Pesando os custos e benefícios de construir versus comprar propriedades para alugar? Você não está sozinho! Quando os preços dos imóveis sobem, faz sentido que a maioria de nós comece a procurar brechas. Mas o custo é apenas uma coisa a considerar quando se trata de investimento imobiliário. Felizmente, Ashley e Tony têm algumas dicas para decidir que caminho seguir.
Bem-vindo de volta ao desta semana Resposta de Novato! Se você já considerou construir uma propriedade de investimento ou comprando uma nova construção, você vai querer ouvir o que nossos anfitriões têm a dizer. Também abordamos se a localização do seu advogado é importante ou não quando você está investir fora do estadoe como qualificar-se para isenções de ganhos de capital. Por último, mas não menos importante, nos aprofundamos no diferenças entre a renda W2 e a renda de aluguel quando se trata de impostos, e por que alguém é so muito melhor que o outro!
Se você quiser que Ashley e Tony respondam a uma pergunta imobiliária, você pode postar no Grupo do Facebook de Novatos Imobiliários! Ou ligue para a Linha de Solicitação de Novatos (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este é o Novato Imobiliário, episódio 264.
Tony:
Mas muitas vezes, se você fizer uma nova construção em 2023 em vez de uma casa reformada que foi construída em 2005, o valor dessa propriedade, especialmente se você a considerar como um aluguel de curto prazo, que é o que fazemos, é normalmente mais alto . Podemos reabilitar uma casa que foi construída em 2005 com esmero, mas o estilo de construção, a estética de uma casa construída em 2023 vai ser mais moderna do que uma casa que foi construída em 2005, mesmo que tenha sido muito bem reabilitada.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr, e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao podcast Real Estate Rookie, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, motivação e histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. Quero começar o episódio de hoje gritando para alguém com o nome de usuário lukster8891. Lukster nos deixou uma crítica cinco estrelas no podcast da Apple que diz: “Podcast encorajador. Tony e Ashley, seu podcast é extremamente informativo e encorajador. Obrigado por criar um espaço para dar a pessoas como eu o conhecimento e um incentivo extra para se sentirem confiantes ao investir em imóveis.”
Gosto da maneira como você expressou isso, Lukster, “por dar e criar um espaço para dar a pessoas como eu esse espaço para se sentirem confiantes”. É disso que trata o podcast Real Estate Rookie. Obviamente, há uma tonelada de informações por aí sobre como investir em imóveis, mas às vezes pode parecer opressor, às vezes pode parecer, não sei, demais para tentar, como beber de uma mangueira de incêndio. O objetivo do podcast Rookie é fornecer a cada ouvinte informações e histórias digeríveis e utilizáveis para realmente ajudá-los em sua jornada. Então, se todos vocês estão ouvindo e ainda não nos deixaram uma avaliação e avaliação honesta, por favor, façam. Quanto mais avaliações recebermos, mais pessoas poderemos ajudar, e ajudar as pessoas é sempre nosso objetivo. Ashley, como você está hoje?
Ashley:
Bom Bom. Bem, em primeiro lugar, se ainda não dissemos o suficiente, muito obrigado a todos aqueles que deixaram comentários. Adoramos ler o que vocês gostam no podcast e como ele os beneficiou e principalmente quando vocês nos deixam suas vitórias, o que conquistaram. Portanto, ao deixar um comentário, compartilhe conosco o que aprendeu com o podcast de um de nossos convidados. Quem foi seu convidado favorito? Quem você ama, ou talvez quem você gostaria que aparecesse no programa também? Temos tido muitas reuniões de produção para decidir quem são alguns dos convidados do ônibus que podemos trazer para vocês e que trarão mais valor. Acredite ou não, não é apenas uma brincadeira chata, na verdade tentamos e planejamos as coisas e somos realmente estratégicos sobre como operamos o podcast. Sim, então Tony, em que reabilitação, no que você está trabalhando, alguma coisa?
Tony:
Sim, temos grandes planos para 2023. Sei que tivemos nosso episódio de definição de metas há algumas semanas, mas um grande foco para mim é que ainda quero fechar minha primeira grande propriedade comercial este ano. Estamos procurando hotéis, motéis boutique em todo o país. Aprendemos muito no verão passado com aquele acordo que tínhamos no contrato, mas não conseguimos fechar. E realmente foi o preço de compra. Havíamos arrecadado alguns milhões de dólares, precisávamos de mais alguns milhões. E é como, “Bem, cara, quantos negócios eu poderia ter comprado com os dois milhões que já havíamos levantado?” Há muitas propriedades por aí que poderíamos ter comprado. Então acho que vamos voltar e provavelmente reduzir um pouco nosso preço de compra e tentar encontrar algo que faça um pouco mais de sentido nessa faixa de preço.
E outro grande objetivo para mim é lançar nossa empresa de administração de propriedades no espaço de aluguel de curto prazo, bem como nossa empresa de limpeza para aluguel de curto prazo. Então, estou tentando encontrar os COOs certos para administrar esses empreendimentos para nós, mas acho que essas são duas grandes lacunas no mercado de aluguel de curto prazo. Não existe nenhuma marca nacionalmente conhecida no segmento de limpeza para aluguéis de curta duração. Definitivamente, existem grandes empresas de administração de propriedades, mas sinto que estamos em uma posição única, onde construímos primeiro um portfólio próprio. Somos anfitriões primeiro e depois gerentes de propriedades, por isso temos uma perspectiva diferente de muitas outras empresas que já existem há algum tempo.
Ashley:
Você vai começar apenas oferecendo nos mercados em que atua agora? Qual é o seu plano para crescer e escalar? Eventualmente, será mais um modelo de franquia ou é algo que você deseja continuar a supervisionar os mercados e selecionar em quais mercados irá entrar e continuar a crescer?
Tony:
Sim, essa é uma ótima pergunta. Ainda não decidimos. O modelo de franquia é algo que acho que pode funcionar, mas também tenho a ideia de realmente manter o controle sobre certos aspectos da marca. Mas acho que inicialmente queremos apenas uma prova de conceito. Já temos a infraestrutura, então temos a equipe de operações para fazer toda a comunicação com os hóspedes e trabalhar com a equipe de manutenção e a equipe de limpeza. Então, realmente sentimos que podemos levar essa infraestrutura para qualquer mercado, só precisamos encontrar os profissionais de limpeza e trabalhadores manuais certos nesses mercados para nos apoiar. Acho que nosso maior foco é apenas encontrar as propriedades certas e os proprietários certos com quem trabalhar e então deixaremos que os mercados cuidem de si mesmos.
Ashley:
Para mim, estou retomando minha administração de propriedades que usamos nos últimos três anos, uma empresa de administração de propriedades. E agora o que estou fazendo é construir novamente uma administradora de imóveis, onde da última vez, quando comecei, eu era autoadministrador, então eu era o administrador da propriedade, era o agente de locação, tudo. E agora desta vez estou contratando um gerente de propriedade. Acho que ela vai assinar seu contrato esta semana, o que é super emocionante. E então vou supervisionar tudo e basicamente fazer tudo do jeito que eu quero. Mas não estamos contratando nenhum cliente, são apenas minhas propriedades e as propriedades dos meus parceiros de negócios. Isso é uma coisa: não quero ter que lidar com proprietários. Os inquilinos podem causar problemas e coisas assim, mas às vezes os proprietários são piores do que… E eu sei disso porque outros proprietários falam sobre como eles interagem com sua administradora de imóveis.
Eu, como proprietário da minha empresa de administração de propriedades, não quero lidar com isso. Sempre penso nos professores como exemplo, tendo que lidar com os alunos da turma, mas depois tendo que lidar com os pais e às vezes os pais são piores do que isso. Portanto, parte da minha grande visão e objetivo para 2023 é descobrir quais são as coisas com as quais não quero lidar e que parecem pesadas para mim, e uma dessas coisas é ser responsável perante outros proprietários. Estou muito confiante de que poderia abrir esta empresa de administração de propriedades e imediatamente já sei que tenho esses proprietários com quem posso dividir as despesas gerais, mas simplesmente não quero essa responsabilidade de que algo está acontecendo e acontecendo, ok, é o meu fluxo de caixa, sou eu dizendo: “Para cuidar desse problema, vou gastar essa quantia de dinheiro para resolvê-lo”. Onde se for um proprietário, é propriedade de outra pessoa, não posso simplesmente, digamos, gastar esse dinheiro e cuidar dele porque esse é o fluxo de caixa deles que está diminuindo, esse é o problema deles.
Então, gosto de ter controle sobre a tomada de decisão que afetará a mim e às minhas propriedades e não que afetará o proprietário e não ter que realmente me preocupar com isso, eu acho.
Tony:
Definitivamente, isso também é uma preocupação para nós: conforme você escala, há muitas personalidades com as quais você terá que lidar. Mas também acho que é por isso que queremos ser bastante seletivos com os proprietários com quem trabalhamos. Se essa pessoa for… não quero dizer nada porque acho que é uma representação injusta. Mas se essa pessoa procura um nível de envolvimento nas operações do dia-a-dia que não está alinhado com o tipo de envolvimento que queremos dos nossos proprietários, talvez não seja uma boa opção. Acho que é isso que estamos tentando ampliar lentamente para garantir que... Queremos que as pessoas confiem em nós e que nos procurem por causa de nossa experiência, e não pessoas que pensam: “Ei, posso fazer um trabalho melhor do que você pode”, e tentando nos ensinar como ser um operador de aluguel de curto prazo. Portanto, há uma linha tênue aí.
Ashley:
Você acabou de me descrever como um...
Tony:
E esse é um bom ponto
Ashley:
[inaudível 00:08:29].
Tony:
Porque acho que você estava em uma posição onde honestamente poderia fazer um trabalho melhor do que-
Ashley:
Sim, e eu faria.
Tony:
… aquele gerente de propriedade que você tem.
Ashley:
Sim. E eu [inaudível 00:08:36] essa experiência. Acho que na sua situação você também está examinando os proprietários. Você não vai apenas crescer e escalar tão rápido a ponto de contratar alguém apenas para maximizar sua base de clientes e maximizar sua receita, mas será seletivo. E isso também lhe dá essa exclusividade, já que você quer ser um proprietário... e não para usar a palavra treinar, mas à medida que você contrata novos investidores, novos proprietários estabelecem essas expectativas de: “Isso é o que esperamos de você, e é isso que você espera de nós. Se algum de nós divergir disso, é aí que teremos uma situação sobre como podemos contornar isso.” Ou talvez a parceria não esteja funcionando porque é realmente uma parceria. Especialmente quando se trata de sua propriedade para investimento, você não está mais no controle das operações diárias dessa propriedade e maximizando o fluxo de caixa e coisas assim, você está confiando em seu parceiro, a empresa de administração de propriedades, para supervisionar todos de isso e realmente maximizar o desempenho da sua propriedade. E isso é uma coisa que não entendi quando contratei uma administradora de imóveis: deveria ter feito muito mais perguntas.
Um exemplo é, ok, a conta de água. Vai para o departamento de cobrança, suas contas a pagar. Alguém está escaneando as contas. Eles vão em frente e pagam e então está resolvido. Ótimo, não preciso pagar contas, coisas assim. Mas também não há ninguém dizendo: “Espere, a conta de água foi de US$ 100 no mês passado. Por que de repente custa US$ 250? O banheiro está funcionando? Há algo acontecendo?” Só porque vai para um departamento geral que não conhece sua propriedade, coisas assim. Sinto que estou saindo pela tangente.
Tony:
Não, mas esse é um ponto muito bom. É como você define essas expectativas corretamente no início ou nem mesmo no início, antes mesmo de o relacionamento realmente começar? Há um ótimo livro que acabei de ler e se chama Never Lose a Customer Again. O livro realmente se concentra mais em empresas maiores, mas é como, quando você está procurando clientes, como você pode conversar no início e depois como estruturar os primeiros 100 dias desse relacionamento para que, A, seu cliente tenha uma experiência realmente incrível e eles permanecem clientes por muito tempo, mas, B, que as expectativas que você tem deles e que eles têm de você são super claras em ambos os lados, dessa forma tanto de como operar de forma eficaz dentro dessa parceria . Então, Nunca Perca um Cliente de Novo, não me lembro quem foi o autor, mas foi um ótimo livro que gostei muito.
Ashley:
Acho que isso teria me ajudado a trabalhar melhor com a administradora de propriedades, se ambos tivéssemos expectativas um do outro e tivéssemos definido isso com antecedência. Tenho certeza de que eles fazem um ótimo trabalho, eles cresceram e escalaram tanto nos últimos dois anos que obviamente eles têm um modelo de negócios de sucesso em vigor, mas foi diferente do que eu esperava, e deveríamos ter tido esses expectativas mais claras antecipadamente.
Ok, então nossa primeira pergunta é de Annie Johnson, e isso é através da página Real Estate Rookie no Facebook. Se ainda não o fez, certifique-se de entrar no grupo do Facebook. Há mais de, eu acho, 60,000 membros nele agora. É uma ótima maneira de fazer perguntas, obter informações ou até mesmo compartilhar seus próprios conselhos e sabedoria. Ok, então a pergunta de Annie é: “Alguém já fez parceria em uma LLC para investir fora do estado? Você usou um advogado em seu estado ou no estado em que estava investindo? Isso importa? Qualquer visão sobre este assunto é útil. Esta será nossa primeira parceria e LLC. Decidimos que não queremos fazer um acordo de parceria legalmente documentado.”
Ok, estou me perguntando o porquê dessa última pergunta, porque quando você cria uma LLC, você tem que criar um acordo operacional, que de qualquer maneira são os termos da sua parceria. Então eu acho que se você fizer isso, não importa o que aconteça, se você criar sua LLC, para que ela seja uma LLC legal e funcione da maneira que você deseja, tem que fazer o acordo operacional, que é basicamente um acordo de parceria em si.
Tony:
Muito rápido, só quero gritar para Annie que está fazendo essa pergunta. Na verdade, esta é Annie Hatch Johnson, que foi convidada no episódio 46. Reconheço o rosto e o nome ali. Grite para Annie. Acho que a última vez que conversamos com ela ela estava em algum lugar aqui, não me lembro, em algum lugar do meio-oeste, mas na verdade ela acabou se mudando para o Alasca. Ela e o marido estavam fazendo alguns aluguéis de curto prazo no Alasca, então grite para Annie.
Ashley:
Então, Tony, você realmente quer responder isso porque já fez muito mais isso? Acho que você realmente faz joint ventures, mas o único investimento fora do estado que fiz foi com James [inaudível 00:13:32], e fizemos um acordo de joint venture onde tínhamos nossas próprias LLCs separadas e elas se uniram em o acordo de joint venture. Então tivemos minha LLC de Nova York e depois sua LLC do Estado de Washington, e então fizemos o acordo de joint venture por meio disso. E tínhamos todo o acordo operacional documentado sobre como funcionava a parceria para aquele negócio.
Tony:
Sim, é uma ótima pergunta. A maioria de nossas parcerias se dá por meio de acordos de joint venture, e não necessariamente de novas LLCs que criamos. Mas, Annie, vou lhe dar algumas dicas com base nas conversas que tive com meus advogados e diferentes advogados da SEC e coisas assim. Cada estado é diferente. As informações que recebi e, novamente, não sou advogado, portanto, consulte um advogado para ter certeza de que essas informações são precisas, mas, para nós, queríamos comprar uma propriedade na Califórnia usando uma nova LLC. Sua dúvida é no seu estado ou no estado onde você está investindo, existem algumas limitações. Por exemplo, há melhor tratamento fiscal em outros estados além da Califórnia, obviamente. Mas digamos que eu quisesse criar uma LLC em Delaware, mas, digamos, eu estava na Califórnia, os sócios na Califórnia, e a propriedade está na Califórnia, não posso criar uma entidade em Delaware para deter o título e cobrar os aluguéis dessa propriedade na Califórnia.
Portanto, dependendo do estado em que você mora e do estado da propriedade, existem algumas leis que você deve seguir sobre onde criar essa entidade. Portanto, meu primeiro conselho, Annie, seria pedir a um advogado do seu estado ou do estado onde a propriedade está localizada para obter orientação sobre onde você deve estruturar essa entidade e em que estado ela deve se concentrar. alguma coisa diferente nesse aspecto, Ash?
Ashley:
Não, não, eu realmente não tenho. Eu também não investiguei muito sobre isso, mas foi o que ouvi, eu acho.
Tony:
Quero dizer, então sim, essa é a primeira coisa, é conversar com seu advogado para identificar em que estado ele se encontra. Acho que a segunda pergunta, isso remonta ao artigo de Ashley, é que você disse: “Decidimos que não queremos para fazer um acordo de parceria.” Presumo que quando você diz isso, Annie, é que você não quer seguir o caminho que seguimos de apenas ter um acordo de joint venture, você realmente quer que essa entidade esteja em vigor. Mas, no que diz respeito a Ashley, acho que você ainda quer passar por todos os mesmos processos de pensamento ou exercícios que faria se estivesse fazendo aquele acordo de parceria para ter certeza de que, por qualquer motivo, não há tensão, mas toda parceria está indo ter seus obstáculos e talvez desentendimentos, e quanto mais tempo você gastar respondendo antecipadamente a essas perguntas, melhor.
Há um livro fantástico que li no ano passado chamado The Partnership Charter, de alguém chamado David Gage, e foi um dos melhores livros que li sobre parcerias. Não é especificamente voltado para o setor imobiliário, mas é um livro de parceria de negócios e está repleto de perguntas que você e seu parceiro deveriam fazer um ao outro antes de realmente entrarem nesta parceria para garantir que haja clareza sobre como você vai lidar com certos problemas nessa parceria. Então leia esse livro, converse com um advogado, acho que esses são meus dois primeiros conselhos.
Ashley:
Ok, então vamos à nossa próxima pergunta, e esta é da Sia: “Alguém comprou um terreno e construiu uma casa em vez de uma reabilitação? Estou realmente tendo dificuldade em encontrar um acordo porque as pessoas estão pagando demais. Como é conseguir uma reforma em uma casa recém-construída?” Acho que talvez o mercado esteja mudando um pouco e você não verá tantas pessoas pagando a mais, então espero que você tenha uma chance melhor de encontrar negócios. Mas estou neste tópico de mensagens de texto imobiliário, e um dos investidores enviou uma mensagem naquele quarto trimestre de 2022, ele é um investidor imobiliário e estava com propriedades à venda há mais de 60 dias. Assim que chegou o dia 1º de janeiro, ele viu um grande aumento nas exibições. Acho que ele disse que eles triplicaram, a quantidade de exibições que ele estava tendo triplicou, e ele teve quatro contratos assinados apenas nas primeiras duas semanas de janeiro e está vendo um grande aumento desde o primeiro dia do ano. Então, talvez as pessoas comecem a pagar e comprar demais novamente.
Então, ao construir uma casa, construí minha residência pessoal, mas nunca comprei uma propriedade para investimento ou construí uma propriedade para investimento fazendo isso do zero. A primeira coisa que acho que você realmente deveria fazer é pesquisar sobre o que aquela propriedade será avaliada quando você terminar de construí-la. Será que vai avaliar o que você investe ou ainda mais para que você possa retirar todo o seu dinheiro? A segunda coisa é como você vai financiar isso? Você vai fazer dinheiro? Você vai conseguir um empréstimo para construção? Então, se você está pagando em dinheiro, uma coisa que você terá que fazer é procurar e falar com os bancos, e nós respondemos isso em outra resposta de novato, acho que foi aquela que foi ao ar na semana passada sobre o período de tempero. Porque se você está pagando em dinheiro para construir esta casa e depois vai ao banco para refinanciá-la, eles podem dizer: “Quer saber? Você não é dono desta casa há um ano e não vamos refinanciá-lo por um ano para fazer o refinanciamento do saque. Portanto, essas são algumas das coisas que você definitivamente deve analisar antes de realmente passar pelo processo de construção.
Tony:
Alguns pontos da minha parte. Assim como Ashley, eu nunca fiz novas construções para investimentos. Compramos muitas construções novas, mas foi do construtor que fez o trabalho de identificação do lote, eles conseguiram todas as licenças, administraram o terreno da construção e estávamos essencialmente comprando um produto acabado daquele construtor. Quero apenas falar sobre os prós e os contras dessa abordagem e por que decidimos seguir esse caminho. A primeira vantagem que vimos foi que conseguimos um produto superior. Muitas vezes, e depende do nível da reabilitação, mas muitas vezes se você fizer uma nova construção em 2023 versus uma casa reabilitada que foi construída em 2005, o valor dessa propriedade, especialmente se você a encarar como um curto período de tempo, o aluguel a prazo, que é o que fazemos, é normalmente mais alto.
Podemos reabilitar uma casa que foi construída em 2005 com esmero, mas o estilo de construção, a estética de uma casa construída em 2023 vai ser mais moderna do que uma casa que foi construída em 2005, mesmo que tenha sido muito bem reabilitada. E é isso que temos visto muito, é que as nossas novas construções tendem a ter um desempenho melhor do que as nossas casas reabilitadas, embora a qualidade seja igualmente boa, mas é que a estrutura da casa é um pouco mais desatualizada com aquelas coisas mais antigas. . Essa foi uma grande vantagem para nós.
A segunda razão pela qual optamos por muitas das novas construções deste construtor foi que ele já havia identificado e permitido vários lotes nesta cidade em que pretendíamos investir. já tinha feito o trabalho duro de… As licenças demoram quase mais do que construir a casa na Califórnia. Portanto, o fato de ele já ter feito aquele trabalho duro em vários lotes significava que poderíamos construir essa máquina para começar a adquirir essas propriedades assim que ele terminasse. E para nós estávamos em uma fase de crescimento muito forte, esse era um grande objetivo nosso, era escalar rapidamente, e ter esse relacionamento nos permitiu fazer exatamente isso. Então essas foram as duas grandes vantagens: conseguimos um produto realmente superior e conseguimos adquirir essas unidades de forma relativamente rápida, muito mais rápido do que se tivéssemos tentado fazer isso sozinhos.
A desvantagem dessa abordagem é que definitivamente estaríamos pagando mais pelo produto acabado do que se tivéssemos feito nós mesmos o trabalho de identificar o terreno, obter as licenças e construir nós mesmos aquela propriedade. Não há dúvida sobre isso. Ele não estaria nos vendendo aquelas casas se as vendesse com prejuízo todas as vezes. Ele estava vendendo para nós porque estava tendo um lucro saudável. Sabíamos que não estávamos pagando a mais porque ainda era o valor de mercado, mas sabemos que estávamos gastando mais do que se tivéssemos feito isso sozinhos. Acho que essas são as duas coisas que você deve pesar. Você tem o conjunto de habilidades para fazer uma construção do zero, porque é definitivamente diferente de fazer uma reabilitação. Esses são conjuntos de habilidades semelhantes, mas ainda diferentes. E a segunda parte é: você tem tempo para realmente administrar algo assim também? Portanto, a capacidade e o tempo são duas coisas a serem observadas.
Ashley:
Sim, esse preço que você está pagando a mais é na verdade a taxa de gerenciamento do projeto, é como se a taxa geral do empreiteiro fosse como se eles assumissem a função administrativa, o gerenciamento de todo o projeto é o que você está pagando. Portanto, mesmo que você não fosse com o construtor e fizesse isso sozinho, você ainda pode estar pagando a um empreiteiro geral uma pequena porcentagem de buffer, porque será ele quem receberá os substitutos e coisas assim para realmente cuidar do projeto também. Mas se você vai atuar como empreiteiro geral e vai gerenciar todo o projeto e vai contratar individualmente cada empreiteiro que precisa entrar, então, sim, é aí que você vai economizar muito dinheiro. Mas, como Tony disse, você tem tempo e conhecimento para fazer isso também? Se você vai tentar e não tem conhecimento ou experiência e só quer aprender, pode acabar custando mais do que custaria para realmente construí-lo.
Tony:
Basta comprar deles.
Ashley:
Sim, só para comprar do construtor. Então isso é definitivamente algo a considerar.
Tony:
Eu só quero compartilhar algumas das dores de cabeça que surgem ao tentar fazer a construção do zero sozinho. Somos bons amigos desse construtor agora porque acho que compramos 13 casas dele neste momento. Um dia, estávamos fora do local e eu estava perguntando sobre o processo de licenciamento. Normalmente, o que ele faz é enviar planos para vários lotes ao mesmo tempo, a mesma planta exata, a mesma planta exata, apenas lotes diferentes, e ele os enviará ao condado. Cada plano, lembre-se, são planos idênticos, são submetidos a quatro diferentes… Nossa, quem são as pessoas que analisam os planos no município?
Ashley:
O oficial de aplicação do código?
Tony:
Sim, não consigo lembrar o nome das pessoas que estão olhando os planos ou o que quer que seja, isso me escapa agora. Mas de qualquer forma, vai para quatro pessoas diferentes, todas no mesmo trabalho, apenas quatro indivíduos diferentes. Cada pessoa analisará exatamente o mesmo conjunto de planos e retornará com anotações diferentes. A pessoa A dirá: “Ei, você precisa consertar isso”. A segunda pessoa não verá o que a primeira viu, mas dirá algo diferente. Portanto, é exatamente a mesma coisa, mas quatro pessoas diferentes têm uma interpretação diferente do que precisa ser consertado. Então ele recuperará esses planos e terá que fazer quatro conjuntos separados de mudanças, algumas delas voltadas para quatro grupos diferentes de pessoas, então é definitivamente um processo muito árduo e às vezes frustrante passar por toda essa coisa de construção nova. por si só.
Ashley:
Ou você pode simplesmente morar no campo, em áreas rurais, onde conhecerá o único oficial de aplicação do código, o único inspetor de construção e, sim, é isso, tudo com quem você precisa lidar é uma pessoa. E então o quadro de planejamento, eu acho.
Tony:
O que é ainda mais louco, Ash, é que estávamos olhando alguns lugares no Arkansas, e há certos condados no Arkansas onde não há processo de aprovação. É como se você pudesse simplesmente construir o que quiser. Portanto, dependendo da cidade ou condado para onde você está indo, a capacidade de construir algo novo é provavelmente mais fácil em alguns lugares.
Ashley:
Sim, definitivamente temos áreas remotas como essa. Ainda não investi em um, mas é como se você pudesse investir qualquer coisa. Não há processo de aprovação ou algo parecido, nem licenças para instalação.
Tony:
Sua terra, você faz o que quiser com ela, certo?
Ashley:
Aqui está uma história que vai frustrar algumas pessoas: no prédio onde fica minha loja de bebidas, ele precisava de um telhado novo. Então Daryl saiu e conseguiu alguém para fazer o telhado, recebemos a oferta, tudo, e ele disse: “Posso começar amanhã”. E então eu disse a Daryl: “Bem, não temos licença de construção. Ele entrou? Ele mandou uma mensagem para o cara e ele disse: “Não, não recebi, mas posso começar amanhã”. Então dirigimos… São 15 minutos de carro até a prefeitura e pensamos: “Precisamos obter uma licença de construção, queremos fazer isso”. Ela disse, “Ok, preencha este formulário”, e custou cem dólares e pronto. Ela disse: “Ok, estaremos prontos para você amanhã. Basta vir e pedir ao empreiteiro que o pegue e nós o colocaremos na janela.”
Tony:
Uau. Deixe-me contar uma história no extremo oposto do espectro. Temos banheiras de hidromassagem que começamos a instalar na maioria dos nossos aluguéis de curto prazo em Joshua Tree. Foi um processo muito semelhante em que você tem que enviar planos para a banheira de hidromassagem, como sua localização em relação à casa. Você precisa fazer uma inspeção de licença elétrica para ter certeza de que tudo foi feito da maneira certa. E há certos recursos de segurança que você deve adicionar à banheira de hidromassagem. Era um processo muito semelhante, onde cada vez enviavam um inspetor diferente.
Então o primeiro inspetor sai, nos dá uma lista de coisas que precisamos consertar e nós consertamos 1, 2, 3 e quatro. O segundo inspetor sai para validar que as primeiras quatro coisas foram feitas, mas depois aponta outras coisas que o primeiro inspetor deixou passar. Então um terceiro inspetor aparece e grita algo totalmente... Então foi como um jogo de cadeiras musicais tentando preencher todas essas caixas para esses inspetores diferentes, e levou meses para conseguirmos algumas dessas licenças de banheiras de hidromassagem, então é definitivamente frustrante.
Ashley:
Oh meu Deus.
Tony:
De qualquer forma, saímos do assunto, mas esperamos ver que isso foi útil para você. Acho que, para resumir a história, pense nos prós e contras e no seu próprio conjunto de habilidades em termos de reabilitação de uma casa versus a nova fase de construção. E então, voltando ao ponto de Ashley sobre o refinanciamento, apenas certifique-se de estar conversando com os bancos no início, para que você tenha uma boa ideia de qual é o período de tempero e quais outros obstáculos você pode ter que superar se o fizer. siga o novo caminho de construção para fazer o refinanciamento e concluí-lo no final.
Ashley:
Sim, uma última coisa que acrescentarei como exemplo. Não no meu mercado, um mercado diferente, mas neste amigo que tenho, eles construíram casas com pátio, como pequenos complexos de apartamentos, de apenas um andar. Eles pagaram tudo em dinheiro, construíram do zero, fizeram todo o trabalho do local, tudo. E quando terminaram, eles alugaram e, na verdade, não avaliaram nem mesmo o que colocaram no negócio. Acho que eles tiveram que deixar talvez 40% do que pagaram porque o banco só iria emprestar 70% do valor avaliado. Na verdade foi mais que isso, foram mais de 40% que deixaram nele. Não sei os números exatos, mas é algo para se ter muito cuidado, é ter certeza de que será avaliado de acordo com o que você deseja, porque você pode acabar deixando centenas de milhares de dólares em um negócio que não fez. espere fazer isso, especialmente se você estiver pedindo dinheiro emprestado de um credor privado, um credor de dinheiro duro para financiar esse negócio e então ele não avaliar o que você deseja.
Com este investidor, felizmente, ele estava nesta situação em que fechou um contrato com a construtora onde fazia pagamentos à construtora por parte dessa lacuna. Então ele conseguiu mitigar isso e usar apenas o fluxo de caixa. E tudo deu certo onde ainda é uma propriedade com fluxo de caixa, mesmo depois de ter esses dois pagamentos de empréstimo. Portanto, certifique-se de ter várias estratégias de saída e diferentes maneiras de financiar um negócio.
Ok, então nossa próxima pergunta é de Joey Stout: “Como a renda do aluguel é tributada em vez do salário W-2? Obrigado, Joe S.” Bem, Joe, sua renda W-2 será a renda do trabalho e será baseada na faixa de impostos em que você se encontra e em quanto dinheiro você ganhou. Vamos em frente e vamos aumentar as faixas de impostos para 2022. Ok, então se você estiver… Vamos dar uma olhada aqui. Se você ganhar de zero a US$ 10,000, estará pagando 10% do lucro tributável e, a seguir, 12% para 10,000 a 41,000. 22% será o valor tributado de sua renda de 41,000 a 89,000. Sua alíquota de imposto será de 24%, de 89,000 para 170,000, e assim por diante. Portanto, quanto mais você ganha com a renda do trabalho, sua renda W-2, maior será sua alíquota de imposto. Então, se você saltar para mais de meio milhão, estará pagando 37% em imposto de renda.
Você olha para isso e pensa: “Então, quero ficar abaixo de 539,000, porque então vou pagar 2% a mais em impostos”, e realmente ter que descobrir onde está esse limite onde faz mais sentido. Então, se você está no limite de um, digamos 24% a 32%, ok, é um grande salto, são 8%. E se você ganhar $ 170,050, estará com 24%. Mas digamos que você ganhe 180,000, você será empurrado para a faixa de imposto de 32%. Vale a pena pegar aqueles 10 mil extras porque agora todo esse dinheiro será tributado em 32%? Portanto, algo com que todos deveriam ser cautelosos em relação à sua renda.
Esses são apenas alguns exemplos de colchetes e eles sobem. Quando você está entre uma faixa, digamos 170,000 que são tributados a 24%, esses 170,000 serão tributados a esses 24%. Mas então, se você ganhar mais 10 mil a mais, esses 10 mil estarão na próxima faixa de impostos, aqueles 32%.
Tony:
Então é apenas a sua renda que se enquadra nessa faixa que é tributada nessa porcentagem, certo? Portanto, se você ganhar US$ 500,000, todos esses 500,000 não serão tributados em 37%. Os primeiros 10,275 estarão em 10% e depois até 41,000 você estará em 12%. E então cada um desses diferentes cai nesses diferentes baldes. É por isso que os impostos são tão confusos, e é por isso que todos deveriam definitivamente obter um CPA realmente bom para ajudá-lo a navegar por todas essas diferentes nuances.
Mas você fez a declaração anterior, Ash, de que seu salário W-2 é uma renda auferida, e a renda auferida recebe o pior tratamento fiscal de todas as receitas. Você será tributado mais alto com base em sua renda auferida. A receita de aluguel recebe um dos tratamentos fiscais mais preferenciais. Na verdade, tivemos Amanda Han de volta no episódio 255, e logo no final desse episódio, ela, mesmo dentro do mundo dos investimentos imobiliários, categorizou quais estratégias recebem o melhor tratamento fiscal, quais estratégias recebem o pior tratamento fiscal. A inversão estava na base desse tratamento de preferência fiscal porque ainda é rendimento auferido ativo. E então coisas como aluguéis de curto prazo e aluguéis de longo prazo estavam no topo porque isso é mais considerado renda passiva.
Ashley:
Uma coisa a se notar, eu acho, com relação à renda do trabalho é que, ok, você vai trabalhar tantas horas, mas se você está no limite de uma dessas faixas, vale a pena trabalhar essas horas extras e então agora você terá esse imposto sobre horas de 37%? E então $ 37 desses $ 100 pelos quais você vai trabalhar mais acabaram. Mas vocês podem parar se realmente quiserem ver em que faixa de impostos vocês se enquadram. Alguns dos exemplos que usamos para o primeiro arquivador único, mas eles mudaram para arquivamento de casado em conjunto, arquivamento separado, chefe de família. Então dê uma olhada neles e você poderá realmente descobrir qual será sua renda. Isso vai mostrar, tipo, ok, se você ganhou $ 95,376, sua renda tributável será de $ 16,290. Então, qualquer coisa acima disso seria 24%. Então é como uma escala móvel que acho que é a melhor maneira de colocar isso. À medida que você sobe para cada faixa, a renda que aumenta será tributada com essas taxas diferentes.
Acho que há uma enorme vantagem na renda passiva por causa disso e também na possibilidade de fazer uma troca 1031, onde você pode realmente adiar a renda do seu imóvel alugado se for em frente e vendê-lo.
Tony:
Resumindo a história, Joey, você deseja que a maior parte de sua renda seja passiva de seus aluguéis e a menor quantia seja de renda ativa e auferida, se quiser realmente maximizar seus impostos. Agora, existem tantas estratégias diferentes por aí, Joey, para ajudar a reduzir sua responsabilidade fiscal, mesmo em seu trabalho W-2. Mais uma vez, mencionarei o episódio 255 novamente porque Amanda fala sobre isso, mas existem maneiras de usar as perdas passivas de seu portfólio imobiliário para compensar sua renda W-2. A maioria das pessoas consegue isso usando aluguéis de curto prazo. É significativamente mais difícil fazer isso com aluguéis de longo prazo, mas há maneiras de dizer: “Ei, tenho uma perda de papel de US$ 100,000 em meus aluguéis e vou aplicar isso ao meu salário de US$ 100,000 em meu emprego W-2 já que você não tem obrigações fiscais.” E tenho amigos que estão pagando zero impostos usando exatamente a mesma estratégia.
Ashley:
Eu não sou um desses amigos.
Tony:
Eu também não combinei com isso ainda. Definitivamente, tive uma cobrança de impostos nos últimos dois anos, mas quando você conseguir um bom CPA, espero que possa começar a colocar essas peças no lugar. Tivemos uma corrida louca no final de 2022, ano que acabou de terminar, para comprar um imóvel e tentar obter também mais benefícios de agregação de custos.
Ashley:
Sim, você sabe, o que também é uma vantagem fiscal muito boa é uma fazenda também, é obter boas vantagens fiscais sobre isso. Os agricultores não precisam pagar impostos estimados, eles podem esperar até o vencimento de sua declaração de imposto e pagar seus impostos estimados em 15 de abril, porque quando você está fazendo esses pagamentos estimados de impostos e tendo que pagar antecipadamente basicamente a cada trimestre, você está pagando à medida que avança junto, isso é dinheiro que o governo está recebendo sem juros. Então isso é uma enorme vantagem. Você pode guardar esse dinheiro até a hora do imposto e pagá-lo no último minuto. Mas sim, há muitas baixas que você pode fazer. E mesmo nos impostos sobre a propriedade, você pode obter uma isenção nos impostos sobre a propriedade para reduzi-los se for usado para usos agrícolas e coisas assim também.
Tony:
Existem algumas coisas estranhas sobre fazendas. Eu tenho um amigo, o nome dele é Kai Andrew, ele comprou uma fazenda, uma fazenda de lavanda, e comprou por causa do que você mencionou aí, alguns benefícios fiscais. Mas também, os requisitos de zoneamento, as restrições de zoneamento nas fazendas são significativamente mais baixas ou menos restritivas do que as que você vê em propriedades residenciais ou mesmo em algumas outras propriedades comerciais. Ele conseguiu construir vários aluguéis de curto prazo nesta fazenda devido ao que o zoneamento permitia naquele mercado. Existem tantas pequenas nuances para tentar ser realmente criativo. Mas sim, resumindo a história, procure oportunidades para realmente reduzir sua renda tributável, e geralmente isso acontece seguindo o caminho passivo em vez do caminho ganho.
Ashley:
Mais uma coisa a acrescentar é que muitos agricultores também estão isentos de impostos. Portanto, comprar um caminhão para sua fazenda isento de impostos é um enorme imposto sobre vendas que você economiza na compra de um veículo. Muitas pequenas coisas diferentes como essa.
Tony:
E assim, comprar uma fazenda leiteira é o mais importante da história. Antes de sairmos dessa questão, mencionei Kay Andrew, mas se você quiser voltar para ouvir o episódio dele, foi o episódio 107. Falamos sobre hackeamento de terras, então 10 maneiras diferentes de criar fluxos de renda com uma propriedade. E Kai é o mestre nessa estratégia e comprar uma fazenda de lavanda foi apenas uma das maneiras pelas quais ele conseguiu o sucesso. Então, episódio 1 0 7, se você quiser ouvir mais de Kai.
Ashley:
OK. A última pergunta de hoje é de Hayes Holland: “Se você vender sua casa principal após um ano de residência, estou excluído da regra de isenção de ganhos de capital que exige dois anos, ou há alguma maneira de contornar isso?” Ok, então, em primeiro lugar, acho que há um pequeno equívoco aqui: você só está isento da regra de ganhos de capital se for sua residência principal. Se for uma propriedade de investimento, você terá que pagar ganhos de capital sobre ela, a menos que faça uma troca 1031. Essa é a única isenção aí. Mas se você está apenas saindo e vendendo, você está mantendo o dinheiro, você não está fazendo aquela troca 10 31, você será tributado sobre o ganho de capital de uma propriedade de investimento, não importa quanto tempo você mantenha o propriedade. Mas se for a sua residência principal, você tem que morar lá por dois anos, mas pode ser dois dos últimos cinco anos. Portanto, podem ser quaisquer dois anos durante esse período de cinco anos. Então não é só você ter que morar no imóvel por dois anos e depois vendê-lo. Você pode mantê-lo por mais três anos como propriedade de investimento e depois vendê-lo no quinto ano e ainda poderá obtê-lo como renda isenta de impostos.
Tem um amigo investidor que já fez isso diversas vezes, nem sei quantas vezes, mas a cada dois anos ele compra uma nova residência principal e leva esse dinheiro isento de impostos. Acho que a regra é que você só pode retirar até meio milhão de impostos isentos de impostos. Não sei exatamente qual é essa regra, mas há um valor máximo. Você não pode vender sua casa por mais US$ 5 milhões e obter US$ 5 milhões livres de impostos. Pode até ser um milhão se vocês forem um casal, mas vocês terão que pesquisar isso. Use o Google porque não sei disso de imediato.
Então a cada dois anos ele compra um imóvel que precisa de reforma, ele e sua família moram nele e aos poucos fazem as reformas ao longo dos dois anos, e depois vão em frente e vendem e mudam para um novo imóvel. Então, sim, definitivamente é uma boa maneira de obter uma renda isenta de impostos fazendo isso, desde que sua família não se importe em se mudar a cada dois anos. Mas se você ganhasse meio milhão de dólares em dois anos e tudo o que precisasse fazer fosse mudar-
Tony:
Mover.
Ashley:
… você não é tão ruim. Então, realmente depende do mercado em que você está. Onde eu moro, já é difícil encontrar uma casa por meio milhão de dólares e muito menos vender uma que vai valorizar meio milhão em dois anos.
Tony:
O mesmo para mim. No bairro em que moro é tudo um bairro totalmente novo. Tudo foi construído o mais tardar em 2017, então tentar entrar e realmente encontrar muitas dessas oportunidades provavelmente também será escasso. Mas a questão sim, e já falamos um pouco sobre isso, mas talvez devêssemos elaborá-la, mas do lado do investimento, você pode adiar seus impostos sobre ganhos de capital usando o que é chamado de troca 1031. Fizemos nosso primeiro 1031 não no verão passado, mas no verão anterior. Conseguimos aproveitar o patrimônio de uma de nossas casas, pegamos isso e usamos o produto isento de impostos para comprar duas propriedades diferentes.
Tenho um amigo que vendeu várias de suas residências unifamiliares no Centro-Oeste e usou isso para comprar… Acho que ele está com sete aluguéis de curto prazo agora que comprou com isso. A troca 1031 é uma forma fantástica de adiar o pagamento de impostos, usar todos os ganhos com a venda na compra de outro imóvel. Existem algumas restrições sobre o que você pode fazer e alguns prazos bastante rígidos em torno de quando você precisa identificar e fechar aquela propriedade, mas essa estratégia, algumas pessoas chamam de troca até cair, é o que muitos investidores imobiliários fazem continuar a aumentar a sua carteira sem pagar quaisquer impostos sobre ganhos de capital durante a sua vida.
Ashley:
Então, enquanto Tony estava falando, eu fui em frente e fiz o trabalho para vocês, pessoal, para aqueles de vocês que estavam dirigindo e não conseguiram pesquisar no Google imediatamente, a regra é que um único proprietário e um único arquivador podem obter até 250,000 de taxa de imposto para a venda de seus itens primários e, em seguida, para casais que registram juntos até 500,000. Então esse é o lucro baseado nisso. Quero dizer, nada mal em dois anos, meio milhão de dólares isentos de impostos.
Tony:
Sim.
Ashley:
Quero dizer, você poderia fazer isso como um trabalho de tempo integral.
Tony:
Totalmente certo? E você faz isso algumas vezes por ano. Isso também me lembra, tivemos um convidado, meu Deus, gostaria de poder lembrar que episódio foi esse, mas ele estava comprando uma nova construção. Acho que ele estava em algum lugar no Texas. Ele compraria a primeira fase da nova construção e dois anos depois seria como a fase 18 ou algo assim, e todas aquelas plantas tinham se valorizado significativamente e ele estava apenas vendendo essas propriedades quando chegassem à última fase e ele estava apenas reciclando esse capital para o próximo. Então você compra uma construção nova, mora lá dois anos, vende, compra outra construção nova, mora lá dois anos, vende. Acho que ele fez isso umas três vezes desde que apareceu no podcast.
Ashley:
Acho que ele estava fazendo isso em Austin, talvez em Austin, Texas.
Tony:
Sim, definitivamente estava em algum lugar do Texas.
Ashley:
Sim, eu me lembro disso. Sim. Bem, muito obrigado pessoal por se juntarem a nós na resposta de novato desta semana. Se vocês tiverem alguma dúvida que desejam que seja respondida no programa, podem ligar para 188-5ROOKIE e deixar uma mensagem de voz. Ou você pode deixar uma pergunta no grupo Real Estate Rookie no Facebook, onde provavelmente obterá várias respostas e respostas de todos no grupo, mas também podemos reproduzi-la no programa e você poderá ouvir nossa resposta.
Muito obrigado, pessoal, por se juntarem a nós. Eu sou Ashley, da Wealth from Rentals, e ele é Tony, da Tony J. Robinson, e veremos vocês na quarta-feira com um convidado.
(cantando)
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Quando a localização do seu advogado pode ser importante e investir à distância
- Protegendo-se com acordos de parceria em investimento em joint venture
- Os prós e contras de construir uma propriedade de investimento em vez de reabilitar uma
- Como novas propriedades de construção podem afetar o período de tempero refi
- Maximizando seus impostos com renda passiva
- Por que mudar a cada dois anos pode ser a maneira mais inteligente de evitar impostos
- Usando uma troca 1031 para adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital
- E So Muito mais!
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