În spatele numerelor multifamiliale: locuințele la prețuri accesibile din New York atrage bani mari

În spatele numerelor multifamiliale: locuințele la prețuri accesibile din New York atrage bani mari

Marca temporală: 28 septembrie 2023 2:32
Nodul sursă: 2907052

Locuințele la prețuri accesibile au reprezentat aproximativ 43% din vânzările multifamiliale de 3.91 miliarde de dolari ale orașului New York în trimestrul 2 2023, conform raportului de revizuire Trimestrul multifamilial al T2 2023 al Ariel Property Advisors.

Investitorii majori conduși de misiuni, inclusiv Nuveen, The Vistria Group, Tredway și Asland Capital Partners, în asociere cu Goldman Sachs, au făcut achiziții considerabile de locuințe la prețuri accesibile în cartierele în al doilea trimestru, ceea ce a contribuit la creșterea semnificativă a volumului de dolari. Pe lângă conservarea și producerea de locuințe la prețuri accesibile, investițiile în această clasă de active sunt atractive deoarece oferă acces la capital dedicat, oportunități de creare de valoare, stimulente fiscale pe proprietate, finanțare prin agenție și amploare, toate acestea au contribuit la creșterea lor substanțială.

Investitorii orientați spre misiune intensifică

Nuveen este unul dintre cei mai mari manageri instituționali ai națiunii de locuințe la prețuri accesibile și a luat recent o decizie strategică de a cumpăra în New York City. Nuveen supraveghează active de peste 1.1 trilioane de dolari, dintre care 6.4 miliarde de dolari sunt compuse din 161 de investiții în locuințe la prețuri accesibile, cu aproximativ 32,000 de unități care deservesc în principal rezidenții cu venituri mici care câștigă 60% din venitul mediu al zonei (AMI) sau mai puțin.

Achiziția cu dobândă parțială de către Nuveen a unui portofoliu accesibil de la Omni Holding Company pentru o valoare estimată de 956 milioane USD a fost cea mai mare tranzacție multifamilială din New York City în al doilea trimestru și a reprezentat aproape 60% din volumul de dolari investit în locuințe la prețuri accesibile în această perioadă. Acordul a inclus 72 de proprietăți (loturi cu taxe) repartizate în 5,900 de unități din Bronx (66% din unități), Brooklyn (21% din unități), Queens (10% din unități) și nordul Manhattanului (2% din unități). unități).

„Scopul nostru este să investim în mod semnificativ în conservarea și extinderea locuințelor de înaltă calitate la prețuri accesibile pentru a sprijini bunăstarea rezidenților împovărați de chirie din comunitățile locale”, a declarat Pamela West, Senior Portfolio Manager of Impact Investing la Nuveen Real Estate într-un Anuntul companiei. „Prin tranzacția Omni, putem dezvolta și gestiona proprietăți în SUA și să obținem rezultatele dorite pentru rezidenți și investitori.”

Grupul Vistria, o firmă de investiții private, sa aventurat pe piața de locuințe la prețuri accesibile din New York pentru prima dată în iunie, făcând o investiție de 174 de milioane de dolari într-un portofoliu cu 1,290 de unități în cinci clădiri cu chirie stabilizată; patru în Bronx și unul în nordul Manhattanului. Tranzacția a fost finanțată printr-un împrumut oferit de Freddie Mac de către Keybank.

Eleonora Bershadskaya, director, Real Estate, pentru Grupul Vistria, care a fost un panelist la Ariel Property Advisors recent Eveniment de cafea și tarife, a spus că achiziția a fost atrăgătoare deoarece clădirile au suferit îmbunătățiri semnificative de capital în ultimul deceniu și beneficiază de o reducere a impozitului în conformitate cu articolul 11, care va fi în vigoare în următorii 30 de ani.

„Unul dintre cei mai importanți factori a fost nivelul de accesibilitate care va persista mult timp în portofoliu, în special în Bronx, care a înregistrat o creștere destul de semnificativă a chiriilor în ultimii cinci ani”, a spus Bershadskaya. „De asemenea, există oportunități de dezvoltare în cartier, așa că a avea un paradis de accesibilitate în acea zonă a fost important pentru noi atât din punct de vedere al impactului, cât și din punct de vedere financiar.”

Grupul Vistria, care și-a extins accentul pe sectorul de asistență medicală, de cunoștințe și de învățare și de servicii financiare anul trecut, pentru a include locuințe multifamiliale la prețuri accesibile, cu venituri mixte și forța de muncă la nivel național, adoptă o viziune pe termen lung atunci când achiziționează active de locuințe la prețuri accesibile, deoarece încearcă să întâlni o linie dublă de fund.

„În primul rând, este incredibil de important pentru noi să ajutăm la abordarea crizei locuințelor la prețuri accesibile din această țară”, a spus Bershadskaya. „În al doilea rând, din punct de vedere financiar, are și sens, deoarece, atunci când oferim acel nivel de accesibilitate, avem o bază de chiriași lipicioasă, cu o cifră de afaceri scăzută și un grad de ocupare ridicat, ceea ce se traduce printr-un cost mai mic și o economie mai bună pentru activ.”

Tredway, un proeminent proprietar-operator-dezvoltator de locuințe cu sediul în New York, a colaborat cu Gilbane Development Company și ELH Mgmt în mai pentru a achiziționa Sea Park Portfolio, un portofoliu de locuințe la prețuri accesibile compus din trei foste clădiri de lift Mitchell Lama cu un total de 818 unități și o parcelă de 89,357 de metri pătrați. Ariel Consilieri imobiliari a aranjat vânzarea de 150 de milioane de dolari (156 USD/SF)..

Clădirile multifamiliale includ 589 de unități care deservesc gospodăriile cu un venit anual maxim de 60% din AMI, 159 de unități care deservesc cele cu un venit maxim de 50% din AMI și 65 de case care deservesc gospodăriile care câștigă până la 80% din AMI. AMI 2023 pentru regiunea New York City este de 127,100 USD pentru o familie de trei persoane (100% AMI). Diferitele acorduri de reglementare plasate pe fiecare proprietate sunt un amestec de unități de cupon, unități non-voucher și unități cu tarif de piață ale Autorității pentru locuințe din New York (NYCHA) și Departamentul pentru Conservarea și Dezvoltarea Locuințelor (HPD) din New York.

Tredway și partenerii săi intenționează să se angajeze într-o reabilitare de mai multe milioane de dolari a întregului complex Sea Park, concentrată pe îmbunătățirea calității vieții, precum și pe consolidarea rezilienței și îmbunătățirea eficienței energetice a proprietății. Dintre unități, 90 de apartamente vor fi rezervate locuitorilor foști fără adăpost, iar trei vor fi rezervate superintendenților. Echipa de dezvoltare intenționează, de asemenea, să construiască 250 de noi unități de locuințe holistice la prețuri accesibile pe amplasament, destinate persoanelor în vârstă.

„Suntem încântați să protejăm, să conservăm și să producem noi case la prețuri accesibile în Sea Park, un cadru care va crește accesul la oportunități pentru toți rezidenții actuali și viitori”, a declarat Will Blodgett, CEO și fondator, Tredway, în anunțul companiei. „Investițiile pe care le facem vor duce la o comunitate mai accesibilă, conectată, diversă, sănătoasă și vibrantă și vor promova stabilitatea economică pentru miile de new-yorkezi care numesc Sea Park și cartierul mai larg din Coney Island”.

Asland Capital Partners, o firmă privată de investiții imobiliare specializată în investiții multifamiliale și mixte, a încheiat un parteneriat cu Grupul de Investiții Urbane în Goldman Sachs Managementul activelor pentru a lansa Asland Sustainable Housing Fund. În iunie, Asland și Goldman Sachs au anunțat prima achiziție de către Asland Sustainable Housing Fund a Portofoliul Heighliner, un portofoliu de locuințe la prețuri accesibile situat în Upper Manhattan și Bronx, care include cinci active, 334 de unități rezidențiale și mai mulți comercianți cu amănuntul concentrați asupra comunității, cu o suprafață de aproape 250,000 de metri pătrați. Ariel Property Advisors a aranjat tranzacția de 45.2 milioane de dolari.

Asland și Goldman Sachs au dezvoltat o strategie cuprinzătoare pentru a asigura sustenabilitatea financiară și fizică pe termen lung a activelor portofoliului Heighliner, care include abordarea întreținerii amânate, implementarea actualizărilor de durabilitate și furnizarea de servicii rezidențiale, cum ar fi tehnologia de bandă largă gratuită și de creare a creditelor. În schimbul menținerii accesibilității, portofoliul va beneficia de o scutire de impozit pe proprietate pe termen lung.

„Suntem încântați că am achiziționat cu succes portofoliul Heighliner și că ne continuăm misiunea de a păstra locuințe la prețuri accesibile”, a declarat James H. Simmons, III, fondator și CEO al Asland Capital Partners, într-un articol de anunț în Citybiz. „Prin colaborarea noastră strategică cu Goldman Sachs, Departamentul pentru Conservarea și Dezvoltarea Locuințelor din New York (HPD) și New York City Housing Development Corporation (HDC), suntem încrezători în capacitatea noastră de a îmbunătăți calitatea vieții pentru rezidenții noștri, asigurând totodată viabilitatea pe termen lung a acestor proprietăți valoroase.”

Această tranzacție din portofoliul Heighliner reprezintă investiția de bază într-o strategie mai amplă pentru Fondul pentru locuințe durabile Asland, care își propune să desfășoare o sumă inițială de 250 de milioane USD pentru achizițiile Core Plus ale Secțiunii 8, Conservarea creditului fiscal pentru locuințe pentru venituri mici (LIHTC) și venituri mixte. tranzacții, cu un mandat național și un accent inițial în New York City.

Șoferi pentru locuințe la prețuri accesibile

Cererea crescută de locuințe la prețuri accesibile ilustrează modul în care sursele de capital bazate pe misiuni sunt din ce în ce mai atrase de acest sector datorită fundamentelor și stimulentelor sale puternice, care includ:

  • Satisfacerea rezultatului dublu al investitorilor de integrare a succesului financiar cu responsabilitatea socială.
  • Stimulente fiscale pe proprietate și, în unele cazuri, subvenții.
  • Oportunități de valoare adăugată în ceea ce privește creșterea chiriilor, în special cu chiriașii cu bonuri ale căror chirii sunt legate de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) al Statelor Unite ale Americii (HUD) Fair Market Rent program pentru fiecare dimensiune de unitate.
  • Capacitatea de a mobiliza agenții de credit (Fannie Mae, Freddie Mac și HUD) și programele orașului oferite de HPD, HDC este un avantaj distinct, având în vedere controlul cu care se confruntă băncile regionale de când Signature Bank a închis la începutul acestui an. Ca urmare, finanțarea a devenit o provocare pentru unele tranzacții multifamiliale, în special pentru activele stabilizate cu chirie.

Partenerul meu Victor Sozio a rezumat astfel atractivitatea locuințelor la prețuri accesibile: „Nu numai că locuințele la prețuri accesibile continuă să atragă capital pentru scopurile CRA (Community Reinvestment Act), capital care este desemnat pentru locuințe la prețuri accesibile, dar există încă instrumente cu care să lucrezi pentru a adăuga valoare, realizând totodată și obiectivele agențiilor respective care guvernează și restricționează aceste proprietăți.”

În schimb, clădirile cu chirie stabilizată, care au reprezentat doar 10% din vânzările multifamiliale din al doilea trimestru, înregistrează cele mai scăzute valori ale prețurilor din aproape două decenii, deoarece Legea privind stabilitatea locuinței și protecția chiriașilor (HSTPA) din 2019 a eliminat capacitatea de a crește în mod adecvat chiriile. pentru a acoperi cheltuielile în creștere și renovarea unităților vacante.

Ce sa va asteptati

Legislația recentă, împreună cu un angajament condus de oraș de a păstra accesibilitatea, a creat oportunități semnificative de investiții în locuințe la prețuri accesibile, care vor avea ca rezultat profituri constante pentru investitori și condiții de viață îmbunătățite pentru chiriașii cu venituri mici. Ne așteptăm ca această tendință să persistă, deoarece cererea investitorilor rămâne robustă pentru acest subsegment multifamilial.

Timestamp-ul:

Mai mult de la Forbes RE