Apesar de taxas de hipoteca imprevisíveis, há um grande oportunidade para investidores imobiliários no próximo ano. Obtenha insights e estratégias do Relatório sobre o estado do mercado imobiliário BiggerPockets 2024.
No programa de hoje, o vice-presidente de dados e análises da BiggerPockets, David Meyere co-apresentador do No mercado podcast James Dainard, compartilharão suas idéias sobre para onde o mercado imobiliário poderia ir em 2024, o que aconteceu em 2023, e o maiores oportunidades para investidores durante o próximo ano. De baixo taxas de hipoteca para pequenos adiantamentos, vivendo de graça e comprar casas novas com desconto, eles compartilharão estratégias até iniciantes podem usar para construir riqueza em 2024.
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David:
Este é o programa BiggerPockets Podcast 854. O que está acontecendo com todos? Este é David Greene, o apresentador do BiggerPockets Real Estate Podcast, o maior, o melhor e o pior podcast imobiliário do planeta. Todas as semanas, trazendo para você o conhecimento, instruções e insights de mercado que você precisa para tomar as melhores decisões possíveis, a fim de melhorar sua posição financeira e construir a vida que você sempre desejou.
Estou hoje acompanhado de dois especialistas imobiliários, Dave Meyer e James Dainard, para analisar a situação do setor imobiliário em 2024. Vamos ajudá-lo a entender onde estamos, as forças de mercado que moldaram como chegamos aqui, e como você pode identificar oportunidades, bem como mitigar seus riscos até 2024. Bem-vindos, senhores. O que podemos esperar do show de hoje?
Dave:
Bem, a minha esperança hoje é ajudar todos os que estão a ouvir isto a compreender algumas das forças de mercado complexas e, sim, por vezes confusas, que estão a impulsionar a economia, o mercado imobiliário e os retornos imobiliários neste momento. Eu sei que às vezes essas coisas parecem um pouco assustadoras, mas acho que se você trabalhar para entendê-las um pouco e as coisas que vamos falar hoje, você verá que pode investir em qualquer tipo de real mercado imobiliário. Você só precisa adotar as táticas apropriadas.
James:
Sim. Vamos abordar também estratégias que se tornaram mais arriscadas à medida que o mercado e o custo do dinheiro subiram, tudo ficou mais arriscado, mas quais são as soluções para isso? Porque quanto maior o risco, maior a recompensa.
David:
Ganhar mais dinheiro e ao mesmo tempo mitigar seus riscos, tudo isso e muito mais no programa de hoje. Mas antes de entrarmos nisso, vou dar uma rápida olhada para todos vocês. Dave Meyer, um de nossos convidados aqui, escreveu o relatório State of Real Estate Investing para BiggerPockets, e ele está disponível para você como um ouvinte fiel do podcast BiggerPockets gratuitamente em largepockets.com/report24. Este relatório terá todas as informações que você precisa saber para tomar boas decisões de investimento e nos basearemos em grande parte nesse relatório no programa de hoje. Bem, vamos começar com 2023. Dave Meyer, você pode me dizer o que aconteceu em 2023 e onde estamos agora?
Dave:
Claro. Isso pode ser uma recapitulação para algumas pessoas, mas abordarei isso rapidamente para que todos estejam na mesma página e preparem o cenário para nossa conversa. Quando começamos 2023, o mercado imobiliário residencial e para qualquer pessoa residencial era basicamente qualquer coisa com quatro unidades ou menos. O mercado residencial estava em uma pequena correção. Certamente não era a quebra que muita gente esperava, mas entrámos num ano em que as coisas estavam bastante lentas, os preços caíram de dois a 3% e isso deveu-se principalmente à acessibilidade ou à falta dela. Acessibilidade, você provavelmente sabe o que isso significa, mas é basicamente a facilidade com que o americano médio pode pagar o preço médio de uma casa e isso não está indo muito bem. Na verdade, neste momento, é o mais baixo desde 1985. Isso realmente retirou muita demanda do mercado.
Foi assim que entramos no ano, mas os compradores não queriam estar no mercado, mas os vendedores também não. Quem já atuou no mercado imobiliário este ano sabe que não houve muito estoque no mercado. Os preços recuperaram um pouco. A partir de agora, eles aumentam de um a 2% ano após ano, dependendo de para quem você pergunta. Mas o volume de vendas de casas, como tenho certeza de que vocês dois, como corretores imobiliários, viram, realmente caiu bastante. Caiu quase 50% em relação a 2021, e todo o mercado parece lento e lento. Isso é o que conseguimos em vendas.
Em termos de aluguel, na verdade está muito bem feito. Aumentamos cerca de 5% ano após ano, mas está muito mais lento do que nos últimos dois anos e estamos começando a ver as vagas aumentarem um pouco, então acho que há motivos para acreditar que o crescimento dos aluguéis vai estagnar um pouco, mas é aí que estamos, é um mercado lento e com preços relativamente estáveis.
David:
Tudo bem. James, como eu, você tem em mãos vários elementos diferentes do setor imobiliário e definitivamente tem experiência em vários mercados. Então, com base no que Dave acabou de dizer, você viu isso acontecendo em termos práticos?
James:
Sim. Quero dizer, Dave resumiu tudo. É apenas lento e constante agora, e isso é generalizado para nós, quer estejamos vendendo propriedades, desenvolvendo, alugando, estamos apenas vendo essa absorção lenta, lenta e à medida que as taxas aumentaram, isso simplesmente estrangulou o mercado e desacelerou desceu, o que honestamente foi um pouco revigorante para nós porque foi tão rápido há 24 meses que você nem conseguia pensar antes no que comprou, mas tem sido uma tarefa lenta, essa transição nos últimos 12 meses. Estamos vendo isso ficar cada vez mais lento a cada mês, mas as coisas ainda estão absorvendo e se movendo. As taxas estão começando a estagnar. Estamos começando a ver um pouco mais de atividade porque a confiança do comprador está de volta e estamos apenas tentando superar essa lama. 2023 foi o ano da lama, onde tudo está sendo descartado, sua bota está presa lá e você a puxa de volta e ela está apenas avançando para chegar a um pouco de SUJEIRA seca, que estamos abordando agora conforme as taxas aumentaram continuamente para baixo e estamos apenas superando isso.
David:
Eu gosto disso. Tentando encontrar a SUJEIRA seca. É uma ótima maneira de colocar isso.
Dave:
Você vai roubar essa analogia agora, David?
David:
Sim. Espero que poucas pessoas ouçam isso e não saibam que veio de James e que as pessoas possam presumir que fui eu quem inventou isso porque é muito bom. O ano da lama.
James:
É porque eu estive offroad e glamouroso durante todo o fim de semana, então ainda estou preso no offroad. Não fique preso. Fiquei preso demais. Fiquei preso mais vezes neste fim de semana do que em 2023, então esse é um bom sinal.
David:
Tudo bem. Coisa boa. Então foi isso que passamos em 2023, mas o que nós, como investidores, devemos esperar em 2024? Quais estratégias parecem mais promissoras e o que precisamos evitar? Mais sobre isso depois desta pausa rápida.
Com todas essas forças de mercado e incertezas em mente, vamos ver o que podemos fazer em 2024. Dave, em seu relatório você cobre nove sugestões ou táticas que você acha que as pessoas precisam estar cientes para 2024. Isolamos quatro delas e vamos examiná-los no programa de hoje. Vamos começar com os riscos dos quais as pessoas precisam estar cientes.
Dave:
Sim. Então, vamos destacar apenas algumas das sugestões que fiz e, para que todos saibam, são sugestões que eu pessoalmente estou seguindo e que reuni conversando com dezenas de outros investidores experientes sobre o que eles estamos fazendo no próximo ano. E veremos alguns, se você quiser ver todos eles, não deixe de conferir o relatório. Novamente, você pode ver isso gratuitamente. Mas uma das principais questões sobre as quais gostaria de perguntar a James é que estou me sentindo cauteloso em relação a BRRRRs e Flips. Esse não é o meu ponto ideal, mas apenas olhando para alguns dos números como um estranho que observa este setor, estou curioso para saber o que você pensa sobre esse modelo de negócios de valor agregado rumo a 2024.
James:
Acho que o valor agregado é realmente onde está a estratégia agora, porque, novamente, se você não conseguir encontrar fluxo de caixa, a única maneira de obter retorno é implementar o planejamento correto e forçar o aumento do patrimônio. Em tempos onde tudo vale mais dinheiro… É como se toda vez que você vai almoçar, agora são cem dólares onde antes eram uns 20 ou tudo ganhou mais-
Dave:
Onde você está almoçando?
James:
Sinto que não estou almoçando nos lugares mais chiques, Dave. Vou lhe enviar fotos do meu recibo, mas tenho filhos e isso faz sentido.
Dave:
OK. Para toda a família? OK. Achei que você estava comendo sozinho.
James:
Toda a família. Não, não para mim. Para ser justo, estou sempre em busca daquele teriyaki de US$ 10, mas trata-se de tentar obter esses enormes ganhos de capital e as pessoas ficam nervosas com essas duas estratégias por motivos justos. Eles são muito arriscados e a razão pela qual são arriscados é que o custo da dívida no financiamento de retirada é três a quatro pontos maior. As coisas demoram mais. Ao vender um imóvel, você o mantém por um longo período de tempo. À medida que o mercado desacelera, as coisas estão sendo negociadas e estão sendo negociadas de acordo com o que estão listados. Não estamos vendo essas grandes listas de desistências, mas elas levam tempo e você tem que aguentar e tem que aguentar com dívidas caras. Então é aí que está o risco, é essa perda de dinheiro onde você está constantemente alimentando essas feras de investimento até que elas passem por suas estabilizações e vendas.
Portanto, trata-se de reduzir as reservas de caixa agora mesmo, à medida que você inicia o negócio. O bom é que existem grandes negócios com margens no mercado atual, em todos os mercados, e você não precisa fazer tantos. Você pode escolher um, resolver isso, mas você tem que ter reservas, seja um fix and flip ou um BRRRR, leva mais tempo e você tem que ser capaz de acompanhar essa dívida e cumpri-la. O maior risco com os BRRRRs no momento são as taxas flutuantes. Muitas vezes comprei aluguel em 2023 e realizei minha taxa em cerca de 7% e, de repente, diz 7 1/2 e você vai atirar. Quero dizer, quando você tem um ajuste de meio ponto, isso pode realmente derrubar o seu fluxo de caixa, pode tirar dois a três pontos do seu retorno.
Portanto, trata-se apenas de preparar e preencher tudo. Se você estiver comprando um investimento de curto prazo, adicione dois a três meses extras ao custo da dívida e ao tempo de espera. Isso vai ajudar você. Ele permite que você planeje sua liquidez. Se você está comprando um imóvel para alugar e tem um período de estabilização mais longo, acrescente meio ponto extra na sua tarifa, veja como funciona. E então a subscrição é tão essencial agora. Gente ficou um pouquinho, odeio usar essa palavra, mas preguiçoso de 2020 para 2022. Você comprava alguma coisa e se não subscrevesse direito ainda ia ter crescimento. Agora, se você não subscrever corretamente com os valores corretos, as projeções de renda corretas, toda a sua pólvora, todo o seu dinheiro ficará preso no negócio e esse é o risco de BRRRRs agora.
O objetivo dos BRRRRs é aumentar seu capital, aumentar seus ativos e manter seu dinheiro. Se você calcular mal, os bancos só vão alavancá-lo até certo ponto com 75% do valor do empréstimo e garantindo que seu DCR, ou que sua dívida cubra naquele ponto. Então você precisa ter certeza de que tem sua cobertura. Se você não subscrever corretamente, seu dinheiro ficará preso. Então, você só quer realmente desacelerar esses negócios, trabalhar os ângulos, ter certeza de ter a equipe certa reunida e então bloquear sua dívida agora. Não são os dias de vamos comprar alguma coisa, resolver a dívida depois. Se você estiver comprando um imóvel para mantê-lo, certifique-se de estar totalmente pré-qualificado com um corretor de hipotecas, de que entende a receita do aluguel e o que pode cobrir. E se não puder, você pode querer olhar para o próximo negócio ou certificar-se de incluir isso em sua pólvora e quais serão suas projeções de fluxo de caixa.
David:
OK. Portanto, vá um pouco mais devagar, gaste um pouco mais de tempo subscrevendo antecipadamente e gaste um pouco mais de tempo no back-end, realmente executando o plano. Esse é um problema que percebi em 2023, as coisas estavam acontecendo tão rapidamente que era muito difícil prestar atenção a todas as peças em movimento quando você entrava na construção quando estava tentando executar o negócio. Mas como você disse, as coisas deram certo porque os valores foram aumentando e até os aluguéis foram aumentando e aí as taxas geralmente caíram. Então, no final de cada negócio, foi mais agradável do que quando você o iniciou. Agora você está dizendo ei, você realmente quer assumir o pior. Suponha que as taxas vão subir meio ponto ou mais e suponha que você terá que gastar muito mais tempo executando e garantindo que sejam feitas as coisas que precisam ser feitas nos negócios que você ' estou comprando. Dave, quero jogar isso para você. Quais são as duas estratégias que você vê como positivas em 2024?
Dave:
Tudo bem. Tenho um conselho convencional para você e outro não convencional. Então, começarei com um que todos vocês provavelmente já ouviram falar, que é hackear casas. E o hacking doméstico funciona em praticamente qualquer condição de mercado e em quase todos os mercados do país. Se você não está familiarizado com a estratégia, trata-se basicamente de um imóvel alugado ocupado pelo proprietário, onde você mora em uma unidade, aluga as outras ou mora em um quarto e encontra alguns colegas de quarto. Mas em 2024 algo muito emocionante aconteceu com o hacking de casas. Existem algumas novas regras para hipotecas FHA que permitem agora que você pague apenas 5% para pequenas famílias múltiplas. Então é qualquer propriedade que tenha de duas a quatro unidades. Anteriormente, você tinha que pagar pelo menos 20% se quisesse uma hipoteca FHA para esses tipos de propriedades. Agora você poderá entrar em algumas dessas pequenas famílias múltiplas por muito menos dinheiro.
Existem também algumas regras que permitem agora contar imóveis alugados de uma ADU, que é uma unidade residencial acessória. As pessoas chamam isso de suíte da sogra ou basicamente você tem um galpão no seu quintal que esperançosamente está de acordo com o código, é seguro e tudo mais. Agora você pode contar isso para sua hipoteca para que possa se qualificar para mais quando estiver procurando esse tipo de propriedade. Portanto, essas são duas novas regras hipotecárias diferentes que tornam o hackeamento de casas mais barato e mais acessível do que nunca.
O segundo é um pouco menos convencional e consiste em olhar para novas construções. E eu sei que em tempos normais para os investidores, normalmente não vale a pena pagar o prêmio por uma nova construção porque você não recebe aluguel suficiente com isso. É semelhante a comprar um carro novo. Você compra algo novo, há um prêmio nisso e, para os investidores, geralmente não vale a pena. Mas agora estamos vendo negócios realmente bons em novas construções porque os construtores, seu modelo de negócios é diferente do de um proprietário que está tentando vender ou de um investidor que pode apenas esperar algo. Eles têm que movimentar o estoque. Eles estão construindo e precisam vender essas coisas rapidamente, tirar essas coisas do balanço. Então, o que eles estão fazendo para movimentar o estoque agora é reduzir as taxas de compra. Vemos regularmente construtoras de casas reduzirem sua taxa em 1%, 2%. Portanto, em vez de comprar algo em uma casa existente que seja usada por uma taxa de 7.5%, você poderia comprar algo novo por 5.5%.
E é importante notar que as compras não são permanentes. São por um ano, dois ou três, dependendo do produto específico, mas é uma opção muito boa para pessoas, dependendo do seu mercado específico e do que estão oferecendo. Mas acho que novas construções são mais atraentes agora do que em qualquer momento da minha carreira de investidor e pelo menos vale a pena dar uma olhada agora. Na era dos estoques super baixos, agora as novas construções respondem por 30% dos negócios no mercado. Normalmente é algo em torno de 10. Então se você quer entrar no mercado, essa pode ser uma boa opção para você.
David:
Então, se for difícil encontrar um acordo, talvez você faça um acordo. James, o que você está vendo neste espaço?
James:
Adorei o que Dave disse porque quero dizer que funciona em todos os aspectos diferentes. Como um comprador de casa própria, você trabalha com esses construtores, eles reduzirão a taxa do comprador e você poderá obter seu pagamento mais acessível e tudo isso está incluído no preço. Mas do lado do investimento, neste momento adoramos o desenvolvimento e há algumas razões principais para isso. DIRT estava em seu preço mais alto há 18 meses. Caiu, pelo menos em nosso mercado local e tenho visto isso de forma bastante consistente em qualquer uma das principais cidades metropolitanas. O preço do DIRT caiu quase 25 a 30% no custo. Não só isso, a estrutura mudou porque à medida que a dívida ficou mais cara para nós, construtores em todo o mercado, todos os construtores mudaram a sua mentalidade para: “Ei, preciso de capital, preciso de pólvora agora e não quero permanecer nesses projetos por 24 meses.”
O bom da comunidade construtora é que ela é muito mais lógica e eles se movem em ondas sobre os pequenos investidores. Os pequenos investidores têm tantos planos diferentes, mas os construtores estão todos no mesmo plano, comprar um terreno, desenvolvê-lo, construí-lo por um determinado custo, vendê-lo com lucro, é tudo a mesma coisa e todos estão indo por muito , margens muito semelhantes. Então agora o que aconteceu é que tivemos que comprar essas propriedades em dinheiro ou com dinheiro vivo e alavancagem enquanto você espera pelas licenças.
Quase todos os negócios que estamos fazendo agora são uma licença, um trabalho próximo. Portanto, não precisamos ficar nesse negócio por tanto tempo, porque levamos de 9 a 12 meses para construir o produto. Estamos fechando a licença, o custo do DIRT caiu 30%. E também o custo de construção. Se você olhar para reforma versus construção nova, os custos de construção nova estão abaixo da renovação e isso é porque os negócios estão funcionando. O volume desacelerou, a quantidade de terrenos diminuiu nas negociações, há muito mais lacunas em seu cronograma do que para aquele empreiteiro familiar que está trabalhando para o investidor menor. Eles estão constantemente ocupados, estão usando as próprias mãos e estão ocupados e seus preços não diminuem. Então ficou mais barato em todos os aspectos.
E a última coisa que eu realmente adoro, e isso é algo que todo mundo quer pensar, estávamos conversando sobre o risco e Flips é que o dinheiro é uma droga. Onde você tem que fazer aquele pagamento de 12% em dinheiro agora em seu negócio pelos próximos 9 a 12 meses enquanto o estabiliza, com novas construções, a dívida é melhor. É um ou dois pontos mais barato e muitas vezes eles vão te dar reservas de juros, o que ajuda no seu fluxo de caixa em tempos em que as coisas estão ficando corroídas agora.
E a reserva de juros é quando compramos esses negócios e os estruturamos com licenças próximas, não precisamos fazer nenhum pagamento por 12 meses. Eles incluíram nossos pagamentos em nosso saldo de empréstimos, o que nos ajuda a maximizar nossos retornos em dinheiro. Isso nos ajuda com nossa liquidez e com os investimentos gerais mais estáveis do que no mercado fix and flip. Então, amamos o desenvolvimento agora e não gostamos muito dele há 24 meses. Então as oportunidades estão aqui.
David:
Sim. Seria maravilhoso se pudéssemos acelerar a construção de mais produtos. Se a pressão exercida sobre os construtores e os negócios fazendo mais sentido realmente nos levassem a construir mais casas. Sempre esteve na comunidade de investidores, desde que faço parte dela, procure algo que já esteja lá porque você conseguirá um negócio melhor em um carro usado do que em um carro novo. Mas se o estoque de carros estiver em baixa ou, neste caso, o estoque de casas estiver em baixa, precisamos produzir mais deles. Então isso seria uma grande bênção. Se fosse mais lucrativo para os construtores construir mais casas, poderíamos construir mais casas e poderíamos realmente reduzir a acessibilidade das casas, bem como o preço das casas, para que mais pessoas pudessem entrar no mercado.
Um grande medo que tenho em 2024 é que os acordos não façam sentido para o americano médio que não tem muito dinheiro e está gastando US$ 100 no almoço, mas farão sentido para a BlackRock e outros fundos institucionais que estão precisando de dinheiro. com dinheiro e ter acesso a capital mais barato do que pessoas como nós que estão ouvindo este podcast. Então, meus dedos estão cruzados para que o construtor se aproxime e comece a construir. Tudo bem. James, quero perguntar a você: como é o sucesso em 2024 e é diferente do que foi nos cinco a oito anos anteriores?
James:
Assim, à medida que o mercado muda, há sempre uma definição diferente de sucesso. Acho que nos últimos 24 ou 24 meses atrás, quando as taxas estavam baixas, a definição de sucesso era comprar qualquer ativo, colocar dívida barata nele e deixá-lo crescer. E essa foi a estratégia porque o dinheiro barato estava fazendo crescer tudo e a definição de sucesso quando você entra em um mercado de transição, não é diferente de quando era 2009, '10 e '11, onde não havia muito disso. gratificação instantânea do tipo, acabei de comprar este imóvel e estou sendo recompensado hoje. E a gratificação instantânea precisa desaparecer. É sobre esse crescimento e plano de longo prazo.
E para mim é o ano de obter grandes ganhos patrimoniais para usar para grandes propósitos em 12 a 24, 36 meses depois. Gosto de carregar meu cofre em mercados como este hoje, e isso é entrar no jogo, encontrar a propriedade, traçar estratégias por trás dela e, em seguida, deixar esse ativo crescer ou entrar naquele patrimônio forçado instantâneo com o plano de construção correto. E como o mercado desacelerou muito neste momento e as transações estão em baixa, os vendedores estão em baixa, os compradores estão em baixa, há algumas oportunidades enormes acontecendo. Portanto, trata-se de encontrar esses enormes planos de crescimento de capital para o futuro, não para hoje. Novamente, voltando a 2009 e 10, não tivemos muito sucesso no papel durante esses anos, mas esses anos foram enormes para nós em termos de crescimento do que os últimos 20. Conseguir esse inventário nos ajudaria Siga em frente.
David:
Então, dê-me um exemplo prático de como seria um bom negócio em 2023 e talvez como será um bom negócio em 2024?
James:
Quer dizer, boa parte de 2023 foi só encontrar alguma margem. Depende também da classe de ativos. Em 2023, acho que para uma propriedade BRRRR, meu objetivo era um bom negócio era atingir o ponto de equilíbrio. E se eu conseguisse equilibrar minha taxa de juros ou cobrir com os aluguéis depois de todas as despesas e obter um enorme spread de patrimônio talvez de seis dígitos ou mesmo 50,000, um enorme spread de patrimônio, isso seria uma vitória para mim em 2023, especialmente se tivesse quaisquer outros impulsionadores de investimento extras, como jogos de densidade de desenvolvimento, caminho de progresso, e se eu pudesse comprar algo que equilibrasse o equilíbrio, sei que haverá vantagens em 2025 a 2026, quando as taxas caírem.
Outra coisa boa, acho que as definições de negócios em 2023 foram que você não precisava trabalhar tanto, o que parece estranho, mas como as transações caíram de 20 para 22, tínhamos que BRRRR propriedades e comprar propriedades que eram corretores pesados, pesados, para obter aquele grande desconto abaixo do valor do empréstimo de 75% para gerar fluxo de caixa. Agora podemos comprar projetos muito mais simples porque eles estão empatando e a maioria dos investidores está evitando eles e só temos que suportar as taxas de juros e não fazer tantas construções, mas apenas aproveitar essas taxas.
Então, para mim, se eu conseguir atingir o ponto de equilíbrio dos ativos com alguma vantagem adicional, isso será 100% uma vitória. Em 2024, acho que a definição será: há muito mais gratificação instantânea este ano porque, à medida que os investidores se retiraram, conseguimos adquirir um estoque muito bom com alguns descontos muito bons que estão sendo disponibilizados. . E só porque o mercado está a abrandar não significa que não estejamos a vender esse imóvel. As coisas ainda estão vendendo, ainda andando, não há muito estoque. Então eu acho que em 2024, a lucratividade de agora será muito maior do que era em 2023. E já estamos vendo isso em nossos P&L em nossa previsão de fluxo de caixa.
David:
Dave, algo a acrescentar sobre os pontos de James aí?
Dave:
Eu realmente gosto do que James estava dizendo sobre tentar empatar e sei que não é a coisa mais sexy ou legal de se dizer, mas geralmente concordo que agora, especialmente neste tipo de mercado, meu objetivo pessoal é tentar e fazer melhor do que o ponto de equilíbrio quando olho para diferentes geradores de lucro. Então, eu entendo que os preços no próximo ano provavelmente ficarão estáveis em alguns mercados, eles podem cair um pouco. Em alguns mercados, eles podem subir um pouco. Mas se eu tiver fluxo de caixa, amortização e benefícios fiscais, desde que essas coisas possam me ajudar a superar qualquer volatilidade de curto prazo no mercado, ainda comprarei qualquer coisa que tenha potencial de longo prazo. Como James disse, estou querendo ver o que esse acordo fará em 2025, 26, 27, ainda mais longe. E desde que eu tenha fluxo de caixa suficiente e benefícios de curto prazo para me sustentar pessoalmente, não preciso fazer um home run no próximo ano. Eu só quero fazer algo daqui a 3, 5, 7 anos.
David:
Isso é interessante porque acredito que é assim que o setor imobiliário tem operado normalmente na maioria dos mercados que não tiveram grandes quantidades de flexibilização quantitativa. Normalmente, quando as pessoas compram um imóvel, elas adotam uma abordagem de longo prazo e querem saber sobre a localização, a demografia da área. Se as empresas estivessem se mudando para onde os aluguéis estavam indo. Nem sempre se tratou apenas do que é agora, neste momento, e qual o tamanho do capital ou quanto fluxo de caixa posso obter quando o comprar pela primeira vez? Portanto, embora isso pareça uma mudança, é quase como um retorno ao que o setor imobiliário tem sido durante a maior parte do tempo em que existe. Vocês dois concordariam?
Dave:
Sim. Na minha experiência, sim. Quero dizer, o setor imobiliário é uma indústria de longo prazo. Voltar ao ponto em que a valorização é de dois ou 3% é normal. Em tempos normais, nos últimos 50 anos, o imobiliário valorizou-se um pouco mais do que a inflação, cerca de 1% mais do que a inflação. Portanto, esta ideia de que precisamos de um crescimento de preços de 5, 10, 15% ano após ano para obter retorno não é verdadeira. Foi legal por um tempinho, foi super fácil, mas foi por isso que todo mundo se envolveu. E isso é apenas voltar a compreender o conjunto completo de diferentes maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário e aplicá-las por um longo período de tempo. E quando você faz isso, é uma forma de investir com risco relativamente baixo.
David:
Então, James, para que alguém faça um bom negócio, ele precisa saber como é um bom negócio. Quais são alguns fatores ou métricas que você acha que as pessoas deveriam considerar em 2024 que gritam: sou um bom negócio, compre-me?
James:
Acho que se trata de sempre definir sua caixa de compra e saber quais são suas expectativas de retorno e a cada ano você tem que trocá-la. Minha caixa de compra de 2023 é diferente da que será em 2024. Na verdade, é dramaticamente diferente. A definição de um bom negócio, vai mudar para Dave, vai mudar para você e vai mudar para mim. Todos nós temos isso. Estamos em mercados diferentes com objetivos diferentes, mas como você supera isso e trabalha com a matemática que você usa, está tudo na subscrição. Estabeleça sua caixa de compra e, em seguida, faça uma subscrição detalhada e faça os cálculos. Isso me atinge minha meta em um período de dois anos? E eu acho que é muito importante hoje definir sua caixa de compra que tenha metas de 2 e 3 anos, não metas de seis e 12 meses.
Sempre haverá negócios flip de 6 e 12 meses, negócios de atacado, aqueles tipos de propriedades de criação instantânea de dinheiro, mas você realmente precisa estabelecê-los e isso se trata de trabalhar na subscrição, trabalhar nas calculadoras, utilizar ferramentas como as calculadoras BiggerPockets passar e dizer: “Ei, em 2024, se meu retorno de caixa sobre aluguel for de 10% ou tiver pelo menos um fator X dois no ganho de capital para o dinheiro que estou investindo naquele momento, eu sei o que Eu quero comprar."
Então é sobre subscrição. Fazer a análise certa com a equipe certa, usar calculadoras e BiggerPockets é ótimo para isso. Você pode fazer a calculadora de comprar e manter, analisar sua estratégia BRRRR, como maximizar seu dinheiro e, então, atingir o retorno verdadeiro? Mas acho que o mais importante é garantir que seus objetivos sejam definidos por um período mais longo. Em seguida, defina sua caixa de compra, faça os cálculos, o negócio funciona ou não? Passe para o próximo se não funcionar.
David:
Então, você tem um conjunto hipotético de critérios que recomendaria às pessoas que procurassem em um mercado médio? Como um retorno em dinheiro ou algum patrimônio que você gostaria de ver em um negócio?
James:
Sim. Normalmente, com a estratégia BRRRR ou mesmo Flips, sou um cara com grande valor agregado. Se eu não estiver entrando em uma posição de 25% de capital, seja um Flip, uma propriedade BRRRR, uma peça de desenvolvimento, tudo incluído com meu preço de compra, minha reabilitação ou meu custo de conta e meu custo suave, eu não sou isso afim disso. Possuímos muitas propriedades em Seattle e temos um ótimo fluxo de caixa. Temos um fluxo de caixa em torno de 10%, mas não é isso que estou buscando hoje. Essa é a abordagem de longo prazo. Trata-se de construir enormes spreads de ações. Então, se eu não estou ganhando 25% com isso, não estou interessado porque no final das contas não vai ter um fluxo de caixa tão bom com as taxas. Mas o patrimônio é o que você está construindo. Se você puder investir $ 25,000 em uma propriedade mais barata e criar $ 25,000 em patrimônio líquido, isso representa um retorno de 100% que você pode obter em um período de 12 meses. Isso é enorme.
David:
Ótimo ponto. E James, você sempre teve uma maneira diferente de ver o mercado imobiliário. Lembro-me da primeira vez que ouvi você dizer: “Ei, posso comprar um imóvel e mantê-lo como aluguel e posso obter um retorno de 5% em dinheiro sobre o dinheiro ou posso vendê-lo e posso obter um retorno de 45% com meu dinheiro ou algo assim. Só me lembro de ter pensado: não se ouve as pessoas mencionarem isso assim com muita frequência, mas se você está olhando para o crescimento do capital em vez da renda passiva, faz sentido. Dave, quais são algumas coisas que você procura em negócios que vão para 2024 a partir de uma posição métrica?
Dave:
Para mim, considero-me um investidor em TIR porque acho que é a melhor maneira, e para quem não sabe o que isso significa, é a taxa interna de retorno e é uma métrica que você pode usar para avaliar negócios que usa o valor do dinheiro no tempo para combinar patrimônio líquido e fluxo de caixa em uma métrica. Assim, você pode ver como o quadro geral é afetado. Para mim, apenas vejo isso porque estou em uma posição na minha carreira, trabalho em tempo integral e não preciso do mesmo nível de fluxo de caixa agora que alguém que pode estar se aproximando da aposentadoria ou quer se aposentar mais cedo.
Então, para mim, estou apenas vendo como posso maximizar minha TIR o tempo todo. E para mim isso normalmente é uma combinação. Tento encontrar negócios e invisto principalmente passivamente, mas tento encontrar negócios onde haja algum elemento de valor agregado e então haja uma retenção de fluxo de caixa. Mas retirar seu dinheiro em cinco a sete anos, em vez de mantê-lo em uma propriedade por 20 ou 30 anos, porque normalmente sua TIR, seus retornos ponderados pelo tempo tendem a diminuir com o tempo se você fizer isso. Então, para mim, procuro períodos de cinco a sete anos e locais onde possa maximizar meu retorno total. E isso realmente não mudou muito nos últimos anos e duvido que mude para mim tão cedo.
David:
Pessoal, isso foi fantástico. Dave, alguma última palavra que você gostaria de deixar ao público saindo daqui? Onde eles podem encontrar seu relatório?
Dave:
Não, obrigado por me receber. Espero que todos aprendam alguma coisa. E se você quiser saber mais, basta dar uma olhada embigpockets.com/report24.
David:
Tiago, e você? Alguma última palavra para o público?
James:
Não se assuste com a mídia. Construa sua caixa de compra. Encontre boas oportunidades e leia o relatório de Dave. BiggerPockets, eles fazem um ótimo trabalho fornecendo essas informações. É assim que você constrói sua caixa de compra. Leia-o e construa sua caixa de compra. Não construa sua caixa de compra primeiro.
David:
Tudo bem. Então acesse bigpockets.com/report24 para uma análise mais profunda e mais sugestões sobre o que você poderia fazer para se fortalecer em 2024. Também mencionamos várias estratégias no programa. Se você quiser saber mais sobre algum deles, acesse bigpockets.com/store. E há livros publicados pela BiggerPockets que vão te ensinar quase tudo o que você precisa saber sobre esses tópicos. Por favor, se ainda não o fez, assine o podcast, deixe-nos uma crítica, diga-nos o que você achou do programa de hoje e continue ouvindo os próximos episódios do BiggerPockets para ficar por dentro do que está acontecendo neste mercado em constante mudança. Eu sou David Greene. Para Dave Meyer e James Dainard, encerrando.
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Neste episódio cobrimos:
- Enormes oportunidades para construir riqueza em que o 2024 mercado de habitação
- A correção de imóveis comerciais e propriedades vendo os maiores cortes de preços
- Oferta, demanda e por que os preços das casas não caíram em 2023
- Como adquirir um imóvel novo em um baixa taxa de hipoteca HOJE
- A novo programa de empréstimo de cinco por cento QUALQUER UM pode usar para viver de graça
- Riscos a ter em conta em 2024 isso poderia matar seu fluxo de caixa instantaneamente
- E So Muito mais!
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