Având în vedere că ratele dobânzilor se așteaptă să scadă în 2024, imobiliarele – un sector îndrăgit pentru plățile sale constante ale veniturilor – ar putea avea o creștere în noul an. Sectorul imobiliar din S & P 500 a încheiat anul 2023 cu un câștig de peste 8%, subperformant brusc avansul de 24% al indicelui general al pieței. Creșterea ratelor dobânzilor a fost un obstacol pentru acest segment al pieței, deoarece nu numai că ridică costul împrumuturilor pentru trusturile de investiții imobiliare, dar fac și activul mai puțin atractiv pentru investitorii care caută venituri în comparație cu Trezoreriile, de exemplu. Nu uitați că anul trecut, investitorii ar putea câștiga randamente de peste 5% doar punând bani într-un certificat de depozit sau plasându-i într-un fond de piață monetară sau în bonuri de trezorerie. Acum, când Rezerva Federală a stabilit trei reduceri de dobândă în 2024, REIT-urile ar putea vedea o creștere a interesului investitorilor, crescându-și prețurile acțiunilor în plus față de venit. „Cred că prețurile REIT vor crește dacă avem rate stabile – veți face ca oamenii să se rotească înapoi în sector”, a spus analistul Morningstar Kevin Brown. „Atunci când ratele sunt scăzute, mulți investitori orientați spre venituri văd dividendul REIT ca fiind foarte atractiv și sunt dispuși să-și asume riscurile asociate cu investițiile în acțiuni pentru a plăti acest dividend.” Într-adevăr, sectorul imobiliar a fost cel mai important sector în al patrulea trimestru al anului 2023, în creștere cu 17.6%, încheindu-se cu o populație pe o lună de aproape 8% doar în decembrie. Mișcările au coincis cu o perioadă de răcire substanțială a randamentului Trezoreriei pe 10 ani, care a depășit 5% la cel mai mare nivel din octombrie și a încheiat anul cu puțin peste 3.8%. Un ochi atent Tendința post-Covid de a lucra de acasă și o întoarcere lentă la locul de muncă au fost un obstacol pentru REIT-urile de birou. Barometrul „Înapoi la muncă” al Kastle Systems, care măsoară gradul de ocupare a birourilor în 10 mari SUA orașe, a fost de 51.1% în decembrie. 18, în scădere față de 51.6% săptămâna precedentă. Dificultățile încă se profilează pentru REIT-urile de birouri în 2024, potrivit Jefferies, dar condițiile sunt de așteptat să se îmbunătățească. „Deși ne așteptăm la scăderi [de ocupare] în aproximativ jumătate din acoperirea noastră în 24, ne așteptăm ca ritmul scăderilor să încetinească, ceea ce ar trebui să ofere un vânt din spate pentru sentiment”, a scris analistul Peter Abramowitz într-un raport de luni. Jefferies este neutru în sectorul REIT pentru birouri, dar și-a ridicat ratingul pentru Boston Properties pentru a cumpăra din hold. Performanța BXP 1Y Mountain Boston Properties în ultimele 12 luni „Vedem BXP ca un joc atractiv pentru extinderea relativă multiplă vs. egali, având în vedere statutul său de industrie, cu unul dintre portofoliile de cea mai înaltă calitate în domeniu și stabilitatea perspectivelor sale de câștiguri”, a spus firma. Boston Properties beneficiază de „portofoliul său modern” în industria REIT de birouri de coastă, clădirile având o vârstă medie ponderată de 15.7 ani, comparativ cu 22.7 ani pentru toate REIT-urile publice, a spus Jefferies. La rândul său, acest lucru va duce la o mai mare stabilitate a perspectivei de ocupare. Prețul țintă al Jefferies de 80 USD reflectă un avantaj de 14% față de închiderea de vineri. Acțiunile au randament de 5.4%. Treisprezece dintre cei 21 de analiști care acoperă Boston Properties consideră că este o reținere, iar prețurile ținte de consens necesită un dezavantaj de aproximativ 5% de aici, conform LSEG, cunoscut anterior ca Refinitiv. Descoperirea tendințelor pe termen lung Chiar dacă un mediu cu rate mai mici este benefic pentru REIT, Morningstar's Brown vede că un colț al sectorului ar putea primi un impuls pe termen lung de la tendințele demografice emergente: locuințele pentru seniori și spațiul de sănătate. Rata de ocupare a locuințelor pentru seniori a fost de 84.4% în trimestrul al treilea din 2023, potrivit Centrului Național de Investiții pentru Locuințe și Îngrijire a Seniorilor. Aceasta este în creștere cu mai mult de 6 puncte procentuale față de nivelul scăzut al pandemiei de 77.8%, dar este încă în depărtare față de rata de ocupare pre-pandemică de 87.1%. În același timp, baby boomers îmbătrânesc rapid, cei mai în vârstă membri ai cohortei împlinind 80 de ani în 2026. „Aceasta se transformă în cerere pentru aceste facilități”, a spus Brown. El prezice că în următorii trei-patru ani, cererea va depăși oferta, „și asta se va traduce prin revenirea la niveluri de ocupare pre-pandemie – și poate depășirea acestora și ajungerea în intervalul de 90%. Pentru a juca această tendință, Brown a evidențiat Welltower și Ventas . „Cred că vor vedea o creștere mare pentru mulți ani de acum înainte.” Welltower, care investește în operatori seniori de locuințe, plătește un randament al dividendelor de 2.7%, în timp ce Ventas are 3.6%. Anthony Paolone de la JPMorgan și-a îmbunătățit ratingul pentru Welltower la suprapondere de la neutru în decembrie, subliniind dezvăluirea de către Welltower a unei „accesări semnificative în ritmul activității de achiziție, cu 3 miliarde de dolari închise până în octombrie și încă 3 miliarde de dolari în proces”. El și-a crescut, de asemenea, prețul țintă de la sfârșitul anului 2024 la 99 USD de la 92 USD, sugerând o creștere de aproape 10% față de închiderea de vineri. Doisprezece dintre cei 18 analiști care acoperă Welltower o evaluează ca o cumpărare sau o cumpărare puternică, potrivit LSEG, iar prețurile ținte de consens implică o creștere de peste 3% față de nivelurile actuale. Ventas a primit evaluări de cumpărare sau de cumpărare puternică de la 60% dintre analiștii care acoperă acțiunile, prețul țintă mediu sugerând un avantaj de 2% de aici. Un aristocrat de dividende în centrul atenției Pentru 2024, lui Morningstar's Brown îi place Realty Income, un REIT cu leasing net triplu. Într-un aranjament de închiriere triplu net, chiriașii sunt responsabili pentru întreținere, chirie, impozite pe proprietate și prime de asigurare. „Pur și simplu colectează cecul de chirie de la chiriașului lor, în caz contrar, totul despre proprietate este în sarcina chiriașului”, a spus Brown, menționând că chiriașii Realty Income includ farmacii și benzinării. Realty Income plătește un randament al dividendelor de 5.3%. Este, de asemenea, membru al S & P 500 Dividend Aristocrats, ceea ce înseamnă că este o acțiune care și-a crescut dividendele în fiecare dintre ultimii 25 de ani consecutivi. „Sunt o companie constantă de colectare a chiriei și asta este bine dacă intrăm într-un fel de potențială încetinire sau recesiune”, a spus Brown. Aproape jumătate dintre analiștii care acoperă veniturile imobiliare o evaluează ca o cumpărare sau o cumpărare puternică, solicitând un avantaj de peste 5%, pe LSEG.