cazul finanțării rezidențiale, deoarece aveți de-a face cu împrumuturi conforme. Regulile sunt destul de clare cu privire la cât de mult poate contribui un vânzător la costul de închidere al unui cumpărător. S-ar putea să nu funcționeze la fel în spațiul comercial. Când o scot din prețul de achiziție, nu afectează foarte mult. Doar împrumuți puțin mai puțini bani.
Kim:
Ei bine, ne păstrăm valoarea împrumutului la fel, așa că am economisi banii aceia ca numerar în bancă. Am pune... Dacă ne dă un credit de 200,000 USD sau o reducere a prețului de achiziție, vom plăti cu 200,000 USD mai puțin.
David:
Da. Deci ar fi la fel și în poziția ta. Dacă el intră și face schimbările pentru tine?
Kim:
M-ar interesa foarte mult dacă vrea să se ocupe de canalizare. Întrebarea este că poate face asta post-închidere? Avem încredere în el?
Rob:
Devine puțin șocant, deoarece există vânzători care nu își vor asuma acest risc, deoarece afacerea ar putea întotdeauna să eșueze. Un caz concret, această afacere a eșuat deja din acest motiv. Și atunci ai putea întotdeauna să ai un contract care să-l facă să o facă după aceea. Dar acesta este întotdeauna un risc în sine. Deci e greu în orice caz.
Kim:
Da. Și simt că vreau să mă asigur că ascult cu adevărat principiile despre care am vorbit mai devreme în emisiune. Vreau să mă asigur că nu speculez cu privire la atragerea chiriașilor pe piață. Și o altă problemă este că de fapt plănuiam să ne autogestionăm această proprietate, deoarece se află în orașul nostru natal. Și vrem acea durere de cap? Vrem să luăm asta? O să facem și leasingul. Și doar incertitudinea în care se îndreaptă piața. Suntem îngrijorați pentru chiriașul Pilates? Suntem îngrijorați de acești chiriași care sunt delincvenți? Vom putea reînchiria spațiul? Așa că mi se răcește.
David:
Nu știu că te înșeli. Cred că în această poziție cu modul în care se îndreaptă piața, este mai probabil ca lucrurile să se înmoaie în spațiul comercial, apoi să se îngusteze. Deci ai asta de partea ta. Și poate că Phoenix a fost puțin izolat de asta și astfel vânzătorul nu își dă seama că vor exista o mulțime de proprietăți comerciale care vor începe să ajungă pe piață cu prețuri mult mai competitive decât am văzut noi, deoarece tarifele sunt atât de sus. Și pe măsură ce aceste plăți de balon încep să devină scadente, refinanțarea nu va fi o opțiune, iar multe dintre aceste proprietăți erau ceva în care oamenii puneau bani împreună pentru a le cumpăra, așa că trebuie să le vândă pentru a-și plăti investitorii.
Cred că vom vedea mai multe stocuri care ajung pe piață acum decât cele pe care le-am avut înainte. Și așa este timpul de partea ta să găsești afacerea. Timpul nu este de partea ta pentru partea fiscală. Deci chiar asta trebuie să cântărești. Merită să luați lovitura asupra taxelor pentru a cumpăra o ofertă mai bună sau nu? Dar apreciez foarte mult că ai împărtășit detaliile acestei povești, deoarece acesta este un imobil real. Este exact ceea ce se întâmplă. Mi s-a spus asta și apoi s-a dovedit a fi așa, apoi am spus asta și apoi au spus asta, iar povestea se schimbă mereu.
Rob:
Iată ce aș spune. Cred că aș merge mai departe, atâta timp cât aș putea obține asigurări că proprietarul va repara în prealabil sau imediat după închidere.
Kim:
Interesant. Imi place ideea asta.
Rob:
Pentru că pentru mine, este aceeași afacere. Dacă el va plăti pentru asta prin această concesiune, prin acest credit, oricum doriți să o tăiați, atunci este de fapt aceeași afacere. Trebuie doar să vă asigurați că reparația este făcută.
Kim:
Interesant. Da. Și de obicei, căutăm... Ce spunem, de obicei căutăm probleme care trec cu vânzătorul. Așa că dă-mi o declarație de venit care este scrisă pe un șervețel toată ziua. Nu am probleme care să dispară cu vânzătorul, dar toate acestea sunt probleme care nu trec cu vânzătorul. Ei rămân cu noi de îndată ce închidem. Deci asta este ezitarea noastră.
David:
Ei bine, cred că faci ceea ce trebuie. Ține-te de armele tale. Dacă trebuie să vă supuneți impozitelor și asta are mai mult sens decât să cumpărați proprietatea, faceți-o. Dar m-aș uita și la, dacă aș fi în poziția ta, dacă ar trebui să plătesc cu 70 de mii mai mult decât mi-am dorit, ar compensa beneficiul fiscal în general pentru cei 70 de mii? Deci, deși afacerea ar putea să nu fie ceea ce v-ați dorit, imagine de ansamblu, aceasta are mai mult sens. Și dacă acesta este cazul, atunci te întrebi, să presupunem că beneficiul tău fiscal a fost de 40 de mii, dar vei avea 70 de mii în afară de locul în care vrei să fii, așa că simți că ai 30 de mii în total, este această proprietate într-o locație atât de grozavă și un atu atât de mare încât acei 30 de mii merită? Sau cu experiența și cunoștințele tale și cu ceea ce faci, Kim, ai putea să găsești o ofertă mai bună pe care să-ți faci banii înapoi în altă parte?
Rob:
În regulă, toată lumea. Dacă doriți să auziți o actualizare despre această poveste și să urmăriți procesul, asigurați-vă că o urmăriți pe Kim pe toate rețelele ei de socializare. Kim, unde te pot găsi oamenii și să obțină actualizarea suculentă și concluzia sagai?
Kim:
Da. Așadar, pentru a afla mai multe despre ceea ce facem și pentru a intra pe lista noastră pentru actualizări și oportunități, aceștia pot accesa site-ul nostru web, care este ironpeakproperties.com. Urmărește-mă pe LinkedIn sub Kim Hopkins. Și apoi, în sfârșit, pe Instagram ca MoneyPlusHappy. Și hei, poate ar trebui să punem asta la vot. Dacă auziți asta, mergeți mai departe și analizați ce credeți că ar trebui să facem cu această afacere.
Rob:
În regulă. Comentați în comentariile YouTube dacă vizionați asta pe YouTube. Spune-ne ce crezi.
David:
Bine, Kim, a fost grozav să te am aici. Vă mulțumim foarte mult pentru că ne-ați împărtășit povestea. Eu însumi stau pe ace și aștept să aud cum se desfășoară această poveste, așa că voi fi curios să mă aud. Dar te vom lăsa să pleci de aici pentru azi. Mulțumesc foarte mult că ai fost în emisiune.
Kim:
Mulțumesc mult pentru că m-ați primit, băieți.
David:
Acesta este David Greene pentru Rob, și-a expediat pantalonii de la Kohl's, Abasolo, ieșind.
Urmărește episodul aici
Ajutați-ne!
Ajutați-ne să ajungem la noi ascultători pe iTunes, lăsându-ne o evaluare și o recenzie! Durează doar 30 de secunde și pot fi găsite instrucțiuni aici. Mulțumiri! Apreciem cu adevărat!
În acest episod acoperim:
- Al lui Kim investiții imobiliare comerciale "cutie de cumparare" ea folosește pentru a cumpăra proprietăți profitabile
- Ratele plafon explicate și de ce TREBUIE să înțelegeți corect atunci când cumpărați proprietăți mari
- umflat”pro forma” brokerii de numere vor încerca să vă convingă de (Nu le urmați pe acestea!)
- Tipurile de proprietăţi comerciale care sunt rezistent la blocare și rămâne mereu deschis
- riscuri semnificative pentru imobile comerciale în 2024 și două afaceri la care NICIODATĂ nu ar trebui să închiriezi
- A afacere live deep dive cu o înțelegere curentă, Kim dezbate despre cumpărare
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Conectează-te cu Kim:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? E-mail .
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Împuterniciți-vă. Accesați Aici.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Mediu inconjurator, Solar, Managementul deșeurilor. Accesați Aici.
- PlatoHealth. Biotehnologie și Inteligență pentru studii clinice. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :are
- :este
- :nu
- :Unde
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- mai sus
- AC
- accelerat
- Cont
- peste
- curent
- de fapt
- adăuga
- adăugat
- Avantaj
- afecta
- După
- după aceea
- din nou
- împotriva
- în urmă
- înainte
- Airbnb
- TOATE
- permite
- permis
- de-a lungul
- deja
- de asemenea
- Cu toate ca
- mereu
- am
- sumă
- an
- analiza
- și
- animal
- O alta
- răspunde
- Orice
- mai
- oricine
- nimic
- separat
- Apple
- aplicație
- aprecia
- apreciere
- abordare
- arhitectură
- SUNT
- ZONĂ
- domenii
- Arizona
- în jurul
- AS
- cere
- activ
- asociate
- At
- atrase
- autor
- Auto
- evita
- evitarea
- departe
- înapoi
- sprijinit
- Rău
- Sold
- Bancă
- Bancar
- barieră
- bazat
- de bază
- Pe scurt
- BE
- deoarece
- devenire
- fost
- înainte
- începe
- Început
- în spatele
- fiind
- beneficia
- Beneficiile
- CEL MAI BUN
- Mai bine
- poziție mai bună
- Mare
- Imagine de ansamblu
- mai mare
- Cea mai mare
- Proiect de lege
- Pic
- Negru
- sufla
- Primă
- Cizme
- frontieră
- împrumuta
- atât
- De jos
- au cumpărat
- Cutie
- Pauză
- aduce
- agent
- brokeri
- frate
- Clădire
- construit
- Buchet
- afaceri
- întreprinderi
- dar
- buton
- cumpăra
- CUMPĂRĂTOR..
- Cumpărare
- buys
- by
- California
- apel
- denumit
- aparat foto
- CAN
- Poate obține
- capac
- mașină
- masini
- caz
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- catastrofic
- Captură
- Centru
- Schimbare
- Modificări
- schimbarea
- dăngăni
- alegere
- Alege
- a ales
- Crăciunul
- clar
- Închide
- îndeaproape
- închidere
- Co-gazdă
- coaching-ul
- rece
- Colaps
- COM
- cum
- venire
- comentariu
- comentarii
- comercial
- proprietate comerciala
- comunicate
- companie
- competitiv
- Terminat
- complet
- component
- concesii
- concluzie
- beton
- încrezător
- Lua în considerare
- luand in considerare
- contract
- a contribui
- Conversație
- invers
- convinge
- corecta
- corect
- A costat
- ar putea
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- acoperi
- acoperit
- Covidien
- CPA
- crea
- creează
- Crearea
- Creator
- credit
- credite
- Criteriile de
- CrossFit
- curios
- Curent
- În prezent
- perdea
- clienţii care
- David
- zi
- Zi
- afacere
- abuzive
- Oferte
- dezbaterea
- Datorie
- decide
- decizie
- adânc
- defensivă
- categoric
- depinde de
- depreciere
- merita
- detalii
- FĂCUT
- diferenţă
- diferit
- SĂPA
- Reducere
- Afişa
- distanţă
- scufunda
- do
- face
- Nu
- face
- Dolar
- de dolari
- făcut
- Dont
- jos
- conduce
- conducere
- Picătură
- două
- în timpul
- Olandeză
- Moarte
- fiecare
- Mai devreme
- Pământ
- mânca
- în mod eficient
- oricare
- elf
- altfel
- capăt
- încheiat
- se încheie
- suficient de
- Întreg
- în întregime
- de mediu
- episod
- echitate
- mai ales
- esenţial
- bunuri
- Eter (ETH)
- evalua
- Chiar
- EVER
- Fiecare
- toată lumea
- tot
- exact
- exemplu
- Excel
- excepție
- excitat
- existent
- scump
- experienţă
- a explicat
- explică
- extrem
- fapt
- factor
- eșuează
- echitabil
- Cădea
- ventilator
- fantastic
- simţi
- picioare
- eroare
- puțini
- Figura
- umple
- umplut
- Filtre
- final
- În cele din urmă
- finanțare
- Găsi
- descoperire
- First
- cinci
- Repara
- fixată
- remedieri
- Podea
- florida
- debit
- fluxurilor
- urma
- a urmat
- alimente
- Pentru
- uitat
- formulă
- mai departe
- Înainte
- găsit
- patru
- Gratuit
- prieten
- Prietenii lui
- din
- fond
- Fundamentele
- viitor
- poartă
- General
- generaţie
- obține
- obtinerea
- gigant
- Da
- dat
- oferă
- Go
- scop
- Merge
- merge
- plecat
- bine
- am
- Guvern
- mare
- mare
- Lacom
- Teren
- grup
- În creştere
- ARME
- Tip
- HAD
- Jumătate
- mână
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- Greu
- Avea
- având în
- he
- intitulat
- auzi
- auzit
- auz
- ajutor
- ei
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- cea mai mare
- extrem de
- -l
- se
- lui
- istorie
- Lovit
- lovind
- deţine
- concediu
- Acasă
- sincer
- Sincer
- speranţă
- In speranta
- sperând
- Hopkins
- gazdă
- FIERBINTE
- hotel
- oră
- casă
- case
- carcasă
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- sută
- i
- BOLNAV
- idee
- if
- imagina
- imediat
- Impactul
- important
- îmbunătățire
- îmbunătățiri
- îmbunătățirea
- in
- include
- Venituri
- Creșteri
- incredibil
- persoane fizice
- industrial
- informații
- inițial
- în interiorul
- in schimb
- instrucțiuni
- asigurare
- interes
- RATA DOBÂNZII
- Ratele dobânzilor
- interesat
- în
- inventar
- Investi
- investind
- investiţie
- investitor
- Investitori
- izolat
- problema
- probleme de
- IT
- în sine
- iTunes
- jack
- aderarea
- jpg
- a sari
- doar
- A pastra
- păstrare
- ținut
- lovi cu piciorul
- Copil
- copii
- ucigaş
- Kim
- Copil
- Cunoaște
- cunoştinţe
- știe
- mare
- mai mare
- Nume
- Anul trecut
- în cele din urmă
- Târziu
- mai tarziu
- conduce
- conducere
- AFLAȚI
- învățat
- învăţare
- arendă
- de leasing
- Părăsi
- lăsând
- stânga
- creditor
- îngăduitor
- mai puțin
- lăsa
- Pârghie
- LG
- Viaţă
- ca
- Probabil
- LIMITĂ
- Linie
- linii
- LINK
- Listă
- mic
- împrumut
- Credite
- situat
- locaţie
- lockdowns
- blocat
- Lung
- pe termen lung
- Uite
- arată ca
- uitat
- cautati
- război de țesut
- pierdut
- Lot
- loturi
- dragoste
- Jos
- LOWER
- LTV
- făcut
- Principal
- întreținere
- face
- FACE
- Efectuarea
- multe
- marcat
- Piață
- pieţe
- masiv
- materie
- Maximaliza
- Mai..
- poate
- me
- însemna
- mijloace
- Întâlni
- menționat
- metodă
- Metrici
- De mijloc
- ar putea
- milion
- dispărut
- greşeală
- diminua
- Modele
- mama
- moment
- bani
- lunar
- mai mult
- Ipotecare
- cele mai multe
- muta
- mergi inainte
- mutat
- în mişcare
- mult
- multiplu
- Muzică
- trebuie sa
- my
- eu
- Natură
- în mod necesar
- Nevoie
- necesar
- nevoilor
- nu
- Nou
- următor
- noapte
- Nu.
- Nici unul
- acum
- număr
- numere
- ocupă
- of
- de pe
- oferi
- oferit
- Birou
- Offline
- de multe ori
- de multe ori
- oh
- Bine
- Vechi
- on
- dată
- ONE
- cele
- afară
- deschide
- de operare
- Avize
- Oportunităţi
- opus
- Opțiune
- Opţiuni
- or
- comandă
- Oregon
- Altele
- in caz contrar
- al nostru
- afară
- exterior
- peste
- global
- propriu
- proprietar
- deține
- plătit
- dureros
- vopsea
- pandemie
- Hârtie
- documente
- Paris
- Parc
- parcare
- parte
- special
- partener
- trecut
- Plătește
- de plată
- plată
- plăți
- creioane
- oameni
- pentru
- la sută
- Perfect
- fenix
- telefon
- Apel telefonic
- Fizic
- alege
- cules
- imagine
- pini
- ţeavă
- conducte
- Loc
- Locuri
- plan
- planificat
- planificare
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- player
- joacă
- "vă rog"
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- Punct de vedere
- pop
- portofoliu
- poziţie
- putere
- PPP
- practic
- Premium
- prezentare
- prezentat
- destul de
- preţ
- Prețuri
- primar
- Principiile
- privat
- Pro
- probabil
- Problemă
- probleme
- proces
- Produs
- Profil
- profitabil
- Progres
- proprietăţi
- proprietate
- protejat
- trăgând
- cumpărare
- pune
- Punând
- calitate
- întrebare
- Întrebări
- Rapid
- cu totul
- rank
- rată
- tarife
- evaluare
- ajunge
- real
- Imobiliare
- piețele imobiliare
- viata reala
- realiza
- realizat
- într-adevăr
- agent imobiliar
- motiv
- rezonabil
- motive
- recapitula
- recesiune
- Refi
- dezintoxicare
- reinvesti
- relativ
- încredere
- minte
- Închiria
- inchirieri
- repara
- Rapoarte
- reprezenta
- solicita
- cereri de
- necesita
- Rezidențial
- Răspunde
- restaurant
- restaurante
- cu amănuntul
- reveni
- Returnează
- Scăpa
- dreapta
- Risc
- Riscurile
- jefui
- ROI
- acoperiş
- rădăcini
- rotund
- norme
- Alerga
- grăbi
- mai sigur
- saga
- Said
- acelaşi
- Economisiți
- economisire
- Spune
- spunând
- speriat
- domeniu
- Al doilea
- secunde
- Secret
- vedea
- vedere
- părea
- pare
- văzut
- vinde
- Vanzatorii
- trimite
- trimitere
- sens
- trimis
- Serios
- Servicii
- Șapte
- câteva
- Modela
- partajarea
- ea
- coală
- SCHIMBARE
- expediate
- Cumpărături
- magazine
- Pe termen scurt
- să
- Arăta
- a arătat
- arătând
- închide
- Închide
- parte
- semnificativ
- semnare
- întrucât
- singur
- Ședință
- situație
- situații
- Mărimea
- dormi
- Felie
- mic
- mai mici
- inteligent
- So
- Social
- vândut
- solid
- rezolvate
- unele
- Cineva
- ceva
- undeva
- Curând
- Spaţiu
- spații
- Vorbitor
- specific
- specific
- speculație
- petrece
- uzat
- împărţi
- Sponsori
- pătrat
- Începe
- Stat
- Declarație
- şedere
- Lipi
- Încă
- stimul
- stoca
- Poveste
- Strategie
- grevă
- studio
- astfel de
- a presupus
- sigur
- Suprafață
- Lua
- ia
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- vizate
- direcționare
- învățat
- impozit
- Impozite
- spune
- chiriaş
- Tind
- termeni
- terţiar
- Texas
- decât
- mulţumi
- Mulțumiri
- acea
- Viitorul
- lor
- Lor
- apoi
- teorie
- Acolo.
- Acestea
- ei
- lucru
- lucruri
- crede
- Gândire
- acest
- în acest an
- aceste
- deşi?
- gândit
- mie
- trei
- Prospera
- înfloritor
- Prin
- Prin urmare
- legat
- timp
- ori
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- Toaletă
- a spus
- Tonă
- Ton
- de asemenea
- a luat
- INTRU TOTUL
- greu
- Tren
- Copie
- Transforma
- copac
- tendință
- încercat
- necaz
- Încredere
- încerca
- încercat
- transformat
- la cheie
- se transformă
- Două
- tip
- Tipuri
- tipic
- tipic
- Incertitudine
- neacoperit
- în
- înţelege
- înţelegere
- unitate
- de unităţi
- până la
- Actualizează
- actualizări
- us
- utilizare
- utilizat
- utilizări
- folosind
- obișnuit
- Utah
- vacanţă
- valoare
- foarte
- Video
- Video
- Vizualizare
- Voce
- Vot
- aștepta
- Aşteptare
- umbla
- umblat
- mers
- vrea
- dorit
- vrea
- a fost
- Washington
- vizionarea
- Apă
- Cale..
- we
- website
- săptămână
- cântări
- bun venit
- BINE
- a mers
- au fost
- Ce
- Ce este
- cand
- dacă
- care
- în timp ce
- alb
- OMS
- întreg
- de ce
- soţie
- voi
- dispus
- cu
- fără
- Apartamente
- de lucru
- fabrică
- îngrijorat
- face griji
- mai rău
- Mini rulouri de absorbție
- valoare
- ar
- scris
- Greșit
- an
- ani
- da
- ieri
- tu
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet