Hipoteca 101: Como Calcular Principal e Juros

Neste artigo

O cálculo do principal e dos juros do seu empréstimo ajuda a identificar o custo real de uma propriedade. Se você tiver um empréstimo de US$ 400,000 a uma taxa fixa de 30% por 5 anos, o valor gasto após 30 anos não será de US$ 400,000. Na verdade, são $ 773,158. $ 400,000 irão para o seu principal, enquanto os outros $ 373,158 irão para o seu interesse.

Quando você compra uma casa com taxa de juros fixa, o pagamento mensal da hipoteca será o mesmo durante a vigência do empréstimo. No entanto, mesmo que você preencha um cheque no mesmo valor todos os meses, o valor que você investe no principal e nos juros sempre será diferente. 

Neste post, definiremos quais são os pagamentos do principal e dos juros de uma hipoteca e mostraremos que você deve calcular quanto custará uma casa para tomar uma decisão mais informada na hora de comprar um imóvel. Também discutiremos a diferença entre APR e sua taxa de juros, quais fatores afetam sua taxa de juros e como rastrear para onde estão indo os pagamentos de hipotecas de taxa fixa. 

Veja como calcular o principal e os juros do seu empréstimo:

Qual é o principal de uma hipoteca?

Quando você contrata um empréstimo residencial, o principal é o valor emprestado de um credor. Se o preço total de compra da sua casa for $ 300,000 e você fizer um pagamento inicial de 20% de $ 60,000, os $ 240,000 restantes serão o seu saldo principal. 

Preço de compra – Adiantamento = Saldo principal

Utilize o nosso  calculadora de hipoteca para determinar quanto você pode pagar pela casa. O principal equivale ao valor do empréstimo, o que o torna um dos números mais importantes a saber. O principal da hipoteca começa a acumular juros logo após a contratação do empréstimo. Combinados, os dois representam a maior parte do que você pagará mensalmente. 

O que é um pagamento de juros?

As instituições de crédito não emprestam centenas de milhares de dólares e não recebem nada em troca. Seu credor cobra juros sobre o empréstimo, geralmente com base na taxa percentual anual (APR). 

A maioria dos compradores de casas pela primeira vez fica surpresa ao saber que, mesmo com uma taxa de juros baixa, gastarão muito dinheiro com os juros da hipoteca todos os meses. Por exemplo, se você fizer um empréstimo de 30 anos no valor de $ 400,000 com taxa de juros de 5%, seu pagamento mensal será de $ 2,147.29. No primeiro mês, $ 1,666.67 desse pagamento vão para juros e apenas $ 480.62 vão para o pagamento do principal.

Como é calculado o seu pagamento de juros?

Calcular o pagamento de juros requer um pouco mais de matemática. A fórmula é:

Pagamento mensal de juros = valor principal do empréstimo x (taxa de juros anual / 12)

Valor do empréstimo principal = $ 400,000
Taxa de juros = 5% ou 0.05

Neste caso, seu interesse é:

Juros = $ 400,000 x (05/12)
Juros = $ 1,666.67

Com uma taxa fixa, você pagará menos juros em cada pagamento da hipoteca porque o saldo principal diminui. Após o primeiro pagamento da hipoteca, o saldo principal passa de $ 400,000 para $ 399,519.38. Para o segundo mês, sua equação de juros é:

Juros = $ 399,519 x (05/12)
Juros = $ 1,664.66

Embora você acabe investindo apenas $ 2.01 a mais em seu saldo principal, você pagará lentamente cada vez mais seu empréstimo ao longo do tempo, o que nos leva à amortização. 

O que é Amortização?

Amortização significa pagar o empréstimo à habitação através de pagamentos regulares do principal e dos juros da hipoteca ao longo do tempo. O cálculo da amortização requer o uso da fórmula:

A = Pagamento mensal de hipoteca
P = Saldo Principal
I = Taxa de Juros Periódica
N = Número total de pagamentos

Recomendamos o uso de uma calculadora de amortização.

Por que a amortização é importante

A amortização ajuda os proprietários e investidores imobiliários a identificar seus custos ao longo do tempo. 

Para fins fiscais, as tabelas de amortização mostram quanto você pagará de juros a cada ano. Os juros hipotecários são dedutíveis do imposto, o que significa que você os reivindica se discriminar suas despesas e ultrapassar o limite de dedução padrão.

A amortização também mostra quanto você deve sobre o saldo principal a cada ano ou mês. Quanto menor for o seu saldo, mais patrimônio você terá em sua casa. Para simplificar, vamos supor que o valor da sua casa nunca aumente. Antes de fazer seu primeiro pagamento, você tem $ 100,000 em patrimônio líquido (também conhecido como seu pagamento inicial). 

 Usando o exemplo acima, veja quanto é o seu saldo principal em vários intervalos de tempo:

Mês ano	Adiantamento Inicial	Equilíbrio	Equidade
0 meses / 0 anos	$100,000	$400,000	$100,000
12 meses / 1 ano	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 meses / 5 anos	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 meses / 10 anos	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 meses / 15 anos	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 meses / 20 anos	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 meses / 25 anos	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 meses / 30 anos	$100,000	$0	$500,000

Nesse cenário, você acumula mais patrimônio quanto mais tempo tiver o empréstimo. Isso ocorre porque mais pagamentos de hipotecas vão para o saldo principal mensal. 

TAEG vs. taxa de juros: qual é a diferença?

Ambas as taxas são expressas em percentagem, mas há uma distinção fundamental entre elas. 

Sua taxa de juros refere-se ao custo anual do seu empréstimo, mas não reflete quaisquer taxas ou encargos que você possa ter que pagar pelo empréstimo. 

Sua TAEG é uma expressão mais holística do que você está pedindo emprestado e geralmente é mais alta do que sua taxa de juros. Reflete sua taxa de juros, taxas de corretagem hipotecária, qualquer pontos de hipoteca, e outras despesas incorridas para obter seu empréstimo. 

Quais fatores afetam sua taxa de juros?

Quanto mais baixa for a sua taxa de juros, menor será o pagamento mensal da hipoteca - e cada ponto percentual conta! Para o seu empréstimo de $ 400,000 por 30 anos a 5%, seu pagamento mensal é de $ 2,147. No entanto, se sua taxa de juros for de 4%, seu pagamento mensal cairá para US$ 1,910. Isso é uma diferença de $ 237!

Aqui estão alguns fatores que determinam sua taxa de juros:

• Pontuação de crédito: Quanto maior for sua pontuação FICO, menor será sua taxa de juros. Normalmente, você se qualificará para as melhores taxas se sua pontuação de crédito estiver na faixa de 700 ou superior.
• Termo de Empréstimo: Se o seu empréstimo for de prazo mais curto, sua taxa de juros provavelmente será menor. Se você se qualificar para um empréstimo de 30 anos a 5%, o mesmo credor poderá oferecer-lhe um empréstimo de 15 anos a 4%. 
• Localização: Se você estiver em uma área onde mais proprietários inadimplentes, sua taxa de juros pode ser mais alta. 
• Pagamento inicial: Se o seu pagamento inicial for inferior a 20%, a maioria dos empréstimos exige que você pague seguro hipotecário privado (PMI), que representa juros adicionais de 0.58% – 1.86%.
• Taxas de juros atuais: O estado do mercado imobiliário e o Federal Reserve impactam as taxas de empréstimos imobiliários. 

O que mais está incluído no pagamento mensal da hipoteca?

O principal e os juros constituem a base do pagamento mensal da hipoteca, que não aumentará durante a vigência do empréstimo. No entanto, existem outras taxas a serem consideradas:

• Impostos sobre a propriedade: Esses impostos são o que o governo local cobra de você com base no valor avaliado de sua propriedade. O valor avaliado é o que um avaliador imobiliário diz que vale a sua casa e não é igual ao valor de mercado. Os impostos sobre a propriedade variam de estado para estado.
• Seguro de proprietário: O seguro residencial geralmente cobre danos internos e externos à sua casa, perda ou dano de bens pessoais e cobertura de responsabilidade se ocorrer um acidente em sua casa ou propriedade. 
• PMI: Conforme mencionado anteriormente, você deverá pagar o PMI se o seu pagamento inicial for inferior a 20%. Este seguro protege o seu credor hipotecário se você não pagar a hipoteca. Ele desaparece quando o índice de valor do empréstimo (LTV) cai para 78% ou menos. 
• Taxas da Associação de Proprietários de Casa (HOA): Se você se mudar para um condomínio ou bairro com uma associação de proprietários, deverá pagar taxas HOA. Eles variam de acordo com seu HOA. 

Acompanhando seu principal e interesse

Para recapitular, seu principal é o valor que você pede emprestado de um credor ao contrair um empréstimo residencial, e seus juros são o que um credor cobra de você para emprestar esse dinheiro. Agora que você sabe como funcionam e como usar uma calculadora de amortização para saber quanto está pagando e quando poderá tomar uma decisão mais informada na hora de comprar uma casa. 

Perguntas Frequentes:

Você deve pagar o principal ou os juros?

Dependendo dos termos do seu empréstimo, você pode pagar mais a cada mês. O dinheiro extra vai para o saldo principal e ajuda você a pagar o empréstimo com mais rapidez. 

De que outra forma você pode pagar seu empréstimo mais rapidamente?

Algumas empresas permitem que você faça pagamentos de hipotecas quinzenais. Em vez de fazer 12 pagamentos mensais, você ganhará 26 pagamentos quinzenais que equivalem à metade do seu valor mensal. Com essa estratégia, você pagará um mês extra a cada ano e poderá economizar vários anos no seu empréstimo. 

Qual porcentagem de pagamento é o principal?

Essa porcentagem varia de acordo com a duração, o valor e a taxa de juros do empréstimo. 

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.