Conseguir um baixa taxa de juros na sua hipoteca é algo com que os compradores de casas em 2023 sonham. Com as taxas de 4% do ano passado ainda frescas na mente de muitos investidores, pode parecer quase irresistível tentar obter a taxa de hipoteca mais baixa possível ao comprar uma casa. Então, e se houvesse uma maneira de garantir uma taxa de hipoteca dois a três por cento inferior à média diária, tudo pago pelo vendedor do seu novo imóvel? É possível, e se você quiser conseguir, você precisará Ouça atentamente ao que dizem os especialistas em hipotecas de hoje.
Neste episódio, trouxemos três especialistas em empréstimos, Bill Tessar da CÍVICA, Christian Bachelder da The One Brokerage, e LendingOne'S Matt Neisser, para falar sobre o que está acontecendo com empréstimos e credores, taxas de hipotecas e programas de empréstimo a juros baixos. Com conhecimentos diferentes, todos esses três especialistas em hipotecas conhecem vários empréstimos, seja para aluguel, residência principal, conserto e inversão, um BRRRR, ou alguma outra coisa. Mas o que os une é a experiência dos últimos seis meses.
Uma vez taxas de juros começou a subir, credores em todo o país foram “destruídos”, com enormes quantidades de negócios voando pela porta. Mas estes mutuários não procuravam credores melhores; eles nem queriam mais comprar. Esse fez com que muitos corretores de hipotecas e credores “reiniciassem” seus requisitos, padrões e expectativas para os próximos anos. Agora, credores como esses estão sendo criativos, encontrando algumas das melhores maneiras de ajudá-lo a obter uma taxa de juros mais baixa sem cobrar um centavo.
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Dave:
E aí pessoal? Este é Dave Meyer, seu apresentador do On the Market e hoje temos um programa super legal para você. Estamos contratando três credores diferentes e superexperientes para nos ajudar a entender o estado do mercado de empréstimos e empréstimos para 2023. Como todos sabemos, falamos sobre isso ad nauseam no último ano ou algo assim, as taxas de juros têm subido e isso realmente mudou os tipos de empréstimos disponíveis, a forma como as empresas hipotecárias trabalham. E, como investidor, é realmente útil compreender os meandros do setor hipotecário, porque ajuda você a obter melhores empréstimos e a se tornar um mutuário melhor, a encontrar produtos melhores e mais alinhados com sua estratégia de investimento imobiliário. Então é um episódio super legal. Temos uma ótima lista de pessoas que estão presentes. E apenas como recomendação, se você estiver procurando um credor ou quiser entender mais, dê uma olhada em bigpockets.com/loans.
É totalmente gratuito. Existem ótimos lugares onde você pode se conectar com credores que trabalham especificamente e são voltados para investidores. Portanto, não são apenas os empréstimos convencionais onde você pode encontrar coisas como um empréstimo para índice de cobertura do serviço da dívida ou diferentes opções de financiamento-ponte. Então, definitivamente verifique isso porque você ouvirá sobre alguns desses diferentes produtos de empréstimo que estão disponíveis para investidores e que não são realmente destinados a compradores de casas convencionais. E se você ouvir algo neste episódio que realmente lhe interesse e queira saber mais, bigpockets.com/loans é uma ótima maneira de fazer isso. Com isso, vou fazer uma pausa rápida e depois voltaremos com nosso painel de credores.
Sejamos todos bem-vindos ao nosso painel de empréstimos hoje, adoraria que todos vocês explicassem um pouco sobre sua especialidade e quem vocês são e Christian Bachelder, por favor, vamos começar com vocês.
Cristão:
Sim, absolutamente. Em primeiro lugar, agradeço por me convidar para vir aqui e estou feliz por participar disso. Sou Christian, sou sócio de negócios de David Green, coproprietário, fundador e corretor-gerente da The One Brokerage, que já foi mencionado várias vezes, mas acho que sou o único corretor aqui, então é legal nós estamos adquirindo uma postura variada no mercado, estou muito animado para participar disso.
Dave:
Incrível, ótimo. E nessa função, você se concentra principalmente em imóveis residenciais ou empréstimos, ou tem algum nicho específico?
Cristão:
Sim, definitivamente somos um pouco… Temos muitos galhos de árvores se ramificando do principal. Se eu tivesse que dizer qual era o nosso porta-malas, por assim dizer, absolutamente um para quatro residenciais é a maior parte do nosso negócio. Embora tenhamos programas comerciais e uma grande variedade de nichos nos quais podemos ramificar, um a quatro, em qualquer lugar, desde convencional até DSCR e produtos de empréstimo mais criativos quando alguém não se qualifica convencionalmente, é definitivamente sua marca e manteiga.
Dave:
Tudo bem, incrível. Matt Neisser, e você?
Matt:
Sim, obrigado por nos receber. Agradeço Dave. Obrigado. Matt Neisser, sou CEO e cofundador da Lending One. Somos um credor nacional para investidores em todo o país, ou seja, em 40 estados. Somos especializados em famílias de um a quatro, em grande parte um pouco multifamiliares, mas vamos supor que sejam todos de um a quatro e muitos aluguéis de longo prazo. Portanto, nos especializamos em empréstimos para proprietários e também em programas de empréstimos de curto prazo e de correção e inversão. Acho que provavelmente nos destacamos nos empréstimos de longo prazo com taxa fixa de 30 anos, comparáveis a um credor um pouco diferente de um credor convencional, um pouco mais fácil de se qualificar. E depois temos um programa maior para grandes investidores, sem recurso, grandes carteiras de propriedades até, digamos, 50 milhões de dólares.
Dave:
Incrível. Ótimo. E então, como nosso convidado final de hoje, temos Bill Tessar.
Bill:
Obrigado, Dave. Bill Tessar, presidente e CEO da Civic Financial. Semelhante à empresa de Matt, somos um credor nacional, especializado em um punhado de produtos, seus produtos DSCR, que são E/S 5, 7 e 10/1, sua ponte e conserto e flip e multifamiliar também. O saldo é provavelmente 45% de ponte, 45% de aluguel e cerca de 10% multifamiliar. E acho que são pouco menos de 40 estados.
Dave:
Uau, isso é incrível. Bem, parece que temos uma grande experiência aqui em empréstimos e isso é algo que realmente queríamos aprofundar no programa. Como investidores, lidamos com credores e trabalhamos com credores o tempo todo, mas ouvindo sua opinião, adoraríamos saber sua visão sobre o setor e o que podemos esperar no próximo ano. Então Bill, vamos começar com você. Como você diria que o ambiente de aumento das taxas de juros nos últimos nove meses impactou o seu negócio?
Bill:
Acho que a primeira coisa que diria é que teve um enorme impacto em nossa indústria. Portanto, quando digo indústria, não apenas me refiro a todo o setor de empréstimos. Então, se você pensar sobre isso, do lado convencional, e eu passei os primeiros 30 anos da minha carreira no lado convencional e desenvolvi muitos relacionamentos de longo prazo lá, e isso literalmente destruiu aquela indústria, provavelmente perdendo apenas para o financeiro crise. E em muitos desses casos, os níveis de volume caíram de 80 a 90 por cento. Eles não conseguiram escapar desses problemas. Acho que isso continua. No que se refere ao nosso espaço, acho que Matt concordaria que muitas pessoas menores, pessoas de tamanho médio, realmente levaram isso no queixo. Eles tinham um monte de empréstimos em suas linhas de depósito que foram renegociados por seus parceiros de capital e, portanto, eles fazem essas negociações acima do valor nominal e saem significativamente abaixo.
Portanto, algumas dessas negociações ainda estão ocorrendo neste momento, enquanto Wall Street analisa essas carteiras. Então eu acho que isso realmente estragou os mercados de capitais do lado do BPL e forçou as empresas que ainda estão por aí a realmente se redefinirem e encontrarem um nível de preços que pudesse pelo menos estar no mesmo nível. Então, eles estavam originando taxas de originação e taxas de lixo eletrônico e acho que o nível está aí agora. Acho que você está começando a ver que é o começo do ano, mais daqueles caras de Wall Street voltando ao mercado e acho que é realmente muito bom para algumas das pessoas que ainda estão por aí. Mas sim, quero dizer, grande sacudida, Dave. E provavelmente ainda falta um pouco mais sobre alguns desses credores periféricos que estão por um fio.
Dave:
Matt, você está vendo algo semelhante?
Matt:
Sim, quero dizer, concordo amplamente com Bill. Acho que a parte boa para nós dois é que houve uma espécie de linha de extinção entre grandes credores e credores menores e o meio-termo, provavelmente... Se você fosse pequeno ou grande, provavelmente está bem. Se você estivesse no meio, isso provavelmente seria muito mais desafiador para essas pessoas. Mas no que se refere aos mutuários, acho que é uma grande redefinição na forma como você procura subscrever um negócio. E provavelmente para o público aqui, se eu retroceder 12 meses atrás, talvez tenha começado em janeiro do ano passado, e tínhamos taxas basicamente na casa dos quatro, 30 anos fixos, o que acho que quando comecei o negócio pensei que teria sido louco. E então isso acabou acontecendo, e as pessoas ficaram entusiasmadas e comprando coisas e provavelmente poderiam pagar os prêmios que existiam para comprar propriedades.
E acho que a grande mudança que aconteceu é que agora as taxas não são apenas as nossas, mas sim em todo o setor hipotecário, pois nós... Uma taxa convencional caindo para 7% no ano passado é uma grande mudança tanto para nós, como credores, quanto para os investidores como um todo, como para, como navegamos? E acho que é com isso que muitos investidores estavam lutando: o que eu faço com minha estratégia? Tem que mudar? Como faço para navegar nas taxas que vão de quatro e meio para sete? E isso acontecendo muito rapidamente. Acho que provavelmente foi o mais rápido que já aconteceu na história. Então é isso que eu acho que realmente é essa incerteza que criou tanta incerteza para os mutuários e investidores entenderem o que vou fazer em 2022. Sentimos que a maioria das pessoas agora chegou à conclusão de que este é um novo normal neste momento e estão ajustando sua estratégia. E começamos a ver isso no último trimestre, acho que as pessoas do segundo e terceiro trimestre estavam confusas e não sabiam o que fazer realmente, francamente. Então é isso que estamos vendo.
Bill:
Você pensa no que Matt diz, então acho que as estatísticas são… Um investidor típico entrando no aumento da taxa estava fazendo cerca de 67,000 por transação, com retorno total sobre seus investimentos. Então, se você pensar no aumento das taxas, digamos apenas 200 pontos base, e em alguns casos mais, mas a 200 pontos base sobre meio milhão de dólares, são US$ 10,000 de transporte para o ano. E agora eles estão ganhando 57,000 e pelo menos a nossa experiência é que os investidores ainda estão lá, eles têm pessoas em suas folhas de pagamento, a empresa maior, os grupos maiores, e então eles ainda estão entrando e ganhando negócios. Eles estão negociando acordos melhores do lado da compra. Sim, o custo de capital é mais barato, mas agora os empreiteiros estão voltando ao espaço e as cadeias de abastecimento estão um pouco melhores. Então, eles melhoram em algumas áreas, perdem no custo de capital, e 57 não é um número ruim se esse for o retorno médio do seu investimento ou transação.
E então não vimos muitos de nossos investidores, Matt, não sei sobre você ou Christian, se vocês viram muitos de seus investidores saírem completamente. Acho que eles apenas redefiniram as expectativas, como você mencionou anteriormente. E do ponto de vista do volume, agora você tem esses novos níveis de taxas. Nós realmente não vimos uma queda, o que é provavelmente a maior surpresa para mim. Pelo menos mentalmente, eu estava repensando a aparência do 23 do ponto de vista do volume, mas na verdade acho que ainda vai ser bom. E acho que todos estão redefinindo as expectativas e vivendo com a nova norma.
Cristão:
Sim, eu estava pensando enquanto você falava, e acho que há uma camada adicional nisso também, especialmente nós três, sei que estamos todos muito focados no investidor. Com BiggerPockets, estamos tentando estar neste reino e acho que tem havido uma concentração de compradores em pessoas que têm conhecimento e nem todos são capazes de apenas, ah, tenho um custo de manutenção aumentado em $ 10,000. Nem todo mundo é capaz de ajustar seus planos para alcançar ainda o sucesso nesse domínio. E é por isso que penso que quando falamos sobre os grandes e os pequenos credores, normalmente, são todas as pessoas que também fizeram os empréstimos intermediários, não apenas em termos de volume, mas são os empréstimos intermediários, talvez dos intermediários. experiência, talvez a não experiência, mas realmente ajustando sistemas como você disse, eles podem estar ganhando um prêmio extra, talvez estejam economizando em empreiteiros, talvez estejam economizando no preço mais barato da cadeia de suprimentos, o custo da madeira é barato ou o que quer que seja.
E investidores experientes e pessoas que passaram por provações e tribulações do que… Eu sei que vocês fazem muitos ajustes e reviravoltas. Comigo, é calcular números precisos sobre aluguéis, calcular números precisos sobre talvez aluguéis de curto prazo, ser capaz de se informar, cara, esse mercado está compactado ou há algo único que pode ser aproveitado aqui com a encenação certa? Acho que não vi um retrocesso, mas definitivamente vi uma concentração em um número menor de mãos, o que considero uma tendência de mercado realmente interessante.
Dave:
Então, Christian, você está dizendo que o volume total permanece em um estado bastante estável, mas há apenas menos pessoas assumindo um volume maior por pessoa, por investidor?
Cristão:
Eu não quero transmitir mal. O volume apenas no total geral caiu, mas o volume por investidor, se essa for uma métrica que eu possa usar, é definitivamente-
Dave:
É agora.
Cristão:
Sim, então acho que há uma quantidade maior acontecendo por pessoa com quem trabalhamos, o que é interessante quando você pensa no volume total caindo, mas no volume por pessoa... Não consigo pensar em muitas pessoas com quem trabalhamos. estamos fazendo nosso primeiro empréstimo. Muitos de nossos clientes são recorrentes, muitos de nossos clientes são experientes, eles sabem o que estão fazendo, calcularam seus números e, assim como Bill compartilhou, aquele custo extra de manutenção de $ 10,000 se estiverem ganhando 57 versus 67, muitos investidores ainda aceitam isso, certo? E eles simplesmente giram um pouco seus números e encontram uma maneira de fazer isso funcionar. Então essa é uma tendência interessante que eu vi acontecer e nossa empresa meio que encapsulada lá.
Dave:
Uma coisa que me deixa curioso, dado o que vocês estão dizendo sobre a atividade dos investidores, vocês três, é: quais tipos de empréstimos e produtos de empréstimo os investidores estão interessados em mudar? Matt, vamos começar com você.
Matt:
Sim, acho que um pouco é a resposta. E isso depende… Mais uma vez, dependendo da estratégia deles no ano passado e o que… Se eles estivessem construindo um portfólio de aluguel e contando com muitos clientes e eu vejo um pouco no BiggerPockets é como se a estratégia BRRRR estivesse chegando entrar, comprar, renovar, refinanciar e depois retirar capital. Acho que a maior mudança que vi é o desafio de eles realmente conseguirem obter patrimônio, neste momento, para manter a velocidade que tinham antes ou com a qual estavam um pouco acostumados. Embora eu pense que há três ou quatro anos, não acho que a percepção era de que em cada negócio que eu fizesse eu retiraria todo o meu patrimônio. Acho que em cada negócio, pelo menos, mantive algum patrimônio no negócio. E acho que essa mentalidade mudou um pouco, principalmente com o COVID, quando os preços estavam se valorizando tão rapidamente que as pessoas se acostumaram, para 2022, é basicamente preciso retirar o patrimônio de cada negócio e seguir em frente.
Agora, isso não é uma mudança de produto verdadeira, mas eu vi essa mudança no back-end, refinanciar e depois tentar avaliar, ok, posso manter esse mesmo nível de negócio no lado da compra que mantive um ano ou há dois anos efetivamente? Então essa é a única coisa que estou notando um pouco. E, honestamente, os valores já caíram em alguns mercados em cinco ou dez por cento. Não acho que esteja em todos os mercados, claramente, mas você está vendo os dois valores um pouco ou pelo menos valores mais conservadores dos avaliadores. E então você tem esses LTVs e eles… Eles podem ter que trazer um pouco de dinheiro para fechar e esse é um conceito estranho para muitas pessoas que têm feito transações nos últimos anos. Embora-
Dave:
Imagine isso.
Matt:
Você volta cinco anos atrás e era tipo, você esperava por isso.
Cristão:
Sim, posso pegar carona nisso com certeza. Não sei dizer quantas vezes já conversamos sobre se um BRRRR seria um fracasso se eu não sacar cem por cento dos fundos que investi. É tipo, não cara, você está recebendo 60% de volta, faça isso continuar rolando. Isso não torna a estratégia completamente nula e sem efeito. É apenas um pivô, certo?
Bill:
Sim, eu acho, Dave, o que vimos é que se eu fizer uma retrospectiva de 24 meses, éramos pontes pesadas, consertamos e viramos e então realmente ficamos super pesados no aluguel. Acho que parte do sucesso, e Matt, você provavelmente também viu isso, mas herdamos um monte de empréstimos e clientes que os credores simplesmente não conseguiam entregar na mesa de fechamento. E então, isso foi realmente um crescimento orgânico ou tivemos poder de permanência no lugar certo, na hora certa, provavelmente no último caso, certo? E assim vimos uma grande oscilação nas unidades de aluguel, e não no volume, de unidades até 2022, quase 65%. Então, acho que fechamos cerca de três bilhões no ano passado e 65% disso foi aluguel. No último trimestre, e neste trimestre, olhando para o pipeline, o que estamos vendo nossos investidores fazerem agora é que eles estão apenas pagando o WAC mais alto na ponte porque não querem ficar presos a um pré-pagamento em estes empréstimos de aluguer com cupões elevados, acreditando que as taxas irão descer num futuro muito próximo.
E seja isso verdade ou não, quero dizer que entendo. Matt, não sei se você ou Christian ouviram a última conferência. Eu estava na conferência IMN e eles conversavam sobre novos produtos. E um dos produtos que tem circulado por aí é uma espécie de híbrido entre aluguel com pré-pagamento e ponte. Então um WAC um pouco menor que o bridge, um pouco maior que o aluguel, sem componente pré-pago. Assim, as pessoas poderiam entrar um pouco em terras nômades e decidir se as taxas vão subir ou descer. Provavelmente cairá no longo prazo, mas neste trimestre, um pouco difícil. Mas sim, agora estamos 50/50 na ponte para o aluguel. Vimos uma grande oscilação recentemente.
Dave:
E o WAC só para ouvintes é o custo médio ponderado de capital, certo?
Bill:
Sim, cupom médio ponderado. Desculpe. Sim.
Dave:
Ah, cupom. Sim. OK.
Bill:
Minha esposa sempre, enquanto converso com meus meninos que estão nisso... Estávamos conversando à mesa e ela dizia: “Vocês parecem estrangeiros”.
Dave:
Não, só quero ter certeza de que estou rastreando. E então com… Christian, estou especialmente curioso no espaço residencial, ouço muito sobre vendedores comprando taxas baixas para as pessoas. Você está vendo isso com bastante frequência?
Cristão:
Oh sim. Acho que, no mês passado, fizemos uma pequena auditoria interna. Acho que conseguimos… Em nossas compras, acho que obtivemos créditos de vendedor em 90% delas.
Dave:
Oh uau
Cristão:
Quero dizer, foi nesse nível que… E quero dizer, é como os corretores de imóveis com quem trabalhamos, nós ajudamos a treiná-los também. Ei, temos um programa de recompra 2/1, como negociar o crédito do vendedor. Dos vendedores, a casa está no mercado há 90 dias. Isso meio que se torna uma tendência óbvia quando alguns corretores de imóveis percebem isso. Mas especialmente se... Nossos mutuários também são treinados, então eles estão aconselhando o corretor de imóveis: “Ei, quero obter a taxa de juros de oito meses atrás, de 12 meses atrás”, seja lá o que for. E mesmo que o programa de recompra 2/1 seja uma recompra temporária, certo? Então esse é um produto realmente grande agora no espaço convencional, onde no primeiro ano você está 2% menor, no segundo ano você está 1% menor. E há até uma compra de 3/2/1 que fica um pouco cara nesse ponto.
Mas são produtos muito legais e estamos utilizando-os bastante. E eu sei, acho que até vocês, Bill, não sei se o Civic tem uma recompra. Então todo mundo entende, eu sou um corretor. Na verdade, trabalho com Civic e Lending One, então estamos no espaço de atacado deles, então estou um pouco familiarizado com seus produtos, mas não sei se vocês estão vendo mais desses. Não sei se vocês estão implementando programas de buydown, mas essa é a minha experiência.
Bill:
De qualquer forma, os empréstimos são caros do lado do BPL. Do lado convencional, se você começar com um pequeno desconto, você consegue o valor nominal e depois compra por meio de pontos. É um pouco diferente do que Matt ou eu vemos, porque as pessoas estão pagando muitos pontos se quiserem comprar essa taxa baixa. O empréstimo ainda precisa ter valor em algum lugar. Então sim, eu não vejo muito disso. Eu acredito que do seu lado, Christian, apenas por ter ligações com algumas das maiores empresas do país, elas têm que lançar novos produtos e têm que lançar novos produtos como agora, ou você verá grandes empresas, as empresas de capital aberto caem.
Cristão:
Cem por cento.
Bill:
Eles têm que vir… As hipotecas de pagamento gradual de recompra 3/2/1, qualificando-se na taxa inicial de I/Os. Se os valores imobiliários não fossem tão incertos agora, em algumas áreas você veria os empréstimos NegAm voltarem ao mercado, como na época de '06, '08. Então eu acho que eles têm... A única coisa que o espaço convencional pode fazer para salvar a maioria dos espaços convencionais é lançar produtos que sejam interessantes para o mercado voltar lá e comprar. E você está fazendo isso agora, Christian, com o que você mencionou. Mais está por vir, e uma maneira de liderar o grupo, mas mais está por vir,
Cristão:
Quero ter certeza de apontar isso para qualquer mutuário. Essa é provavelmente a melhor coisa que ouvi é que esses programas não são... Muitas pessoas nos disseram que os programas são para salvar o mercado imobiliário, têm essas reduções temporárias de taxas para que as pessoas ainda possam pagar preços exorbitantes. Esse não é o objetivo. Foi exatamente o que Bill disse. Isto é o que tem que acontecer. Tem que haver um empréstimo
Dave:
Para salvar os credores. Isso é o que você está dizendo. Não para salvar… Sim.
Cristão:
Em alguma capacidade. Sim. E é verdade, quero dizer, esses caras estão em espaços diferentes e depois em não-QM e ponte e consertam e invertem. Mas o grande… quer dizer, não sei se vocês ouviram que o LoanDepot Wholesale faliu, certo? Quero dizer, eles não trabalham mais com corretores. Quero dizer, existem esses credores muito, muito grandes, estávamos falando de estados grandes e pequenos. Também existem alguns grandes credores que saíram do mercado, o AmeriSaves e o LoanDepot Wholesales. Então há um pouco nisso, Dave. Eles tiveram que criar esses programas para salvar a face em algum momento, quando seguirem na direção certa.
Dave:
Parece que, só para ter certeza de que todos estão acompanhando isso, existem programas no momento, como o 2/1, onde basicamente você pode reduzir sua taxa de juros. Christian deu um exemplo em que você pode reduzir sua taxa em 2% por um ano e depois em 1%. E a tendência que, como ouvinte ou tomador de empréstimo, você pode considerar, é que custa dinheiro. Você tem que comprar pontos para obter essas taxas de juros reduzidas. Mas a tendência é que você tenha esse vendedor que geralmente é um vendedor motivado nesse tipo de mercado, compre esses pontos para você, para que você consiga fazer sua compra e obter uma taxa de juros menor com o dinheiro do vendedor. Mas parece que o que Bill e Christian estão dizendo é que isso é apenas o começo, potencialmente, e pode haver outros produtos de empréstimo atraentes para os mutuários nos próximos meses. Estou curioso para saber se algum de vocês tem recomendações sobre onde os ouvintes podem ficar por dentro dessas informações. Que tipo de incentivos e que tipo de novos produtos estão surgindo que podem ser úteis aos investidores?
Bill:
Acho que Christian está fazendo um ótimo trabalho em sua empresa, mas o fato é que você não precisará ir muito longe. Eles vão encontrar você.
Cristão:
Isso é exatamente o que eu ia dizer. Quero dizer, todos nós estamos no BiggerPockets. Se você estiver apenas em uma rede ou em um ambiente, quero dizer, a informação irá encontrá-lo, mesmo que você esteja relativamente procurando por ela. Então procure um corretor, procure um agente de crédito para um desses caras da minha empresa. É realmente algo em que se você quiser continuar… Quero dizer, Dave e eu tivemos um episódio em nossa série que estávamos fazendo, onde um novo programa foi lançado quando ele estava sob custódia. Isso foi para o acordo.
Dave, eu não sei, acho que você estava em segundo plano naquele episódio depois que eu acho que eles trouxeram você. Mas literalmente quando ele estava sob custódia, um programa foi lançado e eu pensei, esta é uma combinação perfeita para você. E nós mudamos, cancelamos completamente o empréstimo, abrimos um novo em um produto totalmente separado, e só sabíamos disso porque ele estava muito atento ao que eu tinha a oferecer e obviamente somos parceiros de negócios, mas eu sabia o que ele estava procurando. Portanto, a comunicação é fundamental com seus agentes de crédito
Bill:
E na verdade não acho que sejam apenas os credores tentando resolver isso. Isso está sendo resolvido em Wall Street. Há muitos negociantes de títulos que não sabem o que fazer com seu tempo. Basta pensar no verde ao contrário. Matt e eu estávamos conversando sobre golfe antes, mas pense no green ao contrário. Este assunto está a ser resolvido em Wall Street neste momento porque simplesmente não há negociações no lado convencional. Não há negociações. São ervas daninhas, do jeito que você pensaria em um velho faroeste.
E então, sim, acho que eles lançarão produtos. Na verdade, estou bastante impressionado que o quarto trimestre não tenha mostrado isso, mas acho que houve tanto trauma e parte desse trauma vazou... Meio que vazou no primeiro trimestre que, se eu sou um jogador, eu diria que você verá coisas neste trimestre que serão boas para o mercado. E Dave, quando penso em buydowns de 3/2/1 ou de 2/1, estou pensando nisso como um produto. Então você poderia empregar a estratégia de Christian e comprar essa taxa inicial para baixo, mas o produto é 3/2/1 e então Am pelo resto dos 27 anos. Mas você poderia comprar esse empréstimo e agora está falando sobre uma taxa com a qual as pessoas podem abraçar e conviver, certo?
Dave:
Sim, absolutamente. Duas coisas sobre isso. Em primeiro lugar, penso que esta conversa apenas sublinha a ideia de que não se deve presumir, só porque viu uma manchete, quais são as taxas de juro neste momento e que é isso que estaria a pagar, e que deveria realmente sair e falar com um corretor e veja o que você realmente pode obter e aprender sobre alguns desses novos produtos. Deixe-me perguntar uma coisa, Matt, e acho que todos vocês, há uma taxa de juros que vocês estão vendo em alguns desses novos produtos onde as pessoas se sentem confortáveis? Porque parece que só de olhar para o mercado, quando chega a 7%, a coisa fica maluca. Quero dizer, as coisas realmente pararam. Existe... Você tem uma noção de qual é o ponto ideal onde os compradores e devedores sentem que essa é uma taxa tolerável?
Matt:
Eu acho que também, como eu estava indicando antes, é que se você traçar seu negócio para começar... Se eu estiver subscrevendo um negócio, e estou falando do lado do investidor, então falaremos sobre algo convencional, como eu sou um comprador de casa procurando minha casa. Se eu sou um investidor e subscrevo desde o primeiro dia e digo que a taxa será de 7% e posso obter 10% de desconto naquele negócio agora que estava pagando 5% a mais há nove ou seis meses, é tolerável, é apenas uma questão mental de se sentir confortável fazendo isso. Agora, há três ou quatro meses, eu diria que se a taxa estivesse na casa dos seis quando chegasse aos sete, as pessoas começaram a ficar nervosas porque estavam acostumadas a pagar quatro e cinco. E então saltou para sete ou oito, e então quando voltou para menos de sete, foi um gatilho mental, como você está falando, ok, estou interessado de novo.
Mas, na prática, minha opinião pessoal é que, se alguém subscreve no primeiro dia, ele pode se sentir confortável com qualquer taxa, desde que isso valorize a possibilidade de aplicar o negócio corretamente. E isso é que os vendedores ainda não haviam se ajustado. Acho que você está começando a ver os vendedores se ajustando agora. E então, do lado convencional, quero dizer, você está começando a ver isso. É como se não houvesse muito estoque, mas você está vendo todas as coisas que eram… Você está, pelo menos nos meus mercados que acompanho, vendo reduções de preços no lado da listagem. Não acho que haja nenhum acordo gritante ainda, mas pelo menos você está indo no caminho certo.
Então eu acho que parte disso é apenas um ponto de ruptura mental com as pessoas e dizer, ok, entendi agora. Eu sei que as taxas não vão voltar a ser de 5% de repente. Foi há seis meses, na verdade... Metade dos nossos mutuários acreditava, como Bill estava indicando, quando as coisas estavam em sete ou mais, eles ainda estavam em suas mentes pensando que as coisas seriam cumprimentadas novamente de alguma forma em três meses, até que o O Fed meio que expôs o que está acontecendo. E então acho que as pessoas começaram, ok, isso não vai cair aleatoriamente 200 pontos base em três meses. Então é isso que estou vendo.
Bill:
Eu acho, Matt, acho que isso é um alvo. Pense no mercado de ações, pense nas taxas de juros, pense nos valores imobiliários. Quando as coisas estão mudando muito, eu sempre acho que o dinheiro inteligente apenas dá um passo para trás e tenta descobrir se isso vai continuar balançando para frente e para trás ou de uma forma ou de outra, ou apenas se acalmou e eles têm um nova norma? E acho que está certo, Matt. Em termos de taxa de juros, é uma perspectiva. Se você olhar os últimos 12 meses, as taxas de juros são péssimas. Se você olhar para os últimos cinco anos, as taxas de juros estão boas. Se você olhar para os últimos 25 anos, as taxas de juros poderiam ser ótimas. Mas vivemos três anos no mais incrível mercado de juros baixos, onde todos nós engordamos e ficamos felizes com as origens. E no lado convencional, eles reescreviam clientes de cinco a sete vezes em 36 meses.
Tipo, ei Bill, é o Matt, só quero que você saiba que vou te deixar de três e um quarto, 2.75, sem sentido, sem taxa, enviando os documentos, assine-os. E você obtém uma redução de meio ponto na taxa. E eles literalmente derrubariam esses mutuários. Esses mutuários, em sua maioria, nunca tocam nesses empréstimos, a menos que haja uma morte, um divórcio ou alguma ascensão ou queda. Na verdade, acho que você verá os segundos se expandindo, porque ninguém quer tocar no dois ou no três. Então haverá ambos... Há sete ou oito por cento em um segundo, e então daqui a cinco anos eles farão o refinanciamento de saque em quatro e meio. Então acho que você acertou em cheio, Matt. Estamos vendo... O Fed provavelmente está perto de terminar. Da próxima vez, o que quer que eles façam um quarto e meio, provavelmente será isso.
Eles só precisam dizer isso. Assim que eles disserem isso, acho que você verá algum dinheiro inteligente voltar. Quero dizer, o prazo de 10 anos é melhor agora, só de pensar nisso da perspectiva da taxa de empréstimo overnight. Somos propriedade de um banco de capital aberto. O custo noturno dos fundos aumentou significativamente, mas em 10 anos, porque sou um cara de hipotecas, mas é muito mais baixo do que há três aumentos de taxas. Então é interessante assim, mas acho que isso me diz que as taxas vão cair. Se você tivesse uma varinha mágica dizendo, final de ano, você vai ver taxas mais baixas do que temos hoje, tanto no BPL quanto no espaço convencional.
Dave:
Essa é uma boa continuação. E só para esclarecer o que Bill está dizendo aqui também é que discutimos isso no programa muitas vezes, mas o que o Federal Reserve controla é a taxa de fundos federais que não é controlada pelas taxas de hipotecas, e o indicador muito mais altamente correlacionado para as taxas de hipoteca são o rendimento do tesouro de 10 anos. E, como Bill acabava de dizer, apesar de o Fed ter aumentado a taxa dos fundos federais, a taxa dos fundos federais a 10 anos voltou a ficar abaixo dos 4%. Não sei onde está hoje. Acho que foram 3.7 ontem ou algo assim. E, portanto, há indicações de que as taxas de empréstimo estão pelo menos desacelerando e podem começar a cair no final de 2023. Essa é apenas a minha opinião. E Bill, você acabou de dar o seu. Christian, para onde você vê as taxas indo ao longo de 2023?
Cristão:
Sim, estou de acordo com todos. Acho que eles estão muito mais voltados para o mercado de capitais, então sei que vocês têm um entendimento muito complexo, né? Eu do lado do corretor, sou muito mais voltado para o cliente. Obviamente, acompanho o que está acontecendo. O que eu diria é que acho... quero atraí-lo especialmente para a demanda e o que realmente está atraindo os clientes. Não creio que seja uma taxa de juros que todos procuram. Acho que é apenas uma certa estabilidade. Já passamos por esse período de 12 meses em que é como se eu fosse pré-aprovado e vocês soubessem quanto tempo leva para comprar uma casa. Faltam alguns dias para ser pré-aprovado, seu crédito só vale por 60 dias, você tem que procurar um corretor de imóveis, tem que visitar 10 casas, tem que encontrar uma que goste, você faz uma oferta, certo? Há um processo para isso. E muitas vezes são 60, 90, 120 dias antes de você ter uma casa.
Bem, quando as taxas mudam um ponto e meio nesse período de 12 meses, é como se ninguém quisesse comprar, porque eles dizem, eu me apaixono por conseguir um empréstimo, e quando eu na verdade, conseguir um, estamos falando de uma diferença de um e meio, dois por cento na minha taxa. Portanto, não acho que seja uma taxa que todos estejam procurando especificamente. Não creio que seja apenas uma mágica... Se as taxas voltarem aos cinco, estamos prontos para prosseguir. Acho que posso ter alguma confiança em qual será minha taxa neste momento? Não quero que isso mude tão drasticamente no tempo que leva para encontrar uma casa.
E eu meio que repito o que todo mundo está dizendo. Acho que obviamente o Fed não pode fazer isso para sempre. Eu realmente acho que eles estão tentando criar espaço de manobra porque quero dizer que caímos para 0%, certo, durante o COVID. Quero dizer, historicamente, eles têm sido capazes de usar a queda das taxas de juros para estimular a economia e você não pode abandoná-las a menos que haja alguma margem para reduzi-las, certo? É aí que estou pensando: eles estão construindo isso até um ponto em que talvez tenham alavancagem suficiente no futuro para potencialmente estimular novamente e nós jogamos essa montanha-russa indefinidamente, certo?
Dave:
Absolutamente. Sim. Então, Matt, uma das outras coisas sobre as taxas que estou curioso para saber se você tem alguma ideia é que, apesar do Fed aumentar as taxas, eles estão fazendo o que querem, o spread entre a taxa de fundos federais e pelo menos as hipotecas convencionais, eu ' estou menos familiarizado com o lado comercial, está anormalmente alto neste momento? Normalmente, é cerca de 170, 190 pontos base. Acho que ainda está bem acima de 200. Você pode me dizer, com você e Bill, seu conhecimento do mercado de capitais, você pode me dizer por que está tão mais alto e se você acha que isso vai mudar no próximo ano?
Matt:
Sim, há uma série de coisas acontecendo. Como Bill indicou, geralmente os investidores em títulos e em geral Wall Street neste momento no último terceiro e quarto trimestre, se for uma hipoteca, há um pouco de incerteza e isso significa que a liquidez do comprador se esvaiu. Segundo, temos um balanço historicamente grande e provavelmente sem precedentes de hipotecas detidas pelo governo, o que nunca aconteceu antes em termos de tamanho e escala. Então eles possuem, esqueci se são dois ou três trilhões, seja lá o que for, Bill, talvez em algum lugar nesse controle, eu acho, de hipotecas. E dos quais, em algum momento, eles precisarão vender ou deixar tudo acabar. As pessoas não têm certeza do que vai ser. Então você tem esse enorme vendedor líquido de tamanho sem precedentes que nunca existiu antes, sentado nesse estoque que talvez eles possam vender em algum momento. Isso cria muita incerteza. E terceiro, você tem taxas realmente altas, o que significa que quando as taxas são muito altas, as pessoas precisam presumir que esse empréstimo será pago antecipadamente em algum momento e isso cria esse inverso.
Dave:
Uau.
Cristão:
Essa é a parte complicada. Sim.
Bill:
Esse é o alvo bem ali.
Cristão:
Sim. Não poderia concordar mais.
Bill:
Ele tem razão. É isso. Matt, isso é alvo. Só que... Pense nisso, taxas de 7%. Quem acredita que isso ficará nos livros por 30 anos? Quem acredita que isso vai ser contabilizado… Acho que você tem que ter um empréstimo registrado por algo entre 36 e 40 meses para empatar se você for um comprador de empréstimos convencionais. Eu acho que esse é o número. Pense sobre isso. Quem acredita que seis e três quartos ou sete de 30 anos estarão nos livros? Esses idiotas vão receber uma ligação de Christian, a segunda categoria tem-
Cristão:
Os três e meio foram consumidos quando as taxas chegaram a 2.99. Eu não poderia concordar mais com isso.
Bill:
Isso mesmo, Matt. É, cara, são aqueles… E aqui está a coisa assustadora que Matt mencionou anteriormente. Você pensa sobre o governo, se eles não tivessem tantos empréstimos com taxas de juros tão baixas, isso remete ao que estávamos comentando anteriormente, morte, divórcio, algum evento de mudança de vida antes que essas pessoas saiam dessas hipotecas. Eles não podem pagar uma casa igual a essa. A maioria das pessoas não consegue, quando você sobe para as taxas de juros de hoje. E então eles simplesmente ficam parados, o que coloca alguma pressão sobre o estoque imobiliário e provavelmente nos ajuda nas avaliações com todas as outras porcarias que estão acontecendo. É um estudo interessante, mas acho que o governo terá que enfrentar isso se tentar começar a cancelar algumas dessas hipotecas.
Dave:
É fascinante o que você disse, 36 a 40 meses para atingir o ponto de equilíbrio de um empréstimo. E com quase toda a gente a prever que as taxas irão descer, talvez não em 23, mas provavelmente em 24, pelo menos, ou mesmo em 25. É por isso que os credores estão apostando neste spread extra para, eu acho, acelerar esse ponto de equilíbrio.
Matt:
E para esclarecer, só para vocês saberem e todos entenderem. Para os próprios credores, isso não é mais lucrativo para eles. Deixe-nos de lado por um segundo, nosso pequeno… Somos uma fatia do mercado hipotecário. Todos nós bombeamos o peito e pensamos que somos grandes, mas somos como um mosquito em todo esse mercado hipotecário. Então, se você conhecer todo o mercado hipotecário, essas pessoas não são mais lucrativas agora, mesmo com os spreads do jeito que estão, eles são os menos lucrativos que já foram há muito tempo, porque não são eles que estão pegando isso margem, apenas um prêmio de risco embutido no mercado. E eles estão vendendo seus empréstimos imediatamente e suas margens são as piores de todos os tempos. Portanto, é uma dinâmica estranha agora.
Bill:
Deixou de ser o melhor negócio se você fosse o LoanDepot Wholesale ou os grandes da FOA que imprimiam lucros trimestralmente, imprimindo centenas de milhões de dólares, eles não conseguiam cortar rápido o suficiente. Pois é, os maiores estão sofrendo mesmo.
Cristão:
Sim. Quer dizer, não consigo pensar em… Existem três credores com os quais temos parceria e temos o mesmo executivo de contas de 12 meses atrás. Não há muitos. Os executivos de contas são, quero dizer, temos mais de 150 parcerias com credores.
Dave:
Uau.
Cristão:
Então, quero dizer, é como se os executivos de contas tivessem sido demitidos de maneira geral. E é engraçado, esses dois caras têm a mesma pessoa. Mas é uma loucura para mim que, quero dizer, exatamente como Bill disse, exista apenas isso... Eles cortaram, eles apenas cortaram, cortaram, cortaram, no momento em que virou. Isso é definitivamente sentido.
Bill:
Bem, Matt está certo, se você pegar os três maiores credores em nosso espaço, esses credores fazem em um ano tanto quanto alguns desses caras faziam em uma ou duas semanas. Só não são maçãs e nabos.
Dave:
Sim. Bem, isto tem sido fascinante e aprendi bastante, mas infelizmente temos que sair daqui. Mas adoraria ouvir apenas de cada um de vocês os conselhos que vocês têm para mutuários e investidores neste ano e como navegar nos mercados de dívida em rápida mudança aqui. Então, Christian, vamos começar com você. Você tem alguma palavra de sabedoria?
Cristão:
Sim, acho que praticamente todas as vezes que me perguntam, sempre respondo da mesma maneira. Embora você ouça que menos pessoas talvez tenham sucesso no mercado imobiliário, menos pessoas, criptografia, mercado de ações, seja o que for, se você estiver cercado de conhecimento e de pessoas bem versadas no espaço, você terá o direito orientação para estar entre os 10 primeiros, 20% dos produtores. E essas são as pessoas que ganham dinheiro em tempos difíceis. Quero dizer, ainda há pessoas tendo sucesso no mercado de ações neste momento. Provavelmente são as pessoas melhores, as pessoas com mais conhecimento, as pessoas mais informadas, as pessoas que têm mais acesso.
Ao passo que, quero dizer, há pessoas que ainda têm sucesso nos aluguéis de curto prazo, embora muitos mercados tenham sido afetados e muitos mercados os estejam fechando. As pessoas bem educadas e versadas em como administrá-los com sucesso prosperaram durante esses tempos. Então cerque-se disso. Ouça coisas assim, fique comigo, fique com Bill, fique com Matt. Quero dizer, reúna pessoas que sejam profissionais do setor e que saibam o que estão fazendo e isso é tudo que você pode fazer é se colocar na melhor posição para vencer. E se você ganhar, não é surpresa, certo?
Dave:
Incrível. Ótimo. E você, Bill?
Bill:
Sim, olhe, participei de muitos desses painéis ao longo do ano e, nos últimos seis meses, me senti como se fosse um indivíduo sozinho em uma ilha. Já ouvi toda a desgraça e tristeza, ouvi a inflação, ouvi a recessão, ouvi os valores imobiliários recuarem. Eu ouvi todas essas coisas. Mas estamos perto de seis milhões de casas submersas em termos de oferta e procura. E se você acredita em alguma dessas coisas que eu disse anteriormente sobre taxas de juros baixas e aquelas pessoas que não refinanciam ou vendem essas transações, acho que isso irá agravar o problema.
Portanto, estou realmente otimista em relação ao setor imobiliário, no curto e no longo prazo. Acho que você pode conseguir um negócio melhor hoje do que seis meses. Você pode negociar um pouco, pode exigir um pouco mais. Você não está pagando acima do preço de tabela, está recebendo contingências em seus negócios, está recebendo concessões do vendedor em pontos, está recebendo todas essas coisas. Isso é ótimo. Portanto, estou otimista em relação ao mercado imobiliário e, se eu fosse dar uma recomendação, acho que você precisa alinhar suas parcerias. Então você se conecta com uma empresa como a de Matt ou a nossa no lado BPL, você se conecta com uma empresa como a Christians no convencional. Você consegue um corretor de imóveis incrível, alguns empreiteiros incríveis e alguns bons relacionamentos com fornecedores. E penso que as parcerias de hoje farão uma grande diferença à medida que avançamos entre 23 e 24 em termos do que os investidores acreditam ser bem sucedido ou não.
Dave:
Incrível. Ótimo. Bem, Matt, leve-nos para fora. Qual é o seu conselho para qualquer mutuário no próximo ano?
Matt:
A única coisa que eu diria aos mutuários e digo a mim mesmo é que tento não apostar nas taxas de juros. OK. Porque é uma das coisas mais loucas do mundo para apostar. Portanto, não é uma decisão de tudo ou nada que você está tomando. Se você estiver comprando 10 propriedades nos próximos dois anos, ou multiplicar isso pelo seu tamanho, poderá distribuir essa decisão por 10 ou 20 decisões nos próximos dois anos. Então você não precisa... Você não está fazendo uma grande aposta. OK. Esse mês, não sei, talvez minha taxa esteja um pouco mais alta do que deveria, mas talvez no mês que vem ou daqui a três meses esteja um pouco mais baixa do que estava. E você realmente pensa, se você já ouviu o conceito de custo médio do dólar no mercado de ações, eu não vejo isso de forma diferente do empréstimo, é que você só precisa olhar para ele durante um período de alguns anos e dizer , tudo bem, ganhei alguns, perdi alguns. Qual é a minha média nesse período, estou confortável nas negociações, ainda a lápis. É assim que eu vejo as coisas.
Dave:
Esse é um ótimo conselho. Eu gosto muito disso. Tudo bem. Bem, obrigado a todos. Matt, onde as pessoas podem se conectar com você se quiserem saber mais?
Matt:
Claro, lendingone.com. Nós cuidaremos de você. Basta ligar. Você pode ligar. Você terá alguém ao vivo. Temos equipe o tempo todo, então é provavelmente o mais fácil.
Dave:
Tudo bem, ótimo. E você, Bill?
Bill:
civicfs. com.
Dave:
Tudo bem. E cristão?
Cristão:
A mesma coisa, the1brokerage.com. Todos nós somos apenas nome da empresa.com. Sim, todos nós somos muito fáceis de encontrar. Estamos todos no BiggerPockets também.
Dave:
Facilitando.
Cristão:
Sim, estamos todos no BiggerPockets. Se você também acessar a ferramenta encontre um credor no BiggerPockets, um recurso incrível para encontrar alguém.
Dave:
Tudo bem, obrigado. Bem, agradeço a presença de todos vocês aqui e compartilhando seus insights e experiências, e esperamos recebê-los novamente em breve.
Bill:
Coisa boa, pessoal. Obrigado.
Matt:
Incrível. Obrigado rapazes. Aprecie isso.
Cristão:
Agradeço vocês.
Dave:
Tudo bem, obrigado a Christian, Bill e Matt por compartilharem suas ideias e conhecimentos conosco. Isso foi superinteressante. Eu aprendi muito. E acho que a principal coisa que quero reiterar, e isso é algo que as pessoas me perguntam o tempo todo, tipo, quais taxas de juros devo procurar, ou acho que não me qualifico para esse tipo de empréstimo ou esse tipo de empréstimo? E eles me perguntam e eu não tenho ideia. Então eu realmente acho que, nesse tipo de ambiente, é super importante apenas entrar em contato com um credor. Mesmo que você não faça um acordo, basta ligar para dois ou três deles. Como acabamos de aprender neste programa, as pessoas estão obtendo taxas de juros de 5% usando recompras do vendedor e pontos de compra. E há todos esses produtos diferentes que os credores estão criando para incentivar as pessoas a comprar agora e a pedir emprestado agora mesmo.
E então não presuma apenas porque você vê alguma manchete na mídia ou no jornal ou o que quer que seja que diz que as taxas de juros estão em 7%. Existem diferentes produtos disponíveis, especialmente para investidores, além daqueles de primeira linha. Então, essa foi minha conclusão número um: basta conversar com alguém e ver se suas suposições estão corretas ou aprender mais sobre algumas maneiras criativas de potencialmente emprestar em qualquer um dos negócios que você pretende fazer no próximo ano. Então é isso para nós hoje. Espero que você tenha achado este episódio útil. Se você fez isso, nós realmente apreciamos uma avaliação cinco estrelas na Apple ou no Spotify. Se você tiver alguma dúvida sobre este episódio, pode me encontrar no BiggerPockets ou no Instagram onde sou @thedatadeli. Muito obrigado a todos por ouvirem. Nos vemos na próxima vez no On The Market.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kailyn Bennett, produzido por Kailyn Bennett, editado por Joel Esparza e Onyx Media, pesquisado por Pooja Jindal, e um grande obrigado a toda a equipe BiggerPockets.
O conteúdo do programa On The Market são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar independentemente pontos de dados, opiniões e estratégias de investimento.
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Como funciona o dobrador de carta de canal que o Alimentadodecisão de aumentar as taxas fez com que o setor de empréstimos perdesse enormes negócios
- Subscrição imobiliária e por que investidores de curto prazo Deve mudar o jeito que eles analisar negócios
- Más notícias para investidores BRRRR e por que esta estratégia pode estar em pausa nos próximos anos
- Os novos produtos de empréstimo com taxas de juros baixas que os compradores de casas podem aproveitar
- Previsões de taxas de hipoteca e quando poderíamos ver as taxas começarem a estagnar (ou cair)
- Conselhos para mutuários no mercado atual e por que você NÃO deve ter medo do aumento das taxas
- E So Muito mais!
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