Litígio de Cannabis em Los Angeles: Inquilino de Cannabis Prevalece

Os litígios sobre cannabis estão crescendo à medida que a indústria amadurece. Recentemente, vimos um processo relacionado a propaganda enganosa, mas também estamos vendo litígios comerciais mais tradicionais em torno de questões de parceria e violações de contratos. Em Los Angeles, a revogação da Prop. D e a implementação da Medida M causou muitas lutas internas na indústria, algumas das quais levaram a litígio. Em particular, a corrida inicial por imóveis elegíveis na cidade levou muitos proprietários a alugá-los ao licitante com lance mais alto. Dessa pressa estão surgindo agora mais litígios sobre cannabis entre proprietários/inquilinos.

Litígio de cannabis da CJ World

No caso de CJ World v. (que foi consolidado com LLC v. Coletivo GRG), as alegações entre as partes centravam-se no licenciamento da Fase II na cidade de Los Angeles. Especificamente, o demandante CJ World alegou que 147-151 W. 25th St. LLC (o “proprietário”):

. . . viu uma oportunidade de quase duplicar a renda mensal que recebia do seu inquilino de longa data, a CJWorld-LA (“CJ World”), uma empresa de cultivo de canábis. Esta oportunidade surgiu na forma da Downtown Natural Caregivers, Inc. (“DNC”), uma empresa concorrente de canábis que abordou [o proprietário] sobre o arrendamento da propriedade para a sua própria operação de cultivo.

Basicamente, CJ World, um pré-existente Fase II cultivador em Los Angeles, alegou que seu proprietário alugou a propriedade da CJ World sob sua propriedade para o DNC, um “dispensário existente de maconha medicinal” de Fase I (“EMMD“), que estava disposto a pagar mais aluguel. Ao abrigo da Medida M, os EMMD foram autorizados a solicitar licenças antes de candidatos não retalhistas, como a CJ World. E em 23 de outubro de 2018, a DNC obteve a aprovação temporária do Departamento de Regulamentação da Cannabis (“DCR”) de Los Angeles nas instalações da CJ World, enquanto a CJ World ainda mantinha um contrato de arrendamento para cultivar naquela propriedade. A CJ World foi representada por Arash Sadat e Brie Mills of Mills Sadat Dowlat LLP.

Reivindicações de litígio sobre cannabis da CJ World

Em Los Angeles, não é incomum encontrar situações em que vários operadores de cannabis afirmam ter alugado o mesmo local num esforço para garantir uma licença de aprovação anual da cidade. O que é menos comum é ver uma questão de litígio sobre cannabis realmente ir a julgamento por causa dessa questão. Nesse caso, a CJ World argumentou que:

• O proprietário e a DNC trabalharam juntos para forçar ilegalmente a CJ World a desocupar as instalações arrendadas antes do término do prazo do arrendamento, para que o proprietário pudesse voltar a alugar a propriedade com um aluguel substancialmente mais alto. E que essa conduta incluía:
  • o proprietário aluga secretamente a propriedade à DNC sem informar a CJ World (o “Arrendamento Secreto”);
  • Fazer declarações falsas e enganosas à cidade de Los Angeles e ao Estado da Califórnia para permitir que a DNC obtenha aprovação temporária para cultivar na propriedade, impedindo assim a CJ World de obter tal aprovação;
  • Entrar com uma ação de detenção ilegal infundada e malsucedida contra a CJ World, que o proprietário acabou abandonando; e
  • Depois que os esforços de despejo do proprietário não tiveram sucesso, a mudança das fechaduras da propriedade sem o consentimento ou conhecimento da CJ World e sem ordem judicial.

Em seu resumo do julgamento, a CJ World presumiu que o proprietário:

. . . agindo em conjunto com a DNC de acordo com um contrato de arrendamento assinado e comprovado por correspondência escrita, privou a CJ World da capacidade de obter aprovação da cidade para cultivar cannabis na propriedade sob uma estrutura regulatória recém-promulgada e, em seguida, tentou despejar a CJ World com base que estava operando ilegalmente.

Ai. A CJ World teve inevitavelmente de pedir ao DCR que relocalizasse as suas operações. Após a sua relocalização bem sucedida, acabou por receber aprovação temporária como candidato à Fase II no seu novo local.

Educando o Tribunal sobre cannabis

Para ser totalmente divulgado, fui contratado pelo advogado da CJ World como especialista nesse caso. Meu trabalho foi educar o júri sobre a Medida M, as fases de licenciamento de LA (em particular, a Fase II) e a situação da fiscalização contra os operadores de cannabis em 2018. É provavelmente uma das primeiras vezes que um especialista toma posição abertamente. tribunal e foi admitido para descrever o regime de licenciamento de LA para a Fase I e Fase II (a Medida M nem era lei até março de 2017).

O que é óptimo aqui é que os tribunais e os júris aprenderão cada vez mais sobre as leis e regras sobre a canábis à medida que os litígios sobre a canábis aumentam. Fiquei feliz por ter tido a experiência e mais feliz ainda por ter feito parte de um esforço vencedor.

CJ World vence no julgamento

Lembre-se que as partes se processaram nesta questão consolidada. Embora a CJ World tivesse uma longa lista de reclamações contra o proprietário, o proprietário alegou que a CJ World violou o contrato de arrendamento ao não pagar o aluguel no mês de setembro de 2019.

O júri concluiu que a CJ World violou o contrato de arrendamento por falta de pagamento do aluguel de setembro e concedeu ao proprietário US$ 17,500, mas US$ 0 por outros danos reivindicados pelo proprietário. Em relação às alegações da CJ World, o júri concluiu que o proprietário e seus funcionários cometeram fraude, violação de contrato escrito, violação do pacto implícito de boa fé e negociação justa, violação do pacto implícito de usufruto tranquilo, despejo injusto e invasão de bens móveis. . Em relação aos danos, o júri concedeu à CJ World o seguinte:

• Plantas perdidas: $ 20,250.00
• Lucros perdidos: $ 337,609.00
• Angústia Emocional: $ 30,000.00

O que vem a seguir no litígio sobre cannabis?

Sem dúvida, mais litígios relacionados com a cannabis estão no horizonte. Os operadores de cannabis não têm mais medo de reivindicar seus direitos em tribunal aberto (tribunal estadual, de qualquer maneira) dada a forma como sopram os ventos políticos. E os tribunais estaduais tendem a ouvir esses casos, dada a legalização em nível estadual. Como resultado, estou confiante de que veremos mais demandantes como a CJ World surgirem em Los Angeles e além.

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• Fonte: https://harrisbricken.com/cannalawblog/los-angeles-cannabis-litigation-cannabis-tenant-prevails/