Aprendendo a como entrar imóveis comerciais investir parece uma tarefa desafiadora. Com tanto palavreado e vocabulário específico do setor, como taxas máximas, pro formas, NOI, triple net e muito mais, um investidor imobiliário novato pode parecer desanimado com o mundo aparentemente complicado de imóveis comerciais. Mas e se disséssemos que encontrar, comprar e ganhar dinheiro com imóveis comerciais é muito mais fácil do que imóveis residenciais? E se você pudesse construir riqueza mais rápido, comprar propriedades mais valiosas e alcançar liberdade financeira mais rápido com apenas alguns negócios em vez de dezenas de casas unifamiliares? Hoje, mostraremos como começar!
Novos investidores muitas vezes colocam os imóveis comerciais em segundo plano, mas nada o impede de comprar uma grande propriedade agora. Para explicar como fazer, trouxemos Anne Larner, corretora de imóveis comerciais com sede no norte do Colorado. Ela viu tudo desde ofertas de armazém para auto armazenamento, centros de varejo e espaços de escritório. Ela sabe EXATAMENTE o que um iniciante pode fazer para entrar no jogo e por que o comercial pode ser uma opção MUITO melhor do que seguir o caminho residencial.
Neste episódio, Annie explicará exatamente o que é imóvel comercial, como é valorizado e o diferentes tipos de propriedades que você pode comprar. Ela também aprofunda por que é MUITO mais fácil de comprar imóveis comerciais do que residencial e como usar um corretor pode ajudar desbloquear ofertas ocultas que outros investidores não estão cientes. Então, se você ainda está em busca de pequenos negócios e quer subir de nível até onde o dinheiro real é ganho, fique por aqui!
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Ashley:
Este é o episódio 276 de Novato Imobiliário.
Aninha:
Literalmente, não há razão para não usar um corretor. Eles negociarão por você, terão uma noção melhor do que está acontecendo no mercado, qual avaliação é a avaliação correta, o que fazer, como negociar, então esse é o número um. Encontre um corretor e eles estarão lá. E eu procuraria especificamente um corretor comercial. Alguns mergulham nos dois mundos, mas se você faz negócios o dia todo, você tem uma noção melhor do que está acontecendo no mercado.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. Hoje quero gritar para alguém chamado Kell Bell Atwell, que nos deixou uma avaliação cinco estrelas e disse: “Meu marido e eu começamos a ouvir este podcast em outubro de 2022 e ficamos muito inspirados por Tony, Ashley e todos os seus convidados. Com a ajuda deste programa, conseguimos entrar em ação e comprar a nossa primeira casa em meados de dezembro. Como guias de jangada, passamos metade do ano no Colorado e a outra metade em St. Louis, então o plano agora é utilizar nossa outra casa em St. no Colorado. Muito obrigado a todos pelo excelente insight.
Kellbell Atwell, adoramos ouvir histórias como essa, por isso agradecemos por nos dar uma mensagem e aquela avaliação de cinco estrelas. E se você é um membro do público novato e ainda não nos deixou uma avaliação, faça-o. Quanto mais visualizações obtivermos, mais pessoas poderemos ajudar. Quanto mais pessoas pudermos ajudar é o que amamos fazer aqui, então pronto. Ashley, o que está acontecendo? Você tem uma formação diferente hoje. Você está viajando nas últimas semanas. Cada vez que vejo você, há um cenário diferente atrás de você.
Ashley:
Sim. Bem, esta é porque normalmente não gravamos neste dia, então estou no que será meu futuro escritório. Eu fiz uma cozinha completa aqui, então poderia ser uma unidade residencial também que eu não precisava mais como escritório, mas no momento estou sentado no balcão da cozinha onde fica a máquina de lavar louça e ainda não a tenho , então minhas pernas ficam logo abaixo daquela abertura dos armários. Na verdade, é muito conveniente sentar aqui apenas em um banquinho.
Tony:
E você tem uma bela vista atrás de você, essas janelas pitorescas.
Ashley:
E então há uma entrada para carros e um bloco de concreto, mas do outro lado da entrada há um lindo lago lá fora. Na verdade, é muito bom, então as crianças podem brincar lá fora e outras coisas enquanto eu sento aqui e trabalho.
Tony:
Bom, hoje temos um episódio bom para o povo, certo? Temos Annie Larner, e Annie é corretora de imóveis comerciais. Ela está no jogo há algum tempo e tem muito conhecimento e dá, não sei, pense no episódio de James Dainard quando se trata de estimar custos de reabilitação, isso é o equivalente a trabalhar com o corretor comercial . Ela tem muitas informações sobre como ser eficaz nesse relacionamento e o que procurar e o que funciona e o que não funciona, então gostei muito dessa conversa com ela hoje.
Ashley:
E acho que uma conclusão importante, como Tony mencionou, ao trabalhar com um corretor comercial, seu primeiro pensamento foi: vou fazer negócios fora do mercado. Não vou usar um agente, ela explica exatamente por que você deve usar um corretor quando estiver comprando um produto comercial. E eu acho que eles são ótimos exemplos e podem ser um grande benefício para você. Eu nem percebi que havia sites. Ela fala sobre diversos sites como LoopNet e CREXI, que CREXI, você deve se cadastrar mais se procura um imóvel comercial. Mas ela falou sobre alguns outros aos quais você só tem acesso se for um corretor comercial, e não é como o MLS, onde você pode ir e ver o que está no MLS no Zillow ou realtor.com. Achei isso muito interessante e é apenas um dos benefícios, mas contém muitas informações excelentes. Annie, bem-vinda ao show. Muito obrigado por se juntar a nós. Você pode começar contando a todos um pouco sobre você?
Aninha:
Sim, você entendeu. Muito obrigado por me receber. Meu nome é Annie Larner e sou corretora de imóveis comerciais no Colorado. Norte do Colorado, especificamente a área metropolitana de Boulder, como dizemos. E no Colorado, os corretores de imóveis podem praticar o que quiserem, residencial ou comercial, mas geralmente o que acontece é que você cai em um ou outro e acaba se especializando em um ou outro porque são mundos um tanto diferentes, e nós vamos Tenho certeza de que vou entender o que tudo isso significa. Sou especialista em comercial, por isso fazemos vendas e locações de imóveis comerciais.
E estou em uma equipe com cerca de seis outros corretores e entrei no mercado imobiliário comercial por meio de marketing, na verdade. Minha formação é marketing e consultoria para empresas. Sempre estive no B2B. Adoro trabalhar com empresas, adoro especificamente trabalhar com pequenas empresas. Tão comercial quando comecei a trabalhar no setor imobiliário e meus clientes se tornaram corretores de imóveis, meu interesse por imóveis combinou com meu amor por trabalhar com empresas e agora os investidores muitas vezes combinavam os dois mundos, então foi assim que cheguei à corretora.
Ashley:
E que tal investir você mesmo? Você pode nos contar um pouco sobre sua experiência pessoal como investidor?
Aninha:
Totalmente. Quando você entra no mercado imobiliário, acaba vendo muitos negócios por acidente. Eu realmente não tinha muita intenção de investir muito em imóveis, mas tropeçamos em algumas propriedades e conseguimos combinar dinheiro com outros corretores e fechar alguns negócios. Tenho um amigo que tem muito mais ativos do que nós, então ele faz acordos conosco e faz acordos nos quais ele investirá a maior parte do dinheiro e então entramos como proprietários minoritários de uma propriedade e nós monte uma LLC e compre-a. E então encontramos um imóvel residencial nesta área que era uma espécie de reviravolta, e acabamos comprando-o e investimos talvez US $ 40,000 nele e depois o alugamos por um ano e apenas estocamos algum dinheiro.
Na verdade, não tratamos isso como uma propriedade de renda, era mais apenas uma poupança, tanto faz. Maximizamos o aluguel o máximo possível e conseguimos colocá-lo de volta no mercado um ano depois e acho que compramos por US$ 382 e alugamos, cobrindo todas as nossas despesas do ano. Colocamos $ 40,000 e no ano seguinte vendemos por... agora estou tentando lembrar... $ 650,000 ou algo assim um ano depois, então foi um pequeno projeto bom. Esses são os negócios que estamos analisando. Foi uma sorte, mas nem todos dão certo.
Nós apenas tivemos sorte com isso. Deu muito certo e ficou nesse lugar perfeito e três quartos, dois banheiros, um quintal, que por aqui, três quartos, dois banheiros e um quintal é tudo que você precisa porque tem espaço para cachorro, porque se você não Se você não tem espaço para cachorros, você elimina grande parte do seu grupo de locatários. E com três quartos e dois banheiros você pode conseguir um grupo de jovens adultos que podem gastar um pouco mais no orçamento. Se você tornar isso um pouco legal e não um tipo de coisa super universitária, então você pode trazer mais algumas pessoas. Então foi nisso que nos concentramos.
Tony:
Annie, adoro que você tenha experiência em ambos os lados do espectro. E você já falou um pouco sobre isso, mas obviamente há benefícios tanto para o espaço comercial quanto para o residencial, mas para o nosso público novato, muitos deles talvez ainda não tenham negócios. Você acha que há benefícios suficientes para eles entrarem no setor comercial como seu primeiro negócio ou você acha que muitas das pessoas com quem você trabalha são geralmente investidores mais experientes que chegaram ao setor comercial? Quais são seus pensamentos aí?
Aninha:
Boa pergunta. Definitivamente, os investidores comerciais tendem a ser um pouco mais experientes porque talvez já estejam fazendo isso há um pouco mais de tempo, e principalmente a grande diferença é que eles têm um pouco mais de capital. Acho que essa é provavelmente a maior barreira de entrada se você quiser começar a investir em negócios comerciais. Eu acho que é tão fácil, se não mais fácil, e há muitos benefícios em comprar imóveis comerciais em vez de residenciais que até me atraem, mas o problema é que você só precisa de um pouco mais de capital porque os edifícios comerciais nem sempre, mas tendem a ser um pouco mais caro e você precisa de muito mais capital para sustentá-los em termos de manutenção e vagas com as quais você tem que lidar.
Mas os negócios são mais longos, então se você conseguir absorver muito disso, poderá se preparar para o comercial. Mas certamente há soluções alternativas e acho que se você puder juntar dinheiro com grupos e trabalhar com um bom corretor que possa ajudá-lo a trabalhar em todas essas estruturas de negócios, é uma oportunidade realmente boa e eu adoraria compartilhar mais sobre como olhar em negócios comerciais e o que observar, como é um pouco diferente.
Tony:
Apenas uma pergunta complementar, Annie, porque você disse que é tão fácil, se não mais fácil, conseguir um acordo comercial. Explique isso porque acho que a maioria dos novatos que estão ouvindo, eles pensam na palavra comercial e ficam impressionados com tudo o que envolve isso. Portanto, explique o que você acha que pode ser realmente mais fácil conseguir um acordo comercial.
Aninha:
Bem, o grupo de compradores é menor, simplesmente. Com residencial pelo menos por aqui, temos um mercado forte aqui e você tem muitos compradores alinhados mesmo nesta estranha recessão que estamos enfrentando agora. E com o comercial, eles ficam no mercado por muito tempo, nove meses. É incomum um imóvel comercial que está à venda, principalmente um que está na faixa mais acessível, estamos falando de algo talvez de US$ 500,000 mil a US$ 1.5 milhão, um prédio assim às vezes, principalmente se não tiver a renda que muitos os investidores querem ver, vão ficar parados por um tempo e realmente há espaço para negociação.
Você pode realmente fazer uma oferta sobre o que você pode pagar e depois ir para a mesa para negociar, onde às vezes com investidores, quando você está investindo em propriedades residenciais ou procurando fazer lançamentos, acho que há uma fila mais longa naquela porta e você tem que ficar um pouco mais agressivo. Então, acho que aquisição é o que quero dizer com comercial. Você tem mais algumas opções, basta saber o que procura e estar pronto.
Ashley:
Annie, para um investidor novato que ouvirá este podcast e pensará: “Quer saber? Acho que realmente gostaria de tentar investir em imóveis comerciais”, onde está o primeiro lugar ou a primeira coisa que eles deveriam fazer para realmente iniciar essa ação e impulsionar-se para o lado comercial do investimento?
Aninha:
Ótima pergunta. Advertência, sou um corretor, mas diria para encontrar um corretor. Número um, nas propriedades comerciais não estamos tão prontamente disponíveis para pesquisar e encontrar no setor comercial da mesma forma que estão no residencial, e o maior motivo é que não temos realmente o equivalente a um MLS no mundo comercial. Este sistema de listagem múltipla é tão legal. Você pode amá-los, você pode odiá-los, mas uma coisa que eles fazem muito bem é distribuir todas essas propriedades para diferentes sites que estão totalmente disponíveis ao público. No comercial temos o LoopNet, e tenho certeza que se você já pesquisou propriedades comerciais, já usou o LoopNet. LoopNet é ótimo. É a versão pública do CoStar, e o CoStar é de longe o líder de mercado na troca de dados imobiliários. Mas, além do LoopNet, todo o resto está atrás de um muro acessível por corretores licenciados.
Então, todos esses bancos de dados de troca de propriedades que chamamos de Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. O CREXI você pode usar com login, e eu recomendo isso para investidores que desejam apenas navegar pelos imóveis. Mas, em última análise, você terá corretores que terão acesso ao conjunto de propriedades disponíveis e estarão mais conectados com outros corretores do setor e saberão quais propriedades estão surgindo e o que está disponível. Será mais provável que eles consigam acessar negócios fora do mercado para você. Então, basta encontrar um imóvel sozinho, basta recorrer a um corretor. Se você é um comprador, é igual ao residencial, onde você não paga pelo seu corretor e não paga suas comissões, o proprietário ou vendedor paga as comissões.
O único momento em que você pode pagar comissões ao corretor de um comprador é se você comprou um negócio fora do mercado, que é algo para o qual você deve estar preparado, e eles podem querer assinar um contrato exclusivo com você para que você cubra suas taxas se está fora do mercado. E isso tende a acontecer dependendo do que você está procurando, mas na maioria das vezes você encontrará algo no mercado e, portanto, não há literalmente nenhuma razão para não usar um corretor. Eles negociarão por você, terão uma noção melhor do que está acontecendo no mercado, qual avaliação é a correta, o que fazer, como negociar. Então esse é o número um: encontre um corretor. E eles estão por aí, e eu procuraria especificamente um corretor comercial. Alguns mergulham nos dois mundos, mas se você faz negócios o dia todo, você tem uma noção melhor do que está acontecendo no mercado.
Ashley:
Para acompanhar essa pergunta, você já me respondeu parte dela sobre que valor você pode esperar que um corretor traga para você? Então você disse negociar, ajudar você a descobrir onde está o mercado, qual é realmente o valor dessa propriedade, coisas assim. Quais são algumas outras coisas em que um corretor o ajudaria? Então, talvez durante o lado da aquisição, eles estão ajudando você com itens como um contrato de locação, coisas assim que você deveria receber do vendedor e, depois de assinar o contrato, eles estão auxiliando na devida diligência? E então, quais são as peças que alguém deveria perguntar se um corretor tem conhecimento nessas áreas e fornece esses serviços?
Aninha:
Definitivamente. Um corretor irá, em primeiro lugar, ajudá-lo a descobrir o que há no mercado. Se você assinar um contrato, faça um contrato pelo preço certo. E então a devida diligência é bastante longa. Tendemos a ter contrato de 30 a 90 dias comerciais. Tenho um acordo fechando na semana que vem, já faz quase 90 dias que estamos sob contrato e nem foi complicado, só leva muito tempo para terminar o ambiente. Inspeções, há muito trabalho de título. E, claro, os inquilinos, então essa é a próxima coisa que falarei. Na verdade, se você está comprando um prédio com inquilino ou inquilinos, há um nível de complexidade nisso. Imagine só, você tinha um proprietário que tinha um prédio comercial com vários inquilinos há, não sei, 10 anos. E ao longo desses 10 anos, eles assinaram cinco arrendamentos diferentes ou seis liberações de arrendamento diferentes, e alguns são arrendamentos brutos e alguns são arrendamentos líquidos e alguns são arrendamentos brutos modificados.
Alguns têm um acordo com o cara de que se ele limpar o armário e fazer massagens nos pés às sextas-feiras, ele receberá US$ 200 de desconto no aluguel daquele mês. E tudo isso sobrevive ao fechamento, então isso tem que ser capturado, registrado e representado por meio do que chamamos de estoppels. E tenho certeza que se você comprou casas com locatários, você teve preclusão, mas com os comerciais eles podem ficar muito complicados porque são esses negócios e isso afeta seus resultados financeiros. E é importante que quaisquer depósitos de segurança e todos os tipos de coisas sejam transferidos em suas folhas de liquidação mais tarde, no fechamento. Portanto, essas preclusão podem ficar um pouco complicadas e você quer ter certeza de que tem um corretor que está ajudando você a dar uma olhada nisso e garantir que tudo esteja correto, que a transferência para a função de proprietário quando esses inquilinos sobreviverem ao fechamento seja tranquila e que haja um entendimento muito forte.
Eu tenho um prédio agora que fechamos em dezembro e tinha 12 impedimentos, 12 inquilinos e era como um prédio de 8,000 pés quadrados. Não era grande, então havia muitos inquilinos para isso. E agora estamos muitos meses depois e há perguntas surgindo novamente sobre preclusão e depósitos de segurança e aluguéis do mês passado e coisas que não foram contabilizadas. E em teoria nada precisa acontecer porque essas preclusões são documentos legais que sobrevivem ao fechamento, mas agora temos dúvidas sobre isso, então temos que ser super diligentes sobre como isso é tratado e um corretor virá ao seu lado. E então, desculpe, estou falando muito, mas apenas para responder à sua segunda pergunta sobre o que acontece quando você se torna proprietário e como um corretor pode ajudá-lo. Novamente, leasing.
O leasing é algo contínuo. Se você tem inquilinos e vai ter que mantê-los e isso faz parte da sua estratégia de investimento, você não está realmente ocupando, você está tentando apenas ganhar, você está fazendo isso apenas para obter renda, você está indo querer um corretor que saiba muito sobre o mercado e quais são os aluguéis do mercado e como negociar um inquilino forte para você, como avaliar o inquilino que vem à mesa, como conseguir negócios mais longos para você e o leasing é apenas uma coisa contínua. Renovações, aluguéis começam a expirar, as pessoas vão renegociar isso e é muito bom ter um corretor ao seu lado que pode cuidar disso para você.
Você pode fazer o leasing sozinho e eu recomendo fazer muitas boas pesquisas sobre como negociar bons aluguéis, mas não posso dizer quantas vezes trabalhei com vendedores que vieram à mesa e você poderia dizer que eles estavam Não estou trabalhando com um corretor porque seus aluguéis estão todos muito abaixo do mercado, os aluguéis estão realmente abaixo do mercado. Você tem documentos de aluguel confusos que são difíceis de entender, e isso afeta você quando você vai vender o prédio e fecha o contrato e precisa fazer a devida diligência e todo mundo começa a olhar para esses contratos confusos e diz: “ Oh meu Deus. Estes estão muito abaixo do mercado, o valor deste edifício não está aqui. Essas taxas máximas não conferem”, e então você tem que renegociar seu preço. Portanto, ter contratos de arrendamento realmente fortes com aluguéis que façam sentido, iguais ou acima do mercado, irá ajudá-lo quando você for ganhar seu dinheiro de volta na venda.
Tony:
Sim, Annie, há muitas informações valiosas aí, e eu só quero chamar a atenção porque sei que muitos de nossos novatos provavelmente podem estar ouvindo isso e suas cabeças estão girando, mas acho que isso volta ao ponto de por que ter alguém que tenha experiência é muito importante se você deseja entrar em um espaço comercial. Mas apenas uma última coisa sobre o período de devida diligência. Acho que todos nós estamos familiarizados com o que acontece com uma casa unifamiliar durante o depósito e as inspeções que você precisa fazer, mas com a propriedade comercial, quais são algumas das inspeções adicionais que alguém deveria fazer para ter certeza de que esta propriedade está um inteligente para comprar?
Aninha:
Quase sempre você verá um ambiente feito. Então chamamos que há uma fase um, fase dois ali. Existem diferentes fases de ambientes que você faz. No mínimo, você provavelmente vai querer fazer a primeira fase. E isso vai passar pelo prédio e testar a presença de amianto e outros materiais tóxicos que podem estar espalhados pelo prédio, e isso pode ficar muito complicado se você tiver um prédio que mudou as placas do teto. Se você tem um edifício com vários inquilinos e em cada uma dessas unidades diferentes os inquilinos fizeram construções diferentes para seus negócios, você terá uma variedade de materiais diferentes em todos os edifícios.
Essa mesma propriedade que mencionei era um prédio de aproximadamente 7,000 pés quadrados, fizemos um exame ambiental e acho que eles coletaram 90 amostras para o ambiente. Então demorou o dia todo e foi muito longo, e essa é apenas a primeira fase. E então, se você estiver em uma propriedade industrial com mais complexidades, poderá entrar na fase dois, dependendo do que retornar dessa fase um, e poderá acabar comprando um prédio que é um terreno marrom. Quando se trata de comércio, você tem empresas fazendo muitas coisas diferentes nessas propriedades, e então os ambientais são muito importantes e geralmente é isso que faz com que você tenha um contrato comercial por muito mais tempo.
Ashley:
Eu tinha um imóvel sob contrato que entrou na primeira fase. Era um self-storage, mas também tinha um prédio comercial, e a primeira fase falhou porque havia uma oficina mecânica funcionando e a primeira fase notou que poderia ter havido derramamento de óleo. Então queria ir para a fase dois, mas o vendedor não permitiu. Ele não permitiu que a fase dois fosse feita na propriedade, e nosso corretor nos disse que isso poderia ser porque se houvesse um problema e recuássemos, ele agora está ciente desse problema e terá que divulgá-lo e muito provavelmente teria que remediar isso.
Então, na verdade, desistimos do negócio porque o vendedor nem concordou, e ele acabou me reembolsando pela primeira fase e eu dei a ele aquele relatório, então ele o deixou para outro comprador. Então isso funcionou bem e eu não perdi muito dinheiro fazendo minha devida diligência, mas isso é outra coisa que você deve estar ciente também, é que você está pronto para seguir em frente e o vendedor realmente coloca um fim e diz: “Não quero saber o que há de errado com isso”.
Aninha:
Totalmente. Esses acordos comerciais se desfazem com frequência na hora final. Como a maioria dos compradores são investidores e os vendedores são investidores, você tem antes de tudo, talvez muito ego, mas muitas vezes também, se os negócios, os números não fazem sentido, eles simplesmente vão embora e vão embora para o próximo. Então é realmente tênue. O processo pode desmoronar na resolução da inspeção ou na hora final com frequência, e eu diria que isso é outra coisa para a qual realmente devemos estar preparados, assim como na sua história, Ashley.
Tony:
Então, Annie, uma coisa que você mencionou e que só quero ter certeza de que voltaremos foi o cap rate. Você mencionou essa palavra muito brevemente, então pode detalhar ou definir exatamente o que é um cap rate e qual o papel que ele desempenha no setor imobiliário comercial?
Aninha:
Absolutamente. Assim, no setor imobiliário comercial, avaliamos as propriedades através de alguns métodos diferentes, dependendo da situação. E este é o setor imobiliário 101, então todos tenham paciência comigo. Mas você pode olhar apenas para comparações ou pode olhar para o valor subjacente do terreno se a propriedade for uma porcaria e, no final das contas, alguém quiser apenas reconstruí-la ou fazer algum preenchimento urbano, então não há realmente nenhum valor na estrutura e você está olhando abaixo do valor subjacente da terra, então você faz uma base por pé quadrado ou por acre. E depois tem a renda, e essa é a mais comum porque a maioria das pessoas investe em comercial pela renda, você olha a renda. E a forma como avaliamos um imóvel de renda é através dessa taxa de capitalização. É apenas essa fórmula idiota que pode ser muito confusa, mas basicamente, você pega sua receita operacional líquida, seu NOI, que é sua receita menos tudo o que é necessário para operar e administrar o prédio.
Então, impostos, seguros, manutenção e você até tira seu empréstimo de lá, então as taxas máximas não levam em conta o seu empréstimo, é apenas tentar olhar para o prédio em si, e obtemos esse NOI e você o divide pelo valor do edifício ou qual você deseja que seja o valor do edifício. Então, se for US$ 1 milhão, se estiver no mercado por US$ 1 milhão, você pegaria o NOI e dividiria por 1 milhão, e você acabaria com esse percentual que está em algum lugar entre 4% e 10%. E realmente o que é, não é tanto um retorno, mas uma medida de risco, risco e retorno. Então, um cap rate de 4 a 5% vai te dizer que esta é uma propriedade que tem um valor alto, provavelmente está em um mercado mais urbano, como no nosso caso Boulder, onde o valor é sustentado e aumenta continuamente, mas os aluguéis resultantes desse valor não são tão altos.
E então você está obtendo uma taxa de capitalização mais baixa, mas é um investimento mais seguro e de longo prazo. Vai crescer de forma constante. É como os títulos de imóveis comerciais. E então uma taxa de capital mais alta simplesmente lhe dirá que é um mercado mais arriscado, como se o valor fosse menor em comparação com a renda, mas as chances de você encontrar inquilinos de longo prazo realmente bons podem ser um pouco menores porque você está fora em um mercado mais rural ou suburbano, isso é uma aposta um pouco menos infalível. Então é apenas mais arriscado, então é o estoque de investimentos imobiliários. Então, taxas de capitalização, você ouvirá isso o tempo todo e muitas vezes você comprará um prédio sem nenhuma taxa de capitalização listada e pensará: “Qual é a taxa de capitalização?” Bem, pode estar vazio.
Ou no caso de um prédio que estou sob contrato no momento, metade dele está alugado e a outra metade não, e então, nesse caso, o cap rate é irrelevante. Você poderia fazer uma taxa máxima proforma e estimar com base nos aluguéis de mercado e no número de metros quadrados, o alugável versus utilizável. Estimaríamos que você poderia obter essa taxa máxima se comprasse para isso. Mas, em última análise, não existe cap rate, então você tem que pensar em como ele é avaliado. Então, nesse caso, contaríamos com comparações e analisaríamos o preço por metro quadrado de edifícios semelhantes que foram vendidos naquele mercado e estimaríamos que isso seria o que poderia ser, mas ainda não chegou lá, então daremos a você um desconto para isso, e foi assim que chegamos a esse preço por metro quadrado.
Tony:
Se eu sou um novo investidor, Annie, como faço para descobrir qual é o cap rate para uma determinada área?
Aninha:
Bem, eu simplesmente iria para o LoopNet. Acesse o LoopNet e antes de tudo escolha em que deseja investir? Varejo, industrial ou escritório? O setor industrial tende a ter mais dessas taxas mais baixas porque você tem inquilinos de longo prazo e o valor é sempre alto em edifícios industriais, como armazéns e outras coisas. Mas escolha um deles e faça uma pesquisa por todos os armazéns de 10 a 20,000 pés quadrados em um determinado mercado e apenas filtre por isso e comece a olhar os folhetos e listagens e ver o que eles estão listando a taxa máxima, e geralmente eles vou avisar. Eles dirão: “Este é um limite oito. Confira, oito cap. Você fica tipo, “Sim, mas é em Salem”, então, claro, é um número oito.
Mas se você for para uma área mais urbana, como uma cidade universitária ou algum lugar assim, e você verá isso frequentemente em cidades multifamiliares e universitárias onde os aluguéis são sempre muito estáveis, você verá principalmente quatro multifamiliares sempre tem os limites mais baixos porque, novamente, é muito estável e todo mundo precisa de um lugar para morar. E então, se você estiver comprando uma propriedade multifamiliar, mesmo que seja de quatro unidades, você esperará um limite de quatro a cinco. Se você vir um limite de seis em uma multifamília em uma cidade universitária, por exemplo, provavelmente é uma boa compra, mas você terá muitas pessoas fazendo fila para uma compra como essa.
Ashley:
Annie, ao analisar um cap rate que está listado, há algo que você deveria fazer para verificar se o cap rate foi realmente calculado corretamente? Existem algumas coisas comuns que você vê e que talvez o vendedor não tenha contado ao corretor ou o que quer que seja, mas existem apenas algumas coisas que devemos procurar ao analisar um negócio que pode ter sido deixado de fora quando o limite máximo taxa foi configurada?
Aninha:
Absolutamente. Ótima pergunta, porque é bom verificar o cap rate. Primeiro, porque eles podem não ter calculado corretamente e, na verdade, há uma taxa de capitalização mais alta e você descobre isso e isso é uma pepita total, ou que eles estão inflando totalmente a taxa de capitalização. Então a primeira coisa que você vai fazer, você nem precisa ter contrato na verdade, quando algo estiver à venda e você tiver interesse, peça o rolo de aluguel. E então essa será uma planilha que você receberá dos corretores ou do vendedor, e isso mostrará a todos os diferentes inquilinos, que aluguel eles estão pagando, quando o aluguel termina, alguma outra alta cursos de nível lá nos termos de seus arrendamentos. E então, naquela lista de aluguel, deveria mostrar todas as despesas também. E a partir daí você vai ver os impostos, aqui está o que é seguro, aqui está o que é manutenção.
E às vezes, muitas vezes, você pode dizer rapidamente o quão experiente um vendedor é e quão bom ele está controlando essas despesas com base no fato de elas serem estimadas. E se você acha que eles são estimados, você pode começar a fazer algumas perguntas como quais são realmente as despesas aqui? Esse cara saiu e limpou a neve sozinho todos os dias? Quem consertou o telhado? Você pagou um carpinteiro ou subiu lá e brincou com alcatrão? Descubra realmente quais serão as despesas quando você assumir isso, quanto você está disposto a fazer sozinho. Verifique os impostos e certifique-se de que estejam listados corretamente. E você pode examinar rapidamente tudo isso para ter certeza de que o cap rate foi calculado corretamente e então começar a brincar com sua oferta. Portanto, se estiver listado por US $ 1 milhão e você sabe que não vai comprá-lo por mais de 850,000, calcule o NOI em relação ao preço de aquisição de compra previsto e descubra qual é a taxa de capital que você está buscando.
Tony:
Annie, acho que uma das coisas que torna os imóveis comerciais tão atraentes para tantas pessoas é que você tem mais controle sobre o valor dessa propriedade, porque se eu comprar uma casa unifamiliar, compraremos a maior parte do nosso portfólio no curto prazo. aluguéis, e podemos pegar essa propriedade e fazer com que ela tenha um desempenho tremendamente bom, mas o valor dessa propriedade sempre estará vinculado a vendas comparáveis de outras casas naquela área. Mas se eu sair e comprar um hotel e puder aumentar o NOI de US$ 500,000 mil para US$ 1 milhão, aumentarei significativamente o valor dessa propriedade. Então, estou apenas curioso, Annie, dos clientes com quem você trabalhou, você os viu utilizar essa estratégia de forma eficaz, onde compram um ativo de baixo desempenho, são capazes de estabilizá-lo, melhorá-lo e aumentar drasticamente o valor dessa propriedade?
Aninha:
100%. Esse é o objetivo. Em última análise, esse é o nosso objetivo: comprar uma propriedade com baixo desempenho e estabilizar os aluguéis. E se você encontrar uma oportunidade para isso e conseguir pelo preço certo, é claro que todo vendedor pensa que sua propriedade não cheira mal, então você tem que comprá-la pelo preço certo, mas depois de fazer isso, e então com o tempo. Isso leva tempo, porque os arrendamentos comerciais geralmente duram de dois a cinco, às vezes sete, 10 anos, e pode levar algum tempo para chegar a um local estável o suficiente para levá-lo de volta ao mercado. Mas, novamente, outro motivo para trabalhar com um corretor que pode trabalhar na estabilização dessa propriedade e conseguir alguns bons aluguéis para você. Mas sim, esse é exatamente o objetivo. Estabilize-o, agregue algum valor. Certifique-se de cuidar bem do prédio também, você não quer que ele tenha problemas graves que possam ser descobertos na devida diligência e, em seguida, traga-o de volta ao mercado. Isso é exatamente certo, Tony.
Tony:
Eu amo isso. Temos um acampamento sob contrato na Virgínia Ocidental no momento, e esse é um grande objetivo nosso: eles subutilizaram drasticamente esta propriedade e há uma grande vantagem nisso, então estou animado com isso. Você mencionou outra palavra à qual quero voltar, Annie, que foi pró-forma. Você pode definir o que é isso? E também, os pró-formas nem sempre são a melhor fonte de informação para realmente entender como uma propriedade pode se comportar. Você pode ter alguns vendedores que têm pró-formas que dizem que esta é a melhor propriedade do mundo, mas você pesquisa um pouco e encontra outra coisa. Então, o que é exatamente uma pró-forma e como um investidor imobiliário novato pode usá-la para tomar uma decisão inteligente sobre a compra de um imóvel?
Aninha:
Totalmente. Não se deixe intimidar por uma pró-forma. Na verdade, você poderia usar um muito simples. Você pode ficar muito complicado e ficar realmente fora de controle sobre isso, mas uma pró-forma é basicamente uma planilha que você usará para calcular como você acha que essa propriedade pode funcionar, que tipo de receita você realmente pode obter com ela se você fez tudo o que você quer fazer no final, se tudo estiver perfeito. Então, se você comprar um prédio que está 80% alugado e sabe que deseja alugá-lo até 95%, deseja fechar negócios de longo prazo, deseja obter os melhores aluguéis possíveis, qual é a sua taxa de retorno quando você faz isso e por que você comprou?
E então, na sua pró-forma, é aí que você deseja começar a jogar com o dinheiro do empréstimo. Então você acrescenta quanto está financiando, quanto dinheiro, quando deseja refinanciar. Você pode ficar muito complicado com isso, mas, em última análise, uma pró-forma significa apenas dizer que esta é a imagem hoje e no futuro, é assim que será se eu puder fazer tudo o que quero e criar o valor que eu deseja criar.
Ashley:
Annie, ao fazer o pró-forma, quais são algumas coisas que alguém deveria estar ciente? Por exemplo, se o vendedor preparou a pró-forma sobre o que a propriedade está fazendo agora, mas sabemos que ela pode fazer isso, quais são algumas coisas, mesmo se você estiver criando a pró-forma por conta própria, que as pessoas deveriam estar atentas e que podem não mesmo estar no real? Então, uma coisa que vi que é comum em Buffalo é que você está comprando de uma mãe e um pai, o pai vai e ele limpa a neve, então não há nada listado nas despesas para limpar a neve, ou talvez a apólice de seguro deles não até mesmo cobrir qualquer coisa. Antes visitamos um acampamento que tinha fogões a lenha em algumas das cabanas. A apólice de seguro deles não cobria se algo acontecesse com aqueles fogões a lenha, o que apenas mostrava que o prêmio provavelmente seria muito maior do que o que eles tinham em seus lucros e perdas atuais. Então, você pode abordar talvez algumas dessas outras coisas que devemos ficar atentos?
Aninha:
Acho que, honestamente, você acertou em cheio. Despesas. Acho que as despesas são o mais importante. Todo mundo pode aumentar seus aluguéis. Primeiro, seja conservador nos aluguéis. Você não sabe o que vai acontecer neste mundo. Estamos passando por uma crise no cargo agora, então muitas pessoas tinham pró-formas que não estão funcionando para eles no momento. Portanto, seja super conservador com seus aluguéis e liberal com suas despesas. Saiba que, independentemente de o vendedor estar administrando a propriedade agora, você provavelmente gastará muito mais do que ele, mesmo que não gaste. Mas na sua pró-forma, finja que você é.
Você vai contratar aquela empresa de remoção de neve. Você vai trabalhar com o carpinteiro. Você terá seguro excessivo, guarda-chuva, tudo, e então terá que lidar com financiamento também, porque ninguém tem US$ 2 milhões guardados. E pode ser que você não ganhe dinheiro com essa propriedade por cinco anos, ela pode valer apenas por sete anos. Especialmente quando você está em um mercado com taxas de capitalização mais baixas, leva tempo para ganhar dinheiro. E então eu diria apenas para ser liberal nas despesas e conservador nos aluguéis e apenas tentar trabalhar com os piores cenários, e se ainda estiver funcionando, pode valer a pena dar uma olhada.
Tony:
Então você mencionou, Annie, sobre o escritório estar em crise agora. Acho que estou apenas curioso, com todas as experiências que você tem, como você está vendo os investidores no pivô do espaço comercial, dado o ponto em que estamos no ciclo econômico hoje?
Aninha:
É um grande problema. Aqui no nosso mercado em Boulder, nossas vagas de escritório estão em 12.6% no momento, e isso ainda não é tão alto, é muito alto para nós. Acho que a cidade de Nova York está potencialmente com 15%. E em Boulder, apenas para comparação, nossos aluguéis históricos nos últimos cinco a seis anos ficaram em torno de 6 a 8%, ou vagas, desculpe-me. Então 12% é o dobro e definitivamente estamos sentindo isso. Parece que há escritórios em todos os lugares. Então eu acho que vendedores e proprietários, do lado do aluguel, estão chegando lá. Eles meio que entendem o estado em que estamos, que vão começar a precisar fazer mais concessões, que os preços e os aluguéis precisarão refletir o mercado, mas historicamente tivemos aluguéis tão bons que isso vai será mais lento do que gostaríamos que os vendedores respondessem, proprietários.
Enquanto isso, compradores e inquilinos esperam o mundo. Então, no cargo, estamos apenas recebendo ofertas. Estamos recebendo propostas de aluguéis que custam metade do pedido e estamos vendo ofertas nas quais você pode dizer que os compradores estão apenas esperando esta liquidação e os vendedores ainda não chegaram lá. Portanto, estamos neste período de intervalo e acho que os vendedores estão esperando que as coisas se recuperem ou se estabilizem. Os compradores estão sem dinheiro e pensando que conseguirão os melhores negócios do mundo, e só o tempo dirá realmente. Não tenho certeza se isso responde à sua pergunta, mas é isso que estamos vendo. E isso ocorre principalmente no escritório. Ainda é muito saudável na indústria. Boa sorte na compra de um armazém, todos estão fazendo fila para isso. Boa sorte na compra de multifamiliares, ainda é muito forte.
O varejo sobe e desce dependendo de onde está e de que tipo de varejo você está falando, mas escritórios, um pouco de crise de identidade. Só não estamos vendo isso voltar ainda. Ainda estamos vendo muito trabalho em modelos híbridos domésticos, então é um momento estranho. Só acho que precisaremos de um pouco mais de tempo. E, no geral, o comércio se move um pouco mais devagar porque esses negócios são mais longos e os arrendamentos são mais longos e, portanto, a taxa de resposta, e você tem muitos investidores institucionais e eles têm negócios muito longos, então leva um pouco mais de tempo para nós para ver exatamente como isso vai acontecer.
Tony:
Estou curioso, Annie, dado que você tem uma exposição tão ampla a todos esses diferentes tipos de imóveis comerciais, se você fosse um investidor novato e estivesse começando do zero hoje, que tipo de imóvel comercial você procuraria? Você iria atrás do industrial? Você iria atrás de multifamiliares? Quando penso em qual classe de ativos comerciais pode ter mais vantagens, neste momento estamos olhando para hotéis e motéis porque já estamos no espaço Airbnb, então há alguma vantagem operacional para nós. Mas também adoro a ideia do shopping que tem o dentista, o salão de beleza e a barbearia, porque são coisas que você não pode fazer virtualmente, então para mim é como se você tivesse alguma vantagem ali. Mas estou curioso, o que você acha? Se você tivesse que começar hoje, que caminho você seguiria?
Aninha:
Bem, depende do seu orçamento e eu diria que depende do seu interesse. Você vai ter que lidar com esses inquilinos e quer conhecer o negócio deles, então se for atrás de armazéns ou se for ter algo na indústria pesada, sugiro que você entenda um pouco sobre os tipos de negócios que serão seus inquilinos. Você sabe sobre coisas de autobody? Você sabe sobre fabricação? Você sabe sobre armazenamento? Se você entende o negócio deles, pode trabalhar um pouco melhor com eles e conhecer o seu mercado e o que constitui um inquilino qualificado, onde o varejo também é algo próprio. Portanto, em comparação com escritórios, vemos que muitos proprietários de pequenos escritórios são pessoas com uma agência de seguros ou empresas que tiveram que alugar esses tipos de espaços antes de si mesmas e entender o que acontece em um escritório ou o que faz de você um bom proprietário de escritório. Então, se há algo que você já tenha um pouco de conhecimento ou interesse para começar, talvez comece por aí.
Industrial é apenas um preço mais alto. É apenas mais difícil de comprar. Mesmo o menor grande armazém, eles estão por aí, mas no final das contas você vai precisar de vários milhões para entrar em um armazém. Eles precisam de muita manutenção, são apenas maiores e são apenas animais maiores em comparação com talvez um pequeno prédio de escritórios profissional multi-inquilino que é um pouco maior para o seu investidor iniciante, especialmente se você puder ocupar um deles e ser no local. O varejo também tende a ser muito grande porque você tem esses, como você disse, shoppings, mas todo mundo tem aquele bairro bonitinho no centro da cidade que tem um prédio de varejo boutique que você pode comprar por menos de US $ 1 milhão. E é um pouco arriscado porque você pode ter um ou dois inquilinos e então você depende muito desses negócios, mas começa em algum lugar. Você só precisa comprar um, colocá-lo em funcionamento e estabilizá-lo. Então, se sua pequena cidade é o que você ama e você está interessado nisso e quer ver sucesso em seu distrito comercial no centro da cidade, comece a procurar lá e você será um ótimo proprietário.
Ashley:
Foi exatamente isso que aconteceu comigo. Havia apenas um lindo prédio de tijolos de uso misto nesta cidade super pequena e eu simplesmente adorei, e esperei mais de dois anos para comprar este prédio porque primeiro eles queriam $ 90,000 e acabei conseguindo por $ 20,000. Mas parte do meu atraso em realmente comprá-lo foi porque eu não sabia o que investir nele. Era uma cidade tão pequena, o que as pessoas precisariam lá? Posso preencher as duas unidades? Então o que fizemos foi instalar uma loja de bebidas lá porque não havia nenhuma perto daquela cidade. Então abrimos um negócio e compramos o prédio, e depois tínhamos as duas unidades residenciais lá em cima, que tínhamos outras unidades nessa mesma cidade e ainda tinha muita procura de unidades.
Então essa era a nossa rede de segurança para entrar no setor comercial, com aquele uso misto, onde estávamos tão familiarizados com o residencial que sabíamos que as unidades residenciais poderiam carregar o prédio caso nosso negócio de loja de bebidas falhasse e não pudéssemos alugar o outro lado. E acabamos comprando uma pequena loja de presentes/roupas que ficava do outro lado, e realmente fica legal naquela rua principal. Mas isso também foi um grande obstáculo para nós, o que poderia realmente entrar lá e nos atrasou de realmente comprá-lo. Mas uma coisa que eu quero perguntar é com o processo de locação e com a localização desses inquilinos, é algo que o seu corretor comercial pode te ajudar no que diz respeito a fazer a verificação, redigir o contrato de locação? E talvez você também possa falar sobre arrendamentos líquidos triplos com inquilinos comerciais.
Aninha:
Ótimo. Absolutamente. No meu trabalho faço cerca de 80% de locações e 20% de vendas, então fazemos principalmente leasing, o que é muito valioso para todas as nossas vendas porque inquilinos e leasing são muito relevantes para a compra e venda de negócios comerciais. Totalmente relevante, por isso temos uma ideia de onde está o mercado, quais são os aluguéis, o que as pessoas estão pedindo, qual é a demanda dos inquilinos, tudo isso contribui para isso. Então, sim, o seu corretor continuará a fazer todo o seu leasing se você quiser, e funciona exatamente como as vendas em termos de comissões. Geralmente, um corretor receberá algo entre cinco e 6% do valor líquido do arrendamento, de modo que seus corretores serão incentivados a fechar um negócio mais longo. Se eles trouxerem um mandato de cinco anos com aluguéis mais altos, receberão comissões um pouco mais altas, estarão trabalhando em seu nome. Então eles farão o marketing, divulgarão em todas aquelas bolsas de propriedades que eu estava falando e que outros corretores veem.
Em nossa empresa, somos bastante obsessivos em colocar coisas no Craigslist e em todos os lugares que podemos para alcançar os inquilinos, mesmo que não estejam representados, porque muitos inquilinos não são representados por corretores, e então trazer esses inquilinos e examiná-los. Muito importante. Eu tive minhas histórias de terror do passado. Mesmo no ano passado, visitei um inquilino que se revelou um assassino de segundo grau e um vigarista total, indiciado no estado do Colorado. E nós fizemos uma turnê e foi um acordo, foi um acordo do céu. Eles queriam tudo. Era bom demais para ser literalmente verdade. Então você quer que seu corretor faça algumas verificações para você, e então, quando eles puderem trazer um inquilino qualificado para a mesa, eles podem ajudar com esse processo de proposta de montagem, aqui está o que propomos para aluguéis, termos, tudo, chegar a um acordo com isso, e depois passar para a fase de arrendamento.
E então, quando surgirem renovações, seu corretor poderá ajudá-lo a renegociar as renovações ou talvez devolvê-las se o inquilino for se mudar e encontrar o próximo inquilino para você. E lembre-se que não só as vagas, mas o tempo que leva para encontrar um inquilino em um negócio comercial é de meses. Não é algo que acontece da noite para o dia. O negócio mais rápido que já consegui fazer, um contrato de locação que era o lugar perfeito, foi a primeira coisa que vimos. Esses inquilinos agiram tão rápido, foram incríveis, estavam envolvidos. Tudo o que eu disse a eles para fazerem, eles fizeram imediatamente e o mais rápido que pudemos fechar, isso foi cerca de dois meses e meio a partir do momento em que eles disseram: Quero este lugar quando assinarmos o contrato. Então isso leva tempo.
Às vezes leva seis meses, e eu sei que os proprietários ficam frustrados e depois de um tempo pensam: “O que você está fazendo por mim?” Mas é só encontrar a combinação perfeita. Dependendo do proprietário e do quão exigente ele é, pode demorar muito também, então há muita dinâmica. Qual foi a segunda metade da sua pergunta? Locações líquidas. Então vamos falar sobre arrendamentos. No comercial, você verá que existem alguns tipos diferentes de arrendamento, e isso é muito importante porque influencia posteriormente seu papel de aluguel e sua pró-forma e sua taxa de capitalização e tudo o que falamos. Os proprietários tendem a favorecer os chamados arrendamentos líquidos triplos, e o que isso significa é que você divide o aluguel e fica com o aluguel básico, e o aluguel básico é apenas todo o dinheiro que vai direto para o bolso do proprietário.
Esse é apenas o aluguel puro, geralmente representado no preço por metro quadrado por ano. É tão irritantemente confuso, mas tenha paciência comigo. Digamos que você tenha um espaço de 1,000 pés quadrados e custe US $ 10 por metro quadrado por ano. Bem, como faço para descobrir meu aluguel mensal? Você pega $ 10 vezes 1,000 e esse é o seu aluguel anual, e você pega esse aluguel anual e divide por 12, e é assim que você descobre quanto vai pagar mensalmente. Então isso é exatamente o que chamamos de aluguel básico. E depois tem esse outro, qual é a palavra? Não é aluguel fixo, mas-
Tony:
Variável.
Aninha:
… Obrigado. Aluguel variável chamado rede tripla ou OPEX, despesas operacionais, redes líquidas triplas, como você quiser chamar. E essas são as três pontas, então são seguros, impostos, manutenção. Manutenção de áreas comuns, CAM. E isso é tudo que você precisa fazer para manter corredores, banheiros e calçadas. Tudo o que é compartilhado entre os inquilinos é a manutenção da área comum. E então temos isso, temos seguros e impostos, e estes são custos de repasse. Os proprietários não gostam de pagar essas coisas porque isso é por conta do inquilino. Eles dizem: “Isso é por conta do inquilino”. Assim, os proprietários repassam esse custo ao inquilino com base no preço por metro quadrado. Normalmente custa algo entre US$ 4, e se você estiver no Pearl Street Mall em Boulder, custa US$ 25, muito caro. Então você tem que adicionar esse número líquido triplo ao seu aluguel base.
Então, digamos que seu aluguel base seja de $ 10 e seu número líquido triplo seja de $ 5. Seu aluguel total é de $ 15 por pé quadrado por ano. Você multiplica isso pelo número de pés quadrados locáveis, já falamos sobre isso, e então você divide por 12 e esse é o seu aluguel mensal. Isso é tudo que você deve ao seu senhorio todos os meses. E os proprietários gostam disso porque impostos, seguros e manutenção são custos variáveis. Eles não podem prever isso. Eles não gostam de coisas imprevisíveis. Eles querem saber que tipo de dinheiro receberão no final do mês. Então, eles pegam todas as despesas que acham que somarão X ao longo do ano divididas por 12, e então cada inquilino paga sua parte proporcional. Então se você ocupar 10% do prédio você paga 10% disso, e se você ocupar isso você paga o que quer que seja.
E assim, no final do ano, os proprietários têm que fazer um pouco de contabilidade e somar todas essas despesas, todas as receitas que obtiveram da rede tripla e conciliar isso. Eu estava certo? Eu estava errado? Eu estava superestimando? Eu estava subestimando? E se você superestimou, você deve esse dinheiro de volta ao inquilino, e se você subestimou, o inquilino tem uma conta e paga você. Assim, todas as suas despesas variáveis são cobertas e você tem o aluguel base que recebe todo mês. Então é por isso que com o NOI, voltando a isso, retiramos esses custos variáveis, porque na verdade só queremos saber qual é o aluguel que você está recebendo, o aluguel forte. De qualquer forma, é tão idiota, tão confuso, mas saiba que se você estiver por aí olhando o que são os aluguéis, geralmente há o aluguel base e depois há as despesas operacionais.
Agora, você também pode fazer um aluguel bruto, e muitos proprietários preferem isso apenas por uma questão de simplicidade, ou eles são donos do prédio há 1 milhão de anos e não se importam mais. Está tudo pago, tanto faz. Eles querem ser bons proprietários, querem ter inquilinos de longo prazo e são amigos do cara que está lá, então você só faz aluguéis brutos. E então você pode calcular o valor bruto por mês e até incluir serviços públicos, e muitos inquilinos, é claro, adoram isso porque fica realmente previsível quais são suas despesas todos os meses. Você pode fazer um valor bruto modificado, onde é todo o seu aluguel menos serviços públicos, você tem que pagar separadamente ou pode fazer um valor bruto por metro quadrado.
Há muitas maneiras diferentes de esfolar o gato, mas, em última análise, os aluguéis brutos são um pouco mais fáceis para os proprietários porque eles não precisam fazer toda aquela contagem e reconciliação no final do ano e talvez pagar um contador para fazer alguma coisa isso é realmente irritante, então algumas pessoas gostam de como é simples. Mas geralmente, se você está realmente tentando construir valor e construir uma propriedade de boa renda que será vendida por muito mais tarde, você deseja administrar arrendamentos líquidos porque seus investidores experientes entenderão isso e é mais previsível para todos.
Ashley:
Obrigado, Annie. Esse foi um grande detalhamento dos aluguéis e acho que é muito valioso para todos nós ouvirmos sobre esse lado. Não apenas a aquisição de uma propriedade, mas quando você realmente pretende alugar a propriedade, você tem opções diferentes. E como lembrete, todos os aluguéis são negociáveis, seja você o proprietário ou o inquilino. Portanto, desde que seja um contrato legal que você deseja ter, mas quaisquer outras peças e partes, cabe a você e ao seu inquilino negociar e podem ser alteradas. Annie, em minhas anotações tenho uma coisa que deveria ter perguntado antes, mas não chegamos a isso, e quero ter certeza de que perguntaremos isso a você. Quero saber sobre zoneamento para imóveis comerciais. Então, se você está olhando para uma propriedade e ela é usada atualmente como uma coisa só, como você pode ser criativo com o zoneamento das propriedades ao comprar para usá-la em seu benefício como comprador?
Aninha:
Super importante. O zoneamento é muito importante. Bem, às vezes não é importante, mas na maioria das vezes é muito importante. Por exemplo, hoje eu estava mostrando uma propriedade para um inquilino, e essa propriedade fica nesta área de East Boulder chamada Flatiron Park, e é uma área industrial flexível. E um imóvel flex, aliás, é onde talvez você tenha um armazém, é tipo o mullet do comercial onde é festa na frente ou festa nos fundos e negócio na frente. Você tem um escritório, talvez 40% ou 30 ou 20% do escritório dele e o resto é armazém. Então você pode ser e-commerce ou sabe-se lá o quê, eletricista, espaço flexível e industrial. E esta área de Boulder é toda IG, que é industrial em geral. E tem tantos escritórios aqui porque é um espaço flexível, e em um zoneamento IG não dá para colocar um escritório puramente profissional.
E então você não pode contratar uma seguradora que tenha clientes que vêm vê-los porque o estacionamento não está preparado para isso, e há todas essas coisas de zoneamento diferentes. Mas um escritório de arquitetura, eles são serviços profissionais? Não são? É uma espécie de área cinzenta. Então, quando você está comprando um imóvel comercial, você tem que olhar para o zoneamento e descobrir como isso vai limitar você com que tipo de inquilinos você pode colocar em seu espaço, especialmente se você estiver procurando por uma área flexível. ou industriais. Na maioria das vezes é apenas comercial. Será apenas comercial, e o que é isso? Não sei. Praticamente qualquer um pode entrar no setor comercial, mas muitas vezes nos bairros centrais…
Eu moro em Longmont, Colorado e no centro da cidade, não permitimos lojas de penhores, mas temos muitas lojas de penhores na rua principal, e isso é porque elas são adquiridas. a pró-forma deste aluguel incrível para uma loja de penhores, quando o aluguel terminar, você terá que expulsá-los porque é adquirido. Portanto, certifique-se de saber quais são esses diferentes zoneamentos e que tipos de inquilinos podem entrar isso, se você está em um zoneamento mais permissivo, se você está em um zoneamento menos permissivo, e isso é algo que você pode ligar para o seu município e fazer essas perguntas. Geralmente está listado detalhadamente no site ou seu corretor deve saber. Porém, super importante.
Tony:
Annie, você tem muito conhecimento e sinto que nos deu uma ótima introdução ao mundo do investimento imobiliário comercial, mas obviamente há muito mais, então se as pessoas quiserem entrar em contato com você depois o episódio do podcast, onde eles podem entrar em contato com você?
Aninha:
Ótima pergunta. Você pode me enviar um e-mail. Meu email é Nossa corretora é a Market Real Estate e é marketboulder.com, então você pode encontrar mais algumas informações lá. Instagram, annielarner. Às vezes fale sobre imóveis, mas também sobre crianças, aviso justo. Eu adoraria ajudar alguém.
Ashley:
Bem, Annie, muito obrigado por ter vindo. Nós realmente apreciamos isso, e acho que esta é realmente a primeira vez que temos um corretor comercial que fala sobre imóveis comerciais, e tivemos muito poucos novatos que vieram falar sobre isso também, então, obrigado muito por se juntar a nós. (cantoria)
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Imóveis comerciais vs. residenciais e por que comprar propriedades maiores é mais fácil
- Usando um corretor de imóveis comerciais para encontre ofertas que ninguém mais conhece
- Como analisar um negócio imobiliário comercial e pró-formas explicados
- Due diligence, inspeções, e o que fazer depois de ter um imóvel sob contrato
- Taxas de limite, NOI e como avaliar um imóvel comercial
- A MELHOR tipo de propriedade para iniciantes com a curva de aprendizado mais gradual
- Como encontrar inquilinos comerciais, tipos de arrendamento e regras de zoneamento às quais você DEVE prestar atenção
- E So Muito mais!
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