A A era de ouro do investimento imobiliário em fluxo de caixa pode ter acabado como nós sabemos. Durante a última década e meia, os proprietários se acostumaram a comprar casas padrão que geravam um grande fluxo de caixa. Combine isso com valorizando exponencialmente os preços das casas, e qualquer pessoa que comprou um imóvel nos últimos dez anos parece um oráculo investidor. Mas agora a maré está começando a virar e os investidores imobiliários novatos estão lutando para encontrar qualquer casa em quase todos os mercados que possa gerar fluxo de caixa. Então, o que aconteceu e porque é que o património imobiliário com fluxo de caixa do país desapareceu subitamente?
Bem-vindo de volta a outro Vendo Greene, onde seu anfitrião “não vá apenas pelo fluxo de caixa”, David Greene, está de volta para fornecer algum conhecimento imobiliário para QUALQUER nível de investidor. Neste episódio entramos por que é tão desafiador encontrar negócios imobiliários que gerem fluxo de caixa em 2023, quando investir em um valorização vs. fluxo de caixa mercado e se deve ou não vender um imóvel que não é rentável. Então, mudamos de marcha e tocamos em como examinar um credor privado você conheceu on-line e se é ou não um projeto de reabilitação de aluguel fora do estado é muito arriscado para um novo investidor imobiliário.
Quer fazer uma pergunta ao David? Se for assim, envie sua pergunta aqui para que David possa responder no próximo episódio de Seeing Greene. Pule no Fóruns do BiggerPockets e pedir a outros investidores sua opinião, ou siga Davi no Instagram para ver quando ele vai ao vivo para que você possa participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida na hora!
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David:
Este é o show 741 do BiggerPockets Podcast.
A razão pela qual você está se sentindo mal pode ser o ego. Você está olhando para outros investidores que estão ganhando dinheiro. Você olha seu balanço todo mês e diz: “Bem, estou perdendo dinheiro. Estou fazendo errado.” Talvez não. Talvez seja assim que o mercado imobiliário sempre funcionou ao longo do tempo. Foram as pessoas dispostas a perder no curto prazo para ganhar dinheiro no longo prazo que funcionaram. Agora, espero que não continue assim, mas estou me preparando para uma realidade onde a era de ouro onde você está apenas procurando maçãs, você apenas coloca sua boca lá e sai e espera que sua maçã seja maior do que as outras maçãs, mas você sempre tem uma maçã, isso pode acabar.
O que está acontecendo com todos? Aqui é David Greene aqui hoje com um episódio de Seeing Greene, caso você não tenha notado no título. Se você ainda não ouviu um desses antes, terá uma surpresa. Nesses programas, respondemos perguntas diretamente da nossa base de público. Isso mesmo, você. Eu lido com as lutas que você está enfrentando, com as dúvidas que você tem sobre imóveis, com a clareza que você pode precisar. Ou quando você tem várias opções, qual seria a melhor? Eu adoro fazer esses shows e amo vocês ainda mais por tornarem isso possível, porque vocês fazem ótimas perguntas, que levam a ótimos shows.
O show de hoje é fantástico. Descobrimos o que a pessoa pode estar fazendo de errado se sua propriedade não estiver fluindo com caixa no momento. Este é um ótimo tópico que abordamos sobre maneiras de abordar o investimento imobiliário, bem como um pequeno ajuste que geraria fluxo de caixa para essa propriedade e como eles podem executá-lo. Devo aceitar uma reabilitação fora do estado no meu primeiro negócio? Coisas que você deve estar ciente se for investir fora do estado. Eu mesmo faço muito disso, bem como reformas, que também faço muito. E o que você faz quando não consegue encontrar fluxo de caixa em seu mercado. É tarde demais para investir em imóveis? Deveríamos parar de ouvir BiggerPockets e, em vez disso, começar a comprar NFTs novamente, criptomoedas, investir em tulipas, comprar Beanie Babies, talvez Pogs, se vocês se lembram disso. Esse é o futuro? Devemos comprar um monte disso e esperar para ver se volta ou o mercado imobiliário ainda é uma boa opção? Tudo isso e muito mais no Seeing Greene de hoje.
Além disso, só quero lembrar a vocês que esqueci de acender a luz novamente. Eu sou muito bom nisso, então assim que esse pequeno segmento terminar, você verá a luz ficar azul. Não fique confuso. Ainda está vendo Greene. Será apenas azul esverdeado. Quais são as cores quando você mistura verde e azul? Isso é como turquesa, talvez? Vendo turquesa nos primeiros 15 minutos e depois volta a ser verde. Isso sou apenas eu sendo esquecido, pessoal. Não é fácil ser Greene.
Tudo bem, o Quick Dip de hoje trazido a você pelo Batman é que temos um novo programa chegando no canal BiggerPockets no YouTube, onde serei um contribuidor frequente. Vou mostrar às pessoas como ganhar mais dinheiro em seu trabalho atual. Isso é algo pelo qual sou apaixonado, gosto muito, muito. Não desista de algo em que você não é bom e apenas tente encontrar algo novo em que você acha que será melhor, sem se esforçar na primeira coisa. Você tem que buscar a excelência em tudo o que faz. Então, se você quiser aparecer naquele ou neste programa, acesse bigpockets.com/david. Escreva sua pergunta e marque a caixa de empregos se quiser estar no canal do YouTube. Tudo bem, pessoal, isso é o suficiente de mim. Vamos entrar em nossa primeira pergunta.
Nick:
Olá, Davi. Meu nome é Nick Gutzman. Tenho 19 anos e estou no segundo ano da Colorado Mesa University, em Grand Junction. Estou pensando em comprar uma propriedade unifamiliar perto da minha escola para alugar, de preferência, os alunos. Tenho sido consistente ao usar as ferramentas da Zillow e da BP, mas não consigo encontrar um acordo sobre as taxas atuais e os suprimentos em minha cidade. Estou lutando para dar o próximo passo prático. Minha pergunta principal é: quais são algumas ferramentas ou estratégias que você poderia recomendar para encontrar um negócio e quais são algumas maneiras criativas de financiar um negócio? O credor com quem eu provavelmente recorreria me disse que eu poderia esperar dele uma taxa de 7.5%. Com esse número, estou lutando para encontrar algo que corresponda e funcione para minha situação. Muito obrigado por tudo que você e a BP fazem. Tenha um ótimo dia.
David:
Tudo bem, Nick, muito obrigado pelo vídeo. Este é um problema comum que muitas pessoas enfrentam, então não desanime. Este é apenas o estado do mercado em que nos encontramos agora.
Agora, a boa notícia é que a razão pela qual é tão difícil encontrar negócios é porque o mercado imobiliário ainda é competitivo e valioso e as pessoas desejam possuir esses ativos. Algumas coisas em que podemos entrar, 7.5% é provavelmente uma… Essa é uma taxa padrão, é onde a maioria das pessoas está. Se você está trabalhando com o credor e é isso que ele está dizendo, provavelmente é o que você receberá. Se você está tentando encontrar uma maneira criativa de financiar seu negócio, isso significa apenas que você precisa encontrar o dinheiro em outro lugar.
Não há muitas pessoas que tenham centenas de milhares de dólares disponíveis e que se sintam confortáveis em emprestar a você por menos de 7.5%, o que significa que você provavelmente só receberá isso do proprietário, o que significa que você provavelmente precisa de algum tipo de financiamento do proprietário, o que significa que você terá que pagar a mais pela propriedade para que valha a pena para eles lhe darem a melhor taxa desejada, ou terá que encontrar um vendedor motivado e em dificuldades , o que vai dar muito trabalho e, francamente, vai ser muito difícil para você fazer enquanto estiver na escola. Nada disso parece muito atraente para a situação em que você se encontra.
O conselho que vou lhe dar é que, em vez de procurar um acordo, quero que você procure fazer um acordo. Se você está tendo dificuldade em fazer com que os números funcionem em uma propriedade em que você vai alugar os quartos para outros estudantes, você pode estar analisando o negócio errado. Então aqui está o que eu gostaria que você fizesse. Vamos trabalhar de trás para frente a partir disso. Digamos que, com a taxa de juros que você está recebendo e na faixa de preço que você está analisando, digamos que você esteja conseguindo uma hipoteca de US$ 4,000 por mês, o que significa que você precisa ganhar mais de US$ 4,000 por mês com o aluguéis. Se você conseguir, digamos, US$ 800 por quarto e conseguir uma casa de cinco quartos, isso agora será de US$ 4,500. Isso poderia ser suficiente para ser mais do que a hipoteca de US$ 4,000. Estamos assumindo que impostos e seguros estão incluídos nesse número de US$ 4,000. O que significa que seu objetivo é encontrar um imóvel que tenha cinco ou mais quartos.
Você consegue encontrar um imóvel que tem cinco quartos, mas tem uma sala e uma sala de família e pode converter a sala em mais dois quartos? Você consegue encontrar uma propriedade que tenha quatro banheiros e que tenha metragem quadrada suficiente para adicionar coisas? Eu definiria meus parâmetros de pesquisa para mostrar apenas coisas com grande metragem quadrada. Além disso, procuraria propriedades que tenham mais metragem quadrada do que o anunciado. Então, uma das coisas que faço quando estou olhando as casas é, em vez de clicar na seta para a direita e olhar todas as fotos que o corretor enviou, vou para trás. Clico na seta à esquerda e olho primeiro para os fundos da casa.
Agora, a razão pela qual faço isso é se houver uma metragem quadrada não permitida que seja feia e que o corretor de imóveis não queira mostrar nas fotos, eu quero ver isso. Quero ver o enquadramento no porão. Quero ver o ADU parcialmente finalizado. Quero ver a garagem extra da propriedade que tem eletricidade e encanamento. Muita gente coloca banheiro na garagem porque quando está lá trabalhando no carro, nos projetos, quer poder parar e ir ao banheiro sem entrar na casa principal. Bem, uma vez que tenha um encanamento como esse, você pode terminar aquele banheiro e torná-lo mais agradável e adicionar uma cozinha compacta a essas propriedades por muito menos dinheiro do que quando você tem que instalar encanamento e drenagem em todo o ativo. Então você precisa procurar imóveis como esse que outras pessoas estão sentindo falta.
Agora, dito tudo isso, talvez ainda não seja suficiente, porque parece que você está procurando em uma cidade que não tem muito estoque. Isso é um problema. Se você está em uma cidade universitária e não há muitas listagens chegando ao mercado no momento, isso será difícil. Parte disso ocorre porque os vendedores não estão colocando suas casas à venda porque estão esperando que os preços voltem a subir. Os vendedores perceberam: “Bem, os preços caíram, as pessoas vendiam por mais antes. Não quero vender minha casa por menos dinheiro.” Demora muito tempo até que cheguem ao ponto em que aceitem de bom grado que é isso que vale uma propriedade, o que frustra os compradores. Então você poderia procurar em uma cidade diferente e tentar realizar a mesma coisa. Diferente cidade universitária que tem mais estoque, esse é um método que você pode seguir. Ou você pode usar alguns dos métodos criativos, como dirigir por dinheiro, pular rastreamento. Você pode olhar os bairros e encontrar as propriedades listadas com mais metragem quadrada. Muitos desses dados são públicos.
Então, se você pudesse descobrir um sistema para encontrar casas com pelo menos 3,000 pés quadrados, você sabe que elas provavelmente terão mais quartos e banheiros, você poderia bater em suas portas, poderia ligar para essas pessoas, poderia enviar aquelas cartas. Você poderia tentar encontrar um proprietário que esteja disposto a vender, mas, novamente, isso não é um grande retorno do seu tempo. As probabilidades de encontrar a casa que pretende e depois também ter um vendedor que esteja disposto a vender e também o fará pelo preço que pretende é muito difícil. Eu sei que muitas pessoas pagam para fazer esses cursos, e isso é muito popular no momento porque é difícil encontrar ofertas, então estamos tentando usar métodos criativos.
O que ninguém diz é que é basicamente como trabalhar em tempo integral. Muitas vezes, depois de todo o tempo que você gastou para que isso acontecesse, você teria ganhado mais dinheiro se simplesmente conseguisse um emprego e trabalhasse. Portanto, nem sempre é o melhor método. O que quero dizer é que não desanime. Você está tentando fazer isso em um momento muito difícil do mercado. Estamos num impasse. Os vendedores não querem baixar os preços porque ainda não estão desesperados. Os compradores não querem ou não podem pagar os preços mais altos que os vendedores desejam, e não há estoque suficiente para equilibrar isso, então continue na luta. Você nunca sabe quando a próxima listagem aparecerá.
O que você quer ter certeza é que verá primeiro. Portanto, defina seu filtro para mostrar apenas casas com pelo menos 2,500, idealmente 3,000 pés quadrados, que tenham mais banheiros e, em seguida, observe todas as casas que aparecem e veja se há mais metragem quadrada naquela casa do que o que a listagem realmente diz ou que pode ser convertida para que possa transformar uma casa de cinco quartos em seis quartos, além de ter uma garagem que pode ser convertida em dois a três quartos com kitchenette e casa de banho. Se você pudesse fazer algo assim, você poderia encontrar uma maneira de fazer a propriedade funcionar para o que você deseja fazer.
Tudo bem. Nossa próxima pergunta vem de Josh Lewis, de San Diego. Josh diz: “Adoro todas as suas contribuições para o bp. Você é um sólido defensor da missão.” Bem, obrigado por isso, Josh. “Em algum contexto, possuo uma propriedade em San Diego. Tenho acesso a uma grande parte do patrimônio, aproximadamente 350,000 a 450,000, dependendo da avaliação, e quero utilizar um HELOC em conjunto com o método BRRRR para adquirir meu primeiro imóvel para alugar e iniciar minha jornada. Pergunta, olhando para trás em sua carreira, se você tivesse a mesma circunstância, você acharia mais vantajoso ir atrás de uma propriedade maior e cara, como um fixador de $ 300,000 acima do BRRRR no lucrativo mercado da Califórnia? Ou você iria atrás de múltiplas propriedades, digamos, no mercado de futebol da SEC, como propriedades de US$ 250,000 mil? Para minha situação, estou dando mais valor ao fluxo de caixa, mas entendo que há mais fatores em jogo aqui com o potencial gerenciamento de longa distância, que já comprei tanto seu livro BRRRR quanto seu Investimento Imobiliário de Longa Distância. Obrigado pelo seu tempo e sua propensão para educar.”
Bem, Josh, obrigado pelo seu domínio da língua inglesa. Você disse propensão e firmeza, bem como circunstância, em suas perguntas aqui. Muito impressionante, meu amigo. Tudo bem, vamos voltar à primeira coisa que você disse. Olhando para trás em sua carreira, “Se você tivesse a mesma circunstância, você acharia mais vantajoso”, outra palavra importante, “ir atrás de uma propriedade maior e cara ou de várias propriedades menores?” Não vejo o número de propriedades como forma de abordar esta questão. Agora, direi de forma geral, menos é melhor, porque quanto mais imóveis você tiver, mais difícil será administrá-los. Quanto mais caros eles ficam e mais coisas você perde.
Portanto, em geral, estou inclinado a comprar uma propriedade de um milhão de dólares em vez de duas propriedades de US$ 500,000, mas nem sempre é tão simples. Eu olharia mais para o valor total de capital que distribuí, ok? Portanto, se vou comprar um milhão de dólares em imóveis, sejam mais de duas casas de US$ 500,000, ou uma casa de US$ 1 milhão, ou três casas de US$ 300,000, o número de casas não é onde começo. O que eu observaria é o valor das propriedades que estou comprando. Qual é o plano de jogo aqui? Qual é a jogada? Acho que as pessoas se saem melhor no longo prazo, investindo em áreas que valorizam tanto o preço quanto o fluxo de caixa, ok? Muitas vezes é enquadrado como fluxo de caixa ou valorização, e não é verdade. Depois de fazer isso por tanto tempo quanto eu, você começa a reconhecer padrões. E o que você vê é que as áreas que valorizam e valorizam também valorizam nos aluguéis. Os dois quase sempre andam de mãos dadas. E assim o fluxo de caixa cresce com o tempo, assim como o valor do ativo cresce com o tempo.
Quando se compra nestes mercados mais baratos, as casas de 150,000 mil dólares, não é que não valorizem, é que a renda também não sobe. E todos aqui que compraram propriedades prontas para uso são proprietários no Meio-Oeste, estou recebendo um aleluia deles, e todos estão dizendo agora: “Gostaria que alguém tivesse me contado isso”, porque a suposição com o setor imobiliário é que os aluguéis vão subir a cada ano, mas sua hipoteca permanecerá a mesma. É isso que torna o buy and hold tão poderoso.
Mas isso não acontece em todos os mercados. Em algumas áreas como Detroit, Indiana, Centro-Oeste em geral, os aluguéis podem subir, mas são muito pequenos. Às vezes, pode custar cerca de 10, 15, 20 dólares por ano. Este é o problema que tenho com minhas propriedades mais baratas. Em comparação com as coisas que comprei em áreas de maior cultivo e que eram mais caras, às vezes há grandes aumentos nos aluguéis. Minhas propriedades na Califórnia estavam aumentando em US$ 200, US$ 300 por ano em aluguel. Portanto, poderia passar de 1,500 para 1,800, para 2,100 para 2,500, num período de quatro anos. E quando você comprou e fez sentido quando você comprou pela primeira vez por 1,500, é muito bom por 2,500. Essa é a estratégia que quero seguir.
Agora, isso não funciona se você tiver que fazer isso e precisar do fluxo de caixa imediatamente, e é por isso que digo às pessoas o tempo todo que é ruim investir em imóveis se você precisar de dinheiro agora. Isso é algo em que você adia constantemente a gratificação. Isso é colocar 20 dólares no bolso do casaco e depois descobrir: “Ah, legal, esqueci que coloquei isso aqui”. É como uma conta poupança sobrecarregada que vai crescer com o tempo. O mercado imobiliário funciona muito melhor quando você dá um prazo mais longo para crescer, como plantar uma árvore. Você não pode esperar frutos no primeiro ano em que plantou a árvore. Se essa é a situação em que você se encontra, você precisa fazer outra coisa. Você precisa plantar um arbusto ou cultivar um jardim de flores que possa ser colhido e vendido e vai dar mais trabalho. Não é como plantar uma árvore que adia a renda passiva o tempo todo. A renda passiva leva tempo para se desenvolver.
Então a primeira coisa que eu diria quando você estiver olhando o que deve fazer aqui é investir em uma área que tem chances de crescer, ok? Quando falo sobre formas de ganhar dinheiro com imóveis, existem basicamente 10 maneiras de ganhar dinheiro com imóveis que concluí e cinco delas têm a ver com patrimônio, ok? O primeiro que acabei de descrever é o que chamo de valorização de mercado. Trata-se de escolher um mercado com maior probabilidade de valorização do que outros mercados. Não é especulação, não é adivinhação. É usar a educação e os fatos para tomar uma decisão informada.
O próximo é o que chamo de equidade natural. Isso é apenas inflação combinada com o pagamento do empréstimo. Isso vai acontecer, não importa o que você compre, mas o timing do mercado pode ajudar. Quando você compra em mercados onde é mais provável que haja pressões inflacionárias, é mais provável que você ganhe dinheiro no mercado imobiliário. Portanto, quando vejo a inflação aumentando, coloco mais tempo e mais dinheiro em imóveis do que em meus negócios. Se eu vir a inflação desacelerando, estarei menos inclinado a enlouquecer comprando imóveis e mais inclinado a investir dinheiro em negócios ou outros empreendimentos. Quando digo colocar dinheiro, quero dizer investir tempo e energia neles.
Outra maneira de construir patrimônio imobiliário é comprar o que chamo de comprar patrimônio, e isso é apenas fazer um bom negócio. Isso é comprar menos que o valor de mercado. Portanto, se você está buscando um ativo de um milhão de dólares e consegue obtê-lo por US$ 825,000, você acabou de comprar US$ 175,000 em patrimônio líquido. Portanto, o próprio negócio desempenha um papel nisso. E então a quarta maneira pela qual falo sobre a criação de equidade é forçando a equidade. Isso seria algo como um valor agregado. Você vai lá e vai melhorá-lo esteticamente ou vai adicionar metragem quadrada a ele. Você fará algo para que a propriedade valha mais.
Agora, eu não procuro negócios que tenham um desses elementos, embora eu possa comprar um negócio que tenha um desses elementos se tiver muito, se eu puder agregar muito valor, se for superquente mercado. Talvez eu compre em um mercado muito aquecido, compre um imóvel chave na mão porque acredito que o patrimônio de valorização do mercado vai compensar a falta de valor agregado porque não tem nada a agregar, certo? Ou talvez o oposto. Vou entrar em um mercado que acho que não vai crescer muito e nem faço muito negócio com isso, mas vejo que tem tanto valor que posso agregar ao imóvel que faz valer a pena. Mas, em geral, procuro um pouco dos quatro. Não consigo lembrar qual é o quinto que está na minha cabeça. Talvez eu tenha que pensar sobre isso.
Mas é assim que quero que você pense. “Como posso agregar valor a essas propriedades que vão me gerar patrimônio se não preciso do fluxo de caixa imediatamente?” Agora, isso não quer dizer que o fluxo de caixa não importe. O que isso quer dizer é focar no seu patrimônio e depois convertê-lo em fluxo de caixa. É muito mais fácil construir meio milhão de dólares em patrimônio e depois investir isso para obter fluxo de caixa do que tentar economizar US$ 500,000 e investir isso para obter fluxo de caixa. Isso pode levar 40 anos para você economizar US$ 500,000. Isto é muito dinheiro. Você pode construir isso ao longo de três a cinco anos se usar os métodos que acabei de descrever quando se trata de criar patrimônio e depois melhorar você mesmo esse patrimônio. Então, a primeira coisa que eu faria seria entrar em mercados como a Califórnia. E comprei em uma ótima hora. Isso foi pura sorte. Consegui muito patrimônio natural porque comecei a comprar de 2009 a 2013, e então fizemos a flexibilização quantitativa e, bum, o mercado disparou.
E então comprei em um grande mercado. A Califórnia subiu mais do que outros mercados. Eu também comprei bem. Comprei-os pelo valor de mercado e entrei com algum patrimônio. O que não fiz na Califórnia foi não forçar a equidade. Não comprei imóveis e depois os consertei porque não entendia muito bem de imóveis. Eu não entendia de construção, não sabia como olhar para um imóvel e ter uma visão para ele como o que posso fazer agora. Então, isso é uma coisa que eu mudaria: se eu estivesse analisando onde você está com meus olhos agora, estaria olhando para essas quatro coisas e vendo como cada uma delas se aplica. Isso é o que chamamos de óculos Greene. Quando você olha para imóveis com meus olhos, você está procurando por essas quatro coisas.
Não gosto de ter várias casas em um mercado porque dá uma ilusão de segurança, como: “Bem, distribuí isso por três casas”. Muitas vezes você compra três problemas em vez de um bom negócio, certo? Você não ouve falar de nenhum investidor, pelo menos em toda a minha carreira, que ganhou muito dinheiro comprando imóveis baratos e ganhando muito dinheiro. Não funciona. É como ir ao mercado de pulgas, sim, você pode comprar muitos, não Nike, mas bicicletas. Você pode comprar muitos sapatos Bikey porque eles são baratos, mas eles se desfazem muito rápido e te dão bolhas e você gostaria de nunca tê-los comprado e então você nunca mais quer usá-los e então você está tentando se livrar deles assim que você puder e o próximo otário chegar e eles comprarem.
O que você ouve quando se trata de comprar um imóvel são as três regras: localização, localização, localização. Há uma razão para que todas as espinhas salgadas estejam dizendo a mesma coisa. Eles compraram o local certo. Você vê Warren Buffet dar o mesmo conselho quando se trata de ações. Ele não está procurando conseguir o acordo do século. Ele procura comprar as melhores empresas, o que equivaleria à localização no mercado imobiliário, e pretende comprar mais quando o mercado está em baixa, o que seria o equivalente à valorização natural ou à inflação e ao pagamento dos empréstimos em queda no nosso mundo. Ele está usando os mesmos princípios de que estou falando agora, mas está aplicando-os no mercado de ações.
Bom, no mercado imobiliário é assim que funciona. Você está falando de fluxo de caixa, é claro que você quer, é claro que deveria querer. Todos nós deveríamos querer isso. O que quero avisar é que você não precisará disso até a aposentadoria. Você não precisa de fluxo de caixa até que não possa mais trabalhar ou não queira mais trabalhar. Então, se você puder adiar isso, se você puder deixar a propriedade acumular patrimônio para você, e digamos que você compre uma propriedade de um milhão de dólares por 825,000, ela sobe para 1.2 ou talvez duas propriedades que valem um milhão e você paga um total de 825,000 e eles sobem para 1.2 e então o mercado para e você os vende em 1031 em um novo projeto de fixador superior, você gasta $ 2 milhões em propriedades e compra os dois por 1.67 e então eles sobem para 2.4, você ' Na verdade, estamos criando equidade a cada rotação desta bola de neve que está descendo uma colina.
E então, quando você tiver esse patrimônio, invista-o no fluxo de caixa e então revise seu cenário e decida: “Quero continuar investindo? Eu quero relaxar? Eu quero largar meu emprego? Qual é o meu próximo passo?” Temos muito mais opções se você seguir o caminho que estou lhe dando agora, que a maioria das pessoas não vê. Eu vejo isso de uma maneira um pouco diferente, e é por isso que vocês estão aqui para o episódio Seeing Greene.
E acabei de me lembrar que estou fazendo um episódio de Seeing Greene, então agora o sinal está verde atrás de mim. Eu juro que pessoas como eu fazem as coisas mais idiotas em vez das coisas mais idiotas, como se eu pudesse dar uma resposta brilhante a alguma pergunta e as pessoas ficassem tipo, “Incrível”, mas não consigo me lembrar de deixar a luz verde antes de gravar. Isso é muito comum para mim. Tenho que colocar as chaves e a carteira no celular no mesmo lugar porque senão saio de casa sem uma delas. Eu sou péssimo por isso. Então, se você cometer erros, se fizer coisas distraídas, se alguma vez se culpar por fazer algo que acha que não deveria, deixe-me um comentário. Diga-me quais são as coisas que você faz e que ninguém sabe ou que fazem você se sentir tão idiota que pode compartilhar com o resto de nós? E vamos ver se outras pessoas cometem os mesmos erros.
Eu sei que receberei um comentário de alguém que diz: “Como vou saber que este é um episódio de Seeing Greene se a luz está azul atrás da cabeça de David?” Recebemos isso de vez em quando quando me esqueço de fazer isso, embora o título diga Vendo Greene, e eu começarei o show dizendo Vendo Greene. Sempre há alguém que diz: “Estou confuso. É Ver Greene ou Ver Blue?” O que eu faço com essa luz?
Tudo bem, nossa próxima pergunta é um vídeo do Justin Pack em Nova York.
Justino:
Olá David, muito obrigado por fazer este podcast. Gostei muito do fato de todos vocês reservarem um tempo para responder às nossas perguntas e nos ajudar, novatos. Todos vocês sempre falam sobre como hackear casas é uma ótima estratégia para começar. Bem, consegui o primeiro passo e consegui hackear a casa. Consegui viver muito barato, alugando minha casa por quartos. É uma única família em Dallas que comprei em 2019. Agora aluguei todos os quartos e mudei de casa. O problema é que a propriedade não é lucrativa, perdendo pouco mais de US$ 200 por mês em despesas depois de tudo contabilizado, mas ainda não fiz a transição para não pagar serviços públicos, internet e outras coisas lá. Portanto, agora tenho quase US$ 100,000 em patrimônio líquido na propriedade depois que a pandemia estourou e estou procurando maneiras de tornar a propriedade mais lucrativa ou se devo vendê-la. Deixe-me saber a sua opinião. Obrigado.
David:
Justino. Coisa boa, cara. Esta é uma ótima pergunta e você está me dando uma plataforma para apenas reclamar sobre imóveis de uma forma que raramente consigo. Agradeço por me agradecer por fazer o programa, mas quero agradecer a você e a todos os outros ouvintes que temos por fazer ótimas perguntas, porque não teríamos esse programa sem ele. E acredite em mim, muitas pessoas estão na mesma posição e lutando com a mesma situação, então vão adorar ouvir isso.
Tudo bem, vamos decompô-lo um pouco. Quando comecei a investir, tive esse pensamento. Era como 2007 e eu estava tentando descobrir o que poderia comprar, e estava conversando com corretores e pensei: “Sim, quero uma propriedade que dê mais dinheiro do que custou para possuí-la”. E eles estavam rindo de mim como: “O mercado imobiliário não funciona assim. Você não compra um imóvel que rende mais dinheiro todos os meses do que custa, pelo menos não quando você o compra pela primeira vez.” Isso estava no auge da explosão do mercado e, portanto, é claro que nada iria gerar fluxo de caixa naquele momento. E eu não puxei o gatilho. Estou feliz, porque esperando, tive uma oportunidade melhor.
Mas eu percebi algo naquele momento. Em certo sentido, eles estavam certos. O setor imobiliário só fluirá se você conseguir um negócio incrível ou comprar em um momento incrível ou se não houver concorrência suficiente pelos ativos, você terá uma oportunidade incrível ou esperar. OK? Agora eu sei que isso vai soar como uma blasfêmia imobiliária para os investidores de fluxo de caixa por aí, então me escute. Quando você olha para outros países, Austrália, Europa, América do Sul, seus imóveis não geram fluxo de caixa quando você os compra.
Isso é loucura. Este é um fenômeno americano. Ninguém que compra em Toronto está obtendo fluxo de caixa. Muito poucas pessoas que investem na maioria das áreas canadenses obtêm fluxo de caixa. Na verdade, as únicas áreas que normalmente geram fluxo de caixa historicamente em todos os momentos são aquelas onde a gestão é um fardo. Na verdade, você tem que fazer com que seja um trabalho administrar a propriedade e administrar os inquilinos. Não é renda passiva. Acostumámo-nos a isto porque saímos de uma crise tão grande na nossa economia e no imobiliário que ninguém queria possuir estes activos e ninguém queria comprar. Então acabamos com muito mais inquilinos. E depois também combinámos isso com um boom económico após a crise, onde todos estão a ganhar mais dinheiro e os salários estavam a subir. O valor desses ativos estava subindo. A inflação disparou desenfreada. Tínhamos essa combinação perfeita de que você poderia comprar imóveis a preços incrivelmente baixos e a economia disparou depois disso. Você tem o melhor dos dois mundos. O resultado foi que o fluxo de caixa se tornou a norma.
E assim, como investidores, apenas examinaríamos a Zillow, olhando para cada casa e dizendo: “Qual tem o melhor fluxo de caixa?” E foi incrível. Eu pulei com os dois pés, certo? Eu trabalhava cem horas por semana como policial, economizando o máximo que podia porque me sentia como o Super Mario quando ele toca a flor e ele é invencível e tudo que eu toco morre, era isso que eu estava fazendo. Eu fico tipo, “Cara, estou correndo a toda velocidade e estou comprando o máximo que puder deste imóvel”. As taxas eram baixas, os valores das propriedades eram baixos, tudo fluía em dinheiro. Eu poderia comprar nos melhores mercados e ter fluxo de caixa, e estava sendo valorizado. Eu pensei, “Tudo estava ótimo”, e tudo parou bruscamente quando começamos a aumentar as taxas, e agora estamos todos frustrados. “Não consigo gerar fluxo de caixa. Estou fazendo algo errado. Estou bagunçando tudo. Eu sou ruim nisso. Talvez eu devesse fazer outra coisa.” Não, isso é realmente normal.
Nada na Austrália irá gerar fluxo de caixa. Nada no Canadá gerará fluxo de caixa. Nada na Europa gera fluxos de caixa. Na verdade, se você for para outras partes do mundo, não receberá empréstimos do FHA. Você não investe 3.5% em um ativo. Na verdade, ninguém concede empréstimos durante 30 anos a uma taxa fixa de 3% ou 4%. Ninguém concede empréstimos a uma taxa fixa de 30 anos em lugar nenhum. Você não faria isso. Você não emprestaria seu próprio dinheiro a 4% por 30 anos fixos. Isso só acontece porque o nosso governo patrocina esses empréstimos. Temos todo um sistema criado para manter as taxas de juros baixas, e não vou entrar nisso agora, mas é por isso que comecei a The One Brokerage porque fiquei fascinado com o funcionamento dos empréstimos e queria aprender mais sobre isso e poder ajudar as pessoas a comprar imóveis de credores em quem possam confiar. Mas eu percebi: “Oh meu Deus, isso é uma loucura”.
Se você for para o Egito, eles vão pedir que você coloque 50% de entrada e haverá um pagamento inicial em dois ou três anos, ok? É quase como um empréstimo para construção. Muitas pessoas em outros países estão pagando em dinheiro pelas suas casas, e é por isso que as casas são transmitidas de geração em geração. Você não pode comprar. OK? Portanto, é uma pequena ideia de como é difícil investir em imóveis em outros lugares.
Aqui está o que aprendi em 2007. Mesmo que eu pagasse preços ridiculamente altos por aquele imóvel e perdesse dinheiro todos os meses, quando você olha para o aluguel subindo com o tempo, sua hipoteca permanecendo a mesma ao longo do tempo, o princípio sendo pago no dívida ao longo do tempo, basicamente coloquei em um gráfico e vi que havia um ponto de equilíbrio em cerca de sete anos, onde eu perderia dinheiro todos os anos e aos sete anos começaria a ganhar dinheiro. E então eu disse: “Tudo bem, quanto dinheiro terei perdido em sete anos? E agora que estou ganhando dinheiro, quanto tempo terei que esperar antes de receber o dinheiro que perdi?” E por volta dos nove anos, percebi: “Ok, agora atingi o equilíbrio do fluxo de caixa”. Isso ocorre antes de você pagar o empréstimo. Isso é antes de você receber qualquer tipo de apreciação. Isso se deve apenas ao aumento dos aluguéis.
E percebi: “Bem, se vou possuir este ativo por 30 anos, 40 anos, 50 anos, e só tenho que esperar nove anos antes de atingir o ponto de equilíbrio, isso não é o fim do mundo, especialmente se o O inquilino está pagando a hipoteca para mim. Então, quando olhei para isso em uma perspectiva de 30 anos e analisei os números, vi: “Não há nada que chegue nem perto disso. Eu só preciso ser capaz de sobreviver nove anos perdendo dinheiro e então estarei bem.” Agora, por favor, pare de gritar. Não grite com seu telefone. Não grite com seu computador. Eu sei o que você está pensando, tipo, “Nunca faça isso”. Não estou dizendo a vocês para fazerem isso. Estou dizendo que faz sentido fazer isso se você adotar uma abordagem de longo prazo. Quando adotamos uma abordagem de curto prazo, quando dizemos: “Quero largar meu emprego agora, preciso encontrar um duplex para poder fazê-lo. Preciso de dinheiro agora. Quero comprar um Tesla agora. Preciso de gratificação imediata”, o mercado imobiliário torna-se muito frustrante.
Quase não tenho nenhum negócio que me rendeu muito dinheiro logo no início, mas não tenho nenhum negócio que não me gere dinheiro depois de já tê-los por um tempo. E aprendi que a gratificação atrasada é realmente o segredo para a construção de riqueza, bem como para o investimento imobiliário. As ofertas que comprei, estou com uma na cabeça agora, ok? É uma cabana de 8,000 pés quadrados que comprei nas Smokey Mountains. Era propriedade de um executivo da Coca-Cola ou da Pepsi, confundo-os, mas ele era o responsável por desenvolver a refeição de valor extra em restaurantes de fast food. Então ele fez com que vendessem mais refrigerantes porque um refrigerante vinha com cada refeição quando eles faziam as refeições de valor extra.
Ele construiu um lugar incrivelmente enorme, ok? Comprei e está me rendendo dinheiro. Está indo bem porque pode acomodar de 30 a 40 pessoas. É muito único. Tenho tendência a comprar imóveis que não se enquadram apenas num padrão pré-fabricado, e é por isso. Mas quando você olha quanto posso cobrar por noite naquela propriedade, algumas de minhas outras cabines talvez custam entre 200 e 300 dólares por noite. Isso é tipo coisa barata, ok? Então, se eu conseguir um aumento de 10% em um ano, o que seria muito bom, eu ganho de 20 a 30 dólares por noite. Mas nesses lugares caros onde talvez eu possa cobrar 1,500 por noite, um aumento de 10% é de US$ 150 por noite.
Agora multiplique $ 20 por noite por quantos, 200 dias em um ano, ou 150 vezes 200 dias em um ano, e no próximo ano estou obtendo um aumento hipotético de 10% nos 1,500, que agora se tornaram 150 em relação a isso, então Estou obtendo um aumento de 10% sobre os 1,650. Ok, agora meus aluguéis estão subindo US$ 165 por noite. Começa a aumentar exponencialmente porque comprei imóveis mais caros em mercados que não aceitaram imediatamente… Isso não me rendeu uma tonelada de fluxo de caixa logo de cara, mas vai crescer para gerar muito mais fluxo de caixa.
Este princípio é o que eu queria destacar. Agora, quero trazer isso de volta ao seu cenário específico, meu caro. Você está perdendo dinheiro agora, mas ganhou cem mil dólares de patrimônio, então não perdeu dinheiro, ok? Você teve que passar muitos meses perdendo $ 200 por mês antes de realmente atingir o ponto de equilíbrio com os $ 100,000 de patrimônio que possui. Portanto, a questão não é: “Preciso vender isso imediatamente e não perder os 200 por mês?” a menos que suas finanças estejam em uma posição que você não possa suportar esse golpe. Se você vive de salário em salário, US$ 200 por mês é devastador.
Se você não consegue encontrar um dia de horas extras ou um trabalho paralelo… Quer dizer, eu conheço garçons que ganham 200 dólares por noite trabalhando em turno de restaurante, ok? E se você me dissesse: “David, você trabalha uma vez por semana”. Não, uma vez por mês num restaurante para não perder dinheiro neste negócio imobiliário. Você vai perder 200 dólares por mês no negócio, mas vai ganhar 200 dólares por mês no restaurante. Você estaria disposto a trabalhar uma vez por mês durante os próximos 30 anos para ter um imóvel totalmente quitado e valorizado? Na verdade, nem precisaria ser daqui a 30 anos, porque em algum momento os aluguéis vão subir. Isso é óbvio, sim, faça isso. OK?
A razão pela qual você está se sentindo mal pode ser o ego. Você está olhando para outros investidores que estão ganhando dinheiro. Você olha seu balanço todo mês e diz: “Bem, estou perdendo dinheiro. Estou fazendo errado.” Talvez não. Talvez seja assim que o mercado imobiliário sempre funcionou ao longo do tempo. Foram as pessoas dispostas a perder no curto prazo para ganhar dinheiro no longo prazo que funcionaram.
Agora, espero que não continue assim, mas estou me preparando para uma realidade onde a era de ouro onde você está apenas procurando maçãs, você apenas coloca sua boca lá e sai e espera que sua maçã seja maior do que as outras maçãs, mas você sempre tem uma maçã, isso pode acabar. Não sei. Não sei, mas sei que mantivemos as taxas de juros muito baixas durante muito tempo. E se você quisesse uma casa, teria que pagar a mais. Você não conseguiu inspeções. Você entrou em uma guerra de lances, ficou muito desconfortável, não sabia o que iria acabar e era arriscado. E eu sei que isso também não foi saudável, mesmo que você tenha obtido fluxo de caixa logo de cara.
Agora que estamos deixando as taxas de juros subirem para níveis mais tradicionalmente normais, estamos todos pirando e dizendo: “Não é assim que o mercado imobiliário funciona”. Pode ser que tenhamos que aceitar que este é o novo normal. E localização, localização, localização está se tornando importante. Por que? Porque é aí que os aluguéis sobem. Quando você compra na melhor localização ou compra o melhor imóvel, os aluguéis sobem em todos os lugares e você sai daquele buraco mais rápido. Você sai do buraco de perder dinheiro mais rápido.
Agora, não vou falar para ninguém aqui, vá comprar imóveis que dão prejuízo, ok? Se você pudesse evitá-lo, evite-o. Estou dizendo, Justin, que você pode não estar na pior situação de todas. Pode ser o seu ego ou você estar se comparando aos negócios de outras pessoas que está fazendo você se sentir mal com isso. OK? Isto é Dallas, Texas. Este é um dos mercados mais quentes do país. Se eu tivesse que escolher um mercado para investir meu dinheiro nos próximos 15, 20 anos, Dallas, Texas, estaria entre os três primeiros. Esse é um mercado incrível. Vocês continuarão a esmagá-lo tanto no crescimento dos aluguéis quanto na compra de ações em Dallas. É um ótimo lugar para estacionar seu dinheiro. Vai crescer mais rápido do que se você encontrasse um lugar onde o caixa fluiu positivamente 200 dólares, mas ficou estagnado daquele ponto em diante. Não acho que este seja um mau investimento.
Agora são três camas, três banheiros e meio, ok? E se você tivesse apenas cinco camas e três banheiros e meio? Você poderia vender esta propriedade e transferir esse dinheiro para outra propriedade em Dallas, Texas, com cinco quartos? Isso pode resolver seu problema de fluxo de caixa imediatamente e você terá mais valorização, ok? Você fez tudo certo. Você acabou de comprar uma casa um pouco pequena demais. Se você tivesse apenas mais dois quartos, talvez até mais um quarto, não teria fluxo de caixa negativo. Portanto, este é um problema fácil de resolver. Venda-o e transfira seu patrimônio para outro negócio que tenha mais quartos. Boom, seu fluxo de caixa é positivo. Manter esse mercado no longo prazo, certo? Você quer plantar uma árvore em Dallas, basta arrancá-la, plantar outra árvore também em Dallas.
Mas mesmo que você não consiga, por algum motivo, se não o fizer, isso não significa que você fez um mau negócio. Você vai ganhar muito dinheiro com esse negócio. Abandone a expectativa de que o mercado imobiliário seja a pílula mágica que resolverá todos os seus problemas no primeiro dia. Você está indo muito bem, cara. E você aprendeu muito com o acordo, ok? Você deveria dobrar seus investimentos imobiliários. Você é a pessoa que deveria investir mais, comprar mais propriedades, fazer melhor para todos. Basta fazer o pequeno ajuste. Quando você está correndo pela sala, você precisa de mais salas. É simples assim, certo? Se você pretende vender carros, venda carros mais caros.
Às vezes, há uma pequena coisa que podemos ajustar que faz uma enorme diferença nos retornos que obtemos. Para você, no minuto em que vejo que você comprou uma casa de três quartos e três banheiros e meio, só acho que gostaria que a equipe de David Greene o tivesse representado, porque não teríamos deixado você comprar uma casa de três quartos. Teríamos procurado uma casa de cinco quartos que também tivesse a capacidade de transformar outro quarto em um escritório e torná-lo seis quartos, e então você estaria ganhando muito dinheiro.
Mas vou lhe dizer que o fluxo de caixa desta propriedade será insignificante em comparação com o dinheiro que você ganha pagando seu empréstimo e deixando o valor aumentar com o tempo. Muito obrigado pela sua pergunta. Isso foi muito, muito bom. Aguente firme, Dallas. Os aluguéis continuarão subindo enquanto o resto dos países não acompanha o ritmo, porque é um ótimo lugar para investir, para onde muitas pessoas estão se mudando. Envie-me outra pergunta se quiser se aprofundar no que pode fazer para vender aquele imóvel, sobre o que precisa conversar com o corretor, onde deve listá-lo e onde pode investir o dinheiro em um novo imóvel.
Muito bem, pessoal, obrigado por enviarem essas perguntas. Eu amo isso. Na verdade, falei muito mais tempo do que normalmente falo sobre algumas dessas questões porque estou muito entusiasmado com essas questões. E eu sei que muitos de vocês amam imóveis assim como eu, e estão extremamente frustrados. É muito difícil encontrar um lugar para colocar seu dinheiro por muito tempo. Você conseguiu superar o medo de investir e nós pensamos: “Apenas faça. Apenas faça. Apenas faça”, e todos se saíram bem. Não se trata apenas de superar o medo. Agora você precisa superar o medo e estar disposto a aceitar alguns problemas e procurar um acordo com muito afinco. Este é um momento mais difícil para investir do que qualquer outro que já vi. Ao mesmo tempo, o potencial é provavelmente maior do que nunca. OK?
Comprei muitos imóveis recentemente e sei que quando as taxas voltarem a cair, esses negócios que eram como meh, ficarão imediatamente incríveis. E ao longo do tempo, com a inflação, quero que uma carteira no valor de 50 milhões de dólares aumente, em oposição a uma carteira no valor de 15 milhões de dólares que aumente com o tempo. Tudo bem. Neste segmento do programa, vamos compartilhar alguns dos comentários no YouTube e quero compartilhar seus comentários. Então, se você puder fazer a gentileza, vá para a seção de comentários na página do BiggerPockets no YouTube e me diga o que você acha do programa. Isso é engraçado? Você gosta disso? Você está chateado porque eu sempre esqueço de deixar o sinal verde ou o humor está realmente interrompendo o show? Avise.
Nosso primeiro comentário vem de Susan Owen. “David Greene, obrigado por este episódio é o meu favorito em dois anos de audição.” Isso vem do episódio 723 que fizemos. “Eu realmente aprecio o conselho que você deu ao veterano neste episódio.” Bem, obrigado Susan e obrigado a todos os veteranos que serviram ao nosso país e serviram aos seus compatriotas americanos com o que vocês fizeram. Respeito a você.
Em seguida vem Lexi York. “Eu amo o quão real ele mantém isso!” Com um ponto de exclamação. Isso é muito real. “Há muitos influenciadores de mídia social por aí pregando notícias falsas e enganando as pessoas.” Obrigado, Lexi. Isso não é algo que você receberá de mim. Quando o mercado estava explodindo e a inflação disparava, eu dizia às pessoas: “Vocês têm que comprar. Você tem que colocar seu dinheiro em algum lugar. E agora que está mais lento, estou dizendo às pessoas: “Não tenha pressa e escolha um acordo, mas espere. Dê a si mesmo uma longa pista do imóvel que você está comprando. Não espere que ele funcione imediatamente.” Ei, se pudéssemos levar nove meses para criar um bebê no útero e pudéssemos esperar tanto tempo pela alegria de ter um filho, você poderia esperar alguns anos antes que suas propriedades tivessem um fluxo de caixa realmente alto.
Tudo bem. E de OmarKansas1, “Sim! Que bom que você ouviu o podcast de Nate Bargatze. Eu gostei de você antes, mas você subiu muitos níveis no meu livro, vendo-o em Las Vegas no sábado. Obrigado por isso, Omar Kansas. Eu amo Nate Bargatze. Ele é um comediante hilário. Confira seus programas da Netflix. Foi aí que tivemos a ideia de ler os comentários, porque eu ouvia o podcast dele e os ouvintes diziam as coisas mais engraçadas e ele tentava ler no programa. Foi muito engraçado. É por isso que fazemos isso aqui. Então, obrigado por isso.
Além disso, se você vir Nate no show, diga a ele para vir no nosso. Queremos colocar Nate no podcast BiggerPockets e aprender sobre sua história. Se ele investe em imóveis, no que investe, ou se apenas ganha a vida fazendo piadas e não tem ideia do que fazer com o dinheiro, conte a ele sobre BiggerPockets e veja se ele participaria do nosso programa. Adoraríamos tê-lo.
Tudo bem, se você não sabia antes de prosseguirmos, há um novo programa no YouTube do qual farei parte, ok? Isso está no canal BiggerPockets no YouTube. Estaremos falando sobre pessoas que desejam fazer carreira no setor imobiliário, em vez de apenas se tornarem investidores em tempo integral. Você tem alguma dúvida sobre como crescer em seu trabalho atual? Você quer trabalhar no setor imobiliário ou deseja maximizar seus ganhos? Estamos criando um novo programa no YouTube sobre como usar seu W2 para começar a investir e aumentar sua riqueza. Use bigpockets.com/david e escolha a pergunta de emprego no formulário, ok? Então, se você quiser participar desse programa, acesse bigpockets.com/david. Você envia sua pergunta, nós tentamos ajudá-lo. Se você quiser participar desse programa, vá ao mesmo lugar, largepockets.com/david e basta clicar na caixa que diz Job Question, e poderemos ter sua pergunta respondida no outro podcast.
Portanto, isso é para pessoas que amam imóveis, mas não estão prontas para simplesmente entrar com os dois pés, largar o emprego e tentar se tornar atacadista. OK? Às vezes, ganhar mais dinheiro no W2 é uma coisa boa. Às vezes, começar um negócio é uma coisa boa. E suponho que se você pensar bem, tornar-se atacadista é a forma de começar um negócio. Não é apenas uma forma de se tornar um investidor imobiliário em tempo integral e viver da renda do aluguel. Foi o que eu fiz. Então, se você adora imóveis, adora trabalhar, adora ganhar dinheiro e adora excelência, acesse BiggerPockets.com/david e deixe-me uma pergunta lá.
Tudo bem. Nosso próximo videoclipe vem de Brian Lucy, no Colorado.
Brian:
Minha pergunta é: tenho alguns negócios em nosso contrato no momento e gostaria de financiamento para um deles especificamente, mas tenho tentado encontrar credores privados que eu possa usar para financiar a propriedade. Estou tentando descobrir como examinaria as pessoas que encontro no Facebook. Faço parte de alguns grupos no Facebook e quero ter certeza de que essas pessoas são legítimas e não vão me roubar meu dinheiro porque já passei por essa situação uma vez e era muito dinheiro . Então, estou me perguntando como você pode examinar os credores privados para descobrir se eles são credores legítimos. Tive um cara que me disse para enviar dinheiro a ele antes de fechar, a fim de fazer alguma coisa administrativa. Agradeço qualquer ajuda que você possa me ajudar com isso. Muito obrigado, Davi. Adorei o show. Obrigado.
David:
Tudo bem, Brian, obrigado por essa pergunta. Em primeiro lugar, lamento saber que você foi escaneado por alguém. Há muitos golpes acontecendo. Há pessoas com contas falsas no Instagram que dizem que sou eu e não sou. Na verdade, estou nervoso com isso porque acho que as pessoas enviarão links que parecem vir de mim para que as pessoas se inscrevam em coisas que estou fazendo e não serei eu. Portanto, você precisa ser muito, muito cuidadoso ao verificar locais antes de enviar dinheiro.
Uma maneira que recomendei que as pessoas prestem atenção nisso é pedir um memorando de voz meu se você achar que sou eu quem está pedindo algo, como: “Ei, você pode me enviar um vídeo? Você pode me enviar um memorando de voz? Você sabe como é a minha voz, seria mais difícil de replicar. Agora, no que diz respeito à forma como isso aconteceu com um credor privado, deveria ser feito através de uma empresa de títulos. Ok, o dinheiro deveria ir para a empresa titular e eles não deveriam liberar nada até que fosse um depósito. Essa é a maneira que eu evitaria isso: se você estiver apenas enviando dinheiro entre pessoas que você não conhece, não há sistema imunológico aí. Não há proteção para você. Então tento evitar isso.
Mas, francamente, nunca tive problemas em ter alguém me enganando, porque só peguei dinheiro emprestado de pessoas que eu conhecia ou que me conheciam. Eu não peço nada a eles. Não existe: “Envie-me este dinheiro por uma taxa de administração antes que eu lhe dê muito do meu dinheiro”. Isso simplesmente não deveria estar acontecendo, ok? Se houver custos de fechamento deste credor privado, eles devem ser feitos por meio de uma empresa de títulos e eles devem financiar a parte do dinheiro que estão emprestando a você na conta de garantia, e então você pode financiar sua taxa de administração ou qualquer outra coisa eles estão cobrando de você nessa conta de garantia, e a empresa titular pode liberar seus fundos para eles somente depois que eles tiverem os fundos para você.
Você quer ter um terceiro neutro que irá protegê-lo se você não conhecer a pessoa. Sinto muito pelo que aconteceu, mas obrigado por compartilhar isso com nosso público para que mais pessoas não sejam enganadas porque posso ver no futuro que é muito fácil fazer perfis nas redes sociais. É tão fácil fingir ser outra pessoa. Essa fraude eletrônica se tornará cada vez mais prevalente.
Tudo bem. Nossa última pergunta vem de Heather Cha, da Bay Area. Heather diz: “Finalmente estou em um estágio em que estou comprometida em investir, mas preciso olhar para fora do estado. Atualmente estou olhando para Dallas, Indianápolis, Atlanta e Jacksonville. Estou procurando especificamente aluguéis de longo prazo e tenho uma pontuação de crédito de cerca de 800, com dinheiro economizado e sem dívidas. Como investidor imobiliário amador pela primeira vez, você recomenda encontrar algo que não precise de reforma? Aluguei a vida inteira, então realmente não tenho experiência em trabalhar com empreiteiros, já que estou procurando um lugar fora do estado. Tenho a camada adicional de estresse por não estar perto do mercado que estou procurando. Obrigado pelo seu tempo.”
Tudo bem, primeiro, Heather, se você estiver na Bay Area, entre em contato comigo. Você nunca sabe quando precisa de ajuda imobiliária na Califórnia, e eu estou com você quando isso acontecer. Mas se se trata de investimentos de longa distância, dê uma olhada no livro que escrevi sobre o assunto. E sim, francamente, se você não tem experiência em investir em imóveis, não conhece construção ou trabalha com empreiteiros, não assuma um projeto fora do estado. Esta é uma das maneiras mais rápidas pelas quais as pessoas podem cometer grandes erros e perder muito dinheiro. Na verdade, as pessoas que fazem negócios fora do estado e fazem reformas na primeira vez, se não perderem dinheiro, simplesmente tiveram sorte. Isso acontece o tempo todo. Tudo bem?
Portanto, não quero que você compre um projeto que precise de reforma, exceto pequenas coisas que um faz-tudo pode cuidar, e seu agente tem referências e pode supervisionar o projeto para você, se você não estiver lá. Em vez disso, eu me concentraria em tentar comprar um aluguel por temporada e administrá-lo por uma empresa que realmente tenha experiência nisso. Posso colocá-lo em contato com uma empresa de administração de propriedades que utilizo se você estiver na área de Jacksonville. Eles fazem alguns aluguéis de curto prazo. Estou tentando lembrar o nome da cidade onde muitas pessoas estão indo muito bem. Não está vindo à mente agora, mas se você entrar em contato comigo, especialmente por ser um nativo da Bay Area, farei o meu melhor para conectá-lo com as pessoas. Ficarei feliz em apoiá-lo e procurar maneiras de me apoiar.
Tudo bem, pessoal. Esse é o nosso show. Quero saber nos comentários, falei muito tempo? Você gosta quando eu falo mais? Você concorda com programas que duram um pouco mais? Você quer mantê-los super, super apertados porque está dentro do cronograma? Deixe-me saber quando chegar a linha do tempo, se você gostaria de shows mais longos ou mais curtos, bem como o que você pensa sobre alguns dos discursos que fiz. Isso beneficiou você? Você aprendeu sobre os princípios do mercado imobiliário? Ou você só quer chegar ao âmago da questão? Lemos esses comentários e ajustamos nossa abordagem com base no que você está dizendo. Obrigado novamente pelo seu tempo ouvindo. Eu sei que atenção custa caro e vocês podem aprender com qualquer pessoa, então eu realmente aprecio que vocês estejam aqui aprendendo comigo e conosco da BiggerPockets.
Se você quiser me seguir e saber mais sobre o que estou fazendo, pode acessar davidgreene24.com, ou pode me seguir nas redes sociais @DavidGreene24 no Twitter, Instagram, YouTube, seja lá o que você quiser, você pode me encontre em todos os lugares. Vou organizar um retiro em Scottsdale, na propriedade que Rob e eu compramos. Então, se você gosta de estabelecer metas, confira em davidgreene24.com/retreats. E também, pessoal, se vocês pularem os anúncios do BiggerPockets, parem de fazer isso. Ouça-os porque eu veculo anúncios no BiggerPockets Podcast e quero que você conheça alguns dos produtos que pode obter comigo, onde posso ajudá-lo. Então, se você é como eu e às vezes pula os anúncios, não faça isso, porque tem ovos de Páscoa aí. Você pode ouvir minha voz suave e profunda, cheia de base, contando sobre algumas das coisas que estou acontecendo, como podemos nos encontrar pessoalmente e como posso ajudá-lo com seus objetivos. Obrigado novamente. Se você tiver um minuto, ouça outro vídeo do BiggerPockets. E se não, vejo você no próximo.
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Neste episódio cobrimos:
- A “Idade de Ouro” do fluxo de caixa e por que pode finalmente acabar em 2023
- Como girar quando você não consegue encontrar um “acordo” no mercado imobiliário atual
- Fluxo de caixa versus valorização mercados e o que contribui para uma melhor aposta a longo prazo
- O que fazer quando seu imóvel alugado não é lucrativo e como saber se vale a pena vender
- Verificação credores de dinheiro privados e por que você NUNCA deve enviar dinheiro para um
- Renovações fora do estado e reabilitações e por que investidores imobiliários novatos deveriam ficar longe deles
- gratificação atrasada e por que é o verdadeiro caminho para construir riqueza
- E So Muito mais!
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