Cumpărați proprietăți de închiriere cu 0 USD în jos, 0% dobândă într-un mod creativ

Henry:
Bine ați venit la Podcastul BiggerPockets, emisiunea 868. Ce faceți cu toții? Sunt gazda ta, Henry Washington, și sunt aici cu băiatul rău al imobiliarului, domnul Rob Abasolo. Ce faci prietene?

Rob:
Așa e, băiatul rău și ziua de naștere a imobiliarelor.

Henry:
La mulți ani! Câți ani ai?

Rob:
Am 34 de ani. Așa că m-am gândit că de fapt ar fi grozav dacă am începe spectacolul cu tine să-mi spui cele 34 de lucruri preferate despre mine.

Henry:
Da. Începând cu lista, cel de-al 34-lea lucru preferat la Rob este că nu mă va pune să fac toate cele 34 de acestea.

Rob:
Nu, nu, nu te voi obliga să faci asta, dar avem o emisiune ucigașă astăzi în care vom vorbi cu doi investitori, Dedric și Krystal Polite, care au un nume atât de grozav, dar ei. Sunteți și investitori activi în Carolina de Nord, Virginia și Massachusetts. Și, de asemenea, se întâmplă să fie vedetele 50/50 Flip de la A&E. Astăzi vom discuta despre cum își folosesc afacerile imobiliare pentru a-și finanța celelalte afaceri nebunești de profitabile. Așa că fii atent pentru asta.

Henry:
De asemenea, vom discuta despre modul în care și-au orientat afacerile imobiliare pe această piață mai volatilă și mai riscantă. Îmi place să numesc asta luând ceea ce vă oferă apărarea și primim chiar și câteva sfaturi despre cum pot colabora soții.

Rob:
Ceva nou pe care îl vom încerca anul acesta este să punem serialul preferat al tuturor într-un segment la sfârșitul fiecărui episod, Seeing Greene. După acest interviu, David Greene și cu mine vom răspunde la o întrebare a ascultătorului despre banii privați și dacă este un instrument bun pentru prima ta investiție.
Fără alte prelungiri, să-i aducem pe Dedric și Krystal Polite. Dedric, din înțelegerea noastră, tu ai fost cel care a fost cu adevărat interesat de imobiliare. Când ai intrat în joc?

Dedric:
Am intrat în domeniul imobiliar în 2001. Am citit Tată bogat Tată sărac și mi-am cumpărat prima casă în 2007.

Henry:
Am spus: „Tată bogat, tată sărac. Ce-i asta?"

Dedric:
Exact.

Henry:
Este ceva ce ar trebui să pun pe lista mea de lectură?

Dedric:
Da. Ei bine, de fapt merge până la Carleton Sheets în anii '90. Mama a comandat unul dintre reclame. A văzut-o noaptea târziu. Și când eram adolescent, mă uitam la aceste casete VHS și visam la mașinile elegante și conace mari și bogățiile imobiliare din copilărie. Nu m-am gândit niciodată că aș putea să o obțin pentru că era atât de exagerat la acea vreme, dar atunci a fost plantată sămânța.

Rob:
Asta e uimitor. Și Krystal, cum te-ai înțeles cu viziunea lui Dedric de a fi un investitor imobiliar?

Krystal:
Cum am ajuns la bord? M-am săturat și m-am săturat să-l aud vorbind despre asta, așa am ajuns la bord. Când l-am întâlnit, nu avea decât cărți și VHS-uri și casete cu imobiliare în toată casa lui și a vorbit despre intrarea în imobiliare într-o zi și a continuat să vorbească despre asta. Și înainte rapid, am fost de genul: „Ascultă, sunt un făcător, așa că dacă vei continua să vorbești despre asta, o vom face. Și a spus: „Bine, da, da, o să intrăm în asta.” Și apoi nimic, ca tăcerea. Așa că apoi am sărit în el. Dacă ai de gând să mă faci să citesc și alte chestii, atunci o facem în acel moment.

Rob:
Sunt curios, în acest moment al căsniciei și carierei voastre, sunteți amândoi destul de implicați în fiecare afacere imobiliară? Pentru că soția mea se va uita la calendarul meu și va spune: „Hei, azi închizi o casă?” Și eu zic: „Da, am uitat să-ți spun că mi-am cumpărat o casă”. Și ea spune: „Mulțumesc că m-ai anunțat”. Cum e cu voi băieți? Știți băieți, sunteți destul de informați?

Dedric:
Da, vreau să spun, suntem parteneri. Deci ea se ocupă de marketing și de branding și de partea de personal a afacerii. Mă ocup de achiziții, dispoziții, finanțare și toate astea. Așa că suntem foarte interesați de tot ce se întâmplă în proiectele noastre imobiliare.

Krystal:
Aș spune că din partea angro, nu atât. Așa că nu prea acord atenție la multe dintre ofertele angro care vin în întreaga companie. Sunt mai mult interesat de toate cumpărările și deținerile noastre. Deci, dacă este ceva pe care îl vom menține pe termen lung, atunci despre asta vreau să fiu notificat. Asta vreau să știu. Multe dintre ofertele cu ridicata, nu știu cu adevărat până când el spune: „Oh, da, trebuie să merg să depun cecul”. Sau, „Oh, hei, da, am vândut cu ridicata câteva oferte săptămâna aceasta.”

Henry:
Da, nu vreau ca soția mea să vadă acest episod. Am închis ieri o casă pe care o vindem și ea a spus: „Nu știam că am cumpărat-o. Deci asta este o veste.” Dar, cu toată seriozitatea, literalmente nu aș fi acolo unde sunt din perspectiva investiției fără sprijinul ei. Doar că ea nu se mai implică atât de mult în ziua de zi.
Dar de multe ori văd că mulți oameni care au mare succes în domeniul imobiliar o fac datorită relației fundamentale pe care o au și a încrederii pe care o au unul în celălalt. Și așa ai vorbit puțin despre rolurile tale. Poți intra în puțin mai multe detalii? Deci, cu ce se ocupă fiecare dintre voi în afacerile voastre?

Dedric:
Deci de la un nivel înalt, ea este vizionara, eu sunt integratorul. Este un antreprenor în serie, își face o viziune și treaba mea este să merg și să o execut. Deci, când te uiți la strategiile și tacticile, de exemplu, toate cumpărările și deținele noastre, Krystal este peste administrarea proprietății. Inițial ne autogestionam, acum avem manageri pe care ea îi gestionează pentru proprietățile noastre de închiriat, apartamentele noastre, parcurile noastre de case mobile și, de asemenea, pentru închirierile noastre pe termen scurt, Airbnb-urile noastre. Și de partea mea mă ocup de achiziții, de dispoziții, de finanțare.

Rob:
Ei bine, de fapt, crezi că ai putea să ne spui care este diferența dintre achiziție și dispoziție pentru oricine de acasă care nu este familiarizat cu acești termeni?

Dedric:
Oh da. Deci achizițiile este cumpărarea proprietății. Este literal să-l achiziționeze, să-l obțină sub contract, să-l închidă. Asta înseamnă achiziții, iar apoi dispoziții este vânzarea. Deci, literalmente, dacă faci o reparație și flip, înseamnă să vinzi proprietatea. Sau dacă faci un rent-to-own sau alte strategii creative, sau îl închiriezi, acestea sunt dispozițiile.

Rob:
Foarte tare. Și așa te descurci de acea parte a ei. Și apoi există vreodată un transfer către Krystal sau ea este aproape doar pe partea strategiei?

Dedric:
Ei bine, avem o echipă. Așa că ne supraveghez managerii de achiziții și managerii noștri de dispoziție. Și apoi-

Krystal:
Și chiar mă ocup de marketing și supraveghez cine se ocupă de ce marketing, deoarece depinde de ceea ce vrem să cumpărăm la momentul respectiv, nu? Deci, în funcție de cum arată piața, va fi afectat marketingul nostru. Așa că mă ocup de acest aspect.

Henry:
Întrebând un prieten, ce fel de marketing vedeți că funcționează cel mai bine acum?

Rob:
Vă rugăm să ne spuneți în detaliu chinuitor.

Krystal:
Întrebând un prieten, ce funcționează acum, aș spune că din cauza modului în care merge piața, găsim o mulțime de oferte creative de finanțare este ceea ce ne ține în joc. Deci da, reparăm și schimbăm case. Nu, nu le facem acum pentru că nu suntem nebuni. Oameni care fac bani acum, echipe de constructii, angrosisti. Deci pentru noi este mai mult o finanțare creativă. Vizăm acel segment argint, ceea ce ne place să numim acel segment argint al indivizilor. Și asta ne ține în joc chiar acum este acel segment.

Rob:
Ce este segmentul de argint? Este un anume-

Dedric:
Deci sunt persoane în vârstă, peste 65 de ani. Știm că în ultimii trei ani de la COVID, piața a crescut cu 50% la nivel național dacă ați făcut reparații la casă. Deci, a fost o piață ridicol de grea pentru investitori, indiferent dacă sunteți un investitor nou sau experimentat, să obțină oferte.
De aceea, atunci când Krystal menționează finanțarea creativă, acesta este o modalitate prin care puteți oferi vânzătorului retail, chiar mai mult decât retail, dacă sunt capabili să accepte plăți în timp, comparativ cu dacă sunteți angrosist, un flipper și tocmai veniți. intră cu un ARV de 70% ori minus reparații și te ciocănești cu no și te simți abătut. Așa am reușit să pivotăm și să încheiem în continuare oferte în mod constant.

Krystal:
Da, și știm cu toții că acum există case pe piață. Nu se mișcă. Așa că este un moment grozav acum pentru a-i aborda chiar și pe cei care sunt chiar pe MLS spunând: „Hei, ascultă, casa ta a stat de 200 de zile. Să ne gândim la ceva mai creativ.”

Henry:
Așa că am auzit câteva lucruri. Te-am auzit vorbind despre cumpărare și deține. Te-am auzit vorbind despre finanțe creative. Te-am auzit vorbind despre fix și flip. Te-am auzit vorbind despre en-gros. Ne poți picta o imagine despre cum arată afacerea ta? Ofertele tale de marketing vin și apoi le acționezi, dar cum arată afacerea în ansamblu? Ce faci?

Dedric:
Așa că credem în abordarea cu mai multe fluxuri de venit pentru investiții. Dacă sunteți doar un angrosist, aveți doar o unealtă în centura de scule. Ne place comertul cu ridicata. De fapt, așa am intrat în afacere pentru că nu aveam mulți bani când am început prima dată, dar trebuie să cunoașteți mai multe strategii, pentru că și dacă comerțul cu ridicata nu se potrivește în situația respectivă? Există fix și flip. Așa că facem comerț cu ridicata, reparăm și răsturnăm. De asemenea, cumpărăm și păstrăm.
În plus, facem Airbnbs sau închirieri pe termen scurt, deoarece ceea ce am descoperit cu multe dintre închirieri unifamiliale a fost că fluxul de numerar era minim, 3 de dolari pe lună. Dar dacă am făcut o strategie de închiriere pe termen scurt, putem să facem un flux de numerar de la 400 la 1,000 pe lună dintr-o singură casă. Așa că am transformat multe dintre închirieri unifamiliale în închirieri pe termen scurt.
Și apoi, în plus, stratificarea finanțării creative ne-a permis să închidem mai multe dintre clienții potențiali care vin, deoarece știm cu toții că 99% dintre ofertele pe care le faci la un preț angro nu vor fi acceptate. Dar când le puteți oferi retail și apoi structura termenii în mod creativ, veți încheia mult mai multe oferte.

Henry:
Așa că corectează-mă dacă greșesc, ai un braț de marketing de care se ocupă Krystal și că marketingul aduce clienți potențiali pentru mai multe tipuri de dispoziții. Și apoi, băieți, veți evalua acești clienți potențiali și apoi veți face una sau mai multe oferte, în funcție de modul în care puteți deservi acel client potențial. Și apoi veți dispune sau veți genera bani potențiali pe baza acelor strategii.

Dedric:
Ai înțeles, Henry. Ai inteles. Toată lumea, fiecare vânzător primește două oferte, uneori trei sau mai multe oferte. Vor primi o ofertă în numerar, vor primi o ofertă de finanțare creativă și poate și un alt tip de ofertă de finanțare creativă. Așadar, asta ne permite să încheiem mult mai multe oferte decât să fim doar un ponei cu un singur truc, angro, reparare și răsturnare.

Krystal:
Și am învățat asta în timp. Am aflat că atunci când aduceam o mulțime de clienți potențiali și când Dedric era în marketing, ei nu cădeau și mulți dintre ei nu mușcau din aceste oferte angro. Și i-am spus: „Ascultă, fac prea multă muncă din partea mea pentru a aduce aceste piste. Am nevoie să închizi unele dintre ele.” Deci am avut-

Dedric:
Mai multe dintre ele.

Krystal:
Mai multe dintre ele. Așa că a trebuit să-i spun: „Ascultă, trebuie să te concentrezi pe finanțarea creativă”. Așa că i-am spus: „De aici încolo, toți clienții potențiali primesc două oferte. Nu-mi pasă ce este.” Și din acel moment, voi spune că cel puțin 98% din portofoliul nostru este structurat creativ.

Henry:
Este genial, absolut genial. Unul dintre mentorii mei a numit asta respectând pistele sale. A simțit că pistele nu erau respectate decât dacă epuizai toate opțiunile posibile pentru a ajuta persoana care a adus acel indiciu, să ajungă acolo.
Și ideea este că îți irosești banii și eforturile de marketing dacă nu oferi efectiv toate soluțiile pe care le poți pentru a încerca să ajuți acea persoană în acea situație, astfel încât A, să ofere ajutorul adecvat oameni care au nevoie de el și B, vă permite să vă construiți și afacerea.
Și cred că de multe ori în această industrie, oamenii sunt învățați o strategie de ieșire înainte de a fi chiar învățați cum să găsească o afacere. Auzi asta tot timpul, o să fiu flipper, o să fiu proprietar sau o să fiu gazdă de închiriere pe termen scurt. Și ceea ce contează cu adevărat este că poți găsi o ofertă bună și apoi poți monetiza acea afacere?
Și într-adevăr, dacă găsești această ofertă, poți să o monetizezi în modul cel mai logic pentru tine și afacerea ta. Dar dacă aveți mai multe unelte în centura dvs. de instrumente, vă permite să fiți un om mai eficient. Îmi place.

Rob:
În mod clar, Dedric și Krystal au perfecționat arta de a găsi și de a monetiza o afacere și vom detalia modul în care fac acest lucru imediat după pauză.

Henry:
Bine ați revenit, suntem alături de Dedric și Krystal Polite, care tocmai ne-au împărtășit abordarea de portofoliu foarte diversificată a investițiilor. Acum să revenim la modul în care finanțează unele dintre aceste oferte și, uneori, la 0% dobândă.

Rob:
Îmi place. Da, este foarte inteligent. Și ați menționat destul de mult finanțarea creativă aici și, evident, aceasta este ideea de a merge și de a cumpăra o casă neconvențional, de obicei fără utilizarea unei bănci. Deci, atunci când faci aceste tipuri de oferte, evident că îi prezinți cumpărătorului prețul în numerar cu ridicata, ceea ce, evident, poate avea un pic de efect de șoc ori de câte ori îi spune: „Stai, cât vrei să da-mi pentru asta?”

Krystal:
Dreapta.

Dedric:
„Ieși din casa mea. Nu”, așa spun ei de obicei.

Rob:
Exact. Și apoi, când prezentați partea creativă a finanțării, îmi imaginez că este nevoie de un pic de educație cu aceste tipuri de lead-uri pentru a-l duce la linia de sosire.

Dedric:
Există ceva educație. Deci, cum o structurați de obicei, este să spuneți că este o casă de 250,000 de dolari, tu, ca reparator sau proprietar, ești de genul: „Bine, bine, pe baza formulei ofertei maxime admisibile, trebuie să plătesc 120 pentru asta, pentru ca această înțelegere să aibă sens.” Nu vor accepta 120 decât dacă sunt într-o situație dificilă, nu?
„Bine, domnule vânzător sau doamnă vânzător, vă pot da 250,000 de dolari pentru această proprietate. Nu ai credite ipotecare. Fără garanții, corect? Așa îl vom structura. Îți dau 10,000 de dolari în jos. Va fi un sold de 240. Ceea ce vom face este să facem un bilet la ordin și un act de încredere sau o ipotecă și vă voi plăti plăți lunare de 1,000 USD pe lună pentru următorii 5 până la 10 ani. . Cum ți se pare?"
„Oh, asta e interesant. Nu știam că poți face asta.”
„Da, este foarte simplu.” Și asta deschide conversația și apoi din nou, îi educi și este o tranzacție fără probleme.

Henry:
Când îl prezinți așa, îl prezinți uneori ca plată 100% a principalului?

Dedric:
Buna intrebare. Deci, din nou, când îl prezentăm pentru prima dată, nu menționăm interes. Noi spunem doar plăți. Și am structurat o mulțime de oferte în care este doar cu 3 până la 5%, uneori mai puțin, și apoi plăți lunare, 0% dobândă, pentru că unor vânzători nici măcar nu le pasă de dobândă. Ei spun: „Uite, sunt proprietar de 30 de ani. Am plătit această proprietate. Am stors tot sucul din portocală. Acum îmi mai dai o mușcătură la portocală pentru că o să-mi faci plăți. Îmi pasă doar de fluxul de venituri.”
Deci am avut multe. Și uneori vor spune: „Oh, bine, cum rămâne cu rata dobânzii?” Și vom spune: „Bine, bine, vom negocia rata dobânzii”. Și vor face și mai mult așa.

Rob:
Acum, ați menționat ceva despre aceste case care sunt deja plătite, ceea ce este interesant pentru mine că puteți obține aceste oferte. Îmi imaginez că este pentru că mergi pe segmentul argint. Generația mai în vârstă, în general, are capitaluri proprii sau credite ipotecare plătite. De aceea primiți atât de multe dintre aceste tipuri de clienți potențiali în care ipoteca este deja plătită?

Krystal:
Da.

Dedric:
Da. Pe asta ne concentrăm. Noi alegem plătite, fără garanții, gratuite și clare. Și din nou, cei mai mulți dintre aceștia sunt proprietari obosiți care dețin aceste proprietăți de 10, 20, 30, 40 de ani. S-au săturat să fie proprietari. Au plătit-o. Și-au dat copiii la facultate. Au 70, 80 de ani. Nu mai urmăresc chiriași și toalete, dar sunt obișnuiți să trăiască din acel flux de venituri. Deci, dacă puteți continua să păstrați acel venit pentru ei, dar ei nu au bătăi de cap pentru că acum dețineți proprietatea, este o situație frumoasă de câștig-câștig.

Krystal:
Da, de obicei, tot ce le pasă în acest moment este acel flux continuu de venit.

Rob:
Deci, dacă aud corect asta, vreau să spun destul de mult, evident, este vorba despre finanțare creativă, dar nișa din aceasta despre care vorbim este doar o afacere de finanțare a vânzătorului, nu? Proprietarul acționează ca bancă aici.

Dedric:
Da. Și din nou, am făcut subiectul, dar aceasta este o tranzacție avansată mai complicată. Preferăm finanțarea vânzătorului. Este mult mai curat și mai ușor de făcut.

Rob:
Da, tocmai am făcut o afacere de finanțare a vânzătorului aici, în Houston, și proprietarul a plătit-o. El nu a vrut să plătească impozit pe câștig de capital și mi l-a vândut pentru... Vroia dobândă de 5% și i-am spus... Era un investitor și eu am spus: „Uite, ca investitor, știi asta. această afacere pierde bani la 5%, dar la 3% voi câștiga puțini bani și voi face acea afacere.” Și a spus: „Bine, sigur.” Nu prea avea un picior pe care să stea. Și așa o tranzacție super ușoară, am mers la compania de titluri, au făcut documentele și, în mod ciudat, a fost cea mai ușoară tranzacție pe care am făcut-o vreodată.

Krystal:
Da.

Dedric:
Da, dacă te gândești bine, oamenii sunt obișnuiți să facă plăți. Te gândești la telefoanele tale mobile, când mergi să cumperi un iPhone nou, nu pierzi 1,500 de dolari pe el. Ei vor spune: „Putem doar să vă facem upgrade și să îl adăugăm la planul dvs., doar 35 de dolari pe lună pentru următoarele treizeci și șase de luni.” Este același lucru cu casele, doar structurezi plățile în timp.

Krystal:
Și cel mai bun lucru din partea noastră este că nu acordăm acel avans. Așa că atunci când le spunem oamenilor de genul: „Ascultă, nu ieșim din buzunarul nostru, nimic cu adevărat din aceste oferte. Noi chiar nu. Aducem chiar și un investitor privat.”

Dedric:
Pentru a finanța avansul și costurile de închidere.

Krystal:
Da.

Dedric:
Așa că de multe ori suntem plătiți pentru a cumpăra aceste oferte pentru că le obținem la prețuri și condiții atât de bune.

Rob:
Acum, dacă am înțeles bine, ți-ai schimbat strategia de-a lungul anilor în funcție de condițiile pieței. Cum au influențat condițiile pieței pivoții din ultimii câțiva ani în afacerea dumneavoastră?

Dedric:
Am început comerțul cu ridicata. Strategia a fost vânzarea en-gros pentru a obține capital pentru a cumpăra proprietăți de închiriere și pentru a construi un portofoliu. Și apoi a venit emisiunea TV, ei au spus: „Hei, vrem să facem o emisiune TV cu voi băieți. Sunteți flippers de casă.” Ne spunem: „Nu, nu suntem niște flippers. Cumpărăm și reținem investitori.” Așa că au spus: „Bine. Ei bine, vrem doar să înregistrăm ceea ce faci.”
Și am început să schimbăm case pentru că piața era atât de fierbinte și, în timpul acelui proces, am aflat finanțarea vânzătorului de la un mentor și asta ne-a deschis o lume cu totul nouă și am reușit să achiziționăm mai multe milioane de dolari de case unifamiliale, blocuri mici de apartamente, parcuri de case mobile prin finantare de la vanzator. Și așa ne-am construit afacerea.

Krystal:
Dar scopul final este întotdeauna cumpărarea și păstrarea. Oamenii vor spune: „Oh, remediați și întoarceți”. Aceasta este o strategie de ieșire și probabil că nu am face-o dacă nu am avea o emisiune TV.

Dedric:
Dar este un venit activ bun. Vânzarea cu ridicata și inversarea reprezintă un venit activ bun în timp ce construiți venitul pasiv.

Rob:
Și care a fost acel mare moment pentru voi, Krystal? Evident că faci partea cu ridicata a lucrurilor, evident că ești vizionarul în acest sens. A fost acesta un moment important pentru voi, băieți, să părăsiți comerțul cu ridicata și să intrați în reparații și răsturnări? Sau care a fost acel moment al becului pentru voi?

Krystal:
Să intri în fix și flip?

Rob:
Da, doar pentru a renunța la comerțul cu ridicata sau pentru a nu te concentra exclusiv pe comerțul cu ridicata?

Krystal:
Ei bine, accentul pus pe comerțul cu ridicata a fost doar pentru a aduce capital pentru a cumpăra și a păstra. Prin urmare, atenția noastră a fost întotdeauna pe cumpărarea și deținerea proprietăților. Vânzarea cu ridicata a fost mijlocul pentru a realiza acest lucru. Așa că de la bun început, fiecare tranzacție angro pe care am încheiat-o, am ajuns să luăm acei bani și să luăm un procent, să-l punem înapoi în marketing, totul în plus pentru a cumpăra proprietăți de închiriere. Asta a fost. Așa că nu l-am folosit niciodată pentru altceva decât pentru a cumpăra și deține proprietăți, deoarece știam de la început care va fi strategia mea de ieșire din imobiliare.

Rob:
Care este ce?

Krystal:
Adică să intri în centrele de divertisment pentru familie. Dedric a spus când ne-am întâlnit, a spus: „Hei, facem chestia asta cu imobiliare. Acesta va fi mijlocul pentru a vă putea îndeplini visul, care este să dețineți aceste FEC-uri.” Așa că am spus: „Bine, pariez. M-ai prins." [inaudibil 00:18:34]

Dedric:
Așa am obținut acceptul ei. După cum am spus, visul ei, scopul ei este să dețină un lanț de centre de divertisment pentru familie și asta suntem în proces de a face chiar acum.

Rob:
Bine. Centre de divertisment pentru familie, asta sună foarte interesant. Acesta este scopul tău final. Cum ați făcut inginerie inversă pentru ca în cele din urmă imobiliare să vă finanțeze FEC-urile?

Krystal:
Deci, cum am făcut inginerie inversă, am început să cumpărăm, așa cum am spus, de la bun început, Dedric a spus: „Hei, ascultă, hai să păstrăm aceste proprietăți. Să construim această echitate în proprietăți. Apoi vom putea să profităm de capitalul propriu, indiferent dacă trebuie să le vindem, să scoatem bani, ce aveți, și să luăm acești bani și să-i transferăm în FEC.”
Deci exact asta am făcut când am cumpărat prima noastră franciză, care este Sky Zone. Am luat ceea ce, două, una dintre proprietățile noastre pe care le deținem. Cred că l-am cumpărat pentru... Pentru ce am cumpărat Belmont? 50,000.

Dedric:
50,000.

Krystal:
50,000, exact. Piața s-a apreciat în următorii doi-trei ani. Am ajuns să-l vindem pentru...

Dedric:
215 dupa aproximativ 50,000 in renovari.

Krystal:
215. Am luat o parte din asta și am cumpărat franciza Sky Zone. Acum avem alte două proprietăți care doar stau. Banii pe care îi folosim din vânzarea acelor proprietăți vor fi banii pe care îi folosim pentru a finanța împrumutul SBA.

Dedric:
Deci, cei mai mulți oameni nu își dau seama că, cu o franciză precum Sky Zone, este un proiect de 4 sau 5 milioane de dolari, dar nu ne-am dat seama că poți obține un împrumut SBA, Small Business Association. Și cu împrumutul SBA, puteți reduce 10 până la 20% și apoi banca sau guvernul vor sprijini celelalte 80 până la 90%.
Așa că, odată ce am aflat asta, ne spunem „Genial. Vom lichida unele proprietăți. Asta va finanța Sky Zone.” Și acest tip de afaceri scuipă aproximativ o jumătate de milion de dolari pe an în profit net după toate. Deci mult mai profitabil decât unele dintre aceste proprietăți de închiriere.

Krystal:
Dreapta.

Rob:
V-am mai auzit vorbind despre ideea de a tranzacționa și de a tranzacționa înainte. Spune-ne care este acea filozofie și ce înseamnă pentru strategia ta imobiliară actuală.

Dedric:
Deci, ceea ce înseamnă, de exemplu, avem două duplexuri în care există aproximativ o jumătate de milion de dolari de capital propriu. Așa că jumătate de milion de dolari de acțiuni generează poate aproximativ patru mii pe lună în fluxuri de numerar. Deci, ne uităm la asta, unde putem plasa acest capital în cazul în care poate produce mai mult?

Henry:
Așadar, ceea ce vreau să fac este să sară puțin înapoi și să definesc pentru oamenii care poate nu știu ce este un FEC. Deci, ce este acel centru de divertisment pentru familie? Pentru că atunci când am auzit prima dată, m-am gândit: „Ce este, ca un spațiu pentru evenimente?” Și apoi-

Rob:
Henry, lasă-mă să spun, pot să spun că mă bucur că ai întrebat asta pentru că am spus: „Cred că ar trebui să știu ce este asta, dar mi-e prea frică să întreb în acest moment”.

Krystal:
Deci un FEC este un centru de divertisment pentru familie. Deci, practic, oriunde poți merge și te aduna, iar oamenii au diferite forme de divertisment. Deci ai Dave & Buster's, ai Sky Zones, ai DEFY-uri, ai...

Dedric:
Parcuri cu trambuline.

Krystal:
... toate tipurile de parcuri de trambuline-

Dedric:
Petreceri aniversare.

Krystal:
De asemenea, parcurile de distracție sunt FEC-uri. Salile de bowling sunt FEC. Așadar, oriunde poți merge și te aduna cu adevărat cu familia, prietenii de orice vârstă sunt considerați un centru de divertisment pentru familie.

Dedric:
Și am observat un decalaj în orașul nostru. Nu există centre de divertisment pentru familie, ca niciunul. Trebuie să mergi o oră în ambele direcții pentru a ajunge la una. Așa că am observat acel gol și îl umplem.

Henry:
Adică, m-aș duce la Polite Park dacă acesta ar fi un parc de distracții.

Krystal:
Bine.

Dedric:
Nu-i oferi lui Krystal nicio idee pentru că următorul lucru pe care îl știi va fi să cumperi o altă franciză.

Henry:
Mă duc la Polite Park.

Dedric:
Așa că am pus-o într-o franciză. Acel jumătate de milion de dolari va produce acum, nu știu, 20, 30 de mii pe lună în cashflow, în cashflow net. Deci, adică, era o ecuație matematică ușoară în acel moment.

Henry:
Și vorbești despre tranzacționarea în aceste FEC și utilizarea imobiliare pentru a face asta, și un lucru pe care oamenilor le place la imobiliare este că poți să cumperi o proprietate închiriată și apoi să predai acea proprietate unui administrator de proprietate pentru a ajuta la administrare. astfel încât să obțineți cu adevărat venituri semi-pasive. Este același lucru și atunci când cumpărați o franciză sau sunt aceste afaceri în care vă ocupați, pentru a obține acele profituri despre care vorbiți?

Krystal:
Deci este cam la fel. Poți fi fie un proprietar-operator, fie poți fi ceea ce ei consideră drept un proprietar absent. Pentru noi, va fi puțin din ambele. Când îl primim pentru prima dată, vreau să lucrez în el, probabil în primele șase luni până la un an, astfel încât să știu cu adevărat care este rolul fiecăruia și să știu cu adevărat interiorul și ieșirile din FEC, deoarece acesta este doar unul dintre multele care Chiar vreau.
Așa că îmi doresc foarte mult să știu tot ce trebuie făcut, dar, în același timp, vom fi angajat și un director general. Așa că, când ies, ei vor intra în absența mea și apoi vor începe să gestioneze zi de zi, în timp ce eu merg și încep să-mi caut a doua locație.

Henry:
Și se pare că ești, adică este evident că tu, Krystal, în special ești foarte pasionată de asta și atât de mult încât... Am citit bine? Ai scris asta în jurămintele tale de nuntă?

Krystal:
Sigur am făcut-o.

Dedric:
Da. Era în jurămintele noastre de nuntă.

Krystal:
Da domnule.

Henry:
Deci, ce motivează asta? De ce a fost această clasă de active atât de importantă pentru tine?

Krystal:
Buna intrebare. Nu știu, mereu am fost pasionat de copii și divertisment. Când eram tânăr, la 20 de ani, organizam petreceri pentru adolescenți, doar un loc în care toți copiii se pot întâlni. Apoi am trecut de la asta la încercarea de a deschide un club de noapte pentru adolescenți și am fost lovit de atâtea restricții, cât de mult din oraș.
Dar întotdeauna am fost foarte mare, iar la acea vreme nu știam că se numesc FEC, dar foarte mari și pasionați de a oferi tinerilor un loc în care să se întâlnească cu adevărat, să se adune, să se distreze. Și s-a dezvoltat în FEC-uri de-a lungul timpului pentru că Dedric, l-am atras literalmente să viziteze probabil 60, 70 de FEC-uri diferite de când mă cunoaște.
Pentru că scopul meu final este să-l am pe al meu acolo unde mi-am dezvoltat și proiectat propriul FEC, cu care a fost de acord, apropo, înainte să spun că o fac. Într-adevăr, este centrat în jurul centrelor de divertisment pentru familie și ne ia cu adevărat din acel imobil, trecându-ne de la imobiliare într-un alt spațiu.

Rob:
Bine, am mai multe întrebări. Sunt foarte, foarte intrigat. În primul rând, vreau să spun doar centrul de divertisment pentru familie, idee genială. Nu există nimic care să mă enerveze mai mult decât faptul că nu există mai multe locuri în care să-ți duci copiii într-un oraș. Poți să mergi în parcuri, dar în Houston, Texas, când sunt 110 de grade afară, vreau să spun că nu ai nimic de făcut, nu? Și este un lucru atât de rar, rar, rar să găsești locuri unde să mergi și să te distrezi cu copiii tăi.
Deci, acestea fiind spuse, îmi place mișcarea de afaceri. Am câteva întrebări ulterioare aici. Când intrăm în lumea FEC, este aceasta o afacere imobiliară? Este aceasta o afacere, pentru că sunt curios când te apuci să cumperi activul sau cumperi activul? Povestește-mi puțin despre asta. Chiar dețineți clădirea în care sunt acestea?

Dedric:
Deci, există câteva opțiuni diferite, Rob. Puteți închiria clădirea sau o puteți închiria. Unii oameni obțin Walmart-uri sau KMarts vechi și le vor moderniza pentru FEC. Unii oameni le construiesc, fac un build-to-suit, sau puteți solicita unui dezvoltator să le construiască și apoi îl închiriați de la ei. Deci, există diverse opțiuni în funcție de teritoriu, zona în care doriți să vă deschideți, uitați la piață și ce este disponibil pe acea piață.

Rob:
Bine. Deci, dacă îl închiriezi, atunci practic ai o afacere. Dacă cumpărați proprietatea, este puțin din ambele, și la asta mă refer, deoarece se pare că este o afacere scumpă sau posibil costisitoare pentru a intra.
Așa că spuneți-ne puțin despre, înainte de a intra în primul FEC, câtă bogăție ați acumulat prin portofoliile dvs. care v-au permis să faceți asta? Care a fost acel moment? A fost o sumă numerică sau a fost de genul „Hei, ne străduim să facem atât de mult în fiecare lună, astfel încât să știm că ne putem permite această afacere”? Sau ai vândut o parte din portofoliu pentru a face asta? Dă-ne puțină perspectivă asupra acestei situații.

Krystal:
Deci, pentru a intra în ea, oamenii se uită la ea și te gândești de genul: „O, Doamne, este super, super scump să intri.” Și nu aș spune că este, dar cu siguranță aș crede că valoarea ta netă ar trebui să fie, ce?

Dedric:
Vrei să fii cu siguranță un investitor acreditat, așa că ai o valoare netă de peste două milioane. Din nou, este un proiect de 4 până la 5 milioane de dolari. Dar puterea SBA, care este să scazi 10 până la 20%, astfel încât să nu trebuie să dai jos toate 4 până la 5 milioane, s-ar putea să trebuiască să dai de la jumătate de milion până la un milion pentru a reuși. .

Krystal:
Și aș spune că nu este incredibil de imposibil. Pentru noi, mai mult pentru asta au fost unele dintre aceste proprietăți, au fost literalmente alocate FEC.

Dedric:
Da.

Krystal:
Chestia este că atunci când ești investitor și nu ceea ce oamenii numesc un angrosist, ci când ești investitor și cumperi de fapt aceste proprietăți, ceea ce predicăm oamenilor. Este grozav să faci comerț cu ridicata, dar dacă nu deții nimic, tot ce ai făcut este să obții un alt loc de muncă.

Dedric:
Un loc de muncă bine plătit.

Rob:
Cu taxe mari.

Krystal:
Dreapta.

Dedric:
Da.

Krystal:
La care va trebui să lucrezi continuu. Deci, pentru noi, nu a fost un mijloc, nu? Intră, dă jos unele dintre aceste proprietăți. Le cumpărăm, 30, 40, 50,000 de dolari, stăm pe ele, le închiriem, lăsând acea apreciere să vină. Și cumpărăm în mod constant, așa că nu este ca și cum am spune: „Oh, bine, am terminat acum. Grozav."

Dedric:
Da, întotdeauna vom face imobiliare. Nu vom înceta niciodată să facem imobiliare. Aceasta înseamnă doar adăugarea unui alt strat afacerilor noastre.

Krystal:
Deci, pentru proprietățile pe care le-am vândut, chiar și pentru FEC-ul a fost deja înlocuit.

Rob:
Wow. Bine in regula. Și, de fapt, eram doar curios, adică ai spus că era 4 până la 5 milioane pentru un FEC, aproximativ vorbind. Cum se compară acest flux de numerar cu aproximativ 4 până la 5 milioane de dolari din proprietățile tale imobiliare?

Dedric:
Deci, din nou, când te uiți la o afacere, fluxurile de numerar ale acelei afaceri sunt mai mari. Adică, imobilele nu se îmbogățesc repede, așa cum știți. Se îmbogățește încet în timp. Așa că, din nou, uneori veți avea capital propriu prins într-o proprietate și veți spune: „Omule, am o tonă de capital propriu, câștig doar 2, 3, 4 mii pe lună. Dacă pun asta în altă parte, îmi pot depăși de 10 ori fluxul de numerar.” Dar unii oameni se căsătoresc cu proprietatea și nu fac această mișcare. Nu suntem căsătoriți cu nicio proprietate, suntem căsătoriți unul cu celălalt.

Krystal:
Dreapta.

Rob:
În acest moment, mor de nerăbdare să aud de la amândoi despre sfaturile voastre despre lucrul cu soțul/soția și sunt sigur că și ascultătorii sunt. Vom auzi despre asta și sfaturile lor pentru noii investitori după o pauză rapidă. Așa că rămâi.

Henry:
În regulă. Așadar, se pare că ați făcut o treabă grozavă de a avea baze excelente în afacerea dvs. imobiliară și asta v-a permis să pivotați atunci când piața s-a schimbat, nu? Eu o numesc să luați ceea ce vă oferă apărarea. Și astfel ați reușit să vă schimbați afacerea imobiliară. Acest lucru v-a permis să vă mențineți obiectivul pe termen lung de tranziție și tranzacționare în FEC din portofoliul dvs. imobiliar.
Ce sfaturi le-ai da investitorilor care abia încep pe acea parte din față, vor să înceapă acea afacere imobiliară sau tocmai au început acel imobiliar. Cum sugerezi să intre în acel joc chiar acum?

Dedric:
Sfatul meu ar fi să începeți comerțul cu ridicata. Vânzarea cu ridicata este arta de a găsi vânzători motivați și de a obține proprietăți cu preț redus. Înveți să fii principalul într-o tranzacție. Și când înveți cum să obții o proprietate la 50 până la 60 de cenți pe un dolar, nu trebuie să o faci cu ridicata.
Îl puteți angro și face o zi de plată rapidă de 10 până la 20 sau puteți alege să îl păstrați ca proprietate de închiriere. De ce? Pentru că l-ai atât de ieftin. S-ar putea să trebuiască să-i faci niște reparații, dar l-ai primit la un preț foarte ieftin. Sau puteți alege să reparați și să întoarceți. Când înveți să faci comerț cu ridicata, din nou, înveți arta de a găsi și identifica o afacere și apoi poți folosi mai multe strategii suplimentare pentru a monetiza acea afacere.

Krystal:
Cel care găsește afacerea deține puterea și cu cât poți deveni mai bun în găsirea acestor oferte în afara pieței, cu atât ai mai multă putere și pârghie atunci când vine vorba de a te decide asupra strategiei de ieșire. Și cu siguranță aș spune, nu renunța la munca de zi cu zi. Toată lumea vrea să intre în domeniul imobiliar și oamenii vor spune: „Oh, poți să renunți la slujba de zi cu zi în 60 de zile. Oh, poți să renunți la slujba de zi cu zi și 90 de zile.”

Dedric:
Păstrează-ți munca de zi cu zi.

Krystal:
Ascultă, nu te mai juca cu mine. Păstrează-ți munca de zi cu zi și lasă-l să fie primul tău investitor. Când am intrat în asta, am fost foarte metodici când urma să avem strategia noastră de ieșire, planul nostru de ieșire și nu a fost nu... Nu-mi pasă cât de multă datorii vei primi în imobiliare, decât dacă îmi arăți banca chiar atunci, nu renunțam. Nu renunțam la serviciu, pur și simplu nu avea să se întâmple.
Dar ne-am valorificat locurile de muncă ca primii noștri investitori și lucrăm ambele 60, 70 de ore pe săptămână la aceste locuri de muncă, dar am folosit asta. L-am păstrat cât am putut înainte, deoarece am început să acumulăm aceste chirii. Asa ca as spune cu siguranta daca te bagi in asta, incepe cu finalul in minte, si nu ar trebui sa incepi o alta afacere, care este comertul cu ridicata, ci ar trebui sa fie sa cumperi si sa detii ceva.
Construiți ceva care să vă supraviețuiască, acesta a fost întotdeauna scopul nostru. Construiește ceva care să-ți supraviețuiască și care poate transcende literalmente din generație în generație. Deci, dacă am fi construit suficient pentru ca cei doi fii ai noștri să beneficieze, i-am fi eșuat. Copiii copilului lor trebuie să poată mânca din roadele muncii noastre. Și asta facem în domeniul imobiliar, precum și în alte proiecte din partea antreprenorială.

Henry:
Iubesc aia. Nu știu că aș putea spune mai multe. O să las asta să fie.

Rob:
Am o ultimă întrebare înainte să ieșim de aici. Adică, amândoi păreți să fiți atât de minunați împreună ca o mașină. Pentru oricine de acasă care ascultă asta, care se gândește să intre în afaceri cu soțul sau soțul sau deja în afaceri cu soțul, ce sfat ai avea pentru a avea succes în această industrie?

Dedric:
Îți spun asta, nu este ușor să fii în afaceri cu soțul tău. Nu este ușor, dar merită.

Krystal:
Dreapta. Ceea ce aș spune este că trebuie să începi...

Dedric:
Vezi despre ce vorbesc? Haide, dragă.

Krystal:
Trebuie să începi înainte ca ei să devină soțul tău, înainte să devină iubitul tău. Semințele trebuie să fie apoi plantate. Și cei mai mulți oameni se uită la mine ca: „Stai, ce?” La prima noastră întâlnire, l-am întrebat pe Dedric: „Care este scorul tău de credit?” El a spus: „Ești antreprenor?”
"Da."
„Ce fel de afaceri ai făcut? Ce ai făcut pe tărâmul antreprenorial?”
L-am întrebat: „Care sunt scopurile tale? Ce ai făcut pentru a începe să lucrezi la acestea?” Am pus întrebări pe care majoritatea oamenilor nu le pun decât după șapte sau opt luni, ceea ce după părerea mea este prea târziu. „Plănuiți să rămâneți în această stare pentru totdeauna?”
„Ei bine, nu sunt căsătorită cu asta.”
"Bun bine. Pentru că oricine va fi cu mine trebuie să fie dispus să se mute în șase luni. Sunt antreprenor. Asta intenționez să fac în acea zonă. Acestea sunt obiectivele mele.” Și dacă ar fi fost ceva ce ar fi spus: „Știi ce? Îmi place să lucrez la slujba de vânzări. Arată prea mult”, atunci și asta ar fi fost în regulă.
Dar mulți oameni vin la noi și ne spun: „Hei, cum pot să-mi bag soția? Nu este chiar interesată.” Sau: „Cum pot să-mi bag soțul înăuntru? Nu este chiar interesat.” Și eu sunt de genul: „Ei bine, ce conversații ați avut când tocmai v-ați cunoscut? Pentru că în acest moment, este ca și cum ai încerca să atragi persoana respectivă în călătorie, în loc să stabilești acea călătorie împreună, atunci când ajungi să te cunoști pentru prima dată.”

Dedric:
Da, conversații inițiale.

Krystal:
Acele conversații inițiale nu pot fi despre, oh, ce fel de mâncare îți place? Ei bine, nu contează pentru mine pentru că nu o gătesc. Oh, care este culoarea mea preferată? Nu contează, oricum nu cumpăr nimic în acea culoare. Nu-mi pasă de toate astea, este irelevant. Obțin care este scorul tău de credit?
El a spus: „Oh, sunt un 820”. El a spus: „Ei bine, ce este al tău?” El a fost jignit, desigur. „Ei bine, care este al tău?” Am spus: „580”. Da am făcut. Așa că toată lumea râde când spun asta, ar spune: „Oh, nu l-ai întrebat care este scorul lui”. Și i-am spus: „Ascultă, așa este, l-am întrebat, pentru că îmi refac creditul. Nu pot să le reconstruiesc pe amândoi. Cineva trebuie să vină cu el.”
Dar am scos aceste informații la început. Așa că le spun oamenilor, începeți cum doriți să terminați. Începeți cu acest scop în minte, chiar și în relație. Nu așteptați până când sunteți într-o relație reală, întâlnire. Cu siguranță nu aștepta până te căsătorești.
Dar scoateți din cale aceste conversații pentru că vă voi spune că, fiind căsătorit cu un antreprenor, pentru noi toți care suntem antreprenori adevărați, știți că nu este ușor. Și când ești un vizionar, este și mai greu pentru oameni să-ți înțeleagă cu adevărat viziunea, pentru că, chiar și cu Dedric, mi-a fost greu să... Când îi spuneam că deținem alte francize și îmi spuneam: „Hei, hai să vindem. .” Și el spune: „Despre ce vorbești? Facem cam 250,000 din asta. Ce vrei să spui?"
„Trebuie să vindem și trebuie să vindem acum.” Și din senin, i-am spus asta, pentru că avea încredere în mine și în viziunea mea, a spus: „Bine. Ei bine, spui vinde, vinde.” Așadar, înțelegând că tu, ca antreprenor, nu te vei schimba niciodată, dar ceea ce poți face este să ajuți acea călătorie, să ajuți procesul, să-ți ajuți viitorul soț, fiind cu adevărat sincer și având acele conversații incomode. Când vă așezați la acea primă întâlnire și începeți să vă cunoașteți, lăsați-o să fie de substanță.

Henry:
Predica.

Rob:
Ei bine, multumesc. Da, vă mulțumesc atât de mult, Dedric și Krystal. A fost o mare plăcere să vă avem pe BiggerPockets Podcast. Am acoperit atât de multe lucruri. Cred că punctul culminant al acestui spectacol este începutul cu sfârșitul în minte. Am vorbit despre tranzacționare în sus și în afară. Am vorbit despre construirea a ceva care să-ți supraviețuiască, respectându-ți pistele. Atâtea pepite de aur în asta.
Pentru oricine dorește să contacteze Dedric și Krystal sau Henry și cu mine, toate informațiile noastre de contact vor fi în notele emisiunii de mai jos. Și, bineînțeles, mulțumesc Henry pentru că ai venit și co-găzduiește. Este întotdeauna o plăcere să împărtășesc microfonul cu tine, prietene.
Și din nou, an nou, nou format de episod. Rămâneți pe fază, când David Greene și cu mine răspundem la o întrebare a ascultătorului la primul nostru segment Seeing Greene, imediat după pauză.

David:
În regulă. Bine ați venit la segmentul nostru Seeing Greene, unde luăm întrebări de la voi, ascultătorii noștri, și le răspundem, împărtășindu-ne perspectiva, astfel încât toată lumea să poată învăța din ceea ce vedem eu și Rob.

Rob:
Și întrebarea de astăzi vine de la bunul nostru prieten Nick, prieten proverbial, adică. Nick întreabă, ar trebui să folosesc banii privați pentru a cumpăra un hack de casă curând înainte ca prețurile să crească din nou, în timp ce încă îmi voi plăti datoriile în următorii doi-trei ani?

David:
Câteva informații despre Nick, astfel încât să putem înțelege poziția lui financiară înainte de a intra în întrebare. Prețul mediu al casei în zona lui Nick este de 350,000 USD pentru un trei dormitoare și două băi. Câștigă aproximativ 50,000 de dolari pe an la locul de muncă, plus aproximativ 20,000 de dolari pe an din agitația lui secundară, care este fotografia de nuntă și portret.
Nick își curăță ultimii 10,000 de dolari din datoria lui. Bine pentru tine, Nick. Și vrea să economisească încă 10,000 de dolari pentru un fond de urgență. Are acțiuni pe care le-ar putea lichida în 13,000 de dolari pentru un avans de 3% pentru casă dacă ar cumpăra-o chiar acum. Și achiziția ideală ar fi un hack de casă cu o unitate de soacra sau un duplex.

Rob:
Bine. Deci, se pare că ceea ce trebuie să abordăm aici este să acționeze Nick acum și să-și cumpere o casă și banii privați sunt o opțiune bună pentru a face acest lucru? Ce spuneți, domnule? Crezi că ar trebui să ia bani privați pentru a-și cumpăra prima casă?

David:
Oh, asta va fi un nu pentru mine, câine. Nu sunt un fan al oamenilor care împrumută bani, mai ales când este prima lor casă, mai ales când sunt tineri și iată de ce.

Rob:
Da, exact ce aveam să spun.

David:
Îmi place ideea de a trebui să-ți intensifice jocul într-un fel, mai ales când ești tânăr și lasă dorința de a cumpăra imobiliare să devină combustibil pentru a te face mai ambițios. Asta a fost pentru mine. Știam că vreau să cumpăr imobile, așa că am început să fac schimburi suplimentare la restaurante. Apoi m-am dus la un restaurant mai bun unde am fost plătit mai mult. Acest lucru m-a forțat să fac primii pași de creștere pe piețele financiare și pe piața în care câștigam bani.
Și simt că a fost o modalitate foarte, foarte bună pentru mine de a începe cariera mea de investitori, căutând modalități de a-mi dezvolta abilitățile de a cumpăra imobiliare, spre deosebire de a împrumuta bani de la altcineva, potențial să-și piardă banii. Ce crezi, Rob?

Rob:
Da, câteva lucruri. Așa că are deja datorii și lucrează la curățare. După cum ai spus, felicitări lui pentru asta. Pare puțin contraintuitiv să vă curățați datoria doar pentru a vă îndatora din nou. Nu cred că cineva ar trebui să împrumute bani până când nu și-a tăiat cu adevărat dinții în industrie, să înțeleagă ce este datoria bună, ce este datoria rău.
Nu știu în ce fel de datorii are, dar dacă are datorii de 10,000 de dolari, aș zice să renunți la asta, să trăiești puțin fără datorii. Nu vorbesc despre ipoteca sau ceva de genul asta. Vorbesc despre carduri de credit și mașini, orice ar fi încercat să curețe. Și economisește puțin mai mulți bani și vezi dacă poate intra în prima sa casă fără datorii.
Și motivul pentru care spun acest lucru în mod special este pentru că este un hack de casă și, de obicei, atunci când oamenii încearcă să facă hack, este pentru că încearcă să-și subvenționeze ipoteca, astfel încât să nu fie nevoiți să plătească o ipotecă. Și sunt totul despre asta. Aceasta este forma mea preferată de imobiliare. Dar, de obicei, atunci când oamenii fac hacking la domiciliu, este pentru că oricum banii sunt strânși și încearcă să câștige bani puțin mai puțin. Și așa că nu-mi place ideea de a ieși și de a împrumuta bani pentru a intra într-un hack de casă unde banii sunt strânși.
Așa că o să refuz la asta. Mi-aș dori să pot oferi un pic mai mult: „Hei, ai înțeles asta. Poți să crezi în tine și să o faci, amice”, dar nu în primul tău.

David:
Da, absolut. Ne veți auzi uneori sfătuind oamenii că este o idee bună să împrumutați bani. Acest lucru vine de obicei atunci când aveți o afacere strigătoare cu o tonă de capital propriu și puteți avea o schimbare rapidă. Așa că, dacă mă uit la o oportunitate de a câștiga 250,000 de dolari într-un flip sau o oportunitate de gros sau doar ceva cu o tonă de capital propriu, dacă împrumut bani de la altcineva, practic împrumut bani pentru a cumpăra bani sub formă de capital propriu. . Acest lucru este diferit. Vorbim despre un avans pentru o casă pentru care, teoretic, plătim o valoare justă de piață, iar scopul avansului este doar acela de a evita munca grea de a continua să lucrăm și să plătim datorii.
Aș prefera să văd că intensificăm agitația secundară, cerem o promovare la locul de muncă, muncim mai mult, facem ceva pentru a vă pune într-o poziție financiară mai puternică înainte de a intra în investiții imobiliare. Dar îmi place ideea de spargere a casei. Îmi place ideea de a cumpăra un duplex sau o singură familie cu un ADU. Îmi place acea gratificare întârziată și sacrificarea confortului pentru viitorul tău financiar. Ce părere ai despre acel element, Rob?

Rob:
Mă bucur că ai spus asta. Da, cu un flip, există o strategie de ieșire și o cronologie în care scapi de acea datorie. Cu hack-ul casei, o să faci asta pentru mult timp, cred.

David:
Acum, dacă sunteți cineva care s-a gândit să împrumute singur bani privați și doriți să aflați mai multe despre asta, BP are câteva resurse bune pentru dvs. pe site-ul nostru web, accesați biggerpockets.com și sub Construiți-vă echipa, faceți clic pe Găsiți un creditor, unde puteți găsi câteva informații despre ceea ce ar trebui să căutați la un creditor privat dacă acesta este ceva pe care vă gândiți să îl explorați.
Rob, mulțumesc că mi-ai fost alături la Seeing Greene. Este întotdeauna mai bine când îl văd pe Grabasolo în loc să văd doar pe Greene. Așa că apreciez că ești aici.

Rob:
Hei, mulțumesc că m-ai luat.

David:
Și vă mulțumim tuturor că v-ați alăturat emisiunii. Așteptăm cu nerăbdare să fim aici cu voi data viitoare, unde vom avea un alt element Seeing Greene la sfârșitul podcastului obișnuit. Dacă ți-a plăcut această emisiune, te rugăm să ne lași o recenzie de cinci stele oriunde îți asculți podcasturile. Acestea ne ajută o tonă. Acesta este David Greene pentru semnarea Grabasolo.