Prognoza pieței imobiliare pentru 2023: „Lucrurile vor fi încurcate”

Dave:
Buna tuturor. Bun venit la On the Market. Avem un grup de invitați foarte special pentru tine astăzi. Ni se alătură Scott Trench, CEO-ul BiggerPockets. Scott, mulțumesc că ești aici.

Scott:
Mulțumesc că mă ai.

Dave:
Îmi pare rușine că ne-a luat 112 emisiuni pentru a vă invita, dar vă mulțumesc că ați venit. J, cred că ești primul nostru oaspete de trei ori. Îl avem pe J Scott. Cum te-ai prezenta, J? Faci atât de multe lucruri.

J:
Sunt A BiggerPockets OG, ce zici de asta?

Dave:
Este unul bun, da, și absolut adevărat.

J:
Sunt încântat să fiu aici.

Dave:
Și Kathy, nu ai nevoie de prezentare în această emisiune, dar poți să-l saluti și tu.

Kathy:
Vreau să fiu un BiggerPockets NG.

Dave:
Ești un gangster nou?

Kathy:
Da.

Dave:
Este adevărat. Bine, ei bine, avem acest grup de oaspeți stimați aici pentru a face câteva predicții despre a doua jumătate a acestui an și despre ce se va întâmpla în economia mai largă și pe piața imobiliară. Am trecut printr-o primă jumătate a anului cu adevărat interesantă și, dacă asculți emisiunea, probabil că știi ce s-a întâmplat. Dar întrebarea care se gândește la majoritatea oamenilor este dacă această piață fierbinte pe care am văzut-o în timpul verii va continua? Vom intra intr-o recesiune? Și vom primi filmele lui Kathy, Scott și J în doar un minut. Dar mai întâi trebuie să evaluăm toată credibilitatea dumneavoastră pentru a face niște predicții. Așa că vom face un joc rapid pentru a vă întreba despre unele dintre lucrurile care se întâmplă în SUA chiar acum și pentru a vedea cât de bine țineți pasul cu triviale imobiliare.
Scott, este prima dată când aici, așa că ne vom alege mai întâi pe tine. Prima întrebare este câte case ocupate de chiriași există în Statele Unite?

Scott:
Ooh, voi merge cu 45 de milioane, plus sau minus 2 milioane, reședințe închiriate în această țară.

Dave:
În regulă. J?

J:
Deci, să vedem. Există aproximativ 125 de milioane de gospodării în SUA, iar rata de proprietate a locuințelor este undeva între 64 și 66%. Deci 35% din gospodării sunt chiriași, care 35% din 125 de milioane, am dreptate și eu în jur de 45 de milioane, plus sau minus 2 milioane. Sunt exact unde se bazează Scott pe asta.

Scott:
Acesta este singurul loc din emisiune în care J și cu mine vom fi de acord.

Dave:
Da, aceasta poate fi singura parte în care vei fi de acord, așa că hai să ne bucurăm de această camaraderie cât durează. Pentru că amândoi sunteți de fapt extrem de precisi. Sunt 44 de milioane, așa că cu plus sau minus 2 milioane, Scott, ai înțeles și J. Așa că felicitări pentru amândoi. A fost foarte impresionant.
Cred că devin un pic mai greu. Deci, a doua întrebare este care oraș a fost votat ca cel mai bun oraș pentru a trăi în SUA anul trecut? Deci criteriile au fost costul vieții, prețurile locuințelor, vremea, accesul la asistență medicală și, de asemenea, având în vedere inflația, costurile bunurilor și serviciilor. Are cineva un răspuns pentru asta? J, cred că vom merge mai întâi cu tine.

J:
Se pare că îmi amintesc că am auzit asta și că am fost surprins un oraș, ca undeva în sud-est, Alabama sau Tennessee, sau ceva de genul ăsta. Mă duc cu Memphis, Tennessee. Nu știu.

Scott:
Mă duc cu Charlotte, Carolina de Nord.

Dave:
Bine. Ambele în sud-est, dar ambele greșite. De fapt, suntem într-o zonă foarte diferită a țării. Este Green Bay, Wisconsin, și în timp ce citeam această gândire, „Omule, au folosit vremea pentru a evalua asta.” Orice altceva trebuie să fie foarte bine în Green Bay, dacă vremea nu o trage în jos. Dar, după cum știu toată lumea din emisiune, sunt de mult în Midwest și cred că Wisconsin este o piață de investiții foarte bună.

J:
Mijlocul nord-nord Midwest.

Dave:
Da, crește destul de repede acolo. În regulă, pentru ultima noastră întrebare, care este orașul din SUA cu cea mai rapidă creștere în ceea ce privește populația? Scott?

Scott:
Orașul cu cea mai rapidă creștere din SUA în ceea ce privește populația? Mă duc cu Tampa Bay, Florida.

Dave:
J, acesta este gâtul tău de pădure.

J:
Da. De fapt, voi merge puțin la nord de acolo și voi spune Ocala, Florida.

Dave:
Oh, nu pot pronunța niciodată acel loc. Ocala cum se spune? Bine.

J:
Da.

Dave:
Întotdeauna înțeleg asta greșit. Este în Texas, ceea ce vreau să spun, cred că ai avut o presupunere destul de bună fie în Texas, fie în Florida. Este Georgetown, Texas, care cred că este chiar la nord de Austin, în acea zonă Round Rock. Și se pare că a crescut cu 14% într-un singur an, ceea ce este remarcabil.

J:
De la 20 la 22 de persoane.

Dave:
Da, exact. Dar nu, populația actuală este de 86,000, așa că a crescut destul de semnificativ. O aducem înapoi pe Kathy?

Kathy:
Da, băieți, Rich este un om miracol și mi-a pus să lucrez.

Dave:
Te-ai intors. Tocmai pierzi oficial jocul, așa că începi pe ultimul loc. Pierzi toate răspunsurile tale.

Kathy:
Am făcut asta intenționat. Da. Multumesc baieti.

Dave:
În regulă. Dacă nu ați putut spune cu toții, Kathy a dispărut dacă nu vizionați pe YouTube, pentru că i s-a întrerupt internetul, dar s-a întors și este pregătită pentru partea reală a emisiunii. Tocmai vine pe ultimul loc pentru jocul trivia. Scott și J, vă legați, și astfel începutul amiabil al spectacolului continuă.

Kathy:
Și vreau doar să spun că nu aveam cum să concurez cu acești tipi, așa că l-am jucat bine pe acesta.

Scott:
Sunt sigur că ai fi primit câteva dintre ele, Kathy. Ne-am uitat la toate, cu excepția... De fapt, vă putem întreba câte reședințe închiriate sunt în Statele Unite?

Kathy:
Nu e corect. Ei bine, aș spune că am făcut o poveste despre ea cu ceva timp în urmă și a fost 44. Habar n-am ce este astăzi.

Dave:
Kathy s-a întors și câștigă.

Kathy:
Mai este?

Dave:
Kathy tocmai a dispărut și a căutat răspunsul pe Google și apoi s-a întors și a spus: „Oh, sunt 44 de milioane”.

Kathy:
Ei bine, știu că a fost anul trecut, dar aș crede că ar fi crescut, dar...

Dave:
În regulă. Ei bine, Kathy, cred că mai trebuie să pierzi, dar asta a fost o flexibilitate majoră. Cu siguranță ești un BiggerPockets NG acum. Bine, acum vom lua o pauză rapidă și ne vom întoarce imediat.
Bine ați revenit la On the Market. Îi avem aici pe Scott Trench, J Scott și Kathy Fettke pentru a face câteva predicții despre a doua jumătate a anului aici, în 2023. Prima noastră întrebare va fi despre ratele dobânzilor, deoarece, evident, o mare parte din direcția pieței imobiliare și Prețurile imobiliare în acest moment sunt afectate de ratele dobânzilor. Și așa Scott, vom începe cu tine. Unde crezi că ratele dobânzilor și vom vorbi în mod special despre ratele ipotecare. Presupun că veți ajunge la rata fondurilor federale ca parte a acesteia, dar să vorbim despre ratele ipotecare și spre ce credeți că se îndreaptă acestea în restul anului 2023.

Scott:
Cred că ratele ipotecare vor fi volatile, dar într-un marș constant ascendent de unde sunt acum, pentru a ajunge la șapte mari, opt minime până în primul trimestru al anului 2024, pe scurt.

Dave:
Și care sunt principalii factori care determină această opinie?

Scott:
Da, deci cred că în primul rând Fed spune că va crește dobânzile de încă o dată sau de două ori, vor crește ratele trimestriale și cred că asta vor face. Cred că s-au încurcat în 2021 și au corectat asta și au fost foarte clari cu privire la ce vor face. Și îi cred pe cuvânt în acest moment. Cred că multor oameni nu le place Fed. Cred că avem cei mai puțin răi bancheri centrali de pe planeta Pământ din Statele Unite, pe care cred că unii oameni ar fi de acord cel puțin cu această expresie. Și cred că vor face exact ceea ce spun și probabil că vor obține rezultatele pe care le caută.
Acum, ceea ce înseamnă că trezoreria și datoria pe termen scurt care sunt legate de rata fondurilor federale sunt foarte aproape de asta, vor continua să crească cu câteva căpușe. Și dacă nu există un dezastru economic, pe care eu nu îl văd... Sunt mai puțin ursist decât poate alți oameni și cred că vom obține, relativ vorbind, mai mult din acea aterizare ușoară pe care o caută Fed. . Aceasta va avea ca rezultat curba randamentelor, ceea ce duce, de exemplu, ca trezoreria pe 10 ani să continue să urce. Așa că cred că 10 ani ai voștri va crește și va crește și va crește, iar asta va pune presiune în sus asupra ratelor ipotecare. O complicație este că există o diferență între rata ipotecară de 10 ani și cea de 30 de ani. Aceasta va scădea, dar cred că presiunea generală ascendentă din creșterea ratei fondurilor federale și o curbă de randament care se normalizează va compensa un spread normalizat al creditului ipotecar. Cum este asta pentru o rațiune foarte complicată pentru ce cred că ratele ipotecare pe 30 de ani vor crește încet, dar din nou, vor fi volatile?

Dave:
Cred că este o rațiune foarte bună. Acestea sunt cele două variabile majore reale în acest moment, se pare, este randamentul pe 10 ani și diferența dintre ratele ipotecare și pe 10 ani. Dar trebuie să-l pun pe J aici și să aud ce are de spus pentru că cred că nu va fi de acord.

J:
Nu sunt de acord. Așa că, personal, cred că cei 10 ani nu vor continua să meargă în sus. Cred că curba randamentelor se va redresa de la sine, dar cred că vom vedea trezoreriile pe termen scurt să scadă înainte de a vedea trezoreriile pe termen lung sau trezoreriile pe termen mediu să crească. Deci cred că vom vedea cei 10 ani... Chiar acum, este la 3.7375 de acum o zi sau două. Cred că va rămâne substanțial la fel, poate chiar va scădea puțin. Pentru că chiar cred că ne vom confrunta cu niște vânturi în contra în economie. Cred că vom vedea unele probleme cu locurile de muncă și cu locurile de muncă și cred că asta va duce la atenuarea lucrurilor. Cred că asta va face ca cei 10 ani să se mențină constant la trei de la mijlocul la cel mai mare.
Și sunt de acord cu Scott că delta dintre rata trezoreriei pe 10 ani și ratele ipotecare este istoric mai mică decât este astăzi. Așa că cred că vom vedea ratele ipotecare scăzând puțin mai aproape de cei 10 ani. Și deci, dacă ar trebui să prezic, aș spune... Și am spus rate ipotecare de 6% în decembrie anul trecut, la sfârșitul anului trecut, eram destul de aproape. Am avut noroc. Dar am să spun undeva cam la fel la sfârșitul acestui an, undeva în jur de rate ipotecare de 6% la sfârșitul acestui an.

Dave:
Deci, se pare că punctul major al dezacordului este starea generală a economiei. Scott, crezi că o aterizare moale este posibilă. Acest lucru ar reduce cererea de trezorerie pe 10 ani, ceea ce ar împinge randamentul în sus și ar crește ratele ipotecare. Unde J, se pare că ești puțin mai pesimist cu privire la economia generală. În mod tradițional, în perioadele de recesiune există o cerere foarte mare de trezorerie americane, iar acest lucru împinge randamentele în jos. Și așa pare să fie punctul de legătură între ceea ce voi doi nu sunteți de acord.
Kathy, ai de gând să intri și să-i arunci pe amândoi din apă cu un răspuns perfect din nou?

Kathy:
Poate. Este atât de greu de prezis ceva zilele astea. Cred că este un lucru pe care cu siguranță l-am învățat și mulți au încercat, așa că voi încerca. Dar voi spune că există o mulțime de presiuni diferite și nu este atât de simplu. Un lucru pe care îl știm este că Fed a avut un experiment cu relaxarea cantitativă, cumpărând titluri garantate cu ipoteci și asta este artificial. Deci nu mai avem o piață naturală de ceva vreme. Dar când Fed spune că va descărca asta și, practic, va vinde acele titluri garantate cu ipoteci, asta inundă piața. Deci este un mediu în care nu am fost cu adevărat înainte. Cred că fără toată această manipulare, am vedea coborârea ratelor ipotecare, dar din cauza asta, s-ar putea să nu.
Deci, pentru a rezuma, într-o piață naturală, cred că am vedea ratele ipotecare în scădere pentru că inflația scade și nu cred că cei 10 ani vor crește. În mod normal, ar scădea în circumstanțele unei recesiuni care se profilează. Dar din nou, pentru că Fed a cumpărat în mod artificial toate aceste titluri garantate cu ipoteci și acum le vinde, ele vor fi mai mult pe piață și asta ar duce la creșterea ratelor. Așa că, într-un fel, cred că vor rămâne stabile și asta ar fi undeva în șase scăzute, la mijlocul șase este locul în care cred că vom vedea cotele în această toamnă.

Dave:
Scott sau J, vrei să răspunzi la asta sau la alte gânduri despre ratele ipotecare?

Scott:
Cred că este o situație cine știe. Așa că îmi place cum te-ai deschis cu aceste jocuri trivia pentru a arăta doar greșit că vom fi pe oricare dintre aceste presupuneri despre realitățile actuale și trecutul. Nimeni nu știe toate chestiile astea. Deci, da, cred că oricine poate ghici acolo. Și aș pondera puțin probabilitatea ca, cel puțin în definițiile unei recesiuni și ale cifrelor de angajare și ale aceluiași tip de lucruri pe care le urmărim oficial, o aterizare mai ușoară decât probabil că Kathy și J prevăd aici, din motive pentru care sunt sigur că vom intra mai târziu.

Dave:
Ei bine, să intrăm în asta pentru că aceasta este una dintre întrebările despre care urma să vorbim. Crezi că suntem în prezent într-o recesiune sau vom intra în una? Scott, avem o scurtă previzualizare a părerii tale acolo. J, poți să o iei mai întâi?

J:
Da. Deci urăsc această întrebare: suntem într-o recesiune? Pentru că în ceea ce mă privește, chiar nu există o definiție bună. Și știu că mulți oameni vorbesc despre asta dacă aveți două trimestre consecutive negative din PIB, aceasta este o recesiune. Și multor oameni le place această definiție, dar voi sublinia că, chiar și în ultimii 20 de ani, au existat două situații în care... 2001, nu am văzut două trimestre consecutive negative din PIB în 2001, dar eu nu Nu cred că cineva care a trăit asta nu ar fi de acord că am văzut o recesiune în 2001. Și apoi, în 2008, nu am văzut două trimestre negative din PIB până la sfârșitul lui 2008. Deci, din punct de vedere tehnic, după această definiție, recesiunea din 2008 a făcut-o. nu începe până la începutul lui 2009 și cred că majoritatea oamenilor ar fi de acord cu asta.
Deci, când te uiți la datele care au două trimestre consecutive negative din PIB, nu-mi place această definiție. Cred că este puțin mai amorf și mai vag și te uiți la economie și spui: „Hei, lucrurile sunt rele? Da. Nu." La un moment dat, treci de la o economie bună la una proastă și dacă vrei să tragi linia recesiunii undeva acolo, poți. Dar pentru mine, aș prefera să spun doar de la unu la 10, cât de bună sau de proastă este economia?
Și dacă ne uităm înapoi cu un an sau doi ani, am văzut ceea ce mulți oameni ar considera o recesiune tehnică în 2021, când am văzut acele două trimestre negative ale PIB-ului. Acum, am avut sferturi pozitive din PIB de atunci. Deci asta înseamnă că nu mai suntem în recesiune? Aș spune că acum este de fapt mai rău decât lucrurile erau acum un an, când am văzut acele două trimestre negative ale PIB-ului. Și, dacă ceva, aș spune că dacă ați crede că suntem într-o recesiune înainte când am avut acea definiție tehnică, cred că suntem încă cel puțin în aceeași situație acum, când acea definiție tehnică nu se mai aplică.

Dave:
Da, am mai vorbit despre asta mult în emisiune. Și doar pentru ca toată lumea să știe, modul în care ne dăm seama oficial dacă ne aflăm într-o recesiune este retroactiv. Există o birocrație guvernamentală, Biroul Național de Cercetare Economică, și ei decid ani mai târziu. Deci, de aceea, acest lucru este dezbătut. Este că, așa cum a spus J, există o definiție de manual pe care o folosesc mulți oameni, care nu este modalitatea oficială și nu există nicio modalitate oficială de a ști dacă suntem sau nu într-o recesiune. Deci, deși urăști această întrebare, J, te vom face să o dezbatem. Deci, Kathy, de ce ești puțin pesimistă în privința economiei?

Kathy:
Ei bine, nu sunt atât de pesimist. Din punct de vedere tehnic, nu suntem într-unul acum pentru că PIB-ul nu a fost negativ, a fost pozitiv. Avem peste 10 milioane de locuri de muncă disponibile. Cererile de șomaj sunt în creștere, dar încă destul de scăzute când te uiți la asta din punct de vedere istoric. Deci, în general, nu aveți o recesiune atunci când există locuri de muncă deschise. Oamenii s-ar putea să-și piardă locul de muncă, dar se pot întoarce și își pot obține altul. Pe site-ul guvernului, ei o numesc marea remaniere americană în care mulți oameni își părăsesc locurile de muncă și primesc altul. Și din nou, acesta nu este, în general, ceva care se întâmplă într-o recesiune. Dacă îți pierzi locul de muncă, îți este mai greu să-ți găsești unul.
Așadar, până când nu vedem piața muncii, nu cred că vom vedea o recesiune. Dar, din păcate, pe asta se concentrează Fed este distrugerea pieței muncii. Deci nu cred că se va întâmpla anul acesta, dar totul depinde de ceea ce face Fed. Adică, dacă ei, au spus că plănuiesc să păstreze tarifele de drumeții. Cu toții am crezut că s-au terminat și apoi nu cred că s-au terminat pentru că încă merg după acel număr de inflație de 2% pe care doar sunt fixați dintr-un motiv oarecare. Și singurul mod în care știu să ajungă acolo și să scadă inflația la ceea ce își doresc, care este încă de două ori mai mult decât își doresc ei, 4% este mult mai mic, dar tot nu unde vor ei, vor merge după piața muncii și care ar putea duce la o recesiune.
Așa că dacă au luat-o razna și ar crește foarte mult prețurile, cred că am vedea asta anul acesta. Dar dacă merg blând, nu văd anul acesta. Și toate relocalizările care se întâmplă, de asemenea. Există un impuls mare pentru a aduce afaceri înapoi în SUA și asta aduce mai multe locuri de muncă. Și este atât de bizar pentru că guvernul promovează de fapt asta, nu? Mai multe locuri de muncă atunci când Fed încearcă să omoare acele locuri de muncă. Așa că, din nou, este ca și cum toate aceste forțe intervin și se conflictează care îmi fac să simt, pentru mine, ca și cum vom rămâne neclintiți pentru o vreme.

J:
Vezi, nu cred că ar putea fi mult mai multe creșteri ale ratelor și putem vorbi despre asta separat. Dar independent de asta, simt că Fed a fost deja supracorectat. Am impresia că ridicarea a 500 de puncte de bază în ultimul an și jumătate ne-a pus într-o situație în care nu am văzut încă ramificațiile acțiunilor noastre. Și vorbim despre piața muncii. Cred că problema cu piața muncii este că toată lumea se concentrează pe numerele din titlu. Deci, te uiți la raportul locurilor de muncă din luna mai și nu am văzut raportul locurilor de muncă din iulie, o vom face până la apariția acestuia, dar nu l-am văzut de la înregistrare, dar dacă te uiți la raportul de locuri de muncă din luna mai și titlul este: „Au fost create 339,000 de locuri de muncă”. Dar nu este un număr foarte bun, deoarece există două anchete de locuri de muncă pe care guvernul le folosește pentru a determina ce se întâmplă pe piața muncii.
Au chestia asta numită raportul de stabilire, care este în esență companiile de sondaje guvernamentale și ei spun: „Câți oameni ai adăugat la statul tău de plată?” Și luna trecută sau mai, asta a fost 339,000. Așa că companiile de locuri de muncă au spus: „Am adăugat 339,000 de locuri de muncă la statul nostru de plată”, așa că acesta este numărul care este raportat. Luna trecută au fost create 339,000 de locuri de muncă. Totul e grozav. Dar există, de fapt, un sondaj secundar pe care îl realizează guvernul și care se numește ancheta în gospodării. Și acolo, guvernul sună oameni obișnuiți, ca tine și mine, pe telefonul nostru mobil sau fix și spune: „Hei, cum merge treaba ta? Esti angajat? Ești șomer? Căutați un loc de muncă?" Iar sondajul în gospodării de luna trecută a arătat că 400,000 de oameni și-au pierdut locul de muncă. 400,000 de oameni au spus guvernului când au ridicat telefonul: „Am fost angajat luna trecută, nu sunt angajat luna aceasta”.
Și deci există o mare diferență între ceea ce raportează companiile și ceea ce raportează gospodăriile. De ce este asta? Ei bine, marea diferență dintre cele două sondaje este angajarea pe cont propriu. Compania, sondajul de stabilire nu captează persoane care desfășoară activități independente. Ei nu captează afaceri de tip mama și pop, nu captează lucrători, oameni care fac Uber și DoorDash și Etsy. Așadar, în timp ce companiile spun că locurile lor de salarizare sunt în creștere, oamenii spun: „Ne pierdem locuri de muncă”. Și așa se dovedește că aproximativ 400,000 de oameni, în mai, și-au pierdut munca pe cont propriu sau au spus: „Nu mai sunt angajat ca lucrător pe cont propriu”. Ca să nu mai vorbim, când cineva merge și își ia un al doilea loc de muncă, asta adaugă un număr la sondajul de salarizare. Că companiile spun: „Hei, am adăugat pe cineva pe statul de plată”, dar nu scoate pe cineva din șomaj. Ei încă spun că sunt angajați. Deci, când cineva spune că este angajat, nu știm dacă are 1, 2, 3, 4 locuri de muncă. Deci, este posibil ca în mai, mulți oameni să fi adăugat doar un al doilea, al treilea sau al patrulea loc de muncă, ceea ce nu este de bun augur pentru economie și pentru sectorul ocupării forței de muncă.
Deci, în general, cred că ocuparea forței de muncă este mult mai proastă decât ceea ce indică cifrele principale. În al doilea rând, am citit ieri un articol în care practic spunea că, cu dobânzile acolo unde sunt, există o mulțime de afaceri care se luptă. Gândiți-vă la asta, cum se valorifică afacerile? O mulțime de afaceri sunt autosuficiente și fac bani și trăiesc din profiturile lor. Dar o mulțime de afaceri nu fac asta. Ei capitalizează obținând bani de la investitori, capitaliști de risc sau investitori îngeri, sau împrumutând bani de la bănci sau emitând obligațiuni. Și ratele pentru toate aceste lucruri, fie că este vorba de obligațiuni pe care le emiti sau împrumuți bani de la bănci sau ce trebuie să plătești investitorilor, pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, companiile trebuie să plătească mai mult pentru toate aceste forme de finanțare. Și companiile nu își permit...
Walmart anul trecut a reușit să vândă obligațiuni la 7%. Ar putea strânge bani la 7%. Acum trebuie să strângă bani la 12%. Walmart ar putea să se ocupe de asta, dar există o mulțime de companii care nu pot. Și așadar, ceea ce am citit ieri a fost că 37% dintre companii se confruntă cu dificultăți semnificative din cauza acestei crize de credit, deoarece au probleme să împrumute bani la costuri pe care și le pot permite. 37% dintre afaceri. Imaginați-vă dacă chiar și un sfert din acele afaceri ar fi cedat. Vorbim de 9-10% din afaceri. Sunt zeci de milioane de oameni care își vor pierde slujba atunci când acele afaceri ies, chiar dacă nu ies, chiar dacă trebuie doar să reducă angajați, chiar dacă trebuie să reducă pentru a economisi. bani, vom vedea potențial milioane de oameni fără locuri de muncă, deoarece ratele dobânzilor au fost mai mari și asta afectează afacerile.

Dave:
Sunt niște date grozave și sunt total de acord cu dvs. în ceea ce privește datele pieței muncii. Există date foarte confuze și adesea contradictorii. Așadar, dacă sunteți interesat de asta, cu siguranță săpă în ea puțin mai mult decât să vedeți numărul de linie de sus. Dar Scott, mi-ar plăcea să aud părerea ta pentru că ai spus că te gândești că o aterizare blândă este posibilă.

Scott:
Deci, în primul rând, când spun soft landing, vorbesc despre definițiile angajării așa cum o calculăm oficial. Cred că diagnosticul lui J este perfect. Și astfel întrebarea este, aceste întrebări academice, suntem într-o recesiune? Va crește șomajul? Aceste tipuri de lucruri. Le putem dezbate toată ziua în ceea ce privește aceste definiții. Ceea ce se va întâmpla în următoarele trimestre este că durerea va lovi economia. Oamenii vor câștiga mai puțini bani, oricum doriți să exprimați că, în ceea ce privește șomajul sau pierderea locurilor de muncă pentru lucrători, valorile activelor vor scădea cel mai probabil în multe cazuri, în special aceste afaceri mici pe care J tocmai le-a descris aici. .
Provocarea este ce va face Fed în privința asta? La asta încercăm să ajungem aici. Și dacă îți pui pălăria Jay Powell, nu, tipul ăsta a scapat în 2021, nu? Inflația a crescut mult prea mult. El o știe. Toată lumea o știe. Ei bine, cum ne gândim la moștenirea noastră aici dacă suntem Jay Powell și Fed în acest moment? Vom combate inflația. Bancherii centrali vor fi amintiți pentru, a crescut inflația în timpul mandatului lor sau a existat o recesiune economică oribilă sau depresie pe care au pus-o în aplicare? Și dacă poți evita aceste două lucruri, acesta este singurul ordin de marș aici. Și Fed, în acest moment, are o viziune clară pentru a opri inflația din cauza a ceea ce J tocmai a descris aici și a cifrelor șomajului fiind atât de mascate de acești alți factori de bază. Economia gig a explodat cu 20 până la 30 de milioane de locuri de muncă în ultimul deceniu, 30 de milioane de locuri de muncă. Acestea nu se iau în calcul în statisticile șomajului, nu?
Lucrări independente, nu știu cifrele de acolo, dar sunt sigur că această activitate independentă a crescut într-o mare măsură de mulți dintre acești oameni într-o capacitate similară. Acest lucru nu contează în unele dintre aceste cereri de șomaj sau șomaj într-o mare măsură. Sunt 11 milioane de imigranți ilegali în această țară, probabil mulți dintre ei sunt angajați. Ei nu vor apărea pe acele statistici. Așadar, cred că Fed are un termen foarte lung înaintea lor, în care poate crea multă durere în economie fără a-și submina statutul de a menține șomajul la un nivel scăzut, în plus față de menținerea inflației la un nivel scăzut. Și cred că acesta este adevăratul factor de risc de care trebuie să fim oarecum conștienți.
Și pentru mine, asta le oferă o linie de vedere clară pentru a nu doar să-i ridice încă o dată sau de două ori așa cum spun ei că o vor face, ci să-i țină sus, cu mult peste punctul în care durerea începe să intre în economie, deoarece nu va fi socotit în calitate oficială. Și de aici sunt cam îngrijorat pentru asta, nu? Asta nu este o veste bună. Aceasta nu este o predicție foarte distractivă când spun că aceasta este aterizarea mea ușoară pe care o vom ajunge aici, este că Fed va învinge inflația zdrobind toate aceste statistici neoficiale privind ocuparea forței de muncă care nu vor apărea pe tabloul de bord.

J:
Putem vorbi despre inflație?

Dave:
S-o facem.

J:
Deci, cred că în mare măsură am învins inflația pe termen scurt și știu că mulți oameni nu sunt de acord cu mine acolo, dar iată ce cred că vor indica datele în următoarele două luni. În acest moment, pe măsură ce înregistrăm acest lucru, ultimele 12 luni de inflație sunt la 4.0%. Numerele din iunie apar pe 12 iulie, care cred că va dura o săptămână și jumătate înainte ca aceasta să fie lansată. Și cred că ceea ce ne vom uita în urmă când va fi lansat și vom vedea este că inflația în acea lună, numărul anual va fi scăzut de la 4.0% la sub 3.5%. Și apoi, în august, vom vedea numărul din iulie. Și aș fi dispus să pariez că acel număr anual de 3.5% scade sub 3%.
Deci, în luna august, vom auzi un titlu că inflația este acum sub 3%. Este chiar sub 3%? Nu, dar în ultimele 12 luni, media ultimelor 12 luni va fi probabil sub 3% din august, deoarece cele două numere care vor fi înlocuite în următoarele două luni au fost numere de anul trecut super, super mari. Și oricând faci o medie și scoți un număr mare și îl înlocuiești cu un număr mic, media va scădea. Și așa vom vedea că inflația scade de la 4 la 3.5, la sub 3 în două luni. Și cred că mass-media se va agăța de asta, chiar dacă nu are sens, chiar dacă cineva la fel de prost ca mine poate sta aici și poate prezice că se va întâmpla pentru că asta e doar matematică. Mass-media se va agăța de asta și vor spune: „Uită-te la asta. In sfârșit, inflația este sub control”, chiar dacă nu s-a schimbat. Cifrele lunare vor fi aceleași, dar numărul anual va scădea.
Și așa cred că vine iulie, vine august, Fed se va întâlni și ei vor spune: „Bine. Inflația e în regulă. Locurile de muncă nu s-au schimbat atât de mult. Totul e bine. Nu trebuie să facem drumeții.” Dar apoi te duci în septembrie și te uiți la numărul din august. Ei bine, august anul trecut a fost o cifră foarte, foarte scăzută, așa că în luna septembrie, probabil că vom vedea numărul inflației crește. Și atunci, Fed va trebui să spună, practic, „Bine”. Acum, mass-media relatează că inflația crește din nou, același lucru se va întâmpla în octombrie. Septembrie și octombrie vom vedea că numărul crește din nou. Și atunci Fed va trebui să ia o decizie dificilă. Merg din nou? Nu neapărat pentru că inflația este rea, ci pentru că, din nou, acel număr de titlu la care se uită toată lumea va arăta mai rău.
Și deci, dacă ar trebui să fac o predicție asupra inflației, o să spun că, când va apărea asta, suntem sub 3.5%. Vino august, suntem sub 3%, venim septembrie și octombrie, am revenit peste 3%. Toată lumea începe să intre puțin în panică, iar Fed are o decizie grea de luat în septembrie și octombrie și cred că atunci este posibil să vedem o altă creștere de 25 de puncte de bază de la Fed în septembrie, octombrie.

Kathy:
Da, J, vreau să spun că ceea ce se reduce este că Fed se uită și conduce economia privind prin oglinda retrovizoare. Și instrumentele pe care le-au folosit sunt depășite. Trebuie să fie actualizat, dar asta nu se va întâmpla anul acesta, din păcate. Nu aș putea fi mai de acord cu tine că probabil suntem acolo unde trebuie să fim, dar datele pe care le folosesc sunt date vechi. Deci, un exemplu în acest sens este chiria și chiria echivalentă a proprietarului atunci când iau media ultimelor 12 luni. Ei bine, știm că chiriile erau o nebunie în urmă cu un an, dar chiar au scăzut în ceea ce privește creșterea. Rata de creștere este mult în scădere, dar când faci media ultimului an, va arăta mai mare. Deci, pur și simplu nu se uită la datele actuale, din păcate, și asta va afecta deciziile pe care le iau.
Este la fel cu... Adică, ne-am luptat cu deflația de fapt timp de un deceniu până în ultimul an. Era în 2021 când Janet Yellen spunea: „O, avem nevoie de mai multă inflație”. Și băiete, au primit-o. Deci, deflația a fost într-adevăr mai mult tendința până în ultimii ani. Și datorită, desigur, manipulării Fed. Din păcate, J, cred că ai dreptate. Cred că l-au remediat, dar datele nu le vor spune asta pentru că folosesc date învechite. Și, din păcate, asta ar putea însemna că cresc ratele și chiar provoacă mizerie. Așa că sperăm că cineva din echipă îi va trezi. Dar pe baza ultimelor întâlniri ale Fed, a fost cam unanim. Cred că au fost doi care nu au fost de acord, dar restul au fost foarte optimiști în ceea ce privește creșterea în continuare a ratelor în acest an.

Scott:
Așa că lasă-mă să pun o întrebare aici și să fiu acel tip acolo. Bine, deci suntem cu toții de acord că ratele vor crește și credem că este probabil ca Fed să crească ratele. Poate că toți avem păreri diferite acolo. Unii dintre noi cred că Fed nu sunt foarte deștepți. Cred că Fed este probabil... Probabil că acordăm puțin prea puțin credit Fed și probabil că sunt băieți destul de deștepți acolo într-o oarecare măsură. Dar toți credem că o vor ridica. De ce credem că cei 10 ani vor rămâne jos și nu vor continua să crească în acest context?

J:
Personal, nu cred că Fed ar putea crește ratele. Cred că și-au petrecut ultimul, atâta timp cât eu am fost adult, vorbind foarte agresiv despre cum vor acționa și vor anula inflația dacă se va întâmpla și sunt dispuși să o facă. fii îndrăzneț și riscă și fă ce este corect. Și, în ciuda tuturor acestor discuții, ceea ce am văzut din nou în ultimii 20, 25 de ani la care am fost atent este că de obicei sunt destul de doviști. Nu vor să ia măsuri îndrăznețe pentru că le este frică să nu rupă lucruri. Și eu personal cred că odată ce inflația scade în următoarele două luni și, din nou, matematica indică că aproape sigur se va întâmpla, cred că o vor folosi ca acoperire pentru a nu crește ratele. După cum am spus, cred că vor avea o decizie grea de luat în septembrie sau octombrie, dar cred că este puțin probabil să mai vedem mai mult de o excursie și aș fi dispus să fac chiar și un pariu rezonabil că nu mai vezi drumeții anul acesta. Deci nu cred că vom vedea neapărat creșteri suplimentare ale ratelor.

Dave:
Este atât de interesant să-i auzi pe toți prezicând Fed pentru că, J, înțeleg argumentul că Fed va folosi scăderea inflației ca scuză pentru a crește ratele...

J:
Nu crește ratele.

Dave:
Nu crește ratele. Dar am auzit și părerea opusă, conform căreia Fed folosește în mod intenționat datele întârziate ca acoperire pentru a continua creșterea ratelor. Adică, Kathy și cu mine am intervievat pe cineva zilele trecute care spunea asta, așa că este foarte interesant. Cu toții încercăm doar să prezicem la ce încearcă cu adevărat să ajungă.

J:
Iată o întrebare trivia pentru tine, Dave. Deci aici vorbim despre inflație și știm că costurile de adăpost și termenul folosit de Kathy, chiria echivalentă proprietarului, practic toate aceste lucruri care implică locuințele sunt o componentă a datelor despre inflație, a IPC. Ce procent din IPC credeți că este format din datele privind locuințe?

Dave:
Oh, știam asta. Al IPC-ului de titlu?

J:
Da.

Dave:
Este ca 20 sau 30%.

J:
Da, 33%. Și din IPC de bază, este peste 40%. Deci, practic, mai mult de o treime și până la 40% din numărul inflației sunt locuințe. Și Kathy a dat cuiul pe cap când a spus: „Mai ales cu locuința, nu poți avea încredere în număr pentru că este atât de întârziat”. Ne uităm la șase, nouă luni în trecut când vine vorba de date despre locuințe. Și totuși, aceasta este de departe cea mai mare componentă a acestui număr de inflație. Și așa că Kathy are dreptate când a spus: „Uneltele pe care le avem pentru a ne uita la asta sunt pur și simplu lipsite de sens”. Și așa ne uităm la aceste cifre și facem... Sau nu noi, Fed. Și sunt de acord cu Scott că cred că Fed este mult mai inteligentă decât pentru care mulți oameni le acordă credit. Îmi place Fed. Cred că sunt cele mai bune dintr-un grup prost de bănci centrale din lume.

Scott:
Cea mai puțin proastă bancă centrală din lume.

J:
Da, cea mai bună bancă centrală proastă din lume. Dar așa cum a spus Kathy, da, instrumentele pe care le folosesc. Sperăm că au instrumente interne care sunt mult mai bune decât lucrurile pe care le vedem, deoarece nu cred că datele reale pe care le vedem sunt semnificative, chiar dacă tendințele ar putea fi.

Kathy:
Ei bine, și Jay Powell este un avocat, nu un economist, și asta spune ceva chiar aici. Nu putem face nimic în privința asta. Trebuie să fim capabili să reacționăm și să putem opera într-un moment în care nu suntem în control și nu știm ce urmează. Și este atât de amuzant că noi trei, m-am gândit că ar fi poate mai mulți în aceeași tabără, dar este foarte sălbatic să ai atât de multe opinii diferite chiar aici de la BiggerPockets, de la OG și apoi de la NG.

Dave:
Ei bine, J, în opinia dvs., dacă ați auzit de inflația de bază, care pur și simplu exclude costurile cu alimente și energie, acum există inflație de bază, care exclude și costurile de adăpost, iar aceasta a scăzut destul de semnificativ pentru că cred că un mulți oameni încearcă să înțeleagă ceea ce spune J, adică dacă eliminați acest indicator de întârziere din nucleu, ceea ce este foarte rău, atunci veți avea o idee mai bună.

J:
Avem nevoie de un singur număr CPI, care să țină cont doar de costul Skittles. Scoateți totul afară.

Dave:
De asta le pasă oamenilor.

J:
Da, exact.

Kathy:
Adică, o îngrijorare este că Fed este atât de fixat pe această rată a inflației de 2%, pe care nimeni nu o vrea cu adevărat inflație, cu excepția cazului în care deții active care se umflă, este bine pentru tine. Dar nimeni nu vrea să plătească mai mult pentru lucruri. Dar acest 2%, de unde a venit? Și pentru a ajunge acolo, asta nu înseamnă că dacă faci o medie pe parcursul anului trecut și te uiți în urmă, ar trebui să ai o inflație cu adevărat, foarte, foarte scăzută, sub 2% pentru a ajunge la o medie pentru a ajunge la 2% . Așa că este cu adevărat imposibil, așa cum văd eu, și voi sunteți numerele, dar cum ajungeți la 2% când aveți o inflație mai mare în trecut și vă uitați la trecut și faceți o medie... Nu vom ajunge acolo decât dacă schimbați cumva această țintă și recunoaștem că nu putem ajunge acolo pentru că nu avem cifre scăzute ale inflației de mediat în această ecuație.

Scott:
Americanilor nu le place inflația ridicată. Și de ce au ales 2%? Literal, cred că a fost ceva cu efectul, ei bine, dacă există deflație, oamenii aduna prea mulți bani și nu cheltuiesc și asta rămâne în urmă cu economia ta. Așa că puțină inflație îi încurajează pe oameni să consume și cred că este la fel de simplu și la fel de complex ca acest tip de gândire. Haide, Dave.

Dave:
Nu, aveam să spun că l-am avut pe Nick Timiraos în emisiune. El urmărește Fed pentru Wall Street Journal și ne-a spus toată povestea. Practic, unii economiști din Noua Zeelandă au avut exact aceeași linie de gândire despre care vorbeai. Și au fost de genul „2%”. Și apoi, practic, orice altă bancă centrală din lume a spus: „Bine, 2%”. Noua Zeelandă a făcut-o prima.

Scott:
Da. Deci, uite, dacă acesta este rațiunea ta și cum poți argumenta asta? Adică milioane de oameni vor face asta, dar este doar o dezbatere fără rost. Asta e ținta lor chiar acolo. Și au presiuni reale care îi vor împiedica, Kathy, în opinia dvs., să ajungă la acea țintă de 2% și una dintre cele mai mari de acolo, care cred că stau la baza tuturor acestor lucruri, este îmbătrânirea populației în această țară și nu suficient. imigrație pentru a înlocui acești lucrători. Deci mulți oameni tocmai se pensionează. Este o veste grozavă pentru oameni ca noi. Vom avea o mulțime de opționalități salariale în următorii doi ani, în următoarele două decenii, pe măsură ce cererea de muncitori crește și nu există suficientă rezervă. Și Fed introduce asta ca o măsură de bază pe care încearcă să o atace. Acesta este unul dintre indicatorii lor principali pe care încearcă să-l atace aici.
Și sunt probleme uriașe cu asta. Adică, avem, din nou, populația în vârstă. Mulți oameni se pensionează. 10,000 de boomers părăsesc forța de muncă în fiecare zi, iar asta va continua în următorii câțiva ani. Și avem această nouă lume a lucrului de la distanță. Da, există unele retrageri de la asta, dar, în general, poți obține un loc de muncă oriunde. Puteți lucra multe dintre aceste locuri de muncă oriunde în țară, iar asta continuă să pună presiune în creștere asupra salariilor aici.
Așa că cred că vor avea de lucru pentru ei. Și asta mă readuce la acest punct în care nu văd calea către unii dintre acești indicatori de vârf și indicatori de bază ale inflației coborând sub 2%. Nu văd că Fed-ul nu va mai ridica ratele în viitorul apropiat sau, dacă pot, nu le văd să le reducă înapoi. Și asta este foarte rău pentru investitorii din anumite clase de active, deoarece dacă ratele rămân ridicate ani la rând, ceea ce cred că m-aș înclina în acest moment al sentimentelor mele, asta creează presiuni agravante pentru anumiți oameni din anumite clase de active, ca micii proprietari de afaceri despre care tocmai vorbea J.

Kathy:
De aceea există o soluție. Aduceți roboții. Nu știu dacă îți amintești, acum cinci ani sau ceva, oamenii au spus: „Doamne, toți acești roboți ne vor lua slujbele.” E ca și cum, da, adu-le.

Dave:
Am spus același lucru, Kathy. Avem nevoie de roboți, ei sunt prietenii noștri.

Kathy:
Sunt prietenii noștri.

Dave:
Așa suntem uciși cu toții de roboți, îi invităm să intre.

Scott:
Ei bine, ChatGPT va face predicțiile aici în curând.

Dave:
Da, exact. Cu toții nu mai avem loc de muncă în curând. Ei bine, înainte să plecăm de aici, vreau să ajung pe piața imobiliară. Am vorbit mult despre indicatorii macro și factorii care influențează piața imobiliară, dar mi-ar plăcea să auzim unde crezi că se îndreaptă lucrurile. Kathy, să începem cu tine. Dacă ați putea rezuma toate sentimentele dumneavoastră despre economie, cum credeți că va avea impact asupra pieței imobiliare?

Kathy:
Ei bine, așa cum am mai spus, Dave, nu există o piață de locuințe, așa că nu o poate afecta. Nu, fiecare piață va fi afectată diferit. Fiind născut și crescut în San Francisco, 2001 a fost o perioadă foarte, foarte grea în timpul recesiunii tehnologice, a lovit San Francisco dur. Este posibil ca alte zone să nu fi simțit asta. Atât de rapid înainte până astăzi, unele zone aduc locuri de muncă ca la nebunie, iar multe dintre acele zone fac asta intenționat. Ei acordă credite fiscale și fac din acesta un loc cu adevărat prietenos cu locurile de muncă. Desigur, Texas și Florida îmi vin în minte când spun asta. Există și alte domenii care resping absolut locurile de muncă. Deci, indiferent de ce se întâmplă, fie că suntem sau nu într-o recesiune, acele zone vor simți durerea dacă nu sunt prietenoase cu afacerile. Deci va fi diferit oriunde te-ai afla.
Cred că ceea ce vedem ca o piață bifurcată. Aveți piețe mai accesibile, care nu simt durerea, deoarece o creștere a ratelor dobânzilor nu face o diferență atât de mare în plata unei case de 200,000 de dolari. Deci, în zonele care sunt accesibile, unde există locuri de muncă și sunt doar piețe stabile, nu atât de mult durere. Dacă intri într-o zonă în care un milion cinci este prețul mediu al casei, ei simt asta mai mult. Adică, aș putea să-ți spun asta doar anecdotic. În Park City, există mai mult inventar decât în ​​alte zone. Acestea sunt proprietăți cu prețuri mai mari și poate oamenii doar scapă de casele secundare. Deci, din nou, va depinde complet de piață. Dar, ca întotdeauna, dacă urmați locurile de muncă și locurile de muncă care sunt aici pentru a rămâne, locurile de muncă din viitor, locuințele vor fi susținute. În zonele în care locurile de muncă pleacă și oamenii pleacă, va fi mai greu.

Dave:
Bine, J, ce părere ai?

J:
Nu cred că vom vedea o piață imobiliară normală pentru cel puțin un an sau doi, poate câțiva ani. Așa că cred că lucrurile se vor încurca în următorii doi ani, cel puțin în raport cu ceea ce am văzut în ultimii ani, decenii. Din punct de vedere istoric, vreau să spun, dacă vă uitați la datele, între 1900 și 2013, dacă urmăriți inflația și urmăriți creșterea prețurilor locuințelor, ceea ce veți găsi este că acele două numere au mers aproape mână în mână. Acum, inflația crește frumos, încet și constant, în linie dreaptă. Locuința se duce în sus și în jos, și în sus și în jos, și în sus și în jos. Dar între 1900 și 2013, unde au început acele două lucruri și unde s-au terminat, erau cam în același loc. Deci, puteți spune în mod realist, sau puteți spune în mod rezonabil că prețurile locuințelor din ultimii 100 de ani și ceva au urmărit inflația.
Acum, din 2013, am văzut o mare deconectare. Inflația a continuat să crească în linie dreaptă, iar prețurile locuințelor tocmai au trecut prin acoperiș. Deci, există două lucruri care se pot întâmpla în acest moment dacă credeți că această tendință pe termen lung de urmărire a inflației locuințelor este adevărată. În primul rând, locuințele se pot prăbuși înapoi pentru a atinge linia de inflație. Și în acest caz, avem un eveniment de tip 2008, unde vedem că prețurile se prăbușesc. Sau doi, locuințele stă cam acolo unde sunt, iar inflația pur și simplu ajunge din urmă în următorii 3, 5, 7 ani, care dintre aceștia va fi... Și ar putea fi o combinație. Poate că locuințele vor scădea puțin și inflația va crește. Dar tind să cred că nu vom vedea acel accident. Tind să cred că este mai probabil să vedem prețurile locuințelor să stagneze acolo unde sunt, poate să scadă puțin în următorii trei, patru sau cinci sau chiar mai mulți ani, în timp ce inflația ajunge din urmă, iar acele două linii se intersectează din nou.
Deci, dacă aș fi un om de pariuri, aș spune că vom vedea prețuri stagnante, probabil pentru cea mai mare parte a următorilor cinci ani.

Dave:
Ei bine, ești un om de pariuri. Ești ca un jucător profesionist de poker.

J:
Bine, sunt un om de pariuri. Iată pariul meu.

Dave:
În regulă. Scott, care este ultimul cuvânt pe piața imobiliară aici?

Scott:
Cred că sunt complet de acord cu această interpretare. Cred că va fi foarte regional. Forțele locale ale cererii și ofertei vor depăși forțele macro în unele cazuri din întreaga țară. Dar cred că acolo unde locurile de muncă și oamenii circulă va fi, în general, tendința potrivită și acele piețe vor avea performanțe bune sau mai puțin proaste decât piețele în care oamenii pleacă. Și cred că piețele cu prețuri mai mari, în opinia lui Kathy, sunt expuse mult mai mult risc, deoarece aceasta este o schimbare uriașă a plății tale pentru un împrumut de un milion de dolari, de exemplu. Va fi o schimbare dramatică.
Cred că un lucru fundamental pe care l-am recunoscut, cred, de multe ori sau l-ați recunoscut pe Dave pe acest podcast este efectul de blocare. 80 de milioane de proprietari americani pot fi doar blocați la creditele lor ipotecare pe care le-au luat în ultimii doi ani sau își dețin proprietățile libere și clare. Deci nu va exista o presiune pe frontul aprovizionării care cred că va duce la o prăbușire în jos. Cu excepția cazului în care ratele dobânzilor scad, nu cred că veți vedea oameni mișcându-se decât dacă au un motiv foarte întemeiat să o facă și asta va menține volumul tranzacțiilor la scădere.
Așadar, cea mai încrezătoare predicție a mea este volumul tranzacțiilor scăpat între prima parte a anului 2022 și astăzi și cred că va rămâne scăzut timp de cinci, 10 ani, treptat treptat înapoi pe măsură ce oamenii trebuie să se mute, forțând mai mult din asta, și acolo vor fi foarte puține mișcări voluntare în acea perioadă. Deci, din nou, menținerea volumului tranzacțiilor scăzut. Dar nu cred că prețurile vor crește, cred că vor stagna, cred că este cuvântul potrivit.
Acum, am o avertizare. Când considerați imobiliare ca un flux de venit și nu ca o reședință personală, cred că valoarea acestor fluxuri de venit tocmai a scăzut dramatic. Când poți merge să împrumuți Walmart pe piața datoriei publice cu o dobândă de 12%, asta face ca rata plafonului de 4% pentru un proiect multifamilial să fie mult mai puțin atractivă și mult mai puțin valoroasă. Și așa vei dori să plătești 6% sau o rată plafon de 7% sau ceva de genul ăsta. Așadar, cred că, în timp ce chiriile mai au loc de crescut, chiar și în ciuda asaltului ofertei pe care o vom vedea în anul următor în spațiul multifamilial, o mulțime de unități sunt în construcție, cred că valoarea de Fluxurile de numerar din acea clasă de active vor fi afectate și aceasta va fi o veste proastă pentru unii investitori din acel spațiu special.

Dave:
Uh-oh, Scott alege o luptă pe care trebuie să o avem în următoarea noastră... Vă vom avea pe toți înapoi pentru că rămâneam fără timp, dar aceasta este o dezbatere foarte bună. Poate Kailyn, poate ar trebui să avem o parte a doua a acestei conversații în care vorbim despre piața comercială. Kathy, ai vrut să spui ceva acolo?

Kathy:
Am vrut doar să spun că, dacă ratele ipotecare scad și scad la 10 sau chiar la XNUMX, ceea ce unii brokeri de credite ipotecare cred că ar trebui să fie deja, doar pentru că marja este atât de mare în acest moment, încât dacă ar fi o lume normală și dacă Fed s-ar opri, iar sistemul bancar și-ar putea lua o pauză, atunci cel mai probabil ratele ar scădea. Și dacă s-ar întâmpla asta, ai avea încă cinci până la XNUMX milioane de oameni care se pot califica din nou pentru un împrumut. Și în acel scenariu, nu le pasă care este rata dobânzii, vor doar un loc unde să locuiască.
Sunt milioane de oameni. Sunt șapte... Oh, o să înțeleg greșit, dar 72 sau 82 de milioane de mileni. Știți numărul? Nu pot…

Scott:
Suntem multi..

Kathy:
Sunt multe, milioane. Și cei mai mari dintre ei sunt la vârsta de formare a familiei, fac copii. E ca un baby boom, după părerea mea. Aveți cel mai mare grup de mileniali care acum se căsătoresc, au copii și își doresc un loc unde să trăiască. Așa că cred că am avea un boom uriaș de locuințe. Bum, boom, boom, prețurile cresc masiv dacă ratele ipotecare scad. Deci asta este un fel de ceea ce prezic de fapt.

Scott:
Sunt de acord cu asta. Dacă obținem rate ale dobânzilor la cinci, cred că aș fi de acord cu Kathy.

J:
Mă refer la ultimele cifre pe care le-am auzit și cred că au fost din martie sau aprilie, 99% dintre credite ipotecare sunt sub 6%, 72% sunt sub 4%, ceea ce înseamnă că 27% dintre credite sunt undeva între 4 și 6%. Și deci da, coborâm sub 6% sau coborâm la mijlocul 5s sau chiar 5s scăzut în cursul anului următor, și acesta este un sfert dintre oamenii care au credite ipotecare care sunt acum într-o poziție în care își pot tranzacționa ipotecile fără a pierde. bani.

Dave:
În regulă. Ei bine, din păcate, trebuie să plecăm de aici. A fost foarte distractiv. Mi-a plăcut foarte mult acest episod. Și poate vă vom mai fura ceva din tot timpul pentru a face asta din nou. Dar între timp, vă mulțumesc din nou tuturor pentru că sunteți aici. J, dacă oamenii vor să se conecteze cu tine, unde ar trebui să facă asta?

J:
Jscott.com. Litera J, scott.com.

Dave:
În regulă. Și Scott?

Scott:
Mă puteți găsi pe BiggerPockets sau mă urmăriți pe Instagram la @scott_trench.

Dave:
Și Kathy?

Kathy:
Ei bine, sunt pe Instagram, @kathyfettke. Și, de asemenea, mă puteți găsi pe realwealth.com.

Dave:
În regulă. Ei bine, vă mulțumesc tuturor pentru că sunteți aici și vă mulțumesc tuturor pentru ascultare. Dacă ți-a plăcut spectacolul, nu uitați să ne oferiți o recenzie fie pe Apple, fie pe Spotify. Apreciem cu adevărat. Și ne vedem data viitoare pentru On the Market.
On The Market este creat de mine, Dave Meyer și Kailyn Bennett. Produs de Kailyn Bennett, montaj de Joel Esparza și OnyxMedia. Cercetare de Puja Gendal. Copywriting de Nate Weintraub. Și o mulțumire foarte specială întregii echipe BiggerPockets. Conținutul emisiunii On The Market este doar opinii. Toți ascultătorii ar trebui să verifice în mod independent punctele de date, opiniile și strategiile de investiții.