A casa que quase me “quebrou”: perdendo US$ 350 mil

David:
Bem-vindo ao podcast BiggerPockets. Hoje entraremos no seu feed com um show bônus. Este é o primeiro de dois episódios sobre negócios que deram errado.

Roubar:
Isso mesmo. Porque David, se você pode acreditar, até mesmo investidores especializados como nós fazem maus negócios, e queremos que você aprenda com nossos erros para não sair e cometer os mesmos erros.

David:
Isso está certo. Nosso coração quer ajudar a proteger você, seu dinheiro, seu futuro e sua riqueza. Então, vamos trazer alguns erros que outros investidores cometeram. O episódio de hoje será Mindy, então esperamos que você evite fazer o mesmo. Este é um dos mercados imobiliários mais difíceis que já vi. É muito mais imperdoável do que nunca. E o acordo errado pode afundar você.

Roubar:
Isso mesmo. E no programa de hoje, vamos conversar com Mindy Jensen sobre um acordo que quase a afundou literal e figurativamente, na verdade.

David:
Então, sem mais delongas, vamos trazer Mindy. Bem vindo de volta. Como vocês estão hoje?

Mindy:
Estou indo muito bem. Obrigado por me receber de volta, David. Estou muito animado por ser o maior perdedor do BiggerPockets. Sobre o que conversamos da última vez? Meu negócio teve fluxo de caixa negativo e agora estou falando do meu negócio que deu errado.

David:
Sim, essa é uma das nossas piadas correntes. Toda vez que fazemos um show pensamos: “Tudo bem, vamos conversar sobre tudo que deu errado. Os incêndios no lixo imobiliário”, nós pensamos, “Mindy e James. Esse é o nosso povo. Esses são os maiores perdedores do BiggerPockets.”

Roubar:
É o único momento em que você pode se gabar de ter perdido. É como, “Tudo bem, quem aqui perdeu mais?” E é como, “Oh, eu tenho um bom”.

David:
Tudo bem. Mindy, quanto você perdeu neste negócio? Quanto isso custou para você?

Mindy:
Bem, meu negócio aconteceu em 2006, quando fiz meu ARV original. Então perdi aproximadamente US$ 350,000 no papel e tantas horas de sono e tanto estresse e tanta ansiedade por causa desse negócio que demorou uma eternidade. E.

Roubar:
Agora, quando você disse ARV, você acha que poderia explicar brevemente às pessoas o que você quer dizer com isso?

Mindy:
ARV significa valor após reabilitação ou valor após reparo. Então esse era o valor projetado que eu achava que essa propriedade valeria depois de terminarmos toda a reabilitação que estávamos fazendo.

Roubar:
Entendi. OK. Certo, ótimo. Portanto, uma perda de papel de US$ 350,000. Nada mal. Muito bom. David e eu vamos fazer algumas perguntas rápidas para você obter todos os detalhes do negócio e então descobriremos onde as coisas deram errado. Mindy, vamos começar com você.

Mindy:
Estou tendo um pouco de palpitações cardíacas aqui. Este é o negócio que quase me quebrou no setor imobiliário. Eu adoro imóveis desde que me lembro e esse negócio, eu estava tipo, “Estou fora”. Este foi nosso quinto live-in e nosso primeiro pop top. Foi a primeira vez que contratamos empreiteiros prenunciando lá.

Roubar:
Tudo bem. Então, vamos entrar nesse negócio. Antes de fazer isso, você mencionou isso como um pop top e só para que eu fique claro, pop top é basicamente o conceito de entre aspas “Cortar o topo de uma propriedade como o telhado para que você possa adicionar outro andar. ” Certo?

Mindy:
Sim.

Roubar:
OK fixe. Legal, legal, legal. Tudo bem, então quando esse negócio aconteceu e quão experiente você era?

Mindy:
Este foi nosso quinto show consecutivo e nosso primeiro pop top e o compramos em setembro de 2006.

Roubar:
E só para recapitular aqui, esta é uma propriedade, você disse que teve uma perda de US$ 350,000 no papel, certo?

Mindy:
Correto. E digo perda de papel porque meu ARV projetado era de 1.1 milhão em 2006, quando o compramos, mas meu preço de venda real em 2012 foi de US$ 750,000 mil.

David:
Então, por perda projetada de papel, você quer dizer o dinheiro que perdeu com o que você pensou que iria lucrar?

Mindy:
Sim. Na verdade, não perdi $ 350,000. Eu só esperava ter ganhado 350,000 a mais do que realmente ganhei.

David:
OK. E que tipo de propriedade era essa?

Mindy:
Esta era uma casa unifamiliar localizada nas belas margens do Lago Monona, em Monona, Wisconsin.

Roubar:
E como você encontrou esse imóvel?

Mindy:
Estávamos procurando um acordo especificamente no Lago Monona e simplesmente dirigiríamos por aí. Não é um lago tão grande. Nós apenas dirigíamos e sempre que havia uma casa à venda, parávamos para vê-la ou marcávamos uma consulta com nosso corretor de imóveis.
Esta propriedade em particular estava em leilão e nós participamos do leilão. Foi vendido por US$ 700,000 mil e nós pensamos: “Nossa, isso fede”. Então saímos e cinco minutos depois eles estavam ligando para todo mundo: “Ei, as pessoas que ganharam o leilão na verdade não têm fundos para comprar a casa, então ela está de volta ao mercado”.

David:
Isto é o que acontece com aquelas crianças do ensino fundamental que levantaram a mão. E então o professor os chama e eles dizem: “Na verdade, não tenho nada a dizer”. Eles crescem para ir a leilões e segurar um pedaço de pau e então não têm dinheiro para isso. Sempre me perguntei como eram aquelas crianças e agora sei para onde foram.

Mindy:
Eles foram para Monona, Wisconsin, em 2006.

Roubar:
Todos eles.

David:
Então, neste acordo, quanto você acabou pagando por ele, Mindy?

Mindy:
Acabamos pagando US$ 535,000 mil por esta casa.

Roubar:
OK. E então qual era o plano para esta propriedade? Era para ser um flip, aluguel, BRRRR, qual foi a estratégia de saída final aqui?

Mindy:
Seria um live in flip e tínhamos um cronograma de dois a cinco anos para o flip, dois anos porque, no mínimo, porque é nisso que você tem que viver para a exclusão da seção 121, onde não pagamos nenhum impostos sobre ganhos de capital e cinco anos porque queríamos poder aproveitar a vida em um [inaudível 00:05:23]

David:
Até onde você chegou neste negócio antes que as coisas começassem a dar errado?

Mindy:
Ah, cinco minutos. Isso foi quase uma maldição.

Roubar:
Você saiu da mesa de encerramento.

Mindy:
Então compramos esta casa, minha primeira filha nasceu em fevereiro de 2007 e compramos esta casa em setembro de 2006. Só moramos lá em tempo integral em março, depois que meu bebê nasceu. E começamos a trabalhar em março. E em abril tivemos o que chamamos de enchente de 500 anos. O estado da casa em abril era que havíamos removido o telhado totalmente novo que eles instalaram logo antes de colocá-lo no mercado e acrescentado o segundo andar.
Tínhamos paredes externas, mas sem revestimento. Tínhamos as treliças do telhado e o compensado, mas não é à prova d'água. E por alguma razão nós destruímos a entrada da garagem. Então havia apenas lama. Então veio o vento uma noite. Havia lonas no telhado, as lonas foram rasgadas. Então começou a chover. Uma inundação de 500 anos é o tipo de inundação que só acontece uma vez a cada 500 anos.
É um evento climático. Tínhamos água no porão. Acho que havia quinze centímetros de água no porão. Chovia em toda a casa porque não tínhamos nenhum tipo de impermeabilização lá em cima. Eu tive uma bebê, coloquei ela no meio da cama de um quarto, que era o único lugar que não chovia.
Estava chovendo nas luminárias, estava chovendo nas laterais das paredes e era como se estivéssemos assistindo a tempestade passar no weatherunderground.com e estava roxo. Amarelo é uma névoa leve e vermelho é como, “Uau, está chovendo muito lá fora”. E roxo é como: “É um furacão e um tornado, tudo misturado e estão chovendo sapos”. E foi o que mais induziu o estresse e não podíamos fazer nada, exceto a noite toda, apenas assistir a tempestade chegar e tentar manter nosso bebê seco.

Roubar:
E então, só para esclarecer, uma propriedade de inundação de 500 anos não significa que ela inunda apenas uma vez a cada 500 anos? Pode inundar muitas vezes nesses 500 anos. É que as inundações realmente catastróficas ocorrem uma vez a cada 500 anos, certo?

Mindy:
Sim.

Roubar:
Sim. OK. Então agora você poderia vendê-lo e dizer: “Ei, você ainda tem 480 anos antes de se preocupar com isso”.

David:
Isso não deveria fazer o valor da casa subir?

Roubar:
Você tem cinco séculos.

David:
Já fizemos todo o trabalho pesado para você. O pior está fora do caminho. Agora você está bem.

Mindy:
Essa pode não ser a definição exata.

David:
É como um contrato de arrendamento, mas você tem 500 anos antes que o aluguel termine, em comparação com quando você o comprou, era como se tivesse um mês ou algo assim antes de a chuva começar.

Mindy:
Mas espere, tem mais. Durante aquele inverno, Wisconsin teve um recorde de 101 polegadas de neve, o que não é normal para Wisconsin naquela época. E toda aquela neve derreteu durante uma tempestade em junho. E não sei se você se lembra, eu disse que houve uma inundação no porão. Tivemos mais inundações no porão porque tudo derreteu e não tinha para onde ir. Então limpamos o porão e depois pegamos mais coisas e limpamos o porão novamente. Tínhamos acabado de colocar todo o piso no porão, então é um bom momento. Era o Pergo, que não é à prova d'água. Então isso foi arruinado. Tive que fazer isso de novo.

Roubar:
Certo? Você já vai pagar muito nos reparos, então é melhor economizar dinheiro para as pessoas que fazem os reparos.

Mindy:
Exatamente. Seriam cem mil dólares, mas alguém nos citou 150,000 mil.

Roubar:
Isso representa uma economia de $ 50,000.

Mindy:
Estou economizando dinheiro. É um grande negócio. Ok, então esses empreiteiros, um deles apareceu para trabalhar bêbado e depois foi demitido. Ah, eu disse que ele era o capataz? Porque ele estava. Acho que ele era o único que sabia alguma coisa sobre construção, mas não sabia nada sobre não faça construção quando estiver bêbado. Eles roubaram de nós. Eu tinha acabado de ter um bebê. Eles roubaram meus analgésicos do parto, o que não descobri imediatamente.

David:
Você realmente nos assustou, Mindy. Pensámos que ias dizer que roubaram o meu bebé.

Roubar:
Você expressou isso de uma maneira muito específica e eu pensei: “Espere um minuto”.

David:
Isso estava seguindo o caminho de Rumpelstiltskin bem ali. Eles roubaram de nós. Eu tinha acabado de ter um bebê. Pausa.

Mindy:
Tivemos aumento de escopo, aumento de custos e aumento de cronograma. Era para ser tudo feito em três meses. Isso só foi feito seis meses depois. Às vezes eles nem apareciam para trabalhar. Às vezes eles fariam isso. Eles apareciam, trabalhavam uma hora e depois iam embora. Foi apenas esse estressor constante, quando você estará aqui? Quando vou ver você? Quando você vai fazer alguma coisa?

Roubar:
Parece que, do ponto de vista do que você aprendeu, os ouvintes podem aplicar. O primeiro é que o empreiteiro mais barato nem sempre é o melhor empreiteiro, lição número um. E então parece que você teve algum aprendizado de responsabilidade sobre como manter seus empreiteiros no caminho certo, dentro do orçamento, dentro do escopo, todas essas coisas?

Mindy:
Sim. Preciso fazer minha devida diligência. Sempre que contrato um empreiteiro, preciso pedir referências. Preciso perguntar a essas referências o que os empreiteiros fizeram por elas. Todas as referências que verifiquei sobre esses caras diziam que eles eram ótimos caras. Mas não recebi muito, recebi sentimentos calorosos, mas não entendi: “Oh, eles fazem um ótimo trabalho e estão sempre na hora certa” e esse tipo de coisa.

David:
As referências eram bartenders locais? "Ótimo rapaz. Boa gorjeta.”

Mindy:
Dicas bem, sim. Ele é incrível.

Roubar:
Esse cara poderia quebrar um Coors, cara. É o seguinte.

David:
Sabe a diferença entre Manhattan e Old Fashioned.

Mindy:
Foi uma experiência tão ruim com os empreiteiros que nós mesmos fazemos a maior parte do trabalho em nossas vidas. Eu sei fazer trabalhos de eletricidade, encanamento e pintura. E tenho uma lista muito pequena de coisas que não faço porque é mais fácil aprender uma nova habilidade do que avaliar adequadamente um empreiteiro para mim. Então, sim, essa foi uma grande lição aprendida.

David:
O que você descreveu foi matemática imobiliária. Certo? “Preciso economizar 50 mil. Então, em vez de contratar um bom empreiteiro, contratarei um mau e me convencerei de que economizei 50 mil.” Mas então isso se transforma em um problema. Certo? Eu estava usando isso como exemplo de que todos nós cometemos esse erro. Nós pensamos: “Estou acima do orçamento. Deixe-me economizar no corretor de imóveis. Deixe-me contratar um corretor de imóveis com desconto porque não posso pagar 3% integralmente” ou “Deixe-me usar o empreiteiro ruim” ou “Deixe-me colocar o piso barato”. E então o piso borbulha. Sempre acaba sendo mais caro do que parecia.

Mindy:
Sim. Agora, o que eu ia dizer é que o resultado final é analisar seus números e executá-los novamente e ter certeza de que estão corretos. Corte custos onde puder, mas não nas coisas importantes. Quando você está decidindo qual ladrilho colocar em sua casa e são dois iguais e um deles custa US $ 12 o pé quadrado e um deles custa US $ 3 o pé quadrado. Se for como, “Oh, escolha US $ 3 por metro quadrado, se for o mesmo”. Uma de porcelana e outra de cerâmica. Eu odeio porcelanato. Sempre quero ir com cerâmica ou pedra. Mas não corte custos com seus empreiteiros. Não corte custos nas coisas importantes e não, oh meu Deus, não economize em coisas estúpidas, mas não procure maneiras de gastar mais dinheiro do que o necessário, se não for necessário.

Roubar:
Você pode nos dizer o que você fez de certo que o ajudou a sair dessa ou fez com que o negócio não o afundasse completamente? Porque a maioria das pessoas ouviria essa história e pensaria: “Ah, sim, sua carreira imobiliária deve ter acabado”. Então o que aconteceu? Dê-nos um pouco de conhecimento sobre isso.

Mindy:
O que eu fiz certo? Controlei muitos custos na hora de fazer os retoques finais. Meu marido e eu fizemos, instalamos o piso, instalamos os banheiros, instalamos, alugamos o drywall e depois fizemos o resto. E conseguimos ajustar os custos porque tivemos uma experiência horrível com todas essas outras pessoas. Terminamos com os empreiteiros.
Eu estava tendo uma conversa casual com meu pai, que na época estava construindo uma fábrica para sua empresa. E ele acrescentou este comentário: “Ah, certifique-se de obter isenções de garantia assinadas por todos os subcontratados antes de fazer o pagamento final”. E eu pensei: “Oh, nunca ouvi falar disso antes. Conte-me mais sobre isso." E ele me explicou que a isenção de penhor é um documento que o empreiteiro assina que diz: “Não colocarei penhor sobre sua casa porque fui pago integralmente”.
E isso me economizou US$ 11,000 porque o drywaller não foi pago porque esses empreiteiros eram perdedores desleixados. E mas eu dei a eles o cheque final porque eles me deram as isenções de garantia de todos os subcontratados. Portanto, subcontratados, não assinem uma isenção de garantia até serem pagos. E se você estiver fazendo pagamentos a seus contratados, não pague o valor final até que tenha assinado isenções de garantia de todos os seus contratados.

Roubar:
Essa é uma boa dica aí. Então, esse negócio, a experiência ruim, ajudou você em algum negócio desde então?

Mindy:
Oh meu Deus, sim. Não contrato mais empreiteiros. Nós simplesmente fazemos tudo sozinhos. Na verdade, contratamos alguns empreiteiros e os examinamos minuciosamente. E na maior parte tiveram boas experiências. Não existe uma maneira perfeita de examinar alguém. Eles começam bem e depois se tornam terríveis. Uma ótima dica é observar o que eles estão fazendo. Encontramos nosso melhor empreiteiro, estávamos andando pela vizinhança e vimos uma casa que estava sendo reformada. Paramos e eles estavam lá trabalhando.
Eles ficam tipo, “Oh, você quer entrar e ver o que estamos fazendo?” E aconteceu que sim, ainda não era dia de drywall, então todas as vigas estavam abertas. E estávamos olhando em volta e pensamos: “Uau, isso é muito legal”. E então ele nos mostrou como ele faz escadas. Ele tem um jeito realmente fabuloso de fazer escadas. Você sobe as escadas, elas não rangem. É que tudo o que ele estava fazendo era tipo, “Uau, podemos contratar você?” Ele disse: “Temos mais algumas semanas aqui e depois podemos vir”. Então poder fazer um tour pelo que eles estão fazendo atualmente é uma ótima dica.

Roubar:
Se eu ganhasse um dólar por cada vez que entrei na casa de alguém que não sabia quem eu era porque o empreiteiro me deixou entrar, eu teria uma pilha bastante decente de notas de 1 dólar de quando bati na porta e Eu fico tipo, “Ei, quem é o drywaller aqui?” E ele disse: “Entre, deixe-me mostrar a você”. E eu digo: “Você não pode fazer isso, mas vamos fazer”. Bem, isso é incrível.
Parece, sim, algumas lições de aprendizado aqui. Obviamente, examine seu empreiteiro, faça a devida diligência e mantenha-o responsável. Não pague pelo empreiteiro mais barato. E sua maior lição de aprendizado aqui é que ninguém fará o trabalho melhor do que você. Então agora você ainda faz muito do seu próprio trabalho e usou isso para prosperar mesmo em meio a um negócio tão grande e trágico. O acordo que quase quebrou Mindy Jensen.

Mindy:
O acordo que quase quebrou Mindy Jensen. Mas isso não me quebrou porque eu tinha muitas reservas. Tenho muitos baldes diferentes para escolher e sou um grande defensor de ter reservas. Se você não tem reservas, se não tem outros lugares para financiar esses custos descomunais inesperados ou para demitir esse cara e contratar esse cara, mesmo que isso vá custar mais, se você não tem todos esses baldes diferentes para escolher, você será mangueirado.
Você precisa ter reservas, precisa ter muito mais do que pensa. E se não o fizer, então você precisa investigar o que está fazendo, fazer parceria com alguém que tenha reservas, que tenha fundos disponíveis para que você não se encontre em apuros. Porque se eu ficasse sem dinheiro, teria uma casa sem telhado que está virando um festival de mofo. E isso não é bom para ninguém.

David:
E essa é uma das razões pelas quais frequentemente dizemos às pessoas que investir em imóveis e construir riqueza é mais do que apenas um negócio, é o seu quadro financeiro geral. E ter princípios sólidos, como economizar dinheiro e uma boa ética de trabalho que o ajudará a ganhar mais dinheiro, será de grande ajuda quando se trata de fechar negócios.
E um grande obrigado a Mindy por trazer à tona os detalhes de seus negócios para que todos pudéssemos aprender com eles. Sintonize amanhã para mais do mesmo, enquanto James assume sua vez na berlinda. E como sempre, se você quiser se conectar com Rob, eu ou qualquer um de nossos convidados, confira as notas do programa deste episódio. Este é David Greene para Rob. Ele é um homem mau, Abasolo. Assinando.