Ce să faci când cineva dorește să-ți cumpere casa în mod privat?

Ce să faci când cineva dorește să-ți cumpere casa în mod privat?

Marca temporală: 1 februarie 2024 3:04
Nodul sursă: 3094527

Într-o piață imobiliară cu o ofertă limitată, am auzit de la mulți proprietari despre creșterea ofertelor nesolicitate pentru proprietățile lor. Când ești abordat cu o ofertă privată de cumpărare a locuinței, s-ar putea să întâlnești mai multe scenarii provocatoare.

A determina dacă oferta reflectă cu adevărat valoarea casei tale este dificil fără comparație pe piață. De asemenea, s-ar putea să vă gândiți să evitați comisioanele imobiliare prin vânzarea privată, dar poate duce la subevaluarea proprietății dumneavoastră.

În plus, navigarea tranzacției fără asistență profesională din partea unui agent imobiliar vă poate expune la vulnerabilități juridice și financiare. De asemenea, este posibil să pierdeți oferte potențial mai bune, deoarece proprietatea dvs. nu este expusă pe piața mai largă.

În acest articol, vă vom împărtăși detalii despre ce să faceți când cineva dorește să vă cumpere casa în privat, avantajele și dezavantajele vânzării în privat și cum puteți obține cea mai bună valoare pentru casa dvs.

Cine sunt cumpărătorii privați?

Cumpărătorii privați pot fi cumpărători de case sau investitori interesați să cumpere proprietăți fără a utiliza un agent imobiliar. În mod obișnuit, cumpărătorii privați au fost investitori sau oameni de afaceri care doresc să obțină o afacere pe o proprietate pe care cred că o pot face profitabilă.

Cu toate acestea, cu un inventar limitat de locuințe în curs de desfășurare, cumpărătorii de case acționează din ce în ce mai mult ca cumpărători privați care încearcă să-și găsească următoarea casă. Nu sunt mulțumiți de opțiunile enumerate, așa că se apropie de potențiali vânzători din afara pieței.

Cumpărătorii privați pot aborda proprietarii de proprietăți, dar pot viza și off-market sau listări de buzunar cunoscut agenților imobiliari, dar necomercializat. În cele din urmă, acestea sunt părți care doresc să formeze o tranzacție imobiliară fără un agent imobiliar ca facilitator de tranzacții.

Proprietarii de case se întâlnesc adesea cu cumpărători privați atunci când primesc oferte nesolicitate sau apeluri telefonice despre proprietățile lor. Cumpărătorul privat face o presupunere cu privire la valoarea proprietății și apoi încearcă să negocieze o înțelegere fără utilizarea unui agent.

În primul rând, ei vor trimite o scrisoare de intenție (LOI) înainte de a încheia un contract cu un vânzător interesat. Odată semnat un contract, procesul de vânzare a casei tale unui cumpărător privat este similar cu cel procesul tradițional de vânzare a casei.

Diferența dintre vânzarea către un cumpărător privat față de vânzarea pe piața liberă este că nu aveți reprezentarea sau asistența unui agent imobiliar. Acest tip de tranzacție este cunoscut ca a De vânzare de către proprietar (FSBO). A nu avea reprezentare ar putea însemna economii de comisioane, dar poate duce la un preț de vânzare sub valoarea de piață sau la condiții proaste de vânzare.

Aveți nevoie de un agent imobiliar pentru a vă vinde casa în mod privat?

Vânzarea casei tale este probabil una dintre cele mai importante tranzacții financiare pe care le vei face în viața ta. Deci, atunci când primești o ofertă nesolicitată de la un cumpărător privat, poate fi tentant să sări peste agentul imobiliar și să păstrezi acel comision în buzunar. Dar înainte de a semna pe linia punctată, hai să discutăm dacă mergeți "fără agent" este în interesul tău.

Atunci când evaluăm o ofertă de la un cumpărător privat, primul lucru de care trebuie să te uiți este prețul de achiziție propus. Se aliniază cu valoarea de piață actuală pentru casele comparabile din zona dvs.?

Un agent imobiliar cu experiență are experiența necesară pentru a determina adevărata valoare de piață a casei dvs. printr-o analiză comparativă a pieței. Aceștia vă pot sfătui dacă oferta pare corectă sau dacă există loc să negociați un preț de vânzare mai mare.

În afară de preț, verificați și condițiile ofertei și neprevăzutele. De exemplu, cumpărătorul solicită asistență cu costurile de închidere sau o garanție la domiciliu? Oferta include neprevăzute pentru inspecții sau finanțare care ar putea întârzia închiderea?

Un agent vă poate ajuta să înțelegeți cu ce sunteți de acord și ce protecții sunt în vigoare pentru dvs., în calitate de vânzător. Folosind abilitățile lor de negociere, vă pot obține condiții mai bune.

Lucrul cu un profesionist imobiliar, chiar și într-o vânzare privată, vă poate oferi o mai mare încredere că interesele dumneavoastră sunt protejate. Dacă ați semnat deja un acord de listare cu un agent imobiliar, dar primiți o ofertă privată, este posibil să aveți restricții în ceea ce privește modul în care puteți vinde acel cumpărător.

Dacă puteți vinde unui cumpărător privat fără să plătiți comision de agent depinde de tipul contractului de listare.

Acord de listare deschisă vs. Acord de înregistrare exclusivă

Când vă listați casa pentru vânzare, veți semna un acord de listare deschis sau exclusiv cu agentul dumneavoastră imobiliar.

Un acord de listare deschis vă permite angajați mai mulți agenți pentru a vă lista și comercializa casa simultan. Înseamnă că niciun agent unic nu are dreptul de a vă comercializa casa. În esență, vă „deschideți” casa oricăror agenți interesați.

Cu acest acord neexclusiv, nu sunteți obligat să plătiți un comision dacă găsiți singur cumpărătorul, de exemplu printr-o vânzare privată. Listările deschise sunt frecvente în scenariile off-market sau de buzunar.

Într-un acord de listare exclusivă, aveți un contract cu un agent imobiliar pentru o perioadă definită, de obicei câteva luni. Acest agent are dreptul exclusiv de a vă comercializa casa și de a vă reprezenta în negocierile cu potențialii cumpărători.

Acordul exclusiv interzice angajarea altor agenți și înseamnă că trebuie să plătiți comisionul agentului de listare, chiar dacă găsiți cumpărătorul pe cont propriu. Dacă vindeți unui cumpărător privat în perioada de listare exclusivă sau în perioada de protecție (de obicei 90 de zile de la expirarea contractului), vi se cere în continuare să plătiți comisionul agentului.

Asigurați-vă că înțelegeți tipul de acord de listare pe care îl aveți în vigoare și dacă există o clauză de protecție înainte de a continua cu un cumpărător privat. Dacă ați semnat deja un acord de listare și trebuie să plătiți un comision, atunci profitați de expertiza agentului dvs. pentru a vă asigura că obțineți cel mai bun preț.

Ar trebui să angajați un agent imobiliar dacă vindeți unui cumpărător privat?

Angajarea unui agent imobiliar pentru a negocia o vânzare către un cumpărător privat este adesea cel mai bun pariu al vânzătorului pentru a se asigura că primește un dolar de top. Da, agenții au acces la servicii de listare multiple (MLS) și la alte instrumente de marketing, care pot fi esențiale pentru a ajunge la potențialii cumpărători.

Dar chiar și într-o vânzare privată, un agent poate oferi sfaturi valoroase. De exemplu, un agent poate acționa ca o parte neutră și poate oferi abilități de negociere și obiectivitate. Vor efectua a analiza comparativă a pieței (CMA) astfel încât să ai încredere în valoarea casei tale și să poți negocia un preț corect.

În plus, expertiza unui agent poate fi deosebit de utilă în cazul în care vânzarea implică probleme complexe, cum ar fi garanțiile, acordurile de divorț sau alte complicații legale. Un agent ajută la menținerea unei distanțe emoționale față de vânzare, ceea ce poate fi benefic în luarea deciziilor obiective și gestionarea negocierilor.

Dacă ați obținut deja un cumpărător privat, discutați cu agentul dvs. despre un comision de vânzare semnificativ redus. Atunci când un agent ajută doar la finalizarea negocierilor și nu trebuie să investească în marketing, ei sunt adesea dispuși să lucreze pentru un comision mai mic.

Gestionarea procesului de închidere dacă decideți să vindeți în mod privat

Când decideți să vă vindeți casa independent unui cumpărător privat, procesul de închidere este un pas critic și este adesea locul în care vânzătorii iau o întorsătură greșită. Transferul legal al proprietății este un proces complex fără reprezentare imobiliară, dar cu cercetare și pregătire, puteți naviga într-o închidere lină în propriile condiții.

În primul rând, înțelegeți cerințele specifice ale statului dvs. cu privire la închiderea documentelor, avocaților, transferurilor de titluri, dezvăluiri și multe altele. Acestea variază foarte mult la nivel național – unele state impun utilizarea unui avocat imobiliar, în timp ce altele permit închiderile autonome doar cu o companie de titlu.

Odată ce cunoașteți regulile, alegeți-vă cu atenție agentul de închidere, care va fi probabil o companie de titluri sau un avocat imobiliar. Căutați un furnizor accesibil, cu experiență în vânzări private pe piața locală. Serviciul lor poate simplifica procesul și poate gestiona în mod adecvat documentația cum ar fi căutarea titlului, transferul actelor și înregistrarea.

Fără reprezentare, vânzătorii trebuie să facă cercetări independente pentru a înțelege ce trebuie să se întâmple înainte ca cheile să-și schimbe mâinile. Discutați cu agentul dvs. de închidere pentru a vă asigura că toate cerințele legale sunt bifate. Examinați îndeaproape declarația de încheiere și documentele pentru a evita surprizele.

Sarcini precum asigurarea asigurării și schimbul de fonduri vă protejează financiar în calitate de vânzător. Deși complex, un agent imobiliar informat poate naviga fără probleme până la închidere.

Cerințe specifice pentru vânzare de către proprietar (FSBO).

Cercetați cu atenție și înțelegeți reglementările legale și procedurale specifice ale statului dvs. pentru tranzacțiile FSBO. Aceste cerințe variază la nivel național și guvernează procesul de vânzare, cum ar fi dezvăluiri, avocați, documente, transferuri de titluri etc.

Este foarte recomandabil să vă consultați cu un avocat imobiliar local specializat în vânzări FSBO în statul dumneavoastră specific pentru a vă asigura că îndepliniți toate cerințele impuse de stat și pentru a evita greșelile costisitoare. Majoritatea vânzătorilor FSBO sunt doar o parte din câteva tranzacții pe an, așa că obținerea de sfaturi profesionale îi poate salva de greșeli costisitoare.

Un avocat imobiliar bine versat în legile dvs. locale vă poate explica ce este necesar pentru a facilita legal și fără probleme vânzarea. Nu presupuneți că puteți utiliza formulare și proceduri generice - luați-vă timp pentru a vă informa cu privire la reglementările precise ale FSBO ale statului dvs.

Acest ghid publicat de Republic Title este un loc minunat pentru a începe să înțelegeți ce este necesar pentru a vinde o proprietate fără un agent în statul dumneavoastră.

Selectarea unei companii cu titluri sau a unui avocat

Când vindeți în mod privat, trebuie să lucrați cu o companie de titluri și/sau un avocat imobiliar cu experiență în procesul de închidere FSBO. Rolul lor include facilitarea transferurilor de titluri legale, documentarea tranzacției și asigurarea conformității cu legile statului.

Dacă facilitatorul de vânzări are experiență în vânzările FSBO, va înțelege când să ofere mai mult sprijin și îndrumări părților care fac tranzacție.

Societate de titlu

O companie de titluri este un furnizor de servicii care facilitează vânzările de proprietăți în state care nu necesită un avocat imobiliar. Serviciile critice pe care compania de titluri le prestează includ:

  • Căutare titlu – Cercetați orice probleme legate de proprietate care ar putea împiedica un transfer curat al proprietății, cum ar fi garanțiile sau sarcinile.
  • Asigurare de titlu – Asigurându-vă împotriva oricăror defecte necunoscute ale titlului.
  • Servicii de escrow – Gestionarea schimbului de fonduri între ambele părți.
  • Pregatirea actului – Întocmirea actului de transmitere oficială a dreptului de proprietate.
  • Înregistrarea faptei – Înregistrarea actului la administrația locală.

Alegeți o companie de titluri cu experiență în închiderile FSBO în zona dvs. specifică.

Avocat imobiliar

Dacă locuiți într-o stat care necesită un avocat în închiderea bunurilor imobiliare, atunci angajarea unui avocat imobiliar nu este o opțiune. Dar chiar dacă nu locuiți într-una dintre aceste state, un avocat imobiliar cu cunoștințe este de neprețuit pentru vânzătorii FSBO, oferind servicii precum:

  • Revizuirea contractului de cumpărare – Asigurarea condițiilor favorabile și conforme din punct de vedere legal.
  • Consiliere cu privire la dezvăluiri – Ajutați la completarea corectă a documentelor necesare și asigurați-vă că vânzătorul nu se lasă expus unor viitoare bătălii legale.
  • Participarea la Închidere - Supravegherea semnării și rezolvarea oricăror probleme potențiale de ultim moment.
  • Documente de coordonare – Colectarea documentelor necesare și ajutarea la eliminarea oricăror probleme legate de titlu.
  • Reprezentarea intereselor dvs – Serviți ca avocat și negociator juridic.

Când selectați un avocat, alegeți unul cu experiență specifică de închidere FSBO și o înțelegere puternică a reglementărilor imobiliare din statul dumneavoastră. Într-o tranzacție simplă, puteți găsi, de obicei, un avocat cu o bună reputație, care oferă taxe fixe accesibile.

Expertiza imobiliară a avocatului oferă protecție și liniște sufletească în timp ce navigați prin procesul de închidere. Faptul ca aceștia să examineze documentele și să vă reprezinte interesele este de neprețuit fără îndrumarea unui agent.

Pași cheie în procesul de închidere

 procesul de închidere nu este doar o singură zi, ci necesită adesea săptămâni, dacă nu luni, pentru a reprezenta linia de sosire a călătoriei de cumpărare sau vânzare a casei. Deși este emoționant, se poate simți și copleșitor. Să parcurgem pas cu pas ce se întâmplă de obicei în încheiere:

  • Etapa 1: Cumpărătorul și vânzătorul finalizează și execută un contract
  • Pasul 2: Compania de titlu sau un avocat imobiliar este numit
  • Pasul 3: Vânzătorul depune banii reali în contul de escrow
  • Pasul 4: O companie de titluri efectuează o căutare de titlu pentru a descoperi posibile probleme legate de titluri, cum ar fi garanțiile sau sarcinile
  • Pasul 5: Cumpărătorul comandă o inspecție a proprietății (aceasta este opțională)
  • Pasul 6: Cumpărătorul oferă creditorilor documentația necesară pentru a asigura finanțarea (dacă este cazul)
  • Pasul 7: În ziua închiderii, părțile care fac tranzacție semnează actul, politica de titlu, dezvăluirile etc., apoi se transferă fondurile, se plătesc taxele de închidere și actul este înregistrat pentru a oficializa transferul drepturilor de proprietate.
  • Pasul 8: După finalizarea vânzării, fondurile de închidere sunt plătite vânzătorului.

Toate părțile ar trebui să păstreze copii ale documentelor în scopuri fiscale și de evidență. Cu pregătire și supraveghere juridică, procesul de închidere poate decurge fără probleme, în ciuda complexității sale.

Dezavantajele unei vânzări de locuințe private

A merge pe ruta FSBO poate părea atrăgătoare pentru a economisi comisioanele imobiliare, dar există dezavantaje pe care vânzătorii ar trebui să le ia în considerare.

  1. Preț de vânzare mai mic
    Casele FSBO se vând adesea pentru mai puțin decât casele comparabile listate de agenți. Potrivit unui raport NAR din 2021, Casele FSBO s-au vândut cu o valoare medie de 260,000 USD comparativ cu 318,000 USD pentru vânzările agenților. Asta înseamnă că probabil că vei lăsa bani pe masă atunci când vinzi unui cumpărător privat.
  2. Fără strategie de preț
    Dacă nu lucrați cu un agent, nu aveți acces la date exacte de piață pentru a stabili un preț optim pentru proprietatea dumneavoastră. Datele despre vânzările publice sunt limitate, ceea ce duce la presupuneri privind prețurile. În plus, dacă nu aveți experiență în domeniul imobiliar, poate fi dificil să determinați valoarea proprietății dvs.
  3. Risc juridic
    Vânzarea casei dvs. este o tranzacție juridică, iar ocolirea rutei tradiționale, în care agenții se ocupă de nuanțele, înseamnă că vă asumați responsabilitatea de a vă asigura că toate bazele legale sunt acoperite. Vânzătorii trebuie să dezvăluie cu acuratețe orice problemă legată de proprietate, să se asigure că contractul este exact și obligatoriu din punct de vedere juridic, să se asigure că titlul este clar și să respecte legea locuințelor.

Provocări comune de închidere FSBO

Vânzarea unei case ca FSBO poate pune provocări unice în timpul procesului de închidere. Problemele frecvente care apar în timpul închiderii includ:

  • Finanțarea întârzie dacă documentația necesară nu este furnizată la timp de către cumpărător și vânzător.
  • Litigii privind reparațiile sau condițiile proprietății care nu au fost dezvăluite.
  • Probleme cu închiderea documentelor precum actul, dezvăluirile sau asigurarea titlului.
  • Întârzieri din cauza negocierilor de inspecție sau a problemelor de evaluare.

Sfaturi pentru o închidere ușoară a vânzării private

Vând casa ta deoarece FSBO are provocările sale, dar puteți avea o vânzare fără probleme cu pregătire și proactivitate.

Iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta tranzacția să meargă mai bine:

  • Veterinați cumpărătorii în detaliu confirmând fondurile, capacitatea de finanțare și că sunt pre-aprobați de o companie de credit ipotecar de renume.
  • Dezvăluie totul pentru a evita problemele juridice pe linie.
  • Solicitați consiliere juridică cu privire la dezvăluiri.
  • Menține o comunicare deschisă și răbdătoare cu cumpărătorul.
  • Educați-vă asupra procesului și regulamentelor pentru a evita surprizele.
  • Construiți perne de timp rezonabile și flexibilitate la data de închidere.
  • Lucrați proactiv pentru a efectua inspecțiile și pentru a negocia orice reparație în avans.
  • Angajați un avocat imobiliar pentru a revizui documentele și a vă reprezenta interesele.

Opțiuni alternative în cazul în care afacerea privată eșuează

Dacă ești privat afacerea cumpărătorului eșuează în mod neașteptat, nu vă pierdeți speranța. Dacă ești motivat să vinzi, mai ai o mulțime de opțiuni. Începeți prin a cere feedback-ul cumpărătorilor pentru a înțelege de ce s-au retras. Acest lucru vă permite să vă îmbunătățiți strategia de vânzare în continuare.

Apoi, aveți opțiunea fie de a vă lista proprietatea ca FSBO, fie de a angaja un agent de listare. Dacă doriți să vă maximizați prețul de vânzare, atunci angajarea unui agent cu experiență ar trebui să fie obiectivul dvs. principal. Ei au instrumentele pentru a obține expunerea proprietății dvs. și pentru a negocia cea mai bună ofertă.

Cu pregătire și sprijin, vânzătorii FSBO se pot regrupa atunci când o tranzacție eșuează. Dacă se întâmplă acest lucru, luați în considerare obținerea sprijinului unui agent imobiliar. Conectați-vă cu agenți de top folosind FastExpert pentru a vă vinde proprietatea imediat.

Reușiți cu vânzările de locuințe private cu FastExpert

Vânzarea casei tale unui privat oferă recompense, dar necesită și efort și management al riscului. Trebuie să fiți pregătit să faceți cercetări amănunțite, diligență și să vă consultați cu profesioniști în domeniul imobiliar.

Chiar și cu o ofertă privată, angajarea unui agent imobiliar este prudent pentru a vă asigura că interesele sunt protejate și obțineți un preț corect. Începeți căutarea cu FastExpert. Discutați cu agenții locali despre situația dvs. și vedeți dacă puteți găsi un expert care să vă ajute să finalizați afacerea.

Nu te teme pentru a cere un comision redus. Majoritatea agenților sunt bucuroși să negocieze un comision mai mic atunci când un cumpărător este deja achiziționat.

Timestamp-ul:

Mai mult de la Fast Expert Global