Băncile au tăiat creditul, „recesiunea” pieței s-a terminat cu adevărat?

Dave:
Hei, ce se întâmplă cu toată lumea? Bun venit la On the Market. Sunt gazda ta, Dave Meyer, și am reunit toată gașca. Ni se alătură astăzi Kathy, James, Henry și Jamil. Simt că a trecut ceva timp de când nu înregistrăm cu toții împreună. Mă bucur să vă văd pe toți.

Kathy:
De asemenea.

James:
Familia s-a întors împreună.

Kathy:
Și James este mult mai în vârstă.

James:
Eu sunt și nu mai înțelept.

Dave:
Știu, am înregistrat ieri de ziua lui reală și m-am gândit să-i cânt pe podcast, dar apoi am devenit foarte conștient și nu am făcut-o.

Kathy:
Mai este o șansă.

James:
Da, îl aștept. Kathy, ai un album, ar trebui să cânți.

Kathy:
Este adevărat. Este adevărat. Oh, omule, cuvântul este acum.

Dave:
Bine, ei bine, nu vă vom pune pe toți să cântați, dar James, la mulți ani din partea tuturor. Am înregistrat ieri, așa că există o mulțime de episoade la mulți ani pentru tine, dar le meriți pe toate.

James:
Apreciez asta.

Dave:
Astăzi, pentru episodul nostru, vom trece peste câteva titluri imobiliare. Avem patru povești excelente pentru tine. Vom vorbi despre recesiunea imobiliară și dacă s-a terminat sau nu. Standardele de credit și modul în care acestea se înăspesc și ce înseamnă asta pentru investitorii imobiliari. Vom vorbi despre dacă vindeți o proprietate, cum să vă asigurați că nu primiți oferte low ball și vom vorbi despre 15 orașe care sunt bine pregătite pentru o creștere stabilă și care sunt susceptibile de a-și menține valoarea pe parcursul următorii doi ani. Așa că rămâneți după pauză și vom intra în aceste subiecte.
Pentru prima noastră poveste, vorbim, desigur, despre recesiunea imobiliară. Dacă ascultați această emisiune, vorbim destul de mult despre acest subiect, ce se întâmplă cu prețurile locuințelor. Dar doar în ultimele două luni am observat o schimbare destul de importantă a tendințelor prețurilor locuințelor. Au scăzut de la an la an, doar puțin, nu a fost ceva prea grav, dar ajungem într-un punct la majoritatea standardelor, datele fiecăruia sunt puțin diferite, spunând că acum suntem practic la egalitate cu anul trecut, este vorba despre plat. Așadar, întrebarea despre care se referă acest articol, sondajul NAR care indică faptul că recesiunea imobiliară s-ar putea fi încheiată, aceasta a fost poate cea mai scurtă corecție a locuințelor vreodată și acum suntem pregătiți pentru creșterea viitoare. Deci, Henry, să începem cu tine. Crezi că recesiunea imobiliară s-a încheiat și niciunul dintre voi nu are voie să spună „Depinde de piață”. Știu că ești pe cale să o faci, aici vorbim la nivel național.

Kathy:
Aproape că a spus-o, îi ieșea din gură.

Dave:
Știu, l-am putut vedea. Îi puteam citi buzele începând să spună: „În Arkansas, totul este uimitor și voi toți idioții ar trebui să vă mutați în Arkansas”.

Kathy:
Nu există recesiune acolo.

Dave:
Dar simpatizați cu noi ceilalți, Henry, și spuneți-ne ce se întâmplă la nivel național.

Henry:
Oh omule. Uite, cred că vedem cam ceea ce am vorbit cu toții. Începem cu adevărat să simțim această lipsă de inventar și, cu lipsa inventarului și oamenii doar înțelegând, ratele dobânzilor sunt undeva între șase și opt și se simt confortabil cu asta. Motivele pentru care oamenii se mută nu sunt întotdeauna financiare. Stilul lor de viață, viața, locurile de muncă se schimbă sau vor să-și schimbe locul de muncă pentru că vor să câștige mai mulți bani. Există o mulțime de locuri de muncă pentru a vă crește salariul și poate necesita o mutare, fie în orașul dvs., fie în afara orașului. Sunt oameni care se mișcă pentru relații și viața începe să se întâmple. Oamenii trebuie să cumpere case, nu există locuințe de cumpărat, pentru că am vorbit despre efectul de blocare, oamenii care au dobânzi mici nu vor să vândă și nu există prea mult stoc.
Și așa, începi să vezi că oamenii se luptă pentru inventarul care este acolo. Deci vedeți din nou mai multe situații de ofertă, primim mai multe oferte pentru aproape tot ceea ce listăm. Asta e bine. Lucrurile pe care le enumeram care nu sunt atât de bune sau care sunt, pentru că vom păstra proprietățile cozii, așa că vom cumpăra proprietăți, le vom curăța și le vom pune înapoi pe piață, astfel încât să fie nu sunt renovate. Acestea durează mai mult să se vândă. Deci, cred că vedeți o piață sănătoasă. Și așa ar trebui să se întâmple, nu? Dacă enumerați o porcărie, ar trebui să dureze mai mult până la vânzare decât ceva care este făcut corect. Aceștia ar trebui să primească mai multe oferte și să se vândă rapid. Deci, s-a terminat o sesiune? Omule, cred că da, mai ales dacă dobânzile nu cresc din nou. Dacă încep să dea semne de scădere, cred că veți vedea o grabă să cumpărați ceea ce există și apoi veți vedea și mai multe oferte.

Dave:
Kathy, sunt curioasă ce crezi. Am avut o emisiune cu Kathy, J. Scott și Scott Trench zilele trecute și am primit o previzualizare a ceea ce crede Kathy că se întâmplă aici, dar ne-am dori să auzim părerile voastre despre asta și dacă credeți că nu scăpăm. pădurile în ceea ce privește corecțiile de preț.

Kathy:
Ei bine, pentru a folosi citatul din Logan Mohtashami, „Ne aflăm într-o piață a locuințelor sălbatic de nesănătoasă”. Așa că, așa cum a spus Henry, poate revenind la o piață în care trebuie să încerci să vinzi ceva și trebuie să arate bine. Este foarte greu pentru un agent în acest moment, trebuie să stabiliți prețul corect.

Henry:
Trebuie sa muncesti.

Kathy:
Da. Ei bine, din nou, a fost cu doar 18 luni în urmă sau cam asa ceva, ai putea doar să lipiți un semn afară și proprietatea se va vinde indiferent de stare. Deci, este mai sănătos în sensul că vânzătorul trebuie de fapt să ofere o locuință de calitate, în cele mai multe cazuri să o pună pe piața liberă, nu atât pe piața de investitori. Iar cumpărătorii pot să-și facă timp pentru a investiga proprietatea. Din nou, acum 18 luni nici măcar nu puteai să faci inspecții în unele cazuri, trebuia doar să cumperi așa cum ai și să iei ceea ce ai, pentru că o sută de oameni așteptau în multe orașe.
Deci, în acest sens, este mai sănătos pentru cumpărător, are mai mult timp să se uite la ceea ce cumpără. Dar partea sălbatic de nesănătoasă este că, cu rate ale dobânzilor ridicate și cu prețuri ridicate, încă se vinde, proprietățile încă se vând pentru că pur și simplu nu există alte opțiuni, cu excepția caselor noi. Și de aceea constructorii sunt oarecum încântați acum. Încrederea constructorilor este crescută pentru că lucrurile lor se vând. Vânzările pentru constructori au crescut cu 20%, în timp ce vânzările de case existente au scăzut cu 20% pentru că asta este de vânzare. Rich și cu mine tocmai am închis pe un duplex nou-nouț în Palm Coast, am primit o dobândă de 4.75 pentru că am putut negocia asta cu constructorul pentru că era loc pentru ei să negocieze și fluxurile de numerar sunt grozave. Și aceasta este ceea ce cred că este o oportunitate, este pentru constructori și oameni care doresc să cumpere case noi pentru că sunt disponibile.

Dave:
James sau Jamil, credeți vreunul dintre voi că acest lucru este incorect, că există potențialul pentru mai multe alunecări ale prețurilor în următoarele două luni?

James:
Într-adevăr, se reduce dacă ei sparg piața muncii sau nu. Toți cred că se uită la ratele dobânzilor tot timpul. Ei sunt de genul „Dacă ratele dobânzilor scad și locuințele o să înnebunească”. Dar există atât de mulți alți factori externi pe care trebuie să-ți ții ochii. Ce se întâmplă cu piața forței de muncă, ce se întâmplă cu șomajul, se înmoaie? Și dacă nu este, ar putea continua să crească aceste rate.
Și ceea ce prezice acest articol este că este foarte pozitiv și agresiv și sper să meargă în acest fel. Se spune că ar putea fi atât de puțin, ratele ar putea scădea la aproximativ 6.5 până la sfârșitul anului, 6% în 2024. Suntem la rate în jur de șapte până la 7.5 chiar acum pentru cumpărătorii care cumpără și piața este încă. mișcându-se și rămânând neclintit. Deci, are sens ca piața să revină, dacă rata scade cu aproximativ un punct, aceasta este cu 10% mai accesibilă pentru următorul consumator. Și așa, cred că dacă ratele vor scădea, va continua să fie bine din cauza lipsei de inventar. Dar trebuie să stai cu ochii... Nu te poți uita doar la ratele dobânzilor, trebuie să te uiți la tot ce se întâmplă în lume. Pentru că dacă intrăm într-un fel de recesiune globală, ceea ce s-ar putea întâmpla, acolo cred că piața imobiliară va scădea. De fapt, nu cred că va mai fi mult despre tarife.

Jamil:
Da, James, e un punct grozav. Celălalt lucru la care cred că trebuie să fim atenți, este câți bani, câte case sunt de fapt cumpărate cu numerar și câtă activitate de investitori este încă pe piață. Aceasta este încă o parte din ceea ce susține lucrurile acum. Vă pot spune doar pe baza a ceea ce facem în afacerea noastră, există încă o cantitate enormă de activitate a investitorilor, înghițind stocuri. Și ce se întâmplă dacă dintr-o dată avem investitori care încep să-și listeze proprietățile sau să pună mai mult din acest inventar pe piață?
Sau, pe de altă parte, dacă oamenii spun: „Bine, știi ce? Ratele au scăzut suficient pentru ca noi să depășim acest efect de blocare.” Și apoi toți oamenii care au stat pe această proprietate și tot acest inventar pentru că au spus: „Ei bine, nu o să vând, prețul meu este prea mic.” Acum se răzgândesc și obținem acel inventar pe piață, cred că asta ar putea crea și unele situații de preț. Deci, nu cred că am ieșit încă din pădure, deoarece cred că nu avem toate variabilele înțelese și nu știm cum vor funcționa oamenii când avem situații ceva mai normale.

Dave:
Sunt cu tine Jamil. Nu spun că prețurile vor scădea, dar cred că declararea recesiunii imobiliare încheiate este puțin preventivă în acest moment. Există o mulțime de dovezi în acest moment că ratele ipotecare vor rămâne mai ridicate puțin mai mult. Înregistrăm asta la începutul lunii august. Fitch tocmai a retrogradat creditul SUA, ceea ce a determinat creșterea randamentelor obligațiunilor, ceea ce va duce la creșterea ratelor ipotecare în următoarele două zile. Fed a indicat că intenționează să mențină ratele mai ridicate pentru mai mult timp și nu am niciun motiv să nu le cred.
Și așa, cred că există dovezi că unele lucruri am putea, după sezonul de vară aglomerat de vânzări, să vedem o ușoară scădere a prețurilor caselor. Nu credeți că ar fi dramatic, dar nu cred că avem suficiente informații, așa cum ați spus, Jamil, pentru a spune că recesiunea imobiliară a luat sfârșit. Eu personal aș fi totuși precaut sau cel puțin așa procedez.
Pentru a doua poveste, titlul este: „Fed spune că băncile americane au înăsprit creditul în continuare în urma eșecurilor”. Deci, Fed a emis acest raport și, practic, a spus că, după ce, toată lumea știe ce s-a întâmplat cu criza bancară, că, practic, băncile și-au ridicat standardele pentru a evita riscul de insolvență, așa cum am văzut cu câteva bănci, în special Silicon Valley Bank, acolo. a fost cererea slabă de împrumuturi. Și practic, ei spun că băncile și-au crescut standardele și acum este cu aproximativ 50% mai dificil, creditul s-a înăsprit cu aproximativ 50%, în special pentru împrumuturile comerciale și industriale. Deci, sunt curios, James, să începem cu tine aici. Care credeți că este impactul acestui lucru asupra sectorului comercial deja riscant?

James:
Simt că este ceva despre care se vorbește de vreo șase luni, că asta a venit așa. Și nu ar trebui să fie chiar o surpriză, deoarece există încă o mulțime de rate de neocupare în sectorul comercial, industria a fost supracumpărată, un fel de auto-stocare. Și băncile simt că este riscant, așa că își vor înăspri cerințele. Are sens. Ei spun: „Hei, asta nu arată foarte bine.” și, în plus, costul banilor este mult mai mare pentru a acoperi acoperirea datoriei.
Și așa, cred că acest lucru va continua să fie înăsprit și nu cred că este doar în industria. Acest articol a făcut referire la multe comerciale și industriale și spun că cererea a scăzut cu 50%. Dar asta are sens, nu se desfășoară foarte multe tranzacții în acel spațiu, birouri, industriale, pur și simplu nu văd acele tranzacții pe piața noastră locală scăzând. Încă vedem multifamiliale și nu sunt la fel de stricte cu împrumuturile comerciale, doar am blocat niște rate destul de bune. Dar au vrut cu adevărat... Aceste bănci sunt cel mai preocupate de ratele de acoperire a datoriilor. Nu sunt la fel de preocupați de împrumut la valori, nu sunt preocupați de capitalul propriu în tranzacție. Vor să se asigure că activul se poate plăti singur și nu cred că biroul va face asta. Și așa, cred că va fi foarte greu să obții bani în următoarele 12 până la 24 de luni. Va trebui să existe mult mai multă finanțare de către proprietar în acel spațiu pentru ca tranzacțiile să poată fi recuperate. Și nu văd că se va întâmpla timp de cel puțin unul sau doi ani.
Și dacă ești un investitor și trebuie să ieși și să cumperi la bănci chiar acum. Vorbim cu atât de multe bănci locale și vorbim despre mutarea depozitelor, cum obținem mai multe linii de credit cu ele? Aveam o bancă pe duplex acum și ei vor 40% mai jos și cumpăr cu 25% sub nivelul pieței, asta nu are sens pentru un împrumut la valoare. Erau mai preocupați de acoperirea datoriilor. Și așa, ne-am oferit să mutăm unele depozite și dintr-o dată, în loc să scadă cu 40%, acestea au scăzut la 25%. Deci doar că se uită la toate garanțiile, vor să se asigure că le protejează. Și este important ca investitorii chiar acum să cumpere bănci, să meargă să vorbească cu ei, cine are cerere, cine are nevoie de depozite, să-ți folosească depozitele, să-ți facă niște prieteni în echipa ta și vei putea avea acces la bani. Dar pe termen scurt, nu văd că împrumuturile comerciale se mișcă foarte mult în următoarele 12 până la 18 luni.

Jamil:
Da, am vrut să adaug la asta. Cred că James a reuşit. Iar cheia pe care cred că va conduce cu adevărat piața sau cel puțin o va revigora, este ca oamenii să își schimbe mentalitatea către situații și soluții mai creative. Finanțarea proprietarului, cred că, dacă vânzătorii care doresc cu adevărat să iasă din situația lor, dacă pot oferi oamenilor aceste oportunități de finanțare a proprietarului, am putea începe să vedem noi investitori sau oameni venind la masă și spunând: „Uite, aș accepta asta mai departe, aș prelua acest proiect. M-aș uita la acest activ, dar trebuie să aibă sens.” Și, așa cum spune și James, devii creativ cu băncile, muți depozitele, creezi situația ideală fie pentru creditor, fie situația ideală pentru tine, ca cumpărător special cu o situație de finanțare a proprietarului. . Dar creativitatea este cheia. Cu cât oamenii vor deveni mai creativi în acest tip de activ, cu atât va avea loc mai mult volum de tranzacții. Dar nu până când oamenii ies din cutia normală de gândire că asta se va întâmpla cu adevărat.

Dave:
Da, asta e un punct bun. Și înțeleg că a fi creativ are sens, dar se pare că celălalt lucru care susține asta este că tot auzim că clasa de active comerciale se va prăbuși. Și ratele plafonului au crescut, prețurile scad puțin, dar simt că acesta este celălalt lucru care doar blochează asta, este ca și cum toată lumea așteaptă această implozie iminentă despre care eu personal încă cred că se va întâmpla, dar încă nu s-a întâmplat. Deci, Kathy, eram curioasă ce părere ai despre asta.

Kathy:
Ei bine, cred că Fed se bucură de această veste. Este exact ceea ce încearcă ei să creeze. Acesta este ceea ce se întâmplă într-un ciclu de înăsprire, când Fed încearcă să încetinească lucrurile, să scoată banii înapoi din sistem. Asta se întâmplă dacă împrumuți mai puțin. Și știm că, din nou, ca acum 18 luni, băncile făceau lucruri nebunești. Oamenii subscriu la nebunie și cumva băncile acceptau asta și asta s-a schimbat.
Așa că, de multe ori, când există o supracorecție care se întâmplă când băncile devin puțin prea îngăduitoare și, uh, plătesc prețul pentru asta, apoi se înăsprește și asta fac. V-ați împrumuta pe o proprietate comercială chiar acum fără un avans uriaș? Ar trebui să fie 50% LTV, așa cum cer mulți pentru că nu știm unde este partea de jos în imobiliare comercială. Deci este extrem de riscant. Are loc o supracorecție masivă, deoarece băncile au fost prea îngăduitoare doar nu cu mult timp în urmă. Deci ei plătesc prețul. Dar întrebarea este cum supraviețuiesc băncile când nu fac afaceri? Dacă nu împrumută, este o problemă. Deci, vom vedea mai multe probleme din cauza asta.

Henry:
Sunt total de acord. Cred că James a lovit-o în nas. Băncile sunt afaceri, băieți. Ei furnizează un serviciu și acel serviciu este de obicei să împrumute bani, trebuie să împrumute pentru a rămâne în afaceri. Și așa, trebuie să-ți dai seama de „Ce este pentru mine?”, pentru partea băncii tale. Dacă vrei ca banca ta să împrumute, ei întăresc, nu împrumută, ci împrumută. Înseamnă doar că pentru lucrurile cu care nu se simt confortabil, vor dori să ai mai multă piele în joc cu ei. Pentru lucrurile cu care se simt mai confortabil, este mai probabil să necesite mai puțin skin în joc pentru tine, deoarece se simt confortabil cu acea clasă de active.
Și așa, trebuie să găsești banca locală căreia îi place tipul de investiții imobiliare pe care le faci și să construiești acea relație. Iar înăsprirea înseamnă doar că ei vor să vii cu o afacere bună, vor să fii un investitor imobiliar foarte bun. Deci, dacă ești puternic într-o anumită nișă și găsești banca care se simte confortabil cu acea nișă, cred că poți găsi împrumuturi favorabile. Va fi nevoie doar de muncă. Pur și simplu nu poți suna la bancă, orice bancă pe care o dorești și să obții condițiile favorabile ca acum un an pentru anumite active, va fi nevoie de muncă. Uneori trebuie să suni la 20, 30 de bănci și să vorbești cu ei despre ceea ce faci înainte de a-l găsi pe cel care este dispus să împrumute la ratele și condițiile pe care le cauți.
Deci da, se strâng, va fi mai greu să găsești banii, dar banii sunt încă acolo. Și apoi, cred că ceea ce James a dat cu adevărat în cap este că trebuie să rămână în afaceri și așa vor depunerile tale. Și așadar, dacă puteți găsi „Ce este pentru ei?” și să le aduceți depozitele dvs., puteți negocia în continuare condiții bune pentru anumite active. Din nou, un activ mai riscant, mai multă skin în joc, mai puțin riscant, mai puțin skin în joc. Și dacă le aduci depozite, cu atât mai bine. Nu este sfârșitul lumii.

Dave:
Ei bine, nu toți avem depozite de mărimea ta și a lui James. Nu știu dacă ar fi la fel de impresionați de ai mei și ar dori să-mi facă împrumuturi.

James:
Dar totul este relativ, în funcție de piața ta, ei caută un procent din ceea ce îți împrumută. Deci, dacă vă aflați pe o piață de 200,000 de dolari, trebuie să mutați 40,000 de dolari. Dacă poți muta 40,000 de depunere suplimentară sau ceva acolo, pentru că își primesc avansul și apoi se agață și de 20% din banii tăi, de aceea se simt bine în privința asta și îl pot reîmprumuta. Deci, nu aveți nevoie de o mulțime de bani pentru a face cumpărături, depinde de piață. Acum, dacă ești în Seattle, da, va trebui să muți niște bani, este scump, sau același lucru în LA, dar este mai mult despre procent decât dimensiune.

Henry:
Da, sunt în Arkansas, le pot da cinci dolari, suntem buni.

Dave:
În regulă. Pentru a treia poveste, titlul este „Experți în imobiliare, cinci motive pentru care primiți oferte cu mingi reduse și cum să remediați acest lucru”. Îl văd pe James rânjind din ureche la ureche, este gata să vorbească despre asta. James, o să te las să începi.

Kathy:
Arată și el cam supărat din cauza asta.

Dave:
Da, este gata să lupte.

James:
Știu că Jamil se poate relaționa cu mine, atunci când oamenii spun: „Oh, ești așa de slab. E un lucru atât de nepoliticos să suni pe cineva, să fiu sincer. E ca și cum, nu, nu suntem jucători slabi, de fapt vă oferim valoare de piață pentru starea activului. Și, așadar, cred că este important să știm despre toți acești oameni care folosesc acel termen low baller. Nu, doar ai greșit prețul. Nu sunteți de acord cu cineva dacă puteți furniza date statistice pentru a susține valoarea ofertei. Și cred că este foarte important ca angrosistii, investitorii să știe. Scriem oferte pe baza valorii de piață, așa cum este. Și nu ne interesează ce... Valoarea viitoare de piață este avantajul investitorului, care nu are nimic de-a face cu ceea ce deține proprietarul acum, cumpărăm acum.
Așa că, atunci când oamenii mă numesc „low baller”, ne asigurăm că trimitem întotdeauna trei până la cinci compoziții care să arate că ne aflăm în intervalul a ceea ce este pentru o plasă adevărată unui vânzător. Dar mi-a plăcut foarte mult acest articol. L-au strigat pentru că au spus: „Hei, vânzător, dacă primești o mulțime de oferte mici, poate ești tu, nu ei.” Și la asta se rezumă. Dacă doriți să vă vindeți proprietatea pentru valoarea de piață astăzi, trebuie să o aveți prezentabilă. Oamenii vor cumpăra lucruri care sunt un produs bun. Dar dacă sunteți la mijloc, veți intra în prețuri la mijloc. Dacă aveți nevoie de muncă, veți primi prețuri pentru munca necesară. Și depinde de vânzător să facă acele modificări pentru a schimba modul în care se va vinde. Și dacă nu vor să facă acele modificări, trebuie să reducă prețul. Cam așa funcționează această afacere.
Și mi-a plăcut foarte mult articolul. A evidențiat o mulțime de lucruri, prezentând proprietatea dvs., trebuie să lucrați pentru asta. Înțelegeți cu adevărat ce aveți și ce se vinde. Și dacă aveți acele lucruri, veți stabili prețul corespunzător și nu veți obține bilele mici, veți obține doar o tranzacție. Și așa, cred că uită-te la ceea ce ai. Dacă nu se vinde, uită-te la ce ai, și poate este doar o chestiune de preț și un punct de preț și o lași în pace și pur și simplu spui: „Hei, acest tip de inventar durează mai mult pentru a se vinde, așa că o să stai pe asta.” Dar dacă lucrurile se desfășoară în jurul tău și nu, este de obicei o problemă de produs.

Jamil:
O să dublez asta, pentru că James, tu și cu mine și Henry... Kathy este singura care cumpără proprietăți strălucitoare pentru că iubește lucrurile noi și cred că este grozav. Noi nu, facem comerț cu lucruri care trebuie repoziționate, avem valoare adăugată. Iată ceea ce cred că este cu adevărat important. Deci, să ne uităm la agenții imobiliari. Sunt fiduciari, ceea ce înseamnă că au obligația de a le spune vânzătorilor adevărul. Au obligația de a acționa în interesul clientului lor. Și asta înseamnă să fii sincer cu ei și să le spui: „Ascultă. Uite, nu-mi pasă pentru ce a vândut vecinul, au cheltuit 100,000 de dolari în casa aceea reparând-o, nu vei primi banii aia. Mai ai aici covor Shea din 1970 și ai un frigider Electrolux, nu va funcționa. Iată ce este, avem opțiuni, bine? Opțiunea numărul unu, cheltuiești bani, repari casa asta, o să-ți iau pentru ce a vândut Dave peste drum. Nu vrei să cheltuiești bani și faci asta, îți voi primi o ofertă în numerar de la un investitor care va cheltui banii și o va face.”
Dar să fim sinceri cu oamenii. Adevărul este că, atunci când ești la o întâlnire de listare și îți minți clientul doar pentru a-ți semna acel acord, astfel încât să poți pierde șase luni din timpul lor, astfel încât, în timp ce casa sta pe piață și ei cred că ai făcut o treabă proastă, iar atunci când vin ofertele investitorilor, ei cred că sunt mingi mici pentru că ai fost necinstit cu ei în ceea ce privește valoarea reală a proprietății. Asta e problematic pentru mine.

Dave:
Îmi place asta. Ar trebui să vorbim despre asta tot timpul, acesta este tipul de energie de care avem nevoie.

James:
Imi place.

Dave:
Omule, dă-i omului acelui o sticlă de apă pe prosop, doar [inaudible] a făcut o rundă completă în ring.

James:
Tocmai mi-ai făcut ziua de naștere.

Dave:
Trebuie să-l avântăm puțin. În regulă, Henry?

Henry:
Acest articol îmi spune, acesta este imobiliar, așa funcționează. Trebuie să vinzi ceva la valoarea care este. Nu te poți aștepta să obții mai mulți bani pentru ceva ce nu merită asta. Dar oamenii sunt încă în balonul din 2020 până în 2022 în capul lor, unde spun: „Pot doar să arunc asta afară și cineva va veni să-mi dea tot ce îmi doresc”. Și nu mai este așa. Din nou, aceasta modelează mai mult o piață sănătoasă. Ceea ce înseamnă că, dacă vrei să vinzi ceva, trebuie să-l poziționezi pentru a vinde pentru valoarea pe care o valorează. Deci, vom veni și vă vom oferi cât credem că valorează proprietatea în starea ei actuală. Perioadă. Sfarsitul povestii. Dacă vrei să obții mai mulți bani, trebuie să pui bani în proprietate, trebuie să faci ca proprietatea să arate bine.
Pentru mine, tot ce enumerez acum, dacă vând o proprietate și am făcut o treabă grozavă reamenajând acea proprietate și am fost atent la detalii. Pentru că din nou, înainte puteai pur și simplu să pui ruj pe un porc și să-l arunci acolo, dar acum oamenii trec prin remodelarea ta și spun: „Văd că au pus vopsea pe pereți, dar nu au înlocuit toate punctele de vânzare, ceea ce mă face să cred că ar putea exista o problemă pe care nu s-au rezolvat. Și așa, nu voi oferi o ofertă de preț complet sau nu voi oferi deloc.” Ne obligă, ca investitori, care repară și schimbă proprietăți, să o facem corect, să fim atenți la detalii, să facem lucrurile mărunte înainte de a pune o proprietate pe piață dacă doriți să obțineți un dolar de top.
Același lucru este valabil și pentru proprietarii care își vând proprietatea. Trebuie să fii atent la detalii. Vrei dolarul de top, apoi trebuie să le arăți oamenilor că proprietatea este îngrijită și îngrijită și că trebuie poziționată corespunzător. Este ceea ce ar trebui să se întâmple când vindeți o proprietate. Asta pentru mine spune, aceasta este imobiliare.

Dave:
Simt că ne-am lovit un nerv aici. Acesta este ceva despre care ar trebui să vorbim mai mult. Și poate că ceea ce ar trebui să fac este să citesc și articolul și să spun ce scrie, ca să știe toată lumea, pentru că a spus că există cinci motive pentru care primești oferte low ball. Și practic este de acord cu ceea ce tocmai ați spus voi trei. Așa că primul a fost, așteptările tale ar putea depăși realitățile pieței. Practic, ai așteptări nerealiste. Numărul doi, nu puteți enumera căsuțe de fixare la prețuri la cheie. Este exact. Numărul trei, estetica slabă respinge cumpărătorii chiar dacă casa este solidă din punct de vedere structural. Ați intrat vreodată într-o casă și ați spus pe cineva: „Este solid din punct de vedere structural, nu vă faceți griji pentru orice altceva care este urât. Avem un fond de ten grozav, e perfect.” Numărul patru, casa ta este la fel de bună ca și prezentarea sa. Cred că asta e mai mult despre a-l pune în scenă, să-l faci să arate bine. Și, în sfârșit, problemele financiare atrag atenția greșită. Deci, practic, dacă ai probleme financiare și telegrafiezi asta, probabil că nu îți va merge bine. Deci, cred că toate acestea sunt sfaturi bune aduse cu multă pasiune de la acești trei. Kathy, ai ceva de adăugat?

Kathy:
Oh, doar asta într-adevăr, aceasta este o problemă de agent în opinia mea. Un agent ar trebui să cunoască cu adevărat valoarea și să poată explica vânzătorului: „Ați putea pune atâția bani în ea și veți primi atât mai mulți”. Sau, „Dacă puneți atât de mulți bani, nu se vor descurca cu adevărat, vindeți-i acolo unde sunt.” Deci, cred că mulți agenți noi au intrat pe piață, nu știu ce fac, nu sunt obișnuiți cu acest gen de piață, sunt obișnuiți cu piața în care nu trebuiau să facă nimic . Trebuie să muncească mai mult, trebuie să-și arate cu adevărat valoarea astăzi.

James:
Și mănâncă oase de pui chiar acum, nu sunt multe de vândut.

Jamil:
Adevărat. Dar James, există o situație fundamentală în procesul educațional de licențiere. Fiecărei persoane cu care am vorbit în toate cele 50 de state care trec prin licențiere, le-am pus aceeași întrebare, „V-au învățat cum să compeți?” "Nu."

Henry:
Începem.

Dave:
Acesta este un adevăr?

James:
Este adevărat.

Dave:
Ei nu te învață cum să comprezi?

Jamil:
Este adevărat. „Nu v-au învățat cum să compensați proprietăți când ați obținut licența imobiliară?” „Nu, nu au făcut-o.” "Oh wow. Deci nu ai idee cum să găsești valoare, dar ai datoria fiduciară de a fi responsabil față de un client, iar ei nu te-au învățat încă cum să evaluezi proprietatea.” Acolo este problema.

James:
Sunt 100% de acord. Și apoi, o mulțime de brokeri au venit în ultimii trei ani. Este o piață diferită. Regulile de a enumera tot ceea ce ai vrut și de a vinde erau o regulă și puteai face asta. Că acum am revenit la bunuri imobiliare fundamentale de bază.

Kathy:
Și ca să conștientizeze, să conștientizeze, fondul nostru, fondul nostru de închiriere pentru o singură familie cumpără proprietăți vechi urâte și le repară. Dar mie personal, îmi plac lucrurile de lux.

Henry:
O, așa că o vei face în distracția ta, dar nu o vei face singur. Bine. Bine. În regulă. În regulă. Bine, sună bine.

Dave:
Fă cum spune ea, nu cum face ea. Simt că asta e o temă cu Kathy recent. Ea spune mereu: „Toți ar trebui să faceți asta, dar eu fac ceva total diferit”.

Kathy:
Nu Nu NU NU. Ei bine, este al meu... Ce aș cumpăra același lucru în Dallas. Este doar ceea ce este de vânzare, nu este nimic nou în zonele în care vrem să le cumpărăm. Deci, cumpărăm vechi și îl facem nou.

Dave:
Minunat.

Kathy:
Tocmai îmi arătam diversificarea, atât.

Dave:
În regulă. Pentru ultimul nostru articol, avem o poveste de la gobankrates.com. Se intitulează „Aceste 15 orașe sunt pregătite pentru cea mai stabilă creștere și probabil își vor păstra valoarea.” Kathy, cred că există o piață care te interesează în mod deosebit și care nu este menționată foarte des în emisiunea care a fost aici. Care dintre aceste 15 au fost preferatele tale?

Kathy:
Oh, vorbești despre Fackerville?

Dave:
Nu, nimeni nu vrea să vorbească despre Fackerville, deși tu vrei. Nu, trebuia să-i furi piața lui Henry.

Kathy:
Oh, cum aș putea să uit?

Dave:
Înainte de spectacol, citeam asta și spuneam, una dintre piețe este Fayetteville, care este evident în curtea din spate a lui Henry.

Kathy:
Nu, nu, o iau.

Dave:
Îi spuneam lui Henry că nu poate alege, așa că...

Kathy:
Nu o poate alege, e a mea.

Dave:
… Kathy, alege tu.

Kathy:
Da, mă duc la Fayetteville și îl voi găsi pe Henry și îl voi pune să-mi găsească o înțelegere. Cum e?

Henry:
Haide.

Kathy:
Așa aș investi acolo.

Dave:
În regulă. E perfect. Ei bine, aceste 15 piețe, practic modul în care GOBankRates le evaluează sunt modificarea estimată a valorii casei la o lună și la trei luni. Apoi au făcut prognoze de la an la an. Deci o lună, trei luni și de la an la an, și apoi media celor trei. O să fiu sincer, cred că este o modalitate groaznică de a evalua cum să cumperi un imobil, este doar să te uiți la o perspectivă pe o lună. Dar îți place vreuna dintre aceste piețe? Acum că am stricat întregul articol, vă place vreuna dintre aceste 15 piețe?

James:
Fac.

Jamil:
Singurul lucru care îmi place, Dave, este faptul că avem mai multe piețe din Georgia acolo și cred că acesta este un semnal bun că se întâmplă o situație sănătoasă în acel stat. Sunt oameni care vin din metroul principal din Atlanta care se mută în acele regiuni mai mici. Și cred că arată doar că există multă migrație și multă putere în acea stare. Deci, pentru mine, acolo mi-aș plasa pariurile, pe acele piețe secundare și terțiare din Georgia. Cred că se întâmplă ceva cu adevărat interesant acolo.

Dave:
Grozav. Îmi place asta. James, soția ta nu este una dintre aceste piețe?

James:
Deci, la întâmplare, soția mea mi-a propus foarte recent să mă mut în Wilmington, Carolina de Nord, care are o populație de aproximativ 125,000 de locuitori. Calitatea vieții este uimitoare acolo, iar prețul este substanțial mai ieftin. Este un fel ca un Napoli, Florida, Newport Beach, dar o fracțiune din preț. Școli bune, trai de bună calitate, venituri mari și piața merge foarte bine, nu sunt prea multe acolo. Prețul mediu al casei este mai mic și, deci, aceasta este o piață pe care o cred puternică, pentru că acum m-am străduit în ea și este un loc foarte grozav de locuit. Dar un lucru am vrut să subliniez în acest articol, pe lângă acel loc, Wilmington este minunat. A mai avut cineva vreo problemă cu unele dintre aceste orașe? Pentru că Coeur d'Alene ajunge pe locul doi acolo...

Kathy:
Da.

Dave:
Oh-

James:
… Am spus: „Ce se întâmplă…”

Dave:
… în nici un caz. Da, orice în Idaho ar trebui alungat chiar acum.

James:
Și e o piață de acasă secundară, era o populație de 60,000 de oameni, tarifele sunt pe acoperiș. Există plăci masive de construcție care ies în Coeur d'Alene chiar acum, o tonă de unități vin pe piață și sunt puse ca pe locul doi, cel mai stabil. Am avut o problemă serioasă cu asta, pentru că s-au referit... Este în mijlocul nicăieri, lângă granița cu Washingtonul și este scump și există o tonă de produse care vin pe piață. Nu cred că este o piață puternică în general.

Kathy:
Am fost destul de surprins să-l văd acolo, dar pare să fie și un loc despre care vorbesc mulți oameni bogați. Deci, știm că avem un fel de piață bifurcată în care oamenii cu bogăție par să creeze mai multă bogăție, chiar și în acest mediu și Coeur d'Alene este locul în care cumpără. Deci cine știe, poate pentru că devine din ce în ce mai popular și va rămâne stabil.
Dar sunt de acord cu tine, că dacă căutăm să investim și vorbim despre investiții, nu despre a doua casă, despre unele dintre acele piețe din Georgia, au foarte mult sens în cazul în care investim în acele zone de mult timp. timp. Pentru că, din nou, ori de câte ori te afli în apropierea unui metrou mare, creșterea tinde să iasă în suburbii oricum oricum, pe orice piață, oamenii urmăresc întotdeauna accesibilitatea. Așa este întotdeauna. Așa că acele piețe terțiare chiar în afara piețelor mari în care locurile de muncă încep să se miște, acesta este întotdeauna un plan bun. Am văzut și Portland, Maine. Mă întrebam despre asta, Dave, pentru că tu erai în Maine și fiica mea era acolo, foarte aproape de locul în care te-ai căsătorit, în același timp, cred că te urmărea. Poate făcea poze, nu știu, paparazzi.

Dave:
Ei bine, cred că v-am spus, băieți, am avut o nuntă la nunta noastră, doi dintre ei...

Kathy:
Nu era Krista, dar a vrut.

Dave:
… Bine. Aș recunoaște-o pe Krista și ar fi fost invitată. Dar da, tocmai am fost petrecut câteva săptămâni în Maine și mi-a plăcut foarte mult. Sincer, nu știu destule despre finanțele orașului și despre economie, dar calitatea vieții este grozavă. Oameni super drăguți, cu adevărat simt de comunitate, chiar și pentru, vreau să spun, nu este un oraș mare, ci acest oraș terțiar. Fond de locuințe vechi foarte frumos și chifle incredibile de homar. Am mâncat minim două-trei rulouri de homar pe zi și am fost încântat de asta. Deci, cred că doar pe baza asta, m-aș gândi să investesc în Portland, dar nu știu suficient despre asta, sincer.

Henry:
Ei bine, din moment ce Dave mi-a tăiat aripile și nu m-a lăsat să vorbesc despre Fayetteville, Arkansas, tot l-am prins pentru că Joplin, Missouri e pe listă, și asta e la doar 45 de minute distanță, și am proprietate și acolo. Deci, Joplin, Missouri. Am cumpărat din Joplin, Missouri, tocmai pentru, probabil, unul dintre motivele pentru care se află pe această listă, și asta pentru că Northwest Arkansas crește atât de mult și oamenii nu vor să trăiască sau le este greu să găsească case acolo. Și în 45 de minute până la o oră distanță, în Joplin, ai putea obține o casă mult mai mare, iar Joplin în sine are încă o economie înfloritoare destul de bună. Există tone de producție acolo, plus toate oportunitățile de angajare în zona de nord-vest a Arkansasului, împingând oamenii acolo. Dar puteți obține lucruri, puteți cumpăra lucruri care flux de numerar pe piață uneori.
Și așa, este un loc destul de bun. Acum, este o piață a fluxului de numerar, nu veți primi o mulțime de apreciere, dar acest articol spune că poate în viitor o veți face. Cred că se va aprecia în viitor, doar din cauza creșterii pieței din nord-vestul Arkansas. Deci, deja investesc acolo, am vreo șase uși acolo și voi continua să cumpăr. Te-am prins.

Dave:
Ei bine, cred că după un an, un an și jumătate din această emisiune, Henry, acum știm că doar îți alegi piețele pe baza gobankingrates.com, doar cobori pe listă aici.

Henry:
Îmi iau cecul, gobankingrates.com, îl poți trimite direct mie.

Dave:
Taxa lui de afiliat tocmai a crescut. Nu, acesta este Henry, în mod clar îl înțelegi pe baza asta. Și cumperi suficient volum pentru a susține piața Joplin chiar acum?

Henry:
Nu încă. Nu încă. Nu încă.

Dave:
Bine. El nu mișcă piețele.

Jamil:
Dar Henry și cu mine, am decis că el a fost singurul investitor direct către vânzător din nord-vestul Arkansasului, motiv pentru care costul său pe contract acolo pentru marketingul său este atât de scăzut.

Henry:
Nu, tu ai decis asta.

Jamil:
Aceasta a fost o prezentare pe care Henry a făcut-o la evenimentul nostru din tabăra comunității și a ucis-o, apropo, eu doar mă făceam cu el. Dacă există cineva pe care l-aș asculta și în care aș avea încredere pentru a înțelege cum să fac marketing direct către vânzător, acesta este omul.

Henry:
Uite, Jamil m-a sabotat complet pe scenă. Făceam o prezentare despre modul în care marketingul direct către vânzător funcționează bine pentru mine și despre cum obțin o rentabilitate uriașă din banii pe care îi cheltuiesc pentru marketingul direct către vânzător și îl frec în fața lui Jamil, pentru că întotdeauna face caca direct către marketingul vânzătorului. Apoi a urcat pe scenă și a spus: „Singurul motiv pentru care marketingul meu merge atât de bine este că sunt singurul investitor din Arkansas”. Și apoi, când mergem să facem un eveniment de strângere de bani de caritate, donația mea de caritate a fost că aș zbura pe cineva aici în nord-vestul Arkansasului pentru a le arăta proprietățile mele și a le da o plimbare și a le arăta birourile mele și toate astea. Și nimeni nu a vrut să vină în Arkansas pentru că Jamil a făcut caca pe scenă. Și așa-

Kathy:
Omule-

Henry:
… ai costat banii de caritate.

Dave:
Vreau să merg, voi licita pentru asta.

Kathy:
… As merge.

Henry:
Haide, hai să o facem.

Dave:
Am intrat. Kathy, hai să mergem, tu și cu mine.

James:
Sunt și eu înăuntru.

Dave:
Băieți, vreți să mergeți înainte de BP Con?

Henry:
Haide să mergem.

Dave:
James, trebuie să sări peste Vegas.

Henry:
Haide. O să vă pun la Swankiest Hotel și îl pun pe Jamil într-un hambar.

Dave:
Sunt în același loc?

James:
Cred că ar trebui să batem la ușă acolo. Să-i dăm lui Henry concurență pe acea piață.

Henry:
Adu-l. Adu-l.

Dave:
În regulă. Ei bine, hai să plecăm de aici. Kathy, James, Henry, Jamil, vă mulțumesc mult tuturor pentru că sunteți aici, a fost grozav să avem gașca înapoi împreună. Vă mulțumesc tuturor pentru ascultare. Dacă ți-a plăcut emisiunea, te rugăm să ne faci o recenzie pe Apple sau Spotify, înseamnă lumea pentru noi. Ne ajută cu adevărat să facem mai multe spectacole grozave, exact ca acesta. Mulțumim din nou, ne vedem data viitoare pentru On The Market.
On The Market este creat de mine, Dave Meyer și Calin Bennett, produs de Calin Bennett, montaj de Joel Esparza și Onyx Media, Research de Puja Gendal, copywriting de Nate Weintraub. Și o mulțumire foarte specială întregii echipe BiggerPockets. Conținutul emisiunii On The Market este doar opinii. Toți ascultătorii ar trebui să verifice în mod independent punctele de date, opiniile și strategiile de investiții.